工程前期介入管理制度

文件编号作业指导书修订状态号xx/－GC－18文件名称工程前期介入管理制度第1页共7页1目的在工程设计和施工阶段，及时发现和整改存在的问题，减少不合理设计和施工给物业今后运行管理带来的影响，掌握工程第一手资料，为后期物业管理打下基础。2范围适用于公司接管的所有项目。3职责3.1管理处负责工程前期介入管理制度目标、方案制定、人员配置、实施；3.2管理处工程部是归口管理部门，负责审定工程前期介入管理制度目标、方案、人员配置，并督促实施，检查。4工作程序4.1由管理处成立组建前期介入小组，策划前期介入目标及方案；4.2人员及资源配置；4.3参与项目设计及图纸会审，形成会审纪要；4.4对项目的规划设计提出有利于物业管理顺利实施的建议，由建设单位及设计单位调整、改进，涉及以下方面内容：4.4.1物业的设计使用功能（如停车场、银行、商店等）；4.4.2后期经营管理中存在不足处的调整和改进方案；4.4.3防盗报警系统和消防设施必须设置，选材和布局合理；4.4.4对总平和室内各种管线的布局、位置、高度、离墙距离等从日后使用和维修的角度提出合理化建议；4.4.5水、电、气供应量符合地域特点和发展需要；4.5参与设备选型及安装方案审定；4.5.1控制因设备选型及安装不当给物业以后运行管理带来隐患；4.5.2设备型号、技术参数适合物业配套使用要求；4.5.3安装方案应有利于设备正常运行和维护保养。4.6使用的各种材料、备件是否符合质量要求；4.7参与工程现场检查监理，工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同进行检查，及时发现不合格项及产生不合格项的原因，会同建设方、施工方寻求处理方案，作出过程记录；4.8参与隐蔽工程检查，竣工后索取相关隐蔽签证记录；文件编号作业指导书修订状态号xx/－GC－18文件名称工程前期介入管理制度第2页共7页4.9现场监督管道打压试验、通球通水试验、线路绝缘测试、卫生间闭水实验等；4.10雨后注意观察房屋的渗漏情况，及时将意见反馈给开发商整改；4.11设专人跟进总平施工，绘制图纸以做好地下管线的实际布置记录；4.12参与竣工验收和接管验收;严格按照接管验收标准进行接管验收；4.13尽可能全面地收集物业的各种资料，熟悉各个部分,为日后管理作充分的准备；4.14管理处应在开发商预验收后对房屋进行详细的检查。经验收符合要求的，视为通过并作好记录；验收不合格时，双方协商处理办法，商定时间复验，并作好记录；4.15工程竣工验收后，开发公司工程管理部按交付验收应具备的条件和应提交的资料提前做好交付准备，管理处在接到其书面通知后进行最后复检，详细内容如下：4.15.1工程实体部分4.15.1.1总平面:A.道路路面不应有积水,空鼓和断裂现象;B.明沟、散水、天沟内不得有断裂、堵塞、积水现象;C.室外排水系统的标高，窨井设置,管道坡度,管径均必须符合室外排水设计规范的要求,管道直且排水通畅，井盖搁置稳妥并设置井圈;D.化粪池应按合理排污量设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm;E.单位工程的临时设施及过渡用房拆除清理完毕，达到工完、料净、场地清的要求;F.群体建筑应检查相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和要求。4.15.1.2房屋主体结构:A.地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏;B.钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值;C.钢木结构结点牢固，支撑系统可靠，构件选材必须符合结构工程施工及验收规范规定;D.砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。4.15.1.3房屋建筑部分：A.墙体，梯踏步的阳角完好无损、饰面材料表面洁净，粘贴牢固，阴阳角顺直，无缺棱掉角；B.门窗安装平正牢固，无翅曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，铝合金门窗缝隙平密，木门窗缝隙适度；文件编号作业指导书修订状态号xx/－GC－18文件名称工程前期介入管理制度第3页共7页C.楼地面面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，不允许有裂缝，脱皮和起砂等缺陷。块料面层表面平正，接缝均匀平直，无缺棱掉角，木楼地面平整牢固，接缝密合；D.砂抹平整，不应有空鼓，裂缝和起泡等缺陷；E.油漆，刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮，漏刷现象；F.凡与水接触的平面区域的坡向正确，排水畅通，无积水，不允许有渗漏现象。在有临时积水区域（如屋面、卫生间、盥洗间|必须做24小时闭水试验）；G.外墙立面不得漏水；H烟道、通风道畅通无阻塞物；I.晾衣架安装牢固，摇臂应灵活无卡涩。4.15.1.4房屋水、电、气、视、讯；A.给排水、煤气管道安装牢固，接口严密，控制部件启闭灵活、无滴漏，并进行水（气）压试验，提交试验记录及试验报告，灌水试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生间工程施工验收规范的要求;B.地漏排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水畅通；C.卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装平正牢固，部件齐全，制动灵活；D.照明器具等低压电器安装位置正确，整齐美观，接触良好，部件齐全，牢固可靠；E.配电线路符合设计要求，满足负荷需要，绝缘良好，接地可靠。每回路导线间和对地绝缘不得小于1MΩ/KV，并提供测试记录及报告；F.配电装置标识正确清晰，开关灵活，漏电保护动作灵敏；G.各种避雷装置的所有接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气安装工程施工及验收规范的要求；H.电视、电话、网络系统安装符合相应专业技术指标要求，满足用户端设备接收的标准，并提供末端标准数值；I.煤气表、热水器布置位置合理，安装牢固，通风良好。4.15.1.5给水系统A.给水系统上下水管网试压，冲洗完毕，附属设备安装齐全；B.生活水池清洁、卫生，水池、水箱已消毒完毕，并已通过主管单位取样检查并颁发许可证；C.水泵前后阀门开启灵活，水泵电机绝缘合格；文件编号作业指导书修订状态号xx/－GC－18文件名称工程前期介入管理制度第4页共7页D.空载运行水泵时，电机温升、中轴偏差、机械响声及润滑情况良好；E.启动给水泵、给水箱，灌注水，注意水压，电机温升是否正常，水泵边缘有无滴漏，机械响声有无异常；F.开启水箱出水管总阀，逐步开启各层总阀，观察水咀、出水、水质情况，应符合要求；G.给水阀门水表的接法是否正确,器具是否齐全，有无缺件缺损，排水管、地漏是否畅通。4.15.1.6排水系统A.各排水管道已做通水、通球试验，并有试验记录及试验报告；.B.各排水管道附件齐全；无遗失；C.各排水口、地漏口、建筑垃圾已清扫完毕；D.抽水马桶接口，排水畅通，余水量正常；E.各层地漏口、排水口排水畅通；F.管道接口及管道粘接良好，无滴漏。4.15.1.7循环水泵A.水泵设备安装平稳，运行时无较大震动；B.管网试压冲洗，水处理装置安装合格，并已可投入正常运行；C.循环泵、加压泵、空载运行正常；D.系统上各类阀门工作状态正常、开闭灵活，系统管网保温情况好；E.启动水处理装置，循环泵、加压泵，做管网保压测试；F.系统末端出水管需达到设计要求，满足使用条件。4.15.1.8供电系统A.配电设备、发电设备安装基座牢固，检修方便，试运行良好，产品资料齐备；B.按照施工资料，仔细检查各类主干电缆，母线槽的进出编号、各箱柜编号、控制对象正确；各类标志齐全,系统已可正常投入运行；C.各类电缆、母线槽、各相对地、相间绝缘电阻值合格，重复接地、保护接地、工作接地不得混淆不清，接地电阻值合格；D.关闭各终端控制箱、柜进线开关、及各层用电总开关，使主回路线独立；E.关闭配电室各出线回路总开关；F.合上高压总开关，送上低压配电柜电源；文件编号作业指导书修订状态号xx/－GC－18文件名称工程前期介入管理制度第5页共7页G.逐步合上各分路回路总开关，观察其电压、电流值；H.分别合上各分路回路总开关，观察其电压、电流值；I.启动重负荷，观察功率因素装置是否自动切换；J.检查各配电箱柜的使用功能是否达到设计规定范围要求；K.电气系统投入试运行后，每隔一到二个小时分别记录好，电流、电压、功率因数；L.室温湿度、变压器温升等相关数据；M.测试记录好防雷接地线的接地电阻值，如果是高层建筑，则各层均压带接地电阻值；N.室内全面检查。检查时应注意：电气方面，电气的三相电，接法正确与否，室内插座的相线，和零线接法正确与否，插座是否有电，应拿专用工具每个检查。4.15.1.9消防系统A.消防设施必须符合建筑设计防火规范，高层民用建筑设计防火规范要求，系统模拟试验检测记录、联动控制、火灾报警必须满足消防要求，并且有消防部门检验合格证；B.火灾自动报警系统1.依照施工资料，核实好工程、安装质量、探测器安装部位等实际情况；2.开主机空载运行，检查主机各项功能及控制数据；3.逐步接上各个回路、探测器、观察其运行情况；4.编好各个探测器的地址码、部位码在主机上，使主机码正常运行；5.填写好调试记录，并对每个探测器做现场吹烟试验；检查其报警灵敏度、实际位置的准确度；6.做好调试报告，在试运行期间填写好日常运行记录。C.联动系统1.依照施工资料，核实好联动设备接线情况、及整个工程安装质量；2.开启联动系统，测试联动主机在空载下的联动状况是否正常；3.逐步接上各个联动设备、及控制设备、并测试各点电压、电流值；4.在控制室设置好各种联动逻辑关系、检测各联动设备受控结果、回授运行结果；5.在控制室检测联动设备在自动状况下，是否按设计的逻辑关系进行联动、动作的结果是否符合规范要求；6.做好调试结果，并在设备试运行期间，填写好运行情况。D.喷淋系统1.管网已试压，冲洗完毕；文件编号作业指导书修订状态号xx/－GC－18文件名称工程前期介入管理制度第6页共7页2.整个管网属设备安装完毕；3.喷淋泵，空载运行合格；4.稳压装置启动正常；5.关闭各层安全信号阀；6.启动泵给予主管网灌装水，检查泵运行情况，电机温升，自动排气阀门工作情况；7.逐步开启各屋安全信号阀，未端试水装置对每屋平面管网灌水；8.各类报警信号的显示；9.调试压力开关，水力警铃；10.分别在各屋做放水试验、检测各类信号、启泵的逻辑关系；。11.检测泵接合器的进水情况；12.做好调试记录，记录好系统设备运行情况。E.普消系统1.管网已试压、冲洗完毕；2.各类附属设备已安装；3.稳压装置启动正常；4.泵电源到位，空载运行合格；5.打开试验拴，启动泵观察、泵运行情况、电机温升、机械润滑、试验口水压数、水拄喷射距等；6.检查泵接合器进水情况、室外消火拴出水情况、消火拴按钮启泵情况及报警情况；7.做好调试运行记录。4.15.1.10弱电系统A.网络1.提供经检验合格的设备，并能使用；2.中心应能输出信息到户内点位；3.所有综合布线符合安装规范要求；4.户内信息点位插口完好。B.CATA电视系统1.提供经检验合格的设备，并完好能使用；2.光纤线路应符合大厦专项要求；3.提供放大器件应能满足放大信号要求；文件编号作业指导书修订状态号xx/－GC－18文件名称工程前期介入管理制度第7页共7页4.户内信息点位插接口完好；5.户内都能收到本地电视节目及有线电视和卫星电视节目。C.电话1.电话线路自户内无短路、断路、更条线与端子盒；2.户内电话盒信息点位应完好正常。D.可视对讲1.提供完好并能使用经检验合格系统设备；2.综合布线，从设备中心到户内应保证其信号无干扰，无电压降，线无断路、短路、报警信号及对训功能，符合系统要求；3.楼宇主机及与户内主机都能清晰看见对方，所有增设功都完好，并能使用。E.智能抄表1.综合布线符合安装规范要求；2.提供经检验合格产品设备，并完好能使用；3.每个点的数据采集与设备显示数据应吻合；4.户内提供的数据采集表及点位应能与系统设备以及数据采集板相匹配。F.安全防卫1.提供经检验合格，并能完好使用设备，设备应自动防干扰；2.综合布线符合规范要求，从设备中心到小区输出，信号应准确无误；3.红外报警线路布置应与小区综合布线一致，遇到红外线受干扰应能报警。4.2.1.11停车管理系统A.提供完好经检验合格，并能使用的设备系统；B.栏杆道闸应能准确无误传输信号至设备系统；C.道闸处布线至设备系统应符合安装规范。5相关文件6质量记录xx/BG7.5.1-GC-36《前