物业采购技术及服务需求

采购技术及服务需求一、物业管理服务总体要求

在合同期限内,中标人向XX市XX区公安局提供专业化的物业管理和服务，保障物业区域内各项用于办公、服务、生活、活动的设施设备处于良好状态。加强安全保卫工作，同时根据不同楼层或场所提供与之功能相符合的专项管理和服务，确保办公楼内正常的办公秩序，营造一个和谐、安全、规范、有序的工作环境。二、物业管理服务标准及要求1.工程维修：须有24小时值班人员。1.1设施设备的运行管理和日常维护1.1.1综合要求1.1.1.1分类分项制定相应设施设备安全运行的管理制度和操作规范，并就近张贴和严格执行。建立电梯、消防设施设备等重点设施设备及其他甲方要求的设施设备档案，设施、设备的运行、检修等记录齐全。1.1.1.2配备所需专业技术人员,由专业人员负责管理和操作(如开启、关闭、维修和保养等)。严格执行操作规程及保养规范，确保设施设备正常运行。1.1.1.3对设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，保持设备状况良好,运行正常,合同期限内无重大管理责任事故,无设备运行事故隐患。如发现设备异常或故障,应采取相关措施以防止故障扩大并立即派人检修（报修）至完好为止。1.1.1.4对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。1.1.1.5如遇恶劣气候或自然灾害等突发事件，应积极采取预防措施，做好抢救工作。1.1.1.6由于物业公司管理不当和操作人员引起的设备设施损坏及造成的一切损失由物业公司承担全部费用。1.1.1.7设施设备维修保养所需材料费由甲方负责。1.1.2供电（配电）设施设备1.1.2.1制定并执行停电应急处理措施，停电有预先告知，消防备用电源和日常备用电源在停电后10分钟之内投入使用。1.1.2.2柴油发电机每半月运行保养一次；制定并严格执行临时用电管理措施（发电所需柴油费由甲方负责）。1.1.2.3公共照明系统应根据季节与气候情况掌握提前开启时间,用毕应立即关闭,避免浪费；1.1.2.4保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并提前通知甲方和物业使用人；1.1.2.5严格执行甲方的用电管理要求，做到供电、基础照明等准点开关。1.1.3给排水设备系统1.1.3.1给排水设备系统是指物业服务区内建筑物内部及建筑物外附属设备中各种冷水和污水供应和排放的工程设施的总称。主要包括供水设备、排水设备、消防用水设备；1.1.3.2乙方相关人员应熟悉公安局内及周边给排水管网。建立给排水、消防用水设备系统的养护和维修制度。确保给水管道和各类阀门处于良好状态，无漏水、渗水、积水等异常现象。1.1.3.3严格执行甲方用水、供水管理制度,积极协助甲方安排合理的用水和节水计划。限水、停水按规定时间通知甲方和物业使用人。每天检查污水泵等相关设备运行状况，每季一次润滑加油。定期检查排水管沟是否堵塞、生锈或渗漏等，清除淤泥和杂物，及时排除相应隐患，每月至少进行一次。1.1.3.4确保汛期道路无积水,车库、车道、设备房无积水和浸泡发生。遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积跑水、泛水和长时间停水。有险情的应急处理措施。1.1.3.5大（暴）雨期间不定时检查污、雨水排水系统的运行状况，确保排水系统正常运行。1.1.3.6雨水、污水管道至少每季度疏通1次，雨水及污水井每季度检查清理不少于1次，并根据检查情况及时清掏。（清掏费用由乙方负责，硬件设施设备的材料配件费用由甲方负责）1.1.4弱电及智能化系统1.1.4.1正确使用，定期维护保养和管理好弱电及智能化系统，使其处于良好的运行状态；1.1.4.2严禁非维保单位和其他无关人员接触到弱电及智能化系统，防止非法信号接入及办公信息外泄；1.1.4.3对所有弱电及智能化设施设备，管线定期进行巡视、维护和保养；1.1.4.4配合弱电及智能化系统质保或维保单位定期进行维护保养，设备发生故障，立即通知并督促质保或维保单位到场处理，确保正常运行。1.1.4.5定期不定期对监控系统进行调试保养，保障各项监控设备24小时正常运行，录像功能正常。1.1.5电梯系统1.1.5.1定期对控制柜扫尘、各接电点清洁，主要接触器、电阻、电抗器等的清洁及螺丝收紧；1.1.5.2定期对电动机、测速发电机、发扬机（牙箱、油量、油质）、引轮的检查及油质油量的检查；1.1.5.3定期对限速器及限速器的开关进行检查、清扫、活动部位注油；1.1.5.4定期对制动器、选层器的检查，主要是行程、动作、灵活性，制动瓦磨的检查及活动部门注油；1.1.5.5配合维保单位做好电梯维保等其他工作；1.1.5.6不定时检查电梯轿厢内的灯泡是否正常：1.1.5.7物管公司作为使用管理责任人，联系配合电梯的年检工作，年检费用由甲方负责；1.1.5.8发生电梯困人或其他重大事件时，物管人员须在5分钟内到达现场应急处理。1.1.6消防系统设施设备的运行管理1.1.6.1乙方应配备专人负责消防系统的日常运行和管理。熟悉掌握消防设备的各种故障应急处理方案。1.1.6.2乙方负责消防设备的日常运行和管理，消防设施设备每周至少一次对消防设施设备运行状况进行检查，确保设施设备完好有效，随时可投入使用。消防泵每月启动一次并作记录，保证其运行正常。每月进行一次消防联动测试。如发现有故障，及时通知维保单位进行维修和整改，协助并监管消防维保单位的工作。1.1.6.3乙方应配合业主方进行日常消防演练工作，并协助制定演练计划。1.2设施设备的维修1.2.1供配电系统高压测试、消防系统、电梯系统、智能化系统的专业维修保养及年检费由甲方负责，乙方需做好日常的保养故障处理，及时联系督促相应的维保单位进行专业保养及维修，并做好相关协助配合工作。1.2.2除上述设施设备的专业维修保养外，所有设施设备（包括上述设施设备）的日常保养和维护均由乙方负责（维修保养所需材料费由甲方负责）。1.3房屋建筑本体及配套设施的维修、养护和管理1.3.1对房屋进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。根据房屋实际使用年限，检查房屋使用情况，组织维修。房屋及配套设施完好率98%，道路完好率98%。1.3.2对房屋建筑进行日常管理和维修养护。建立房屋建筑档案，日常检查记录齐全。路灯、楼道灯完好率保持98%以上，维修更换及时率98%以上。容易危及人身安全的房屋建筑部位有明显警示标志和防范措施。（标志制作费用及防范措施费用由甲方负责）1.3.3排水设施的养护。做好地基基础的日常养护工作，坚决杜绝不合理荷载的产生；加强对散水坡的养护和修补，确保各类排水沟畅通。定期对建筑物排水管沟井进行巡查和清理，每月至少一次。做到排水沟、明暗沟完好。1.3.4保证楼地面完好无损，及时维修破损的墙地板砖。一般情况下3天内修复，特殊情况不超过7天。1.3.5墙台面和吊顶工程的养护。定期进行巡查和维修，建立对吊顶工程的检查制度，及时处理破损部位。一般情况下3天内修复，特殊情况不超过7天。墙台面、吊顶完好率100%。1.3.6门窗工程的养护。建立对门窗的日常检查和维修工作制度，确保门窗的正常使用。每周至少一次对全院门窗进行一次巡查，门窗完好率100%。1.3.7屋顶维修养护。建立屋顶维修养护制度，定期对屋顶进行清扫,对屋脊、趟水沟进行整修，清理疏通排水管道、雨水口，确保屋面排水畅通。1.3.8房屋建筑、管道、井盖、门窗等维修保养所需备件和材料由甲方提供。2安全保卫：2.1保安人员的基础素质应与甲方品质相符。保安人员的招聘、培训和服装配备情况应达到或超过甲方的要求。2.2实施消防安全管理,履行消防安全职责，服从甲方相关部门的监督、检查，建立完善的消防安全制度和消防安全档案,建立完善的逐级消防安全责任制和岗位责任制，专人专岗24小时消防监控，建立每日防火巡查、登记制度。2.3保管、保护好消防设施，消防器材每月巡查保养、清点登记一次，确保消防器材的完好有效，可随时启用,对损坏、丢失或失效的应及时修复和补充。每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。每周对所有消防通道和安全出口检查1次以上。并建立备查档案。2.4物业管理人员应掌握消防知识。熟悉本工作（种）岗位的火灾危险性，熟悉预防火灾措施，熟悉扑救初期火灾的方法。发生火灾后，会报警、会使用各种消防器材、会扑救初期火灾。2.5安保人员应作为甲方的义务消防队。根据甲方的年度消防工作计划和消防应急灭火疏散预案，制定义务消防队和其他物管人员的消防训练计划。乙方应根据实际情况每季度至少进行一次消防演习。2.6协助甲方开展消防法律、法规及消防安全知识的宣传教育。2.7照明设施及引路标志完好，紧急疏散通道保持通畅。2.8主要门岗执勤人员负责对出入服务区域内的人员、车辆进行询查、管理和登记，禁止无关人员、车辆进入；严禁携带易燃易爆危险品进入；物资出门必须凭物资出门条；严禁推、促销人员和商贩进入办公区内叫卖；严禁宠物带入大楼内；防止车辆阻塞出入口。2.9严格人员出入管理。对外来联系工作、办事、会客的外来人员进行凭身份证等有效证件登记、并填写会客单后方可放行，必要时须先电话联系。发现可疑人员做好相应应对处理并及时向相关部门报告。2.10确保门禁系统正常工作，严格执行门禁系统操作流程，发现问题及时通知工程维修部进行维修并向甲方相关部门报告。2.11负责甲方停车场和停车库管理，建立健全相应管理制度，严格车辆出入和停放管理。专人专岗负责车库管理，严防车辆被盗事故的发生。加强车辆停放秩序动态巡逻，确保车辆停放有序，禁止车辆乱停乱放，保障车辆出入畅通。2.12及时发现、制止各类违规违纪和违法犯罪行为，并及时报告相关部门。2.13协助处置物业辖区内发生的群体性事件和各种突发事件，突发事件及时到位处理率达到100%。2.14负责一般刑事案件、治安案件及交通事故的现场保护,积极抢救伤员,及时向甲方相关部门和公安部门报告,协助开展调查工作。2.15热情接待来访者，及时受理处置员工的治安报警和求助。2.16协助完成甲方重大活动的安全防范、礼仪执勤等任务。2.17协助甲方做好突发事件处置工作,乙方安保部门必须服从甲方相关部门的指挥。3保洁服务3.1根据甲方要求指定工作制度，并以之对工作质量进行考核。3.2按工作程序对公安局指挥中心大楼围墙范围内所有区域进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全方位保洁，清洁卫生实行动态保洁。3.3乙方使用的清洁剂、保养剂等必须符合有关部门的规定和满足国家环保标准的要求，保证对人员无不良影响，对材料、物品无腐蚀和损害。（清洁剂、保养剂等由乙方提供并承担相应费用）3.4按甲方统一部属，定期进行消毒和灭虫除害，做到办公区内无蚊、蝇、虫、鼠孽生地，每月对办公楼全范围消毒一次，每半年灭鼠一次。（消毒剂、灭鼠器具及药物由乙方提供并承担相应费用）3.5如遇突发事件或突击检查时，积极配合甲方搞好卫生工作，随叫随到。3.6停车场每日清扫1次以上，每周拖洗1次以上，每月冲洗一次，道路每日清扫1次以上，及时清除道路积水、灰尘、垃圾，地面清洁无积尘、无污渍、无杂草、无油渍。3.7大楼厅堂清洁要求：每天清扫实行动态保洁，即脏即扫。地面干净无灰尘、杂物，无污迹，保持光洁明亮；墙脚、墙面、指示牌、垃圾桶无污迹、水迹、尘迹，保持光洁明亮；灯饰、通风口、空调风口无蛛丝、无污尘。3.8楼层公共区域部分清洁要求：楼道每日清扫2次以上，每日拖洗1次以上，楼梯扶手每周擦洗1次以上，共用部位玻璃每月清洁1次以上，地面、墙面、消防器材、果皮箱、垃圾桶无污迹、痰迹、尘迹，消防通道无随意堆放垃圾、杂物、或占用，天花吊顶、送排风口无蜘蛛网和灰尘污迹；电梯轿厢每日清洁1次以上，每周上1次以上保护液，地面无污渍、尘迹，轿厢侧壁不锈钢无手印、无污迹；路灯、楼道灯每月清洁1次以上，保持光洁明亮。3.9会议室、贵宾接待室、信访接待室等区域清洁要求：地面定时清理，无杂物；桌椅无尘迹污迹；玻璃、灯饰明亮。做到随时可投入使用。3.10化粪池清掏每年1次；（清掏费用由乙方负责，须按照国家相关要求进行清掏）3.11卫生间清洁要求：公共卫生间每天清扫2次以上，地面干净光亮，无异味（扫把、拖把、撮箕等各类清洁用具以及檀香、香味剂等除臭用品，由乙方负责提供）、无积水、无污渍、无杂物，墙面瓷片、门、窗等无灰尘。地面、墙面、门、窗、玻璃镜面隔板无灰尘污迹和其它杂物；小便器、蹲便器、马桶、洗手台盆无污迹、无积水、无垢、无臭味，瓷器保持明亮光洁；保持下水管道排水通畅。及时补充擦手纸、卫生纸、洗手液（洗手液、卫生纸、檫手纸由甲方购买）3.12大楼周边（道闸以内）道路、场地、绿地清洁要求：每天清扫1次以上，每周进行1次以上全面冲洗。地面无垃圾杂物、无积水、无明显污迹、油渍；室外设施无明显灰尘污迹及不良张贴物；绿化地带无明显杂物及枯枝叶；灯饰、栏杆、指示牌、公示栏无污迹、水迹及明显灰尘；阴沟、沙井、天台无明显杂物。3.13公共玻璃窗、雨阳棚、屋面天台、天沟保持清洁、无垃圾。3.14垃圾清运要求：分层对各楼层的垃圾桶每日清运1次以上，每日清洗1次以上；垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、垃圾桶内无异味。垃圾箱、桶的垃圾存量不超过上沿，垃圾不在桶箱内过夜。垃圾中转站工具摆放整齐，定期清洗消毒，无明显积水，无蚊蝇飞舞，无过量异味。垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。（垃圾袋由中标人负责提供）3.15会务服务：乙方安排专人协助甲方做好会务服务，并负责区局指定会议室茶杯的清洗。3.16楼层办公室清洁要求：每日清扫、拖洗、擦洗1次以上，玻璃每月清洁1次以上，窗帘每年清洗1次以上。3.17区局指定值班室清洁要求：每日清扫、拖洗、擦洗1次以上，玻璃每月清洁1次以上，窗帘每年清洗2次以上，床单被单每周更换1次。4绿化4.1做好区域内绿化及日常养护工作，对区域内草坪、花草树木定期进行浇灌、修枝剪叶、除草、施肥等养护措施，对杂物及时清捡，使树木生长良好，如遇树木枯死由乙方负责更换同等树木。5其他5.1乙方应协助甲方做好大楼日常管理，如设施设备搬运、电梯控制等。5.2乙方需对全体人员从业进行入职前保密教育，并进行定期培训。乙方全体从业人员需签订保密承诺书并遵照执行。物业管理服务人员配置（一）人员配置数量及标准不低于以下：1.项目行政人员：1人项目主管：1名，50岁以下，大专以上学历，有5年物业管理经历并取得物业管理经理证及以上资格证书。身体健康、精力充沛，有较强的组织、协调、策划、调研、分析能力，对机关物业服务工作有独到的见解。2.安保人员：9人均需要政审合格，经过专业培训，热爱本职工作，退伍军人比例不少于3人，入场前须提供相关证明。队长：1名，45岁以下，男性。有敬业精神，能吃苦、责任心强，具备处理应对公共安全及秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备并定期培训。保安员（含消防监控室人员和车库管理员）：8名，50周岁以下，男性。男：身高1.70M以上，需提供医院健康证明，穿戴统一制服，仪容仪表规范整洁，工作认真并定期接受专业培训。消防监控人员要求24值守，每班不低于1人，且须持消防上岗操作证。车库管理员每班不低于1人。3.工程维修人员：2人50岁以下，有敬业精神，能吃苦、责任心强，对各类设备设施系统的日常维护具备一定的处理及应对能力，持证操作。（须具有熟悉智能化、强电、机电、电梯的专业维修人员）4.保洁人员：7人队长:1名，50岁以下，身体健康，具备公共楼宇保洁工作经验，工作认真负责并接受过专业培训，能团结队伍，并能保障和应对特殊情况下清洁维护工作，正确使用保洁设备处理不同材质的物品。保洁员：6名，女，50岁以下；男，55岁以下。身体健康，工作认真，能吃苦耐劳。（二）所有人员上岗须经甲方审核同意，乙方不得随意调整、更换队长以上管理干部。如有调整或更换,应提前告知采购人，并征求甲方意见。未经甲方书面同意，乙方不得更换项目主管。如甲方对管理人员不满意，乙方应根据甲方要求及时调整更换管理人员。（三）乙方招聘的所有人员不得有犯罪记录；不得有甲方认为明显不适宜本物业管理区域工作的不良行为或倾向的。（四）乙方应定期对员工进行岗位培训，不断提高员工服务技能；从业人员有较强的服务、责任、保密意识以及稳定性。（五）乙方支付员工基本工资不能低于XX市最低工资标准。（六）乙方必须按劳动法相关规定为全体员工购买社会保险（付款前计算费用时须提供人员保险清单）。（七）服装不少于4套/人，样式由采购人指定。（八）安全保卫装备由甲方指定，由乙方提供并承担相应费用。（九）乙方需要到区公安局、区国国土房管局进行备案，相关费用由乙方负责。四、物业服务费用及付款方式一、服务费用限价：人民币陆拾肆万元整（640000.00元）二、付款方式（一）每月根据分项考核结果以及人员配备情况进行计算，考核后签署付款凭证，并在签署凭证后15个工作日内，支付上月费用。考核办法如下:XX市XX区公安局物业管理考核办法考核总分为100分，根据问题严重程度每次进行适当扣分，扣完为止；考核得分为95分（含95分）全额支付当月费用，低于95分，每少0.5分扣1000元；出现两次单月考核90分以下（不含90分）甲方有权解除合同。考核项目考核内容单项分值考核得分扣分原因项目管理

1、按合同要求配备足额的管理服务人员，人员花名册和岗位安排情况每月报区公安局后勤部门备案，有资质要求的岗位要持证上岗（物业办要有相关人员资质证书或培训情况的复印件）。建立完善的内部管理措施和奖惩细则，加强管理和服务人员的管理。建立健全档案管理制度，对考勤记录、工资花名册、消防等相关资料进行规范管理。项目主管人员除节假日外须在XX主城区范围内，物业办在工作时间内须有人值班。节假日至少要有一名队长及以上在岗带班。52、所有岗位服务人员在工作时间内须着统一工作装，保持良好形象。所有岗位服务人员在规定服务时间内在岗服务，服务时间执行到位。