招投标手册资料

一、招标准备阶段

招标准备阶段是指从开发商或业主决定进行物业管理招标到

正式对外招标即发布招标公告之前的这一阶段所做的一系列准备

工作。根据国际惯例，这一阶段的主要工作有：成立招标机构；

编制招标文件；确定标底。

(―)成立招标机构

任何一项物业管理招标，无论是开发商还是业主委员会，都

需要成立一个专门的招标机构，并由该机构全权负责整个招标活

动。招标机构的主要职责是：拟定招标章程和招标文件；组织投

标、开标、评标和定标；组织签订合同。可见招标机构一旦成立,

其职责将贯穿整个招标投标过程。

成立招标机构主要有两种途径。一种是开发商或业主自行成

立招标机构，自行组织招标投标工作；另一种是开发商或业主委

员会委托专门的物业管理招标代理机构招标。两种途径都符合我

国《招标投标法》的规定，并各有特点。

对于开发商或业主委员会自行成立招标机构，我国《招标投

标法》规定：“招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可

以自行办理招标事宜。任何单位和个人不得强制其委托招标代理

机构办理招标事宜”。考虑到招标是一项较为复杂和繁琐的工作,

其中在编制招标文件和组织评标方面有较强的专业性，对招标人

能力的要求也较高，因此，招标人应根据自己的实际情况，量力

而行。如招标人为实力雄厚的大型开发商或联合开发机构，有能

力从物业的设计、施工监理到验收，整个开发的过程都统一自行

成立招标机构，包揽其“一条龙”的招标工作，这时该物业管理

招标也理应由开发商自行成立的招标机构来完成。再如，对于采

用小范围邀请招标或议标方式的小规模物业管理项目，由于招标

工作量不大，专业性不强，开发商一般都能够自行编制招标文件

和组织评标

,这时，招标人自行成立招标机构招标也较为适宜。自行招标的

开发商或业主应按照惯例在开发商所在单位或业主委员会下设

“招标工作委员会”或“招标工作组”等非常设的招标机构。其

具体的组织机构设置本书第1章已作详细介绍，在此不再赘述。

对于招标人委托招标代理机构招标，我国《招标投标法》规

定：“招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。

任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构”。

采用委托招标代理机构招标的最大优点在于招标机构与投标人之

间做到信息充分对称，使得在招标项目专业性较强或开发商和业

主信息不充分的情况下，招标得以顺利完成。要做到这一点，开

发商或业主在选择招标代理机构时应注意以下问题：

首先，招标人应根据自己的意愿和自身情况选择招标代理机

构，任何个人和单位都无权强行指定招标代理机构给招标人。而

且，招标代理机构与招标人之间仅限于委托代理的关系，招标代

理机构无权将招标结果强加于招标人，招标人应是是否中标的最

终决定者。特别是国有房地产开发商在委托招标代理机构招标时,

应避免选择与自己有上级关系的招标代理机构。

其次，招标人应根据自己标的的规模大小，选择不同等级的

招标代理机构进行招标。我国《招标投标法》对招标代理机构的

资格和等级划分，主要依据招标代理机构所具备的两个条件：一

是代理招标经历达到一定的年限，且连续几年招标金额达到一定

等级；二是编制招标文件和组织评标的专业能力和技术力量，也

就是配备的专家人才库的规模大小和专家素质的高低。招标人应

根据自身对物业管理的要求及标的的规模大小选择相称的招标代

理机构，在委托价格合理的情况下，应选取具有较高等级的代理

机构进行招标。

招标人委托招标代理机构进行招标的方式常用于公开招标和

一部分大范围邀请招标。事实上，对于一些大型的项目，开发商

往往委托一家招标代理机构包揽该项目所有的招标工作；另外，

业主委员会进行物业管理招标时，通常也采用委托招标代理机构

招标的方式。

（二）编制招标文件

编制招标文件是招标准备阶段招标人最重要的工作内容。招

标文件是招标机构向投标者提供的为进行招标工作所必需的文

件。招标文件的作用在于：告知投标人递交投标书的程序；阐明

所需招标的标的情况；告知投标评定准则以及订立合同的条件等。

招标文件既是投标人编制投标文件的依据，又是招标人与中标人

商定合同的基础，因此它是对招标机构与投标人双方，以及招标

人(开发商或业主)与中标人双方都具有约束力的重要文件。招标

人应十分重视编制招标文件的工作，并务必做到条款严密、周到,

内容明确，合理合法。

物业管理招标文件的内容格式根据招标项目的特点和需要而

有所不同，但任何招标文件都应当依据法规和惯例编写其基本的

内容。我国《招标投标法》规定：“招标文件应当包括招标项目

的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标

准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款”。根据

这一规定和国际惯例，物业管理招标文件的基本内容可概括为三

大部分：

1.投标人须知

投标人须知是招标文件的重要组成部分，它是业主或招标机

构对投标人如何投标的指导性文件，其内容包括投标的条件、有

关要求及手续。

(1)投标的条件

招标文件所以要对投标的条件进行说明和规定，其目的是为

了保证投标人的合格性和投标的真实性。为了保证投标人的合格

性，招标机构有必要对潜在的投标人进行投标资格预审，招标文

件在这一部分规定参加资格预审的投标人须递交的证明资料及其

格式，以便统一进行审查。为了保证投标的真实性，招标人往往

还要求投标人必须交纳投标保证金，招标文件中规定了投标保证

金的比例、交纳方式以及保证书的格式等。

(2)对投标文件的要求

如果说投标的条件侧重于对投标人的要求，则该部分侧重于

对投标文件的要求。由于招标机构在接受投标书时，通常会检查

投标书的制作和封送是否合乎程序，招标文件必须在这一部分中

写明对投标文件编写的统一要求(通常提供统一的投标文件格式)

以及对投标文件封存和递交的规定，以便于开标和评标工作。

(3)对招标程序的说明

由于整个招标过程应体现出公平、公正、合理的原则，而要

体现公平、公正原则，重要的一条便是招标程序的公开化，以增

加招标活动的透明度。招标文件这一部分的内容便是通过将开标、

评标和定标的规划等招标过程的关键内容予以公开，从而体现了

整个招标工作的公正透明。

2.合同条款

合同条款的目的在于将中标后所要签订的合同的内容规范化

和公开化，这也是招标公平、公正原则的具体表现。合同的条款

分为一般性条款和特殊性条款。前者通常是物业管理招标的行业

性的约定俗成，对于不同的物业管理项目均具有一般性，通常由

技术条款、商务条款和法律条款组成；后者则是针对每个具体不

同的物业管理项目自身的特点而度身定造的个性化条款。按照个

性包括共性的道理，在合同条款中，特殊性条款也就优于一般性

条款，在两者发生不一致时，合同应以特殊性条款为准。

3.技术规范

技术规范是详细说明招标项目的技术要求（如物业管理项目

的服务标准、具体工作量等）的文件，当属招标文件的重点之一。

技术规范通常是以技术规格一览表的形式进行说明，另外还需附

上项目的工程图纸等作为投标人计算标价时的依据。

考虑到招标文件的编制对整个招标活动的影响举足轻重，下

一章将专门就招标文件的编制进行详细介绍，在此不再赘述。

最后谈一谈制定招标文件的时间。何时制定招标文件是由物

业开发建设程序决定的，我国目前大多数物业管理招标均是在物

业开发建设的后期。然而，随着开发商对物业管理的要求不断提

高，物业管理“超前招标”已屡见不鲜。“超前招标”在我国即

为在项目立项阶段，用地申请得到批准后即可进行物业管理招标

工作、制定招标文件。超前实行物业管理招标确实有其优点，然

而过早地制定招标文件，加之此时存在大量的不确定因素会使得

招标文件编制难度加大，可靠性降低。因此，应注意把握招标文

件制定的时间，使编制出的招标文件内容既严密明确，又不失前

瞻性。

（三）制定标底

制定标底是招标的一项重要的准备工作。按照国际惯例，在

正式招标前，招标人应对招标项目制定出标底。标底是招标人为

准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格，即一种预算价格,

它的主要作用是作为招标人审核报价、评标和确定中标人的重要

依据。因此，标底是招标单位的“绝密”资料，不能向任何无关

人员泄露。特别是我国国内大部分项目招标评标时，均以标底上

下的一个区间作为判断投标是否合格的条件，标底保密的重要性

就更加明显了。

由于标底是衡量投标报价竞争力的一把尺子，标底制定的好

坏，直接影响到招标工作的有效性。标底定的过高，进入合格范

围内的投标人数量太多，就会使评价的工作量和难度大大增加；

标底定得过低，又容易使所有的投标人都落空，从而导致招标失

败。因此，标底制定得好，可以说是招标工作成功的一半，而编

制一个先进、准确、合理、可行的标底需要认真细致，实事求是。

首先，标底的制定与招标文件的编制有着密不可分的关系。标底

制定得是否正确很大程度上取决于招标文件中对项目工作量的说

明是否正确，因此招标文件对项目的工作量进行说明时应尽量减

少漏项，同时将工作量尽可能算准确，力争将招标文件中计算出

的工作量与实际量的误差控制在5%以内。其次，标底的制定应建

立在一个比较先进的物业管理方案基础上，这样编制出的标底才

切合实际。如果开发商或业主属自行招标，则可参照相关物业近

年来国内外先进的物业管理方法，或者开发商或业主可以委托招

标代理机构制定标底。

二、招标实施阶段

招标实施阶段是整个招标过程的实质性阶段。招标的实施主

要包括以下几个具体步骤：发布招标公告或投标邀请书；组织资

格预审；召开标前会议；开标、评标和定标。

(-)发布招标公告或投标邀请书

我国《招标投标法》和国际惯例都规定，招标人采用公开招

标方式招标的，应当发布招标公告；招标人采用邀请招标方式的,

应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法

人或其他组织发出投标邀请书。无论是招标公告还是投标邀请书,

其目的是一致的，都是为了向尽可能多的潜在投标者提供均等机

会，让其了解招标项目的情况，并对是否参加该项目投标进行考

虑和有所准备。两者的区别在于对公开招标公告的要求更为严格。

以下对发布招标公告的渠道和时间安排、招标公告的内容和格式

等进行详细介绍。

1.发布招标公告的渠道

发布招标公告应根据项目的性质和自身特点选择适当的渠

道。国际惯例中常见的招标公告发布渠道有：指定的招标公报、

官方公报、本国报纸、技术性或专业性期刊以及信息网络等其他

媒体。

一般来说，一些必须招标的大型项目的招标公告都应在指定

的刊物上刊登。如实行国际竞争招标的公告的指定发布刊物为联

合国出版的《发展商务报》(DevelopmentBusiness)；必须实行

国内公开招标的项目的招标公告指定必须在我国出版的《中国招

标》期刊上刊登。除了必须在指定的刊物上刊登以外，此类项目

还可以在官方公报上刊登招标公告，使投标具有广泛性，如在我

国还主要刊登在《人民日报》、《中国日报》上。

对于大多数中小规模的物业管理招标项目，其招标公告一般

选择在国内广泛发行的一种报纸上刊登。如果是实行地方性公开

招标的项目，其招标公告应选择在本地的官方公报或本地区广泛

发行的一种报纸上刊登。另外，还可以选择在一些专业类期刊上

刊登，如房地产、物业管理专业期刊等。

实际上，除了一些必须要在指定刊物刊登的招标项目外，国

际惯例对招标公告的发布一般只要求符合信息广泛性原则。因此

通常情况下，一项招标项目往往同时通过几种渠道发布其招标公

告，而不拘泥于某一种渠道，比如在当今的信息网络刊登招标公

告。

2.发布招标公告的时间安排

为使潜在的投标人对招标项目是否投标进行考虑和有所准

备，招标人在刊登招标公告时，在时间安排上应考虑两个因素：

（1）刊登招标公告所需时间。各类刊物从接受广告申请到刊出

广告需要一定时间，如果没有充分地考虑，招标公告可能会在投

标截止日期之后才能刊登出来。另外，如果要通过几个渠道发布

招标公告，要考虑到各类渠道的出版周期（如报刊的出版周期显然

要比网络媒体长），以便能让招标公告基本在同一时间刊登出来。

（2）投标人准备投标所需时间。这一时间应从招标公告预计发

布日期开始计算。投标人申请投标一得到招标文件一准备投标一

递交投标书需要有足够的时间。按照国际惯例，从招标公告发布

之日算起，应让投标人至少有45天（通常有60〜90天）来准备投

标和递交标书。

3.招标公告的内容和格式

招标公告应以简短、明了和完整为宗旨。通常情况下应包括

以下内容：

①招标单位（业主或开发商）名称；

②项目名称；

③项目地点；

④项目资金来源（物业管理资金来源，如业主分摊或开发商预

付等）；

⑤招标目的（邀请资格预审还是邀请投标）;

⑥项目要求概述（项目性质、规格及管理要求）；

⑦购买招标文件的时间、地点和价格；

⑧接受标书的最后日期和地点；

⑨开标日期、时间和地点；

⑩如果需要，规定资格预审的标准，以及提供资格预审文件

的日期、份数和使用语言；

B11必要时规定投标保证金的金额；

B12招标单位的地址、电话等联系方法。

招标公告的具体内容和格式可以根据招标人的具体要求进行

变通，然而招标公告的基本内容，如招标人的名称和地址、招标

项目的性质、数量、实施地点和时间，以及获得招标文件的办法

等关键事项，按照我国《招标投标法》规定必须载明。至于投标

邀请书的内容和格式与招标公告大致相同，在此便不再重复了。

（二）组织资格预审

资格预审是招标实施过程中的一个重要步骤，特别是大型的

项目，资格预审更是必不可少。

资格预审是对所有投标人的一项“粗筛”，也可以说是投标

者的第一轮竞争。资格预审可以起到以下作用：首先，资格预审

可以减少招标人的费用。因为投标人数量过多，招标人的管理费

用和评标费用就会大大提高，通过资格预审淘汰一部分竞争者则

可以减少这笔费用。其次，资格预审还可以保证实现招标目的，

选择到最合格的投标人，此投标人不仅报价最低或较低，而且他

的报价是以其技术能力、财务状况及经验为基础的，防止了一些

素质较低的投标商以价格进行恶性竞争。此外，资格预审能吸引

实力雄厚的物业管理公司前来投标，招标人还可以通过资格预审

了解投标人对该项目的投标兴趣大小。

若招标物业预计投标公司的数目众多，可预先对各投标公司

进行资格预审，剔除资信较差的公司，重点选择6〜10家申请者

参与投标，这就是所谓早期预审；若投标公司数量较少，则可待

投标机构已递送标书且开标之后进行资格预审，这也就是所谓后

期预审。无论资格预审在何时进行，其审核程序和要求投标公司

递交的文件都大致相同。

1.资格预审的程序

资格预审包括以下三个步骤：

(1)发出资格预审通告或资格预审邀请书。发布资格预审通告

通常有两种做法，一种是在前述的招标公告中写明将进行资格预

审，并通告领取或购买资格预审文件的地点和时间；另一种做法

是在报纸上另行刊登资格预审通告。资格预审通告的主要内容包

括：招标项目简介；项目资金来源；参加预审的资格；获取资格

预审文件的时间、地点以及接受资格预审申请的时间和地点。按

照惯例，从刊登资格预审通告的日期到申请截止期应不得少于45

天。

(2)出售资格预审文件。资格预审文件应提供招标人及招标项

目的全部信息，并且其内容应比资格预审通告更为详细，如对若

干物业管理企业组成联合体投标的要求等。

此外，资格预审文件中还可规定申请资格预审的基本合格条件，

或对外资物业管理企业单独或联合投标的一些规定，以及申请投

标资格预审的一些基本要求，例如从事该行业至少已达若干年以

上，承担过类似的物业管理项目等。最后，招标人还应在资格预

审文件中规定资格预审申请表和资料递交的份数、时间和地点及

文件所使用的语言等。

(3)评审。资格预审申请书的开启不必公开进行，开启后由招

标机构组织专家进行评审。如有必要，还可召开资格预审准备会

议，以便申请人取得有关项目情况的第一手资料。

2.资格预审的内容

资格预审的重点在于投标人的经验、过去完成类似项目的情

况；人员及设备能力；投标人的财务状况，包括过去几年的承包

合同收入和可投入本项目的启动资金等。具体内容包括：

(1)申请人的基本情况：公司名称、地址、电话和传真、公司

等级、注册资本、关系企业等，以及与本合同有关的主要负责人、

项目授权代表；公司组织机构情况，专业人员及管理人员的人数;

公司历年承包合同的类型、金额及主要所在地区等。

⑵申请人的财务状况：公司资产负债表、损益表等财务报表;

银行过去5年的资信证明以及对未来2年财务情况的预测。

(3)经验和过去的表现：过去5年内申请人完成的类似项目的

基本情况，如这些项目和业主的名称、项目工作量、合同金额、

服务期限等等。

对于上述在预审中申请人必须提交的重要内容应当在资格预

审文件中予以明列，或制成表格，要求申请人按要求填写。

3.资格预审的评审方法

招标单位可以根据自己的要求来决定资格预审的评审方法。

目前国际上广泛采用的是“定项评分法”，同时采用比较简便的

百分制计分。“定项评分法”就是对申请人提交的资料进行分类,

并按一定标准制分，最后确定一个取得投标资格的最低分数线，

达到或超过最低分数线的申请人被视为合格，可以参加投标；未

能达到最低分数线的申请人则被视为不合格，不能参加投标。

(三)召开标前会议

投标资格预审确定合格申请人后，应尽快通知合格申请人，

要求他们及时前来购买招标文件。紧接着，按照国际惯例，招标

机构通常在投标人购买招标文件后安排一次投标人会议，即标前

会议。

召开标前会议的目的是澄清投标人提出的各类问题。《投标

人须知》中一般要注明标前会议的日期，如有日期变更，招标人

应立即通知已购买招标文件的投标人。招标机构也可要求投标人

在规定日期内将问题用书面形式寄给招标人，以便招标人汇集研

究，给予统一的解答，在这种情况下就无须召开标前会议。

标前会议通常是在招标人所在地（同时又为招标项目所在地

更好）召开，因为在标前会议期间，招标人往往会组织投标人到现

场考察，如果标前会议在招标项目所在地召开就较为方便。标前

会议的记录和各种问题的统一解释或答复，应被视为招标文件的

组成部分，均应整理成书面文件分发给参加标前会议和缺席的投

标人，这是应特别注意的事。当标前会议形成的书面文件与原招

标文件有不一致之处时，应以会议文件为准。我国《招标投标法》

规定，招标人应在提交投标文件截止时间至少15日前，将已澄清

和修改部分以书面形式通知所有招标文件收受人。因此，凡已收

到书面文件的投标人，不得以未参加标前会议为由对招标文件提

出异议，或要求修改标书和报价。最后，招标人应在标前会议上

宣布开标日期。另外，参加会议的费用应由各投标人自理。

（四）开标、评标与定标

开标、评标与定标是招标实施过程的关键阶段，也是整个招

标过程中程序最严密、对招标人能力要求最严格的阶段。

招标人或招标机构收到物业管理企业封送的投标书后，经过

审查认为各项手续均符合规定时，即可收入，并在公开预定的时

间（一般为招标文件确定的提交投标文件截止时间）、地点（招标文

件中预先确定的地点）当众拆封开标，公开宣读各物业管理企业的

标的，并声明不论管理服务费高低均有中标希望。之后便由各方

面专家组成的评标委员会或评标小组进行评标。

从开始评标到最后定标，一般要经过3〜6个月的定标期。在

这段时间内，招标人或招标机构要多方面对各个投标人的标书进

行研究，必要时还要分别召开答辩会，方能最后定标。在评选过

程中，应以管理服务费报价、管理服务质量和管理方案先进程度

作为主要的衡量标准。

评标工作结束时，评标委员会通常最后会向招标人筛选出几

个最有竞争力的中标推荐人，由招标人（业主或开发商）作最后决

定。在这一阶段，招标人往往通过同时与中标推荐人进行谈判，

以最充分地获取投标人的信息，这种谈判在惯例中也被称为“议

标”（不同于招标方式中的“议标”）0经过“议标”后，最后才

由招标人决定谁中标。值得注意的是，我国《招标投标法》规定,

通常情况下招标人从评审委员会推荐的几位中标候选人中选取一

个作为中标人，但在中标候选人均不符合招标人要求的情况下，

招标人有权拒绝定标，从而取消招标。然而，招标人不得从评标

委员会推荐的中标候选人之外的投标人中选定中标人，否则视作

中标无效。

三、招标结束阶段

招标人在最后选出中标人时，招标工作便进入结束阶段。这

一阶段最大的特点是招标人与投标人由一对多的选拔和被选拔关

系逐渐转移到一对一的合同关系。这一阶段的具体内容包括合同

的签订与履行，以及资料的整理与归档。

（一）合同的签订

我国《招标投标法》规定：“招标人和中标人应当自中标通

知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订

立书面合同”。合同的签订，实际上就是招标人向中标人授予承

包合同，是整个招标投标活动的最后一个程序。在招标与投标中,

合同的格式、条款、内容等都已在招标文件中作了明确规定，一

般不作更改，然而按照国际惯例，在正式签订合同之前，中标人

和招标人（开发商或业主）通常还要先就合同的具体细节进行谈判

磋商，最后才签订新形成的正式合同。以下所说的合同，均是指

双方经过磋商后拟签订的正式合同。

1.合同的组成

通过招标投标签订的合同，一般由三部分组成：合同序文；

合同内容；合同结尾。

合同序文部分要写明订立合同的双方当事人（即招标人与中

标人）的法定名称和地址。甲方当事人为开发商或业主委员会；乙

方当事人为中标的物业管理企业。

合同内容即合同条款，是合同最主要的组成部分，一般包括

技术性条款、财务条款和法律条款三类条款。下一章将对其进行

详细介绍。

合同结尾部分要写明签订合同的日期、地点以及拟订合同的

语言文字，最后还要写明合同生效日期，以及由合同双方当事人

或代理人签字。

通常情况下，招标成交方式的合同，其形式是一份简单的协

议书，合同的内容都分散在招标文件中，以及商谈过程中对招标

文件和投标文件的修改和补充所形成的书面材料中。合同一般分

为两部分，一部分是不变的，包括投标须知和合同一般条件等；

另一部分是合同特殊条款、投标文件、技术规格说明及补充修改

文件等。合同的格式都由招标人预先拟好，待中标人确定后再由

双方签订。合同协议书的格式将在下一章专门介绍。

2.合同的主要条款

合同条款是构成合同的主要内容。合同条款因招标项目的性

质和类型而异。然而，一般来说不论哪一类合同，其主要条款总

是由技术性条款、商务性条款和法律性条款构成，其中主要包括:

价格条款、支付条款、不可抗力条款以及索赔条款等。这些都属

于合同的一般条款，此外，还有合同特殊条款，也就是合同一般

条款的补充和修改。无论是合同一般条款还是合同特殊条款，都

属于招标文件中的一部分。本书在下一章还会作详细介绍。

（二）合同的履行

合同的履行，是指合同双方当事人各自按照合同的规定完成

其应承担的义务的行为，在此特指中标人应当按照合同约定履行

义务，完成中标项目的行为。在合同履行过程中，有两方面的问

题值得注意：

首先是合同履行的要求。按照法律规定，合同必须全部履行。

这意味着：①违约一方不能以其他财物或赔偿代替，即使支付了

违约金或赔偿金，双方如果继续要求履行的，则仍应继续履行。

②履行合同时，在合同标的物的品种、规格、数量、质量以及主

体、时间、地点、方式等方面都必须适当。如我国《招标投标法》

规定：“中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢

解后分别向他人转让”。除非预先合同有约定或者经招标人同意,

可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成，

对于项目主体或关键工作，必须由中标人按要求完成。

其次是关于合同履行中的担保。我国《招标投标法》规定：

“招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交”。

根据国际惯例，招标文件中通常应规定在签订合同后的30天内，

中标人应按照合同的条款和条件，向招标人递交一份履约保证金

合同。履约保证金的金额通常为合同总金额的10%,且通常可由

中标人此前递交的投标保证金转入，充当履约保证金的一部分。

保证金的额度大小，应以担保金额足以抵偿中标人违约时所造成

的损失为原则。履约保证金合同通常以银行保函的形式订立，且

履约保函的有效期通常要比合同期略长一些。

（三）资料整理与归档

合同签订后，标志着招标工作已经结束，招标人和投标人（这

时为中标人）进入一对一的长期契约合同关系。由于物业管理合同

具有长期性的特点，因此，为了让业主或开发商能够长期对中标

人的履约行为实行有效的监督，招标人（业主或开发商）在招标结

束后，应对形成合同关系过程中的一系列契约和资料进行妥善保

存，以便查考。招标活动是一项十分复杂的活动，涉及大量的合

同、文件及信件往来，招标人应对其予以整理。通常这些文件主

要包括：①招标文件；②对招标文件进行澄清和修改的会议记录

和书面文件；③招标文件附件及图纸；④中标人投标文件及标书;

⑤中标后签订的承包合同及附件；⑥中标人的履约保证书；⑦与

中标人的来往信件；⑧其他重要文件。另外，业主或开发商还应

注意经常核对物业中的实际项目和实际管理标准与原标书和合同

是否相符；合同期间，业主或开发商与物业管理企业商办一切事

务时，要习惯于通过书信方式进行，以便日后作为凭证。

物业管理投标程序

物业管理招标投标在我国目前尚处于起步阶段，迄今为止，

国内也仅有北京、广州、南京等地进行了初步尝试，而参与投标

的物业管理公司更是寥寥可数。应当说，在这一行业中投标活动

的成功经验暂且乏善可陈。然而，投标的公平性与竞争性又决定

了它必将取代现有的开发商“包办制”，成为业主选择“管家”

的主要形式。对于物业管理公司而言，要想在竞争越来越激烈的

物业管理行业中站稳脚跟，乃至成为行业主导，就必须要尽快做

好准备，加入到投标竞争的行列之中，在竞争中发展壮大。因此,

了解物业管理投标的程序与技巧，了解投标中可能发生的争议及

其解决途径，对于提高物业管理公司的投标竞争力以及保障其自

身权益，都是非常现实和迫切的。

虽然，由于投标对象——物业管理服务的无形性与其他工程

项目的实物性的差异，物业管理投标具有许多区别于其他项目投

标的独特之处，但同样作为投标，其必经程序仍与其他项目投标

有着诸多相似之处，仍要经历前期准备、购买标书、可行性分析、

编写及封送标书等步骤。

一、投标前期工作

(-)取得从业资格

正如所有合法经营的企业法人一样，从业资格是物业管理公

司从事正常营业活动所必须具备的首要条件，这自然也成为物业

管理公司参与投标前必须首先考虑的基本因素。按照国际与国内

的不同管理规定，物业管理公司要取得投标资格所需履行的手续

也有所不同。

1.从事国内投标的资格要求

物业管理公司在国内从事投标业务，必须取得《企业法人营

业执照》和政府颁发的《物业管理企业资质证书》。

首先，按照我国《公司法》规定，作为独立经营、独立核算的法

人机构，物业管理公司（或其所属集团公司）必须拥有有关工商行

政管理局所颁发的营业执照，以证明其合法经营资格。营业执照

式样见图3-2-1。其次，物业管理企业应具备经有关部门核准颁发

的资质证书。物业管理企业资质证书式

样见图3-2-2o

鉴于我国物业管理行业起步较晚，队伍良莠不齐，管理混乱

的现状，建设部已于1999年颁布了《物业管理企业资质管理试行

办法》（以下简称《试行办法》），规定物业管理企业的资质管理

实行分级审批制度。该《试行办法》已于2000年1月1日起正式

实施，其目的是要通过资质审查，严格控制物业管理队伍质量，

提高服务水平，而对于从事物业管理投标的物业管理公司，审查

更加严格。

在该《试行办法》出台并正式实施之前，各级地方政府均是

根据本地情况制订并实施地区物业管理公司资质等级管理办法。

如上海市根据《上海市物业管理公司资质等级管理暂行办法》，

将物业管理公司划分为以下三个等级：

①一级物业管理公司的资质标准

规模要求：公司所管理物业规模一般在50万平方米以上，或

者管理涉外物业在20万平方米以上。

类型要求：公司所管理物业的类型在3种以上，或管理涉外

物业在2种以上；并且所管理物业应有2个以上为优秀小区或者

大厦，达标面积超过50%。

人员素质要求：企业经理或常务副经理须从事专业物业管理

工作3年以上；并且公司应具有经济类、工程类中级职称管理人

员10人以上。

经营实力要求：企业经营年限须在3年以上；且注册资本应

在100万元以上（含100万元）。

②二级物业管理公司的资质标准

规模要求：公司所管理物业规模一般在20万〜50万平方米以

上，或者管理涉外物业在5万〜20万平方米以上。

类型要求：公司所管理物业的类型在2种以上，或管理物业

中含有涉外物业；且所管理的物业需有1个以上为优秀小区或者

大厦，达标面积超过30%。

人员素质要求：具有经济类、工程类中级职称管理人员6人

以上。

经营实力要求：企业经营年限须在2年以上；且注册资本应

在50万元以上（含50万元）。

③三级物业管理公司的资质标准

规模要求：公司管理物业规模一般在3万〜20万平方米以上,

或者管理涉外物业在1万〜5万平方米以上。

人员素质要求：具有经济类、工程类中级职称管理人员3人

以上。

经营实力要求：企业注册资本10万元以上（含10万元）。

再如，天津市为规范行业秩序，推动该市物业管理健康发展,

也相应出台《天津市物业管理企业资质等级评定办法》、《天津

市物业管理招标投标规则》，全面引入市场机制，实行招标投标

选聘物业管理企业。该规则规定，天津市建筑面积在5万平方米

以上的住宅小区的物业管理，应以招标投标方式选聘物业管理企

业；建筑面积20万平方米以上的住宅小区的物业管理工作必须以

招标投标选聘物业管理企业。此外，该规则还对招标投标的程序

和方法做出了相应规定。

以上这些规章制度仅仅是针对某些地区的个别特征而设置

的，并不具有行业共性，而现行的《试行办法》却是在全国范围

内建立起了行业的统一标准。根据该《试行办法》规定，物业管

理企业被划分为一级、二级、三级3个资质等级和临时资质。一

级企业可参加全国范围内物业管理项目的投标、议标；二级企业

只限于参加全国范围内30万平方米以下物业管理项目的投标、议

标；三级企业只限于参加本省（自治区、直辖市）区域内15万平方

米以下物业管理项目的投标、议标。

物业管理企业应当按照《试行办法》规定申请企业资质等级

评定。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的，不得从事

物业管理业务。《试行办法》还规定，物业管理企业资质等级实

行动态管理，每两年核定一次。对于不符合原定资质等级标准的

企业，由资质等级评定初审部门提出降级或吊销资质证书的意见,

报审批部门批准后执行。资质等级的升级应依次逐级上升，不得

越级上升。

政府对物业管理公司进行这样的划分，并要求其按等级参与

招标投标，无疑在竞争机制上为物业管理企业参与投标把好了关,

同时也从体制上为维护招标投标竞争秩序，提高企业竞争水平提

供了有力保障。应当说，这一举措不仅将在物业管理行业中建立

起公正、公平的市场竞争机制，实现优胜劣汰，而且还将推动全

国物业管理招标投标的迅速发展。

2.参与国际投标应履行的手续

物业管理公司参与国际投标，应根据招标物业所在国规定，

履行必要的手续。

(1)注册

在招标物业所在国注册，使其具有独立经营的法人资格，这

对于进行国际投标的物业管理公司而言是一道必经程序。注册后

经该国政府核准颁发营业执照，公司即可正式营业，参与有关投

标工作。

由于不同国家法律法规的差异，他们对异国进入的物业管理

公司在注册与递交投标书的先后次序上的规定也有所不同。但无

论注册手续在先在后，物业管理公司在申请时都必须按规定提交

文件。由于不同国家所要求提交的文件种类不同，本书仅列举说

明一些必须提交的主要文件：

①公司章程。物业管理公司注册提交的公司章程必须对本公

司的治理结构与经营体制做出充分说明，其主要内容包括：公司

性质、宗旨、注册资本、营业范围、组织机构、经营管理、总管

理机构所在地等。值得注意的是，由于我国实行《公司法》时间

较短，加之独特的经济体制，我国公司成立时报批的组建文件往

往与国际惯例有较大差别。因此，国内物业管理公司对外投标时

通常需另行准备一份对外适用的公司章程。

②营业执照。国内投标公司提交营业执照副本审查，凡在国

内已有营业执照的物业管理公司通常可直接向招标物业所在国提

供营业执照，办理申请注册手续。

③关于分公司的证明。分公司的证明文件应由物业管理总公

司开出，说明该分公司的组织、章程；文件由选定的公证机关公

证后生效。

④资产负债表及损益表。这两份报表从财务的角度反映出物

业管理公司的财力、财务状况及经营管理水平。

⑤曾接管物业的名称、规模、地点及服务质量等。

⑥办事处人员名单和任职证书。即由办事处负责人签署委任

的驻招标物业所在地工作人员名单以及他们的任职证明。

以上文件绝大多数都必须顺序经由省(市)公证处、国内外事

部门及驻招标物业所在国的中国大使馆或领事馆公证，以表明文

件的签名、印章属实，文件的副本、节本、影印本与原本相符。

公证之后，诸文件便可生效。

(2)选择代理人

物业管理公司如果在国外从事投标，必将面临异域文化所带

来的种种障碍，而房地产项目的固定性以及物业管理服务的无形

性，又要求他们必须承担较之于其他工程承包项目投标更大的风

险。此时，聘用代理人承办注册、咨询等自己所不熟悉的当地业

务，不仅可节约费用，还可利用代理人对当地物业的熟悉程度，

增加其投标成功的可能性。

当然，代理的这些优势必须建立在代理人优秀的前提之上，

因此如何选择合适的代理人也将成为投标公司必须认真对待的一

个重要问题。通常，代理人的作用主要表现在以下几点：

①业务咨询。代理人应当利用其在当地广泛的社会关系与以

往经验向投标公司提供相关的重要信息，包括重大项目的招标信

息；开发商情况；当地法律、经济情况；社会风俗习惯；劳务雇

用管理等。为物业管理公司熟悉国外物业管理规定及服务要求提

供帮助，这是代理人应提供的基本服务之一。

②业务代理。代理人还可为物业管理公司的日常业务运作提

供服务，这些工作包括代办各种例行手续，代为寻找当地合作伙

伴，提供投标所需单价、费率等。这些服务可以提高投标者工作

效率，降低其交易成本。

③矛盾协调。物业管理公司在异地从事投标，与当地业主必

然会在文化、风俗等方面存在差异，加之服务行业本身与个人满

足程度密切相关的特性，双方之间出现摩擦和争议在所难免。此

时，代理人则可在其中充分发挥“润滑剂”的作用，妥善协调解

决矛盾。

物业管理公司在考虑了自身业务需要与代理成本之后，便可

在当地的中介服务公司中慎重选择满足条件的代理人。选择代理

人时，投标公司应从自身的弱势及代理人可提供的互补优势出发,

根据成本效益原则，综合评价做出决策。

代理人作为中介咨询公司是以其技术与智力提供服务，因此

衡量其能力应首先考虑技术条件，其他因素次之。投标公司选择

代理人时应以代理公司的技术胜任能力、管理能力、资源可用性、

业务独立性、取费结构及执业素质作为基础。

①技术胜任能力。即中介咨询公司有能力为业主提供一个经

过专业教育与训练、具有实际经验的组织团体来承担被委托的任

务。投标公司的判断可根据以下资料分析作出：

a.察看公司以往在合同任务实施过程中所采用的方法及技术

处理手段的说明材料。

b.调查该公司及其工作人员曾经在类似地区承担类似物业

项目情况。

c.审查将要从事该项目的所有工作人员的经验和资历。

d.了解该公司以前顾客对其工作成绩的评价。

②管理能力。中介咨询公司必须具有与物业项目规模与类型

相匹配的管理技能，必须适当安排人力资源、合理调整工作规划。

在提供服务全过程中，代理者还必须要善于与承包商、供应商、

贷款机构及政府机构打交道，同时向委托方报告工作进展，以使

其能及时和准确地作出决定。对于这一指标评价所采用的方法主

要有：

a.考查咨询总工程师以往业绩成就记录。

b.考查被提名的项目经理以往业绩成就纪录。

c.询问咨询工程师对该物业项目管理的意见。

d.判断自己与咨询工程师在原则问题上是否具有协商基础。

③资源可靠性。即公司是否具备足够的咨询能力和人员来提

供服务，以保证必要的技术标准和时间。资源可靠性的评价可参

照以下标准：

a.考查被提名参加该项目工作班子的技术与管理人员的能

力。

b.询问代理公司在提供服务过程中对各参加者职责委派所

作出的安排，及其对自己应承担义务的了解。

C.调查该公司的声誉及财力状况。

④职业独立性。中介咨询服务作为一种独立业务，应当符合

FIDIC合同条款中有关职业道德规范、职业身份、权限及职业独立

性等诸项规定。投标公司可通过询问调查等方式去了解咨询工程

师是否与可能影响其职业判断的商业、制造业或承包活动有直接

或间接的利益关系，能否客观完成被委派的任务，并且通过应用

合理的技术与经济原理使委托方获得最佳效益。

⑤取费合理性。投标公司判断中介公司取费标准是否合理，

应遵循国家有关部门的相应规定，有时还可参考FIDIC合同条款

建议的取费标准。

⑥执业诚实性。投标公司与代理公司必须建立起一种相互信

任的关系。委托方不应过多干预代理公司的工作，而代理公司更

不得串通第三人蒙蔽委托方。因此物业管理公司必须通过调查其

以前客户或合作伙伴衡量中介咨询公司是否具有执业诚实性。

在考察了以上条件之后，投标公司则可根据物业项目的规模、

服务内容的复杂性与重要性来确定代理公司。通常这一决策可经

历以下几个步骤：

①确定选择范围。投标公司应当预测该招标物业服务所需的

人力资源及其对人力资源的要求，并将可能需要的服务内容进行

分类。例如：要求的专业知识领域和服务类型，对该物业服务要

求的详细说明，地区特征因素（如地理位置、交通条件），将要签

订的合同类型等。

②资格预审。将具备接受委托资格的中介咨询公司按条件优

劣顺序排队。

③分析预选。物业管理公司可根据中介咨询公司的经验资历、

人力资源可靠性、财力状况、以往履约情况、主要经营活动区域、

与同行关系、政治社会和环境敏感性、要求的担保标准等条件进

行逐一分析，选出3〜5家候选公司。

④条件商议。接下来物业管理公司则应分别与候选公司商议

合作条件，并要求各候选公司就以下几点提出建议书：工作内容

说明；与该合同有关的证明单据和资料；资料说明；附有详细说

明的其他替代方案；培训计划；过去在性质类似项目中的经验；

资金控制的详细情况；工作人员的规模与职责；为实施该合同任

务而提出的组织与管理的模式；对当地条件的了解；地区的资源;

用于该服务项目的技术手段；资源的可利用性。

⑤审核排序。投标公司应详细审议中介咨询公司所提交建议

书中的所有细节，实地考察该咨询公司以前和目前正在提供的代

理服务，获取更多的资料，并按这些公司的条件优劣顺序将建议

书进行排列。

⑥接洽谈判。投标公司可先邀请排名第一位的中介咨询公司

讨论合同款项及取费标准，谈判应尽可能详细地对合同主要条款

及法律要求等做出规定。如果与第一家谈判失败，投标公司必须

通过书面形式告知该公司，然后再与第二家进行谈判，直至达成

满意的协议为止。

一旦选定，物业管理公司便可与该代理公司签订一份正式的

代理协议，以作为界定双方权利义务的法律依据。通常代理协议

包括以下内容：

a.协议双方注册的法人名称、公司地址、法人代表姓名和职

务。

b.签订协议的目的与性质。

c.代理范围，包括代理的业务范围和时间范围。

d.代理物业名称及代理期限。

e.代理双方的义务和职责。这应当是合同的主要部分。

代理人可能承担的义务主要有：向委托人提供信息及有关法

律法规资料；协助委托人参与竞标；推荐可靠的投标合作者；协

调委托人与当地有关部门及业主三方之间的关系；其他代理工作。

委托人可能应履行的职责主要有：向代理人支付代理费；履

行协议条款；支持代理人开展代理业务的工作，必要时提供代理

人所需资料。

f.代理费及其支付办法。

按某些国家规定，代理协议应呈报政府有关部门登记注册,

如有必要，还需由公证部门予以公证。

(-)筹措资金

物业管理公司的财力状况也是衡量其实力的重要因素，它必

须要能满足公司投标全过程及中标后的管理需要。因此投标公司

应根据自身财务状况及招标物业管理所需资金，做好资金筹措准

备，以使自己有足够资金通过投标资格预审。

投标企业可以考虑的资金来源渠道主要有自有资金积累和银

行贷款。其中自有资金积累取决于物业管理公司的经营与盈利状

况，而银行贷款则取决于公司的融资政策与信用状况。投标公司

可根据招标物业规模、自身收益情况及成本分析决定资金来源结

构。

如物业管理企业需向银行申请贷款，则应遵照以下程序进行:

(1)递交文件，提出申请。公司所提交的文件包括申请书、财

务报表、物业项目情况说明、资金用途计划等。

(2)接受资信审查。

(3)取得贷款担保。

(4)签订贷款合同。合同主要内容包括贷款期限、贷款利率、

用款计划与还款计划等。

(三)收集招标物业相关资料

招标物业的相关资料是物业管理公司进行投标可行性研究必

不可少的重要因素。因此，物业管理公司在投标初期应多渠道多

方位全面搜寻第一、二手资料。这些资料的范围不仅包括招标公

司和招标物业的具体情况，还应包括投标竞争对手的情况。

公司可能的资料来源大致有以下几个方面：

(1)报章杂志。报纸或相关杂志历来是各种招标信息公开发布

的传统渠道，而且许多物业及物业管理公司的有关情况也会在各

种杂志上有介绍。有意识地留意这些地方，往往会使物业管理公

司获得意想不到的有用信息。

(2)网络传输。在时间就是速度的信息时代，随着网络技术的

快速发展，愈来愈多的信息交流可通过因特网迅速通畅地完成。

为适应电子商务的发展趋势，许多招标投标公司纷纷建起了自己

的网站，各种招标信息也开始在网上进行发布，如中国招标投标

网就已开通了网上招标投标及投标代理业务。可以预见，网上招

标投标必将成为招标投标未来发展的主流。网络自然也为投标者

搜集信息提供了一种全新快捷的工具。

(3)同行业公司。当存在物业管理分包时，公司通常可通过同

行业的总包人获取招标相关信息；此外，公司还可在与其他公司

进行一般业务交流时，得到竞争对手的一些资料。

可是，要在浩如烟海的信息中寻找筛选出恰当相关的资料，

其收集工作的繁琐是可以想见的，更为重要的工作还在于收集之

后的整理、分析。情报工作人员应按资料的重要性、类别进行分

门别类，以便于投标工作人员使用，由此得出的最有价值的信息

将为投标公司下一步的可行性研究提供分析基础。

(四)进行投标可行性分析

一项物业管理投标从购买招标文件到送出投标书，涉及大量

的人力物力支出，一旦投标失败，其所有的前期投入都将付之东

流，损失甚为可观。这必然要求物业管理投标公司在确定是否进

行竞标时务必要小心谨慎，在提出投标申请前做出必要的可行性

研究，不可贸然行事。

1.招标物业条件分析

(1)物业性质。了解区分招标物业的性质非常重要。因为不同

性质的物业所要求的服务内容不同，所需的技术力量不同，物业

管理公司的相对优劣势也差异明显。

例如，对于住宅小区的物业管理，其目的是要为居民提供一

个安全、舒适、和谐、优美的生活空间，不仅应有助于人的身心

健康，还需对整个城市风貌产生积极影响。因此，在管理上就要

求能增强住宅功能，搞好小区设施配套，营造出优美的生活环境。

其物业管理具体内容也应围绕这一目标安排。

与之相对应，服务型公寓则更注重一对一的服务特色。它既

要为住户提供酒店式服务，又要营造出温馨的家庭气氛，其服务

内容也就更加具体化、个性化，除了日常清洁、绿化服务外，还

应提供各种商务、医疗服务等。

而对于写字楼，其管理重点则放在了“安全、舒适、快捷”

±0故其管理内容应侧重于加强闭路监控系统以确保人身安全，

增设保安及防盗系统以保证财产安全，开辟商场、酒家、娱乐设

施及生活服务设施以方便用户生活，完善通讯系统建设以加强用

户同外部联系等方面。

这些不同的管理内容必然对物业管理公司提出不同的服务要

求和技术要求，而具有类似物业管理经验的投标公司无疑可凭借

其以往接管的物业在投标中占有一定的技术和人力资源优势。

(2)特殊服务要求。有些物业可能会由于其特殊的地理环境和

某些特殊功用，需要一些特殊服务。这些特殊服务很可能成为某

些投标公司的优势，甚至可能导致竞标过程中的“黑马”出现，

物业管理公司必须认真对待，在分析中趋利避害。他们可考虑这

些特殊服务的支出费用及自身的技术力量或可寻找的分包伙伴，

从而形成优化的投标方案；反之，则应放弃竞标。

(3)物业招标背景。这是对招标文件的留意。有时招标文件会

由于招标者的利益趋向而呈现出某种明显偏向，这对于其他投标

公司而言是极为不利的。因此在阅读标书时，物业管理公司应特

别注意招标公告中一些特殊要求，这有利于物业管理公司做出优

劣势判断。

如公告中写明“欢迎XX物业管理公司参加投标”，此时则

可能出现当其他公司与XX公司的标价和服务质量相同时，开发

商会优先选择后者的情况。再如，XX物业的物业管理招标书上

写明必须提供某项服务，而本地又仅有一家专业服务公司可提供

该项服务，则投标公司应注意开发商与该专业服务公司是否关系

密切，以及其他物业管理公司与该专业服务公司是否有合作关系

等。

这些细枝末节看似无关紧要，可一旦忽略，则有可能导致投

标失败，不仅投标者的大量准备工作徒劳无功，而且还会影响公

司声誉。

(4)物业开发商状况。这一层面的分析包括开发商的技术力

量、信誉度等。因为物业的质量取决于开发商的设计、施工质量,

而有些质量问题只有在物业管理公司接管后才会出现，这必然会

增大物业管理公司的维护费用和与开发商交涉的其他支出，甚至

还有可能会影响物业管理公司的信誉。因此，物业管理公司通过

对开发商以往所承建物业质量的调查，以及有关物业管理公司与

之合作的情况，分析判断招标物业开发商的可靠性，并尽量选择

信誉较好、易于协调的开发商所开发的物业，尽可能在物业开发

的前期介入，这样既可保证物业质量，也便于其日后管理。

2.本公司投标条件分析

(1)以往类似的物业管理经验。已接管物业往往可使公司具有

优于其他物业管理公司的管理或合作经验，这在竞标中极易引起

开发商注意。而且从成本角度考虑，以往的类似管理也可在现成

的管理人员、设备或固定的业务联系方面节约许多开支。故投标

者应针对招标物业的情况，分析本公司以往类似经验，确定公司

的竞争优势。

(2)人力资源优势。公司是否在以往接管物业中培训人员，是

否具有熟练和经验丰富的管理人员，是否与其他在该物业管理方

面有丰富经验的专业服务公司有密切合作关系。

(3)技术优势。即能否利用高新技术提供高品质服务或特殊服

务，如智能大厦等先进的信息管理技术，绿色工程以及高科技防

盗安全设施等。

(4)财务管理优势。公司在财务分析方面是否有完善的核算制

度和先进的分析方法，是否拥有优秀的财务管理人才资源，是否

能多渠道筹集资金，并合理开支。

(5)劣势分析。这主要体现在竞争者的优势上，详见下面的分

析。

3.竞争者分析

(1)潜在竞争者。有时在竞标中可能会出现某些刚具有物业管

理资质的物业管理公司参与竞标的情况。他们可能几乎没有类似

成熟的管理经验，但在某一方面(如特殊技术、服务等)却具有绝

对或垄断优势。由于他们进入物业管理行业不久，许多情况尚未

能为人所知，他们虽然默默无闻，容易被人所忽略，却很有可能

成为竞标中的“黑马”，这样的竞争对手不仅隐蔽而且威胁巨大。

对于这些陌生的竞争者，投标公司不可掉以轻心，必须认真对待。

这实际上又从另一方面强调了物业管理公司全面搜集资料工作的

重要性。

(2)同类物业管理公司的规模及其现接管物业的数量与质量。

通常大规模的物业管理公司就意味着成熟的经验、先进的技术和

优秀的品质，就是在以其规模向人们展示其雄厚的实力，尤其在

我国现阶段大多数物业管理公司还属于房地产开发企业，专业性

服务公司尚不成气候的情况下，规模大小在很大程度上将影响招

标者的选择判断。此外，公司现有的正在接管的物业数量、所提

供服务的质量则可从另一方面更为真实地反映出其实力大小。

(3)当地竞争者的地域优势。物业管理提供的是服务，其质量

的判定在很大程度上取决于业主的满足程度。当地的物业管理公

司可以利用其对当地文化、风俗的熟悉提供令业主满足的服务。

较之异地进入的物业管理公司，他们一来可减少进入障碍，二来

可利用以往业务所形成的与当地专业性服务公司的密切往来，分

包物业管理，从而具有成本优势，同时他们还可能由于与当地有

关部门的特殊联系而具有某些关系优势。

(4)经营方式差异。现有物业管理公司的组织形式有两种：一

是实体性，内部分为两个层次，即管理层和作业层，管理层由有

经营头脑的人组成，作业层由与服务内容相关的操作人员组成；

二是纯由管理人员组成，无作业层，他们通常不带工人队伍，而

是通过合同形式与社会上各类专业服务企业形成松散的联合，以

合同方式将物业管理内容发包给相关的服务企业。这两种不同组

织形式决定了他们不同的经营方式，前者通常具有较强的统一协

调性，但管理成本较高；后者则相对灵活，管理成本低，但需要

有优秀的专业性服务公司与之配合，因而他们的投标积极性与报

价也相应呈现差异。投标公司可针对招标物业所在地具体情况对

其区别对待，权宜从事。

4.风险分析

在国内从事物业管理投标，通常可能面临的风险有：

(1)通货膨胀风险。主要是指由于通货膨胀引起的设备、人工

等价格上升，导致其中标后实际运行成本费用大大超过预算，甚

至出现亏损。

(2)经营风险。即物业管理公司由于自身管理不善，或缺乏对

当地文化的了解，能提供高质量服务，导致亏损甚至遭业主辞退。

(3)自然条件。如水灾、地震等自然灾不能构成合同规定的

“不可抗力”条款时，物业管理公司将承担的部分损失。

⑷其他风险。如分包公司不能履行合同规定义务，而使物业

管理公司遭受经济乃至信誉损失等。

此外，当物业管理公司从事国际投标时，还可能面临政治风

险。

这些因素都可能导致物业管理公司即使竞标成功也会发生亏

损，但这也绝非不可避免。物业管理公司必须在决定投标之前认

真考虑这些风险因素，并从自身条件出发，制订出最佳方案规避

风险，将其可能发生的概率或造成的损失尽量减

二、投标实施步骤

在通过资格预审之后，物业管理公司便可按以下步骤实施投标（图

3-2-3）o

（一）购买阅读招标文件

物业管理公司要想取得招标文件必须向业主购买，而取得招

标文件之后，如何阅读成为关系到投标成败的重要环节。

首先，招标文件可能会由于篇幅较长而出现前后文不一致、

某些内容不清晰的情况。这些错误虽是由于招标业主的原因，但

若投标企业在投标前不加重视，甚至不能发现，将可能影响投标

标价的制定，以至影响投标的成功，甚至还可能影响中标后合同

的履行。因此，投标企业在这一阶段，应本着仔细谨慎的原则，

阅读并尽可能找出错误，再按其不同性质与重要性，将这些错误

与遗漏划分为“招标前由业主明确答复”和“计人索赔项目”两

类。

其次，从事国际投标的公司还应注意招标文件的翻译。不同

的翻译可能会导致招标文件内容面目全非，而由精通外语的计价

员直接阅读招标文件则是解决这一问题的理想办法。

此外，招标公司还应注意要对招标文件中的各项规定，如开

标时间、定标时间、投标保证书等，尤其是图纸、设计说明书和

管理服务标准、要求和范围予以足够重视，作出仔细研究。

(-)考察现场

通常，开发商或业主委员会将根据需要组织参与投标的物业

管理公司统一参观现场，并向他们做出相关的必要介绍，其目的

在于帮助投标公司充分了解物业情况，以合理计算标价。在考察

过程中，投标人还将就投标公司代表所提出的有关投标的各种疑

问做出口头回答，但这种口头答疑并不具备法律效力。只有在投

标者以书面形式提出问题并由招标人做出书面答复时，才能产生

法律约束力。

根据惯例，投标人应对现场条件考察结果自行负责，开发商

将认为投标者已掌握了现场情况，明确了现场物业与投标报价有

关的外在风险条件。投标人不得在接管后对物业外在的质量问题

提出异议，申明条件不利而要求索赔(当然，其内在且不能从外部

发现的质量问题除外)。因此，投标公司对这一步骤不得掉以轻心,

必须就以下方面进行细致了解：

(1)若物业管理在物业竣工前期介入，则应现场查看工程土建

构造，内外安装的合理性，尤其是消防安全设备、自动化设备、

安全监控设备、电力交通通讯设备等，必要时做好日后养护、维

护要点记录，图纸更改要点记录，交与开发商商议。前期介入的

优点在于物业管理公司可与业主更好地协调，有利于其接管后的

管理。物业管理公司应尽量利用这一机会，认真准备、仔细查看,

参与业主的设计开发，甚至可以就业主设计的不合理之处提出修

改意见，或提出更好的设计建议。

(2)若物业已经竣工，则物业管理公司应按以下标准视察项

目：

①工程项目施工是否符合合同规定与设计图纸要求；

②技术经检验达到国家规定的质量标准，能满足使用要求；

③竣工工程达到窗明、地净、水通、电亮及采暖通风设备运

转正常；

④设备调试、试运转达到设计要求；

⑤确保外在质量无重大问题；

⑥周围公用设施分布情况。

(3)主要业主情况，包括收入层次、主要服务要求与所需特殊

服务等。这些情况可由投标公司自行安排人员与时间进行调查。

(4)当地的气候、地质、地理条件。这些条件与接管后的服务

密切相关。例如，上海的气候四季分明，昼夜温差较大，春夏之

交还有黄梅季节，因此这里的物业注重朝向、通风与绿化，相应

其物业管理也更应注意加强环境维护与季节更替时的服务。再如

素有“山城”之称的重庆，其特点在于春秋两季不分明，湿度大,

夏季气候闷热，且由于地势起伏大，交通甚为不便，因此这里的

物业管理则应突出交通便利服务与夏季的防暑工作。由此可见，

这些地理与气候的差异必然导致具体服务内容的差异，只有当物

业管理公司了解这些差异时，其服务才会有的放矢，事半功倍。

(三)制定管理服务方法及工作量

通常投标公司可根据招标文件中的物业情况和管理服务范

围、要求，详细列出完成所要求管理服务任务的方法及工作量。

住宅小区的特点在于规划集中，功能多样，产权多元，管理

复杂。为突出其居住、服务、经济功能，物业管理内容应包括房

屋的维护与修缮管理、环境的维护管理、市政公用设施的维护管

理及绿化、治安管理等，其管理重点应是日常维护、修缮。

对于写字楼，其管理侧重于为该楼宇中的工作人员提供一个

舒适的工作环境，服务内容应包括装修图纸审批、维修服务、保

安服务、清洁服务、咨询服务、公关服务等，其重点应突出清洁、

安全保卫工作。

商业楼宇管理的重点则在于建立良好的商业形象，以吸引更

多消费者，故其日常管理工作包括安全保卫工作、消防工作、设

备管理、清洁卫生工作、车辆管理工作等，其重点应是保安、清

洁工作。

工业厂房与仓库的管理因关系到产品质量与丢失损坏等问

题，其服务项目主要是做好各项保障事务，如材料、物资、设备、

工具的供应保障；工作生活设施及工作条件的保障；优美环境和

娱乐的保障等，其重点应放在材料、物资及工作条件的安全保障

之上。

投标物业可根据招标物业性质及所要求服务的内容，制定和规划

管理服务内容及工作量。这里，以最常见的住宅公寓为例，制定

管理服务内容及工作量如下（见表3-2-1）。

（四）制定资金计划

资金计划应当在确定了管理服务内容及工作量的基础上制

定。制定资金计划目的主要有二：一是复核投标可行性研究结果;

二是做好议标阶段向开发商或业主作承包答辩的准备。资金计划

应以资金流量为根据进行测算，一般说来，资金流入应当大于流

出，这样的资金计划安排对评标委员会才具有说服力。通常物业

管理公司经营中主要的现金流入和流出项目为:

（1）标书规定的预付款、保证金等。

(2)接管期间费用支出。

(3)接管期间收入。

(4)其他资金来源。

接上例，编制资金计划如下(表3-2-2)o

(五)标价试算

以上工作完成后，投标者便可进行标价试算。试算前，投标

者应确保做到以下几点：

(1)明确领会了招标文件中的各项服务要求、经济条件；

(2)计算或复核过服务工作量；

(3)掌握了物业现场基础信息；

(4)掌握了标价计算所需的各种单价、费率、费用；

(5)拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据。

通常，在确定了工作量之后，即可用服务单价乘以工作量，

得出管理服务费用。但对于单价的确定，不可套用统一收费标准

(国家规定了管理服务单价的除外)，因为不同物业情况不同，必

须具体问题具体分析。同时，确定单价时还必须根据竞争对手的

状况，从战略战术上予以研究分析。

(六)标价评估与调整

对于上述试算结果，投标者必须经过进一步评估才能最后确

定标价，这主要是因为:

(1)试算所用基础数据可能部分是预测性的，部分为经验性

的，不够精确可靠，估价人员应当对预测和经验数据的适用基础

进行审查，必要时予以调整。

(2)风险等不可预见费用是主观设定的，应在计算结束后予以

复核，综合各渠道所得信息分析做出报价决策。

(3)可能由于估价人员比较保守，致使估价偏高，对此可参考

几个估价人员的估价结果，取平均值确定最终报价。

现行标价的评估内容大致包括两方面：一是价格类比；二是

竞争形势分析。分析之后便可进行标价调整。

通过这一步骤，投标公司便可以确定出最终标价。

(七)办理投标保函

由于投标者一旦中标就必须履行受标的义务，为防止投标单

位违约给招标单位带来经济上的损失，在投递物业管理投标书时,

招标单位通常要求投标单位出具一定金额和期限的保证文件，以

确保在投标单位中标后不能履约时，招标单位可通过出具保函的

银行，用保证金额的全部或部分为投标单位赔偿经济损失。投标

保函通常由投标单位开户银行或其主管部门出具。