深圳市房地产发展趋势分析2024年年报

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ONE宏观动态一、政策总结：全国政策全国房地产调控政策由紧到松历经四年；2024年定调：止跌回稳多头紧缩，强力监管，行业去杠杆银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度保障体系构建防范房企风险2023.1-6市场调控限制拿地支出2021.7市场调控打击学区炒房2021.4供地管理土地两集中2021.3三道红线房企融资收紧2020.8三箭齐发支持房企融资2022.10-12保交楼、稳民生政策2022.7-92020.12政策基调不断转向宽松，止跌回稳支持合理住房需求，政策正式迎来转向。“四支箭”，首付比例、金融政策期限、保障房再贷款、利率定价机制等多项金融举措推出政治局会议重申“稳住楼市”，持续用力推动止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力因城施策调整限购政策；完善房地产税收制度支持住房需求降低购房门槛2023.7-11城市自主调控利率大幅下调2024.1-2两会定调，未来政策将持续宽松推动城市开展收购存量房用作保障性住房推动房地产市场高质量发展2024.32024.62024.72024.72024.92024.12优化政策、化解风险、全面放开一、政策总结：年内中央及一线城市核心政策5月17日，中央推出降首付比例、取消利率下限等史上最强"救市"引导政策。各大一线城市积极跟进中央“四箭齐发”指引，从金融+政策两端松绑楼市“5.28”新政，优化限购及金融政策通过取消房贷利率下限、降低公积金贷款利率、降低首付比例等措施稳定房地产市场中央2.分区优化住房限购：非深户在非核心区购房，社保年限3年改1年；深户2胎增购1套房产；企业可入场持有住宅。央行：取消利率下限，因城施策优化房贷利率0102l取消首二套商贷利率下限，各省因l下调个人住房公积金贷款利率0.25套及以上住房并结清贷款的，可申请贷款等；提供6个月连续社保记录可购买住房；多主体转让名央行等：降低首二套商贷首付比下住房手续时不再审核不动产权证时间；3.科学调控住宅用地供应：步完善“保障+市场”的住房供应体系。l首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%；二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；“5.28”新政，多措并举、松绑楼市l提高贷款额度等；保交房会议：保交房、消化存量商品房2.优化住房限购：非沪户购房，社保年限5年改3年，非核心区购房可3年改2年、2年改1年；扩大单身人士购房区域；取消离异合并计算；3.支持多子女家庭改善需求：二孩以上购房者（含非本市户籍）均可增购一套住房，优化首套认定。0304ll扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作；继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进“三大工程”；“6.26”新政，多措并举、松绑楼市央行：设立3000亿保障房再贷款2.支持多子女家庭改善需求：对北京市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中将认定为首套住房；l再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。3.支持以旧换新：优先推动旧房交易，成功出售后，相关订金转为购买新房的首付款；如在一定时期内未能出售的，无条件退还订金。一、政策总结：年内中央及一线城市核心政策9月26日，中央定调房地产市场止跌回稳，通过降利率、降首付等继续加码，政策宽松力度空前；各一线城市迅速响应中央号召，从取消限购、优化信贷及利率、调整税收等方面优化刺激政策“9.29”新政，多措并举、松绑楼市定调止跌回稳，通过金融、政策支持等推动构建房地产发展新模式中央非限购区取消社保个税要求；首付比例降为20%；9月24日，央行降存量房贷利率权登记证书后，可上市交易；存量房贷利率预计降幅约为0.5%；二下调到15%，统一首套房和二套房的“9.29”新政，力度空前，取消限购9月26日，中央政治局—房地产市场止跌回稳①对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量；不再审核购房资格，不再限制购房套数。②加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地；“9.29”新政，调整限购，降低首付③调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善士地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。2.降首付：首套首付比例降为15%，二套首付比例降为20%；3.住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。9月29日，央行降存量房贷利率，取消定价周期完善商业性个人住房贷款利率定价机制，取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制，借贷双方自主协商确定重定价周期。“9.30”调整限购，降低首付2.调整住房限购：缩短非京籍居民购买住房所需缴纳社保或个税年限，五环内3年，五环外2年；3.取消普通住房和非普通住房标准一、政策总结：金融支持今年以来5年期以上LPR调降三次，年内累计调降0.6%。目前贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.10%（较年初降0.35%），5年期以上LPR为3.60%（较年初降0.60%）。今年以来5年期以上LPR调降三次。货币政策今年以来LPR走势把促进物价合理回升作为重要考量，更加注重发挥利率等价格型调控工具的作用4.40%3.90%3.40%2.90%4.20%Ø降准：9月27日，央行已下调存款准备金率0.5个百分点，预计年底前视市场流动性情况，择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。3.95%

3.95%

3.95%

3.95%

3.95%3.85%

3.85%

3.85%3.35%

3.35%

3.35%Ø降息：10月21号公布的贷款市场报价利率（LPR）下行0.25个百分点。3.60%

3.60%

3.60%3.10%

3.10%

3.10%3.45%

3.45%

3.45%

3.45%

3.45%

3.45%商业银行存款利率下调存款利率不断下调的背后是银行业愈发凸显的息差压力，今年二季度商业银行净息差为1.54%，处于历史低位，且偏离1.8%的警戒水平1月2月3月4月5月6月7月8月9月

10月

11月

12月2024年ØØ活期存款利率：下调5个基点，从0.15%调整为0.1%。定期存款利率：定期存款利率均下调25个基点。调整后，一年期1.1%。二年期1.2%。三年期1.5%。五年期1.55%。一、政策总结：深圳政策5月，深圳7区松绑限购，并调整企事业单位购买商品住房政策，将存量与增量消化相结合，加大去库存力度，解决新市民居住问题分区优化住房限购政策深圳市2024年5月信贷政策优化对比表类别调整时间调整前调整后ü

部分限购区：盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区首套

30%二套

40%首套

20%二套

30%01首付比例ü

非深户居民限购1套住房。在部分限购区内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明；在限购区购房仍为3年。5月28日5月18日首套

LPR-10BP（3.85%）首套

LPR-45BP（3.50%）商贷利率二套

LPR+30BP（4.25%）首套

3.1%二套

LPR-5BP（3.90%）首套

2.85%ü

有两个及以上未成年子女的深户家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在部分限购区范围内再购买1套住房。公积金贷款利率（5年以上）二套

3.575%二套

3.325%调整企事业单位购买商品住房政策深圳5月分区限购地图0203ü

同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件的企事业单位，可在部分限购区内购买商品住房，用于解决员工住房等需求。提升存量房交易便利化宝安区(新安、西乡街道)ü

支持在本市有开发项目的房企以及房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。ü

对于实施“收旧换新”的房地产开发企业，收购换房人旧房时不受本市关于企事业单位、社会组织等法人单位购房政策的限制。限购区部分限购区不限购区一、政策总结：深圳政策8月，深安居出台的收储商品房用作保障房通告，开启“以购代建”模式，积极构建“保障+市场”住房供应体系u

房源征集范围：Ø

深圳市（不含深汕特别合作区）范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或深圳开启保障房“以购代建”Ø

位置合适。处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，贴近区域发展核心片区，具备产业基8月7日，深圳市安居集团发布《关础、发展优势；于收购商品房用作保障性住房的征集通告》，宣布拟开展收购商品房用作保障性住房工作，现向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目。Ø

户型面积合适。原则上项目（房源）主力户型面积应满足我市保障性住房户型、面积（65平方米以下）要求；Ø

生活便利。周边交通便利，临近地铁口、公交站，具备基础设施、生活配套相对完善等宜居条件；Ø

手续齐全。拟收购项目须四证齐全，保证项目的合法合规性，满足金融机构的贷款要求。一、政策总结：深圳政策9月，深圳房地产优化政策u

2、为何取消商品住房和商务公寓转让限制？原有政策：商品住房拿证3年后、商务公寓拿证5年后调整后：商品住房、商务公寓拿不动产权登记证书后，即可上市交易促进商品住房和商务公寓流通转让，活跃房地产市场u

1、优化分区住房限购政策进行了哪些调整？u

3、对商品住房和商务公寓价格备案流程做了哪些优化？原有政策：开发商申报价格明显高于周边同类在售或二手项目价格的，不予备案调整后：开发商自主合理确定销售价格户籍深户家庭情况单身全市

非核心区

购房上限调节市场的作用，也是鼓励房企“优质优价”单身+2孩家庭原有政策（5月6日）年限？家庭+2孩单身非深户（核心区3年社保，非核心区1年社保）足居民合理住房需求家庭户籍家庭情况单身全市

非核心区

购房上限u

5、对个人住房贷款政策进行了哪些优化？①首付比例，首套15%，二套20%121212+1231212深户家庭+1②有住房无贷款或有1套贷款，新购住房适用二套政策③有二孩及以上的购买二套房，适用首套政策④深汕首套二套统一首付15%，取消利率下限降低居民购房资金门槛，有利于释放刚性和改善性住房需求调整后（9月29日）单身////非深户（核心区1年社保，非核心区不用社保）单身+2孩家庭家庭+2孩u

6、如何加快构建房地产发展新模式？在保留限购套数的前提下，增加了深户在非核心区的购房套数，增加了非深户多孩家庭购房套数。明确推进现房销售、充分发挥城市房地产融资协调机制作用、完善“市场+保障”住房供应体系等内容，进一步稳定市场预期一、政策总结：深圳购房政策深圳市限购限贷表深圳限购地图可购买套区域户籍家庭情况深圳住房套数最低首付比例

商贷利率数10210210102102132132110210无房1套家庭无房家庭1套1.5成首套利率单身（无未成年子女）禁止购买1.5成2成禁止购买1.5成1.5成禁止购买1.5成禁止购买1.5成1.5成禁止购买1.5成2成1.5成2成2成1.5成1.5成2成首套利率二套利率已婚无未成年子女、已婚/单身有1位未成年子女深户（无需个税/社保证明）家庭2套及以上家庭无房家庭1套家庭2套及以上家庭无房家庭1套家庭无房家庭1套家庭2套及以上无房深汕光明区福田、南山、罗湖、宝安（新安街道、西乡街道）首套利率首套利率已婚/单身有2个及以上未成年子女龙华区龙岗区首套利率宝安区坪山区已婚/单身无未成年子女非深户（提供购房之日前在深圳连续缴纳12个月的个税或社保证明）大鹏新区首套利率首套利率宝安区已婚/单身有2位及以上未新安、西乡盐田区罗湖区南山区成年子女福田区首套利率二套利率首套利率二套利率二套利率首套利率首套利率二套利率首套利率单身（无未成年子女）1套家庭无房家庭1套家庭2套家庭无房家庭1套已婚无未成年子女、已婚/单身有1位未成年子女深户（无需个税/社保证明）盐田、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏、宝安（不含新安街道、西乡街道）已婚/单身有2个及以上未深户家庭可买2套，深户单身可买1套;非深户1年社保可买1套，有2个及以上未成年子女的，可再多买1套深户家庭可买3套，深户单身可买2套;成年子女家庭2套家庭无房家庭1套及以上家庭无房家庭1套1.5成非深户可买1套，有2个及以上未成年子女的，可再多买1套已婚/单身无未成年子女禁止购买1.5成1.5成非深户（无需个税/社保首套利率首套利率证明）已婚/单身有2位及以上未成年子女家庭2套及以上禁止购买企事业单位(需同时满足:设立满1年;本市累计缴纳税款100万元;10名及以上员工)不限制一、政策总结：深圳购房政策深圳最新首付及房贷利率表深圳市房贷利率历史走势时间5年以上LPR/利率下限水平基准利率0.7倍基准利率0.9倍基准利率0.95倍LPR+30BPLPR+30BPLPR+30BPLPR+30BPLPR+30BPLPR+30BPLPR+30BPLPR+30BPLPR-10BPLPR-10BPLPR-45BPLPR-45BPLPR-45BP3.25%首套利率/类型首套最低首付

首套利率

二套最低首付

二套利率

存量首套利率

存量二套利率2016.07.13之前2016.07.132017.05.262019.10.082019.11.202020.02.202020.04.202022.01.202022.05.202022.08.222023.06.202023.09.292024.02.202024.05.292024.07.222024.10.21LPR-45bp(3.15%)LPR-LPR-LPR-//商业贷款公积金贷款15%20%20%30%5bp(3.55%)

30bp(3.3%)

5bp(3.55%)//4.85%4.80%4.75%4.65%4.60%4.45%4.30%4.20%4.20%3.95%3.95%3.85%3.60%5.15%5.10%5.05%4.95%4.90%4.75%4.60%4.50%4.10%3.85%3.50%3.40%3.15%3.75%3.50%3.25%3.10%2.85%2.85%3.33%//深圳公积金首套贷款额度商业贷款申请人住房类型家庭人口最高可贷额度

公积金余额要求1个或无未成年子女60万65万4.3万首套住房生育二孩及以上，且至少1个未成年4.65万子女个人名义（单身、离异、丧偶）首套住房+绿色建筑二星级以上65万4.65万首套住房+绿色建筑二星级以上1生育二孩及以上，且至少

个未成年70万108万117万5万子女1个或无未成年子女7.72万8.36万首套住房生育二孩及以上，且至少1个未成年2015.05.11子女家庭名义（已婚家庭）2015.06.282015.08.262022.10.012024.05.183.00%公积金贷款（首套）首套住房+绿色建筑二星级以上117万126万8.36万9万2.75%首套住房+绿色建筑二2.60%星级以上1生育二孩及以上，且至少

个未成年子女2.35%2

TWO土地市场二、土地市场2024年，深圳市土地成交49宗，规划建筑面积635万㎡，出让金额415亿元。土地出让建面在2022年达到高点后下降，在严控增量的导向下，今年2024年土地的出让建筑面积相较于去年2023年大幅减少，土地几近减半。尽管出让减少，但量少质优，2024年12月由华润和中海联合拿下南山区粤海街道T107-0107地块，建面26.3万㎡，出让金额185.12亿元，单块地块的出让金额占到了全年土地出让总金额的45%。深圳市近年土地出让走势成交建筑面积（万㎡）出让金额（亿元）180011061200900600300010451500120090060030009787331497422123641563512279987062019年2020年2021年2022年2023年2024年备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2019年1月至2024年12月二、土地市场土地成交建筑面积前三名区域为深汕、宝安、南山，前三区域出让建面占全市55%。2024年深圳各区土地成交情况2024年成交情况区域成交宗数较20年全年深汕合作区宝安区121051%成交宗数47宗较去年

↓19宗9%南山区23%龙华区5-4-11-7-4-8164.7164.0252.4842.6430.7713.475.68-13%-83%-58%-45%-83%--53.635.7066%龙岗区3-87%-97%-89%-92%--成交建面634.67万㎡较去年

49%光明区32.90前海319.871.88坪山区3盐田区11.53福田区20-1%4.54574%--成交金额415.90亿较去年

1%大鹏新区罗湖区102.05--0.10101.93-70%-49%0.87-26%-1%深圳市总计49-19634.67415.90备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2024年1月至2024年12月二、土地市场深圳土地出让结构调整，住宅用地出让占比减少，产业用地出让占比扩大2024年，深圳住宅用地出让6宗，出让建面88.81万㎡，占比14%；商业用地出让6宗，建面31.01万㎡，占比5%；产业用地出让土地37宗，出让建面514.85万㎡，占比81%.深圳市近年各类用地出让占比（建筑面积）住宅用地

商业用地

产业用地100%32%14%80%60%40%20%0%48%58%15%64%81%88%6%4%54%46%32%5%27%2%10%14%2019年2020年2021年2022年2023年2024年备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2019年1月至2024年12月二、土地市场住宅用地出让面积2021年达到高峰后连降3年，近两年推出住宅用地量少质优，楼面地价上升。2024年，深圳住宅用地出让6宗，建面88.81万㎡，楼面地价38988元/㎡；土地商业用地出让6宗，建面31.01万㎡，楼面地价11841元/㎡；产业用地出让37宗，出让建面514.85万㎡，楼面地价618元/㎡

。深圳市近年各类用地出让建筑面积及楼面地价1200100080060040020004500040000350003000025000200001500010000500002019年189.75106.43409.47240381313933502020年537.13138.57321.814926155138862021年565.3773.16588.9417371106567882022年472.560.89963.28155821202117512023年129.0420.722024年88.8131.01514.853898811841618住宅用地出让面积商业用地出让面积产业用地出让面积住宅用地楼面地价商业用地楼面地价产业用地楼面地价1085.792421514536728备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2019年1月至2024年12月二、住宅用地市场住宅用地出让量在2023年断崖式下降，近两年由于推出的地块质量较高，楼面地价上升。2024年，深圳住宅用地出让6宗，规划建面88.81万㎡，同比减少31.18%。2024年由于南山区的T107-0107地块溢价46.32%的结构性拉升影响，2024年住宅用地整体溢价率为24.50%。2024年，深圳住宅用地出让楼面地价为38988元/㎡，住宅用地楼面地价由于近两年推出的住宅用地数量有限且地理位置较为优越，出让楼面地价较高，造成一手住宅的售价与楼面地价之间的差额正在缩小的表象。深圳市近年住宅用地出让情况深圳市近年住宅用地出让情况住宅用地楼面地价一手住宅成交均价600500400300200100030.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%800007000060000500004000030000200001000006751659529613195293854593240385445038988242151558217371149260.00%2019年出让建面（万㎡）

189.75溢价率

28.43%2020年537.1322.48%2021年565.3711.06%2022年472.52023年129.0410.23%2024年88.812019年2020年2021年2022年2023年2024年9.14%24.50%备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2019年1月至2024年12月二、住宅用地市场2024年，深圳住宅用地出让6宗，其中位于南山区粤海街道T107-0107地块，历经近一个半小时、近300轮激烈竞价，由华润和中海集团联合以185.12亿元竞得，溢价率46.32%，地块成交价刷新深圳宅地成交总价新高，该地块以“价高者得”原则确定竞得人和成交价，不限制建成后的商品房销售价格，亦不受“90/70”政策限制。2024年深圳市住宅用地出让明细宗地编号A808-0025A001-0219A219-0080K104-0049T107-0107E2024-0002区域龙华区宝安区宝安区前海竞得人占地面积4.681容积率4.635.4建筑面积21.665.4公告时间土地总价5179002820006665001435001851200970楼面地价2391452222229943761070388367溢价率0.1935.580备注中建三局,湖北最高限制地价：594400万元。2024-01-252024-08-282024-09-042024-10-142024-11-022024-11-25文旅建发保利置业深圳地铁天健ꢀꢀꢀꢀ18.161.373.860.751.628.993.822.796.823.516.4846.320南山区深汕合作区中海,华润深汕财政局26.3宿舍型保障性租赁住房2.643

THREE商品房市场三、商品房市场整体情况2024年除商品住宅成交同比上涨外，其余物业成交量皆有不同程度减少2024年，商品房供降销增，均价下跌：商品房新增供应478.76万㎡，同比下降33.02%；商品房成交面积为418.01万㎡，同比上升商品房商品住宅库存0.39%；商品房成交均价53237元/㎡，同比减少4.90%。2024年，商品住宅供降销增，均价下跌：商品住宅新增供应422.19万㎡,同比下降32.17%；成交面积为387.51万㎡，同比上升21.55%；商品住宅成交均价为54450元/㎡，同比下降8.53%。2024年，商品房库量增加、去化速度放缓：商品房库存面积1071.12万㎡，同比增加7.25%，按近12个月平均成交量计算，去化周期33.56个月，较去年末增加4.6个月。商品住宅库存631.41万㎡，同比增加7.83%，去化周期缩22.0个月，与去年末一致。深圳市2024年商品房供销量价及库存情况供应成交库存类型供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）库存面积（万㎡）去化周期（月）同比同比同比同比变化趋势商品房商品住宅公寓478.76422.1914.898.50-33.02%-32.17%-37.15%-75.14%-4.05%418.01387.5113.699.110.39%21.55%-60.02%-56.42%-82.06%5323754450424762775541405-4.90%-8.53%-22.35%-14.61%-1.18%1071.12631.41124.57144.50170.647.25%7.83%6.21%-0.28%17.56%33.5622.0↑4.6个月持平103.1186.4141.3↑67.0个月↑109.3个月↑96.5个月商业办公33.097.61备注：此报告内商品房数据来源房谱科技；销售量为预售数据，未含现房；商品房物业类型为商品住宅、公寓、商业、办公，未包含厂房、公建、保障及其他。下同。三、商品房市场年度情况2024年商品房市场供应量减少、销售量微升、均价下跌2024年，商品房新增供应45275套，面积为478.76万㎡，较2023年减少33.02%；商品房商品房成交42013套，面积为418.01万㎡，同比增加0.39%；商品房成交均价53237元/㎡，较去年下跌4.90%。深圳市近年商品房供销量价情况供应面积（万㎡）61006网签面积（万㎡）64095成交均价（元/㎡）1000.00800.00600.00400.00200.000.0070000600005000040000300002000010000056477559785475353237845.80570.94807.15645.91725.34506.58714.79416.38624.47430.71478.76418.012019年2020年2021年2022年2023年2024年备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2019年1月至2024年12月三、商品房市场月度情况2024年前三季商品房市场成交低位运行，年末在政策刺激下低位反弹深圳在9月底降低首付、降利率、放开非核心区非深户购房限制等优化政策，以及止跌回稳对购房信心提振下，第四季度商品房成商品房交量有明显增长，其中11月销售82.03万㎡，为近4年来月度最高。深圳市商品房月度供销量及均价走势图备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2023年1月至2024年12月三、商品房市场库存情况近年来深圳商品房库存逐渐增加，去化周期延长商品房截至2024年12月，深圳商品房库存10.09万套，面积为1071.12万㎡，去化周期33.56个月深圳市近年商品房库存及去化周期情况1200.00900.00600.00300.000.00库存面积（万㎡）去化周期（月）40.0030.0020.0010.000.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年2024年备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2023年1月至2024年12月三、商品住宅市场年度情况深圳商品住宅成交量较去年回升，价格较2022年高点下降2成2024年，深圳商品住宅新增供应40464套，面积为422.19万㎡，同比减少32.17%；商品住宅2024年，深圳商品住宅成交37733套，面积为387.51万㎡

，同比增加21.55%；2024年，深圳商品住宅成交均价54450元/㎡，相较2023年下跌8.53%，与2022年的67516元/㎡高位相比下跌19.35%。深圳市近年商品住宅供销量价情况供应面积（万㎡）网签面积（万㎡）成交均价（元/㎡）800.00600.00400.00200.000.00800006000040000200000675166131959529545935445052938622.41591.61534.03518.17464.28444.56445.96422.19387.51368.78336.09318.812019年2020年2021年2022年2023年2024年备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2019年1月至2024年12月三、商品住宅月度情况前九个月成交量低迷，年末成交量上升商品住宅2023年开年至今，深圳商品住宅成交量较低，月成交量不超40万㎡，但9月后在政策利好下，成交量好转，在11月商品住宅成交量达到高点，成交8077套，面积79.54万㎡。深圳市近年商品住宅月度供销情况2月套备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2023年1月至2024年12月三、商品住宅库存近年来深圳商品住宅库存逐渐增加，年末销量提升下，去化周期大幅回落商品住宅截至2024年12月，深圳商品住宅库存7.53万套，面积为631.41万㎡，去化周期22.0个月。深圳市近年商品住宅库存及去化周期情况800.00600.00400.00200.000.00库存面积（万㎡）去化周期（月）35.030.025.020.015.010.05.00.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年2024年备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2023年1月至2024年12月三、深圳各区商品住宅成交概览销势分向线2024年，深圳全市商品住宅成交3.77万套，成交面积387.51万㎡，较去年同期增加21.55%，成交均价54450元/㎡，同比下跌8.53%。销量>5000套销量<2000套深汕成交：433套均价：11282元/㎡光明区成交：6148套

同比：45%同比：-61%-1%均价：36904元/㎡

-18%深圳商品住宅成交量呈现西北高，东南低的情况。并且和去年比较，坪山区成交：1977套

同比：-21%龙华区成交：7645套

同比：32%宝安区销售量同比增加的也是西北部区域，

成交：7115套均价：53032元/㎡其中南山区同比增幅最高，同比增同比：6%龙岗区均价：30320元/㎡-17%均价：56487元/㎡

-15%-6%成交：7526套

同比：51%均价：34092元/㎡-21%加155%。大鹏新区前海区盐田区成交：100套均价：24174元/㎡同比：-50%-22%除南山区价格同比上涨2%外，其余各区商品住宅成交均价同比皆有所下跌，跌幅最高为盐田区，下跌27%，紧接着是大鹏新区，同比下跌22%。成交：2367套同比：9%罗湖区成交：285套均价：37305元/㎡同比：-18%-27%均价：85800元/㎡-11%成交：940套同比：-9%均价：62608元/㎡

-7%南山区福田区成交：2116套

同比：155%均价：102288元/㎡

2%成交：1081套

同比：-26%均价：97754元/㎡-2%备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2024年1月至2024年12月三、深圳各区商品住宅成交排行2024年，商品住宅成交面积前三区域为龙华区（75.54万㎡，占比19.49%）、宝安区（71.17万㎡，占比18.37%）、龙岗区（71.64万商品住宅㎡

，占比18.49%），前三成交合计218.34万㎡，前三成交量占全市的56.35%。面积同比增幅最大为南山区，同比增加154%，降幅最大为深汕合作区，同比减少58%。除南山区外其余区域均价皆有下跌，均价跌幅最大为盐田区，同比下跌27%。2024年深圳各区商品住宅成交面积排行成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）排名区域成交套数面积同比均价同比宝安18%龙华宝安龙岗光明南山前海坪山福田罗湖深汕盐田大鹏13龙华宝安龙岗光明南山前海坪山福田罗湖深汕盐田大鹏7645752671156148236721161977108194075.5471.1771.6458.5828.8732.7016.9313.2210.094.9326%53%564873409253032369048580010228830320977546260811282373052417454450-15%-21%-6%龙华20%213%龙岗19%445%-18%-11%2%69%大鹏盐田5154%-27%-26%-10%-58%-15%-52%22%深0%汕1%7-17%-2%1%罗湖83%福田3%9-7%101112433-1%光明15%坪山4%前海8%2852.94-27%-22%-9%南山8%1000.92深圳市总计37733387.51备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2024年1月至2024年12月三、深圳各区商品住宅历史价格深圳各区商品住宅成交均价在2021年普遍达到高点，从最高点下跌最多是盐田区、罗湖区、光明区。从最高点下跌排名第一的是盐田区，2024年成交均价37305元/㎡，较2021年下跌34.80%；随后是罗湖区较2021年最高点下跌29.84%；商品住宅其后是光明区，较2020年最高点下跌28.97%。跌幅较少的是南山区，2024年成交均价102288元/㎡，较2022年最高点下跌14.02%；随后是龙华区较2023年最高点下跌14.79%；其后是福田区，较2021年最高点下跌15.23%。深圳各区商品住宅近年成交均价走势备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2019年1月至2024年12月三、商品住宅开盘去化情况商品住宅开盘2024年有60个新项目对外公布首日开盘去化率，今年以来深圳整体开盘去化率为39%。进入10月后，深圳开盘去化率有较大提升，10-12月整体开盘去化率达到73%。低价，得房率高，光明深圳今年住宅开盘去化率走势倒挂，龙华区深业上城学府改善定位，四海名邸深铁阅云境倒挂，地段稀缺，全大户型。

名校。福田区海南山区深超总

德园A区，116套中海深湾玖序，

87-450平3-5房，香蜜湖地段，双区中建观玥名邸鹏宸云筑区位优，倒挂，宝安区鸿荣源胤璇，限价8.55万/㎡，价格倒挂，宝中核心区位优，倒挂，宝安区鸿荣源胤璇，限价8.55万/㎡，价格倒挂，宝中核心景观好，教育资源好，光明区振业天境云庭量少，宝中中铁阅臻府，才加推14套低价。龙岗区信义金御山居，3.3万/㎡区位优，价格倒挂，南山区卓越九珑，折后7.9万/㎡，700万上车南山中心3房湾啟紫荆府196-328㎡3-4房，加装修14.3万/㎡12.9万/㎡蓄客半年，宝安区鸿荣源珈誉玖玺2024年1-9月整体开盘去化率约39%10-12月整体开盘去化率约73%备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2024年1月至2024年12月三、一线城市商品住宅市场成交增长率对比2019-2023年

2019-2021年，四大一线城市商品住宅成交量逐年上涨，增长率保持正值；2022年开始成交量均下跌，广州成商品住宅交量同比下降33.8%；2023年，虽疫情解封和政策放松但成交量仍下行，仅广州成交量同比上涨8.8%。2024年商品住宅北、上、广、深商品住宅成交同比仅有深圳上涨，深圳上涨幅度为16%。北上广深近年商品住宅成交增长率北京上海广州深圳40%30%20%10%0%16%-2%2019年2020年2021年2022年2023年2024年-10%-20%-30%-40%-12%-17%备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2019年1月至2024年12月三、公寓市场年度情况2024年公寓市场供、销、价均下行2024年，公寓新增供应2371套，面积为14.89万㎡，较2023年减少37.15%；公寓公寓成交2385套，面积为13.69万㎡，同比减少60.02%；公寓成交均价42476元/㎡，较去年下跌22.35%。深圳市近年公寓供销量价情况供应面积（万㎡）61858网签面积（万㎡）成交均价（元/㎡）160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.007000060000500004000030000200001000006264561160567665469942476147.05114.6394.2871.9471.4269.0156.8735.9334.2423.6914.89

13.692019年2020年2021年2022年2023年2024年备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2019年1月至2024年12月三、公寓市场月度情况公寓2024年，深圳市公寓月度上成交在1万㎡左右，深圳公寓供应减少，成交量收缩。深圳市近年公寓月度供销情况供应面积（万㎡）销售面积（万㎡）成交均价（元/㎡）16.0012.008.008000060000400002000004.000.001月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月20232024年年供应面积（万㎡）

0.00

0.00

0.00

2.17

0.00

0.00

0.00

2.68

13.45

4.13

1.28

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

5.99

0.00

3.51

0.00

1.55

3.85

0.00

0.00销售面积（万㎡）

1.27

1.90

13.90

2.18

1.99

1.89

1.88

1.34

1.01

2.04

1.70

3.14

1.70

0.56

1.59

1.36

1.33

0.91

0.66

0.79

0.99

0.93

1.53

1.35成交均价（元/㎡）

65754

58864

48360

56760

63644

76381

72378

57740

66515

46968

49931

47533

44916

47250

37649

37767

37113

40888

42552

37588

41437

38313

47218

55300备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2023年1月至2024年12月三、公寓库存近年来深圳公寓库存平稳，由于销售低迷，去化周期大幅延长公寓截至2024年12月，深圳公寓库存2.03万套，面积为124.57万㎡，去化周期103.1个月。深圳市近年公寓库存及去化周期情况库存面积（万㎡）去化周期（月）150.00100.0050.000.00120.0100.080.060.040.020.00.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年2024年备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2023年1月至2024年12月三、商业市场年度情况2024年商业市场供、销、价均下行2024年，商业新增供应950套，面积为8.50万㎡，较2023年减少75.14%；商业商业成交1161套，面积为9.11万㎡，同比减少56.42%；商业成交均价27755元/㎡，较去年下跌14.61%。深圳市近年商业供销量价情况供应面积（万㎡）销售面积（万㎡）成交均价（元/㎡）7702249.9560.0050.0040.0030.0020.0010.000.008000060000400002000007097352.7453.015353335.7234.203659022.133250220.9222.802775513.799.118.507.862019年2020年2021年2022年2023年2024年备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2019年1月至2024年12月三、商业市场月度情况商业进入2024年，商业多数月份供销量皆较低，当前消费环境不佳，商业市场面临较大经营压力，市场需求不足，商业市场面临压力。深圳市近年商业月度供销情况140000120000100000800006000040000200000供应面积（万㎡）销售面积（万㎡）成交均价（元/㎡）9.006.003.000.001月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月2023年2024年供应面积（万㎡）

8.78

0.66

3.61

3.12

2.37

2.13

3.26

2.40

2.47

2.60

0.47

2.33

1.03

0.49

0.56

0.67

1.05

1.26

0.72

0.16

1.22

0.67

0.39

0.27销售面积（万㎡）

9.24

0.56

0.55

0.19

0.72

4.89

1.84

0.47

0.63

0.64

0.36

0.83

1.88

0.29

0.81

0.46

0.31

0.24

0.47

0.53

2.69

0.30

0.49

0.64成交均价（元/㎡）

30947

131180

46766

21692

30880

20038

28186

31323

41381

53705

42771

33961

38285

40311

21213

32729

28568

38570

50637

28179

13739

24029

32698

31330备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2023年1月至2024年12月三、商业库存近年来深圳商业库存平稳，销量减少下，去化周期大幅上升截至2024年12月，深圳商业库存0.93万套，面积为144.50万㎡，存量不大。由于今年缺少集体经济组织以及国有企业大规模购置商业商业物业，去化周期由1月份的82.6个月大幅提升至12月份的186.4个月。深圳市近年商业库存及去化周期情况库存面积（万㎡）去化周期（月）300.0250.0200.0150.0100.050.0150.00100.0050.000.000.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年2024年备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2023年1月至2024年12月三、办公市场年度情况2024年办公市场供、销、价均下行2024年，办公新增供应1483套，面积为33.09万㎡，较2023年减少4.05%；办公办公成交725套，面积为7.61万㎡，同比减少82.06%；办公成交均价41405元/㎡，较去年下跌1.18%。深圳市近年办公供销量价情况供应面积（万㎡）销售面积（万㎡）成交均价（元/㎡）120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00800006000040000200000594675961156499558594190141405111.9996.4985.9168.2552.0747.1142.4235.9336.5534.4933.097.612019年2020年2021年2022年2023年2024年备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2019年1月至2024年12月三、办公市场月度情况2024年全年办公成交量皆低迷，尽管在2024年2月，市政府发展研究中心对商业办公物业去库存提出相关对策建议（内参237期），包括用地功能调整、调整审批管理程序、拓宽流转渠道、试点及长效机制等方案建议，但从成交情况来看，办公去化仍有提升空间。办公深圳市近年办公月度供销情况160000供应面积（万㎡）销售面积（万㎡）成交均价（元/㎡）16.0012.008.00120000800004000004.000.001月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月2023年

2024年供应面积（万㎡）

7.05

3.15

6.11

6.68

0.00

0.00

4.47

0.79

1.63

2.44

0.00

2.19

1.08

0.00

6.96

1.55

1.58

13.47

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

8.45销售面积（万㎡）

1.05

0.92

15.33

1.92

1.69

5.76

1.60

1.49

1.02

1.37

2.89

7.39

1.40

0.14

0.67

0.71

0.53

0.93

0.72

0.27

0.60

0.67

0.47

0.51成交均价（元/㎡）

10459

9240

153300

19216

16854

57584

15997

14868

10153

13673

28931

73944

14013

1394

6670

7052

5273

9304

7244

2650

5997

6675

4745

5074备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2023年1月至2024年12月三、办公库存近年来深圳办公库存平稳，但销量减少，去化周期大幅延长截至2024年12月，深圳办公库存0.99万套，面积为170.64万㎡，存量不大。今年缺少大规模购买去化办公物业，去化周期由1月份的办公41.0个月提升至年末的141.3个月。深圳市近年办公库存及去化周期情况库存面积（万㎡）去化周期（月）150.0100.050.00.0200.00150.00100.0050.000.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年2024年备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2023年1月至2024年12月三、一线城市办公空置率对比一线城市办公空置率自2022年走高，进入2024年短期内办公空置率保持稳定。截至2024年，办公空置率深圳最高为26.10%，空置率低于北上广的目标未能达成。备注：数据来自房谱科技4

FOUR二手房市场四、政策调控二手房市场表现2019年至21年政策调控不断收紧，21年7月至22年市场的见底，23年至24年政策调整涉及限购放松，多次调整房贷利率。2024年10月后深圳存量房市场显示出恢复的迹象，特别是在政策刺激下市场需求有所增加。2019-2024年深圳市二手房成交套数1

1

.

1

3新政：1

4

4

平内契税1

%

,

首套

1

4

4平以上（数据更新至12月26日）住建部、央行明确"五年期35.06限购放松、非核心区社保1年、7月27日央行降准0.25%;深圳公LPR下调至月底中央及部委喊贷款利率LPR下4月2929深圳发布“带抵押过户"深圳单身宿舍/公寓不限新政：15000140001300012000110001000090003.6%,7000011月11日普宅标准调7月15日限购升级(深户3+3)、普通标准调整(750万内)、增值税2改51.非核心取消1

.

5

%

,深户最多3套、首套利率3.1502月8日二手住宅小区参考价发布；家庭购房只能登记在有资格一方二套日起二手房指导价取消(和贷款脱钩)。1

4

4

平认房不公司可

五年以买房；

期二手房

LPR指导价

下调至整，限购，以上60000%,二套3.55%;25号存量房8月份贷

144平核心区1年社保；2.首套2%(12.1执行)。15号前5月份款市场报价利内普宅、144平率(LPR)

上非普施行；话，

25日

22日首套房贷款利率执行LPR+45BP(相当于调，认贷款2.07限购放松，1.落户可买房，2.非户籍3年社保；首套利率3.85%住起银

深圳行自

二套取消,央行、银保监会宣首套房贷利率可减20个基点；LPR下调至深圳首套房利率4.5%(4.2%+30建部提“认房不认贷”;深圳双证合一存量房50000利率重新定价，降息，五年期以上中介展

3.85示业主

%,首报价；

套利5.28首套20%

3.4%利率-45BP,二套30%利

P),二率-5BP增值税的附加税减半，房贷利公积金利",

动下

房首8

调存

付将《深圳建设先行示范区的意方购，积利率7月15日央行降准0.5%;深圳住房计划供应6万套12月15日降准率五

案；15%、二套

调整20%;增值可选4月15日降准0.25%,释放长期资金约5300亿传闻指导价取金贷款最高提月量首至率LPR下调4.3%,深圳五年期以上首套房贷利率4.6%年期由3.25%降至住建部提“降首3

套房

40%,1

贷利

普宅3/6/9/4100002

个

月为一个5.10%)LPR8000

率回落至1.057000

倍；0.5%,预下调至(LPR-45B见》计释放长期资日率；

标准税免征5改2周期29日

调整4.60%深《大湾区规划纲要》金1.2万30000圳深圳

(取消执首套

75060005000400030002000100004.45%亿3.1消?到套3.85%%,利率

万豪4.1%

宅)126万行认房不认贷二手

付、降二手房5000套荣枯20000100000房交易个税1年内可退利率”。线BP)2019年2020年2021年2022年二手住宅网签均价2023年2024年二手房网签套数二手住宅网签套数备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2023年1月至2024年11月四、政策前后市场走势511存量房计税参考价格对市场影响不大；929新政前一二手住宅成交套数分别月均成交2108套和3662套，929新政后一二手住宅成交套数分别月均成交6115套和6621套，成交均价持续回稳。住宅深圳新政前后一、二手住宅成交情况929新政前929新政后一手房月均成交2108套二手房月均成交3662套一手房月均成交6115套二手房月均成交6621套511存量房二手住宅谈价率-8%-8%-8%-9%-10%-9%-10%-11%-10%-7%-6%备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2023年1月至2024年11月四、深圳各区二手住宅价格走势住宅市场929新政前二手房成交均价波动较大，新政后各区成交均价表现逐步回稳。2024年深圳市各区二手住宅成交均价走势（元/㎡）929新政新政后涨幅59869备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2023年1月至2024年11月四、二手房市场——二手住宅成交周期二手住宅2024年成交周期超过200天的占比超35%2401-241136.11%35.79%35.96%36.41%37.59%37.44%37.09%36.59%36.77%35.70%34.74%80%2401-24102401-24092401-24082401-24072401-24062401-24052401-24042401-24032401-2402202401<10(含)10-30（含）30-50（含）50-100（含）100-200（含）>2000%10%20%30%40%50%60%70%90%100%备注：数据来自房谱科技，统计范围覆盖深圳全市，统计时间2023年1月至2024年11月四、二手房市场——二手住宅成