威海高层住宅+商业+公寓建筑设计中标方案

大华·威海商贸城地块项目规划ProjectPlanningSchemeDesignof

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City,

Weihai2022年4月Design

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projectCONTENTS前期分析愿景定位规划方案产品设计立面策略PRE

AN

ALYSISSTRATEGYPLAN

N

INGPRODUCTELEVATIO

N[前期]

分析1区位分析交通分析周边资源基地现状规划条件总结城市区位分析SITE文教板块威海市政府威海北站宜居板块威海港威海港客运站威海站威海南站威海市辖环翠区、文登区、荣成市和乳山市2区2市，项目位于环翠区北部高项目基地位于文教板块，优质教育资源相对集中Design

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project基地周边交通·SITE地块北侧靠近文化西路，南侧紧邻科技路，西侧临吉林路，火炬路横穿地块而过，周边交通便利，通达性好南部地块周边为道路主干道，人流车流汇集Design

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project基地周边道路前期分析1#地块吉林路为双向六车道，中间设栅栏22#地块火炬路穿越地块连接东侧学校及幼儿园3#地块14#地块3科技路为双向六车道，中间设栅栏Design

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project公共服务资源哈尔滨工业大学威海校区山东大学威海校区威海高区第一小学益民中医院SITE康达医院威海体育场高区医院威海高区第二实验小学威海盛丁莲华妇产医院火炬高技术开发区第一中学威海莱迪医院威海市第一中学山大附属初中威海市外国语学校威海东大医院威海市威海市第九中学周边公共服务：3公里内有高区第一小学、威海市第一中学、山大附属初中、山东大学威高区医院、益民中医院、高区医院，公共服务资源丰富。Design

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project周边商业配套昌鸿广场海悦国际购物中心迪尚时尚生活广场SITE威东方新天地广汇石材建材市场方邻汇东发商业中心欧乐坊生活城宏福广场3公里内有海悦国际购物中心，昌鸿广场，威高时光城等，商业配套较丰富。Design

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project周边商业配套前期分析三公里内范围山东大屋集团—海悦国际购物中心威高地产—威高时光城高新置业—欧乐坊地址：威海市环翠区文化西路177号建筑面积：12646平方米地址：威海市环翠区宫松岭路235号建筑面积：40000平方米地址：威海市环翠区高区世昌大道270号建筑面积：500000平方米占地面积：133333平方米业态分布：一层主营品牌卖场，与其它商场形成差异化特色经营；二层超市以生鲜食品卖场为主；餐饮娱乐

教育培训、业态分布：集高端住宅、公寓、甲级写字楼、购物中心、大型主题商业态分布：是集大型儿童职业体验、休闲购物、、社区综合服务为一体的家庭亲子体验成长中心。业街区于一体的城市副中心级商业综合体。三层则以百货用品及中式快餐为特色。周边商业多为综合性商业，注重体验型消费Design

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project住宅资源金海滩花园威SITE恒瑞都市荟昌鸿小区盛德世纪家园盛德丽景茗都金猴･观湖阅山御鑫佳园西郊春山华居龙湖·春江天境威高·七彩城春风里保利明玥风华周边住宅：周边国内各大品牌开发商入住，区域配套相较完善，地块处于开发黄金地带。Design

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project主要竞品前期分析保利･明玥风华金猴･观湖阅山龙湖—春江天境地址：高区环山路与古寨西路交会处地址：高区福山路与科技交汇处地址：高区世昌大道与火炬路交汇处占地：10.38万㎡

建筑面积：20.81万㎡主力户型：高层98㎡，中高层113㎡，小高层125㎡占地：8.3万㎡

建筑面积：16万㎡占地：4.66万㎡

建筑面积：9.68万㎡观湖地块主力户型：75㎡，119㎡，139㎡阅山地块主力户型：119㎡，139㎡项目卖点：交通便捷、配套完善、户型较好规划结构：景观轴线明确、中心大景观。主力户型：17F中高层89㎡/104㎡，15F中高层118㎡项目卖点：保利地产、保利物业、户型方正、得房率高、有赠送、环山路、山景、市区规模盘项目卖点：龙湖地产、龙湖物业、户型方正、得房率高、世昌大道交通便捷规划结构：礼序空间，景观轴线明确，中心大花园。规划结构：高低配、礼序空间，景观轴线明确，有仪式感。周边楼盘量在增加，主要竞品分析可知，户型以75—139㎡为主力户型规划结构上，尽可能利用周边资源同时，内部景观轴线明确，仪式感强Design

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project基地周边环境基地现状1医院36152SITE车管所354基地周边发展成熟威海高区二小Design

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project景观视野资源基地现状13123

SITE42基地周边视野开阔，南山北海，景色极佳。1号地块景观视野最好居住价值最高Design

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project景观视野资源基地现状Design

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project地块特征片区繁荣感生态资源感配套成熟感•

周边医院、银行、•

位于北部滨海区，景色优美•

面向大海，山海资源丰富•

周边片区资源丰富，发展时校、文化配套集中间较久，发展完善且成熟•

配套服务便利，质Design

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project[愿景]

定位2我们的诉求我们的策略我们的愿景规划方案首入威海—品质典藏HIGHQUALITYEDUCATION知名学府山大、哈工大威海校区比邻而立，营PRESTIGIOUSUNIVERSITIESSTAND

NEXT

TO

THESITE,CREATE

AHUMANISTICATMODesign

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project规划方案商住结合—打造综合性社区CREATE

ACOMPREHENSIVECOMMUNITY多样性、开放性，打造公共空间，激发DIVERSITY,

OPENNESS,CREATE

PUBLICSPACE

ANDSTIMUL

ATE

COMMUDesign

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project[规划]

方案3规划条件解读规划方案基地面积:58688㎡（含公交场站面积3851㎡）综合容积率：约2.8（各地块统筹考虑）地上计容面积：约16.4万㎡住宅占比75%，约12.3万㎡商业公建配套占比25%，约4.1万㎡建筑高度：住宅限高≤80米，建筑层数≤26层，公建限高≤100米场地高差：南北地块高差4-6m日照条件：大寒日两小时地库：公建停车比例不宜小于20%，住宅地面停车率不宜大于10%公交场站：划拨用地，建面约1408㎡Design

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project规范要点解读规划方案高层建筑平行布置主要朝向阳台长度累计不超过建筑外墙总长度的1/2，建筑间距以建筑外墙计算26F18F12FLx≥369F规划层数的建筑落差必须控制在6F不超过高楼层建筑层数的1/3建筑外墙面计算建筑高度＞40m，最大连续面宽不宜大于50m文登景秀山城一期T4面宽舒适性最高T5受面宽限制，舒适性差近两年威海市规划公示图和当地T6需政府攻关，有风险施工图院了解到，住宅可骑底商。Design

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project规划方案如何打造大华进驻威海的第一个项目？通盘价值分析通盘的高商业比例的去化高容（FAR=3.0）住宅通盘品质的提升通盘联动性、开发时序整体形象——规划/沙盘/示范区Design

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project住宅规划ARRANGEMENT

LOGIC设计要求规划方案75%户配比要求：ONETWO房型面积段（M²）90-95套数比40%25%三房二卫三房二卫（3+1房）四房及以上110-115125-13040%20%合计100%住宅商业公建配套住宅户型以T4为主，平均户配108，需要户数1150户左右。THREEFOUR北侧180°海景，地块规整公寓：

最小化商业：最大化南侧山景，地块规整公交场站公交场站影响大，地块不规整Design

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project强排推导-方案穷举规划方案26F+18F+6F方案强排基础方案26+18F方案全18方案增加12F方案26F+8F方案中央大花园中央大花园中央大花园Design

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project住宅货值分析规划方案？18F货量：12.32w8F货量：3.33w26F货量：9.0w18货量：3.31w

户数：288户18F的户型进深仅9m,户型舒适度差，市场容错率低。26F货量：9.01w

户数：832户18F货量增加不大，对大盘货值溢价空间不大落差不满足层数的1/34#地块一栋楼，形不成组团感，挤压公建地块，Design

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project规划方案住宅货值+公建货值？货值vs产品安全性？1#2#住宅置于1、2#地块让空间给公建3#公建置于4#地块4#Design

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project规划方案如何将12.3w的住宅量置于北侧1、2#地块？T4(115+95+95+115)26FT4(130+95+95+130)*7*4

=

12.3w26F单栋楼面积：10920㎡单栋楼面积：11700㎡经测算：北侧1#、2#地块，需放置11栋T4高层。Design

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project规划方案26F36m26F1#地块竖向只能排两排高层，2#地块竖向只能排三排高层。26F70m26F解决方法：27m6F26F26F•

1#和2#地块中间面宽有富裕，可在中央增加楼栋。•

局部辅以小面积段T6产品，增加套数。36m49m26F26F27m49m6F26F27m6FDesign

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project基础形态规划方案强排布局逻辑:.

地块狭长，左右两排高层.

轴线布局，仪式空间.

共是十个单元T4.

共1040户，户均需提高7平方户数过少，户均过大，需在不破坏大空间结构基础上补楼栋Design

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project解决方法一规划方案强排布局逻辑:.

增加两栋T2楼王，140P.

轴线布局，仪式空间.

共是十个单元T4+2单元T2.

共1140户，户均勉强满足要求140户配较多，一二期户配交叉，一期140销售有压力。Design

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project解决方法二规划方案强排布局逻辑:.

南侧改小面积，做T6，95占比增加.

轴线布局，仪式空间.

共是8个单元T4+1单元T2+2单元T6.

共1180户，户均满足要求T6面宽超50m,需和规划局沟通，存在风险。花园及空间体验感弱。Design

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project解决方法三规划方案强排布局逻辑:.

用3个T4置换两个T6，保证小面积和户数总量。.

轴线布局，仪式空间.

共是11个单元T4+1单元T2.

共1180户，户均满足要求户配合理，空间仪式感强。为较优选择。Design

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project规划方案Design

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project商业规划BUSINESSPLANNINGDesign

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project业态选择商业规划分析业态价值分析：底商商墅体验型商业公寓类住宅销售单价：16500去化速度：较好市场存量：多销售单价：10000去化速度：一般市场存量：少销售单价：8000去化速度：一般市场存量：少销售单价：9000去化速度：一般市场存量：一般销售单价：9500去化速度：较好市场存量：少业态多元混合有利于去化Design

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project地块解读规划方案结论：1、3#地块用地为公交场站，环境嘈杂，交通相对混乱，贴邻的4#地块做商办，住宅设置于1、2#地块2、依托火炬路两侧小学和幼儿园、以及吉林路和周边规划路，三块地设计临路底商，利于商业去化商业价值低高Design

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project底商排布策略规划方案1#10.343.982#4.7110.68住宅4#13.336.9515003600差6.38m车库商业4500三个地块均是东南角高，西北角低，高差约为5-7m。可利用高差将吉林路沿侧商业设置于地下。Design

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project商业分布商业规划分析商业总面积：41080㎡住宅底商：9500㎡，其中一层6800方，二层2700地块四商业：30180㎡如何规划四号地块的商业？住宅底商

9500㎡8000㎡地块四商业

30180㎡可用建筑密度：60%在可用8000㎡用地布置30180㎡商业，含商铺、商墅、合作方商业、公寓等业态Design

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project商业价值分析商业规划分析一级商业价值二级商业价值三级商业价值.

基地西侧及南侧商业价值最高.

基地北侧商业价值其次.

基地东侧商业价值较弱西侧、南侧商业价值最高Design

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project强排总图商业规划分析1234商业:3180㎡2310㎡3000㎡22180㎡商业:2740㎡3300㎡3000㎡23132㎡商业:3050㎡4000㎡3000㎡20622㎡商业:3050㎡4600㎡3000㎡20022㎡商墅:商墅:商墅:商墅:合作方商业:公寓：合作方商业:公寓：合作方商业:公寓：合作方商业:公寓：公寓塔楼面积均在两万方以上Design

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project公寓套数测算商业规划分析根据业态定位报告，公寓每户面积：30-40㎡公寓总套数约：500套500套公寓去化困难公寓售价低，货值少独栋公寓产品是否成立?单一公寓业态转换为公寓+类住宅的组合业态Design

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project双塔楼落位比选商业规划分析123√方案一：方案二：方案三：遮挡地块北侧过多居住品质不好，界面差形态不佳塔楼落位空出更有利的商业街角与一、二地块住宅形成高层组团西南侧可留出空间做售楼处对商业黄金角利用不利双塔布置东侧并列组合最佳Design

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project强排布局逻辑商业规划分析强排布局逻辑:.

地块狭小，商墅不易形成组团.

公交站，商业，塔楼对商墅影响较大.

商墅产品的去化存在一定的不确定性.

商墅未来存在报批风险商墅业态性价比不高，是否为最优选择Design

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project业态调整逻辑商业规划分析业态调整逻辑:•

商墅业态向商铺转换•

独栋公寓转化为

公寓+类住宅

模式.

形成集中型商业氛围.

公交站人流推动社区商业活力.

公寓、类住宅人流带动社区商业活力.

合作方商业人流拉动社区商业活力.

周边教育资源对培训教育类商业的需求体验型商业更适合本案狭小的用地Design

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project主推方案一规划方案科技路北、吉林路东四地块项目经济技术指标表项目总用地面积数量5868858688单位㎡㎡规范/标准

其中建筑用地面积总建筑面积222223.31㎡总建筑面积=计容建筑面积+非计容建筑面积可售比容积率计容建筑面积70.92%2.80%

㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡

164326.40123244.8015076.003000.009096.001408.0010181.62320.0300住宅建筑面积

沿街商业合作方商业类住宅

休闲娱乐

大巴站

高层LOFT公寓配套

其中社区卫生服务站文化活动站居委会和服务用房物业管理30030091015030060其中变电室燃气调压站公共厕所非计容建筑面积地库建筑面积普通车库面积57896.91257896.936505.00

人防区车库面积非机动车库面积13146.118245.8㎡㎡地上建筑面积的8%修建人防其中非机动车单车位面积1.8㎡/车位建筑密度建筑占地面积28.27%16590.00372110261.001200.001408.0030.00%1178%㎡㎡㎡㎡㎡%户人个

高层商业配套其中大巴站

绿地率住宅总户数总人数≥30%

37701517

机动车停车位商务办公设置地面停车比例不宜小于20%，住宅地面停车率不宜大于10%地面机动车位160个其中其中地下机动车位非人防车位人防车位非机动车停车个个个

按42㎡/辆折算

其中4581商业及配套用房非机动车停车位住宅非机动车停车位27321849个个

户型配比表Ø

中央大花园Ø

礼仪空间轴产品类型

户型面积95实际面积92.3113.00129户数66430615652户数占比56.37%25.98%13.24%4.41%营销要求（户数）户配比差值16.37%-14.02%40%40%高层11513014020%-2.34%0.00%

139合计

1178100.00%100%Design

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project规划分析规划方案户型配比表户数占比产品类型户型面积

实际面积

户数营销要求（户数）户配比差值95115130140

92.3113.001296643061565256.37%25.98%13.24%4.41%40%40%16.37%-14.02%高层

20%-2.34%0.00%139合计

1178100.00%100%图例140㎡（高层）130㎡（高层）115㎡（高层）95㎡（高层）65-75㎡（类住宅）40㎡（公寓）产品落位Design

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project方案一产品指标商业规划分析类住宅建筑面积：9096㎡户数：126公交站建筑面积：1408㎡体验型商业+底商建筑面积：5576㎡

+9500

商铺数：72+176合作方商业建筑面积：3000㎡商铺数：2LOFT公寓建筑面积：10181㎡

户数：270方案一Design

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project规划分析规划方案1#三期2#一期结论：1、一期开发2#地块，以品质小户型为主，提去化，现金快速回正2、二期开发4#商办地块，长期销售3、三期开发海景资源相对较优的1#地块，再次拉升品质大盘形象，住宅销售同时可同步清货商办尾盘，缩短清盘周期4#二期图例一期开发二期开发三期开发分期Design

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project规划分析规划方案3.984.1734M4.509.7038M对周边地块无日照影响，本地块满足大寒日2小时日照。4.805.805.807.807.647.8010.5010.344.717.8010.504.8010.1025M5.505.4336M7.0012.6010.106.9512.58图例0-1小时1-2小时2-3小时11.5011.508.95

9.5010.0013.003-4小时4-5小时5-6小时10.713.3513.75图例周边道路标高内部场地标高建筑间距6-7小时8小时竖向、间距分析日照分析Design

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project规划分析规划方案图例中央景观轴景观次轴图例公寓组团景观节点中央景观节点类住宅高层规划结构业态商业配套Design

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project规划分析规划方案吉林路吉林路图例图例人行出入口车行出入口地库出入口人行流线消防出入口消防流线科技路消防登高场地地面停车流线分析车行流线消防分析城市道路城市道路地库口位于入口处，实现人车分流消防车道及消防登高场地设置满足规划要求Design

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project地库平面图规划方案本方案地库相关要求地下二层面图机动车停车位：1357辆人防建筑面积：13146.11(地上建筑面积的8%)顶板覆土：1.5m其中：地下一层建筑面积：32987.26㎡地下一层停车位：943辆地下二层建筑面积：13216.08㎡地下二层停车位：414辆图例人防区域2#地块两层地库，因为户数多，未来销售及归家品质更好。地库出入口非机动车库地下一层面图Design

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project住宅进一步思考方案一规划方案方案二地块一——如售楼处不落位在街角，塔楼南移，让出更大花园空间Design

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project商业进一步思考方案一规划方案方案二地块四——如售楼处不落位在街角，塔楼可错位布置Design

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project主推方案二规划方案科技路北、吉林路东四地块项目经济技术指标表项目总用地面积数量5868858688单位㎡㎡规范/标准

其中建筑用地面积总建筑面积222210.71㎡总建筑面积=计容建筑面积+非计容建筑面积可售比容积率计容建筑面积70.92%2.80%

㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡

164326.40123244.8012592.003000.009096.002112.001408.0010297.62320.0300住宅建筑面积沿街商业合作方商业类住宅商墅大巴站休闲娱乐

高层公寓配套其中社区卫生服务站文化活动站居委会和服务用房物业管理30030091015030060其中变电室燃气调压站公共厕所非计容建筑面积地库建筑面积57884.31257884.336505.00普通车库面积

人防区车库面积13146.118233.2㎡㎡地上建筑面积的8%修建人防其中非机动车库面积非机动车单车位面积1.8㎡/车位建筑密度建筑占地面积28.27%16590.00372110261.001200.001408.0030.00%1170%㎡㎡㎡㎡㎡%户人个

高层商业配套其中大巴站

绿地率住宅总户数总人数≥30%

37441517

机动车停车位地面机动车位160个商务办公设置地面停车比例不宜小于20%，住宅地面停车率不宜大于10%其中其中地下机动车位非人防车位人防车位非机动车停车个个个

按42㎡/辆折算

其中4574商业及配套用房非机动车停车位住宅非机动车停车位27251849个个

户型配比表产品类型高层户型面积95实际面积93.3户数户数占比营销要求（户数）户配比差值16.41%-14.19%Ø

1号地进一步提升花园尺度，6603021565256.41%25.81%13.33%4.44%40%40%示范区面向吉林路，昭示性更强11513011412920%-2.22%0.00%Ø

礼仪空间轴140137合计

1170100.00%100%Design

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project[产品]

设计4产品设计竞品户型总结1.

独立玄关2.

客厅或客餐厅结合阳台布置3.

75-98㎡

1/3面宽

1/3室2厅1卫4.

104-118㎡

2/3面宽

3室2厅1/2卫5.

125-134㎡

3.5面宽

3室2厅2卫6.

139-143㎡

3.5面宽

4室2厅2卫Design

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project主要竞品产品设计保利･明玥风华3室2厅1卫（89㎡）1室2厅1卫（75㎡）3室2厅1卫（98㎡）3室2厅2卫（104㎡）3室2厅1卫（118㎡）3室2厅2卫（113㎡）3室2厅2卫（118㎡）3室2厅2卫（139㎡）3室2厅2卫（125㎡）3室2厅2卫（134㎡）3室2厅2卫（143㎡）4室2厅2卫（143㎡）金猴･观湖阅山龙湖･春江天境Design

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project竞品分析产品设计Design

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project产品设计竞品户型总结1.

独立玄关2.

客厅或客餐厅结合阳台布置3.

89-98㎡

2/3面宽

3室2厅1卫4.

104-118㎡

2/3面宽

3室2厅1/2卫5.

125-134㎡

3.5面宽

3室2厅2卫6.

139-143㎡

3.5面宽

4室2厅2卫Design

scheme

of

Dahua

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project户型解读——横厅140产品设计豪华对景玄关U型厨房设计四房两卫客餐厅一体化横厅设计豪华主卧套两面宽超大阳台开间进深6.8m5.1m客餐厅空间面积32.86㎡套房个数房间数主卫1房卧室空间后勤空间4房三件套，4.42㎡7.75㎡飘窗（全赠送）阳台（半赠送）厨房公卫三件套，4.80㎡Design

scheme

of

Dahua

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project户型解读——侧厅140产品设计U型厨房设计豪华入户玄关四房两卫客餐厅一体化竖厅设计多功能空间

促进家庭成员交流转交大阳台豪华主卧套开间进深5.6m6.0m客餐厅空间面积31.96㎡套房个数房间数主卫1房卧室空间后勤空间4房三件套，4.32㎡5.68㎡飘窗（全赠送）阳台（半赠送）厨房公卫三件套，4.80㎡Design

scheme

of

Dahua

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project户型解读——130产品设计豪华对景玄关U型厨房设计四房两卫豪华主卧套书吧（多功能空间）客餐厅一体化设计两面宽阳台开间进深6.3m6.5m客餐厅空间面积31.82㎡套房个数房间数主卫1房卧室空间后勤空间4房三件套，4.32㎡5.29㎡飘窗（全赠送）阳台（半赠送）厨房公卫三件套，4.32㎡Design

scheme

of

Dahua

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project户型解读——115产品设计豪华对景玄关U型厨房设计三（3+1）房两卫豪华主卧套书吧（多功能空间）开间进深5.2m7.3m客餐厅一体化设计客餐厅空间面积25.16㎡套房个数房间数主卫1房卧室空间后勤空间3+1房三件套，4.32㎡5.13㎡飘窗（全赠送）阳台（半赠送）厨房公卫三件套，4.32㎡Design

scheme

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Dahua

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project户型解读——中间户95产品设计舒适玄关三房两卫舒适主卧套客餐厅一体化设计开间进深3.5m6.05m客餐厅空间面积19.63㎡套房个数房间数主卫1房卧室空间后勤空间3房三件套，4.32㎡4.85㎡飘窗（全赠送）阳台（半赠送）厨房公卫三件套，4.32㎡Design

scheme

of

Dahua

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project户型解读——边户95产品设计卫生间三分离三房两卫儿童活动（多功能空间）客餐厅一体化设

计开间进深3.5m8.3m客餐厅空间面积23.05㎡1房套房个数房间数主卫卧室空间后勤空间3房三件套，4㎡4.32㎡飘窗（全赠送）阳台（半赠送）厨房公卫三件套，4.32㎡Design

scheme

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Dahua

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project户型对比产品设计本案大高层140㎡户型龙湖･春江天境143㎡户型胜PK优势：1.入户对景玄关，相比竞品更具尊贵感2.客餐厅一体化，横厅设计，相比竞品空间更显奢华3.一字型卫生间，干湿分离，相比竞品钻石型卫生间，使用更加方便Design

scheme

of

Dahua

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project户型对比产品设计本案大高层140㎡户型龙湖･春江天境143㎡户型胜PK优势：1.入户对景玄关，相比竞品更具尊贵感2.转角大阳台，相比竞品视野更加宽阔3.奢华4面宽，相比竞品3.5面宽更加舒适4.一字型卫生间，干湿分离，相比竞品钻石型卫生间，使用更加方便Design

scheme

of

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project户型对比产品设计本案大高层130㎡户型保利･明玥风华18层134㎡户型胜PK优势：1.功能空间动静分区，互不干扰，竞品居住空间分散2.相较竞品户型结构更为规整3.主卧套房布局更舒适，竞品户型无独立衣帽间4.四房两厅两卫，功能空间相比竞品多一个房间5.入户对景玄关，更加规整Design

scheme

of

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project户型对比产品设计本案大高层115㎡户型保利･明玥风华18层118㎡户型胜PK优势：1.功能空间动静分区，互不干扰，竞品居住空间分散2.相较竞品户型结构更为方正3.主卧套房布局更舒适，竞品户型无独立衣帽间4.功能空间相同，面积更小，更具竞争力5.相比竞品，北卧室更完整Design

scheme

of

Dahua

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project户型对比产品设计本案大高层95㎡户型保利･明玥风华18层104㎡户型胜PK优势：1.功能空间动静分区，互不干扰，竞品居住空间分散2.交通空间无浪费，竞品流线过长，面积浪费3.主卧套房布局更舒适，竞品户型无独立衣帽间4.功能空间相同，面积更小，更具竞争力5.相比竞品，北卧室更完整Design

scheme

of

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project户型平面图——

T2-140+140（横厅）产品设计户型房型套内面积（不含阳台）

阳台面积

阳台半面积套内面积107.72107.72标准层面积

套型面积

得房率140.1140边套横厅

4室2厅2卫140边套横厅

4室2厅2卫103.15103.159.149.144.574.57280.2676.87%140.1Design

scheme

of

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project户型平面图——

T2-140+140（侧厅）产品设计户型房型

套内面积（不含阳台）

阳台面积

阳台半面积

套内面积

标准层面积

套型面积

得房率104.44104.4411.4611.465.735.73110.17110.17142.78142.78140边套侧厅

4室2厅2卫285.5677.16%140边套侧厅

4室2厅2卫Design

scheme

of

Dahua

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project户型平面图——

T4-130+95+95+130产品设计户型房型套内面积（不含阳台）

阳台面积

阳台半面积套内面积105.1074.81标准层面积

套型面积

得房率132.0130边套

4室2厅2卫95中间户

3室2厅2卫100.6271.938.965.764.482.88451.8179.64%93.9Design

scheme

of

Dahua

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project户型平面图——

T4-115+95+95+115产品设计户型房型套内面积（不含阳台）

阳台面积

阳台半面积套内面积89.52标准层面积

套型面积

得房率114.6115边套

3+1室2厅2卫95中间户

3室2厅2卫85.8471.937.365.763.682.88420.5778.15%74.8195.7Design

scheme

of

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project户型平面图——

T4-115+95+95+130产品设计户型房型套内面积（不含阳台）

阳台面积

阳台半面积套内面积90.52标准层面积

套型面积

得房率113.97115边套

3+1室2厅2卫130边套

4室2厅2卫95中间户

3室2厅2卫86.84100.6271.937.368.965.763.684.482.88105.1074.81434.66132.3

79.43%94.2Design

scheme

of

Dahua

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project户型平面图——

T4-115+95+95+95产品设计户型115边套

3+1室2厅2卫95边套

3室2厅2卫95中间户

3室2厅2卫房型套内面积（不含阳台）

阳台面积

阳台半面积套内面积89.52标准层面积

套型面积

得房率115.6485.8472.8671.937.365.765.603.682.882.875.74406.5497.896.577.41%74.73Design

scheme

of

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project户型平面图——T4-95+95+95+95产品设计户型房型套内面积（不含阳台）

阳台面积

阳台半面积套内面积75.58标准层面积

套型面积

得房率98.295边套3室2厅2卫72.8671.935.445.922.722.96390.9476.98%95中间户

3室2厅2卫74.8997.3Design

scheme

of

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project商业价值分析商业产品分析3F

合作方商铺建筑面积：3000㎡2F

体验型商铺建筑面积：2171㎡2F

一拖二商铺建筑面积：3405㎡外廊+赠送露台Design

scheme

of

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project商业价值分析商业产品分析体验型外廊赠送露台体验型商铺体验型商铺体验型商铺体验型商铺一拖二商铺一拖二商铺剖面示意图面宽4.2M,进深13M层高4.5M商铺商铺商铺商铺主力商铺面积50-60㎡连廊55.32

55.32

55.32

55.3212M㎡㎡㎡㎡一拖二商铺，根据市场情况，也可以改为一层单独60㎡，二层单独55㎡赠送露台赠送露台商铺标准段划分Design

scheme

of

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project公寓产品落位公寓产品设计类住宅类住宅AB74.81㎡户型:21FAA63.81㎡户型:BLOFT公寓BADCLOFT公寓37.84㎡户型:35.80㎡户型:35.80㎡户型:28.80㎡户型:DCDCBBA15FDesign

scheme

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project公寓视野分析公寓产品设计视线设计策略：最大化利用景观资源，提升产品溢价类住宅所有户型均为南向LOFT公寓南向14户，东向2户西向2户，无北户Design

scheme

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project周边公寓竞品公寓产品设计北海艺术园山海一品容积率：2

均价：1.1W泉乐坊华美达容积率：1.68

均价：SITESITE68㎡

三房两厅一卫南向两面宽39㎡

一房两厅一卫南向全屋采光三卧室设计客厅通高设计华发新天地容积率：1.73

均价：1.45W恒大海上帝景容积率：2.2

均价：1.5WSITESITE61㎡

两房一厅一卫南向全屋采光73.8㎡

三房两厅一卫独立阳台44㎡

一房两厅一卫客厅通高设计客厅通高设计三卧室设计Design

scheme

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project类住宅平面图公寓产品设计总建筑面积：

9096㎡本层总面积：

422.52㎡标准层数：层高：21层4.2m总高度：97.2m类住宅标准层（422.52㎡/F）套内建筑面积

建筑面积

间数户型A户型B57.64㎡48.50㎡75.81㎡63.80㎡24标准层面积为核心筒面积（带走道）得房率（带走道）（标准层）422.52㎡101.30㎡76.03%Design

scheme

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project类住宅产品分析公寓产品设计产品优势72.81㎡-A四房两厅两卫户型南北通透客餐厅一体化设计客厅4.2米通高，空墅尊享感明厨明卫65.81㎡-B三房两厅两卫户型南北通透4.2米客厅通高、空墅尊享感明厨明卫类住宅标准层平面图Design

scheme

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project户型解读——B户型

65P公寓产品设计下层上层开间进深3.4m7.8m24.6㎡3房客餐厅空间南北通透客餐厅一体化设计明厨明卫面积房间数主卫客厅4.2米通高，空墅尊享感动静分区，舒适感受卧室空间后勤空间3.8㎡6.6㎡3.8㎡三房两厅两卫厨房公卫Design

scheme

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Dahua

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project户型解读——A户型

72P公寓产品设计下层上层开间进深3.6m8.5m30.6㎡4房客餐厅空间南北通透客餐厅一体化设计明厨明卫面积房间数主卫客厅4.2米通高，空墅尊享感动静分区，舒适感受卧室空间后勤空间4.6㎡6.29㎡4.6㎡四房两厅两卫厨房公卫Design

scheme

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project类住宅平面图公寓产品设计总建筑面积：

10181.6㎡本层总面积：标准层数：层高：658.70㎡15层4.2m总高度：72mLOFT公寓标准层（658.70㎡/F）套内建筑面积

建筑面积

间数户型A27.59㎡29.16㎡22.19㎡27.59㎡35.80㎡37.84㎡28.80㎡35.80㎡122户型B户型C户型D22标准层面积为核心筒面积（带走道）得房率（带走道）（标准层）658.70㎡151.12㎡77.06%Design

scheme

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projectLOFT平面图公寓产品设计产品优势80%南向户型零北户南北通透干湿分离双梯酒店式入户高紧凑式的核心筒高得房率LOFT公寓标准层平面图Design

scheme

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projectLOFT户型布置一公寓产品设计剖面下层两房设计，南北双向采光采光窗采光窗上层Design

scheme

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projectLOFT户型布置二公寓产品设计剖面下层4.2米舒适通高客厅，主次卧设计，双向采光上层Design

scheme

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projectLOFT户型布置三公寓产品设计双钥匙——下层生活，上层梦想，投资+居住，双重选择下层上层Design

scheme

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projectLOFT户型布置四公寓产品设计三钥匙——独立卧室自带卫生间、实现出租收益最大化下层上层Design

scheme

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project商墅改造策略研究商墅产品设计192㎡

3F商墅.

挑空部分两倍计容，三层使用,溢价增加.

利用覆土空间赠送储藏室.

改造量小，成本低两种改造方式储藏室局部加楼板.

内部改造量大.

施工复杂，立面有冲突.

层高不舒适二层改三层Design

scheme

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Dahua

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project实施版平面图商墅产品设计商墅首层平面图192㎡

3F商墅储藏192㎡192㎡99.1239.3324.0084.48108.4856.5%300.48Design

scheme

of

Dahua

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project报批版/实施版平面图商墅产品设计192㎡

3F商墅报批版实施版商墅首层平面图Design

scheme

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project报批版/实施版平面图商墅产品设计192㎡

3F商墅报批版实施版商墅二层平面图四分离五件套卫生间步入式衣帽间豪华主卧套间观景双开间露台Design

scheme

of

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project报批版/实施版平面图商墅产品设计192㎡

3F商墅报批版实施版商墅三层平面图Design

scheme

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project商业价值分析商业产品分析街角形象，主力商铺2层一拖二商铺12M一层商铺货值最大化主力商铺面积约50-60㎡切分小铺，便于销售8.4M13M15M13M一拖二商铺体验型商铺8.4M8.4M商业一层平面图其中：一拖二商铺23间，面积：1952㎡,体验型商铺15间，面积：1154㎡，合作方商铺：989㎡Design

scheme

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project商业价值分析商业产品分析街角形象，主力商铺沿街2层一拖二商铺回形流线+环岛型商铺10M8.4M一拖二商铺面积约85-120㎡切分小铺，便于销售11M12M13M一拖二商铺体验型商铺8.4M商业二层平面图其中：一拖二商铺20间，面积：1453㎡,体验型商铺14间，面积：1017㎡，合作方商铺：1211㎡Design

scheme

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project一层平面图商业平面图Design

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project二层平面图商业平面图Design

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project三层平面图商业平面图Design

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project四层平面图商业平面图Design

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project地下一层平面图商业平面图Design

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project首层平面图商业平面图方案二首层平面图Design

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project[造型]

策略5设计思考立面设计理念低成本高品质立面意向设计思考造型策略大区立面风格演化——多元化发展简繁

去繁化简追求居住质量追求奢华装饰追求居住文化追求审美理念2009年以前2013年20162019欧陆风格法式+新古典风格现代典雅风格新亚洲风格建筑用色活泼鲜明，坡屋顶，低楼层，线条简单强调对称，三段式，框架感，线脚繁琐，注重头部细节营造现代主义与古典主义的折衷和融合，重视比例，线条复杂把亚洲元素植入现代建筑语系，三段式，框架感，色彩深浅搭配明显，线条简单Design

scheme

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project设计思考造型策略春江天境---新亚洲海上帝景---新亚洲金海滩壹号---现代风格明玥风华---新中式区域近两年项目多采用新亚洲风格Design

scheme

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project立面设计理念我们的立面如何设计？立面策略：延续多元化风格演化，结合城市形象，展望未来现代风格立面树立大华新标杆简洁元素低成本高品质内涵低技术高效果塑造Design

scheme

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project立面设计理念——色彩造型策略COOL

GRAY

5COOL

GRAY

10COOL

GRAY

15COOL

GRAY

20COOL

GRAY

25以实用而舒适的穿着为前提，以“故意穿得很单调、无特色”为主旨，在减低品牌辨识度的同时，让自己的穿搭处于一种平凡自在而不失格调的状态。ELEGANCE

GREY高级灰———

NORMCORE

风格简约+

精致+

高级灰=

低调奢华COOL

GRAY

30立面设计理念——调性造型策略线

条低成本高品质——分缝造型策略间距间距100mm100mm间距1800mm20mm宽缝10mm竖向装饰缝10mm横向装饰缝分缝层次设计效果一、结构分类：１．层高缝：划缝在每层层高线上100的位置划线，横向拉通２．结构缝：层高线下550处，横向拉通；竖向缝对齐洞口，纵向拉通３．装饰缝：根据提高美观原则，合理精确分布。二、宽窄搭配：

宽缝20mm，细缝10mm，腻子勾缝缝深5mm类幕墙的精致分缝Design

scheme

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project低成本高品质——施工造型策略飘窗节点EPS和土建交接面EPS施工是两队，材料是两种怎么做到完美交接和统一？150mm先计算出土建最小尺寸，再用土建施工数据统一EPS施工设计尺寸：EPS

飘窗处避免踩踏变形在窗户向150mm再粘贴EPS线脚，与阳台线脚保持统一。阳台线脚属于可踏面，因此不能做EPS，采用现浇的方式。土建最小尺寸70mm+粉刷15mm*2=100mm(保温做在阳台内墙），反推竖向EPS线脚厚度100mm。阳台节点

用土建施工数据统一EPS施工设计尺寸，保证EPS和土建完美交接。土建交接面土建EPS+土建的完美交接Design

scheme

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project低成本高品质——施工造型策略你能看出这个二层以上不是金属而是EPS吗？EPS基座金属线脚与上层EPS线脚采用同色，视觉效果达到高度统一金属和真石漆金属施工是两队，材料是两种怎么做到完美交接和统一？金属一二层近人尺度线脚采用金属铝板包边，丰富体验感；二层金属腰线采用特殊的“π”形型材；在施工中，先将涂料上完，再用锚栓固定金属腰线和一二层金属线脚，做到完美交接。EPS金属EPS+金属的完美交接Design

scheme

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project低成本高品质——成本造型策略EPS价格金属型材价格立面材料:EPS涂料石材涂料+EPS材料价格（不含保温，人工）≈60.2元一般石材幕墙外立面材料单价约577元/m²（不含人工，保温）≈￥60.2元/m²≈￥577元/m²涂料外立面材料价格约为石材幕墙项目外立面材料的十分之一低成本高品质，低技术高效果Design

scheme

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project立面意向造型策略Design

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project立面意向造型策略Design

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project立面意向造型策略Design

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project立面意向Design

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project商业效果展示效果图Design

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project商业效果展示Design

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project商业效果展示Design

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project商业效果展示Design

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project[示范区]

打造6设计愿景设计调性示范区选址方案一方案二沉

浸

式主

题

体

验场

景

化“

去

售

楼

处

化

”“

网

红

打

卡

”一个标志物，一场沉浸式的身体感受，一种场景化的主题体验。去售楼处化，一种标志的意向，网红示范区选址示范区打造吉林路吉林路吉林路主要参观人流来向从地块南侧科技路通往吉林路科

技

路示范区沿街布置，设置在地块一中部。示范区选择街角，放置于地块一街角位置，形象展示面宽阔，后期转为社区客厅，仪式感强，品质最佳。。示范区选择街角设置于地块四转角，与集中商业一体打造，靠近主要客户来访方向，交通可达性强，昭示性强。方案

01demonstration

area街角设置SQUARE

BOXDesign

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project2

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N现代前卫，脱俗品质建筑本身造型带来的厚重感和力量感，以及整栋建筑细部线条的精致强调建筑随时代发展变化，同工业化时代的条件相适应,积极采用新流线和新思考，体现建筑Design

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project2

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N

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S生活艺术馆。对于时间的思考，古代，现在和未来。现在未来过去Design

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project2

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S书院对于文化的思考，避俗，品味，人文。品味避俗人文Design

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project总平面图示范区打造示范区用地面积：2500㎡(不包含样板房)售楼处总建筑面积：1000㎡一层建筑面积：700㎡二层建