成都公平街道项目自持高层+洋房投标建筑

温江区82亩、92亩、99亩项目规划方案设计WENJIANG

DISTRICT

82

MU,

92

MU,

99

MU

PROJECT

PLANNING

DESIGN目录1

2

3

4PROJECT

OVERVIEWPLANNING

DESIGNPROJECT

DESIGN方案设计BUSINESS

DESIGN商业设计项目概况规划设计5

6

7

8PRODUCTION

DESIGNFAÇADE

DESIGN立面设计BASEMENT

DESIGNEXHIBITION

AREA示范区产品设计地库设计9PUBLIC

SERVICES

DESIGN公服地块设计1项目概况PROJECT

OVERVIEW区位分析01MACRO

LOCATION中国

·

四川四川

·

成都成都

·

基地成都市，四川省省会，成渝经济圈核心城市，新一线城市，国务院批复确定的中国西部地区重要的中心城市。上位规划01UPPERPLANNING温江区作为成都新中心城区，在“西控”“中优”背景下，正在实现高品质永续发展。成都市主城区温江区中心城区SITE青羊区成都市中心场地位于温江区与青羊区交界位置，是温江进入主城区的门户位置，主动融入市域，与中心城区、郊区新城共生发展。控规分析01REGULATORY

ANALYSIS青羊区图例双流区交通分析01TRAFFICANALYSIS28号线（规划中）犀浦东站江安河成都西站SITE4号线成都市中心二环路一环路5km成新蒲大道10km成都南站石羊客运站15km双流国际机场基地位于温江区公平街道红桥社区板块，紧邻青羊区，双地铁（28号线规划中）距离地铁4号线凤凰大街站直线距离780m。同时靠近成名高速，距离成都西站1.5km，交通便利。配套分析01FACILITIESANALYSIS成都市实验外国语学校公平利智幼儿园花都小学南城幼儿园光华新城幼儿园SITE碧落湖江安公园红桥幼儿园四川省人民医院温成都合生汇江医院银海湾门诊部成都市康河小学光华实验中学爱尔贝幼儿园立兴口腔医院才儿坊幼儿园政通小学启文幼儿园成都市实验小学附属幼儿园（马厂坝分园）涌泉街道社区卫生服务中心成都市德康医院鹏程小学鹏程幼儿园成都七中实验学校国际非物质文化遗产博览园中国西部文化城商业广场基地周边有成都市实验外国语学校、成都七中实验学校等学校机构，教育资源较为齐全。同时具备商业、公园、医院等各项配套资源，环境良好。现状分析01STATUSANALYSIS有利因素场地地势较为平坦，避难绿化带贯穿整个场地，为打造宜居的生态环境提供良好基础。宗地三场地西侧有学校，配套较为完备，满足日常生活需求。地块西侧的学校江安河下游涉及温江项目将实施各级绿道、景观绿化、水渠修复、农田景观打造、配套服务设施等内容，绿地资源丰富。江安河前江安河现状分析01STATUSANALYSIS不利因素基地东侧有高压通廊，对住宅排布有影响，对住宅观景面的朝向会有所影响。高压通廊江安河边有一排电缆，会影响住宅排布。江安河旁的电缆企业文化01CORPORATE

CULTURE企业使命城市需要、人居创造作为成都市属国企，我们有责任和义务“与时代同行，与城市共进”，支持和发展城市建设，坚持以人之所居为出发点，不断创造宜居之所，筑起广厦千万间；以城之所兴为落脚点，不断探索城市需要，优化城市空间。规划目标01PLANNING

THOUGHT环境优美步行友好

活动空间市民愿望WISH政府关切

开发需求GOVERNMENTAPPEAL城市形象快速去化片区品质提升城市空间成本控制

首进温江2规划设计PLANNING

DESIGN项目特点：政策背景02POLICYBACKGROUND限房价限地价本三宗地限价情况本项目平均售价不得高于15550元/㎡（清水），

18550元/㎡（精装）,常用溢价手段失去意义。项目特点：房价倒挂02HOUSE

PRICES德商天骄城学府金泉怡景SITE雅居乐锦尚雅宸凤溪院子金科博翠湾德商天骄城光华隆基泰和紫樾锦西府花样年-花样城雅居乐锦尚雅宸往期均价：精装

19500元/㎡产品类别：高层32F容积率：2.5德商天骄城光华往期均价：精装

20000元/㎡产品类别：洋房8-11F容积率：2.0凤溪院子往期均价：精装

20500元/㎡产品类别：联排4F+洋房11F+高层26F容积率：2.0项目情况：正在销售项目情况：正在销售项目情况：正在销售限价+限购本案

？德商天骄城学府隆基泰和紫樾锦西府往期均价：精装

洋房21000元/㎡产品类别：洋房7-11F、小高14-17F容积率：2.0金泉怡景售价：清水15550元/平米精装18550元/平米往期均价：

精装

20500元/

㎡产品类别：洋房7-16F、高层26F容积率：2.0往期均价：精装

23000元/平米产品类别：高层26F容积率：2.5项目情况：正在销售项目情况：正在销售项目情况：正在销售本项目售价低于周边在售新房及二手房价格，项目销售压力较小。项目特点：用地情况02LANDUSE二类住宅用地（商业占总计容≥8%且≤15%）用地面积：地块①（23412.07㎡）地块②（31232.48㎡）地块①地块②花都大道容积率：≤2.5建筑密度：≤25%

绿地率：≥30%建筑高度：满足航空限高及相关规定宗地1（82亩）服务设施用地（幼儿园）用地面积：5642.42㎡130M地块①地块③容积率：结合方案合理性确定246M红安路建筑密度：≤35%班级数:≥9个江东街80M地块②二类住宅用地（商业占总计容≥8%且≤15%）184M160M地块③用地面积：地块①（39019.04㎡）地块②（27616.52㎡）地块①地块②地块①3#91M159M90M67M地块③95M容积率：≤2.389M75M283M建筑密度：≤25%

绿地率：≥30%建筑高度：满足航空限高及相关规定服务设施用地地块②89M地块③160M165M宗地2138M290M（99亩）用地面积：6547.23㎡地块①滨1、地块①地块②临西侧、西南侧规划道路设置连续商业界面2、商业建筑层数不大于4层，除首层外其余各层层高不大于4.5米，商业建筑风格为中式设社区用房(社区居委会)：≥1300㎡农贸市场：≥3000㎡文化活动中心：≥4000㎡社区养老设施：≥3000㎡综合健身馆：≥3000㎡公厕(含环卫休息站)：≥100㎡再生资源回收站：≥100㎡地块③地块①93M235M地块②河路二类住宅用地1、地块①西南侧、地块②临地块南侧规划道路设置连续商业界面2、商业建筑层数不大于4层，除首层外其余各层层高不大于4.5米，商业建筑风格为中式宗地3（92亩）

地块②用地面积：地块①（26366.71㎡）地块②（21960.06㎡）地块③（13398.41㎡）地块③容积率：≤2.5建筑密度：≤20%

绿地率：≥30%建筑高度：满足航空限高及相关规定本项目由多地块组成，单块用地面积较小。项目关键词：价格倒挂双限多、小地块双限时代的多、小地块项目该如何操盘？设计策略02DESIGNSTRATEGY大盘策略快速去化成本控制统一的规划结构：

1、高品质居住空间2、宜人的交通环境均好性:

1、100%中庭景观2、100%楼栋互不遮挡3、100%日照1、大中庭2、楼型集约3、地库及地上4、产品溢价策5、立面设计3、统一的空间结构4、标志性城市形象4、不利因素的规避大盘策略1、统一的规划结构

2、标志性城市形象

3、高品质居住空间

4、宜人的交通环境规划策略PLANNING

IDEAS02以城市建造者的姿态，站在片区发展的高度，前瞻性规划设计，统筹考虑已经出售、未出售的土地绿地公园未出售地块本项目地块未来湿地公园滨水生态带习主席关于公园城市的指示“把生态价值考虑进去”统一的规划结构：高品质的居住空间PLANNING

IDEAS02引绿造园引绿

生态栖息共享外部绿色资源将周边的绿色引入小区建造绿色内部花园在基地内部创造绿地，打造温馨的、适合居住的生活场景造绿串联绿色花园将绿色串联，形成生活慢行道路，打造生活绿带串绿统一的规划结构：高品质的居住空间PLANNING

IDEAS02引绿——打造城市绿环、滨水生态带，景观渗透绿地公园本项目基地临近两条滨水生态轴，将周边的绿色引入小区共享外部绿色资源如同建立了一个个绿色窗口搬，将花园“搬到家”达到内外渗透的作用。未来湿地公园滨水生态带统一的规划结构：高品质的居住空间PLANNING

IDEAS02造绿——在场地内部创造集中绿地，形成温馨的、适合居住的生活场所绿地公园案头有山水，掌中有临泉，是古今所有人的梦想。在小区内部组织空间，形成多个绿色园子，为造绿。未来湿地公园滨水生态带统一的规划结构：高品质的居住空间PLANNING

IDEAS02串绿——串联生活慢行道路，形成生活绿轴，提升居住品质在基地内部打造绿色长廊，串起绿色“手串”。小区次入口建设内部绿色慢行步道，打造温馨的、适合居住的生活场景统一的规划结构：高品质的居住空间PLANNING

IDEAS02街角公园代建道路整片区规划多个口袋公园，公园间距不均匀。规划口袋公园部分道路为代建道路，将代建道路与街角共同打造，补充街角公园，打造友好慢行系统。补充街角公园统一的规划结构：高品质的居住空间02PLANNING

IDEAS街角公园用地红线相应退距用地红线街角公园利用规划道路建筑退距来打造。提升楼盘格调，打造优质大盘。代建道路规划口袋公园补充街角公园统一的规划结构：宜人的交通环境PLANNING

IDEAS02车行系统

人行系统好的小区打造应该“内外兼修”和谐的车行人行关系是形成小区周边友好外部环境的关键。休闲廊架车行道人行道统一的规划结构：统一的空间规划PLANNING

IDEAS0213-23F小高8-10F洋房2-5F多层统一的规划结构PLANNING

STRUCTURE02一心·一带·一环·一轴统一的规划结构PLANNING

STRUCTURE02N大盘鸟瞰宗地一82亩鸟瞰图宗地二99亩鸟瞰图宗地三92亩鸟瞰图沿江安河透视图片区中心透视图T4板式高层透视T4点式高层透视T2-165洋房透视T2-142洋房透视示范区透视示范区透视示范区后场透视快速去化均好性：100%中庭景观、100%楼栋互不遮挡、100%日照不利因素规避规划策略：均好性，100%中庭景观02STRATEGICANALYSIS有效利用场地现有资源，打造尺度均衡的中庭，楼栋资源无明显差异规划策略：均好性，

100%楼栋互不遮挡02STRATEGICANALYSIS楼栋互不遮挡，错位布置，资源均好性规划策略：均好性，

100%日照02SUNSHINEANALYSIS成都市城乡规划技术管理规定(2017)每套住宅至少应有一个卧室或起居（厅）大寒日日照不低于2小时。日照分析计算参数1.

成都市经纬度：东经104°4′，北纬30°40′。2.

有效时间：大寒日8：00－16：00，冬至日9：00－15：00。3.

时间计算精度：5分钟。4.

日照时间统计方式：累计所有连续照射大于15分钟的时间段。5.

采样点间距：1米。6.

日照计算时均采用真太阳时。所有户数均满足日照要求0小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时7小时以上规划策略：不利因素规避02STRATEGICANALYSIS规避周边不利因素对大盘的影响，减小户型品质的差异化利用住宅山墙面，规避高压线对大盘品质的影响利用加大退距，规避高压线对大盘品质的影响成本控制大中庭、楼型集约、地下地上尺寸联动规划策略：控制成本，楼型体型系数控制02STRATEGICANALYSIST2楼型T4楼型T6楼型L字形工字型T字型一字型工字型Y字形工字形Y字形一字型点式一字型十字形（蝶形）方形三角型大面宽产品，观景面最大规整楼形,结构简单，日照好过景观资源均匀化、日照好过多维度选择：产品力、均好性、体型系数（成本控制）、结构工整、日照好过规划策略：控制成本，地下地上尺寸联动02STRATEGICANALYSIS典型地块地块排布示意控制庭院尺度，保证景观均好性的同时，结构规整，减少剪力对地下室的影响，保证地库尺度排布经济约29M约74M约91M3方案设计PROJECT

DESIGN总平面图03MASTERPLAN宗地一-82亩地块经济技术指标净用地面积总建筑面积地上计容建筑面积商业60286.97206583143411.3710928.91125312.467170N其中住宅配套地下室建筑面积容积率631722.414924.24724.8%30%基底面积建筑密度绿地率机动车停车位数非机动车车位数17191434宗地二-99亩经济技术指标净用地面积总建筑面积地上计容建筑面积商业73182.79238404167761.7912260.94140615.8514885其中住宅配套地下室建筑面积容积率706432.318122.124.8%30%基底面积建筑密度绿地率机动车停车位数非机动车车位数19801741宗地三-92亩经济技术指标净用地面积总建筑面积地上计容建筑面积商业61725.18224857154312.950.00153763.95549其中住宅配套地下室建筑面积容积率705442.510015.816.2%30%基底面积建筑密度绿地率机动车停车位数非机动车车位数19401620宗地一

82亩总平面图03MASTERPLANN自持租赁住房宗地一

82亩地块经济技术指标82亩宗地一地块一地块二幼儿园合计一、净用地面积二、总建筑面积地上计容建筑面积商业面积23412.07

31232.48

5642.42

60286.97848441127399000206583143411.3710928.9110928.910125312.4610928.9118176058530.17

78081.20

68004682.41

6246.504682.41

6246.500000商业商墅其中00住宅面积53677.76

71634.7租赁房T2-洋房

0T2-17F

0010928.91

0其中18176000其中T4-18F

53677.76

42529.79

096207.557170717063172569726200配套面积其中

物管用房

170地下室建筑面积

26314车库面积

23514地下住宅面积

2800170200200680068002200220003465831258340057.31200其中垃圾用房物管用房42.9417000100370三、容积率四、基底面积五、建筑密度六、绿地率2.52.51.22.4前期作为售楼部，后期为自持商业528322.57%30%7666.424.55%30%1974.835.00%-14924.24724.8%30%七、机动车停车位数

719八、非机动车车位数

61695581845017191434宗地一

82亩户型分布03PRODUCT

DISTRIBUTIONN18F宗地一

82亩地块户型配比18F面积比(除商业和配套)面积段面积段

户型总面积总户数

户数比18FT4租赁房

90套3单卫

10928.9

8.00%（8%）

12820.78%29.22%29.22%20.78%100.00%T4高层T4高层T2洋房105套3双卫

43920.8180套4双卫

52286.7

70.42%（72%）180套4双卫

18176.0

13.30%（12%）128125312.5

91.73%（92%）61616F12514216F合计16F16F备注：括号内为营销要求配比15F18F18F18F10F8F10F8F图例90

㎡105㎡125㎡142㎡宗地二

99亩总平面图03MASTERPLANN自持租赁住房宗地二

99亩地块经济技术指标99亩宗地二地块一39019.0412834989743.797179.50地块二27616.529172763518.005081.445081.440服务设施用地

合计一、净用地面积二、总建筑面积地上计容建筑面积商业面积6547.231832814500.000.000.00073182.79238404167761.7912260.9412260.940商业商墅7179.500其中住宅面积82364.2916858.80T2-洋房

17225.4958251.560.000.000.000140615.8516858.8037025.4986731.560148851488570643648435800租赁房其中1980038451.560.001851852820925409280046.60185其中T2-17FT4-18F48280020000.001450014500382838280配套面积其中

物管用房

200地下室建筑面积车库面积3860535605300065.89200地下住宅面积垃圾用房物管用房其中0.000112385三、容积率2.302.32.22.3四、基底面积五、建筑密度六、绿地率8702.522.30%30%6119.622.16%30%3300.0050.40%-18122.124.8%30%七、机动车停车位数八、非机动车车位数108793077766611614519801741宗地二

99亩户型分布03PRODUCT

DISTRIBUTIONN宗地二

99亩地块户型配比面积段

面积段

户型总面积面积比(除商业和配套)

总户数

户数比T6租赁房

75/90

套2、3单卫

16858.8

11.00%（11%）216

20.61%612

58.40%220

20.99%1048

100.00%T2高层

142T2洋房

165套4双卫套4三卫86731.6

56.59%（55%）37025.5

24.16%（26%）140615.8

91.75%（92%）合计备注：括号内为营销要求配比18F17F18F10F17F17F17F17F10F10F17F17F17F10F17F17F10F17F17F图例10F10F90

㎡142㎡165㎡宗地三

92亩总平面图03MASTERPLANN自持租赁住房宗地三

92亩地块经济技术指标92亩宗地三地块一26366.719576365916.780.00地块二21960.068013154900.150.00地块三13398.414896233496.020.00合计一、净用地面积二、总建筑面积地上计容建筑面积商业面积61725.18224857154312.950.00商业商墅住宅面积租赁房0.0000.00054739.150.00033300.020.000965623644.021960.000其中65724.7810801.9065

0.000054922.87192153763.9510801.9065041748101214.04549其中T2-洋房T2-17FT4-18F0其中3209222647.15161配套面积其中

物管用房

192161196549地下室建筑面积车库面积2984627046280052.581922523122631260043.791611546613866160026.64070544635447000123353地下住宅面积其中垃圾用房物管用房三、容积率2.502.52.52.5四、基底面积五、建筑密度六、绿地率407715.46%30%3697.416.84%30%2241.416.73%30%10015.816.2%30%七、机动车停车位数八、非机动车车位数82769069257842135219401620宗地三

92亩户型分布03PRODUCT

DISTRIBUTION宗地三

92亩地块户型配比N面积段面积段户型总面积面积比(除商业和配套)

总户数

户数比T6租赁房

75/90套2、3单卫

10801.97.00%（7%）132444444294131410.05%33.79%33.79%22.37%100.00%18F18FT4高层T4高层T2高层105125142套3双卫套4双卫套4双卫46206.455007.641748.0153763.965.59%（67%）18F27.05%（26%）99.64%（100%）15F合计备注：括号内为营销要求配比18F23F15F17F18F17F17F16F16F15F13F16F图例17F75

㎡90

㎡105㎡125㎡142㎡18F17F18F功能分析03FUNCTIONALANALYSIS图例住宅配套幼儿园商业景观分析03LANDSCAPE

ANALYSIS将居住区空间打碎，空出景观的渗透空间，将河流绿地景观引入居住区。组团形成中庭绿化空间，提升居住品质。景观节点视线分析03VIEW

ANALYSIS住宅山墙对高压通廊，避免视线干扰。每栋楼均享有中庭景观或城市景观资源高压通廊电缆流线分析03STREAMLINE

ANALYSIS人行出入口住宅人行流线商业人行流线车行流线地库出入口消防分析03STREAMLINE

ANALYSIS消防出入口消防流线消防扑救面4商业设计BUSINESS

DESIGN设计条件04DESIGNCONDITIONS88亩商业面积要求：占比8%，面积10928.91㎡，平均3F，沿西南侧布置99亩商业面积要求：占比8%，面积12260.94㎡，平均3.5F，沿西南侧布置地块①地块②地块①地块②商业布置商业设计04BUSINESSDESIGN商墅策略报规易通过消防风险低商业商墅转换方便低总价，高赠送创新商墅模式04SHANGSHUMODE常规商业模式(2F)创新商墅模式(2F)外廊商业商

商业

业商业商业商业交通体交通体增加一条外廊交通体交通商

商

商

商

商

商业

业

业

业

业

业商业商

商业

业商

体业商业商业外廊外廊创新商墅模式的多种可能性•

商业模式(前后铺一起销售，有外摆空间）•

商墅模式（横向三间铺一起销售，有私家阳台）二层商业有外摆区阳台阳台外摆区商墅（165㎡）

商墅（165㎡）商墅（165㎡）

商墅（165㎡）交通体交通体交通体交通体商

商

商

商

商

商业

业

业

业

业

业作为商墅有私家阳台阳台阳台外廊商墅平面图04VILLAPLAN阳台阳台商墅商墅商墅商墅阳台阳台街道商业商墅剖面示意商墅一层平面图优势：1、外廊可作为商墅的私家阳台，增加商墅品质；2、能独立入户，增加墅感；3、独立疏散，规避消防问题。劣势：赠送较小，面积较大，总价偏高商墅二、三层平面图是否存在另一种模式，使得商业商墅溢价最大化？商墅设计提升04VILLADESIGN

IMPROVEMENT常规商墅&内街商墅单街商墅做法内街商墅做法提升商墅设计提升04VILLADESIGN

IMPROVEMENT常规商墅做法①

商墅层高全4.2M，不可做夹层，在商业占比8%的情况下，平均3.5层，且进深较大，导致阳台露台少8F7F6F5F4F3F2F商墅商墅商墅商墅商墅商墅住宅区江安河商业街道1F约18M赠送少，附加值低单边商墅做法屋送

庭庭

赠送

屋提升做法①

一层商墅层高6M，可做夹8F层，拆分商业为内街模式，7F6F赠送庭院，赠送露台住宅区5F4F3F2F②

有天有地，墅感强③

内街相对对于单排，营造更好更高端的居住环境商业商墅商墅商业商墅街道道路1F江安河约18M赠送多，附加值高，墅感强，易销售内街商墅做法商墅设计提升04VILLADESIGN

IMPROVEMENT常规商墅做法②

在商业占比8%的情况下，平均3.5层，8F总层高教高，对住宅看江视线遮挡大7F6F5F4F3F2F商墅商墅商墅商墅商墅商墅住宅区江安河商业街道1F约18M住宅遮挡严重单边商墅做法提升做法④

拆分商业为内街模式，降低8F层数，增加住宅看江7F6F⑤

拆分两层，对于消防疏散问住宅区5F4F3F2F题小商业商墅商墅商业商墅街道道路1F江安河约18M看江多，易疏散内街商墅做法商墅平面04VILLAPLANE内街商墅组合平面住宅片区内街沿江规划道路一层平面图夹层平面图商墅二层平面图商墅平面04VILLAPLANE86㎡商墅户型平面庭院赠送夹层赠送商业商业商墅商墅庭院外街商业一层平面图夹层平面图商墅平面04VILLAPLANE庭院赠送夹层赠送屋面赠送134㎡商墅户型平面商业商业商墅商墅庭院庭院一层平面图夹层平面图二层平面图5产品设计PRODUCTION

DESIGN竞品分析05COMPETITIVE

PRODUCT

ANALYSIS120-125㎡138-142㎡160-165㎡100-105㎡3.25.23.03.73.42.93.63.83.92.83.96.92.1德商天骄城108㎡（三房两厅两卫、竖厅）德商天骄城120㎡（三房两厅两卫、竖厅）德商天骄城141㎡（四房两厅两卫、横厅）金科博翠湾154㎡（四房两厅三卫、竖厅）2.56.23.33.23.83.63.83.36.01.97.33.6金泉怡景156㎡（四房两厅两卫、竖厅）金科博翠湾107㎡（三房两厅两卫、横厅）德商天骄城123㎡（三房两厅两卫、竖厅）雅居乐锦尚雅宸138㎡（四房两厅两卫、横厅）3.66.82.07.23.33.83.63.07.53.53.83.0隆基泰和紫樾锦西府110㎡凤溪院子129㎡（四房两厅两卫、横厅）凤溪院子147㎡（四房两厅两卫、横厅）蓉海悦府159㎡（四房两厅三卫、横厅）（三房两厅两卫、竖厅）周边片区成熟，竞品趋同，利用微创新提升产品力，打造户型闪光点产品策略05PRODUCT

STRATEGY严格控制成本，最小化后期改造，实现项目快速落地产品策略05PRODUCT

STRATEGY微创新小提升，注重产品均好性，实现项目快速去化产品策略05PRODUCT

STRATEGY产品均好性快速落地产品力产品线整合细节提升微创新成本可控规划逻辑以微创新的方式在产品均好性与快速落地之间寻求平衡点户型产品

——

T405HOUSETYPEPRODUCTS“工”字型高层T4（105+125）“工”字型变异高层T4（105+125）125125125125105

105105

105建筑面

套内建筑

阳台投影积（㎡）

面积（㎡）

面积（㎡）建筑面

套内建筑

阳台投影积（㎡）

面积（㎡）

面积（㎡）户型房型板台率得房率户型房型板台率105125三房两厅两卫四房两厅两卫109.19126.9493.1811.5512.3614.71%14.87%85.33%85.33%105125125三房两厅两卫四房两厅两卫四房两厅两卫108.45126.07131.0093.18108.32112.5511.5512.3613.3414.81%14.97%14.54%85.92%85.92%85.92%108.32“一”字型高层T4（105+125）125125105105图例“一”字型高层T4“工”变异高层T4“工”字型高层T4建筑面

套内建筑

阳台投影积（㎡）

面积（㎡）

面积（㎡）户型房型板台率得房率105125三房两厅两卫四房两厅两卫109.68128.3392.005.576.3614.89%14.82%83.88%83.88%107.64户型产品

——

T205HOUSETYPEPRODUCTS洋房T2（142+142）高层T2（142+142）142142142142建筑面

套内建筑

阳台投影积（㎡）

面积（㎡）

面积（㎡）建筑面

套内建筑

阳台投影积（㎡）

面积（㎡）

面积（㎡）户型房型板台率得房率户型房型板台率142四房两厅三卫142.88121.7310.9014.31%85.20%142四房两厅三卫142.89116.5410.5014.05%81.56%洋房T2（165+165）165165图例高层T2（142）洋房T2（142）洋房T2（165）建筑面

套内建筑

阳台投影积（㎡）

面积（㎡）

面积（㎡）户型房型板台率得房率165四房两厅三卫169.06

146.83

20.9114.42%86.85%户型产品

——

租赁用房05HOUSETYPEPRODUCTS“一”字型高层T6（75+90）蝶形高层T6（75+90）909090907575757575757575建筑面

套内建筑

阳台投影积（㎡）

面积（㎡）

面积（㎡）建筑面

套内建筑

阳台投影积（㎡）

面积（㎡）

面积（㎡）户型房型板台率得房率户型房型板台率7590两房两厅一卫三房两厅一卫71.8088.7958.8672.796.016.6314.85%14.74%81.98%81.98%7590两房两厅一卫三房两厅一卫71.2692.5156.3473.146.149.6014.02%14.92%79.06%79.06%“一”字型高层T4（90+90）90B90A90B90A图例蝶形高层T6“一”字型高层T4“一”字型高层T6建筑面

套内建筑

阳台投影积（㎡）

面积（㎡）

面积（㎡）户型房型板台率得房率90A90B三房两厅一卫三房两厅一卫89.5090.8171.8672.919.197.0814.96%14.73%80.29%80.29%竞品对标05PRODUCT

COMPARISON105㎡产品2PK13本案105㎡（三房两厅两卫）德商天骄城108㎡（三房两厅两卫）①

极致宽景阳台②

家政洄游空间③

2.5卫套房竞品对标05PRODUCT

COMPARISON125㎡产品21PK本案125㎡（四房两厅两卫）凤溪院子129㎡（四房两厅两卫）①

2.5卫套房②

可变为三卫双套房，灵活使用竞品对标05PRODUCT

COMPARISON142㎡产品32PK14本案142㎡（四房两厅三卫）德商天骄城141㎡（四房两厅两卫）①

户型方正，大方厅，流线灵活②

豪华中西厨③

独立生活阳台④

多功能育儿空间竞品对标05PRODUCT

COMPARISON165㎡产品23PK14本案165㎡（四房两厅三卫）蓉海悦府159㎡（四房两厅三卫）①

户型方正，大方厅，流线灵活②

多种洄游动线，使用便利③

豪华中西厨④

板率集中在阳台，可提高产权面积双限条件下，如何提高项目货值？设置产权地下室产品溢价05PRODUCT

PREMIUM“工”字型高层T4（105+125）赠送地下一层平面图1251251F-1F105105剖面划分示意首层平面图赠送地下一层平面图设置产权地库后：可售产权增加9500㎡，货值增加1.7亿接地层有限，如何进一步增加产权地下室面积？地下室设置夹层，进一步增加产权面积产品溢价05PRODUCT

PREMIUM165产品为例二层入户花园首层庭院2F二层平面图1F首层平面图夹层二层独立电梯入户-1F首层下跃剖面划分示意首层专用车位独立入户首层赠送夹层平面图二层赠送地下一层平面图设置夹层产权地库后：可售产权再增加19000㎡，货值再增加3.5亿是否有其他增加产权面积的方法？设置产权阳台产权认定规划认定产权以阳台是否封闭为依据不论在结构内还是结构外封闭阳台产权算全面积非封闭阳台产权算半面积规划以阳台是否在结构外侧为依据不论是否封闭结构内阳台规划算全面积结构外阳台规划算半面积结构外的封闭阳台规划算半面积，产权算全面积产品溢价05PRODUCT

PREMIUM105㎡产品125㎡产品142㎡产品165㎡产品封闭阳台封闭阳台封闭阳台封闭阳台现有阳台封闭后：可售产权再增加12591㎡，货值再增加2.4亿产品溢价05PRODUCT

PREMIUM所有板率集中在封闭阳台后：可售产权再增加18905㎡，货值再增加3.5亿产品溢价05PRODUCT

PREMIUM89.0亿+11.185.5亿极致阳台+7.683.1亿18阳台产权6%阳台产+5.279.6亿+1.71259112夹层产权19000负一层产权9500夹层产权19000负一层产权9500夹层产权负一层产77.9亿负一层产权9500住宅419692住宅419692住宅419692住宅419692住宅4通过增加地下夹层产权，地下一层产权，阳台产权，最高货值可增加11亿备注：所有住宅价格均按照精装1.855万/㎡计算6立面设计FAÇADE

DESIGN立面设计FACADE

DESIGN06有限成本下的精细化立面控制有限的成本控制下，做出具有创新以及精细的立面，满足居住者的使用感受，是我们建筑师现下所面临的的挑战。在设计过程中，材料与造型同步思考，在低成本的限制下做出精细化的住宅立面。我们应该通过哪些策略来进行成本控制？去风格化立面模块化设计与材料造型同步立面设计FACADE

DESIGN06去风格化建筑风格是建筑外貌的重要特征，不同风格有不同的成本投入与客户体验。风格化的住宅伴随冗杂繁多的线脚与装饰构件，加大材料和人工成本的投入，去掉多余装饰线条，化繁为简，打造干净利落的形体和线条。凹凸造型多，注重装饰成本不可控

整体雕塑感成本可控性中式欧式新古典新亚洲现代极简古典现代现代极简综合客户体验、城市形象、成本与施工进度几方面因素，选择成本可控性高、施工进度快，瞒足温江城市化进程的现代极简风。立面设计FACADE

DESIGN06现代简约的不同做法石材、涂料均可，工艺成熟简洁精致，成本可控，可实现度高大面积玻璃铝板成本和工艺要求较高结合成本与效果最终选型T4板式高层透视T4点式高层透视T2-165洋房透视T2-142洋房透视立面设计FACADE

DESIGN06立面模块化立面的各组成单元都为标准模块，再进行一系列组合，形成整体立面。减少变异，各建筑构件标准化，缩短施工进程，节约材料以及人工成本。12门窗模块化1玻璃栏板模块化23线条做法、尺度统一3楼栋模块化单元模块化门窗构件模块化立面设计FACADE

DESIGN06设计与材料造型同步①

好刚用在刀刃上；减少高成本材料的运用，比如各种幕墙以及大面积金属线条，采用较为平价的代替材料和做法，比如土建+涂料等，以达到节约成本的目的。②

设计初期根据成本等制约因素考虑好材料选择，以及实际建造尺度，精细化把控现场施工状况LOW-E玻璃深色涂料米白仿石涂料深灰色涂料米白真石漆用涂料做出接近石材的效果，设计中后期立面控制的涂料材料选样、分缝的颜色做法是重要因数。——100%的造价，300%的颜值立面立面设计FACADE

DESIGN06优秀建成案例展示仿珍珠蓝真石漆深色涂料EPS线条天阳蓝光兰江名邸立面设计FACADE

DESIGN06优秀建成案例展示浅色真石漆饰面深色涂料莫干山观云小镇立面设计FACADE

DESIGN06商业立面的策略：连续的单坡顶的包裹编织，富有律动感的天际线，有效链接各个商业体量。现代中式的立面选择，营造。。。。。立面设计FACADE

DESIGN06沿河透视立面设计FACADE

DESIGN06木纹铝板浅色铝板穿孔铝板7地库设计BASEMENT

DESIGN地下室设计07BASEMENTDESIGN82亩地下室设计合理控制竖向标高（地库顶板最多可高出道路标高1M，节省挖填方）车库总建筑面积：60972

㎡其中夹层

(住宅产权)：6200㎡机动车面积：

54772㎡总车位数：1674单车位指标：32备注：利用地下夹层设置产权住宅，虽增加地下室面积，但并未增加地下室成本地下一层平面图地下二层平面图地下室设计07BASEMENTDESIGN92亩地下室设计合理控制竖向标高（地库顶板最多可高出道路标高1M，节省挖填方）车库总建筑面积：70544

㎡其中夹层

(住宅产权)：7000㎡机动车面积：

63544㎡总车位数：1940单车位指标(除住宅产权)

：32备注：利用地下夹层设置产权住宅，虽增加地下室面积，但并未增加地下室成本地下一层平面图地下二层平面图地下室设计07BASEMENTDESIGN99亩地下室设计合理控制竖向标高（地库顶板最多可高出道路标高1M，节省挖填方）车库总建筑面积：66815

㎡其中夹层

(住宅产权)：5800㎡机动车面积：

61015㎡总车位数：1864单车位指标(除住宅产权)

：32备注：利用地下夹层设置产权住宅，虽增加地下室面积，但并未增加地下室成本地下一层平面图地下室设计07BASEMENTDESIGN结构柱网控制成本平均节省14.4%平均节省大小柱网4.8%大小柱网含钢量和混凝土用量更低，结构成本具有优越性大柱网地下室设计07BASEMENTDESIGN结构柱网控制成本暖通机械排烟风管水电管线结论：水电管线水电管线机械排烟地库层高3500-3700mm,自然排烟可节约设备高度300-400mm，节约成本的同时增加地库的舒适性。但会增加一些采光玻璃顶、防护栏杆及后期清理维护成本全自然排烟地库剖面机械排烟地库剖面地库每层层高减小300万科怡心湖项目案例8示范区设计EXHIBITION

AREA示范区调研08DEMONSTRATIONAREA

SURVEY600

㎡售楼部1000㎡售楼部1500

㎡售楼部2000-2500

㎡售楼部前期售楼部，后期自持本案？？•

陈设完备•

功能单一•

销售属性•

重视空间•

定位高端•

商务会谈•

场景营销•

业态多元•

增强体验•

全龄社区•

格调生活……….网红