物业保安管理手册

项目名称物业管理处

保安管理手册

提供

二OO四年三月

目录

1.0人员架构及人员编制说明

2.0岗位职责

2.1保安经理岗位职责

2.2保安部领班岗位职责

2.3保安员岗位职责

3.0政策与程序

3.1保安部员工的工作规范

3.2保安员培训制度

3.3保安工作检查标准

3.4大堂岗岗位职责及操作规范

3.5保安监控制度

3.6要害机房的安全管理规程

3.7电视机房和音像室安全管理制度

3.8巡逻岗岗位职责及操作规范

3.9车场岗岗位职责及操作规范

3.10交接班操作规程

3.11对讲机使用规定

3.12保安部消防检查制度

3.13停车场管理规定

3.14保安员处理问题的原则和方法

3.15备用钥匙借用管理程序

3.16员工携物进出大厦规定

3.17物品搬运管理规定

3.18离职人员的管理规定

3.19保安部接收电传制度

3.20当值中遇到不执行规定、不听劝阻的处理

3.21对醉酒滋事或精神病人的处理

3.22当值中拾到遗失物品的处理

3.23打架斗殴的处理

3.24对抢劫、盗窃、凶杀、绑架等刑事案件应急处理

3.25租户家中发生刑事和治安灾害事故的处理

3.26对突发性水浸和室内水浸的处理办法

3.27对突然死亡事件的处理

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3.28爆炸及可疑爆炸物品的紧急处理预案

3.29对租户挂失财务的处理程序

3.30发现贩毒、吸毒嫌疑者的处理

3.31发现对食物中毒的处理

3.32自然灾害的应急处理

3.33车辆及车场防火安全制度

3.34动用明火管理规定

3.35电气焊及喷灯工作防火安全制度

3.36电话机房防火安全制度

3.37电话机房安全管理制度

3.38直燃机房防火安全制度

3.39锅炉房防火安全制度

3.40饮用水卫生管理制度

3.41配电室安全管理制度

3.42空调机房安全管理制度

3.43电梯机房防火安全制度

3.44电梯防火管理规定

3.45仓库防火安全制度

3.46管理处与员工消防、治安、交通安全责任书

3.47现场施工管理规定

3.48自行车管理制度

3.49消防应急方案

3.50岗位文明用语使用规定

3.51大厦消防演习预案

附件表格目录

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2.0岗位职责

为了使保安部人员能很好的完成安全保卫工作，认真严格的执行岗位工作职贡，更好

地为租户提供相应的服务，特制定各岗位工作职责及权限，望保安部各岗人员严格遵

守执行。此项工作程序将会是对保安部工作人员之工作产生重大影响。

2.1保安部主管岗位职责

职务名称：保安部主管

直接上级：总物业经理

直属下级：保安领班

部门本职：保护租户及全公司员工的人身、财产安全

主要职能：安全保卫

工作职责：

A、在管理处总物'也经理领导下，全面主持保安部工作，对总物'业经理负责。

B、负责指导、监督管理处所管理物业范围内的安全防范工作，协调公安机关处理相

关的重大刑事案件和火灾事故。

C、负责制定保安部的工作目标、工作计划和实施方案，并监督检查落实情况。

D、负责主持本部门例会，总结本部门工作，传达上级领导及有关主管部门的指示，

指导和布置具体落实措施。

E、负责检查监督管理处保安、消防工作，发现问题向管理处提出整改意见，并检查

落实情况。

F、负责应聘保安员的资格审核。

G、负责组织实施对保安员的培训及考核，对不合格保安员提出处理意见。

H、负责每月会同相关部对各管理处实施消防安全枪查。

I、负责做好保安、消防用品的采购、验证、监督管理，并对需要维修物品提出申请。

J、负责根据管理处总物业经理指示和实际情况对全体保安员进行调整。

K、负责平时检查管理处的保安工作，发现问题及时汇报，并提出整改意见。

L、负责做好保安部用品的采购和管理工作。

V、负责保安部的文件管理工作。

N、负责指导管理物业范围内的消防工作。

0、严格执行各项规章制度，贯彻消防法规，负责检查落实各项防火安全措施。

P、负责组织制定灭火应急方案。

Q、负责组织落实义务消防员的培训工作。

R、组织调查火警事故，协助公安机关调查火灾原因。

S、负责做好消防用品的采购、验证及监督管理。

T、负责管理处任职员工的资料存盘工作。

1\完成管理处总物业经理交办的其它事项。

职责权限：

A、有权对管理处的治安、消防工作制定具体措施，并实施检查和监督，对存在问题

有权提出整改意见。

B、有权对应聘保安员的资格进行审核。

C、对有不合格的保安员，有权提出处理意见。

D、对违纪的保安员有权梃出处罚意见，对表现突出的保安员有权提出奖励意见。

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E、组织全体保安员的专业知识和技能的培训，有权石置、督导和考核，对考核不合

格的保安员有权提出处理意见。

F、对管理处管辖范围内发生的重大的事故和案件，有权组织调查，提出处理意见报

管理处总物业经理。

G、根据管理处总物业经理的指示和实际情况有权对全体保安员进行调整。

素质要求：

a.基本素质：具备相当丰富的保安管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各

部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。

b.自然条件：30岁以上，身体健康。

c.文化程度：大专以上或同等学历，受过物业管理的专业培训。具有物业经理岗位证

书。

d.外语水平：中级以上英文水平。

e.工作经验：在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过保安部主管3年以上经验。

f.特殊要求：对现行各种法律、法规、政策、安全条例、消防法规、交通法规等方面

的专业知识有较全面的了解。

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2.2保安领班岗位职责

耿务名称:保安领班

直属上级:保安部主管

管辖下级:保安员\中控员

工作职责：

A、负责本管理处物业范围内的安全管理工作，对管理区域内发生的重大案件和火灾

事故负责。

B、负责做好本班保安员的思想教育、法纪教育，组织保安员学习业务知识和训练等。

C、负责本班人员的调配，对违反规定的保安员进行处理。

D、负责主持召开班务会议，及时传达上级指示，研究提出贯彻意见，并组织落实.

E、熟悉保安员各岗位职责，掌握管理区域内治安保卫工作规律及重点。

F、负责主持本班日常工作，带领和督导全班人员依据岗位职责，认真做好安全保卫

工作。

G、负责本班人员的考勤，如实记录本班当值中遇到和处理的问题，重大问题要及时

向保安部主管报告。

H、负责协调本班与其他班之间的工作关系和本班人员的关系。

1、对管理不力而造成本班在当值中发生重大火灾，或本班人员违法违纪的情况负责。

职责权限：

A、对本管理处物业有权进行安全监督。

B、有权检查各班保安员当值情况。

C、对考核不合格的保安员有权给予处罚。

D、对不称职的保安员有权调整和提出辞退建议。

E、有权根据实际需要，对各岗位保安人员进行调整。

F、有权对本班人员进行管理。

G、有权对本班人员上岗当值情况进行检查、督导，有权对本班人员进行表扬和批评。

对本班当值中遇到的一般问题有临机处置权。

素质要求：

a.基本素质：具备相当丰富的保安管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调

各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。

b.自然条件：25岁以上，身体健康。

c.文化程度：中专以上或同等学历，受过物业管理的专业培训。具有物业经理岗位

证书。

d.外语水平：初级以上英文水平。

e.工作经验：在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过保安领班3年以上经验。

f.特殊要求：对现行各种法律、法规、政策、安全条例、消防法规、交通法规等方

面的专业知识有较全面的了解，具有消防操作能力。

2.3保安员岗位职责

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职务名称：保安员

直属上级：保安领班

直属下级：无

工作职责：

A、保安员上岗必须穿著统一制服、佩戴统一的胸卡、仪容严整，必须做到文明服务、

礼貌待人。

B、上岗时要认真检查设备设施，认真做好防火、防盗、防劫工作，发现不安全因素

立即查明情况，排除险情，并及时报告主管部门及领导，确保大厦的安全。

C、坚守岗位、提高警惕，发现违法犯罪嫌疑人要坚决设法抓获。

D、熟悉本岗位任务和工作程序，当值过程中要勤巡逻、勤观察，注意发现可疑的人、

事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。

E、爱护设施设备、公共财物，对大厦内的一切设施、财物等不得随便移动及乱用，

熟悉消防系统及消防器材的安装位置，掌握各种灭火器的使用方法，遇到紧急，

突发性重大事情，要及时向主管领导请示报告。

F、当值期间，对岗位内发生的各种情况要认真处理，并做好记录。

G、遇有紧急，突发性重大事情，要及时向主管领导请示报告。

H、严格执行交接班制度，按时交接班，不迟到、早退，不能误岗、漏岗。

1、积极向租户进行遵纪守法和治安防范知识的宣传。

J、认真完成领导交办的其它任务。

职责权限：

A、在执行任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃、强奸等犯罪嫌疑人，有权抓获并扭

送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产及罚款的权力。

B、发生在护卫区内的刑事案件或治安案件，有权保护现场，保护证据，维护秩序以

及提供情况，但无勘察现场的权力。

C、按照规定，制止未经许可的人员、车辆进入护卫区内。

D、对出入大厦的人员、车辆及所携带、装载的物品，按管理处规定进行验证、检杳。

E、按照管理处规定进行安全防范检查，在执行保安服务工作中，如遇违法分子不服

制止，甚至行凶报复，可采取正当防卫。

F、宣传法制，做好“四防”工作，落实各项安全防范措施，发现不安全因素要及时

报告和整改。

G、对于携带匕首、三棱刀等管制刀具和自制火药枪及其它形迹可疑的人有权进行盘

查、监视、并报告当地公安机关处理。

H、对有违反治安管理处罚条例行为的人有权劝阻、制止和批评教育，但没有处罚的

权力。

I、对违法犯罪行为有权予以制止，但无处罚、裁决的权力。

J、对有违法犯罪行为的嫌疑分子，可以监视、检举、报告，但无侦察、扣押、搜查

等权力。

素质要求：

a.基本素质：具备一定的保安专业知识，责任心强，品行正派，头脑灵活。

b.自然条件：20岁以上，身体健康，相貌端正，身高175—180CM,体重65—75KG。

c.文化程度：高中以上或同等学历，受过物业管理和保安专业培训。

d.外语水平：无要求。

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e.工作经验：在高档大型物业担任保安员1年以上c

f.特殊要求：具有一定的格斗能力、消防操作能力，或有服役经历。

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3.0政策与程序

3.1保安部员工的工作规范

为了更好地为租户服务，很好的完成安全保卫工作，为大厦树立良好形象，特制定此

规定，望保安部各岗人员严格遵守执行。此项工作程序将会是对保安员之工作产生重

大影响。

A、保安员纪律规范

1］模范遵守国家的法律、法规及管理处的各项规章制度。

21服从管理、听从指挥、廉洁奉公、敢于同违法犯罪嫌疑人作斗争。

3］坚守岗位、忠于职守、严格执行岗位责任制。

4］注意仪容整洁、讲究文明服务、礼貌待人。

5］值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西，不准嘻笑、打闹，不准会客、看书报、听广

播，不准做与值班当值无关的事。

6］不准包庇坏人，不准贪污受贿，不准徇私舞弊。

7］不准擅自带人进大厦留宿。

8］严格执行请、销假制度，有事外出时必须请假。

B、保安员职业道德规范

1］赵&爱本班I、忠丁班I守。

4安员向负善协加公安机关维护社会治安秩序，保障租户人身及财产安全的责

任。因此，保安员要树立起主人翁的责任感和自豪感，把本职工作与社会安全

的大目标联系起来，以高度的敬业精神，满腔热忱投入服务，认真履行职责，

兢兢业业、任劳任怨，出色地完成保安任务。

2］遵纪守法、勇于护法

保安员必须模范地学法、守法、用法，确保租户的安全，提供优质的保安服务,

赢得社会认可和租户的信任。

3］不计得失，勇于奉献

保安员是大厦和租户正当利益的忠实卫士，在任何时候、任何情况下都应当将

大厦和租户的正当利益摆在第一-位，为了维护大厘利益和租户安全，不惜牺牲

一切，甚至献出生命。

4］文明当值、礼貌待人

热爱人民、关心人民、全心全意为人民服务，这是社会主义职业道德的核心，

文明当值、礼貌待人是保安人员精神风貌的具体表现，也是贯彻“租户至上，

服务第一”的企业宗旨的具体体现。

5］廉洁奉公、不牟私利

保安服务与租户有着广泛的关系，因此，个别人为牟取私利，会通过各种途径

对保安员进行收买拉拢，通融人情，为其违章、违法行为打开方便之门，保安

员必须廉洁自律、坚持原则、照章办事，不以工作之便，收受任何礼品或礼金，

不给犯罪嫌疑人以任何可乘之机。

C、保安员仪容仪表的规定

为使保安员上岗时保持良好的精神状态，更好的体现公司形象，特对保安员仪容仪

表作如下规定：

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1］统一着装、扎好腰带、领带、佩戴工作证、整齐干净、整理着装后上岗。

2J不得当值不穿制服，或不按规定着装，不得披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪

帽、穿拖鞋、穿运动鞋或赤脚（必须穿平底黑色皮鞋），不得将任何物体夹于腋

下。

3］不留长发，蓄发不得露于帽檐外，帽墙下发长不得超过1.5厘米，不留长鬓角、

长指甲，鼻毛不得长出鼻孔，不得染发、烫发或纹身，不得佩戴饰物，不得化

妆、不戴眼镜。

4］坐立时要抬头挺胸，不得弯腰驼背，不得东倒西歪，前依后靠，站立时按军姿

标准站立，行进时按军训“齐步走”规定进行，二人成排，三人成行，步伐统

◎

51不得勾肩搭背、不得伸懒腰、不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋、不准边当

值边吸烟、吃零食、看书报，不准哼歌曲、吹口哨。

6］注意检查和保持仪表，不得当众整理衣物。

7］不得随地吐痰，乱丢杂物。

8］注意个人卫生。

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3.2保安员培训制度

为了使保安员在上岗前，对所从事的工作有所了解、有理性的认识，对管理处各项规

章制度有所了解和认识。上岗后能按照管理处要求、标准为客人提供良好、优质的服

务。增强客人的安全感，特制定此培训制度：

A、岗前培训

1］保安员被录用后，进行“应知应会”的培训。

2］培训内容为《保安培训材料》。

3］合格后上岗，试用两个月。

B、岗位培训

1］公安部及北京市有关保安服务行业的有关规定。

2］《保安管理手册》及《治安处罚条例》。

3］《保安培训材料》。

4］军训、消防训练。

C、培训规定

1］按计划、有步骤、有重点的进行培训。

2］保安员必须在试用期内学完培训内容，能够熟记各自岗位的职责及规程，能够

熟悉管理处与其相关的有关规定，考核合格后方可转正。

3］要求全体保安员认真的参加培训，填写《培训记录》，考核成绩做为评优和进级

的成绩之一，不参加或培训不认真的按有关规定处理。

4］培训考核不合格的按降级或辞退处理。

D、军训、消防训练制度

保安员必须全部参加军训、消防训练、不合格者予以辞退。

全体保安员必须熟练掌握：

1］立正、稍息、敬礼；

2］行止间转法；

3］队形、队列；

4］三种步法：齐步、正步、跑步；

5］军体拳或擒敌拳等拳术及各种规定动作；

6］灭火器及水龙带的使用。

E、如有特殊原因不参加者须经保安主管批准，无故不参加者或迟到十分钟者按《员工

守则》有关规定处理。

1］填写《保安员培训汜录》按规定签到，如整个队伍不参加，在培训记录表中“培

训内容”处写明原因，保安部负责监督检查。

2］新入职的保安员必须在试用期间完成军训、消防训练项目，二项不合格者予以

辞退°

3］训练由各保安部领班负责实施及申报，保安主管负责考核。

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3.3保安工作检查标准

为了强化保安部管理、量化保安部管理，使管理者在工作中有规可依、尺度一致，特

制定本标准：

保安工作检查标准

序号内容标准备注

A.统一着装、配戴胸卡

着装见《保安员仪

B.举止文明、大方、端庄

仪表表的规定》

C.精神饱满、仪容整洁

A.服从管理、听从指挥、廉洁奉公

B.按照交接班、坚守岗位、忠于职守、

工作严格执行岗位责任制度

纪律C.禁止喝酒、吸烟、吃东衽、嘻笑、打

闹、会客、看书报

D.讲原则、讲方法、文明当值

A.微笑服务

固

工作B.态度和蔼、礼貌待人、文明用语

1定

态度C.主动、热情、认真、耐心、周到、勤

岗

快

A.保证管辖区域的良好秩序

服务B.工作环境整洁，各种表格、记录完好

质量C.不因工作失职，出现一起被盗、被抢

等治安刑事案件

A.熟练掌握大厦租户的基本情况，包括

姓名、楼座号

工作

B.正确填写各种表格记录

能力

C.熟练掌握对讲、报警、监控、电子门、

锁等设施、设备的使用

A.统一着装、佩戴胸卡

着装

B.举止文明、大方端庄

仪表

C.精神饱满、仪容整洁

A.服从管理、听从指挥、廉洁奉公

B.按时交接班、坚守岗位、忠于职守、

巡工作严格执行岗位责任制度

逻纪律C.禁止喝酒、吸烟、吃东西、嘻笑、打

2

岗闹、会客、看书报

D.讲原则、讲方法、文明当值

A.微笑服务

工作B.态度和蔼、礼貌待人、文明用语

态度C.主动、热情、认真、耐心、周到、勤

快

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A.大厦无可疑人员、大厦内无可疑气味、

大厦内无超时装修

B.设备、设施有问题及时汇报，发现问

题及时处理，有记录，有汇报

服务

C.认真负责，不因工作失职而出现盗窃

质量

案件、火灾事故

巡

D.不出现一起与租户争吵、打架事件

E.接到报警，不超过3分钟必须赶到现

2逻

场，同时报告领导

LUA.熟练掌握大厦的基本情况，包括楼宇

冈

结构各种设施、设备的具体位置、应

知应会的及重点防范部位的情况

工作

B.善于发现、分析、处理各种安全隐患，

能力

如突发事件有较强的分析、判断、处

理问题的能力

C.了解大厦内租户的基本情况

A.统一着装、配戴胸卡

着装

B.举止文明、大方、端庄

仪表

C.精神饱满、仪容整洁

A.服从管理、听从指挥、廉洁奉公

B.按时交接班、坚守闵位、忠于职守、

工作严格执行岗位责任制度

纪律C.禁止喝酒、吸烟、吃东西、嘻笑、打

闹、会客、看书报

D.讲原则、讲方法、文明当值

监

A.微笑服务

工作B.态度和蔼、礼貌待人、文明用语

3控

态度C.主动、热情、认真、耐心、周到、勤

快

岗

A.监控记录必须完整清晰

B.档案存放整齐划一

服务

C.监控室卫生干净整洁

质量

D.监控设备操作熟练准确

E.监控范围了如指掌

A.熟悉大厦所有监控点位情况

工作B.熟练掌握监控设备的使用方法

能力C.熟练掌握操作规程

D.迅速、准确填写各类表格记录

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3.4大堂岗岗位职责及操作规范

为了保证大厦安全，控制闲杂人员进入，为租户提供良好、安全的服务，特制定如下

职责及规范：

A、岗位职责

1］严守大堂、大门、防止无关人员入内。

2］负责大厦的《宾客来访登记》,对身份不明、形迹可疑、衣冠不整者，不准其

进入本大厦。

3］负责维护大堂秩序，监查电梯正常运行。

41负责大度租户搬家的把关，运出货物必须持有管理处的出门条方可放行。

5］严防易燃易爆、剧毒物品进入大厦内，特殊情况报告管理处处理。

6］负责监护大堂设备、设施，协助保洁员维护大堂的卫生。

7］站姿要端正，不准斜肩搭背。

8］服装要整洁，注意仪容仪表。

9］服从命令听指挥，不得随意脱岗、离岗。

10］交接班要准时，不准迟到、早退。

11］指挥大堂外车辆要使用文明用语•，不许态度蛮横，以免激化矛盾。

12］客人手提物品进入大堂，要主动上前帮助，不得不理不睬。

13］主动为客人开门，并向客人问好。

B、大堂岗操作规程

1］交接班执行《交接班操作规程》。

2］来人来访登记规程

•外来人员进入大堂时应主动打招呼，说“您好”。

•当询问外来人员或要求其出示证件登记时，应使用“请”、“麻烦您”，称

呼人应使用“先生、小姐”等文明用语，并做好解释工作，以消除租户或

客人的不满情绪。

•在本大厦非开放时间，租户进入大厦应出示《租户出入证》。

•在本大厦非开放时间，对外来人员（执法人员执行任务除外）一律实行进

入大厦登记有效身份证件制度。

•必须登记有效证件，特指没有过期的身份证、暂住证、回乡证等。装修人

员凭“临时出入证”从员工通道出入，不得从大堂出入。

•认真核对证件和持有人是否相符，若不符不予登记和进入，来访人员必须

说准所找租户姓名及房号，若打电话通知租户不在，或租户不同意其进入,

则保安员不准其进入，并礼貌的劝其离开。

•当接过来访人员的任何证件时，应使用“多谢合作”等文明用语。

•认真填写《来访登记表》，要求字迹清楚、项目齐全、不准缺项。

•有领导陪同指导、参观、学习或检查的人员，应立正以示欢迎，并热情大

方的回答客人的询问，等客人走后，将人数、单位、职务等情况记录清楚、

备杳。

3］当租户睛出或搬入时应请其到管理处办理有关手续，主动维持大堂秩序和电梯

运行秩序，指挥搬家的租户使用消防电梯，同时对搬家情况做好记录。

4］对进入大厦进行各种作业的外来人员，应认真核实其身份及证件，确认无误后

方可放行。

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5］当遇有特殊情况，如遇到匪情、火情报警等，应把好大门协同其它保安员共同

作战，直到警报解除。

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3.5保安监控制度

A、保安监控员岗位职责

1］正确操作监控设备，熟练掌握监控专项业务技能。

2］明确监控目的，熟悉被监控区域情况，用挑剔的眼光去发现和捕捉口常情况。

3］认真通过监控设备监视大厦各出入口，尽职尽责，及时发现可疑人员、可疑情

况，并及时上报。

4］做好各项设备运行记录，使其始终处于正常状杰。

5］定期对操作设备进行保养与检查，确保设备正需运行。

6］注意与保安部各部门之间的相互配合与协作。

71完成保安部主管交办的各项工作。

B、保安监控中心工作程序

1］保安监控中心实行24小时值守监控。

2］每班值机员填写《监控中心工作记录》，记录交接内容，翻看上一斑工作记录。

3］对电视监控操作系统进行查看确认其正常工作，

4］对电视监控操作系统进行清洁擦拭。

5］监控主机64画面区域内有无闲杂人员，推销人员，吸烟人员或打架斗殴人员

或发生的可疑情况则通知巡视警卫前去处理。

6］如部门领导批示监控重点目标，要固定重点目标进行严密监视，可疑情况立即

向部门领导报告。

7］时刻注意设备运行情况，如发现有异声，异味或者冒烟立即切断电源并通知工

程部，同时将该情况报告主管。

8］遵守监控中心工作纪律对非主管人员及部门领导进入监控中心要予以谢绝。

9］监督夜间警卫巡视情况。

10］注意监视被监控区域的消防安全情况，发现消防隐患则立即通知主管。

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3.6要害机房的安全管理规程

A.严格控制机房的钥匙。

B.无关人员未经许可不得入内，并严格执行签字制度。

C.各设备的运行操作要严格执行国家的有关规定。

D.机房要严格执行机房的消防规程，并保持设备及室内卫生的清洁。

E.紧急发电站、变电器倒闸，必须两人以上方可进行检修、操作。

F.定期对设备进行维护保养，保证设备正常运行。

G.认真填写巡视记录。

H.该机房的参观经工程部经理同意。

工程部要害部位如下：

生活水泵房、消防泵房、变电站、电话机房、直燃机房、天然气表房、储油罐、油漆

库、中央控制室、楼宇自控、电梯机房、库房、水箱间、楼层设备机房、音像室等.

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3.7电视机房和音像室安全管理制度

A.电视机房利音像室是大厦安全防范的重点部位，无关人员禁止入内，不得在室内

会客，接待亲友，外单位参观必须事先争得工程部、保安部的同意，并山接待部

门派专人带领方可参观。

B.值班人员要爱护音像设备、器材，未经工程部经理同意不得私自拆改电器设备。

经常进行安全检查，保证设备的正常运转。

C.严禁利用工作之便复制私人的音像制品，绝对禁止复制黄色、淫秽、暴力、凶杀

恐怖等明令禁止的音像制品。

D.电视机房和音像室内不得存放私人物品，严禁存放易燃易爆剧毒等对人体、设备

产生影响的物品。

E.收看国外节目时，发现有反动、黄色、淫秽、暴力、凶杀的节目立即停播。

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3.8巡逻岗岗位职责及操作规范

为了保障大厦安全，全面细致的对大厦各角落进行检查，消除各种不安全隐患，确保

大厦及租户财产不受侵害，特制定如下职责、规范：

A、巡逻岗岗位职责

1］按规定的路线巡逻，认真做好《保安部巡视记录》及《保安部消防巡视记录》。

2］对巡逻区内的可疑人员和物品，进行监视、盘问和检查，发现问题及时报告。

3］熟悉巡逻区内的设施、设备，发现问题及时报告管理处。

4］制止巡逻区内的打架、滋事等事件。

51清理乞讨、乱摆卖、发广告等闲杂人员、清理无证装修人员。

6］配合各岗位值班人员，共同维护本辖区的秩序c

7］发现水浸入室、火警、天然气泄漏等情况，或发现盗窃、抢劫等刑事案件，按

规定办法处理。

8］检查车场内停放的车辆，防止丢失和损坏。

9］严格执行交接班制度，做好当班记录，交待清楚本班应注意的事项。

10］任何情况下不准与租户发生冲突，处理问题先敬礼。

B、巡逻岗操作规程

1］巡楼

•从地面乘电梯上顶楼，出电梯后上楼顶（包括机房）巡视，之后逐层向下

步行巡视，并在每个巡更点上录入巡更信息。

•巡逻过程中纠正违章或盘查他人时要使用文明用语。

2］巡楼工作内容

・看：电梯机房、风机房、公共照明情况、电梯按钮、消防设施、火险隐思、

防火门、消防通道，可疑人及物品、装修、公共设施、卫生、租户单元门、

租户是否有水溢出门外等。

•嗅：燃气味、各种特殊（可疑）气味等。

・听：超时装修声、租户屋内的异常响声、求助声等。

•问：盘问可疑人员。

•做：发现问题及时做出相应的处理。如：发现火警立即报告并采取相应的

行动，发现公共设施损坏，记录下来报有关部门及时处理，看到地面上的

烟头、纸屑等顺手拾起来等。

3］巡外围

•按规定的巡逻路线巡视。

•巡逻工作内容，除参照“巡楼工作内容”执行外，还要注意看大厘的外观

情况，发现情况立即向管理处领导报告。

4］巡车场

•按规定的巡逻路线巡视。

•巡逻工作内容，除参照“巡楼工作内容”执行外，要协助车场保安员维护

场内的秩序，疏导交通。

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3.9车场岗岗位职责及操作规范

为了更好地完善车场管理，保障租户车辆的停放及进出安全，特制定如下岗位职责及

操作规范，以便约束车场管理人员的工作：

A、车场岗岗位职责

1］负责维护车场秩序，指挥好进出车辆，按指定位置停放，保持信道畅通。

2］负责做好车辆登记工作，填写《车辆检查记录》，做到来有登记，出有注明，

对入场车辆进行枪查，如发现损坏当场通知车主，并做好记录。

3］车辆进出必须严格执行车场管理制度。

41负责对出场车辆进行检杳校对，如发现可疑，立即报告领班，直至校对清禁后

方可放其出场。

5］负责提醒车主下车后锁好门窗，防止易燃易爆、剧毒物品运载或放置场内，防

止无关人员进入车场。

6］严格执行交接班制度，交待好应注意事项，做好值班记录，搞好本班卫生。

B、地下停车场操作规程

1］车辆进场

•当车辆停在挡车器外需要进场。

・车场保安员走到车辆前察看该车内是否有本车场的停车证。

•有停车证，抬起挡车器，同时察看车体情况，如有损坏，当场告诉车主。

•抬起挡车器，车辆进场，车场保安员在“车辆登记”上做好记录，填写车

号、进场时间、车体情况等。

•车辆进入后，放下挡车器，察看该车停放位置，如不规则或不按指定位置

停放，要求重新停放，直至停好为止。

・无车辆进出时，观察车场内的情况，如有异常或响动，通知巡逻人员配合

检查，非车主人员，不准入内。

2］车辆出场

•有车辆出场，车场保安员认真核对、如有可疑、不予放行、直至核实清后,

方可放行。

•如无问题，开启挡车器，在登记本上登记车辆出场时间。

•放下挡车器

C、地面停车场操作规程

1］车辆进场

•挡车杆应经常保持放下状态，当车辆停在挡车杆前，需要进场。

•车场保安员发给停车卡，同时检查车体情况，如有问题当场通知车主。

•抬起挡车器，放车辆进入、登记车号、卡号、进场时间、车体情况。

•放下挡车器，指挥车辆停放。

2］无车辆进出，维护好车场内的秩序，无划线的地方，消防通道不准车辆停放，

车辆进出高峰期，可请求巡逻人员配合。摆卖，乞讨等闲杂人员不准进入车场。

3］车辆出场

•当车辆停在挡车器前需要出场。

・车场保安员在“车辆出入登记”本上注明，登记出场时间。

•核算好该车在场内停放的时间，按规定收贽，先收钱，后给票。

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•核对车辆情况，如有可疑立即通知巡逻人员配合核实，核实清楚无问题，

方可开启挡车器放行。

•车辆出场后下挡车器。

交班前，搞好值班室周围卫生，检查场内各种设备的完好情况，写好值班记录，交班

时发出卡数要与车数相同，卡的总数不能有变化，不准丢失出入卡。

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3.10交接班操作规程

为了使保安部各班工作有连续性，接班保安员很好的跟进交班人员未完成之工作，特

规定如下：

A.接班人员必须提前15分钟集合，由该班领班负责接班工作，交班保安员延长15

分钟下岗，交接班时间为30分钟。

B.交班保安员向接班保安员移交《保安工作记录》，对讲机及其它用品，并交待清楚

本岗位存在的问题，下一班应注意事项。

C.接班保安员仔细倾听交班保安员的口头交待，认真查阅当值记录内容，接收交接

班记录、对讲机、各种表格及其它用品。

D.接班保安员在接收时,必须认真检查，如有问题不予接收并立即向领班报告，若

无问题，接班保安员在交接班记录上签字。

E.保安员交接完毕后，领班之间进行交接。

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3.11对讲机使用规定

为了更好的发挥对讲机在物业管理中的作用，保证通H畅通，各部持对讲机人员必须

遵守此规定：

A.对讲机是管理处人员用于通讯联络的专用工具，必须爱护使用。

B.因工作需要佩带时，应将对讲机挂在腰带右后侧，也可手持，以便使用。

C.遇有雨雪天气或在潮湿环境中，应保护好对讲机，以防受潮损坏。

D.工作期间，应保证对讲机电源充足，在任何时刻都不能随意关闭，以保持正常通

讯联系。

E.不得随意调频或拆卸对讲机的任何部分。

F.使用时，语言应简短、明确，严禁用对讲机说与工作无关之事，严禁污言秽语。

G.无特殊情况，对讲机不得离身，以防丢失。

H.严禁将对讲机交与其它无关人员玩耍、使用，防止被抢、被盗、被损。

I.应保持对讲机清洁，保持其功能，上、下班认真交接。

J.除上级批准外，任何人不得将对讲机携离大厦外。

K.谁当班，谁负责，如发现损坏、丢失，将视情节追究当事人责任并予赔偿。

L.在使用中，应做到相互礼让，不随便抢话、插话，如遇特殊情况除外。

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3.12保安部消防检查制度

为了更好的完成保安部的工作任务，保护好大厦及租户的财产、人身安全；配合消防

部门工作，杜绝火灾事故发生，故制定此制度：

A.消防专职人员负责管理处全体人员及租户的消防宣传工作，普及消防知识。

B.消防中心实行24小时监控，严禁消防人员离岗、空岗、睡觉或做与工作无关的事,

经常检查各项装置是否正常。

C.定期检查和保养各种消防设备，使之处于良好的工作状态中。

D.定期或不定期的检查本大厦的各个部分，整改火险隐患，纠正消防违章。

E.建立健全防火责任人，义务消防组织。

F.建立消防应急临时指挥机构，指定地点、指挥人员。

G.建立消防应急的工作规程，分工明确、条理清楚。

H.严禁易燃易爆，剧毒物品运入楼内。

I.严禁乱接电线，严禁装修人员私自烧焊或违章烧癖。

J.严禁在非吸烟区吸烟。

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3.13停车场管理规定

为了使本物业的停车场合理使用、有秩序的停放，很好的发挥其作用，请使用该车场

的租户自觉遵守本管理规定：

A.地下车场管理规定

1］地下车场车位按月、季、年出租，车主到管理处签定车位租赁合同，办理车场

停车证，租金不可拖欠，只能预交，拖欠租金按合同执行。

2］进入地下车场的车辆必须在车场进口领取出入卡，方可进入地下停车场停车。

3］出场车辆在地下车场出口处，凭出入卡出场，车场保安员在对车辆、司机、出

入卡确认后放行。

4］停车证由车主放在汽车挡风玻璃左侧醒目处，以便识别，车场出入卡由车主妥

5］车主所租车位原加是专位专%,加果车主要停不同牌号的车辆，必须事先到管

理处登记，凡与车位登记不同牌号的车辆不得停放。

6］车主不要把贵重物品放在车内，并关好车门、窗。

7］车场保安部必须严格履行车辆出入登记手续（出入卡卡号、车牌号码、时间）

认真执行规定，对可疑情况要及时报告。

8］车主停车出入证遗失要立即到管理处申明、补办，否则后果自负。

B.地面停车场管理规定

1］地面停车场为临时停车提供方便，采取计时收费和使用月卡停车的办法。

2］地面停车场车辆进场收费按照《营业性停车场收费标准》收费。

3］长期使用的专用停车位的租户可到管理处办理车场停车证手续。

4］车辆进入车场必须领取出入卡或收费卡，方可进场停车，出场时凭出入卡或收

费卡出场，停车时间由车场保安员计时。

5］停放在车场的所有车辆，车主必须关好车门、窗，防止车内物品丢失。

C.本车场只提供场地（车位有偿使用），不负责保管。如车辆丢失或损坏，本车场不

负责赔偿。

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3.14保安员处理问题的原则和方法

A.原则

保安人员是公安机关的重要辅助力量。在日常协助公安人员维护大厦治安秩序和护

卫租户的安全中，必须及时处理各种问题。处理问题应遵循的原则：依法办事，执

行管理处各项规章，不徇私，以理服人。

B.方法

不同性质的问题，采取不同的方法进行处理。

1］对租户之间一般违反法规的人民内部矛盾的问题，如纠纷，可通过说服教育办

法解决，主要是分清是非，耐心劝导，礼貌待人。

2］对一时解决不了又有扩大趋势的问题，应采取“可散不可聚，可解不可结、可

缓不可急、可顺不可逆”的处理原则，尽力劝开，耐心调解，把问题引向缓解,

千万不要让矛盾激化，不利于问题解决。

3］在处理上，坚持教育与处罚相结合的原则，如违反情节明显轻微，不需要给予

处罚的，可当场予以教育或协助所在单位、家属进行教育。如需要给予治安处

罚的，交公安机关处理，违反管理处有关规章的，交管理处办公室处理。

4］对于犯罪问题，及时予以制止，把犯罪嫌疑人抓获扭送公安机关。

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3.15备用钥匙借用管理程序

A、备用钥匙的作用及管理

1］出于防火、防盗及应对各种意外情况的考虑，物业管理处保安部保存有部分空

房、部分托管及机房备用钥匙；

2］任何部门或个人，因任何原因须更换原有门锁时，必须到物业管理处备案留底。

否则对于私自变更门锁且未到物业管理处备案者，所引发的一切后果均由私自

变更门锁者全权负责，物'业管理处将不承担任何责任，并有权追究私自变更门

锁者所造成的一切后果；

3］保安部保存备用钥匙的钥匙柜只有在借用钥匙及归还钥匙的时候打开，其余时

间均上锁，钥匙柜钥匙由保安领班保管，保安部执行全天24小时值班制度，

当班人员离开时，必须有其它人员临时代替其行使职责，以保证随时可以借用

备用钥匙；

4］凡到保安部借用备用钥匙的人员均应认真填写钥匙借用登记表，对于登记不清

的人员，保安员有权不将备用钥匙借给借用人；

5］当借用人归还钥匙时，也需要由保安中心值班员清点归还的钥匙，清点无误后

再将钥匙存回钥匙柜；

B、管理处内各部门备用钥匙借用程序

1］物业管理处内部能够借用已入住单元备用钥匙的人员为总物业经理、工程部经

理、保安部主管、物业部经理、共计4人，除非获得总物业经理的书面批准，

物、业管理处的其它人员均无权到保安部借用已入住单元的备用钥匙；

2］上述任何人员到供安部借用备用钥匙，均应认真履行备用钥匙的登记借用手

续；

3］丸,在以下儿种情况下，上述人员方可借用保安部已入住单元的备用钥匙：

•该单元发生火灾或火灾报警、跑水等紧急情况，且客人当时未在单元内时;

或该单元已发生火灾、跑水、入室盗窃、抢劫、等紧急情况，考虑到以客

人人身安全为第一重要的原则，均可以紧急动用保安部的备用钥匙，并于

使用前在第一时间将使用原因转告该单元的客人；

•当该单元的客人因个人原因未带已领取的钥匙，到前台要求为其启用备用

钥匙开门时，经值班经理确认客人身份后，可到保安部借用备用钥匙，并

由值班经理陪同客人到房间为客人开门，完成开门任务后，由值班经理将

此钥匙交还保安中心，此类情况必须由值班经理登记在《值班经理日志》

中,

•因工时该单元的客人不在，且客人未在前台留存其已领取的钥匙时，其他

人员持有此客人签署的书面授权书原件，或由前台联系到客人，并取到有

客人签署的传真件时，在留存领取人有效记件的复印件后，可由值班经理

为来人到保安部借用备用钥匙：

•该单元的租户刍己到前台报修，并口头同意使用备用钥匙时，由接待人员

填写“维修工作单”，并于单上注明可以使用备用钥匙后，由值班经理持维

修工作单到保安部借用备用钥匙。

4］凡因当前租户不在单元内而须进入单元进行放置物品、检查、维修等工作时，

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必须由两名以上分属不同部门（如物业部同保安部、工程部同物业部、保安部

同工程部）的人员同时进入，并同时退出，以起到相互监督，相互证明明的目

的，此处坚决杜绝单一部门及单一人员进入房间操作的情况发生；

5］进入单元后，当所进行操作的噪音及气味不会影响到临近相户时，应将户门打

开，并在离开前始终处于开放状态；当所进行操作的噪音及气味可能会影响到

临近租户时，可使户门处于关闭状态，但无论上述何种情况，进入单元的管理

处人员均不得锁门或设置防盗链，违背此条者将依据管理处有关规定予以严肃

处理；

6］当需要借用未入住单元的备用钥匙时，除火警、跑水等紧急情况外，请到物业

管理处前台办理钥匙登记借用手续。

C、备用钥匙借用人名单及权限

1］管理处能够到保安部借用备用钥匙人员的名单由物业部提供，并在保安部备案

登记，当名单内人员需借用已入住单元的备用钥匙时，请到保安部办理借用手

续；

2］当菜管理处发生人事变动涉及到借用钥匙人员时，请及时到保安部办理变更手

续，并提供书面证明，否则，保安部将遵照原有名单核准借用备用钥匙人员身

份及权限；

3］上述任何人员到俣安部借用备用钥匙，均应认真履行备用钥匙的登记借用手

续。

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3.16员工携物进出大厦规定

A.员工上、下班除携带自己私人物品外，严禁携带大厦物品离开大厦，如员工确需

将上述物品带出大厦须填写出门条。

B.员工严禁将酒精、脱漆水、炸药、硝磺等危险品带入大厦内，一经发现，物品没

收，造成后果者，将追究其责任。造成严重后果者，追究其法律责任。

C.凡未经本部门和保安部批准擅自携带大厦物品外出者，所带物品一律扣留，并予

以10倍罚款及行政处理。

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3.17物品搬运管理规定

为确保本大厦全体租户的利益、为方便租户乘坐电梯、为保证大厦财产不受损失、为

给搬家人员提供方便热情的服务，特制定本规定：

A.规定适用于现已经入住、即将入住或迁