其他应交税费的核算

其他应交税费核算讲义其他应交税费的核算第一节

城市维护建设税、教育费附加一、城建税1.纳税人：境内缴纳增值税、消费税的单位和个人

2.税收优惠（1）减免增值税、消费税，也就相应地减免了城建税（2）进口缴纳的增值税、消费税税额，不征收城建税（3）出口退还增值税、消费税的，不退还已缴纳的城建税【总结】进口不征，出口不退3.税率：差别比例税率（3档）：7%,5%，1%【注意】由受托方代扣代缴、代收代缴增值税、消费税的单位和个人，其代扣代缴、代收代缴的城建税按受托方所在地适用税率。

4.计税依据：实际缴纳的增值税、消费税税额5.应纳税额＝实际缴纳的增值税、消费税税额×适用税率

6.征收管理（1）地点：实际缴纳增值税、消费税的地点。（2）期限：以一个月或一个季度为纳税期，期满之日起15日内申报缴纳税款

二、教育费附加和地方教育附加1.征收率：教育费附加3％，地方教育附加2％2.应纳教育费附加或地方教育附加＝实际缴纳的增值税和消费税×征收比率

【单选题】甲公司为增值税一般纳税人，2023年10月向税务机关实际缴纳增值税40000元，房产税10000元，消费税20000元，已知教育费附加征收比率为3％，甲公司当月应缴纳的教育费附加为（）。

A.2100元

B.900元

C.1500元

D.1800元

『答案』D

『解析』教育费附加以纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额之和为计征依据。甲公司当月应缴纳的教育费附加＝（40000＋20000）×3％＝1800（元）。

三、城建税、教育费附加的会计核算（一）月末计提时借：税金及附加贷：应交税费——应交城建税

应交税费——应交教育费附加

应交税费——应交地方教育费附加

（二）次月15日内，申报缴纳时借：应交税费——应交城建税应交税费——应交教育费附加应交税费——应交地方教育费附加贷：银行存款

第二节

房产税

一、征税对象和征税范围

1.征税对象

房屋，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税范围。

【注意】房地产开发企业建造的商品房，（1）出售前：不征（2）出售前使用或出租、出借：征2.征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括农村。

二、纳税人（征税范围内的单位和个人）产权属国家所有的经营管理单位产权属集体和个人所有的集体单位和个人产权出典的承典人产权所有人、承典人均不在房产所在地的代管人或使用人产权未确定及租典纠纷未解决的无租使用其他单位的使用人

三、税收优惠类别免征纳税公共自用类【土地使用税同】国家机关、人民团体、军队自用出租及非自身业务使用的生产、营业用宗教寺庙、公园、名胜古迹自用附设营业单位，如饮食部使用及出租国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位所有的、本身业务范围内使用附属工厂、商店、招待所非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用老年服务机构自用企业普惠类企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园自用毁损不堪居住房屋和危险房屋，停止使用后房屋大修连续停用半年以上，在大修期间特殊房屋个人拥有的非营业用房产个人营业用房和出租房产基建工地临时性房屋：施工期间工程结束转给基建单位（接收次月征）高校学生公寓公共租赁住房、廉租住房“官方”运营的体育活动房产（含经费自理事业单位）【土地使用税同】企业运营的减半（均要求用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的70％特殊房屋向居民供热收取采暖费供热企业，为居民供热所使用厂房【土地使用税同】其他厂房

四、税率、计税依据和应纳税额的计算（一）从价计征

1.税率：1.2％

2.计税依据：余值

3.应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2％

【特殊】应纳税额＝房产原值×（1－扣除比例）×1.2％÷12×应税月份

【单选题】2022年甲公司的房产原值为1000万元，已提折旧400万元。已知从价计征房产税税率为1.2％，当地规定的房产税扣除比例为30％。甲公司当年应缴纳房产税税额的下列算式中，正确的是（）。

A.（1000－400）×（1－30％）×1.2％＝5.04万元B.（1000－400）×1.2％＝7.2万元

C.1000×（1－30％）×1.2％＝8.4万元D.1000×1.2％＝12万元

『答案』C『解析』从价计征的房产税应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2％

（二）从租计征

1.税率：12％（出租住房4％）

2.计税依据：租金收入（不含增值税），含增值税的租金收入÷（1+增值税率）

3.应纳税额＝租金收入（不含增值税）×12％或4％

（三）适用范围

1.自用房屋：从价；

2.出租房屋：从租；

3.房产投资联营，投资者参与投资利润分红共担风险：从价；

4.房产投资，收取固定收入，不承担联营风险：从租；

5.融资租赁房屋：从价；

6.居民住宅区内业主共有经营性房地产：（1）自营：从价；（2）出租：从租。五、征收管理时间原有房产用于生产经营生产经营之月起自建房屋用于生产经营建成次月起委托施工企业建房办理验收手续次月起（办理前已使用的，使用当月起）购置新建商品房房屋交付使用次月起购置存量房地产房产证签发次月起出租、出借房产交付次月起房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房使用或交付次月起时间融资租赁房屋承租人自合同约定开始日次月（未约定开始日的签订次月）终止纳税义务截至房产实物或权利状态发生变化当月末期限按年征收、分期缴纳地点房产所在地

第三节

城镇土地使用税

一、征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区范围内国家所有或集体所有的土地，不包括行政村。二、纳税人（征税范围内拥有土地使用权的单位和个人）

1.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地：代管人或实际使用人。

2.土地使用权未确定或权属纠纷未解决：实际使用人。

3.土地使用权共有：共有各方均为纳税人，由共有各方分别纳税。三、税收优惠（不含同房产税相同优惠政策）农、林、牧、渔农副产品加工厂、生活、办公：征直接用于生产用地：免市政街道、广场、绿化带：免单位间无偿用纳税单位用免税：征免单位用纳税单位：免安全防范用地库区、厂房本身用地：征防火防爆防毒用地：省确定是否暂免企业运输用地厂区内铁路专用线、公路地：征厂区外与社会公用地段未加隔离：暂免林业系统免税外的生产、生活及办公：征育林、运材、防火、森林公园等：免交通港口用地港口外其他用地：征港口码头用地：免盐场、盐矿用地生产厂房、办公、生活区：征盐滩、盐矿矿井地：暂免水利设施用地生产、办公、生活：征水利设施及其管护用地（如大坝）：免火电厂用地厂区围墙内：征厂区围墙外：灰场、输灰管、输油（气）管道、铁路专用线：免，其他征水电站用地厂房，生产、办公、生活：征其他地：免供电部门输电线路用地、变电站用地：免征民航机场用地工作区（包括办公、生产和维修用地及候机楼、停车场）、生活区、绿化用地：征飞行区（包括跑道、滑行道等）、场内外通信导航设施和飞行区四周排水防洪设施用地：免机场场内道路用地：征机场场外道路用地：免整改土地自行开山填海整治地和改造废弃地从使用月份起免缴5年至10年。商品房用地除经适房外一律不得减免大宗商品仓储设施的用地物流企业自有（包括自有和出租）或承租的减按50％计税。（办公、生活区用地及其他非直接用于大宗商品仓储的土地不免）

四、税率、计税依据和应纳税额的计算

1.税率：定额税率

2.计税依据：实际占用应税土地面积（平方米）

【注意】面积依据：测定为准，无测定的以土地使用证书为准，无证书的以纳税人申报面积为准，待核发土地使用证书后再作调整。3.年应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额【单选题】甲公园位于市郊，2023年实际占用土地面积4500000平方米，其中索道公司经营用地30000平方米。已知，城镇土地使用税适用税率每平方米年税额为5元。计算甲公园2023年度应缴纳城镇土地使用税税额的下列算式中，正确的是（）。A.30000×5＝150000元B.4500000×5＝22500000元

C.（4500000＋30000）×5＝22650000元D.（4500000－30000）×5＝22350000元

『答案』A『解析』公园自用土地免征城镇土地使用税，索道公司经营用地应按规定缴纳城镇土地使用税五、征收管理时间新建商品房；存量房；出租、出借房产同房产税出让或转让方式有偿取得土地使用权的1.合同约定交付土地时间：次月起；

2.未约定：合同签订的次月起新征用耕地批准征用之日起满1年起新征用非耕地批准征用次月起期限按年征收、分期缴纳地点土地所在地

六、房产税、土地使用税的会计核算（一）计提当年的房产税、土地使用税时借：税金及附加贷：应交税费——应交房产税

应交税费——应交土地使用税

（二）申报缴纳房产税、土地使用税时借：应交税费——应交房产税应交税费——应交土地使用税贷：银行存款

第四节

契税卖方（增、城、教、印、所得税、土地增值税）

房屋转让

买方（印、契税）

一、征税对象和纳税人

1.征税对象：境内转移土地、房屋权属的行为。

2.纳税人：境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。（承受人，买方）

【注意】权属：土地使用权和房屋所有权。二、征税范围基本规定土地使用权出让、转让（不包括农村集体土地承包经营权的转移）房屋买卖、赠与、互换

【注意】不征：土地、房屋权属的典当、分拆（分割）、抵押以及出租等行为。【单选题】下列各项中，属于契税纳税人的是（）。

A.典当商铺的李某B.转让国有土地使用权的乙公司

C.出租住房的王某D.受让国有土地使用权的甲公司

『答案』D三、税收优惠

（一）法定免征情形

1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于（限于直接用于）办公、教学、医疗、科研、军事设施；

2.非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；

3.承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；

4.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；

5.法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；

6.依法予以免税外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。（二）地方酌定减免的情形

1.因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属；

2.因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。（三）临时减免

1.夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。

2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

四、计算1.税率：比例税率。2.计税依据情形计税依据土地使用权出让、出售，房屋买卖成交价格土地使用权互换、房屋互换互换价格的差额（支付方缴纳）土地使用权赠与、房屋赠与（市场价格）核定价格

3.应纳税额＝计税依据（不含增值税）×税率

【单选题】经房地产评估机构评估，王某住房价值50万元，李某住房价值70万元，现在王某和李某互换住房，并以银行转账方式向李某支付差价款，己知当地规定的契税适用税率为4％，则下列关于上述事项应纳契税的计算中，正确的是（）。

A.王某应纳契税＝（70－50）×4％＝0.8万元B.李某应纳契税＝（70－50）×4％＝0.8万元

C.王某应纳契税＝50×4％＝2万元D.李某应纳契税＝70×4％＝2.8万元

『答案』A

『解析』土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的，互换双方计税依据为零；互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。

五、征收管理时间签订权属转移合同当天或取得其他具有权属转移合同性质凭证当天期限办理权属登记手续前地点土地、房屋所在地

六、契税的会计核算（一）计提契税时借：固定资产或在建工程

贷：应交税费——契税

（二）缴纳契税时借：应交税费——契税贷：银行存款

第五节

土地增值税

一、纳税人：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。（转让人，卖方）二、征税范围基本规定1.转让国有土地使用权征税，出让国有土地不征。

2.转让地上建筑物和其他附着物征税。继承、赠与不征（赠与行为：指直系亲属或承担直接赡养义务人和公益性赠与）交换征税（个人之间互换自有居住用房地产免征）出租不征抵押（1）抵押期：不征；

（2）抵押期满：不能偿还债务，房地产抵债，征税。合作建房（1）建成后自用：暂免；

（2）建成后转让：征税。代建房不征重新评估不征

三、税收优惠

建造普通标准住宅出售：增值率未超过20％的免税；超过20％的全部计税。转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的免征因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。个人转让住房暂免征收。

四、计算

（一）税率（四级超率累进税率）级数增值额与扣除项目金额的比率税率（％）速算扣除系数（％）1不超过50％的部分3002超过50％～100％的部分4053超过100％～200％部分50154超过200％的部分6035

（二）计税依据

增值额＝应税收入－扣除项目

1.应税收入（不含增值税）：①货币收入；②实物收入；③其他收入。

（1）纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

（2）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等视同销售房地产的时，收入按下列方法和顺序确认：

①是按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

②是由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2.扣除项目的确定

（1）新建房地产项目的扣除（4＋1）①取得土地使用权支付金额土地使用权支付的地价款缴纳的有关税费，如契税、登记、过户手续费②房地产开发成本土地征用及拆迁补偿费（含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用（含装修费）③房地产

开发费用能分摊利息支出并提供金融机构证明利息＋（①＋②）×5％以内不能分摊或不能提供证明（①＋②）×10％以内注意：超过上浮幅度、超过贷款期限和加罚利息不允许扣除④税金城建税、教育费附加、印花税⑤加扣仅限房地产开发纳税人：（①＋②）×20％

【计算题】2022年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2800万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售完毕，取得不含增值税销售收入共计9000万元；缴纳城市维护建设税和教育费附加45万元；缴纳印花税4.5万元。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10％。请计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税的增值额。

『答案』

（1）住宅销售收入为9000万元。

（2）确定转让房地产的扣除项目金额包括：

①取得土地使用权所支付的金额＝2840＋160＝3000（万元）。

②住宅开发成本为2800万元。

③房地产开发费用＝（3000＋2800）×10％＝580（万元）。

④与转让房地产有关的税金＝45＋4.5＝49.5（万元）。

⑤转让房地产的扣除项目金额＝3000＋2800＋580＋49.5＝6429.5（万元）。

（3）转让房地产的增值额＝9000－6429.5＝2570.5（万元）。（2）旧房及建筑物（房＋地＋税）房屋及建筑物评估价格重置成本价×成新度折扣率取得土地使用权的地价款和有关费用转让环节税金，包括购房时的契税。

（三）应纳税额计算

第1步：增值额＝应税收入－扣除项目

第2步：增值率＝增值额÷扣除项目金额，根据结果，确定适用税率和速算扣除系数

第3步：应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

【单选题】2021年12月甲公司销售的自行开发的房地产项目，取得不含税收入6000万元，准予从房地产销售收入中减除的扣除项目金额为3500万元，已知土地增值税适用税率为40％，速算扣除系数为5％，计算甲公司该笔业务应缴纳的土地增值税，下列正确的是（）。

A.6000×40％－3500×5％＝2225万元B.（6000－3500）×5％＝125万元

C.（6000－3500）×40％－3500×5％＝825万元D.（6000－3500）×40％－6000×5％＝700万元

『答案』C『解析』应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

五、征收管理时间转让房地产合同签订后7日内（经常发生难以每次转让后申报的可定期申报）清算单位1.分期开发项目：分期项目为单位清算；

2.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅：分别计算。应清算情形1.全部竣工、完成销售；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目；

3.直接转让土地使用权税务机关可以要求清算情形1.已竣工验收，已转让建筑面积占整个项目可售建筑面积比例在85％以上，或虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省级税务机关规定的其他情况地点房地产所在（坐落地）地（坐落在两个或两个以上地区的分别纳税）

六、土地增值税的会计核算（一）计提土地增值税时1.房地产开发企业销售商品房借：税金及附加贷：应交税费——应交土地增值税

2.企业转让已经作为固定资产入账的房屋及土地使用权借：固定资产清理贷：应交税费——应交土地增值税

（二）缴纳土地增值税时借：应交税费——应交土地增值税

贷：银行存款

第六节

车辆购置税

一、征税范围：汽车、有轨电车、汽车挂车、排气量超过150毫升的摩托车二、纳税人：境内购置应税车辆的单位和个人。

【注意】购置，是指以购买、进口、自产、受赠、获奖或其他方式取得并自用应税车辆的行为。（购置并使用）三、税收优惠

1.依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其有关人员自用的车辆；

2.中国人民解放军和中国人民武装警察部队列入装备订货计划的车辆；

3.悬挂应急救援专用号牌的国家综合性消防救援车辆；

4.设有固定装置的非运输专用作业车辆；

5.城市公交企业购置的公共汽电车辆；

6.新增：规定期间购置的新能源汽车免征；

7.新增：购置日期在规定期间内且单车价格（不含增值税）不超过30万元的2.0升及以下排量乘用车，减半。四、计税依据：（不包括增值税税款）

1.购买自用：支付给销售者的全部价款

2.进口自用：关税完税价格＋关税＋消费税

3.自产自用：生产同类应税车辆销售价格；没有同类价格的按组成计税价格

4.受赠、获奖或其他方式取得自用：购置应税车辆时相关凭证载明价格

5.应税车辆计税价格明显偏低，又无正当理由：税务机关核定应纳税额。五、应纳税额＝计税依据（不含增值税）×税率（10％）六、征收管理

1.时间：购置应税车辆当日（60日内申报缴纳，一次性征收，购置已税的车辆不再征收）

2.地点：车辆登记地（不需要登记的：纳税人所在地）

3.环节：公安机关交通管理部门办理车辆注册登记前。【单选题】甲公司2019年8月进口自用小汽车一辆，海关审定关税完税价格120万元，缴纳关税30万元、消费税50万元。已知，车辆购置税税率为10％，计算甲公司进口自用该小汽车应缴纳车辆购置税税额的下列算式中，正确的是（）。

A.（120＋30）×10％＝15万元B.（120＋50）×10％＝17万元

C.120×10％＝12万元D.（120＋30＋50）×10％＝20万元

『答案』D『解析』进口车辆的车辆购置税＝（完税价格＋关税＋消费税）×车辆购置税率。

七、车辆购置税的会计核算（一）购买汽车时，汽车价款、车辆购置税计入固定资产借：固定资产贷：银行存款（二）汽车的交强险、商业保险费，办理汽车的牌照费、检测费计入管理费用借：管理费用贷：银行存款第七节

车船税

一、征税范围

1.车船登记管理部门登记的机动车辆和船舶；

2.依法不需要在车船登记管理部门登记的在单位内部场所行驶或者作业的机动车辆和船舶。二、纳税人：境内车辆、船舶的所有人或管理人。三、税目和税率（有幅度的定额税率）税目计税单位备注乘用车每辆核定载客人数9人（含）以下摩托车——商用车客车核定载客人数9人以上，包括电车货车整备质量每吨含半挂牵引车、三轮汽车和低速载货汽车。挂车挂车按货车税额50％计算其他车辆专用作业车不包括拖拉机轮式专用机械车船舶机动船舶净吨位每吨拖船、非机动驳船分别按机动船舶税额50％计算游艇艇身长度每米

四、计税依据：车船的计税单位数量。【单选题】下列车船中，以净吨位数为计税依据的是（）。

A.机动船舶B