《房地产信贷风险管理探究的理论基础综述》4200字

房地产信贷风险管理研究的理论基础综述目录TOC\o"1-2"\h\u19615房地产信贷风险管理研究的理论基础综述 1121161.1房地产信贷的定义和类型 197381.2房地产信贷风险的定义和分类 2157031.3房地产信贷风险的特征 3156971.风险的不可回避性 38211.风险具有传递性 3229763.风险具有全程性 3123914.风险管控与客户自身风险具有高度依存性 3258025.风险对经济主体的负面影响较大 323151.4商业银行房地产信贷风险管理的内涵 4227191.信贷风险管理的概念 4292301.房地产信贷风险管理的定义 447173.房地产信贷风险管理的原则 51.1房地产信贷的定义和类型房地产信贷是以“两权分离、按期偿还”为本质特征的特殊价值运动，是指一定时间内资金使用权的让渡，所有权不发生变化，使用者按照协议到期归还贷款，以实现信贷资金的归流。商业银行开展房地产信贷业务的主要资金来源是居民个人储蓄存款和住宅基金存款。首先，对房地产开发公司来说，遵循有偿使用是房地产信贷资金运作的基本原则，借款人需要按时偿还本金和利息，这是房地产信贷资金的客观属性。房地产行业需要投入大量的资金成本，是资金密集型行业。广泛筹集和投放房地产信贷资金,在较大程度上解决了房企资金短缺的问题，一定程度减轻了国家的财政负担。第二，就个人居民而言，商业银行通过筹集闲置的社会资金而发放房地产贷款并鼓励居民之间建立理性适当的消费结构，为居民提供了更加有力的购房保障。商业银行通过建立房地产信贷业务体系，为促进住房消费创造了条件，还疏导了其他方面的消费需求，尤其是居民对高档品的需求得到相对应缩减，有利于合理化引导消费结构。从广义层面讲，房地产信贷主要是指商业银行或其他金融机构运用各种信用手段，将房地产作为服务主体，针对房地产再生产过程中的各个环节发放贷款的一种借贷行为。从狭义层面讲，房地产信贷主要是指房地产贷款，它是一种与房屋及土地的开发、经营、消费活动有关的信贷活动。本文所说的房地产信贷是指狭义的房地产贷款，也就是商业银行对房屋、土地和建筑业的生产经营发放的贷款（房地产开发贷款）以及对居民购买住房，并以所购房产为抵押的贷款（个人住房贷款），其中包括一手住房贷款及二手住房贷款。1.2房地产信贷风险的定义和分类风险（Risk）是现代市场经济的一个非常重要的现象，目前比较被广泛接受的定义是：对银行实现经营目标产生负面影响的事件[37]，即经济活动中的“不确定性”和“损失”。房地产信贷风险是金融机构发放的贷款因经济金融活动中各种不确定性因素影响，而遭受损失的一种可能性[38]。风险包括纯风险和投机风险，纯风险是指只有损失机会而无获得利益可能的风险，而投机风险是指既有损失的可能性又有获得收益的可能性。商业银行的房地产信贷风险属于投机风险，可见，该风险对银行来说是一把“双刃剑”，如果银行能够通过把控风险实现良好稳健的经营，那么贷款业务将能为其带来丰厚的利润；反之，会对商业银行的资产安全带来威胁。但也正是因为风险与收益并存，商业银行才愿意主动地开展房地产贷款业务。基于上述定义，可以说，任何一家商业银行只要有从事房地产信贷业务，就必然会存在风险。为了确保其稳健经营，首要任务就是在可接受的范围内预防和控制风险。信贷风险的产生有两个主要原因：一是银行或其他金融机构在贷前审查中未能及时发现风险隐患，对借款人资质、信用等方面情况的判断出现偏差，导致决策错误而产生的信用风险。二是借款人自身的生产经营状况恶化，导致筹资困难，资产周转不良，信用评级下降而无法按时偿还贷款本息。房地产信贷风险，广义上看，是指商业银行在各种不确定因素的影响下，其房地产信贷业务的实际收益与预期收益之间存在差异，因而有遭受经济损失的可能性；从狭义上看，是指借款人无法及时偿还房地产贷款而使银行遭受损失的可能性[39]。从实际情况来看，房地产行业信贷周期长、资金密集且数量大的特点决定了该业务中往往存在着多重的不确定因素，所以本文讨论的是广义上的房地产信贷风险。本文根据房地产信贷风险的表现形式，将风险分为政策风险、市场风险、操作风险、信用风险、流动性风险。这里的政策风险是指国家对房地产业的宏观调控和相关政策的出台，使得房地产供需两端因政策的改变而发生变化，直接影响到楼市价格的走势和销量，进而影响到房地产行业的整体风险。房地产行业对政策调控十分敏感，所以政策风险对银行房地产信贷风险的影响是非常大的；市场风险是指因市场价格的波动使得商业银行发生经济损失的可能性，其中，可按照市场风险的诱发因素分为汇率风险、利率风险等；流动性风险是指银行因自身经营问题导致资金短缺，资金无法满足支付要求，进而造成经济损失的可能性；操作风险是指银行员工因业务操作不规范、操作流程不完备，或者其他外部因素导致银行发生经济损失的可能性，这是商业银行日常经营发展中普遍存在的风险；信用风险是指借款人无法按时或不愿意偿还债务的行为，导致银行遭受经济损失的可能性，具体又可分为违约风险以及偿付风险。1.3房地产信贷风险的特征商业银行房地产信贷风险管控的主体是信贷资金，信贷风险管控的客体则是与商业银行签署信贷合同的房地产开发商和个人住房贷款客户。房地产信贷风险自身具有鲜明的特点使它与商业银行开展的其他业务不同，具体表现在如下几个方面：1.风险的不可回避性商业银行的经济收益与其风险成正比：一方面，银行必须通过让渡资金的使用权来产生经济效益（即贷款利息）；另一方面，银行又无法对让渡的资金进行完全有效的监管，所以在开展业务过程中必然会产生风险。1.风险具有传递性客户发生违约时，以房产为抵押物的其他信贷业务也会收到波及，从而引发流动性风险，这种影响不仅仅触及到房地产信贷业务本身。3.风险具有全程性房地产信贷风险从业务的申请阶段就开始产生，此后便全程贯穿于信贷业务的贷前调查、贷中审核、审批到资金发放和贷后资金跟踪管理等环节中，任何一个环节出现纰漏都可能引发重大风险，因此对经办人员的专业素质要求也相对较高。4.风险管控与客户自身风险具有高度依存性银行的房地产信贷风险高度依赖于客户自身的风险，借款人一旦发生资金周转风险、信誉风险、工程质量风险以及按揭贷款收入风险等，商业银行的风险管控就会面临威胁。5.风险对经济主体的负面影响较大只要房地产信贷业务一发生重大风险，将会很快波及到整个经济主体，一系列的连锁反应可能会导致持续性的经济衰退，甚至引发大规模金融危机。美国的次贷危机就是一个典型的案例。1.4商业银行房地产信贷风险管理的内涵1.信贷风险管理的概念信贷风险管理是指商业银行运用科学的理论和方法，采取的特定策略和措施对信贷业务过程中存在的风险进行研判、分析与防控，避免潜在风险的发生并最大程度地减少经济损失的可能性，以此来提升银行信贷风险防控能力的管理活动。艾伦·格林斯潘曾说过，商业银行的任务永远是评估风险、承受风险并且管理风险。因此，商业银行的经营过程也就是防范各类风险的过程，而信贷风险是绝大部分商业银行面临的最突出的风险。根据使用的不同方法，风险管理可分为风险判定，风险评估，风险分析等；根据采用的方法不同，风险管理又可分为风险规避、风险分散、风险转移等。无论采用何种方式，它的关键点和目标都是保障商业银行自身资产的安全。首先，对风险要素进行科学合理的准确识别，是开展信贷风险管理工作的前提。风险要素识别需要商业银行由己到他、由内及外进行充分解析。一是在充分了解自身经营和财务状况的基础上，制定出适合金融机构自身业务发展的路径，然后将贷款项目信息与银行的业务需求进行匹配和行分析，以消除自身的风险较大、不利于业务发展的个人和公司客户。二是认真分析自己所处的位置，政治环境和经济市场，并充分考量政治和市场相关变化对房地产信贷风险的影响。接着，一旦确定了信贷风险的要素，就应该使用科学的评估方法、模型构建和其他方法对风险的各个要素进行定性和定量的综合分析，并阐明潜在风险的可能性。精准的风险评估是商业银行房地产贷款业务的基础。所以，把发生风险的概率误差值控制在最小的范围之内，能很好地帮助银行选择优质借款人。最后，由于风险是无法避免的，一旦出现风险，研究补救措施也非常重要。确定风险的关键驱动因素，并通过影响风险因素来推动可持续房地产贷款，从而改变风险现状。1.房地产信贷风险管理的定义房地产信用风险管理指的是商业银行在对房地产信贷风险因素进行识别和定量分析的基础上，在风险发生之前或之后采取科学合理的预防和控制措施，将风险控制在相对安全的范围之内的管理手段。此项工作具有复杂性和整体性，风险管理贯穿于房地产信贷业务的全过程中，囊括了贷前的风险信息分析、贷中的审查、贷后的监督直至贷款资金的全部收回。根据贷款业务流程，可将房地产贷款的风险管理分为风险信息的前期估计、中期风险审查和后期监控。首先，预测风险的业务信息分析首先着眼于房地产贷款业务的成因并预测实际风险。预估发生风险的可能性，是银行对房地产信贷风险风险管理的重要基础。其次，在中期风险审查中，房地产贷款的执行过程中会产生风险和新的风险因素，这个过程中需要进行有效的风险监控和预防。最后，后期监督。发放贷款后，就要密切关注和跟踪借款人的还款资金账户和还款情况，及时发现可能造成银行损失的风险因素，以确保及时收回全额贷款。3.房地产信贷风险管理的原则房地产信用风险管理是一项高度集成且持续的工作，风险管理工作主要必须遵循以下几方面的原则，以确保管理工作有序、高效地进行。首先，要遵循全面性原则。房地产信贷业务的整个过程中都存在风险因素，包括商业银行自身、企业、个人以及政府管理部门等多重主体。所以，商业银行在制定房地产信用风险管理措施时必须充分考虑所有环节和主体，防止漏洞出现。其次，关键性原则。风险管理是多主体、全流程的管理工作，为了管理效率最大化，仍需要对风险管理工作中的关键主体、关键环节和高风险领域进行分析,实现高效性和有效性并存。再次，适应性原则。房地产信用风险管理不仅限于银行内部管理。外部市场环境以及政策法规的变化会强烈影响到风险管理工作。因