房地产培训课程-中国商业地产战略投融资策略

演讲人：鲁炳全中国人民大学特聘教授中国易学风水研究院研究员11、现状(situation)两大一单23456782、应对措施：三个创新一个保障93、与外国资金对接〔谈多成少〕10提纲1112131415企业资本运营根本理念与实证分析1、企业资本运营战略2、企业资本运营的主要内容3、企业的收购与兼并4、企业的上市与重组161、企业资本运营战略企业资本运营概述怎样成为现代企业生产经营与资本运营资本运营的意义及推动力17一、企业资本运营概述资本运营是现代企业根据市场的走向与需求，对企业的总体资源和生产要素进行合理分配、使用、组合、命名，使其实现最优化配置，最终实现最大限度的开展和增值目标。18二、怎样成为现代企业现代企业的总体开展战略必须具备两个重要的支点：即生产经营战略和资本经营战略，两者缺一不可。在市场经济体系中，没有资本运营战略的企业不是现代企业。19三、生产经营与资本运营比照对比内容资本运营生产经营收益倍增长式增长累加式增长风险多元化经营，风险大大分散单一式经营，风险集中运作方式开放式经营，协作性高内向式经营，在既定范围内自我配套运营对象资本实物性产品运营手段加速资本流动周转，使投资增值销售商品以创造利润20四、资本运营的意义及推动力资本运营使资源配置跨进更高境界资本运营应具有财富的放大效应资本运营推动企业经营思想的创新资本运营催生国际化企业资本运营最大化的发挥人力资源的作用212、企业资本运营的主要内容22项目金融资本运营产权资本运营无形资本运营运营对象有价证券（债券、股票）及其衍生品（期货期权）产权：对企业财产的占有、使用、收益和处置权专利权、非专利技术、商标、著作权及商誉等运营方式股票交易、债券交易和期货、期权交易对产权进行转让与收购；实现产权形态的转变，使资产在实物形态与货币形态之间转换同有形资本结合，实现有形资本增值

233、企业的收购与兼并企业兼并收购的法律含义企业并购的意义企业并购的类型——横向并购——纵向并购——混合并购24企业的收购与兼并企业并购模式的设计企业并购的操作和程序企业并购必须重视的问题企业并购的回忆与趋势企业并购案例分析25企业并购必须重视的问题制定恰当的并购战略建立并购联盟控制交易本钱充分重视并购后的文化整合充分重视并购后的人事整合26企业并购的回忆与趋势我国企业并购的历史回忆我国企业并购的开展趋势及特点国际企业并购的几个开展阶段及趋势274、企业的上市与重组概述：企业上市的根本条件企业上市重组的模式设计企业上市资产重组的内容及操作要点现有企业改制的操作程序企业上市重组与企业整合借壳上市的意义、财务、模式、操作企业上市重组案例分析28发行人与主承销商双向选择组建IPO小组尽职调查上市前重组制定发行方案编制募股文件路演确定发行价格墓碑广告绿鞋期权IPO29分拆上市上市母公司子公司A子公司B上市母公司子公司A上市公司B公众股东分拆上市前分拆上市后30买壳上市其他股东股东A上市公司股东A股东B上市公司其他股东买壳上市前买壳上市后控股控股现金股份31企业的上市与重组企业上市重组的模式设计扩张性重组收缩性重组结构性重组32企业兼并收购收购方出售方反收购方并购是扩张性重组并购是收缩性重组

并购是结构性重组33扩张性重组的一般流程聘请中介机构确定并购动因和买主类型评估并购风险选择适宜的交易规模筛选候选企业首次报价与目标公司接触尽职调查谈判签署法律文书并购后的整合34借壳上市的意义、模式、操作上市公司“壳〞资源的价值上市公司“壳〞资源的利用模式企业重组与买“壳〞上市如何选择目标“壳〞公司买“壳〞上市模式的设计35房地产企业与资本运营

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房地产企业与资本运营37房地产企业与资本运营38一、房地产企业资本运营的回忆与总结39

二、房地产企业所面临的金融环境分析40

三、前一时期房地产企业资金运作模式414243六、未来房地产企业资金运作模式的展望44七、房地产企业资金供给渠道创新4546九、房地产企业与国际资本

47十、房地产企业与民间资本

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十二、房地产未来开展模式：

逐渐与国际接轨5051房地产企业资本的四个象限公开发行私募债权融资股权融资上市可换股债贷款521950—2025年美国房地产企业的演进年份宏观经济环境商业性房地产市场条件政府最关心的问题开发企业最关心的问题房地产市场的地域范围房地产开发的重点组织特点房地产资本市场情况开发资金的来源1950~1960稳定成长平衡开发前期立法哪里有资源集中在地区市场郊区、成片住宅，地区商业中心很少有服务组织，大部分以工程项目的建设为中心（住房建筑公司模式）非综合性的建筑商1961~1970快速增长平衡刺激住宅生产哪里有资源以地区市场为主旧城改造，商业街、新社区、大型商业广场发展商和经纪人的结合模式扩张投资机构1971~1975萧条供给过剩如何组织资金和资本市场如何获得资本全国市场开始形成郊区写字楼开发独立的投资工具（如不动产信托投资基金REIT）多样化合股经营者1976~1980快速增长平衡略有过剩土地使用控制如何获得用地批准多种类型市场并存新建城区主要写字楼及酒店覆盖多个市场的服务组织的扩展；多利润中心的联合创造性开发企业和银行1981-1985急剧变化略有过剩到过剩税收刺激如何避税、选择谁进行管理以全国市场为主城市公寓、写字楼、工业物业跨越多国市场的发展商和投资管理者形成的大型组织过剩专业从事避税性投资的投资人，华尔街银行人士531950—2025年美国房地产企业的演进〔续〕1986~1990经济重组同时持续增长严重过剩环境责任管理国内哪个市场有机会针对全国市场，地区特色开始形成大规模的市场中心高档物业寿险公司的加入过剩投资管理机构和银行，国外投资人1991~1995下降且不稳定严重过剩贷款控制市场风险如何国际化趋势智能化多功能物业企业重建与重组收缩银行专业人士及基金会1996~2000巩固与完善过剩住房补贴发展战略如何管理国际化趋势智能化多功能物业恢复主要财务机构2001~2010迅速发展过剩缓和到平衡新项目的财务影响哪个国家有机会国际化公共房地设施扩张主要财务机构2011~2025稳定增长平衡影响的消化那一种房地产债券国际化公共环境与私人物业关系的调整持续多样性跨国企业542006年二季度房地产开发资金各项来源增长变化资料来源：国家统计局、REICO数据库

552006年二季度房地产开发资金来源中的利用外资迅速增长资料来源：国家统计局、REICO数据库

56国内贷款快速增长资料来源：国家统计局、REICO数据库

57定金及预收款增长变化资料来源：国家统计局、REICO数据库

58国内房地产信托快速增长2005年78亿元2006年二季度67.3亿元2006年6月份23.4亿元59目前中国存在