资产评估实务一-资产评估师资产评估实务（一）高频考点2

资产评估实务一-资产评估师《资产评估实务（一）高频考点2单选题（共30题，共30分）(1.)下列有关采用基准地价系数修正法的前提条件，表述错误的是()。A.当地政府已公布（江南博哥）基准地价B.可以取得基准地价修正体系C.土地具有收益或者具有收益性D.基准地价及其修正体系是有效的正确答案：C参考解析：采用基准地价修正法的前提条件是：（1）当地政府已公布基准地价；（2）可以取得基准地价修正体系；（3）基准地价及其修正体系是有效的，基准地价的评估基准日距本次评估基准日在3年以内。(2.)下列关于森林采伐管理的说法中，不正确的是()。A.采伐许可证由县级以上人民政府林业主管部门核发B.采伐封山育林期、封山育林区内的林木，不得核发采伐许可证C.采伐林木的组织和个人应当按照有关规定完成更新造林，更新造林的面积不得少于采伐的面积D.任何人采伐林木都必须申请采伐许可证，按许可证的规定进行采伐正确答案：D参考解析：采伐林地上的林木应当申请采伐许可证，并按照采伐许可证的规定进行采伐；采伐自然保护区以外的竹林，不需要申请采伐许可证，但应当符合林木采伐技术规程。农村居民采伐自留地和房前屋后个人所有的零星林木，不需要申请采伐许可证。(3.)现金流偿债法的基本评估程序中，自由现金流量是指()。A.债务企业现金流量表当中的现金流量净额B.经营活动现金净流量C.债务企业在履行了所有财务责任并满足了企业再投资需要之后的现金流量D.债务现金流量正确答案：C参考解析：自由现金流量并不是债务企业现金流量表当中的现金流量净额，也不是经营活动现金净流量。自由现金流量（即增量现金流量或剩余现金流量）是指债务企业在履行了所有财务责任（如偿付债务本息、支付优先股股息等）并满足了企业再投资需要（包括资本支出需要和营运资本需要）之后的现金流量。因此，选项C是答案。(4.)在非上市债券价值评估中，对于距离评估基准日一年内到期的债券，可以根据（）确定评估值。A.债券面值B.本金与持有期间利息之和C.本利和折现值D.本金与持有期间利息之差正确答案：B参考解析：非上市交易债券不能直接采用市场法进行评估，应该采取适当的评估方法进行价值评估。对距评估基准日1年内到期的债券，可以根据本金加上持有期间的利息确定评估值；超过1年到期的债券，可以根据本利和的现值确定评估值。(5.)长期股权投资评估的关键因素为()。A.被投资单位的获利能力或其战略投资价值B.企业持续经营C.被投资企业权益的可分性D.被投资单位的费用发生额正确答案：A参考解析：被投资单位的获利能力或其战略投资价值是长期股权投资评估的关键因素。(6.)假设企业经营稳定，分配红利固定，并且今后也能保持固定水平，在这种假设下，普通股股票评估模型应该是()。A.固定红利型B.红利增长型C.分段型D.综合型正确答案：A参考解析：固定红利型是假设企业经营稳定，分配红利固定，并且今后也能保持固定。(7.)下列各项不属于证券投资基金的有()。A.债券基金B.混合基金C.货币市场基金D.另类投资基金正确答案：D参考解析：按照投资对象的不同，投资基金分为证券投资基金和另类投资基金，证券投资基金可分为债券基金、货币市场基金、股票基金和混合基金等。(8.)对于发生减值的长期应收款，其评估值的确定方法是()。A.长期应收款的账面余额B.长期应收款账面余额＋资产减值准备C.计提的资产减值准备D.长期应收款账面余额－资产减值准备正确答案：D参考解析：长期应收款评估值＝长期应收款账面余额－资产减值准备(9.)下列各项关于长期待摊费用的说法中正确的是()。A.属于金融资产B.属于长期资产C.摊销期限在一年以内D.可以全部计入当年损益正确答案：B参考解析：长期待摊费用属于长期资产，选项B正确，选项A不正确。长期待摊费用是企业发生的摊销期限在1年以上的各种预付费用的集合，选项C不正确。长期待摊费用在各费用项目的受益期限内分期平均摊销，选项D不正确。(10.)采用市场法评估花卉资产价值时，首先应考虑()。A.花卉的品种B.花卉的整体效果、花部状况、茎叶状况C.病虫害或破损等情况D.花苞的形状、大小正确答案：A参考解析：采用市场法评估花卉资产价值时，首先应考虑花卉的品种，因为品种不同，对花卉价值的影响极大。(11.)下列各项中，属于成本法评估生产性生物资产局限性的是()。A.没有误差B.在采用成本法评估生物资产时，可以体现自然增殖，通常会低估生物资产的价值C.有形损耗和无形损耗的估算难以计量D.成本法适用于任何时期生物资产的价值评估正确答案：C参考解析：成本途径的评估方法较之其他方法，相对误差要大，尤其是有形损耗和无形损耗的估算难以计量，因此成本法在评估生产性生物资产时，很多情况下是不适用的。(12.)成本法下，生产性生物资产的评估价值为()。A.评估价值＝基准日重置价值（相关成本）-有形损耗B.评估价值＝基准日重置价值（相关成本）-无形损耗C.评估价值＝基准日重置价值（相关成本）-有形损耗-无形损耗D.评估价值＝基准日重置价值（相关成本）正确答案：C参考解析：采用成本法估算生产性生物资产价值，是指按评估基准日的人工价格水平及生产水平，重新种植或饲养与被评估生物资产相类似的资产达到评估基准日时的状态所需的成本费用减去各种损耗后，作为被评估生物资产价值的方法。(13.)下列各项中不属于基础金融工具的是()。A.其他应付款B.应付债券C.客户存款D.期权正确答案：D参考解析：基础金融工具评估对象包括企业持有的现金、存放于金融机构的款项、普通股以及代表在未来期间收取或支付金融资产的合同权利或义务等，如其他应付款、应付债券、客户贷款、客户存款、债券投资和应付债券等。期权属于衍生工具。(14.)根据减值测试准则的规定，减值测试涉及的现金流预测一般只涵盖()。A.3年B.5年C.10年D.8年正确答案：B参考解析：根据减值测试准则的相关规定，减值测试涉及的现金流预测期一般只涵盖5年；如果超过5年，评估人员要向管理层询问，并取得管理层提供的证明更长期间合理性的证据。(15.)企业合并对价分摊评估中的评估对象不包括()。A.可辨认资产B.企业股东的部分权益价值C.负债D.或有负债正确答案：B参考解析：合并对价分摊事项涉及的评估业务所对应的评估对象应当是合并中取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债。(16.)某被估生产线由于市场的原因在未来5年内每年收益的损失额为3.7万元，假定折现率为9%，所得税税率为15%，该生产线的经济性贬值最接近于()万元。A.15.73B.12.23C.18.5D.14.39正确答案：B参考解析：该生产线的经济性贬值＝3.7×（1－15%）×（P/A，9%，5）＝3.7×（1－15%）×3.8897＝12.23（万元）。(17.)企业以部分机器设备抵押获得银行贷款，因未能履约，所抵押的设备必须以拍卖的形式出售，此时机器设备的价值类型应为()。A.续用价值B.原地复用清算价值C.有序清算价值D.快速清算价值正确答案：D参考解析：在这种情况下，设备原有的安装、可以生产的产品等因素对购买者已没有意义，甚至在购买时要考虑拆除机器所需支付的费用，釆用的是快速清算价值。(18.)2015年1月1日，甲公司接到当地政府通知，向其提供一台不需要安装的机器设备，以鼓励甲公司继续生产环境保护产品。该设备已办好相关手续，公允价值是50000元，假设该设备使用寿命为10年，企业所得税税率为25%。评估基准日为2020年1月1日，不考虑其他因素，则该递延收益评估值为()。A.25000元B.50000元C.18750元D.6250元正确答案：A参考解析：甲公司收到的不需要安装的机器设备属于与资产相关的递延收益情况，且已经完工验收，则评估值按照资产剩余寿命期所对应的价值进行确认，所以，递延收益评估值＝50000×5/10＝25000（元）。(19.)对A企业进行资产评估，经核查，该企业产成品的实有数量为5000件，根据分析，产成品合理材料工艺定额为30公斤/件，合理工时定额为30小时，评估时，产成品的材料价格下跌，由原来的50元/公斤下跌到40元/公斤，单位小时合理工时工资、费用不变，仍为20元/小时，根据资料确定的企业的产成品的评估值为()。A.5000000元B.9000000元C.6000000元D.3000000元正确答案：B参考解析：产成品的评估值＝产成品实有数量×（合理材料工艺定额×材料单位现行价格＋合理工时定额×单位小时合理工时工资、费用）＝5000×（30×40＋30×20）＝9000000（元）(20.)在对非实物类流动资产进行清查核实时，采用访谈这种方法的优点不包括（）。A.可以大幅度缩短评估工作时间，提高评估工作效率B.可以发现相关记录的问题，获取评估信息C.可以防范评估执业风险D.可以增加工作报酬正确答案：D参考解析：访谈是一种重要的评估工作方法。就评估工作需要了解的信息，与被评估企业相关资产管理人员进行集中或一对一的访问、交谈，可以极大地帮助评估人员取得系统的信息，特别是账项核算的内容。一方面，可以大幅度缩减评估工作时间，提高评估工作效率；另一方面，可以发现相关记录的问题，获取评估信息，防范评估执业风险。(21.)某房地产开发公司旗下有一个用于出租的大型超市，评估时应该选用()。A.收益法B.市场法C.假设开发法D.成本法正确答案：A参考解析：对于房地产开发企业的存货评估中，对外出租的产成品，主要包括地下车库、大型超市等，可以采用收益法评估。(22.)某企业拥有一张期限为6个月的商业汇票，本金100万元，月息为0.5%。评估基准日距到期日尚有4个月，该应收票据评估值为()。A.102万元B.103万元C.100万元D.101万元正确答案：D参考解析：应收票据评估值＝本金×（1＋利息率×时间）＝100×（1＋0.5%×2）＝101（万元）(23.)在以财务报告为目的的评估业务中，投资性房地产公允价值确定的评估对象通常是()。A.房地产开发公司开发自用的房屋B.某建筑一部分用于生产经营，另一部分用于出租，但无法合理区分用途C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.为后续进一步开发房地产而持有的土地使用权正确答案：C参考解析：根据《企业会计准则第3号》规定在以财务报告为目的的评估业务中，投资性房地产公允价值确定的评估对象通常是已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物。(24.)进口设备从属费用中，国外运输保险费的取费基数为()。A.海运费B.设备的离岸价C.设备的离岸价＋海运费D.关税完税价＋关税正确答案：C参考解析：国外运输保险费的取费基数为设备的离岸价＋海运费。(25.)某盛产期经济林林木资产每年都有一定收益，同时每年也有一定的成本支出，且具有一定的经济收益期。则估算该林木资产的评估值最适宜采用()。A.收益现值法B.周期收益资本化法C.年金资本化法D.林地期望价法正确答案：A参考解析：收益现值法应用的前提是林木资产每年都有一定收益，同时每年也有一定的成本支出，且具有一定的经济收益期，选项A是答案。年金资本化法、周期收益资本化法一般均以永续经营为前提条件，选项BC不是答案。林地期望价法属于林地资源评估方法，不是林木资源评估方法，且该方法一般以永续经营为前提条件，选项D不是答案。(26.)按照《企业会计准则第3号——投资性房地产》，投资性房地产是指()。A.企业为赚取租金或经营出租，或两者兼有而持有的房地产B.企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产C.企业为赚取租金或作为存货，或两者兼有而持有的房地产D.企业为赚取租金或自己使用，或两者兼有而持有的房地产正确答案：B参考解析：按照《企业会计准则第3号—投资性房地产》，投资性房地产是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。(27.)被评估对象为一台设备，2007年12月31日购置，账面原值为28万元，评估基准日为2017年1月1日。已知2007年末的定基物价指数为106%，2012年末的定基物价指数为118%，从2013年开始，同类物价指数每年比上一年上升7%，若不考虑其他因素，该设备的重置成本最接近于()万元。A.33.35B.37.90C.40.86D.43.72正确答案：C参考解析：28×[118%×（1+7%）^4]/106%=40.86（万元）(28.)通过预测设备的获利能力，对未来带来的净利润或净现金流量按一定的折现率折为现值，作为机器设备的评估价值的评估方法是()。A.收益法B.市场法C.成本法D.资本基础法正确答案：A参考解析：收益法评估机器设备，是通过预测设备的获利能力，对未来带来的净利润或净现金流量按一定的折现率折为现值，作为机器设备的评估价值。(29.)运用市场法评估机器设备是通过对市场参照物进行交易价格调整完成的，常用的调整方法有直接比较法、相似比较法和()。A.市场比较法B.间接比较法C.完全比较法D.比率估价法正确答案：D参考解析：运用市场法评估机器设备是通过对市场参照物进行交易价格调整完成的，常用的调整方法有直接比较法、相似比较法和比率估价法三种。(30.)建筑施工企业确定后，在建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府住房城乡建设主管部门申请领取()。A.建设用地规划许可证B.建设工程规划许可证C.施工许可证D.安全生产许可证正确答案：C参考解析：房屋建筑开工前，建设单位应当向工程所在地县级以上人民政府住房城乡建设主管部门申请领取建筑工程施工许可证。多选题（共15题，共15分）(31.)运用重置成本法评估房屋建筑物时，房屋建筑物建安综合造价包括()。A.土建工程造价B.安装工程造价C.设计图纸造价D.前期费用E.合理利润正确答案：A、B参考解析：房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价。(32.)下列各项中，属于商品房现售应当符合的条件的有()。A.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照B.现售商品房有潜在购买者C.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件D.已通过竣工验收E.物业管理方案已经落实正确答案：A、C、D、E参考解析：商品房现售应当符合以下条件：①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。②取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。③持有建设工程规划许可证和施工许可证。④已通过竣工验收。⑤拆迁安置已经落实。⑥供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。⑦物业管理方案已经落实。(33.)对债权资产进行清查核实时，与债权或其他抵押资产相关的义务主体包括()。A.债权人B.保证人C.借款人D.承租人E.抵押人正确答案：B、C、D、E参考解析：与债权或其他抵押资产相关的义务主体包括：借款人、保证人、抵押人、质押人、贷款发放银行、承租人、优先权人、债务人的股东等。选项A债权人属于权利主体，不是义务主体。(34.)下列各项中属于长期待摊费用清查核实方法的有()。A.抽查原始凭证B.抽查记账凭证C.抽查付款凭证D.抽查受益期的有关文件，了解摊销政策E.根据税法摊销政策，对摊销数据进行复核正确答案：A、D参考解析：长期待摊费用的清查核实方法：（1）抽查原始凭证；（2）抽查受益期的有关文件，了解摊销政策；（3）对该摊销数据进行复核计算，根据会计摊销政策，对摊销数据进行复核。(35.)下列各项中属于资产减值迹象的有()。A.企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期B.有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏C.资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌D.资产已经或者将被闲置、终止使用E.资产将被处置正确答案：A、B、C、D参考解析：资产减值迹象主要包括：（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；（2）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响；（3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；（4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者其实体已经损坏；（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预期金额等；（7）其他表明资产可能发生减值的迹象。(36.)下列关于金融工具的分类的说法中正确的有()。A.金融工具分为现金类、投资类和衍生类B.存款属于现金类金融工具C.证券属于衍生类金融工具D.衍生类可分为交易所交易的金融衍生品和柜台金融衍生品E.贷款属于现金类金融工具正确答案：B、D、E参考解析：金融工具分为两大类：现金类和衍生类。现金类分为证券类和其他现金类（如贷款、存款）。衍生类分为交易所交易的金融衍生品和柜台（OTC）金融衍生品。(37.)在企业合并对价分摊评估时，用增量收益法评估无形资产，无形资产所带来的增量现金流可能体现在()。A.效率的提高B.品质的提高C.价格的溢价D.市场的拓展E.成本的节省正确答案：C、E参考解析：增量现金流体现在两个方面：一是价格的溢价，即一个产品采用所评估无形资产与不采用这个无形资产之间价格的差异额；二是成本的节省，就是采用这项无形资产所能节省的成本所导致的差异额。(38.)下列各项关于机器设备本体的重置成本的计算方法，不正确的有()。A.市场途径询价法是确定设备购置成本最简单、有效并且可信的途径B.物价指数法可作为衡量复原重置成本和更新重置成本差异的手段C.用物价指数法计算进口设备的重置成本，应使用进口国的分类物价指数D.类比法适用于材料单一、制造简单、技术含量低的设备本体E.重置核算法一般用于确定非标准的、自制的设备本体重置成本正确答案：B、D参考解析：一般来说物价指数并不能反映技术先进性，因此，物价指数法不能运用于确定更新重置成本，也不能作为衡量复原重置成本和更新重置成本差异的手段，选项B不正确；重量估价法适用于材料单一、制造简单、技术含量低的设备本体重置成本，选项D不正确。(39.)下列各项中不属于设备本体的重置成本构成的有()。A.运杂费B.制造费用C.安装费D.材料费E.直接人工费正确答案：A、C参考解析：机器设备的重置成本分为直接成本、间接成本和资金成本，其中直接成本分为设备本体重置成本、设备运杂费、设备安装费、设备基础费和其他合理成本。所以设备运杂费、设备安装费是独立于本体重置成本之外的。因此选项AC是答案。(40.)在用收益法评估不动产时，求取折现率和资本化率的方法包括()。A.市场提取法B.安全利率加风险调整值法C.各种投资收益率排序插入法D.上市公司比较法E.可比交易案例法正确答案：A、B、C参考解析：在用收益法评估不动产时，折现率和资本化率的求取方法有三种：①市场提取法；②安全利率加风险调整值法；③各种投资收益率排序插入法。(41.)釆用成本法评估生产性生物资产应该具备的前提条件有()。A.被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性B.应当具备可利用的历史资料C.形成资产价值的各种耗费是必需的D.被评估资产必须是可以再生的或者说是可以复制的E.被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产完全一致正确答案：A、B、C、D参考解析：被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性即可，不必强求完全一致。(42.)在森林资源资产评估中，需要收集的资料有()。A.林权证书B.当地及周边地区的林业生产投资收益率C.森林培育的账面历史成本资料D.评估基准日木材、林副产品市场价格E.权属单位的组织形式，机构设置正确答案：A、B、C、D参考解析：森林资源资产评估收集的资料通常包括：（1）林权证书；（2）评估范围内的森林资源图面资料；（3）森林资源资产清单；（4）有特殊经济价值的林木种类、数量和质量资料；（5）营林生产技术标准及有关成本费用资料；（6）木材生产、销售等有关成本费用资料；（7）当地森林培育、森林采伐和基本建设等方面的技术经济指标；（8）森林培育的账面历史成本资料；（9）评估基准日各种规格的木材、林副产品市场价格，及其销售过程中的税、费征收标准；（10）当地及周边地区的林地使用权出让、转让和出租的价格资料；（11）当地及周边地区的林业生产投资收益率；（12）各树种的生长过程表、生长模型、收获预测等资料；（13）使用的立木材积表、原木材积表、材种出材率表、立地指数表等测树经营数表资料；（14）其他与评估有关的资料。(43.)以下区域的林地和林地上的森林，应当划定为公益林的有()。*A.饮用水水源地保护区B.沿海防护林基干林带C.内陆河湖水系周边区域D.重要湿地和重要水库周围E.城市公园区域正确答案：A、B、D参考解析：下列区域的林地和林地上的森林，应当划定为公益林：重要江河源头汇水区域；重要江河干流及支流两岸、饮用水水源地保护区；重要湿地和重要水库周围；森林和陆生野生动物类型的自然保护区；荒漠化和水土流失严重地区的防风固沙林基干林带；沿海防护林基干林带；未开发利用的原始林地区；需要划定的其他地区。(44.)截止到评估基准日，某基金持有的两种股票的数量分别为100万股和30万股，每股的收盘价分别为20元和15元，银行存款为1100万元，对托管人或管理人应付未付的报酬为1000万元，应付税费为600万元，已售出的基金份额为2000万份。则下列计算正确的有()。A.基金资产净值为1950万元B.基金份额净值1950万元C.基金资产3550万元D.基金负债1600万元E.基金份额净值0.975元正确答案：A、C、D、E参考解析：基金资产＝100×20＋30×15＋1100＝3550（万元）；基金负债＝1000＋600＝1600（万元）；基金资产净值＝3550－1600＝1950（万元）；基金份额净值＝1950/2000=0.975（元）(45.)以下关于非实物类流动资产常用的清查核实方法的说法中，正确的有()。A.盘点一般用于库存现金的清查核实B.通过访谈，可以提高效率，缩短评估时间C.程序合规，记录无误，结论明确的函证，可以认定“无回收风险”D.现金盘点时，尽量要求现金出纳在场E.会计科目或资产类型不同，凭证抽查所关注的内容不一样正确答案：A、B、E参考解析：记录无误的“函证”不能得出“无回收风险”的结论没选项C错误；现金盘点时，必须要求现金出纳人员始终在场，选项D错误。问答题（共3题，共3分）(46.)某商场的土地使用期限和建筑物使用期限，均为40年，自2013年8月起计算。该商场共有两层，每层面积均为2000m2。一层于2014年8月租出，租赁期限为5年，出租率为90%，月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置，打算进行出租，预计出租率与一层相同，均为90%。附近类似商场一、二层出租的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2。该商场年运营费用约占年租赁有效毛收入的25%。采用报酬资本化法，报酬率为10%。（假设不存在违约情况）要求：请使用收益法计算该商场2016年8月带租约出售时的正常价格。（计算结果以万元表示）正确答案：参考解析：（1）商场一层价格的测算：租赁期限内年净收益＝2000×180×12×90%×（1－25%）＝291.6（万元）租赁期限外预测年净收益＝2000×200×12×90%×（1－25%）＝324（万元）V＝291.6/10%×[1－1/（1＋10%）3]＋324/10%×[1－1/（1＋10%）34]/（1＋10%）3＝3064.1（万元）（2）商场二层价格的测算：预测年净收益＝2000×120×12×90%×（1－25%）＝194.4（万元）V＝194.4/10%×[1－1/（1＋10%）37]＝1886.8（万元）该商店的正常价格＝商店一层的价格＋商店二层的价格＝3064.1＋1886.8＝4950.9（万元）(47.)某评估项目背景如下，评估对象是一套旧住宅，该住宅位于一幢二十世纪八九十年代建造、砖混结构、无电梯、总层数为6层的住宅楼的4层。为评估该住宅的价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例。其中，甲可比实例位于一幢同类6层住宅楼的5层，成交价格为2900元/m2；乙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的4层，成交价格为3100元/m2；丙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的5层，成交价格为2700元/m2。并假设通过对估价对象所在地同类5层、6层住宅楼中的住宅成交价格进行大量调查及统计分析，得到以一层为基准的不同楼层住宅市场价格差异系数见下表，并得到6层住宅楼的一层住宅市场价格为5层住宅楼的一层住宅市场价格的98%。5层、6层普通住宅楼不同楼层的市场价格差异系数表（1）请计算三个可比实例的比准价值。正确答案：参考解析：（1）V甲＝2900×110%/100%＝3190.00（元/m2）；V乙＝3100×110%/105%×98%/100%＝3182.67（元/m2）；V丙＝2700×110%/95%×98%/100%＝3063.79（元/m2）。基本思路：比准价值＝可比实例价格×修正系数本题的基本思路就是进行楼层调整。楼层属于区位因素。根据题目条件可知，评估对象与可比案例相关情况如下：1.甲可比实例：V甲＝2900×110%/100%＝3190.00（元/m2）；计算思路：（1）待估对象位于6层中的第4层，可比实例甲，位于6层中第5层；总楼层都是6层，因此直接计算所在楼层价格差异即可。（2）评估对象位于6层楼的4楼，市场价格差异系数为110%；甲位于6层楼的5楼，市场价格差异系数为100%；因此修正系数＝待估对象区位因素指数/可比实例区位因素指数＝110%/100%。2.V乙＝3100×110%/105%×98%/100%＝3182.67（元/m2）；计算思路：（1）待估对象位于6层中的第4层，可比实例乙，位于5层中第4层，所在楼层价格差异需要修正，总楼层价格差异需要修正（2）被评估对象是在6层住宅楼的4层（110%），可比实例乙在5层住宅楼的4层（