资产评估报告-2

《资产评估》实验报告实验目的通过查阅文献及网络，收集相关房地产信息资料深入楼盘调查被评估房地产的相关信息调查相关楼盘，深入现场调查参照物信息分析资料，编写评估报告实验原理遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对评估参照物进行现场勘察的基础上，合理确定评估房的状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。实验采用市场法。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即估价人员通过市场调查，选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物，然后，经过估价人员对案例的实地勘察，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格，用算术平均法求得估价对象在评估基准日的市场价格。市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在:（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格（2）评估结果易于被各方面理解和接受。市场法的缺点表现在:（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。市场法评估的前提条件：1．需要有一个充分发育活跃的资产市场。市场经济条件下，市场交易的商品种类很多，资产作为商品，是市场发育的重要方面。资产市场上，资产交易越频繁，与被评估资产相类似资产的价格越容易获得。2．参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。运用市场法，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。但与被评估资产完全相同的资产是很难找到的，这就要求对类似资产参照物进行调整。有关调整的指标、技术参数能否获取，是决定市场法运用与否的关键。运用市场法评估资产的程序1、计算公式：估价对象比准价格＝比较案例价格×交易日期修正指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数2、比较实例选择选择比较案例时，根据评估对象情况，应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。3、估价对象房地产价格测算本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。该实验中，估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例，所以参照物的选取相对比较容易。同时，为了保证评估结果的公允合理，选取了三个参照物，对每一个参照物的交易价格进行因素修正，以修正后交易价格的算术平均作为被评估房地产的评估价格。使用仪器、材料相机、网络资源、笔、纸、计算器实验步骤1、听取二手房中介有关人员对二手房市场现状的介绍；根据评估目的和评估对象及范围，确定评估参照物，拟定评估方案。2、对评估参照物进行实地征询、鉴别，并在与评估房相关数据进行核对的基础上，收集参照物各类所需的资料。3、通过查阅网络，找到重庆市内房地产信息资料，完善评估资料；4、根据评估工作情况，两人经过商讨，确认无重评、漏评事项，得出初步结果。5、进行因素调整：将参照物与待评估房屋的资料整理对比，调整各影响参数。6、计算比准价格：根据各因素调整结果各自计算出比准价格，最后求出最终结果7、通过上网查询，分析近年重庆房地产发展趋势，进行结果分析，写出实验报告。8、总结实验中存在的问题，交流实验心得，完善实验报告。实验过程原始记录(数据、图表、计算等)1、在对要求评估房屋的相关资料进行分析和“二手房”交易市场有一定认识后，选定了评估参照物：1.跨越新天地；2.百年世家；3.学林小区2、经过讨论，并且结合评估房的相关资料，确定了实地鉴察的时间和具体内容，实地鉴察时，通过中介了解了相关信息，网络查询再加以完善，得到评估参照物的相关基本情况。评估基准日：12【图片对比】跨越新天地小区大楼小区绿化小区生活设施小区停车场百年世家楼房仰视图小区生活设施小区绿化设施学林E墅大楼整体印象E墅楼房楼房周边环境【房屋详情】内容xx栋7楼1号跨越新世纪4栋15楼10号百年世家3栋19楼8号学林4栋10楼5号交易单价（元/㎡)无717478446902面积（㎡）12192102142用途住宅住宅住宅住宅交易情况中介开价中介开价中介开价交易时间2009/11/202010/12/282010/12/282010/12/28市中心距离5~7公里7~8公里6~7公里5~7公里公共设施配套程度饭店、超市邮局等基本齐全饭店、超市邮局等基本齐全饭店、超、邮局等基本齐全饭店、超市邮局等基本齐全交通情况多条公交线路多条公交线路多条公交线路多条公交线路社区环境质量空气、噪音、周围景观较好噪音，景观较差空气较好、噪音小、周围景观好空气、噪音、周围景观较好绿化程度绿化程度高绿化较差绿化程度高，质量佳绿化程度高楼层朝向、采光12楼临街、朝向一般采光较好15楼坐北朝南，通风采光好。19楼东南朝向，采光较好1楼南北朝向，采光一般。装修情况简装简装（有家具）精装（有家具）精装（有家具）大楼设备电梯宽带齐全电梯宽带齐全电梯宽带齐全电梯宽带齐全物业管理较好较好较好较好房龄6年6年4年5年针对以上情况，我们将评估房及参照物进行了对比，并对相关因素进行了修正，计算出修正系数，详情如下：内容xx栋7楼1号跨越新世纪4栋15楼10号百年世家3栋19楼8号学林4栋10楼5号交易单价（元/M2)无717478446902修正权重30%30%40%用途住宅住宅住宅住宅面积（㎡）150.592102142修正系数9010511090交易情况中介开价中介开价中介开价修正系数100100100100交易时间2010/12/282010/12/282010/12/28修正系数100100100100市中心距离5~7公里7~8公里6~7公里5~7公里修正系数10095105100公共设施配套程度饭店、超市邮局等基本齐全饭店、超市邮局等基本齐全饭店、超市邮局等基本齐全饭店、超市邮局等基本齐全修正系数100100100100交通情况多条公交线路多条公交线路多条公交线路多条公交线路修正系数100100100100社区环境空气、噪音、周围景观较好噪音，景观较差空气较好、噪音小、周围景观好空气、噪音、周围景观较好修正系数10095105100绿化程度绿化程度高绿化较差绿化程度高，质量佳绿化程度高修正系数10090105100楼层朝向、采光12楼临街、朝向一般采光较好15楼坐北朝南，通风采光好。19楼东南朝向，采光较好10楼南北朝向，采光好。修正系数100105100105装修情况简装简装（有家具）精装（有家具）精装（有家具）修正系数100100105105大楼设备电梯宽带齐全电梯宽带齐全电梯宽带齐全电梯宽带齐全修正系数100100100100物业管理较好较好较好较好修正系数100100100100房龄6年6年4年5年修正系数100100110105【因素修正】将各参照对象进行因素修正（1）交易情况：本例中都是中介开价格，故修正系数均为100（2）交易单价：由于最后一个住房也是在学林小区，且二者面积接近，故修正修数为40%（3）交易时间：评估基准日和交易实例的交易时期间隔较短，市场无明显变化。（4）区域因素：选取的三个参照物属于劳动路路段，地理位置相近、交通便捷程度、公共配套设施等均类似，但是房屋本身和社区环境又各有特点，具有可比性。（4）年限因素：购房者一般比较重视这个因素，无论是家居还是投资，房龄越短，房屋户型也就越新，而且对房屋的质量也有一定的影响。特别是对于二手房的投资者来说尤为重要，所以再次对其进行修正。（5）个别因素修正：三个小区属于同一地段，且临近重庆7中和重庆大学，考虑到很多购房者是为了上学便利而买房，故对房屋的一些环境因素进行了修正，比如噪音，空气质量，交通，小区绿化程度等。同时也考虑了小区网络通信和物业管理等情况，由于三个楼盘相隔很近，属于同意生活区，故未对小区周围生活环境进行修正。修正后各自价格：=1\*GB3①跨越新世纪15楼10号修正后价格:P1=7174×（100÷95）×（100÷95）×（100÷105）×（100÷90）×（100÷105）=8011.12(元)=2\*GB3②百年世家19楼8号P2=7844×(100÷110)×(100÷105)×(100÷105)×(100÷105)×(100÷105)×(100÷110)=5333.28（元）=3\*GB3③学林小区10楼5号=6902×(100÷90)×(100÷105)×(100÷105)×(100÷105)=6624.67（元）6中介价格与实际价格修正：由于上表中的价格是二手房中介商挂出的房价，和真实的房价有所区别，固要对此项因素进行修正，修正系数均为95交易实例1价格修正系数=95/100交易实例2价格修正系数=95/100交易实例3价格修正系数=95/100被评估房屋最终评估单价：8011.12×0.95×0.3+5333.28×0.95×0.3+6624.67×0.95×0.4=6320.53（元）六、实验结果及分析【实验结果】被评估对象单价为6320.53元/m2，总计764784元大写：柒拾陆万肆仟柒佰捌拾肆元整【实验分析】重庆虽然地处中国西部，房地产热潮也波及到这一西部经济重镇、城乡统筹发展核心区域。重庆直辖以来，房地产市场稳步发展。1996年重庆房地产市场增加值仅占全市GDP的2.4%，2006年这一比值增加到4.5%，十年时间里长将近一倍，2002-2007年是重庆房地产市场的调整和进一步发展期。在此期间，房地产业呈现较高增长运行态势，其投资年均增长27.6%，房地产业增加值年均增长11.2%，占全市固定资产投资比重26.8%，占GDP的比重也从2002年的12.3%提高到2007年的20.6%。，进入2007年，随着重庆“城乡统筹试验区”地位的正式确立，重庆房地产市场也步入一个新的发展高潮，短短的一个月时间里，商品房价格骤升7%，成交量也急剧放大。在1997年重庆成为直辖市至2001年的五年间，重庆房地产业快速发展，房地产投资规模持续快速增长，商品房产销两旺，为重庆房地产业的进一步发展奠定了基础。2002-2007年是重庆房地产市场的调整和进一步发展期。在此期间，房地产业呈现较高增长运行态势，其投资年均增长27.6%，房地产业增加值年均增长11.2%，占全市固定资产投资比重26.8%，占GDP的比重也从2002年的12.3%提高到2007年的20.6%。与全国其他一些大城市相比，重庆房地产市场始终保持健康发展，房地产价格也保持在合理增长区间，房地产业已成为重庆经济发展的支柱产业。随着全球金融危机在2008年的进一步蔓延，重庆市房地产市场受外部环境的影响逐步显现，开发投资增速放慢。需求方观望情绪浓厚，商品房交易量下降，房地产市场进入调整期。1-10月，重庆市房地产开发完成投资723.5亿元，同比增长24.9%，此增幅和2007年比下降10.04个百分点；房地产开发投资占固定资产投资比重为25.4%，该比重较2007年度下降了1.48个百分点；房地产投资额同比增幅明显小于固定资产投资增幅，可见2008年前3季度货币紧缩政策，对房地产开发投资产生较大影响。上半年,全市商品房销售面积1174.29万平方米,同比下降了2.7%；自2000年以来，重庆市房地产开发投资增速首次下滑至20%以下，受整体经济环境影响明显。2008年全年重庆市实现商品房销售2872.19万平方米，同比下降19.2%。截至2008年末，全市商品房空置面积609.10万平方米，同比增长10.5%。【二手房市场分析】重庆房地产市场在2009年上半年显现出回暖迹象，房地产市场开始复苏。在政府年初制定的一系列优惠的政策有效刺激下，2009年以来，我市的楼市价格持续稳步上涨，市场成交量也持续增高，成交商品房用地114宗，总面积为11212.11亩，较去年增加5946.89亩，同比增幅为112.93%。重庆主城区新增供给为1837.82万平方米，成交2435.68万平方米，供需比为0.75，市场明显供不应求，导致房价上涨7.8%10月，在我市举行的秋季房交会上，二手房成交火爆，需求得到集中释放，推动了房价上涨。同时，随着旧城拆迁的进度加快，在一定程度推动了二手房房价的上涨。从不同类型房屋看，新建住宅价格同比涨了7.4%，环比增长了1.7%；“二手”住宅房价格同比涨了9.5%，环比增长了1.2%。2010年重庆房地产产品类别众多，供应量增加，有效需求缩水，刚性需求稳定，使得重庆的房地产市场竞争加剧。重庆主城区房价会从整体上平稳，维持了2009年的高位，稳中略有变相降价趋势。目前重庆主城五区房价在5000元/平方米以下的几乎绝迹，主力房价分2个层次：套内5500-6500元/平方米的普通商品房和6500元/平方米以上的中高档次的房屋。当前全球经济好转，资产、商品价格开始回升，居民收入预期较好，购买力有所增强。以此情况看来，重庆二手市场不仅现今表现活跃，并且有稳定上涨趋势。此次房屋评估采用“市场法”评估楼房的价值，主要是因为市场法更适用如今的房地产交易特性，因为资产市场上，资产交易越频繁，与被评估资产相类似资产的价格越容易获得。本次评估对象地处沙坪坝乃至重庆市教育中心，且相关设施齐全、交通亦便捷，故虽是二手房，但仍有较大需求