房地产市场报告 -上海 2024年第四季度

(2024年全年，同比变化)(2024年1-11月，同比变化)(2024年全年，同比变化)(2024年1-11月，同比变化)-办公楼：四季度上海办公楼市场共录得新入市项目2个，总计新增供应15.5万平方米。季度新租需求按行业构成来看，金融业占比首位(投资管理、保险与信托)、TMT稳居第二与消费品制造业第三。季内缩租退租明显导致净吸纳量仅录得5,172平方米。全市空置率持续上升至22.1%。-零售物业：位于核心商圈的吉宝静安中心于四季度开业，体量约4.3万平方米。受其影响，全市净吸纳量录得3.8万平方米，空置率环比持平为8.2%。餐饮品类依旧为市场需求主力，季内多个服饰品牌首店亮相，推动零售业态新租占比持续提升。-仓储物流：上海西南区域迎来三个新项目入市，共计33万平方米。需求再度转负为负吸纳1.5万平方米。上海周边市场利用更低的租金吸引新租落地，本季度青浦受此影响较大录得负吸纳；以往价格坚挺且空置率较低的核心子市场出现腾退。租金环比跌幅扩大3.5%至每月每平方米43.8元。-商务园区：集鼎天地、科学之门西塔和哈雷路899于当季交付，共计约32.8万平方米；季度净吸纳量约4.4万平方米，环比上升，但同比缩减一半。季度新租需求主要集中于TMT、消费品制造业与生物医药。同比同比+0.1%+0.1%同比商务园区同比-0.1%同比内资-20.7%-物业投资：2024年四季度，上海物业投资市场录得32笔交易共计99.4亿元。办公楼交易贡献注：写字楼租金为报价，按建筑面积计算，不含物管费含税，加权平均；零售物业租金为购物中心首层固定报价，按使用面积计算，不含物管费含税，简单平均；物流设施租金为报价，按建筑面积计算，含物管费不含税，加权平均；商务园区租金为报价，按建筑面积计算，含物管费含税，加权平均；投资额包含所有超过1000万美元的商业地产交易，且不分整售、部分所有权或散注：写字楼租金为报价，按建筑面积计算，不含物管费含税，加权平均；零售物业租金为购物中心首层固定报价，按使用面积计算，不含物管费含税，简单平均；物流设施租金为报价，按建筑面积计算，含物管费不含税，加权平均；商务园区租金为报价，按建筑面积计算，含物管费含税，加权平均；投资额包含所有超过1000万美元的商业地产交易，且不分整售、部分所有权或散售(住宅及土地未列入) 11FIGURESI上海|2024年第四季度上海办公楼市场共录得2个新项目交付，分别是新天地板块的太平洋新天地商业中心(T1)以及世纪大道板块的世纪财富广场，共计体量15.5万平方米，部分项目因市场原因延期致2025年交付。需求方面，第四季度全市去化情况较为低迷，净吸纳量仅为5,172平方米。一方面受到新增供应和退租的影响，另一方面年末许多企业的决策推迟到明年。因此，季末全市空置率进一步上升，达到了22.1%。行业需求方面，金融行业的需求继续占据领先地位，占比23%,主要由投资管理、保险、信托与银行的需求推动；TMT(14%)需求稳居第二位，主力细分需求为软件系统开发和平台互联网；专业服务业(12%)需求上升至第三位，主要来自咨询类、律所和会计审计；生物医药在本季度扩张速度加快，占比提升至11.7%。租金方面，第四季度全市租金报价环比下降1.5%至每天每平方米8.4元，有效租金环比下降1.6%,至每天每平方米6.0元。未来六个月，上海办公楼市场预计将迎来80万平方米的新增供应，租赁市场将面临激烈的竞争压力。上海政府工作会议提出的更加宽松的货币和经济政策预计将为2025年写字楼市场带来积极影响。这些政策通过降低企业成本、增强市场信心和促进经济活动，将会推动写字楼市场的需求和发展。图表2:上海写字楼市场供需指标空置率(右轴)新增供应图表3:上海写字楼市场租金指数100二0FIGURESI上海|2024年第四季度零售物业+0.0%季度环比图表4:主要品牌开业情况图表4:主要品牌开业情况-0.5%季度环比芮欧百货芮欧百货FUFUSOUL(时馥兽)正大广场陆家嘴阳坊涮肉2024年第四季度，上海零售物业市场迎来一个新项目开业，位于南京西路核心商圈的吉宝静安中心，体量约4.3万平方米。吉宝静安中心涵盖美食、运动、悦己体验、生活美学等多种业态，吸纳主流和创新品牌，打造个性化的商业氛围。8.2%。存量市场中，核心板块多个项目品牌调整进程有所放缓，次级与新兴商圈个别项目去化压力尚存，各层级商圈租金走势呈不同幅度下跌，整体来看，全市购物中心首层租金环比下行0.5%,为每天每平方米32.6元。餐饮行业是第四季度需求的主力。消费者对于价格更加敏感，餐饮行业竞争压力巨大，品牌快速更新流转，餐饮业态新增需求集中在高性价比平价中餐。图表5:上海零售物业市场租金指数各类高端设计师品牌持续入驻市区核心商圈，满足着各类高端设计师品牌持续入驻市区核心商圈，满足着人们对于服饰品质的追求。户外运动品牌延续着今年的活跃表现。此外，以美容，理疗和娱乐为主的服务类业态也是需求的主力，是人们逛商场时的重要选择。未来六个月，上海零售物业市场有望迎来约117万平方米的新增供应，既有位于淮033净吸纳量-15,414平方米平均租金-3.5%季度环比空置率净吸纳量-15,414平方米平均租金-3.5%季度环比+2.8百分点季度环比环上海区域竞争激烈，需求再度转负2024年第四季度上海西南区域迎来三个新项目入市，共计33万平方米，分别是易需求再度转负为负吸纳1.5万平方米。上海周边市场利用更低的租金吸引新租落地，本季度青浦受此影响较大录得负吸纳；以往价格坚挺且空置率较低的核心子市场如浦东空港，由于租户搬迁整合出现了超过3万平方米的腾退，同时和进出口较为密切的临港子市场本季度也录得负吸纳，海运类租户及出口导向型企业退租。相对而言松江和金山部分项目在持续降价下得到去化，且新租多元化，包括云仓、汽车供应链、食品及医药配送企业在本季度录得新租。综合来看，全市三方物流、制造业和食品企业在新租中的占比分别达到53%、30%和10%。空置率因此攀升至28.6%,相比去年14.3%上升了超过14个百分点。各子市场分化较大，其中金山和青浦因为较大的新增供应空置率接近或超过50%,其他子市场空置率均位于25%以下。持续的供应释放叠加疲弱的需求下，上海的租金环比跌幅扩大3.5%至每月每平方米43.8元，核心子市场开始出现报价松动，闵行环比租金跌幅超过5%。供需关系改善下上海仓储物流市场将走出低谷迎来复苏未来六个月，上海将迎来71万平方米的优质仓储物业的交付，接近70%的面积位于临港和松江。2025年在国家全方位扩大内需的政策刺激下，将有效推动更多的租户利用高标准的仓库管理供应链，同时较低的租金价格恰巧迎合了企业降本增效的诉求；另一方面2025年上海都市圈的供应高峰将迎来尾声，随着空置面积的不断去化，租金有望止跌企稳。随着供需关系的大幅改善我们期待上海仓储物流0数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年第四季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年第四季度4世邦魏理仕研究部◎2025CBRE,INC4FIGURESI上海|2024年第四季度净吸纳量43,935平方米平均租金-0.1%季度环比空置率净吸纳量43,935平方米平均租金-0.1%季度环比+1.6百分点季度环比退租整合影响市场去化2024年四季度，上海产业园区市场新增供应三项，分别为集鼎天地、科学之门西塔和哈雷路899,环比大幅提升。全年累计新增供应达到920,467平方米，同比增长37.6%。同时，受市场压力和建设进度影响，部分项目延期至2025年。本季度净吸纳量为43,935平方米，环比上升，但同比缩减一半。全年累计净吸纳量为209,951平方米，同比下降25.8%。季度空置率为22.3%,同比上升3.9个百分点，为过去10年最高点。从行业需求来看，本季度租赁需求主要集中在TMT、消费品制造业、生物医药和工业品制造业。其中，内资占比64%,本土企业占比12%,外资占比24%。从交易结构来看，约40%的交易为搬迁，15%为新设，退租与迁至自用楼宇的比例也有所上升，整体呈现出新租需求动力不足。从区域分布来看，张江占比41%,漕河泾占比20%,金桥占比17%。由于供求差距扩大，装修和免租期政策也继续放宽，季末全市租金报价为每天每平方米4.5元，全年跌幅扩大至2.4%。有效租金环比跌幅扩大至6.1%。未来供应压力较大，租金承压未来六个月，市场将迎来约95万平方米的新增供应，主要集中在张江、漕河泾、浦江和青浦等区域。优质供应的增加将带来更多去化挑战，但我们预期上海的产业园区未来几年将专注于高科技、绿色制造和国际化发展。通过政策支持和资源整合，上海将形成完整的产业生态链，提高研发和生产效率。同时，优化营商环境并增强对入驻企业的服务，将促进企业快速发展。这些举措为市场的稳定与健0新增供应净吸纳量数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年第四季度—租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年第四季度5世邦魏理仕研究部2024年四季度，上海物业投资市场录得32笔交易共计99.4亿元，环比下降49.9%,年末市场氛围较为冷清。全年累计交易119笔，为有史以来最高水平，但交易总额仅625.4亿元，同比下降24.2%。买家类型正在经历重构，投资型交易持续主导，但单笔交易规模缩减明显，季内十亿元以下交易占比达94%。手成熟商务区内稳定运营的优质办公楼。零售物业交引力持续释放，国资租赁住房品牌季内收购保租房项目以扩大自身运营规模。企业买家表现最为活跃，季内录得服饰与餐饮品牌企业购置自用商铺的交易，此外约46%的企业买家完成投资型交易，其多偏好写字楼、商铺及酒店等资产类型。本地民营地产公司本季度表现稍显积极，推动地产公司交易占比33%。另一方面，险资与地产基金的投资意仍较为谨慎，二者合计占比9%。在资产价格修复加剧，租赁市场表现不及预期的客观背景下，核心资产凭借相对稳定的运营表现与价格预期，成为各类投资者关注的重点。我们认为，来年适度宽松的货币政策将进一步降低融资成本，房企的持续“瘦身计划”也将为市场提供更多值得选择的投资机会，有望推动上海物业投资市场流动性稳定提升。图表10:上海商业地产大宗交易成交总额0图表11:上海商业地产资本化率甲级写字楼▲▲▲▲▲世邦魏理仕华东区研究部陆燕邹欣辰何天胡优优乔梦洋业务线陈学海执行董事战略顾问部中国区负责人7任何