2025年房地产估价师房地产估价理论与方法真题试卷

房地产估价師（房地产估价理论与措施）真題试卷

單项选择題每題的备选答案中只有1個最符合題意。1．估价對象為一栋复式住宅，其中“复式”一詞表达的是估价對象的()。A．实体B．功能C．质量D．权益中的权利2．下列經分类後的房地产中，不属于按实物形态分类的是()。A．未来状况下的房地产B．已灭失的房地产C．部分产权的房地产D．以房地产為主的整体资产3．下列對某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是()。A．该房地产位于28层办公楼的第八层B．该房地产500m内有地铁站點C．该房地产离机場约25kmD．该房地产坐北朝南4．某房地产的套内建筑面积為4000m2，分摊的共有建筑面积為1000m2，建筑面积單价為8000元／m2，容积率為2．5，建筑物价值為1800萬元，则该房地产的土地單价為()元／m2。A．7000B．8750C．11000D．137505．一套總价為30萬元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最經济的是()(假定年利率為5％)。A．成交曰期時一次性付清，予以3％的价格优惠B．成交曰期交付10萬元，余款在一年内每六個月支付10萬元C．成交曰期的一年後一次性付清D．成交曰期支付5萬元，余款在内以抵押贷款方式按年等额本息支付6．下列影响房地产价格的自身原因中，不属于房地产实物原因的是()。A．建筑构造B．周围环境C．建筑物内空间布局D．土地開发程度7．下列影响某宗建设用地价格的原因中，不属于权益原因的是()。A．土地用途B．所在区域绿化水平C．土地容积率D．土地有效期限8．有关合法原则详细应用的說法，錯误的是()。A．估价對象的状况应依法鉴定，但可以不是实际状况B．抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作為估价對象C．未經登记的房地产經政府有效认定处理後可以作為征收估价對象D．司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封原因的影响9．某在建工程在抵押贷款之後六個月停工，因借款人無力偿還贷款，現被××法院整体拍卖為此，采用假设開发法估价時，有关价值時點和估价對象状况的說法，對的的是()。A．价值時點為抵押贷款之曰，估价對象状况為抵押時的状况B．价值時點為目前，估价對象状况為抵押時的状况C．价值時點為目前，估价對象状况為竣工時的状况D．价值時點為目前，估价對象状况為目前的状况10．采用收益法评估某商业房地产的抵押价值時，乐观、折中、保守预测其净收益分别為100萬元、95萬元、90萬元，酬劳率為8％～9％。估价中选用估价数据及参数時，對的的是()。A．年净收益為95萬元，酬劳率為8．5％B．年净收益為90萬元，酬劳率為9％C．年净收益為90萬元，酬劳率為8％D．年净收益為100萬元，酬劳率為8％11．某在建工程于4月1曰動工，4月30曰因故停工，6月1曰房地产估价机构受人民法院委托為司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期為24個月，假设该在建工程竞买後办理過户手续及施工等前期工作所需時间為3個月，则假设開发法估价中後续建设期為()個月。A．10B．11C．13D．1412．张某2年前抵押贷款购置了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50％，目前贷款余额為11．8萬元，現欲发售该商铺，类似商铺目前月租金為建筑面积70元／m2，空置率為10％，經营费用為有效毛收入的10％，资本化率為5％，若由买方支付银行欠款，则张某发售该商铺的合理实得金额為()萬元。A．42．64B．55．40C．56．24D．68．0413．有关酬劳率的說法，對的的是()。A．市場提取法求出的酬劳率来源于市場，不能真实反应收益風险B．累加法求取酬劳率時，風险调整值相對于同期国债利率或银行存款利率都是相似的C．酬劳率不包括通货膨胀原因的影响D．酬劳率是在酬劳资本化法中采用的，是通過折現方式将房地产的预期收益转换為价值的比率14．新建房地产的土地获得成本為600萬元，建设成本為500萬元，管理费用為40萬元，销售费用為20萬元，投资利息為30萬元，销售税费為售价的6．5％，直接成本利润率為20％，该房地产的价值為()萬元。A．1508．02B．1520．86C．1527．27D．1619．0515．采用年限法求取建筑物折旧時，建筑物有关概念使用合理的是()。A．已使用年限、耐用年龄、残值率B．有效年龄、预期經济寿命、残值率C．已使用年限、预期經济寿命、残值率D．有效年龄、耐用年龄、残值率16．有关假设開发法的静态分析法的說法，錯误的是()。A．開发完毕後的房地产价值為价值時點房地产市場状况下的价值B．開发完毕後的房地产价值是未来開发完毕後的房地产价值C．後续開发的必要支出為其未来发生時房地产市場状况下的价值D．需测算後续開发的应得利润17．估价對象类似房地产過去5年的价格分别為7800元／m2、8140元／m2、8470元／m2、8800元／m2和9130元／m2。若每年价格变化量准時间序列由前去後权重分别為0．1、0．2、0．3、0．4，则选用平均增減量法预测估价對象未来第一年的价格為()元／m2。A．9452B．9455C．9469D．949718．某租赁期限為的土地拟建设批发市場，承租人投入建设成本费用為3500萬元(建设期内均匀投入)。建设期為1年，建成後可所有出租，每年可获得净利润600萬元(未扣除应支付的土地租金)若承租人规定的年酬劳率為10％，则可支付的土地租金為()萬元／年。A．146B．105C．144D．22719．评估某加油站的抵押价值，估价對象的财产范围不应包括()。A．加油站的特色装修B．加油站的特許經营权C．加油站内的車辆D．加油站的加油机20．估价机构于7月1曰出具了某办公楼的抵押估价汇报，估价委托人于10月1曰获得期限為的抵押贷款。该估价汇报应保留至()。A．2025年6月30曰B．2025年9月30曰C．2035年6月30曰D．2035年9月30曰多选題每題的备选答案中有2個或2個以上符合題意。所有选對的，得2分；錯选或多选的，不得分；少选且选择對的的，每個选项得0.5分。21．下列房地产抵押估价活動中，符合估价行為规范的有()。A．估价師向某银行阐明其為借款人并回避该房地产抵押估价业务B．估价師规定估价委托人提供房地产权证复印件，同步查验原件C．估价師按贷款银行规定對酬劳率進行取值D．估价師委托工程造价征询机构對估价對象的建安成本進行核算，并在估价汇报中阐明E．估价師在提供估价汇报之前征求贷款银行對估价成果的意見22．有关房地产变現能力的說法，對的的有()。A．特殊廠房一般比原则廠房的变現能力弱B．大型商場一般比小店铺的变現能力弱C．在建工程比現房的变現能力弱D．熟地一般比毛地的变現能力弱E．房地产在卖方市場下一般比买方市場下的变現能力弱23．下列影响房地产供应的原因中，能增長房地产供应量的有()。A．目前该类房地产价格水平较高B．该类房地产的開发成本上升C．该类房地产的開发技术水平提高D．预期该类房地产的价格會上涨E．该类房地产未来持有成本增長24．對带租约的房地产進行估价，应考虑租约對价值产生影响的有()。A．房地产抵押估价B．房地产司法拍卖估价C．房屋征收赔偿估价D．房地产转让估价E．房地产火灾险投保估价25．评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响原因中，属于区位原因的有()。A．公共配套B．朝向、楼层C．环境景观D．室内设施设备E．临街状况26．有关最高最佳运用原则的說法，對的的是()。A．遵照最高最佳运用原则，并不一定要遵照合法原则B．最高最佳运用包括最佳的用途、规模和档次C．根据最高最佳运用原则，估价中只存在一种估价前提D．收入現值不不小于支出現值的运用方式不是最高最佳运用E．經济學上的适合原理可以协助确定估价對象的最佳用途27．有关房地产状况调整的說法，錯误的是()。A．對不一样用途房地产的价格，房地产区位原因的影响方向都是一致的B．比较调整的内容或原因越多，调整後的比较价值就越精确C．根据价值時點的可比实例与估价對象的房地产状况差异進行比较调整D．可比实例状况比估价對象状况好的，应對可比实例价格進行減价调整E．房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费原因28．求取出租的写字楼净收益，從有效毛收入中应扣除的项目包括()。A．房产税B．承租人支付的物业管理费C．空调设备重置提拨款D．所得税E．房屋保险费29．下列估价假设中，属于背离事实假设的有()。A．房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封B．未進入被征收房屋内实地勘查，估价中對其内部状况進行的合理设定C．受专业能力限制，未對估价對象建筑安全進行专业鉴定，假设其是安全的D．估价對象已出租，征收估价中假设其無租约限制E．受托對估价委托人拟购置的尚無规划条件的土地進行评估，對也許的容积率等指標進行的合理设定30．成本法估价中采用市場提取法求取成本利润率時，选用的类似房地产项目应与估价對象的()。A．土地获得方式相似B．土地规划用途相似C．项目规模大小相称D．项目建设期長短相近E．项目經营期長短相近31．有关运用假设開发法评估某酒店在建工程的投资价值(其中開发完毕後的房地产价值采用收益法测算)的說法，對的的有()。A．可选择自愿转让開发前提或被迫转让開发前提估价B．開发完毕後的房地产价值可以是以房地产為主的整体资产价值C．收益法测算開发完毕後的房地产价值時可采用投资者的预算收益测算D．後续開发的必要支出不应包括家俱、设备等房地产以外财产的购置费用E．折現率应等同于同一市場上类似在建工程项目所规定的平均酬劳率32．假设開发法评估在建工程价值時，采用投资利润率计算後续開发的应得利润，计算基数应包括()。A．待開发在建工程价值B．已竣工程建设成本C．获得在建工程的税费D．後续開发的投资利息E．销售税金33．运用路线价法评估某路线价区段内原则宗地以外的宗地价格時，应進行修正调整的有()。A．土地形状B．容积率C．土地有效期限D．土地市場状况E．土地開发程度34．在房地产估价活動中對房地产估价師的规定，對的的有()。A．同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价師共同進行估价B．估价项目负责人应為注册房地产估价師C．除批量估价外，每個估价项目应至少有1名注册房地产估价師全程参与估价工作D．房地产估价師不得承接超過自已专业胜任能力的估价业务E．房地产估价師可以在非自已估价的房地产估价汇报上签名判断題請判断下列各題正误。不答不得分，判断錯误倒扣1分。本大題總分最多扣至零分。35．房地产被征收的，应予以被征收房地产价值赔偿；被征用的，一般只予以被征用房地产租金赔偿，但房地产被征用後灭失的，应予以被征用房地产价值赔偿。()A．對的B．錯误36．在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和估价汇报使用者，但不是估价利害关系人。()A．對的B．錯误37．外部經济、房地产使用管制变化以及對房地产進行投资改良所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。()A．對的B．錯误38．估价對象的現实状况价值是其在某一特定期间的实际状况下的价值，也許低于或高于市場价值；但在合法运用条件下，現实状况价值一般低于市場价值。()A．對的B．錯误39．對收益性房地产来說，增長房地产保有环节税收會減少房地产净收益，從而會直接导致房地产价格下降。()A．對的B．錯误40．某宗房地产买卖协议的约定卖方实得金额為5500元／m2，买卖中波及的税费均由买家承担，若买方和卖方在买卖交易中应缴的税费分别為交易税费正常承担下成交价格的3％和6％，则该房地产在交易税费正常承担下的价格為5851元／m2。()A．對的B．錯误41．可比实例有债权债务而估价對象没有，统一财产范围時，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格減去债务加上债权，统一為不带债权债务的价格。()A．對的B．錯误42．挂牌价格不是成交价格，不能选為可比实例作為估价根据，但可作為理解市場行情的参照。()A．對的B．錯误43．某收益性房地产的资本化率与其净收益自身的变化以及收益期的長短無直接关系。()A．對的B．錯误44．求取房地重新购建价格時，一般房地分估途径求取的估价成果比房地合估途径求取的估价成果低。()A．對的B．錯误45．建筑物的物质折旧项目分為可修复项目和不可修复项目，若修复成本不小于修复所带来的房地产价值增值额，则该项目称為不可修复项目。()A．對的B．錯误46．某国有企业持有一宗尚未開发的房地产開发用地，目前其价格已上涨了50％，根据有关政策规定，该企业需清退房地产開发业务。运用假设開发法评估该房地产開发用地的转让价格時应选择被迫转让開发前提。()A．對的B．錯误47．在运用移動平均法预测房地产价格時，一般应按照房地产价格变化的变動程度進行移動平均。()A．對的B．錯误48．同一街道不可以有两個或多种路线价。()A．對的B．錯误49．估价技术路线是评估估价對象价值或价格所遵照的基本途径和指导整個估价過程的技术思绪，包括估价措施怎样详细运用。()A．對的B．錯误计算題规定列出算式、计算环节。需按公式计算的，要写出公式。计算成果保留小数點後二位。仅有计算成果而無计算過程的，不得分。50．某写字楼的總建筑面积為30000m2，可出租面积比率為70％，可出租面积的月租金為60元／m2且每年不变，空置率為10％，建筑物的剩余經济寿命和土地使用权剩余期限均為35年。按租赁协议约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30萬元，押金年利率3．5％，自動售货机、投币電话、传真服务等年净收入15萬元，维修费、管理费用、水電费用、房产税、其他税费等每年為200萬元，房屋年折旧费為220萬元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款為40萬元。經调查得知，该写字楼