2025年土地登记代理人代理实务考点

土地登记代理人《代理实务》考點土地登记代理协议的特性土地登记代理协议重要有如下特性:(一)土地登记代理协议是双务协议双务协议是指一方當事人所享有的权力就是另一方當事人所承担的义务.(二)土地登记代理协议是有偿协议有偿协议是指當事人在获得权利的同步,必须支付對应的代价.一方當事人获得利益,必须向對方當事人支付對应的代价;支付代价的一方必须获得對应的利益.這种代价可以是金钱,也可以是給付实物或提供服务.但一方获得的利益与對方支付的代价,不规定在經济上、价值上完全相等,但应做到公平、合理,并应得到双方的承认.(三)土地登记代理协议一般為書面协议《中华人民共和国协议法》第拾条规定:當事人签订协议,有書面形式、口頭形式和其他形式.由于書面形式的协议具有可查证、发生纠纷時轻易举证、便于分清责任等長处,因此,為了更有效地保护双方权益,土地登记代理协议一般应采用書面形式.題目:有关土地登记代理协议,下列說法錯误的是().A.土地登记代理协议能有效保证协议當事人的合法权益B.土地登记代理协议有助于维护土地登记代理市場的秩序C.代理事项是土地登记代理协议的客体D.土地登记代理人以代理人的名义与委托人签订协议答案:(D)土地登记的主线目的之一是保护土地正常的财产归属和运用关系,明确土地的权利状态和记录土地的权利归属是土地登记的一项重要内容.由于土地权利人是土地权属的主体,土地权利人的名称是确定和辨别土地权利归属的唯一標识,因此,當土地权利人的名称实际发生变更時,土地登记簿中该土地权利人的名称也必须進行對应的变更.只有這样,才能使土地与其权利主体對应起来,從而维护原土地正常的财产归属和运用关系.此外,名称变更登记在土地管理中還具有重要的意义----一旦土地权利人的名称变更,土地登记簿中该土地权利人的名称就应進行對应的变更,從而保持了地籍资料的現势性和精确性,為土地管理奠定了良好的基础.缴纳土地使用税的范围第二条在都市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的單位和個人，為城镇土地使用税(如下简称土地使用税)的纳税人，应當根据本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称單位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业單位、社會团体、国家机关、軍队以及其他單位;所称個人，包括個体工商户以及其他個人。土地登记的作用(一)维护土地的社會主义公有制都市土地属于国家所有;农村和都市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。(二)维护土地权利人的合法权益(三)维护正常的土地市場秩序(四)有效地保护耕地(五)為土地管理和經济社會发展提供重要的基础信息土地登记的意义1、土地登记是一项法律制度，它的主线目的是對权利的公告。2、公告是指将物权变動的意思表达公開向社會公众显示。3、物权是排他性财产权，是對世权和绝對权。4、物权按其標的物的不一样可分為動产物权和不動产物权5、土地登记的意义是保障广大权利人的土地财产权利，维护土地要素市場的開展土地登记代理业务的基本规定(一)认真進行市場分析和政策分析土地登记代理是一项政策性和专业性很强的工作,土地登记代理机构和土地登记代理人除应掌握土地登记、地籍调查、权属审核的专业知识外,還应认真做好市場分析和政策分析工作.(二)公平公正看待客户無论客户大小,均要公平公正地看待.重要表目前与客户的联络、沟通及服务质量和時间规定上,不要由于客户小而減少应有的服务程序,更不能由于收费低就減少服务水平和服务质量.(三)不停提高服务水平和服务质量土地登记代理作為中介服务的一种,服务是主线.在实际工作中,土地登记代理人和土地登记代理机构应强化為客户服务的意识,努力提高服务质量.在開展土地登记代理业务過程中,应积极发挥土地登记代理机构和土地登记代理人的专业性强、业务水平高、政策性和协调能力强等优势,树立土地登记代理机构的专业晶牌形象,深入拓展市場.(四)加强沟通和交流在開展土地登记代理业务過程中,要定期、积极与客户進行交流,理解客户的真正需求,以便提供高质量的、更有针對性的服务,最大程度地满足客户的需求.(五)做好客户维护工作由于土地登记是一项長期性工作,土地登记代理业务也會長期需要,因此,在完毕土地登记代理业务後,应积极做好客户维护工作正常秩序土地登记代理协议中代理人与委托人的权利和义务(一)土地登记代理人在代理协议中的权利和义务1.土地登记代理人的权利土地登记代理人的权利是由接受委托人的委托并签订土地登记代理协议而产生的.由于土地登记代理人進行的是民事活動,因此其权利的产生必须符合法律程序并受法律保护.土地登记代理人的权利重要有如下几种方面:(1)获取劳务酬劳的权利.土地登记代理人有权利就其開展的土地登记代理活動所付出的劳動向委托人索取劳動酬劳.(2)依法開展土地登记代理业务的权利.在代理协议规定的授权范围内,根据法律规定,由土地登记代理人独立開展土地登记代理业务,即有权决定怎样進行详细的业务操作.(3)规定委托方提供有关资料的权利.在開展土地登记代理业务過程中,土地登记代理人有权规定委托人提供与土地登记代理!业务有关的已經有资料,且应保证资料的真实性.2.土地登记代理人的义务(1)按照委托人指示处理代理事务的义务.土地登记代理人应當根据委托人的授权指示处理事务,在開展土地登记代理协议中,委托人的授权指示可以体現為:1)固定不变的指示.2)可以变動的指示.3)任意性示.(2)及時告知的义务.土地登记代理人在处理委托人的事务時,应當按照委托人的规定随時汇报处理事务的進展状况.(3)维护委托人权益的义务.土地登记代理人不得与第三者串通或合作隐瞒真相,损害委托人的利益.在代理過程中,土地登记代理人有义务维护委托人的合法利益.(4)将处理事务的收益和所得交付委托人的义务.題目:有关土地登记代理人的义务下列說法錯误的是()A.代理人有按照委托人的指示处理代理事务的义务B.维护委托人权益的义务C.将处理事务的收益和所得交付委托人的义务D.土地登记代理人没有及時告知委托人的义务答案:D(二)委托人的权利和义务委托人的权利(1)规定代理权限的权利.代理人的代理行為来自于委托人的授权,因此委托人有权利规定土地登记代理人的代理事项及权限范围.(2)监督土地登记代理人代理行為的权利.2.委托人的义务(1)承担後果的义务.代理行為是指委托人授权代理人為自已处理事务,代理人根据委托人的授权指示,以委托人的名义处理委托事务的行為.(2)承担处理事务费用的义务.土地登记代理人受委托人的指示处理事务,土地登记代理人在处理事务的過程中所发生的必要费用应當由委托人承担;對于处理事务所需要的费用可以用两种方式处理:1)预付费用.委托人与土地登记代理人约定协议步,可以预先支付給土地登记代理人处理事务的费用:2)偿還费用.土地登记代理人在处理事务時发生的垫付费用,委托人应當偿還.(3)支付代理佣金的义务.委托人在接受土地登记代理人為其代理的业务成果的同步,必须按照协议规定的原则、方式和時间支付土地登记代理的劳务酬劳.(4)提供有关资料的义务.委托人必须及時向土地登记代理人提供開展代理活動所必需的有关资料.代理指界的操作程序1.搜集有关土地权属资料,深入理解土地产权状况土地登记代理人在理解状况、搜集资料的過程中要重點理解如下几种方面:(1)宗地权属的发生、演变過程,权属性质、土地用途及使用状况.(2)宗地界址与否明确,有無争议,与谁有争议.(3)假如存在争议,争议的焦點是什么.(4)有無确凿的资料或证据确认界址.(5)假如有界址争议,有什么可行的方案可以处理.對于没有争议的宗地,其宗地界址在委托人确认後由土地登记代理人参照执行.2.現場勘察根据原有土地权属等资料,土地登记代理人应与委托人就宗地界址到达共识後,還需要双方共同到現場勘察确认界址位置,并由委托方签字承认.3.現場指界权属调查人员進行实地界址认定期,土地登记代理人代表委托人到現場指界、认定.界址认定期,土地登记代理人应當出具個人身份证明、土地登记代理委托書.指界過程中,界址位置假如有争议,土地登记代理人要耐心听取调查人员現場调解,并记录调解处理状况;對于有争议的且已經由委托方确认处理方案的界址,土地登记代理人严格按照处理方案办理.4.向委托人反馈信息并及時提供提议代理指界後,土地登记代理人要把指界状况、调解处理状况及時向委托人汇报.委托人事後有异议的,应针對不一样状况,采用對应的措施予以处理.外省土地使用税使用的土地不在同一种省，怎么交土地使用税?纳税人使用的土地不属于同一省(自治区、直辖市)管辖范围的，应由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳土地使用税。在同一省(自治区、直辖市)管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，怎样确定纳税地點，由各省、自治区、直辖市税务局确定。缴纳土地使用税缴纳土地使用税的范围第二条在都市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的單位和個人，為城镇土地使用税(如下简称土地使用税)的纳税人，应當根据本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称單位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业單位、社會团体、国家机关、軍队以及其他單位;所称個人，包括個体工商户以及其他個人。減免土地使用税土地使用税可以減免吗?政府為了鼓励或者引导某一行业或者事业的发展，常常通過审批，對特定行业或者事业的发展直接或者间接提供一定的物质(包括资金)支持，例如，減免税收或者其他应征费用。一、合用范围：1、政府出让經营性房地产项目和其他具有竞投性的项目用地;2、原經同意划拨或出让，因变化土地用途、使用条件等用于經营性房地产项目的土地;3、土地使用权转让申請以拍卖方式進行的用地;4、經法院判决需拍卖用于清偿债务的土地使用权转让。二、所需资料：l、土地拍卖的申請汇报(1份);2、建设用地规划許可文献(1份);3、原土地使用证正本(1份);4、原建设用地同意文献复印件(1份);5、土地运用現实状况图(划出用地范围紅线)(1份);6、1：1萬地理位置图(1份);7、法院判决执行告知書(1份);8、地籍图(5份)。初始土地登记概述一、初始土地登记的概念按照《土地登记规则》第二条的规定，初始土地登记又称總登记，是指在一定期间内，對辖区所有土地或者特定区域的土地進行的普遍登记。需要進行初始土地登记的重要有两种状况：一是從未進行過土地登记的地区;二是原有登记需要全面更新的，如土地整顿或国家法律、政策发生重大变化等需要對原已登记過的区域進行全面的重新登记。初始土地登记是变更土地登记的基础，通過初始土地登记建立起来的辖区每宗土地的表、卡、证是後来变更土地登记的根据，没有初始土地登记，变更土地登记就無從談起。二、初始土地登记的特點阶段性。初始土地登记有期限，持续一段時间後即告結束。全域性。初始土地登记作业区是一种行政辖区，它一般是一种县或市。集中性。初始土地登记是在一定范围和時间内有计划集体统一進行的。相對于土地登记的一般程序，初始土地登记的程序有其三個特殊性：一是增長了准备工作。這是由于初始土地登记是在一定的時间内對一定区域的土地進行的集中、普遍的第一次登记，工作量大、時间集中，又是第一次登记，准备工作显得尤其重要，故在初始土地登记中，把准备工作作為一项突出的重要内容，列為初始土地登记工作程序的第一步。二是增長了通告。初始土地登记的申請事先要由市、县人民政府公布通告。三是增長了公告。权属审核的成果要進行公告。三、我国初始土地登记概况(一)城镇国有土地使用权初始登记1987年9月，為了适应土地管理体制、土地使用制度改革和開征土地使用税的需要，原国家土地管理局规定各地開展城镇国有土地使用权的申报工作，建立初步的地籍档案。1987年冬和1988年春，在上海市、山東青州市、广東省花县進行了土地登记发证试點，并获得了初步經验。根据国务院有关深入扩大土地登记发证试點的指示精神，原国家土地管理局分别于1988年5月18曰和1988年7月19曰，持续下发了《有关扩大土地登记发证试點和開展城镇国有土地使用权申报工作的告知》((88)国土[籍]字第67号)、《有关加紧城镇国有土地使用权申报工作的告知》((88)国土[籍]字第100号)，决定全面開展城镇国有土地使用权的申报。城镇国有土地使用权申报工作是依法進行国有土地登记发证的第一步，根据《城镇国有土地使用权申报工作的若干规定》，土地使用权的申报以市、县為單位组织進行，申报范围是全国都市、县城、建制镇建成区，独立工矿及企\o"事业單位"事业單位

的国有土地使用权;土地使用权申报者是申报范围内一切使用国有土地的單位和個人;详细工作由市、县土地管理部门承接。1990年11月原国家土地管理局在西安召開“全国地籍管理研讨會”，會议在總結试點經验的基础上，提出了地籍管理的发展战略，明确了地籍管理的目的和技术路线。會後，中国的地籍管理工作進入全面開展時期，全国初始土地登记工作全面铺開。1993年至1994年，土地登记在地籍调查的基础上明显加紧，“国有土地使用证”发证率到达55%。同期，制定了《土地变更登记若干规定》和《土地登记规范化意見》，并在5個都市開展了城镇平常地籍试點，土地登记在规范土地市場中的作用得到初步发挥。(二)农村集体土地所有权初始登记11月9曰，国土资源部发出了《有关依法加紧集体土地所有权登记发证工作的告知》(国土资发[]359号)，决定在已經有基础上，深入加大力度，全面布署開展全国集体土地所有权初始登记工作。并强调要严格按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，确定集体土地所有权主体。详细确权规定如下：1.但凡土地家庭联产承包中未打破村民小组(原生产队)界线，不管是以村的名义還是以组的名义与农户签订承包协议，土地应确认給村民小组农民集体所有。考虑到各地的差异和村民小组组织机构不健全的实际，在详细登记发证時，可采用两种方式進行：一是有条件的地区，可将《集体土地所有权证》直接发放到村民小组农民集体;二是采用“组有村管”的方式，将《集体土地所有权证》发放到村，由村委會代管。為体現村民小组农民集体的所有权主体地位，土地证書所有者一栏仍填写村内各村民小组农民集体的名称，并注明土地所有权分别由村内各村民小组农民集体所有。待条件成熟時，可将《集体土地所有权证》换发到组。對于已經打破了村民小组农民集体土地界线的地区，应本著尊重历史，承认現实的原则，對這部分土地承认現实状况，明确由村农民集体所有。2.可以证明土地已經属于乡(镇)农民集体所有的，土地所有权应依法确认給乡(镇)农民集体。没有乡(镇)农民集体經济组织的，乡(镇)集体土地所有权由乡(镇)政府代管。3.不能证明属于乡(镇)农民集体所有或村民小组农民集体所有的集体土地，应依法确认給村农民集体所有。土地登记申請一、土地登记申請土地登记申請是土地权利人或土地权利变動當事人按照规定向土地登记机关申請其土地权利状况或权利变動事项，祈求在土地登记簿上予以注册登记的過程和行為。土地登记申請是土地登记程序的第一步。除了個别类型的土地登记如因街道名称、门牌号变化而進行的变更登记等不需要土地权利人申請，由土地登记机关直接在土地登记簿上進行变更登记外，一般的土地登记类型均需要土地权利人或权利变動當事人向土地登记机关提出申請，即向土地登记机关发出规定登记其土地权利状况或权利变動事项的意思表达。二、土地登记申請人及申請方式土地登记申請人為是土地权利人或者土地权利变動的當事人，包括自然人、法人和其他组织三种类型。其中法人和其他组织均可直接申請，而自然人中，只有完全民事行為能力人才可以直接申請土地登记，限制民事行為能力人和無行為能力人均不能直接申請，而必须由其法定代理人代理申請。因土地价值重大，土地登记是国家對土地权利状况或土地权利变動状况在法律上确实认，登记對的与否事关土地权利关系人乃至整個社會利益，限制民事行為能力人和無民事行為能力人由于年龄、智力和精神健康状况的缘故，不能很好地理解自已的行為，理智地处理自已的事务和维护自已的权益，或他人其土地登记申請行為有也許會給自身导致重大损失。為弥补限制民事行為能力人和無民事行為能力人在民事行為能力上的缺陷，土地登记對其施予救济，规定只有完全民事行為能力人才可以直接申請土地登记，限制民事行為能力人和無民事行為能力人不可以直接申請土地登记，而必须由其法定代理人代理申請土地登记。限制民事行為能力人和無民事行為能力的法定代理人由其监护人担任。土地登记申請人不管是自然人、法人還是其他组织，也可以委托代理人代理申請。委托代理是基于被代理人的授权而发生的代理，委托代理土地登记申請，代理人和被代理人必须签定《土地登记委托書》(参照样例見表2-1)，如委托专业土地代理人或代理机构代理，则应签订《土地登记委托代理协议》。《土地登记委托書》和《土地登记委托代理协议》是委托代理法律关系成立的要件，委托書中应明确载明代理的范围和权限，代理人应當按照授权書上约定的内容，办理代理事项。但凡代理人在代理授权范围内進行的行為，均直接對被代理人产生效力。土地登记申請的代理除了法定代理、委托代理外，尚有一种特殊的状况——指定代理。這是根据人民法院或者有关机关的指定而发生的代理。指定代理中，代理人的代理权限要根据法律规定和指定机关的指定来确定。土地登记公開查询的程序土地登记公開查询的程序分為如下四個环节：查询土地登记的申請、對土地登记查询申請的审查、查询和鉴证、查询收费。一、查询土地登记的申請查询人查询土地登记资料，应當向查询机关提供本人的身份证明，并填写查询申請表。申請表中要载明所查询宗地的详细位置、土地权利人的姓名，或其他已知条件、信息，便于土地登记机关按条件查询。查询人為法人或者其他组织的，還应當提交單位的证明文献。查询原始登记资料的，除提交上面规定的材料外，還应當按照下列规定提交有关证明文献：(1)土地权利人应當提交其权利凭证。(2)获得土地权利人同意的單位和個人应當提交土地权利人同意查询的证明文献、土地权利人的权利凭证和土地权利人的身份证明。(3)国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门应當提交本單位出具的查询证明以及执行查询任务的工作人员的工作证件。單位和個人(如下简称查询人)查询土地登记资料，可以自已查询，也可以委托代理人或者土地登记代理机构查询。委托他人查询的，应當出具授权委托書。二、對土地登记查询申請的审查查询机关接到土地登记查询人的查询申請後，应认真地對申請人提交的書面申請和有关证明文献進行审查。重點审查如下内容：1.申請查询的土地在不在本登记区内土地登记一般為属地管辖，土地登记资料按照规定都保留在所在地的土地登记机关，假如申請查询的土地不在本登记区，承接查询的土地登记机关2.查询申請人提交的证明文献与否齐全并合法有效前面已简介了查询原始凭证的土地登记查询人应當提交的证明文献，土地登记机关要按照规定审查土地登记查询人提交的证明文献与否齐全，并對证明文献的合法性和有效性進行审查。3.申請查询内容与否超過了规定查询的范围4.审查查询内容与否违反我国有关法律法规的规定對于不予受理的土地登记查询申請以及受理後发現所查询内容属于不予受理查询范围的，土地登记机关应當在3個工作曰内，将不予受理的成果告知查询申請人，并阐明原因。對于符合规定规定的土地登记查询申請，土地登记机关应當准予查询和鉴证。因状况特殊，不能當場提供查询的，应當在5曰内提供查询土地登记代理协议的内容土地登记代理协议的内容重要由當事人约定,详细的内容根据當事人不一样需要會有所变化,但协议的重要内容是具有共性的.一般状况下,土地登记代理的协议应當包括如下重要内容:(一)當事人的名称或者姓名和住所當事人是协议的主体,没有主体,协议就不成立.主体不明确,其权利义务关系就無法明确.土地登记代理协议的主体包括土地登记代理机构和委托人,土地登记代理人必须以土地登记代理机构的名义与委托人签订协议,不能以土地登记代理人個人的名义与委托人签订协议.通過明确主体关系,使土地登记代理协议具有法律效力.(二)代理事项代理事项是土地登记代理协议的客体.客体是指协议主体在履行权利与义务時的共同指向.没有客体,协议的权利义务就失去目的.(三)代理成果与质量规定土地登记代理成果一般以文献资料、書面汇报等形式体現.满足委托人的规定,保障协议的履行,對代理成果的形式和质量的规定需要在协议条款中予以明确.(四)代理权限范围代理权限范围即土地登记代理协议中规定的授权范围,是對土地登记代理人行為的约束.(五)代理费用的支付原则、支付方式和時间规定代理费用是指委托人在接受土地登记代理人的代理成果的同步付給代理人的劳务酬劳.(六)协议的履行期限和方式履行期限直接关系到协议中权利与义务完毕的時间,也是土地登记代理协议依法存在的效力期限,同步也是确定违约与否的原因之一.(七)违约责任违约责任是當事人违反协议约定应承担的法律责任.违约责任条款有助于督促當事人履行协议义务,保护守约方的利益.违约责任条款应列明當事人双方违反协议规定期所应承担的违约责任.(八)纠纷处理方式纠纷处理方式是當事人处理协议纠纷的手段和途径.當事人发生纠纷時使用的处理方式一般有协商、调解、仲裁和申诉四种方式.土地登记代理成果的审核為维护委托方的合法权益,土地登记代理机构和土地登记代理人在提交土地登记代理成果時,应進行认真的审核、把关,保证土地登记代理成果的公正、合理.(一)审核程序對于土地登记代理成果進行审核時,至少应通過如下程序:(1)初审.即由土地登记代理人對土地登记代理的成果内容進行初审,并對发現的問題及時進行修改.(2)复审.由土地登记代理机构安排机构内部专门人员對提交的成果進行复审,并提出复审意見.(3)代理机构负责人审核.在出具正式代理成果時,应将成果连同初审意見、复审意見一并送代理机构负责人审核,审核通過後,形成并出具最终成果,提交給委托方.(二)审核内容在對土地登记代理成果進行审核時,应重點审核如下内容:(1)成果内容及形式与否符合委托方的规定.(2)成果内容与否规范合法.(3)委托代理内容与规定与否合法.(4)代理环节及過程与否符合规定规定.(三)需要注意的問題由于土地登记的专业性和政策性比较强,因此在對土地登记成果進行审核時,应注意土地登记代理過程及成果应符合土地登记的有关技术规定.同步,也应符合有关土地登记、地籍管理的政策规定.(2)考虑到土地确权、代理处理土地纠纷的复杂性,土地登记代理人应认真搜集有关资料,并应实地查勘現場,以理解宗地的实际产权状况和运用状况.(3)對于提交書面汇报的,应在汇报中對土地登记代理成果的有关前提条件、假设条件以及代理成果的使用限制等予以阐明,以最大程度地減少代理風险.查询收费查询申請人的查询申請通過审查同意後，应當向土地登记查询承接机关交纳查询费。根据国家发展和改革委员會办公厅文献，发改办价格[]1107号“国家发展改革委办公厅有关地籍档案资料信息征询服务收费性责問題的复函”中對地籍档案资料管理和服务工作的事业單位，提供信息征询服务，其收费根据财政部、原国家计委《有关事业單位和社會团体有关收费問題的告知》(财规[]47号)的规定，应作為經营服务性收费由政府价格主管部门進行管理題目：在土地登记公開查询中，如下()不是土地原始登记资料。A.土地权属来源文献B.土地登记申請書C.地籍调查表D.宗地图答案：(D)土地登记的历史沿革与登记制度一、土地登记的历史沿革(一)国外土地登记历史沿革(一)国外土地登记历史沿革历史上許多国家對土地登记都很重视。古希腊、古罗馬、古埃及等很早就有地籍管理和土地登记方面的记载。古希腊著名思想家柏拉图，在他著名經济著作《法律篇》第八卷规定：不管是邻近边界的本国公民還是外国人(即他拥有毗邻边界的土地)，任何人不得移動土地的边界標志。公元前450年，反应初期罗馬共和国社會經济关系的罗馬最古老的成文法——拾二铜表法编定，全文現存104条，其中第七表為土地权利法，明确规定在地界诉讼中，必须遵照拾二铜表法的规定。(二)我国土地登记历史沿革我国的土地登记有著悠久的历史，它是历代土地管理的基础和封建政府的立国之本。据史料记载，早在公元前40～公元前20的黄帝、大禹時即有平水土，划九州，辨土质，定田等，開创清理地籍订定赋则之先河。并设置了名曰“太常”的官员负责绘制人文地理图、丈量划分田地。秦始皇曾大规模清查地籍，“令黔首自实田”。黔首自实田，是秦代清查土地数量、扩大赋税来源的措施。查询和鉴证土地登记机关按照查询申請書上的申請条件检索查找土地登记成果或原始凭证，把查询成果提供应查询申請人。這裏的查询成果可以是土地登记卡、宗地图，也可以是原始凭证如土地使用权转让协议等土地权属来源材料，运用计算机查询的還可以是计算机按查询条件打印出来的信息。查询申請人可以自行阅讀或抄录土地登记查询成果，应查询人规定，查询机关可以摘录或者复制有关的土地登记资料。在這种状况下，查询的目的仅仅在于理解有关土地登记信息或土地权属变化状况，即只是“自用”，這种查询是一般意义上的查询，也叫查况。當查询申請人查询到有关的土地登记信息後，假如但愿将此作為证明某一事实的证据以向有关方面提供，则此時往往會规定土地登记机关在查询成果上盖印鉴章，以阐明查询成果的来源。四、查询收费查询申請人的查询申請通過审查同意後，应當向土地登记查询承接机关交纳查询费。根据国家发展和改革委员會办公厅文献，发改办价格[]1107号“国家发展改革委办公厅有关地籍档案资料信息征询服务收费性责問題的复函”中對地籍档案资料管理和服务工作的事业單位，提供信息征询服务，其收费根据财政部、原国家计委《有关事业單位和社會团体有关收费問題的告知》(财规[]47号)的规定，应作為經营服务性收费由政府价格主管部门進行管理題目：在土地登记公開查询中，如下()不是土地原始登记资料。A.土地权属来源文献B.土地登记申請書C.地籍调查表D.宗地图答案：(D)土地登记代理人管理(一)土地登记代理人资格管理根据人事部、国土资源部《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》,国家對從事土地登记代理业务的专业技术人员实行职业资格制度.土地登记代理人职业资格考试合格後,由各省、自治区、直辖市人事部门颁发《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证書》.土地登记代理人实行定期登记制度,對获得《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证書》申請登记的人员,核发《中华人民共和国土地登记代理人登记证書》,經登记後方可以土地登记代理人名义,按规定從事土地登记代理业务.(二)土地登记代理人执业管理土地登记代理人從事土地登记代理业务,必须受聘于一种土地登记代理机构,個人不能独立從事土地登记代理活動.土地登记代理人员承接业务,由其所在的土地登记代理机构统一受理,并与委托人签订書面代理服务协议.土地登记代理人员要妥善保管资格证書,若证書遗失,应及時到原发证机关申請补发,严禁伪造、涂改、转让资格证書.土地登记代理机构的從业人员发生变動,应及時向主管部门办理变更手续.土地登记公開查询土地登记公開查询，是指為以便單位和個人查询土地权利状况，保障土地权利人的合法权益实行的土地登记资料可以公開查询的措施。這裏的土地登记资料是指土地登记机关在土地登记過程中形成和搜集的一系列文字和图件资料，包括土地权属来源文献、土地登记申請書、地籍调查表和地籍图(如下简称原始登记资料)以及土地登记机关形成的土地登记成果，如土地登记卡和宗地图等(如下简称土地登记成果)。代理成果归档(一)归档的必要性(1)由于土地登记资料及土地登记代理成果波及委托方的权益,為保护土地权利人的利益,對土地登记的有关资料及土地登记代理成果進行归档,可便于委托方及有关當事人的查询和對证,保证土地登记代理成果的公正合理.(2)土地登记代理成果是土地登记代理机构開展土地登记代理业务的重要业绩,及時對土地登记代理的有关资料進行归档管理,也便于土地登记机关對土地登记代理机构及土地登记代理人的监督、检查和管理.(3)及時對土地登记代理资料進行归档管理,便于土地登记代理人和土地登记代理机构掌握和搜集更多的资料,為開展其他土地登记代理业务服务.如各地在土地登记中的有关法规文献等,對開展该地区其他土地登记代理业务具有重要的参照价值.(二)归档的内容在完毕土地登记代理业务後,土地登记代理机构和土地登记代理人根据需要可以将開展土地登记代理過程中的土地登记代理委托書、土地登记代理协议、現場记录、有关法规与政策资料.物权法的基本原则物权法的基本原则重要包括物权法定原则、一物一权原则和物权公告原则。一、物权法定原则物权法定原则，是指物权的种类、内容、效力、获得、丧失、变更及其保护的措施均源自法律的直接规定，當事人不得自由地创设。《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”這是物权法有关物权法定基本原则的法律规定。物权法定原则的详细内容包括：(一)物权种类法定化非經法律准許，當事人不得创设新类型的物权。意即當事人在其协议中不得明确规定其通過协议设定的权利為物权，也不得设定与法定的物权不相符合的物权。(二)物权内容法定化物权制度的所有内容均是由法律直接加以规定的。例如，国有土地使用权即是我国法律规定的一种用益物权，其详细的内容直接由国家的法律加以规定，而不能由當事人双方通過协商随意变化法律规定的内容。公路线路用地的土地登记我国開展土地登记初期明确规定公路只登记造册而不予发证。重要考虑了三方面的原因：1)公路的使用者并不固定，权利人不明确，权利主体难以确定;2)公路大部分是由国家作為公益事业進行的投资和维护，公路自身没有获利，不會与其他使用者产生經济方面的纠纷;3)我国法律使用了土地使用权的概念，不過，使用权的权益并没有界定，假如发证後持证人按照一般使用者权益限制使用者使用，法律上没有明确制止的规定。因此，采用了只登记造册不发证的做法。不過市場經济的建立，修筑公路投资主体多样，有些路段的使用限定了范围，并产生了經济效益，如有限股份企业投资修建的收费高速公路。公路线路登记所需要的地籍调查资料，应充足运用土地运用現实状况调查资料和建设用地勘测定界成果，假如资料不全或者不能满足登记需要的，可以請申請登记发证的單位提供符合地籍调查原则的图件资料或组织专业队伍重新進行地籍调查。建设用地使用税建设用地的土地使用税是多少?什么状况下可以缓缴土地使用税?土地使用税可以減免吗?曰前,财政部与国家税务總局联合发出告知,规定煤炭企业已获得土地使用权、但未运用的塌陷地,自9月1曰起恢复征收城镇土地使用税.此前,国家规定煤炭企业的矸石廠、排土場用地、矿区办公、生活区以外的公路、铁路专用线等用地暂免征收土地使用税,塌陷地、荒山,在未运用之前,可暂缓征收土地使用税.中国人民大學财政金融學院岳树民专家向《第一财經曰报》表达,由于不征收這個税种,煤矿附近的塌陷地就彻底地成了一块荒地,没人管,没人過問.這种状况在中国众多行业中都存在,但由于煤矿数量多,土地挥霍状况是最為严重的.為此,财政部和税务總局開始调整局部政策,告知也表达,此举是為了"增進合理运用土地资源,提高土地使用效益".按规定,税务机关每年按照纳税人实际占用的土地面积来征收土地使用税,税额分為几种等级:大都市是每平方米征收0.5~10元,中等都市為0.4~8元,小都市為0.3~6元,县城、建制镇和工矿区的税额则為0.2~4元,各省對于省内的不一样都市和地区又有详细的划分和执行原则.岳树民认為,這個政策调整将增長煤炭企业的运行成本,促使企业合理有效地运用已获得土地使用权的土地."应當從煤炭行业開始,逐渐理顺其他行业中的免征部分."中国煤炭运销协會武承厚副理事長曾做過一种估计,伴随资源、环境、安全等成本的纳入,吨煤成本因此也許增長50至70元.曰前,有消息称,几大部委正在积极制定更為有力的土地调控政策,其中就包括對建设用地获得和保有环节的税收政策的调整力度."城镇土地使用税以及耕地占用税等征收原则都应當提高."岳树民表达,這也是對土地使用曰渐紧缩的调控政策在税政角度的体現.土地免缴土地使用税的状况(一)国家机关、人民团体、軍队自用的土地;(二)由国家财政部门拨付事业經费的單位自用的土地;(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;(四)市政街道、广場、绿化地带等公共用地;(五)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;(六)經同意開山填海整改的土地和改造的废弃土地,從使用的月份起免缴土地使用税5年至;(七)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地.土地登记代理纠纷的规避措施土地登记代理活動作為經纪活動的一种,在详细操作過程中,會由于责任、义务不清,加之土地登记具有专业性、政策性比较强等特點,轻易产生不必要的纠纷.為防止土地登记代理活動中产生纠纷,減少土地登记代理風险,应當注意慨好如下几方面工作:(一)签订规范的代理协议在土地登记代理活動中出現的纠纷,首先是由于代理人和委托人缺乏必要的法律、法规意识;另一方面,某些代理人和委托人未能掌握签订和履行协议的规则也是一种重要的影响原因.為了维护协议當事人的合法权利,減少协议纠纷,土地登记代理人应和委托人签定规范的土地登记代理协议,以保障双方的权益.政府或者土地登记代理的行业协會也可以制定符合协议规定.(二)制定服务原则,明确服务内容和规定土地登记代理行业的服务原则是土地登记代理人為委托人提供服务的行為准则根据.同步,又是土地登记代理人应當履行的协议义务.制定符合市場条件、行為准则、代理人和委托人利益的服务原则,是维护代理人与委托人的权益、维护市場交易规范的必要手段,有助于提高土地登记代理行业的执业水平,树立良的企业与行业形象.(三)告知必要的代理活動事项,利于委托人监督委托人应當對土地登记代理人的资格条件、信用能力、服务准责、协议的内容、签约条件、履行方式等内容具有知情权.(四)對已經出現的纠纷,应及時协商或通過法律途径处理.土地登记代理人一旦发現代理活動中的纠纷,要积极努力地去处理.假如属于自已工作中的過錯,应及早地采用弥补措施,虽然是委托人的過錯,也应尽量友好地协商处理.當然,并不是一切纠纷都能自行协商处理,對于無法通過协商到达一致的,可以通過仲裁或申诉等法律途径来处理.事业單位自用地事业單位自用地可以免征土地使用税吗?国家机关、人民团体、軍队自用的土地，是指這些單位自身的办公用地和公务用地。事业單位自用的土地，是指這些單位自身的业务用地。宗教寺庙自用的土地，是指举行宗教典礼等的用地和寺庙内的宗教人员生活用地。公园、名胜古迹自用的土地，是指供公共参观游览的用地及其管理單位的办公用地。以上單位的生产、营业用地和其他用地，不属于免税范围，应按规定缴纳土地使用税。物权登记的效力1.物权登记具有公告力.所谓公告,是指物权在变動時,必须将物权变動的事实通過一定措施向社會公開,從而使第三人懂得物权变動的状况,以防止第三人遭受损害并保护交易安全.如動产抵押权虽办理了登记,但仍不能對抗抵押物的善意受让人,其原因是尊重動产交易习惯及保护善意第三人利益.2.物权登记具有公信力.登记的公信力是指登记记载的权利人在法律上推定其為真正的权利人,假如後来事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵,對于信赖该物权的存在并已從事了物权交易的人,法律仍然承认其具有与真实的物权相似的法律效果.也就是說,登记簿所记载的权利推定為真正的权利,并赋予其公信力,基于登记的公信力,虽然登记錯误或遗漏,因相信登记對的而与登记名义人進行交易的善意第三人,其所得利益仍将受到法律的保护.這重要是為保护信赖登记而做出交易的第三人.登记要具有公信力,必须符合特定的条件,要统一登记机关,实行登记实质审查,并需要建立针對真正权利人的錯误登记赔偿制度.在我国物权登记現实状况下還不具有赋予登记公信力的条件,应當采用其他制度来保护第三人的合法利益.但當登记的物权状态与物权的真实状态不一致時,錯误的登记能否发生相称于真实物权存在的效果则是登记与否具有公信力的問題.土地登记代理人的权利和义务(1)土地登记代理人的权利1)获取劳务酬劳的权利;2)依法開展详细土地登记代理业务的权利;3)规定委托方提供有关资料的权利。(2)土地登记代理人的义务1)按照委托人指示处理代理事务的义务;2)及時告知处理事务進展与成果的义务;3)维护委托人权益的义务;4)将处理事务的收益和所得交付委托人的义务。土地登记代理协议1、土地登记代理协议(如下简称代理协议)的涵义土地登记代理协议是协议的一种，是土地登记代理人与委托人明确双方所享有的权利和承担义务的协议。它可以有效保障协议當事人的合法权益、维护土地登记代理市場的秩序。土地登记代理人根据土地登记代理协议從事委托人规定的土地登记代理服务内容，并据此收取土地登记代理服务费用。2、代理协议的特性1)双方协议：委托人和代理机构2)有偿协议3)土地登记代理协议一般為書面协议3、代理协议的内容1)當事人的名称或者姓名和住所;2)代理事项：指土地登记代理的详细内容。3)代理成果与质量规定：指代理成果的形式和质量的规定需要在协议条款中予以明确。4)代理权限范围：即土地登记代理协议中规定的授权范围，是對土地登记代理人行為的约束。5)代理费用的支付原则、支付方式和時间规定6)协议的履行期限和方式7)违约责任：含双方的法律责任与义务。8)纠纷处理方式9)其他附加内容3.代理土地登记申請、指界、地籍调查、领取土地证書的操作程序与规定委托人會将土地登记的有关事宜委托給土地登记代理人，包括土地登记申請、指界、地籍调查、邻取土地证書等内容。土地登记代理的基本程序不一样的土地登记代理业务在详细操作中會由于内容的不一样而在程序上存在一定差异，但基本程序差异不大。土地登记代理的基本程序包括如下几种环节：1)接受委托;2)签订土地登记代理委托書、代理协议;3)惧查询土地登记有关信息与资料;4)開展详细业务;5)提交成果。土地登记代理业务范围包括：1)输土地登记申請、指界、地籍调查、领取土地征書等事宜;2)搜集、整顿土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料;3)协助土地权利人办理处理土地权属纠纷的有关手续;4)查询土地登记资料;5)查证土地产权;6)提供土地登记及地籍管理有关法律征询;7)与土地登记业务有关的其他事项。不一样的土地登记代理业务在详细操作中會由于内容的不一样而在程序上存在一定差异，但基本程序差异不大。土地登记代理活動1、土地登记代理活動中的争议与处理(1)當事人双方本著平等自愿的原则协商处理;(2)如双方协商不成，可以报請有关政府管理部门投诉，由其從中進行调解(投诉不是必經程序);(3)双方可以按照协议中的有效仲裁条款進行处理，协议中没有仲裁条款的可以另行到达仲裁协议，根据仲裁协议向所选择的仲裁委员會申請仲裁，仲裁裁决為终止裁决;(4)协议中無仲裁条款，事後又無法到达仲裁协议的，可以向人民法院提起诉讼。2、土地登记代理人和代理机构在代理中的严禁行為(1)弄虚作假，提供不实的信息，或签订虚假协议;(2)损害国家、社會公共利益和他人合法权益;(3)隐瞒非商业秘密的有关代理活動的重要事项;