《方案设计管理指引》培训(罗锐)

华润置地有限公司二零一六年九月《方案设计管理指引》培训目录|CONTENT一、指引位置及适用范围二、指引输入、输出关键点三、指引流程关键点四、指引时间关键点五、指引其他注意点

指引位置及适用范围CHAPTER

I华润置地销售类住宅项目设计管理之建筑设计专业管理指引分册本指引适应范围：本指引适用于华润置地各大区销售类物业住宅类项目。本指引主要内容：规定并说明了销售类物业住宅类项目方案设计各阶段的时间要求，成果要求等设计管控要点。指引位置及适用范围：指引输入&输出关键点CHAPTERⅡ方案设计阶段划分关键输入项&关键决策项：阶段划分关键决策项方案准备阶段深化单体方案阶段内部方案评审阶段总部沟通阶段规划意见征询阶段完善修改阶段100%方案阶段•对概念规划的征询意见做出修改判断•产规中批复意见进行收纳整理•配合营销部门确认上述事项，复核概念规划产规批复意见及产品标准的落实•项目绿建等配合的进度安排及前置条件•各部门沟通确认前置条件配合及方案修改完善•对于总部沟通及规划征询的方案修改调整及深化•配合产规意见，优化各相关专业户型平面意见和预留条件关键输入项•概念规划的征询意见反馈•产规对概念规划及初步产品标准的批复意见•与营销部门沟通总平、业态分布、户型平面、建筑外立面风格及产品标准等•项目前置条件：绿建、工业化等配合

•物业前置条件配合、工程做法优化建议等其他部门确认条件•与总部前期沟通决议•产规意见执行情况复核•征询规划对50%方案合规性•室内专业\景观专业对户型平面优化意见,及对建筑专业预留条件方案准备阶段关键输入项&关键决策项解读：1：开发计划中解读关键节点计划排期，并据此做分解计划，按照50%方案设计阶段和100%设计阶段的各工作步骤合理分配分解计划时间是项目关键节点最终落实的基础；2：配合开发部/配套部了解对概念规划的征询政策意见，同时结合反馈意见可做多方案备选预案，进行多次沟通已达到公司决策最优的目的；3：取得总部产品管理部的产规及规划设计部分的批复意见，据此及上述两项展开50%方案设计阶段的设计准备工作。阶段序号提供者（主责部门）输入（主要工作）输出（工作成果）方案准备阶段1投资运营部项目开发计划中对方案的计划要求项目开发关键节点计划2城市公司开发部/配套部对概念规划的征询政策意见反馈征询规划对50%方案合规性3大区设计管理部/城市公司设计管理部概念方案设计成果方案：总体规划（总平及分析）住宅（首层平面、标准层平面、层高）商业（各层平面）地下室（各层平面、层高）公共配套（位置、面积）精装修设计范围4总部产品管理部产规中对概念规划设计部分的批复意见产规意见执行情况阶段序号提供者（主责部门）输入（主要工作）输出（工作成果）深化单体方案阶段-内部评审阶段1总部产品管理部产规中对初步产品标准的批复意见经济技术指标表(50%方案指标与产规指标对比）2大区营销管理部参与过程沟通，讨论总平布局，单体平面，业态分布确定项目总平布局，单体平面，业态分布等关键事项3大区设计管理部/城市公司设计管理部方案：总体规划住宅商业（各层平面）立面地下室公共配套与物业沟通前置条件配合，如公共配套位置面积，小区主要人流，车流，机动车流线配合室内专业对于户型平面优化建议室内专业、景观专业需要建筑专业预留条件方案：总体规划（总平及分析）住宅（首层平面、标准层平面、层高）商业（各层平面）立面（主要楼栋SK模型）地下室（各层平面、剖切关系）物业核对后的公共配套（位置、面积）室内专业对于户型平面优化建议室内专业、景观专业需要建筑专业预留条件深化单体方案阶段内部评审阶段关键输入项&关键决策项解读：1：根据总部产品管理部的产规对初步产品标准的批复意见，对方案进行深入优化及调整；2：组织大区营销管理部门对深化单体方案进行过程沟通，讨论确定总平布局，单体平面布局，业态分布及户型分布等原则，深化方案及为下一步进行总部沟通做准备；3：组织大区物业，合约及室内专业，景观专业进行方案前置条件的配合，包括公共配套位置面积，小区主要人流，车流，机动车流线配合；限额指标的确认；户型平面的优化建议及预留条件等事项。阶段序号提供者（主责部门）输入（主要工作）输出（工作成果）规划意见征询阶段-完善修改阶段1城市公司开发部/配套部征询规划对50%方案合规性的反馈方案合规性说明（如有突破规划许可，需做特别说明）2大区营销管理部参与过程沟通，讨论总平布局、住宅单体平面、户型配比、商业单体平面、商业面积配比、餐饮面积比例、主力店位置、商业预留条件、商业停车流线、竖向交通设置昭示等确认总平布局、住宅单体平面、户型配比、商业单体平面、商业面积配比、餐饮面积比例、主力店位置、商业预留条件、商业停车流线、竖向交通设置昭示等关键事项3大区设计管理部/城市公司设计管理部方案：总体规划（总平及分析）住宅（首层平面、标准层平面、层高）商业（各层平面）立面（主要楼栋SK模型）地下室（各层平面、剖切关系）与物业核对后的公共配套（位置、面积）室内专业对于户型平面优化建议室内专业、景观专业需要建筑专业预留条件以下仅针对T标项目：幕墙设计配合成果方案：总体规划（总平及分析）住宅（首层平面、标准层平面、层高、公共部分、电梯、立面、剖面）商业（各层平面、竖向交通、商业条件预留、立面、剖面）地下室（各层平面、剖面）公共配套（位置、面积）以下仅针对T标项目：幕墙、泛光照明设计配合后的效果、控制性节点及构造做法规划意见征询阶段完善修改阶段关键输入项&关键决策项解读：1：城市公司开发部/配套部征询50%方案合规性的反馈，针对突破规划许可情况，做专项报备存档；2：组织大区营销管理部门对深化单体方案进行进一步深化沟通，讨论确定总平布局，单体平面，户型配比、商业单体平面、商业面积配比、餐饮面积比例、主力店位置、商业预留条件、商业停车流线、竖向交通设置昭示等；3：根据规划征询意见反馈及前期总部沟通，结合大区内部各职能口建议及意见进行完善修改，完成100%方案设计阶段。指引流程关键点CHAPTERⅡ流程关键点1：概念方案的规划征询及总部产品管理部的规划建议书批复意见作为指导方案设计的重要开展条件。流程关键点2：在深化阶段,按各个职能口及规划反馈的意见的进行修改，并在成果中落实到位，体现设计精细化控制要求。流程关键点3：在100%方案设计阶段中，组织营销、投运、开发、合约等职能部门参与的过程沟通，确认设计最终方案，满足总部评审上会要求。方案设计阶段划分指引流程关键点：指引其他关注点CHAPTERⅢ方案准备阶段深化单体方案阶段内部方案评审阶段总部沟通阶段规划意见征询阶段完善修改阶段100%方案阶段关注项目关键计划节点及部门分解计划拆分至单体分项关注概念方案阶段成果的时间、质量完整、质量合理性的综合考核评价及完善方向关注前期项目拿地或定位条件：如绿建，工业化等需配合前置条件项进度梳理关注方案的总平、单体、业态布局和其他重要子项和产规的复核关注容积率、绿地率及建筑密度的准确性关注方案成本限额指标与2015版置地住宅产品配置标准的匹配关注方案经济技术指标与投资测算阶段，启动阶段及产规阶段做差异分析关注当地测绘与规划对面积计算差异项的方案预案