《泰禾集团经营管理探析案例综述》5400字

泰禾集团经营管理分析案例综述目录TOC\o"1-1"\h\u1569泰禾集团经营管理分析案例综述 122284一公司扩张战略激进 116821（一）逆势高溢价拿地 117194（二）有息负债快速攀升 211629（一）高端模式慢周转 318930（二）去化周期慢于可比公司 311491（一）股东股份频繁被冻结 415169（二）股份被强制减持 62186（一）短期债务占比过高 77604（二）债务集中到期 729848五公司高管频繁变动 8一公司扩张战略激进（一）逆势高溢价拿地为了促进房地产行业合理健康的发展，国家一直都把房地产领域，包括供需、融资、买房等作为调控的重点，所以，房地产行业属于受政策影响较大的行业，房地产企业只有紧跟政策才能长远发展。紧跟政策的步伐就体现在经营管理战略层面，即公司战略决策要与行业趋势相一致。泰禾集团在行业景气度下降、政策调控趋紧时仍然选择激进扩张的战略就显得不合时宜，与行业发展大趋势相背离，必然会使企业在发展中受阻。泰禾集团从2012年开始第一轮扩张，深耕一线与个别二线城市，在各大一线热点城市迅速拿地。2013年“国五条”出台，楼市开始进行结构化调控，加强了房地产市场的调控。而且在一线热点城市北京也出台了关于提高商业和高端住宅预售门槛的细则，这在一定程度上抑制了高端住宅的需求。泰禾集团的扩张决策与强调控下的行业趋势背离。面对严格的调控，泰禾集团仍然坚持扩张节奏，2013年拿到12幅地块，拿地金额共195.30亿元，其中在北京、上海的拿地规模合计占当年拿地规模的60%以上。2014年共获取11个地块，拿地金额共计146.16亿元。2015年底泰禾进军深圳，激进拿地，以57亿元竞得两块土地，获得“地王”称号。2016年泰禾集团开始第二轮扩张，深圳等地增强限价力度，一线城市调控力度只增不减。2016年泰禾集团主要通过土拍和并购两种方式来获取项目，当年获取项目共投入资金266.40亿元。2017年泰禾集团主要通过并购的方式来拓展土地，年内共获取36个项目，其中6个地块由竞拍获取，另外30个项目均由并购及购买资产获取，项目获取上投入资金552.40亿元。第二轮扩张开启后，泰禾又多次因竞拍溢价较高而成为“地王”。泰禾在房地产市场政策调控趋紧的时候仍然高溢价拿地、激进扩张，会使自身的盈利空间受阻。公司通过扩张使土地储备与项目快速增加，但项目从开工到最终销售回款的周期较慢，那么拿地占回款额的比例就很高，致使现金流承压；同时，泰禾集团的项目大都布局于一、二线热点城市，公司产品的销售会受到调控政策的影响，泰禾2015年底在深圳高价竞得的两个土地项目由于2016年限价力度的增强而一直搁置，2019年末这两个项目仍然处于在建和待建的状态，严重影响回款进度。（二）有息负债快速攀升随着泰禾集团两轮快速的扩张，公司有息负债的规模大幅增加，因为泰禾高溢价拿地、激进扩张需要大规模的资金支持，所以公司有息负债的规模随公司的扩张而扩张。如下图3-3所示，2013年到2018年公司有息负债规模逐年增加，2017-2018年有息负债规模均超过了1300亿元，这样大规模的外部融资也能反映出公司的现金流不足，资金链紧张。伴随大规模有息负债随之而来的是高杠杆，高杠杆使公司的融资成本增加，加重了公司融资困难的程度。总的来说，公司过于激进的扩张战略推升了自身的举债规模，同时使公司的杠杆与融资成本双高，公司财务负担较重，不利于资金周转和循环，这也是造成泰禾集团债券违约最为重要的原因。图3SEQ图表\*ARABIC\s13泰禾集团有息负债情况数据来源：公司年报二业务模式影响运营效率（一）高端模式慢周转泰禾集团的房地产业务主要包括住宅地产和商业地产的开发，所以它采用的是高端住宅加商业地产的业务模式。业务模式对于一个公司的经营运转效率至关重要，泰禾集团的这种业务模式决定了它低效率的业务运营。因为，本来住宅地产的去化周期就较慢，泰禾集团又在热点一、二线城市布局高端住宅，一是面临最严格的政策调控，二是本身产品售价很高，受众群较少，回款较慢。泰禾集团高端住宅的代表性产品为“院子系”别墅，在一、二线城市面临着严格的限购和限售政策，产品去化周期慢，对公司的现金流要求较高。此外，泰禾集团又在各地大力布局商业地产，商业地产本身就具有开发风险敞口较大的特点，且回款一般比住宅更晚，50%的回款在竣工备案后才能实现。如下表3-4所示，2016年、2017年、2018年泰禾集团商业地产占比分别为31.78%、28.64%、41.53%，商业地产的高占比势必会拖累公司现金流，降低资金周转速度，增大信用风险。这两种地产综合运营的业务模式给泰禾集团的现金流带来了巨大压力。表3SEQ表\*ARABIC\s14泰禾集团房地产业务收入结构年份房地产业务收入（亿元）住宅地产收入（亿元）商业地产收入（亿元）商业地产收入占比（%）2015年146.04113.3332.7122.402016年201.71137.6164.1031.782017年230.69164.6166.0828.642018年295.51172.77122.7441.532019年218.54184.1134.4315.75数据来源：公司年报（二）去化周期慢于可比公司如下图3-4所示，泰禾集团近五年的库存去化周期分别为3.76年、5.83年、6.25年、4.64年、2.96年，2018-2019年库存去化周期有所下降，但与可比公司比较发现泰禾的库存去化周期仍然较慢。选取与泰禾集团的总资产和营业收入规模接近的两家房企进行库存去化周期的比较，分别为珠海华发实业股份有限公司（以下简称“华发股份”）和荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称“荣盛发展”）。根据下图我们可以发现，泰禾集团在2016-2019年的库存去化周期一直高于华发股份和荣盛发展，去化周期较慢。这与泰禾集团高端住宅+商业地产的业务模式密切相关，高端住宅去化慢，商业地产回款慢，会占用更多的资金，使业务运营效率降低。泰禾集团在这种业务模式下仍然大规模扩张，必然使现金流承压，资金链紧张。图3SEQ图表\*ARABIC\s14可比公司库存去化周期比较数据来源：根据年报数据整理三高比例担保及股权质押（一）股东股份频繁被冻结泰禾集团近年来对外担保规模较大，如下表3-5所示，2015-2018年实际担保余额逐年增加，2018年达到1051.63亿元，随着担保余额的增加这几年的实际担保总额占公司净资产的比例也逐年增加，2018年比例达到569.72%，泰禾集团如此高额的连带责任担保使自身的或有负债大规模增加，财务风险增加。公司担保的对象资产负债率几乎均超过70%，一旦被担保对象无法偿还债务，就需要泰禾集团代为偿还，而且容易陷入债权债务纠纷中，所以，泰禾的担保代偿风险很高，这在无形中增加了公司的财务负担，对外部融资造成不利影响，也为其债券违约埋下了隐患。表3SEQ表\*ARABIC\s15泰禾集团担保情况年份实际担保余额合计实际担保总额占公司净资产的比例直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额2015年314.98亿元234.27%346.15亿元2016年434.35亿元241.29%383.41亿元2017年779.76亿元484.09%730.58亿元2018年1051.63亿元569.72%1051.63亿元2019年812.62亿元412.49%812.62亿元数据来源：公司年报泰禾集团在违约之前，控股股东泰禾投资以及其一致行动人的股份多次被冻结及轮候冻结，均是因为债务未还或担保而被冻结，反映出公司偿债存在困难。据统计，2020年泰禾投资与其一致行动人的股份一共5次被冻结及轮候冻结，在违约之前分别于5月27日和7月2日两次被冻结和轮候冻结，在7月2日，泰禾投资、叶荔和黄其森累计被冻结的股份已经占其所持股比例的100%，黄敏所持股份被冻结99.91%，他们累计冻结的股份合计占公司总股本比例达到62.69%。在7月6日首次违约之后，泰禾集团又在8月7日、9月11日及9月24日发布股东股份被轮候冻结的公告，分别处于第二只和第三只债券违约之前以及第六只债券违约之前。截至9月24日，股东股份冻结的情况见下表3-6。可见，泰禾集团因为债务担保问题而多次被冻结股份，这一方面反映出公司偿债困难，偿债能力下降；另一方面也意味着公司能够变卖的资产不多，将会严重影响公司的资产变现能力和再融资能力，这也是导致其违约的重要原因。表3SEQ表\*ARABIC\s16股东股份被冻结情况司法冻结轮候冻结股东名称累计冻结数量（股）占所持股份比例（%）占公司股本比例（%）累计轮候冻结数量（股）占所持股份比例（%）占公司股本比例（%）泰禾投资121880159010048.977973027318654.17320.34叶荔30000000010012.05640000000213.3325.71黄敏3780000099.911.52///黄其森37093921000.1537093921000.15合计156031098210062.698616736710552.23346.20数据来源：公司公告（二）股份被强制减持根据公司2020年三季报数据显示，如下表3-7所示，泰禾集团前四大股东的股份几乎全部被质押，且他们累计质押的股份数量合计占公司总股本的比例达到62.84%。虽然股权质押融资是上市公司常用的简便有效的融资方式，但过高比例的质押会增加公司的流动性风险，一旦出现平仓的情况，公司股东的股份减持，控制权可能会发生转移。观察泰禾集团近几年的年报，发现前几大股东一直存在过高比例质押的情况，公司长期面临着质押风险，影响公司再融资能力。表3SEQ表\*ARABIC\s17泰禾集团股份质押情况股份出质人累计质押数量（股）累计质押比例（%）出质人最新持股数量（股）累计质押数量占总股本比例（%）泰禾投资集团有限公司11.39亿93.9412.13亿45.78叶荔3.00亿99.993.00亿12.05福建智恒达实业有限公司8862.00万99.988863.64万3.56黄敏3600.00万95.153783.39万1.45数据来源：公司年报公司10月24日发布股东股份被司法强制减持的公告，控股股东泰禾投资因质押融资违约而被法院强制执行，9月30日和10月9日通过集中竞价的减持方式减持0.41%的股份，10月10日第六只债券发生违约，从10月10日到10月23日，又七次通过集中竞价的方式减持0.49%的股份，减持后没有发生控制权的变更。泰禾集团通过高比例的质押来获取资金一方面反映出公司通过外部融资可能存在困难，另一方面公司也无法再通过股权质押来融资，内部流动性紧张，再融资能力较差，且公司在第六只债券违约前夕被动减持股票，表明公司的经营状况不佳，加速了债券违约。四债务期限结构不合理（一）短期债务占比过高合理的债务期限结构对一个企业的稳健经营至关重要，不适当的债务期限结构会影响债务融资的治理效益，还可能会出现需要集中偿债的情况从而引起财务危机。泰禾集团债务期限配比就是不合理的，由下表3-8可以看出，公司短期债务占比过高，1年之内到期的债务总计555.11亿元，占融资余额的57.23%，过高的短期债务使公司在2020年的偿债压力非常大，2019年末泰禾集团的货币资金仅有131.96亿元，若自身销售回款速度或再融资跟不上，违约风险极大。因此，长短期债务配比不合理是泰禾集团违约的重要原因。表3SEQ表\*ARABIC\s182019年末泰禾集团债务期限结构（单位：亿元）融资途径期末融资余额期限结构1年之内1-2年2-3年3年以上银行贷款169.5468.5681.082.9017.00债券204.5980.5881.4326.9715.61非银行类贷款595.86405.9789.3160.3540.23合计占比969.99100%555.1157.23%251.8225.96%90.229.30%72.847.51%数据来源：公司年报（二）债务集中到期泰禾集团短期债务占比很高，而且随着扩张时期产生的长期借款逐渐到期，又加重了公司短期偿债压力。泰禾集团2020年年内到期债务情况如下表3-9所示，到期债务合计555.11亿元，每个季度都有90亿元以上的债务需要偿还，第二季度需要偿还的数额最大为170.08亿元。从债务类型来看，非银行贷款-信托公司的债务占比最高，年内需偿还金额为258.92亿元；从公司债券来看，2020年共需偿还80.58亿元，下半年有4只债券到期，分别为“17泰禾MTN001”、“17泰禾MTN002”、“17泰禾01”、“17泰禾02”，债券余额分别为15亿元、20亿元、8.18亿元、15.98亿元，另外两只债券“18泰禾01”和“18泰禾02”于2020年下半年投资者具有回售选择权，融资金额都为15亿元。债务类型金额占比一季度二季度三季度四季度银行贷款68.5612.35%28.317.799.2623.20非银行贷款-信托公司258.9246.64%93.0153.9766.9445.00非银行贷款-资产管理公司137.6624.80%12.60107.9117.15-非银行贷款-其他9.391.69%8.980.41--公司债券80.5814.52%--56.9823.60合计555.11100%142.90170.08150.3391.80表3SEQ表\*ARABIC\s19泰禾集团2020年内到期债务情况（单位：亿元）数据来源：公司公告据年报显示，截至2019年年末，公司已到期但还未还款的借款本金48.62亿元；截至2020年7月1日，公司逾期未还的间接融资债务累计26笔共255.65亿元，涉及的金融机构包括银行、信托、基金、四大资管等，借款到期时间集中于2019年下半年到2020年上半年，涉及诉讼情况的有3笔，涉及资产冻结的货币资金共23455.12万元。从2020年7月6日到10月10日，泰禾集团下半年到期的4只债券和需回售的两只债券全部发生违约。此前多笔间接融资未还也是债券违约的征兆。泰禾集团债务到期时间过于集中，使2020年公司的偿债压力过大，流动性风险剧增，且由于疫情影响之下公司销售回款变慢，再融资能力不足，最终发生违约，这也是泰禾集团债券违约的直接原因。五公司高管频繁变动一个公司持续稳健发展的必要条件是拥有良好的治理结构和相对稳定的管理层。自2016年到2020年上半年，泰禾集团共有13名高管离职，仅2018年到2019年就有7人离职，其中任职时间最短的只有8个月。离职高管的具体任期情况如下表3-10所示。管理层的频繁变动或暴露公司治理问题，还容易导致公司管理混乱，使公司财务政策的一致性也无法得到有效保障。泰禾集团不顾行业政策趋紧的态势盲目扩张的行为或许可以从高管的频繁变动看出端倪，泰禾集团在2016年开始第二轮扩张，也是在2016年开始高管频繁的变动，致使泰禾集团经营管理混乱延续不当的战略决策，这与最终的违约也密不可分。表3SEQ表\*ARABIC\s110泰禾集团高管变更情况姓名职务学历任职日期离职日期王伟华副总经理硕士2015/4/92016/9/5王星明财务总监硕士2011/6/72016/9/5洪再春董事会秘书硕士2014/4/1