2024年全国产城形势回顾及2025年展望

第四季度超预期增⻓，推动完成全年⽬标，净出⼝成最⼤功⾂近5年GDP规模及增速情况数据来源：国家统计局GDP全年增速预计4.9%，完成年初5%左右的预定⽬标近10个季度GDP同⽐增速变化经历第⼆、三季度增速下滑后，第四季度增⻓⼤幅回升(6.8)58.332.882.549.981.519.850.128.926.325.321.917.1(11.4)23.82020 2021最终消费⽀出2022 2023资本形成总额2024Q3净出⼝近6个季度三⼤需求对GDP累计贡献率消费减弱，净出⼝成为经济增⻓最⼤引擎101.36129.431352.2%1148..942%120.473.0%5.2%4.9%4.0%3.0%5.0%9.0%8.0%7.0%6.0%2.0%1.0%0.0%20.00.040.060.080.0100.0120.0140.02020 2021 2022 2023 2024e国内⽣产总值（万亿） 可⽐价增速（%）4.8%4.3%0.4%3.9%2.9%4.5%6.3%5.2%4.9%4.7%4.6%5.3% 5.3%22021Q20

2Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q22024Q32024Q4e4消费动⼒不⾜，未能摆脱通缩，但补贴政策效果明显，明年有望加码2024年全国居⺠消费价格2024年“以旧换新”政策实施效果评估国补对消费拉动效果明显，明年有望加⼤⼒度并扩⼤范围1 -11⽉平均，全国居⺠消费价格同⽐上涨0.3%2024年社会消费品零售总额同⽐增速10.17.45.53.13.72.3 2.02.72.13.24.83.02023年11⽉12⽉2024年1-2⽉3⽉4⽉5⽉6⽉7⽉8⽉9⽉10⽉11⽉社会消费品零售总额同⽐增⻓3.5%，消费动⼒明显不⾜汽⻋投⼊：报废更新超244万份，置换更新超259万份，推算全年汽⻋补贴投⼊资⾦在940亿左右拉动效果：可拉动额外汽⻋需求2400亿左右，补贴的乘数效果为2.55家电投⼊：购买8⼤类家电产品4585万台，推算全年补贴⾦额506亿拉动效果：9-12⽉三项增量销售⾦额预计为1106亿，补贴的乘数效应为2.180.10.30.30.20.50.60.40.30.20.1-0.30.30.1-0.80.71.0-1.00.1-0.1-0.20.50.40.0-0.3-0.60.02023

12⽉年02

24年1⽉2⽉3⽉4⽉5⽉6⽉7⽉8⽉9⽉10⽉11⽉12⽉同⽐（%）数据来源：国家统计局环⽐（%）⼯业投资保持两位数增⻓，但明年的持续性存疑第⼆产业投资增⻓12.0%，第三产业投资及⺠营投资均同⽐下降⼯业投资及基础设施投资增速情况2024年房地产投资同⽐增速房地产投资下滑速度未能⽌住，仍在拖累整体经济复苏进度⼯业投资再次带动整体增⻓，但是盈利不佳+贸易战势必降低制造业再投资意愿-9.6-9.0-9.5-9.8-10.1-10.1-10.2-10.2-10.1-10.3-10.4(8)(9)(9)(10)(10)(11)2023年1-12⽉2024年1-2⽉1-3⽉1-4⽉1-5⽉1-6⽉1-7⽉1-8⽉1-9⽉1-10⽉1-11⽉2024年固定资产投资同⽐增速3.04.24.54.24.0

3.93.63.43.43.4

3.3554433202

23年1-12⽉2024年1-2⽉1-3⽉1-4⽉1-5⽉1-6⽉1-7⽉1-8⽉1-9⽉1-10⽉1-11⽉4.3%0.1%11.4%3.8%0.9%0.4%9.4%5.9%4.2%2024年1-11⽉2023年2022年2021年2020年2019年⼯业投资增速数据来源：国家统计局基础设施投资增速12.1%10.3%9.0%贸易顺差创历史新⾼，明年若贸易战升级，⼤幅增⻓将难以重现全年贸易顺差有望接近1万亿美元，创历史新⾼2024年出⼝商品主要地区情况2024年出⼝美国商品结构情况若贸易战升级，上海、苏州、宁波、⾦华、深圳、东莞、⼴州等受影响更⼤美国占商品出⼝贸易⽐重为14.68%，贡献了37%的贸易顺差近5年进出⼝及贸易差额情况（单位：亿元美元）8925 9.5 33160.2 35444.3 33790.4 32407.120659.626794.127065.125569.423560.35239.9 6366.18379.3 8221.08846.72024.1-11220

0220

1220

2220

3出⼝进⼝贸易差额美加墨18.54%东盟16.25%欧盟14.49%⽇韩8.40%其他42.32%机电/⾳响设备41.63%数据来源：国家统计局12.44%贱⾦属及制纺品织原料家及具制/品玩具等杂项5.77%

9.44%塑料/橡胶及制品5.07%其他25.65%⼯业增加值增速稳定，但企业在以价换量，⽣存压⼒⼤1-11⽉份，规上⼯业增加值同⽐增⻓5.8%，其中制造业同⽐增⻓5.9%2024年⼯业⽣产者出⼚价涨跌幅制造业企业各⽉累计营业收⼊和利润总额同⽐增速下半年开始，制造业企业经营状况急转直下，利润总额由正转负1-11⽉平均，⼯业⽣产者出⼚价格同⽐下降2.1%，连续26个⽉为负2024年规上⼯业增加值同⽐增速6.8

7.04.56.75.6

5.35.14.55.4

5.35.48764.654321011⽉12⽉2024年1-2⽉3⽉4⽉5⽉6⽉7⽉8⽉9⽉10⽉11⽉-2.

-2.5 -2.57 -2.7-2.8-0.8-0.8-1.4-1.8-2.8-2.9-2.5-2.3-0.7-0.60.1-0.1 -0.13年202

12⽉2024年1⽉2⽉3⽉4⽉5⽉6⽉7⽉8⽉9⽉10⽉11⽉12⽉同⽐ 环⽐0.2-0.3-0.2-0.2-0.1-0.2 -0.2-0.217.4%7.9%8.0%6.3%4.9% 5.0%5.0%2.6%2.9%3.2%3.0%3.0%2.5%2.1%1.9%1.9%1.1%-3.8%-4.2%-4.6%-1-2⽉1-3⽉1-4⽉1-5⽉1

6⽉1-7⽉1-8⽉1-9⽉1-10⽉1-11⽉营业收⼊增速数据来源：国家统计局利润总额增速房地产各项指标仍在下跌，稳楼市仍然任重道远新建商品房销售⾯积及⾦额跌幅进⼀步扩⼤，库存⾯积超7.3亿平⽅⽶2024年11⽉40个⼤中城市新建商品住宅销售价格指数2024年11⽉40个⼤中城市⼆⼿住宅销售价格指数⼀⼆⼿商品住宅价格全国普跌。其中，⼆⼿房价格下跌更为严重，⼴州、武汉、徐州、温州等城市⼆⼿住宅价格下跌超过10%全国新建商品房销售⾯积及⾦额增速情况-8.0

-8.5-20.5-19.4-20.-220.3-19.-018.-618.-017.1-15.-814.3-5.2-6.5-29.3-27.-628.-327.9-25.-024.-323.-622.7-20.9-19.22023年11⽉1-12⽉2024年1-2⽉1-3⽉1-4⽉1-5⽉1-6⽉1-7⽉1-8⽉1-9⽉1-10⽉1-11⽉销售⾯积销售⾦额城市1-11⽉平均城市1-11⽉平均城市1-11⽉平均城市1-11⽉平均北京97.9武汉93.5北京92.7武汉89天津99.2⻓沙97.6天津94.4⻓沙93.2⽯家

庄98.4⼴州92⽯家

庄95.2⼴州89.3太原99.8深圳93.1太原95.8深圳91.1呼和浩特96.6南宁93.7呼和浩特92南宁91.5沈阳96.3海⼝97.8沈阳92.8海⼝91.6⼤连94.8重庆97⼤连91.8重庆92.1⻓春97成都99.3⻓春93.7成都93.5哈尔滨95.2贵阳96.9哈尔滨93贵阳93.8上海104.5昆明94.8上海93.7昆明95.2南京92.3⻄安103.2南京90.9⻄安94.5杭州99.2兰州94.2杭州94.2兰州91.8宁波94.1⻄宁94.2宁波91.1⻄宁94.2合肥96.4银川96.1 合肥 92.1 银川 94.7福州93.8乌鲁⽊⻬97.2 福州 91.1 乌鲁⽊⻬ 95.2厦⻔91.7唐⼭94.3 厦⻔ 88.1 唐⼭ 91.1南昌94.4⽆锡96.7 南昌 91.4 ⽆锡 92.4济南97徐州92.7 济南 92.7 徐州 88.8⻘岛95.1温州92.9 ⻘岛 91.9 温州 89.9郑州94.1⾦华91.2 郑州 91.7 ⾦华 90.3数据来源：国家统计局地⽅政府债务重重，制约政策实施，但中央政府仍有余⼒1-10⽉，全国地⽅政府债务余额45.32万亿元，剩余平均年限9.6年，平均利率3.10%。地⽅政府隐性债务存量14.3万亿元2024年1-10⽉地⽅政府债券发⾏情况（单位：亿元）排名地区累计发⾏规模排名地区累计发⾏规模1⼴东676616天津26892⼭东587117重庆24273江苏469618北京22524浙江414019贵州222720新疆22125四川393121云南19796安徽311322陕⻄17727河南310323⼴⻄16808河北304124辽宁14859湖南291025上海135410江⻄286926⼭⻄127311福建282127内蒙古121412湖北275928吉林118913⼴东676629⿊⻰江109314⼭东587130海南109115江苏469631⽢肃10332.3%3.0%

3.0%2.6%2.8%3.6%3.2%2.8%3.0%

3.0%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%中央政府历年财政⾚字率2015

2016 2017

2018

2019 2020

2021 2022

2023 2024中央政府负债率为67.5%，远低于美⽇欧，发债空间⼤，且票⾯利率在2-2.5%，成本更低数据来源：国家财政部出⼝带动全年经济增⻓，但明年挑战更⼤扩⼤内循环是明年经济发展的核⼼堵点已经清晰，关键在化债市场量价加速下跌，核⼼城市⼚房表现相对更好重点城市⼯业⼚房租⾦及空置情况15.3%17.0%19.0%17.8%20.6%21.9%22.1%23.2%23.4%18.5%25.9%27.1%28.5%32.0%33.6%34.9%36.7%38.3%38.5%39.2%佛⼭苏州⼴州上海重庆武汉郑州⼤连⻘岛沈阳2024年⼯业⽣产者出⼚价涨跌幅2024Q3研办空置率 2024Q3⼚房空置率36.7616.4%34.2617.2%1298.87%115.0%10.0%20.0%5.0%0.0%40.030.020.010.00.02024Q32022 2023租⾦(元/平/⽉)空置率重点城市研发办公租⾦及空置情况65.4163.2621.5%23.6%30.1%42.4130.0%20.0%10.0%0.0%40.0%80.060.040.020.00.02024Q32022 2023租⾦(元/平/⽉)空置率⻓三⻆重点城市园区市场租⾦及空置情况36.5028.2430.9946.2030.5527.8630.4130%20%0%10%40%50403020100苏州 南京 ⽆锡 上海租⾦（元/平/⽉）杭州 宁波 嘉兴空置率2024年Q3上海产业园核⼼板块租⾦及空置情况107.726.1%20.6%2989.5.9% 28.1%150 133.5 132.6 30%100 20%50 10%0 0%漕河泾 张江 ⾦桥租⾦（元/平/⽉）数据来源：克⽽瑞产城数据库市北空置率重资产投资收缩，放宽分割销售⽐例也未能阻⽌下跌拿地规模整体下滑15%。其中，政府平台公司同⽐下滑接近20%头部⺠营园区开发运营商拿地规模（单位：亩）放宽分割销售⽐例城市⼯业⽤地成交情况（单位：亩）头部玩家拿地规模同⽐分别下降15%和53%产业园区开发运营商拿地规模（单位：亩）473,864414,844351,6002000002500003000003500004000004500005000002022年2023年2024年e57362908352117573005829头部企业B头部企业A2022 2023 202423681958212821610449715748158958127郑州东莞成都⼴州2023数据来源：克⽽瑞产城数据库2024城市分割转让⽐例拿地⾯积同⽐变化⼴州≥60%-13.9%成都≤70%-59.0%东莞≤70%-21.2%郑州≤80%-15.2%轻资产已成红海，靠降价争夺业务的⽅式不可持续数据来源：公开资料整理园区运营注册企业数量已超过开发5年内新注册企业数量更是其2.3倍339838165721294产业园开发企业产业园运营企业园区开发企业与园区运营企业注册数量（单位：家）累计注册数 5年内新增注册数数据来源：企查查315.00281.00203.00122.001000200300园区轻资产单项⽬运营年费均值（单位：万元/年）4002021202220232024某头部开发运营商运营服务收⼊情况（单位：亿元）19.328.2 28.311.13025201510502021202220232024h1数据来源：克⽽瑞监测、企业财报案例：南京某产业园项⽬该园区招标购买“展厅讲解+活动组织+企业服务”等园区轻资产服务。某园区运营商以100万/年的低价成功中标。实施过程中，为了压缩成本，前期承诺的展厅4个⼈维护配置，实际到岗仅2⼈；⼤型⾏业峰会⽤⼩范围培训或讲座替代。最终未能达到管委会要求，服务合同中⽌。公募REITs整体回暖，上市产品数量第⼀，但是难成主流博时蛇⼝产园23.79%-12.60%中⾦湖北科投光⾕12.73%-7.54%⼴发成都⾼投产业园11.14%11.14%博时津开产园9.47%9.47%华泰南京建邺8.29%8.29%华夏和达⾼科7.64%-14.71%东吴苏园产业7.12%-13.14%华夏合肥⾼新6.57%-11.87%中⾦重庆两江5.88%5.88%国泰君安东久新经济5.87%11.63%中⾦联东科创1.82%1.82%建信中关村-0.14%-34.03%华安张江产业园-1.77%-14.75%国泰君安临港创新产业园-5.49%4.37%易⽅达⼴开产园-8.12%-8.12%REITs产品名称 1-12⽉涨跌幅 相较发⾏价涨跌幅11.11%35.25%15.69%7.91%23.16%39.64%14.81%16.19%28.90%-5.88%33.25%⾼速公路环保能源公共事业消费基建保障房-0.10%-1.02%仓储物流-1.56%产业园不同REITs产品2024年涨跌幅情况1-12⽉涨跌幅 相较发⾏价涨跌幅76.40%72.70%70.00%60.00%38.20%33.60%28.20%19.10%4.60%消费基建环保⽔利能源保障房机构2025年公募RETIs产品配置⾏业偏好⾼速公路 产业园 仓储物流 其他类型数据来源：wind，《中⾦REITs年度市场调查报告（2025）》《公平竞争审查条例》落实到位困难重重，园区更应关注特⾊打造国务院《公平竞争审查条例》国令〔2024〕783号第⼗条 起草单位起草的政策措施，没有法律、⾏政法规依据或者未经国务院批准，不得含有下列影响⽣产经营成本的内容：（⼀）给予特定经营者税收优惠；（⼆）给予特定经营者选择性、差异化的财政奖励或者补贴；（三）给予特定经营者要素获取、⾏政事业性收费、政府性基⾦、社会保险费等⽅⾯的优惠；•（四）其他影响⽣产经营成本的内容。国务院《关于在市场体系建设中建⽴公平竞争审查制度的意⻅》国发〔2016〕34号3.影响⽣产经营成本标准。不得违法给予特定经营者优惠政策；安排财政⽀出⼀般不得与企业缴纳的税收或⾮税收⼊挂钩；不得违法免除特定经营者需要缴纳的社会保险费⽤；不得在法律规定之外要求经营者提供或者扣留经营者各类保证⾦。调研企业提及率城市层⾯园区层⾯调研企业提及率企业选址关注因素招商政策

＞

营商环境

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产业基础

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劳动⼒素质74.2% 58.1% 54.8% 51.6%区位交通

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租售价格

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产品适配

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运营服务54.8% 48.4% 48.4% 32.9%《条例》对政府招商的影响远⼤于产业园，不必过度恐慌。政策不新，关键看执⾏。地⽅政府之间将陷⼊“囚徒困境”。若地⽅政府考核标准不变，有多条路径可绕开政策限制。园区需要更多关注项⽬特⾊打造，以此增强项⽬竞争⼒。数据来源：克⽽瑞企业访谈问卷经济⼤环境冷，园区市场更冷⾏业整体仍在下⾏通道，降本收缩成为共同选择政策⼒度更⼤，⼯具更丰富，对明年经济持谨慎乐观态度国内外形势数据来源：克⽽瑞产城数据库需求收缩、供给冲击、预期转弱有效需求不⾜、部分⾏业产能过剩、社会预期偏弱、

国内需求不⾜、部分企业⽣产经营困难、群众就业增收⾯临压⼒、⻛险隐患较多，国内⼤循环存在堵点 ⻛险隐患仍然较多整体基调稳字当头、稳中求进稳中求进、以进促稳、先⽴后破稳中求进、以进促稳，守正创新、先⽴后破财政政策积极的财政政、加⼒提效、保持必要的⽀出强度适度加⼒、提质增效，⽤好财政政策空间，提⾼资⾦效益和政策效果更加积极的财政政策提⾼财政⾚字率，确保持续⽤⼒、更加给⼒货币政策稳健的货币政策、精准有⼒，保持流动性合理充裕，强化⾦融稳定保障体系稳健的货币政策，灵活适度、精准有效，保持流动性

适度宽松的货币政策，适时降准降息，保持流动性充裕，创新⾦融合理充裕，促进社会综合融资成本稳中有降 ⼯具，维护⾦融市场稳定重点任务（部分）着⼒扩⼤国内需求加快建设现代化产业体系切实落实“两个毫不动摇”更⼤⼒度吸引和利⽤外资有效防范化解重⼤经济⾦融⻛险以科技创新引领现代化产业体系建设着⼒扩⼤国内需求深化重点领域改⾰扩⼤⾼⽔平对外开放持续有效防范化解重点领域⻛险6.

推动城乡融合、区域协调发展⼤⼒提振消费、提⾼投资效益，全⽅位扩⼤国内需求以科技创新引领新质⽣产⼒发展，建设现代化产业体系推动标志性改⾰举措落地⻅效，打通中⻓期资⾦⼊市卡点堵点扩⼤⾼⽔平对外开放，稳外贸、稳外资5.

有效防范化解重点领域⻛险，牢牢守住不发⽣系统性⻛险底线6.

加⼤区域战略实施⼒度，增强区域发展活⼒2022-24年中央经济⼯作会议提法对⽐2022 2023 2024需求不⾜，但供应加⼤，市场供求失衡将进⼀步加剧2019年-2024年11⽉⼯业⽤地成交建筑总⾯积情况（单位：亿平⽅⽶）15.8018.2919.8322.4518.9413.48201920202021202220232024以上海为例，⽬前市场存量在1800万⽅左右。2025-26年预计将有440万⽅的新增供应，约占总存量的四分之⼀。市场供过于求的情况将会进⼀步加剧。2019-2026年上海产业园市场新增供应及净吸纳量情况（单位：万平⽅⽶）96.294.195.2125.0249.4189.2112.6107.267.3170.468.715.031.259.488.12025F20192020202120222026F2023 2024F新增供应数据来源：克⽽瑞产城数据库净吸纳量328.62022-23年产业园区开发商拿地接近90万亩按照园区开发周期2.5年推算，2025年全国将有超过3.5亿⽅园区载体⼊市政策拉动⼒减弱，园区招商其他要素重要性将凸显看招商模式看产业集聚看产品创新看资源对接看产业配套看特⾊服务案例：华夏幸福资本招商维信诺整合各⽅资源，形成百亿规模“河北新型显示产业基⾦”，维信诺作为技术提供⽅，将品牌、专利和核⼼技术等⽆形资产注⼊，成功将其招引⾄固安，建设投产第6代全柔AMOLED⽣产线案例：⾦地威新闵⾏科创园对接政府资源，由闵⾏区颛桥镇政府和⾦地威新共同成⽴的管委会，专⻔针对项⽬设⽴⼀站式服务窗⼝，为⼊园企业提供⼯商、税务、城管、消防、环保等政府服务，助⼒项⽬快速实现满租案例：江苏医疗器械科技产业园项⽬聚焦医疗器械细分产业领域，汇聚⻥跃医疗、中⽣北控、盈纬达、美国百特医疗等国内外医疗器械创新型企业和⾏业⻰头。超⾼产业集聚效应使得后期招商变成“选商”，企业准⼊⻔槛⾼案例：苏州国际科技园聚焦以⼈⼯智能技术为核⼼的硬科技领域。为此配备严格按照Tier

IV标准设计建造并获得认证的数据中⼼和超算中⼼，招引⼈⼯智能核⼼企业超1300家，成为全国⾸批⼈⼯智能示范园区案例：⾃贸壹号⽣命科技产业园提供精装独⽴实验室产品，配有通⻛管井、VRV空调、上下⽔污⽔处理装置、实验台、试剂架、办公⼯位、基础设备等，实现拎包⼊驻。产品发布即售罄，租⾦接近上海核⼼区甲级写字楼案例：北⽃⻄虹桥产业基地以信息通讯学科博⼠⽣为班底，成⽴技术服务中⼼，提供⾼精度⾼可⽤北⽃卫星导航技术研发测试、⾼精度⾼可⽤融合导航技术研发测试、空间数据智能分析等服务，形成差异化优势低空经济已成新热点，明年相关主题产业园有望扎堆出现数据来源：《36Kr-2024年中国城市低空经济发展指数报告》省市 政策/举措安徽 《加快培育发展低空经济实施⽅案（2024—2027年）及若⼲措施》⼭东《⼭东省低空经济⾼质量发展三年⾏动⽅案（2024-2026年）》⼴东《⼴东省推动低空经济⾼质量发展⾏动⽅案（2024—2026年）》深圳《深圳市低空经济产业创新发展实施⽅案(2022—2025年)》合肥《合肥市低空经济发展⾏动计划（2023-2025年）》芜湖《芜湖市低空经济⾼质量发展⾏动⽅案（2023—2025年）》苏州《苏州市低空经济⾼质量发展实施⽅案（2024～2026年）》⽆锡《⽆锡市低空经济⾼质量发展三年⾏动⽅案（2024—2026年）》南京《南京市促进低空经济⾼质量发展实施⽅案（2024—2026年）》北京《北京市促进低空经济产业⾼质量发展⾏动⽅案（2024—2027年）》⼴州《⼴州低空经济发展规划》、《⼴州低空经济发展实施⽅案》珠海《珠海市⽀持低空经济⾼质量发展的若⼲措施（征求意⻅稿）》杭州已成⽴杭州市低空经济产业公司重庆⺠航局第⼆批⽆⼈机试验成熟所有省市均已将“低空经济”写⼊政府⼯作报告91.2684.5376.0976.0273.2271.2369.9968.1966.5166.2064.0562.0461.7761.0060.5659.8159.6259.3957.5957.54沈阳哈尔滨珠海合肥宁波济南北京深圳上海⼴州南京成都⻄安杭州重庆苏州⻓沙天津武汉⻘岛2024年中国城市低空经