《物权法》与《物业管理条例》

2/6/20251什么是物权？物权：物之归属权、物之利用权即是权利人对特定的物直接支配、管领的权利

直接支配意味着无须他人的同意、无须他人的意思、无须他人的介入权利人就可以独立地作出决断并根据自己的意志控制、占有、使用以及依法处分、处置的民事权利2/6/20252?物权法?的架构根本原那么第一编：总那么物权的设立、变更、转让和消灭38条物权的保护国家、集体、私人之所有权业主的建筑物区分所有权第二编：所有权相邻关系之相邻权共有所有权取得的特别规定土地承包经营权建设用地使用权物权法第三编：用益物权五编，247条宅基地使用权地役权抵押权第四编：担保物权质权留置权第五编：占有附那么2/6/202532/6/20254建筑物区分所有权与物业管理建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度所有权问题：1.公共、公用与共用、共有2.建筑区划与物业管理区域3.红线、紫线、黄线、绿线、蓝线4.所有权的初始获得、创设获得与继受获得5.小区内住宅、商业用房等专有局部的所有权6.会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地7.人防工程的所有权及经营权8.小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属9.房改房、经济适用房、本钱价房、标准价房、共有住房承租房的权利性质10.物业管理与供水、供电、供气、供热等关系11.相邻关系的处理原那么2/6/202552/6/20256新提出了“建筑区划〞〔?物业管理条例?中的“物业管理区域〞〕概念。可以理解为土地“红线〞四至。建筑区划内的其他物权不属于建筑物区分所有权的范畴规定了建筑区划内的一些法定权利道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业效劳用房，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。2/6/202572/6/20258专有局部享有所有权。俗称“专有权、私有权〞专有局部以外的共有局部享有共有权。因这种共有为“按份共有〞故亦称“共用局部的持份权〞专有局部以外的共有局部享有共同管理的权利。也称“业主组织的成员权〞2/6/20259?物权法?与原?物业管理条例?的区别业主共同决定的事项通过条件，与原?物业管理条例?的区别：原?条例?的2/3投票权?物权法?的双2/32/6/202510?物权法?与原?物业管理条例?的区别业主共同决定的事项通过条件，与原?物业管理条例?的区别：原?条例?的“双过半〞?物权法?的“新双过半〞2/6/2025112/6/202512夫妻共同财产办理了产权登记

业主业主身份类别没有办理产权登记

夫妻个人财产没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且发展商已经客观上实际交付了房屋的仍然是房屋所有权人。但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押……不得对抗第三人2/6/202513对于不动产物权：其依法律行为而发生变更者，按照物权法统一规定，即无论其所有权的移转，担保物权、或用益物权的设定，及不动产物权的抛弃，均须经登记，始生效力非依法律行为而取得不动产物权，如继承、强制执行、公用征收、法院判决等，非经登记，不得处分2/6/202514业主总人数I.

产权证书拥有者

未婚人士已婚，属于夫妻个人财产已婚，属于夫妻共同财产夫妻产权证书署名者夫妻产权证书未署名者未拥有产权证书者

签订了售房合同并获得实际交付者2/6/2025152/6/202516?物权法?与物业管理2/6/202517建筑物区分所有权立法的目的与原那么建筑物区分所有权法律制度以及?物业管理条例?的制定系为加强建筑物大厦之管理维护，提升居住生活品质，并促进社会安定、安宁、和谐与安居立法指导原那么：建筑物大厦物权关系立体化敦亲睦邻法律化，共同决策大家共同利益管理组织民主化，民主协商私法关系行政化和罚那么化2/6/202518不动产所有权的构成不动产所有权土地所有权建筑物区分所有权居住权相邻权2/6/202519建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权专有部分所有权共用部分持分权业主大会组织的成员权2/6/202520建筑物区分所有权的法律关系2/6/2025212/6/2025222/6/202523共用局部是建筑物区分所有权的核心重要问题2/6/202524专有局部与共用局部之范围界定2/6/202525专有局部范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间墙体地板天花墙体中心线专有局部之中心说2/6/202526专有局部范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间墙体地板天花墙体中心线专有局部之空间说2/6/202527专有局部之最后粉刷层说专有局部范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层各种管线的共用局部与专有局部划分专有局部是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施共用局部是指物业管理区域以内，专有局部及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施2/6/202528架空层、停车场、会所、绿地所有权屋顶外墙地下室外墙停车位DEFCBA楼梯2/6/202529专有局部所有权专有部分所有权权利义务法律责任占有收益使用装修、改良、修缮排他性相邻权按本来用途、目的使用专有部分维护建筑物安全、外观美观独自承担专有部分的责任与费用不得随意变更通过专有部分的各种共用管线尊重维护环境卫生、安宁、当地善良风俗相互容忍停止侵害消除危险排除妨碍剥夺区分所有权赔偿损失处分2/6/202530共用局部持分权共用部分持分权权利义务法律责任持分占有收益使用装修、改良、修缮排他性相邻权按规划设计功能使用共用部分维护和保存共用部分按持分比例承担共用部分的责任与费用按时交纳物业管理费、专项维修资金、业主大会决议的分摊费用不得单独处分共用部分停止侵害消除危险排除妨碍剥夺区分所有权赔偿损失清偿拖欠费用2/6/202531业主大会组织〔因共同关系形成〕的成员权业主大会组织的成员权权利义务参与管理权选聘权选举权监督权请求权服从、执行业主大会的决议、决定遵守业主公约、业主大会议事规则遵守物业管理服务合同接受、服从业主大会及业主委员会、物业管理企业所提供的管理服务按时交纳物业管理费