湖南物业管理收费管理办法释义

二○一○年七月

?湖南省物业效劳收费管理方法?

释义资料背景1996年，湖南省首次制定了城市住宅区物业管理效劳收费暂行方法，先后在2001年、2002年、2004年进行了三次修订。本次对?湖南省物业效劳收费管理方法?〔以下简称?方法?〕的修订，将有力促进人民生活的改善，城市文明程度的提高和物业效劳的进一步开展。新?方法?的特点一：有利于市场配置物业效劳资源。新方法把物业效劳分为5大工程、5大级别、45个类别、336项要求的菜单式样，效劳内容、等级划分更实用、更具体，操作性更强。既扩大了业主和业主大会的知情权、选择权，有利于引导物业效劳企业标准效劳行为，提高效劳质量；又能方便业主监督效劳是否到位，让业主明明白白消费。新?方法?的特点二：新?方法?的特点三：第一条:【释义】本条是关于?方法?立法和修订的目的规定。近年来，随着国民经济的快速开展，国家公布了?物权法?，修订了?物业管理条例?，出台了?物业效劳定价本钱监审方法〔试行〕?，湖南省公布了?湖南省价格监督管理条例?，同时，业主的消费观念随着社会的开展而在发生变化，物业效劳主体，业主消费群体与原?方法?三者之间出现了新的矛盾和不协调。为了完善社会主义市场经济条件下的价格形成机制，标准物业效劳收费及行为，引导业主合理消费，促进社会和谐，提升社会文明程度，对原?方法?的修订具有非常积极的意义。第二条本方法适用于本省行政区域内的物业效劳、收费及监督管理。未实施专业化物业效劳的全省公共机构物业及原房改房的收费参照本方法，由省物价局会同省机关事务局另行制定。业主自行组织管理物业的，其物业效劳及收费可参照本方法执行，并由业主大会在属地乡、镇人民政府〔街道办事处〕的指导下具体实行。【释义】本条是关于?方法?适用范围的规定?方法?适用于湖南省行政区域内的物业效劳收费及监督管理，在湖南省行政区域内具有普遍的约束力。?方法?规定了未实施专业化物业效劳的全省公共机构及原房改房的收费，由湖南省物价局会同湖南省机关事务局参照本方法另行制定收费方法。本条依据?物权法?第八十一条关于“业主可以自行管理建筑物及其附属设施〞的规定，在原?方法?的根底上，增加了“业主自行组织管理物业〞的效劳收费可以参照本方法执行的规定，但必须由业主大会在属地乡、镇人民政府〔街道办事处〕的指导下具体实行。第三条本方法所称物业效劳收费，是指物业效劳企业按照物业效劳合同约定，对房屋及共用配套的设施设备和公共或共用场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主〔使用人〕所收取的费用。【释义】本条是关于物业效劳收费定义的规定。物业效劳收费的定义，就是为了解决?方法?调整范围的问题。对?方法?所称的物业效劳收费的定义要从以下几个方面来理解：第一，物业效劳的收费必须建立在物业效劳合同约定的根底上，没有物业效劳合同的约定就不存在物业效劳的收费，也就是说，物业效劳企业只有同业主或使用人形成了平等的物业效劳合同法律关系，才能依据物业效劳合同约定对物业效劳费用依法收取。第二，规定了物业效劳收费的范围，物业效劳是一种公共性效劳，效劳收费不得超出法定和约定的范围，其费用包括：一是对房屋及共用配套的设施设备和公共或共用场地进行维修、养护、管理的费用；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序的费用，包括物业效劳企业提供的保安、保洁、绿化、交通及车辆管理等效劳费用；第三，在此需要强调的一点是，代办效劳和特约效劳属于物业效劳合同以外的合同法律关系调整的范围。第四条政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业效劳企业；鼓励物业效劳企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业效劳收费通过市场竞争形成。【释义】本条是关于建设单位业主通过市场竞争机制选择物业效劳企业，物业效劳收费价格通过市场竞争形成的规定。本条属于倡导性条款。物业效劳企业与建设单位，业主之间，藉以建立民事法律关系的法律行为就是物业效劳合同。就一个物业管理区域而言，建设单位、业主选择哪一家物业效劳企业来提供物业效劳，完全是一种市场行为。市场竞争机制的最大优点就是可以最大限度地实现资源优化配置。对于一个物业管理区域众多的业主来说，选择一个适宜的物业效劳企业，一个合理的物业效劳价格，并不是一件很容易的事。而市场竞争机制为业主提供了选择最正确合作伙伴和合理物业效劳价格的时机。第五条县级以上房地产行政主管部门是物业管理活动的行业主管部门，物业效劳收费属于物业管理活动的一局部，对物业管理当事人的利益有着重大影响?物业管理条例?规定。县级以上人民政府价格主管部门会同同级以上房地产行政主管部门进行物业效劳收费的监督检查。本条规定具有很强的针对性。物业收费问题与人民群众的切身利益相关，是物业管理中的核心问题，也是业主投诉的热点问题。越权定价、擅自提高收费标准、擅自设立收费工程乱收费用、不按规定实行明码标价、提供效劳质价不符、只收费不效劳或多收费少效劳等是业主反映最多的物业管理企业的价格违法行为。物业效劳收费，属于经营性收费范畴。物业效劳收费应当遵循合理、公开以及费用与效劳水平相适应的原那么，并区别不同物业的性质和特点，按照物业效劳收费方法由业主和物业管理企业协商确定。按照价格法规定，价格主管部门进行价格监督检查时，可以行使以下职权：1.询问当事人或者有关人员，并要求其提供证明材料与价格违法行为有关的其他资料；2.查询、复制与价格违法行为有关的账簿、单据、凭证、文件及其他资料，核对与价格违法行为有关的银行资料；3.检查与价格违法行为有关的财务，必要时可以责令当事人暂停相关营业；4.在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下，可以依法先行登记保存，当事人或者有关人员不得转移、隐匿或者销毁。物业管理企业作为经营者，在接受政府价格主管部门的监督检查时，应当如实提供价格监督检查所必须的账簿、单据、凭证、文件及其他资料。第六条物业效劳收费应当遵循公开、合理以及费用与效劳水平相适应的原那么。【释义】本条是对物业效劳收费原那么的规定。在一个物业效劳区域，物业效劳收费关系到众多的业主和使用人，业主最关心的是物业效劳的价格、物业效劳收费的工程、以及物业效劳的收费工程是否符合相关法律法规、规章和标准性文件的规定，其支付的物业效劳费用是否同物业效劳水平相适应，公开透明。要让业主和使用人明明白白消费，心甘情愿主动交费。物业效劳企业在依法依约收取物业效劳费的同时，应严格履行物业效劳合同的约定，提供优质物业效劳。第七条物业公共性效劳收费、代收代办收费和特约效劳收费，根据物业效劳企业所提供效劳的工程、性质、内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价管理。住宅的公共性效劳、车辆停放效劳和装修效劳收费，实行政府指导价。非住宅物业效劳收费、满足局部业主〔使用人〕需要或接受委托开展的特约效劳和代收代办效劳收费，实行市场调节价，由双方当事人遵循平等、自愿的原那么事先约定，不得强行效劳，强行收费。【释义】本条是对如何确定物业服务收费价格的规定。

第一，本条开宗明义规定了物业效劳收费为物业公共性效劳收费、代收代办收费和特别效劳收费三大类别。该三大效劳收费类别是依据物业效劳企业所提供效劳的工程、性质、内容和特点等情况来确定的。第二，明确了住宅的公共性效劳，车辆停放效劳和装修效劳的收费，实行政府指导价格，也就是说，物业效劳企业与业主在签订物业效劳合同时，对住宅的公共性效劳、车辆停放效劳和装修效劳的收费价格，只能在政府指导价格的范围内进行约定。第三，规定了非住宅物业效劳的收费价格，为满足局部业主和使用人需要或接受委托开展的特约效劳收费价格，以及代收代办的效劳收费价格，实行的是市场调节价格，由物业效劳企业同效劳合同相对人在平等、互惠、公平、合理的根底上，充分协商约定效劳收费价格。第四，在本条的第三款设置了限制性的规定，对非住宅物业效劳收费、为满足局部业主和使用人需要或接受委托开展的特约效劳和代收代办效劳的收费，在事先必须有合同的明确约定，物业效劳企业不得强行提供效劳，强行收取效劳费用。第八条住宅的公共性效劳工程根据效劳内容、效劳要求和设施设备配置等情况分为：管理综合效劳，公共区域清洁卫生效劳，公共区域秩序维护效劳，公共区域绿化养护效劳，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修效劳等五项，等级从低到高，最高级为五级。【释义】本条是住宅的公共性效劳内容及效劳等级的规定。本条是此次?方法?修订最大的亮点之一。通俗的讲，就是对住宅的公共性效劳实行了“菜单式〞效劳，并且将物业效劳的等级和物业效劳收费的标准严格对应。业主可以按点菜的方式，根据物业的特点，同物业效劳企业就物业效劳的内容和等级分别选择组合确定。?方法?规定了物业效劳工程五大项：1.管理综合效劳；2.公共区域清洁卫生效劳；3.公共区域秩序维护效劳；4.公共区域绿化养护效劳；5.共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修效劳。?方法?规定了物业效劳的等级为五级，最高级为五级。本条的修订能够更好地表达物业效劳收费公开、合理以及费用与效劳水平相适用的原那么。第九条实行政府指导价的住宅公共性效劳收费，由省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门制定物业效劳分工程、分等级收费基准价，并定期公布〔现阶段全省分工程、分等级效劳及收费基准价详见附件一?湖南省住宅物业效劳分工程分等级基准价标准?〕。市、州、县价格主管部门会同同级房产主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理效劳内容、效劳质量、效劳本钱、物价指数等因素，在省定基准价上下30%的幅度内制定当地住宅物业效劳分工程分等级指导价，并对同一住宅区内多种住宅类别制定各住宅类别的收费系数，每两年应公布一次。【释义】本条是对物业效劳分工程、分等级收费基准制定的规定。第一，本条明确规定了实行政府指导价的住宅公共性物业效劳分工程、分等级的收费基准价的制定，由湖南省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门制定，并且要定期进行公布。第二，各市、州、县行政区域内的实行政府指导价的住宅公共性效劳分工程、分等级的收费指导价在省定的基准价的30%的幅度内制定。这里根据各市、州、县物业的特点，包括物业的硬件设施、物业所在的环境和物业效劳的内容，以及效劳的质量、本钱和当地的物价指数等因素来进行考虑的。并且，每两年必须公布一次，同一住宅内多种住宅类别制定各住宅类别的收费系数。这对促进物业效劳市场逐步成熟具有非常积极的意义。第十条住宅物业管理区域的物业效劳收费标准应按照质价相符的原那么，分别选择工程等级组合确定。物业效劳收费标准为各物业效劳工程收费标准的总和。业主大会成立前未通过招投标方式确定的住宅前期物业效劳收费标准由当地价格主管部门在当地公布的住宅物业效劳分工程分等级指导价内核定。鼓励建设单位通过标准的招投标方式选择前期物业效劳企业，以招投标方式选择前期物业效劳企业的由当地价格主管部门审核物业效劳收费资格。未通过招投标方式确定的住宅前期物业效劳收费由建设单位根据物业特点和效劳要求，选择效劳工程、效劳等级并拟定收费标准，填列?住宅前期公共性物业效劳收费申报审核表?〔见附件二〕。建设单位在核定的收费指导价范围内，在房屋交易合同中与物业买受人预先约定物业效劳内容、效劳标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。【释义】本条是对物业效劳收费标准由价格主管部门审核的规定。本条第一款确定了物业效劳的收费标准为各物业效劳工程收费标准的总和。本条规定了物业效劳收费两种情形要通过当地价格主管部门一种情形是建设单位通过标准的招投标方式选聘的前期物业效劳企业的物业效劳收费资格由当地价格主管部门审核。也就是说，通过招投标方式确定的住宅前期物业效劳收费标准，当地价格主管部门不予审核，只对物业效劳企业的收费资格进行审核。该条款解决了原?方法?没有解决的一个矛盾，建设单位通过招投标方式选聘物业效劳企业，投标报价是一个不可缺少的内容，如果通过招投标的方式确定的住宅前期物业效劳收费标准还必须经过当地价格部门审核，显然，会产生矛盾，会出现招投标确定的物业效劳收费标准同当地价格主管部门审核确定的收费标准不一致。本条修订有效地解决了这一矛盾。第十一条因提供本方法〔附件一〕未涵盖的效劳内容和设施设备而需增加物业效劳本钱的〔如提供备用电源、柴油机发电机组、自备供水加压泵、消防设施等非常用的公共设施等专项效劳〕，可根据其效劳方式、时间另行在物业效劳合同中约定收费标准。【释义】本条是对?方法?未涵盖的效劳内容和设施设备需增加物业效劳本钱的收费标准的规定。本条是采用排除法作出的规定，但凡?方法?没有涵盖的效劳内容，设施设备需增加的物业效劳本钱的收费标准，实行市场调节价格，在物业效劳合同中另行作出约定。第十二条第十三条第十四条物业效劳收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。包干制是指由业主向物业效劳企业支付固定物业效劳费用，盈亏均由物业效劳企业享有或者承担的物业效劳计费方式。物业效劳费用采用包干制的，住宅区公共性物业效劳收费实行政府指导价管理。酬金制是指在预收的物业效劳资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业效劳企业，其余全部用于物业效劳合同约定的支出，结余或者缺乏均由业主享有或者承担的物业效劳计费方式。物业效劳费用采用酬金制的，住宅区公共性物业效劳收费可实行市场调节价管理。【释义】本条是对物业效劳收费的包干制和酬金制两种计费方式的规定。首先要理解包干制和酬金制的主要区别。包干制是业主依据物业效劳合同的约定，向物业效劳企业支付物业效劳费，盈利或亏损都有物业效劳企业承担，圆满完成约定的效劳事项，并且，产生的合理利润不得超过8%。而酬金制那么是物业效劳企业依据合同约定提取合理利润，其余局部全都用于物业效劳，物业效劳费用的盈余和亏损都由业主方承担。物业效劳企业只是承担合理使用物业效劳费用，到达合同约定的效劳目标的义务。酬金制的物业效劳收费实行的是市场调节价格。就目前湖南省而言，大局部物业效劳区域采取的是包干制，只有极少数的物业效劳区域采取酬金制，并且，采取酬金制的物业效劳区域，通常是在前期管理，是在业主入住率较低的情况下采取的计费方式。【释义】本条是关于物业效劳费用公示制度的规定。实行酬金制的物业效劳区域，物业效劳企业应当建立清晰的物业效劳费用台帐，并且，每年不能小于一次向全体业主公布，同时，还是就费用支出的合理性等情况接受业主大会的质询。而实行包干制的物业效劳区域，物业效劳企业那么应在每年内不少于一次向业主公布公共性物业效劳工程和效劳工作的情况，要听取业主大会的意见，目的是让业主有效地行使监督和建议的权利，该条款的修订更具合法性和合理性，对于原?方法?规定的包干制计费的物业效劳区域，要求物业效劳企业公示效劳费用收支情况一直存在很大争议，包干制的物业效劳企业，盈亏都是自己承担，超过了合理利润，效劳工程一定达不到合同约定的管理目标，如果物业效劳企业在到达了管理目标的情况下，未能合理控制本钱，产生了亏损，业主方亦不承担，因此，如果规定让包干制计费的物业效劳企业定期公布物业效劳费用的收支情况，产生争议是必然的。本条款的修订，应该说是立法的一大进步，同时，也表示了立法机构对物业效劳有了深层次的了解，对物业效劳行业的开展将有极大的促进作用。综上所述，对于本条的理解，可以简单为，实行酬金制的物业效劳企业，应当向业主公布物业效劳的各项资金的收支情况，而实行包干制的物业效劳企业那么不需要公布物业效劳的各项资金的收支情况，只需公布公共性物业效劳工程和效劳工作情况，依照物业效劳合同的约定，接受业主大会监督，听取意见就可以了。第十六条【释义】本条是对公共性物业效劳费用构成的规定。本条规定了公共性物业效劳费用的构成为11项。本条修订的特点，一是增加了管理费分摊工程；二是在合理利润的工程上增加了利润率最高不得超过物业效劳本钱的8%的规定。管理费的分摊在实际的物业效劳活动中，一直存在，但在湖南省的地方性法规，规章和标准性文件上一直没有相应的规定。该费用构成工程规定，是依据国家开展改革委和建设部〔发改价格[2007]2285号〕的?物业效劳定价本钱监审方法〔试行〕?第十五条的规定。该费用构成工程的增加，对解决物业效劳企业长期以来的困惑，具有非常现实的意义。合理利润率最高不得超过效劳本钱8%，在湖南省是第一次以标准性文件的形式出现规定。此前，在湖南省行政区域内的物业效劳活动中，一直是以行业自律的行为来标准。这对进一步标准物业效劳，保障业主利益将起到重要作用。第十七条为供热、中央空调等动力设备发生的能源费用、运行维护费用应分别计入其供给价格中，不得另外向业主〔使用人〕收取。【释义】本条是对供热、中央空调等动力设备发生的能源费用，运行维护费用的计费规定。本条首先要理解的是，供热、中央空调等动力设备发生的能源费用和运行维护费用不包括在公共性物业效劳费用中。其次，上述费用应当计入供给价格中，计入供给价格中的费用既包括了能源费用，也包括了运行维护费用。第三，本条还有一个强制性的规定，也就是上述费用只能计入供给价格中，不得另外向业主或使用人收取。第十八条住宅公共性物业效劳费按照法定产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，按购房合同标明的建筑面积计算。由业主购置〔使用〕的车库、层高到达2.2米杂屋的公共性物业效劳费按照同类型住宅收费标准的50%收取。另有合同约定的从其约定。改变使用性质的住宅用于办公的应按照同类住宅收费标准加收100%，用于商业的应加收200%。改变使用性质的杂屋、车库，用于居住的应按照同类住宅收费标准收取，用于办公的按同类住宅收费标准加收100%，用于商业〔包括商业经营，为经营配套的仓储、员工食堂等〕的按同类住宅收费标准加收200%。【释义】本条是对物业收费面积如何认定、车库杂屋怎样收费和改变物业使用性质如何收费的规定物业效劳费的计算公式是单价×面积×月数，物业的面积应如何认定是现实中容易有分歧的地方。这一条款清晰的解决了这一问题。物业的面积有两种依据，首先是产权证登记的面积，其次是合同约定的面积。车库杂屋房在此明确了可以收费，但收费标准要依据两个条件来确定，一是房屋所在的房屋类型，看其是高层还是多层，还是别墅；二是看房屋的层高，以2.2米为分界点，高于那么按全额，低于那么按50%.物业改变使用性质的，条文也予以了明确规定，较之老178号文标准有所提高，而且更具体，防止了收费矛盾的产生。住宅、车库、杂屋改成办公的，按物业费的2倍收取，改成商业的按3倍收取，车库、杂屋改成住宅的，如保姆房，其收费要按住宅标准收取。第十九条物业效劳费由物业效劳企业向业主或物业使用人收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业效劳费用由建设单位交纳。物业竣工验收合格后，建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经物业买受人查验收房后，物业效劳费由买受人交纳；物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业效劳费由建设单位交纳；物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业效劳费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定。已办理交付手续但未使用的物业，物业效劳费按照90%交纳。物业效劳费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过十二个月。【释义】本条规定了物业验收前后缴费的义务人和已交房但未使用物业的缴费标准以及缴费的方式。物业缴费源于物权的取得。如果物业效劳已经提供，在物业验收交付前，物业的原始产权属于开发建设单位，所以未出售、未出租和未交付的物业，其效劳费应由开发建设单位缴纳；在物业已经验收交付给买受人，物业效劳费应由买受人缴纳。这里有一个要明确的问题就是物业怎样才是验收交付。按照建设部的有关规定，房屋必须要竣工验收后才可以交付，房屋交付买受人必须由开发建设单位书面通知买受人，而且要经买受人对房屋进行查验，直到查验合格才能交付；但如果买受人无正当理由拒绝交房，那么从开发建设单位通知交房的次月起，视为已向买受人交付，但这种情况的物业效劳费用首先由开发建设单位予以垫付，然后由开发建设单位向物业买受人追缴，如果开发商建设单位与物业买受人有合同约定的，从其约定。

已经交付物业买受人但未使用的物业的效劳费，在本条文中，予以90%硬性规定，较之老178号文更具有操作性，而且也比较合理。物业缴费方式以月计算，可以前付费也可以后付费。在实践中根本上是前付费的缴费方式即预收物业效劳费，但预收物业效劳费的最长时间不能超过一年。第二十条前期物业效劳合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业效劳费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业效劳合同终止之日的当月发生的物业效劳费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业效劳收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业效劳费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业效劳费用，由物业受让人承担。物业受让人在产权转移时应向物业效劳企业了解物业效劳合同、管理规约等情况，并催促原业主结清相关物业效劳费用，出现费用未结清时，由物业受让人承担连带交纳责任。【释义】本条是对物业缴费起始之日的界定。第十九条确定的是缴费的义务人，本条也是按物权的归属来确定缴费的起始之日。因物业效劳费是按月缴纳，但物权的转移之日不可能完全与物业效劳缴费日相吻合。为了解决这一矛盾，本条对物权转移和缴费之日相对接做了界定：前期物业效劳合同生效之日至物业移交买受人的当月的物业效劳费，由开发建设单位缴纳，从次月起那么由物业买受人缴纳；房屋转让的，转让当月的物业效劳费由原业主缴纳，从次月起那么由新的业主缴纳，但原业主未对物业转让当月以前的费用未结清的，由新业主承担连带责任，物业效劳企业可以向新业主予以追缴。第二十一条【释义】本条是对利用共有部位共有设施进行经营收入的归属确实认和如何使用的规定。因物权的共有，利用共有场地、共有设施设备的经营收入，因纳入全体业主共有范畴，但因经营具有一定的本钱支出，所以经营性收益应先扣除本钱。如能耗、人力资源本钱等等。扣除本钱后的收益如何使用，由业主大会决定。第二十二条【释义】本条对停车效劳收费进行了规定。停车效劳在实践中一直是模糊的概念，导致物业管理矛盾不断，纠纷日益增多，本条充分的对物业效劳的内容进行了明确的界定，它包含三个方面的内容：停车场地的提供效劳、停车物业效劳、车辆保管效劳。场地的提供效劳按物权法的规定即车位归谁所有，其收益也归谁所有。停车物业效劳指物业效劳企业提供的停车秩序的维护，场地的清洁卫生、照明、排污、抽湿等系统的维护等效劳工作。这一费用归物业效劳企业所有。场地占用费和车辆停放效劳费由物价部门提供指导价格。车辆保管效劳是指车主与物业效劳企业单独就车辆的保管所达成的协议，保管费用的上下、保管责任的大小由双方当事人在协议中予以明确，价格部门不予以干预。第二十三条业主〔使用人〕对房屋进行装修，装修人在室内装饰装修工程开工前，应当向物业效劳企业申报。业主、装修人或者装饰装修企业，需要物业效劳企业提供特别效劳的，可以与物业效劳企业签订装饰装修管理效劳协议，物业效劳企业按照室内装饰装修管理效劳协议可向业主〔使用人〕收取以下费用：〔一〕装修效劳费：按房屋建筑面积和装修工期在装修管理效劳协议签订时一次性向业主收取。装修效劳费主要用于装修期间各种设备、设施的能源消耗、装修管理效劳、各种资料的制作等费用。〔二〕装修垃圾清运费：业主可以委托物业效劳企业清运装修产生的垃圾〔不包括撤除墙体产生的建筑垃圾〕，也可以按照规定时间自行清运；委托物业效劳企业清运的，清运费标准在政府指导价范围内由业主和物业效劳企业协商确定。〔三〕出入证件工本费：对出入人员实行证件或登记查询管理的小区，物业效劳企业可对装修工人出入实行持证限期管理，并收取证件工本费。〔四〕装修押金：根据室内装饰装修管理效劳协议一次性向业主和装饰装修企业收取。在装饰装修工程完成后应当立即退回。但是，装修期间损坏的共用局部〔公共走廊、墙面等〕、共用设施设备(电梯、对讲门等)的修复由损坏责任人承担，当责任人拒绝修复时，物业效劳企业可扣取相关装修押金进行修复，其余局部应在装饰装修工程完成后退回。除上述费用以及实际提供了资料复制效劳可以依照市场价格合理收取复印费外，物业效劳企业不得另行收取诸如电梯使用费、楼道维修费等与装修相关的其它任何费用。上述收费标准由当地价格主管部门会同房产主管部门制定并公布。【释义】本条是对业主和物业效劳企业就装修管理如何收费进行了规定。业主装修效劳与工程日常物业管理效劳不是同一效劳内容，物业效劳企业提供了较之日常物业效劳更多的内容，所以物业效劳企业与业主签订室内装修管理效劳协议，约定相应的装修效劳费用、装修垃圾清运费、装修工人的出入证工本费、装修押金是合情合理的，物业效劳企业收取装修效劳费用后不得再将共用部位、共用设施设备的修复费用重新计算分担给业主，也不得将电梯的能消耗用分摊给业主。装修效劳的有关费用标准由物价部门予以制定。第二十四条有关单位向物业管理区域内提供水、电、燃气、热、电信、邮政、有线电视等效劳，凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，不得乱加价、乱收费，并直接向业主收费和提供效劳。需要委托物业效劳企业代收费的，委托单位应当与物业效劳企业签订委托代收、代缴合同，并向物业效劳企业支付1—3%的代办效劳费。【释义】本条是对物业管理效劳之外的其他有关单位提供的效劳收费所做的规定。物业管理区域除了物业效劳企业提供的效劳之外，其他有关单位如供水、电、燃气、电信、邮政、有线电视等提供的效劳，其效劳收费与物业效劳收费不属于同一范畴，向业主收取相关费用应由提供单位直接收取，当然效劳也要由它们直接提供，如需要委托物业效劳企业代收代缴应当与物业效劳企业签订相应的合同，并支付1—3%的效劳费。这一条款是对传统的水电费代收代缴的有利冲击。改变了物业管理效劳企业背着沉重的代收代缴包袱的命运。第二十五条在签订物业效劳合同之前，物业效劳企业应查验接管物业管理区域的公共配套效劳设施，对公共配套效劳设施不全或不能正常使用的，应要求建设单位或业主大会完善，不能完善的，其物业效劳内容及其要求、效劳收费及其标准，可参照本方法在效劳合同中明确。物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护内容、标准及其要求，物业效劳企业应根据有关规定与建设单位或业主大会在效劳合同中明确。【释义】本条确认菜单式的选择要在物业效劳合同中明确规定，即效劳内容、标准及要求要与效劳费相对应。这是质价相符原那么的表达。第二十六条【释义】本条规定了物业效劳收费要公式化，物业效劳收费要经物价部门的审批，审批的方式看是否经招投标方式来选聘物业管理效劳企业和确定的价格。同时在物业工程的醒目地方予以公示收费标准，效劳工程，接受业务的监督和质询，让业主明明白白消费。第二十七条物业效劳企业按规定向业主〔使用人〕收取了物业效劳费的，其它任何单位和个人不得再重复收取性质相同的费用。未经委托人委托，物业效劳企业自行提供其他效劳，需收取费用的，委托人有权拒付。【释义】本条规定了物业效劳收费不能重复，?物业效劳本钱监审方法?明确了物业效劳收费的本钱，凡已计入物业效劳本钱的内容不得另行再次向业主收取费用。物业效劳企业也不得自行提供超出物业本钱内容的效劳，如需提供，需经业主同意方可收费。第二十八条物业效劳企业不承担收取自身不提供管理或效劳的费用。政府有关部门〔单位〕及社区在物业管理区域内按规定应当向业主〔使用人〕收取费用的，须持合法有效文件自行向业主〔使用人〕收取。【释义】本条规定了物业效劳企业的禁止性收费行为。即物业效劳企业自身并不提供的效劳不能收取费用，政府部门应收取的费用应由政府部门持合法有效的文件自行收取。第二十九条物业效劳企业在物业效劳中应当遵守法律法规，严格履行物业效劳合同，为业主提供质价相符的效劳。对同一物业管理区域内相同的物业，禁止价格歧视，物业效劳企业不得区分业主身份实行不同的收费标准。物业效劳企业不得向进入物业管理区域为约定业主提供配送、维修、安装等效劳的外来人员收取包括办证费在内的任何费用，也不得向业主〔使用人〕收取任何未予标明的费用。【释义】本条明文规定了物业效劳的收费要遵循质价相符合的原那么，业主的法律地位是平等的，这决定了物业效劳的收费的价格一致性。同时物业效劳未增加其他本钱的物业效劳企业不能随意增加收费内容，如外来配送效劳，维修安装效劳等，物业效劳企业不能收取。第三十条【释义】本条规定了物业效劳收费者的根本义务，业主是物业效劳的消费者，应当按效劳合同的约定及时足额缴纳物业效劳费，不得以未享受效劳、不是合同的当事人而拒交物业效劳费，业主拒交物业效劳费的，物业效劳企业可以依法追缴并追究其违约责任。第三十一条物业效劳企业将物业效劳合同中局部专业效劳事项转包给其他企业的，不得降低效劳质量，减少效劳内容，提高收费标准。【释义】本条是对专业效劳事项转包及收费标准的规定。第一，整体物业效劳工程不得转包，但允许专业效劳事项转包给其他从事专业效劳的企业。在此，要强调的一点是，必须遵守物业效劳合同的约定，如果物业效劳合同中约定了局部专业效劳事项不得转包，那么，物业效劳企业就不得转包。第二，物业效劳企业在签订转包合同时，一定能够要将效劳工程，效劳质量，效劳内容，收费标准约定明确、具体。接受转包的其他企业，不得降低效劳质量，减少效劳内容，提高收费标准。第三，物业效劳企业和接受转包企业，在严格履行合同的同时，也同样接受业主的监督。第三十二条【释义】本条是对监督体制和行政处分的规定。首先，本条明确规定了乡、镇人民政府〔街道办事处〕及街道社区的监督职能及物业效劳纠纷的调解职能。在日常的物业效劳活动中，一直存在一种呼声，业主由谁来监督的问题，而本条第一款就规定了物业合同双方均接受监督，那么，本条第一款就可以理解为，业主和物业效劳企业均应当接受乡、镇人民政府〔街道办事处〕及街道社区的监督及纠纷的调解。其次，对于物业效劳企业的效劳内容、质量、收费工程、收费标准的监督机构为各级价格主管部门和各级房产主管部门。第三，本条第三款是对物业效劳企业违反物业收费法规及有关规定的行政处分的规定。作出行政处分的行政机关为价格主管部门。第三十三条【释义】本条是对行政机关工作人员在行政管理中的行为的法律责任的规定。本条规定的是行政机关不依法履行监督管理职责的行为。?方法?规定的监督管理工作不仅是行政机关的监督管理职责，也是行政机关必须履行的义务，不积极依法履行监督管理职责，是必须要承担法律责任的。这是一种不作为的违法行为，表现为消极的状态，应当作为而不作为。第三十四条本方法自2021年7月1日起实施。各级价格主管部门可会同同级房产主管部门结合当地实际制定实施细那么。?湖南省物价局、湖南省建设厅关于发布湖南省物业效劳收费管理实施方法的通知?〔湘价服〔2004〕178号〕以及其他与本方法不符的规定同时废止。本方法实施前已签订物业效劳合同且尚未到期的，物业效劳及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本方法规定执行。本方法实施时尚未成立业主大会且原有效劳等级低于本方法适用收费标准的，须相应提高效劳等级；收费标准低于本方法相应效劳等级的，在业主大会成立前不得擅自提高收费标准。【释义】本条是关于本方法生效日期的规定。法的时间效力是法的效力的主要组成局部，它不仅意味着从某日开始，某种行为要接受法的调整，而且，新法的实施日往往是旧法或内容与新法相抵触的同级或低级法的内容的废止之日。本方法就规定了，2021年7月1日起，?湖南省物价局、湖南省建设厅关于发布湖南省物业效劳收费管理实施方法的通知?〔湘〕价服[2004]178号〕以及其他与本方法不符的规定同时废止。本条还就新旧方法交替如何执行进行了规定：一是在本方法实施前签订了物业效劳合同没有到期的，其物业效劳和标准仍按原合同执行；二是在本方法实施的时候，没有成立业主大会，原有的效劳等级比照本方法的等级收费标准，原有效劳标准低于本方法规定的要相应提高效劳等级。但原有的收费标准比照本方法的等级收费标准，原有收费标准低于本方法等级收费标准的，在业主大会成立前不得提高。湖南省物业效劳收费管理方法

菜单式收费解读

一、引言?湖南省物业效劳收费管理方法?〔以下简称新方法〕在省物价局、省建设厅、省司法办、省办公厅、长沙市物业监管处等政府各有关部门的共同努力下于2021年7月1日正式实施。“新方法〞以“物权法〞、“国家物业管理条例〞等相关为法律法规为依据，结合湖南省物业管理市场开展的客观要求，借鉴上海、江苏在物业管理收费方面的成功经验，经反复研究，在各方面较老方法均做出了较大的突破，对我省未来物业管理的健康开展具有十分重要的现实意义。其中，最具代表性的突破点是按“菜单式〞要求计收物业效劳费。类别是指物业管理效劳企业为业主及物业使用人所提供效劳的涵盖范围。按照建筑物区分所有权的法律界定，物业管理企业为业主及物业使用人提供的物业管理效劳主要侧重于为全体业主的公共产权及公共区域局部提供品质保障性效劳。这个品质自然即包括公共区域的生活品质也包括共有资产的价值品质。因此，物业管理企业通常将其提供的效劳内容按此要求划分为两大类：一是按照生活品质保障性要求确定的综合效劳类，包括：公共区域清洁效劳、公共区域绿化养护效劳、公共区域秩序维护效劳、社区文化效劳、业主特别约定效劳等。二是按照共有资产价值品质保障性要求确定的维修保养效劳类，包括：本体设施系统、公共设施系统、供水系统、排水系统、消防系统、弱电系统、电梯系统、避雷系统、公共照明系统等。等级是指物业管理效劳企业按照所提供物业效劳工程的硬件配套要求、环境满足要求及效劳层次要求由