恩瑞御西湖度营销执行报告

恩瑞御西湖2021年度营销执行报告上海策源长沙分公司恩瑞御西湖工程组前言望眼欲穿。作为工程营销团队，我们对工程入市的期盼程度早已经溢于言表。根据工程现有的各方面进度，根本确定了7月底8月初工程首次开盘的节点。时间紧迫，留给营销团队的仅仅只有短短3个月的时间。营销，如何在短暂的时间里，用各种手段打响工程知名度，赢得客户的认可，从而实现今年的销售目标。带着这个问题，我们开始本工程今年度的营销策略思考。壹●根底分析工程解析货量盘点总套数：512套13-16栋：240套总建筑面积：62731.25m2住宅总货值：约6.27亿元〔按10000元/平计算〕12、17栋尚无具体资料，故无法进行统计。户型配比：工程13-16栋以大户型为主，146m2以上户型占比85%，180m2以上户型占比70%。SWOT分析市场分析市场竞品：根据工程的地理位置和地位，工程的竞品锁定在沿江片区和梅溪湖片区。1.沿江片区：以北辰定江洋、复地崑玉国际、保利国广等为代表，在开发商品牌、地段、规模等方面占据优势，属于传统的豪宅片区，客户认可度较高。2.梅溪湖片区：以云顶梅溪湖、中海梅溪湖壹号、中建梅溪湖中心等为代表，是近年来兴起的热点置业板块，在开发商品牌、规模、环境资源、教育配套、政府支持等方面占据优势。竞品销售情况：竞品140m2以上以上户型月度去化在2.67－12.73套之间，年度去化在32-152套之间。以下图数据统计周期为15个月〔2021年1月至2021年3月〕，月均去化未考虑产品的推出时间。1.数据来源于房地局网签数据，由长沙策源市场部整理而成。2.上述工程中140-180平面积段的产品，主要集中在140-160平。竞品销售情况：北辰定江洋推出8500元/平特价，中建江山壹号4月份推出8号栋，价格7000-8000，金茂梅溪湖9000元/平一口价，对整个豪宅市场造成较大的冲击。竞品推售情况：下表中竞品，6个工程上半年有新产品推出，140-180及200以上新推量较多，竞争较为剧烈；考虑各个工程的余货，三个面积段的产品总量200平以上货量最多；180-200平的货量最少。4、上半年市场上180-200平大户型产品相对较少上半年竞品工程的存货和新推货量居高，200平以上大户最多，将近1200来套；其次是140-180平产品，在1000套以上；整体而言，180-200平产品相对较少，在800套左右。5、与我们同类产品PK角色都是市场绝对引领者140-180平与我们PK的前三甲为保利国际广场、万科紫台、中建梅溪湖中心，本工程的优势在于此面积段产品可以观湖，竞品工程都不能观湖〔或江〕；180-200平米与我们PK的前三甲梅溪湖壹号、金茂梅溪湖、崑玉国际，除品牌影响力外，价格也极具竞争力：崑玉国际10500元/平，金茂梅溪湖9000-11000元/平，中建梅溪湖壹号9500元/平；200平米以上与我们PK的是北辰定江洋、梅溪湖壹号、中建梅溪湖中心，北辰定江洋最近打出一线看江8500元/平，势必对本工程造成冲击。所以，我们是在与保利、万科、中建、金茂、复地几大全国大鳄品牌在竞争，而且他们所处在区域和品质、环境、产品价格都极具竞争力，是公认的豪宅。对于我们来说，前期西湖豪宅价值塑造、工程品牌落地需要我们花极大的精力去投入，同时，必须保持价格上的优势。不如此，极难完成年度销售目标！销售速度：30套/月根据甲方的要求，13-16栋2021年全部推出，且去化速度要到达30套/月。来访目标：450组/月按照15:1的认购转化率，每月需来访450组，每天15组；均价要求：9800-10000元/平米目标解析目标的市场比照——月度平均速度本工程30套/月的销售速度目标，是市场最快销售速度的2.3倍左右，是平均销售速度7套/月的4.3倍，是最慢销售速度的11倍。1.数据来源于房地局网签数据，由长沙策源市场部整理而成。2.上述工程中140-180平面积段的产品，主要集中在140-160平。目标的市场比照——分产品面积段的去化速度按照竞品平均去化速度，工程99和150平户型根本实现清盘；180-200和200以上户型去化困难，6个月内分别去化约21〔3.48*7〕套和12〔2*6〕套；表中数据来源于房地局网签数据，由长沙策源市场部整理而成。核心前提纵观湘江、梅溪湖板块成功营销的豪宅工程，不管是保利国际广场还是江山一号，也不管是金茂梅溪湖、中建梅溪湖壹号，还是金茂广场，他们必须具务以下几个条件：一、超高端豪华的售楼体验中心，工程价值和形象的第一展示;二、超品质的样板房样板区园林展示，未来生活的情景展示;三、灵活的价格机制，应对市场反响的第一价格策略;四、大手笔的活动造势投入;五、优秀的产品设计力等。而对于我们来说，1、简单的临时接待处能否支撑一个新区域豪宅的认知和体验价值？2、正式营销中心能否在影响客户的关键时期，也就是开盘前一个月投入使用？3、园林展示和样板房是否能匹配一个新贵族豪宅的体验？4、价格这一块能否灵活支撑应对市场？一个是打造成功豪宅的必然，一个是很多因素的未知〔或不到位〕，我们的营销挑战巨大如何在短时间内扭转客户印象，到达西湖区域是长沙新豪宅区域的认知？与沿江片区、滨江片区、梅溪湖片区等长沙热点片区相比，工程所在片区在长沙房地产市场所受关注度很低片区房地产工程较少，也没有知名的房地产公司进驻，属于非热点置业区域。西湖公园属市政公园，商业开发价值较低，政府层面的宣传很少。西湖公园与梅溪湖、烈士公园相比，呈现的景观面相去甚远。长沙市乃至河西片区，了解西湖公园的人也在少数。如何解决产品线较为单一，产品总价偏高的问题？13-16栋，146m2以上户型占比85%，180m2以上户型占比70%。产品单套总价在100万元以上。与梅溪湖及沿江的竞品相比，无法通过小户型走量形成热销气氛，以积累客户量，带动大户型产品的销售。如何在严峻的市场竞争环境中脱颖而出，取得超常规的去化速度，赢得市场和客户的认可？沿江竞品和梅溪湖竞品存货充足，不断有新品加推，且这两个板块的市场认知度均在本工程所在区域之上。本工程30套/月的销售目标速度，已经超越了去年沿江和梅溪湖片区所有工程大平层产品的去化速度。核心问题贰●年度营销策略核心策略推售策略1716151413122021年8月初：16栋，15栋东单元2021年12月上旬：14栋2021年10月中旬：13栋，15栋西单元推售时注重面积段的搭配，丰富客户的选择面。14栋年底以楼王形式，压轴入市！时间轴2月1月5月6月7月4月8月9月10月11月12月2015年2016年内部认购具体房源待定13栋、15栋西单元开盘14栋开盘13/14/15/16合计推出240套，去化速度要求为30套/月。16栋，15栋东单元开盘价格策略价格制定前的思考：参考竞品工程的去化速度，最快的保利国际广场是12.73套/月，而本工程的目标是30套/月，目标难度可想而知现下前有定江洋一口价8500元/平的大手笔促销，中建江山壹号4月推出8栋均价8000元/平，梅溪湖板块也纷纷打出一口价9000元/平〔金茂梅溪湖〕不等的策略；我们第一期推出来的16号楼，只有18套150㎡，其余均为190㎡〔33套〕；15栋99㎡产品也只有18套。大部份为市场难以去化的大户，难度之大可以预见；区域价值丞待被认可、产品面积偏大、总价偏高、价格期望高〔均价9800-10000元/㎡〕，而一期能否成功对后阶段形成决定性影响，所以一期我们必须以相对有竞争力的价格入市。价格策略2产品价格预测工程稀缺：数量少，只有36套，总价较低，市场去化速度快；市场稀缺：本户型位于东向观湖的位置，而湘江和梅溪湖的同面积产品，都不能观湖或看江。拉高此类型产品的价格，支撑整体均价，建议均价为10000-10500元/平。总价低、去化速度快价格策略市场稀缺产品2产品价格预测工程稀缺：数量少，只有36套市场稀缺：本户型位于南向观湖的最正确位置，而湘江和梅溪湖的同面积产品，都不能观湖或看江。此类型产品价格相对较高，支撑整体均价，建议均价为9500-9600元/平。价格策略2产品价格预测22产品销售需到达市场速度的3倍〔在30套/月的速度要求下，180-200平和200平以上户型需到达市场速度<2+3.48>的3倍〕

价格策略2.市场竞争相对较小：上半年本面积段市场供给相比其他两个面积段相对较少；3.在高去化速度的压力下，建议此面积段产品价格相对较低，均价为9300-9400元/平左右。

价格策略2产品价格预测22产品销售需到达市场速度的3倍〔在30套/月的速度要求下，180-200平和200平以上户型需到达市场速度<2+3.48>的3倍〕

价格策略2.市场竞争非常剧烈：上半年本面积段市场供给相比其他两个面积段是最多的，供给量最大；3.在高去化速度、高强度市场竞争压力下，建议拉低此面积段产品价格，均价为9000-9300元/平。

价格策略御西湖基于开发商均价要求之下的各类产品价格排布表整体均价：10000元/平调价因素户型大小：户型均价与面积大小成反比；推售因素：均价随着推售批次越来越高；景观因素：同一户型，东面看湖均价高。调价后分面积段的均价：与价格预测根本一致。价格策略入市价格判断C1/C3户型，192平左右：相比市中心湘江板块此面积段产品我们要低500元/平左右，相比梅溪湖板块价格接近，一方面是竞品在地段、产品、豪宅价值方面的优势要高于我们，另一方面适当的价格差，使我们能够相比对手保持一点竞争优势，为一期开盘顺利销售作一个非常必要的根底；C2户型，150平左右：竞品的平均去化速度可以满足本工程此类型产品的去化要求，定价时主要考虑核心竞品梅溪湖片区，9500元/平的均价，除了梅溪湖壹号，相对其他竞品有些许优势；A5户型，256平左右，市场最难销售产品，大鳄品牌都纷纷以价换量，如定江洋8500元/平米，我们必须在前期以相对有优势的价格入市，才能不致于落于滞销，才能开门利市带动后期销售。御西湖入市价格竞品平均去化速度表精装2500价格策略A5户型，256平左右：参照竞品平均去化速度，此面积产品平均去化速度最慢，去化最快的云顶梅溪湖月均去化才2.2套，本工程的定价比云顶梅溪湖定价廉价约1500元/平，借助价格优势，实现平稳的去化；工程第一次开盘只能成功不能失败，价格低开高走是市场的规律，假设第一次开盘定价过高导致无法形成热销局面，势必对工程的形象造成打击；而为了去化在开盘后就价值，那么是对工程形象的第二次打打击。因此，在工程的地段、环境、品牌、工程成熟度与竞品相比都处于劣势的情况下，首次入市价格必须以极具竞争力的价格入市，到达一炮而红的目标！假设在工程首批入市时〔6月底〕，再次出现如本月北辰8500元/平大降价促销的情况，将对工程销售带来巨大冲击，工程的入市价格还要做针对性的调整！审时度势在市场竞争高压、存货新推都极大、拼板块拼品牌拼产品拼环境拼价格竞争狼烟四起，在西湖豪宅价值不被市场完全认可，工程产品力缺乏的情况下:我们有没有必要将四栋大户型产品一年之内全部推出？完全不给后期留有盘旋的余地？有没有必要将价格必须控制在一个高维度的水平，尽管湘江和梅溪湖板块10000元/平以上的大户很难走量？中建梅溪湖中心2021年10月份开盘，蓄户大半年，大户对外报价11000元，结果开盘实收均价8700元/平米，共推200来套，当天去化只有40来套；定江洋2021年3月封盘，之前售价13500元，卖不动，5月重新推售价格不到11000，当月去化1.2个亿左右，且全部是在老客户内部消化的，后续新客户走不动。目前降到8500元/平米，12天蓄了67张卡。如果卖不动怎么办？降价？和市场耗下去？如果降价，我们有没有足够的工程品牌支撑？即你降了别人会认可你降的价格，有时候你降了别人以为你还会降，反倒更不会买，根据经验，一般只有大品牌的开发商降价降到位时，才会有大量的人买进，我们目前是否具备这样的品牌号召力？客户策略核心客层辅助客层本工程客户区域1.核心客层：以地缘驱动为特征的区域升级客户他们生活或者工作在该区域，并形成地缘依赖，有升级购房的需求，为工程环境所吸引，同时价格承受能力较高，主要集中桐梓坡、西站、麓山板块：湘雅附三省肿瘤医院湖南大学……2.辅助客层：受到价格挤压的品质升级型客户他们生活或者工作在长沙，有升级购房的需求，价格承受能力较强。期望能有良好的生活环境，但又不希望远离市中心，分布在河东的各个片区。3.时机客层：地市州客户他们生活或者工作均不在本区域，但经常往返于长沙与地市州之间，被工程的地段和环境资源所吸引，购置能力强，有在省会置业的意识。益阳岳阳常德邵阳……策略1：重点锁定河西片区客户，适当挖掘市区及地市州客户。工程片区属于非热点置业区域、非传统豪宅片区，吸引市区及地市州客户的能力相对较弱，因此客户根本锁定在河西片区，特别是工程周边。策略2：根据不同客户类型，针对性强化说辞。标准销讲全本产品价值加强版区域、环境价值加强版配套价值加强版核心价值简易版策略3：产品附加值提升、豪宅价值认可、营造尊贵感，加强现场体验感受。建议成立“万豪会〞，工程业主自动成为万豪酒店的会员，享受相关的会员权益。通过前期造市活动认可西湖的片区价值；体验式营销，客户进入售楼部的过程中，通过现场展板、说辞、园林及样板间展示，使客户对工程的区位、配套、资源等有全方位的体验。同时，通过热气球观湖、西湖游园活动等，增强体验感。另外，在适当的时机，推出样板房试住活动。热气球观湖样板房试住示意图推广策略线上适当发声、精准传播注重传播渠道的精确性，利用高档社区电梯框架、灯箱、机场登机牌广告等，针对性的传播工程信息其他线上渠道，如户外、道旗等适当铺排，塑造工程形象。线下圈层为主，精准拓客。1.高端圈层活动、大客户拓展、高端娱乐餐饮等场所合作，精准针对工程目标客户群。全民营销，滚动成交1.工程老业主、公司员工、同行、高端社区物业人员等都是工程经纪人，重赏之下必有勇夫！线上适当发声、精准传播通过户外、道旗覆盖工程周边区域，渗透到市区主干道。年底〔12月〕投放高铁及机场户外，拦截一波返乡客户。〔工程周边没有较为适宜的户外广告位，梅溪湖入口广告位具有排他性，因此户外建议设置在五一路上〕道旗首选户外：五一路一块2.通过高端社区电梯门广告机场登机牌、高尔夫球场广告等方式，将工程信息直接传递到工程目标客群电梯门广告社区灯箱广告高尔夫隔离器广告登机牌广告示意图2.大客户单位拜访：线下拓客以大客户为主体完成，主要针对湘雅附三等医院的医生、湖大等高校的教师。与相关单位签订大客户合作协议后，在工程现场举办专场推介会或者在单位现场摆放工程宣传展架、易拉宝等。首批单位：省脑科医院、湖大、师大等后期继续深挖单位：商会、主要企事业单位，大型企业、产业园内的大企业锁定大客户单位选准客户单位切入点重点培养客户/单位核心人员示意图3.高端资源渗透：与片区内车友会、星巴客、时间仓、中高端品牌〔手表、、皮包等〕、高尔夫俱乐部、中高端商务会所等嫁接资源，等举办客户活动，或者直接购置客户资源。示意图全民营销方案全民皆兵，带客成交只要确认，即发放现金￥10000〔180m2以下〕或20000〔180m2以下〕！开发工程官方微信的转介功能，转介人通过微信传递转介客户信息，轻轻松松完成转介；公司员工、老客户、同行、高端社区物业人员等，都是工程全名营销的经纪人；在工程现场举办同行转介会，介绍工程信息和转介信息。示意图展示策略体验式营销这是任何高端商品无法回避的营销模式，通过营造全方位、高标准的体验过程，让客户亲身感受未来的生活方式从而产生对工程的认可。建议方式：样板房试住：样板间可让意向客户免费试用、举办家庭聚会。观湖电瓶车：重点介绍商业配套，将西湖公园的配套变本钱工程的配套。观湖自行车：售楼部给客户提供自行车，客户可以自己去西湖骑行。样板间设置洽谈区，最大户客户观景时间。活动方面，各项暖场活动可设置在西湖公园内进行，最大限度增强客户体验；同时启动夏季夜晚接待客户，夜晚看西湖的效果会最大促进谈判。但凡到访的客户，工程配备转车搭载客户浏览西湖景色，以及西湖的商业配套。风水讲座在依山傍水，灯光与西湖交相辉映的场景下举行，相信会有更大的说服力和感染力。叁●分阶段营销执行第一阶段阶段时间：推售安排：2021年6月底，内部认购，具体房源待定。16栋和15栋东单元开盘：2021年8月初销售目标：住宅认购65套内部认购：20套开盘认购：30套8月认购：15套重点工作：蓄客认筹、内部认购、16栋和15栋东单元开盘、产品发布会、营销中心开放5月6月7月8月推广主题推广渠道营销节点重要活动6月中旬进外展点6月底内部认购工程形象塑造工程价值点灌输认筹信息工程开盘热销信息释放围挡、发光字、微信、全民转介、地铁报站、短信线上线下酒店外展点、行销、大客户拜访/推介会、call客VIP认筹开盘、签约折扣付款方式折扣老带新、大客户阶段排布8月初16栋和15栋东单元开盘营销中心开放内部认购7月初营销中心开放户外、道旗、网络硬广、群众传媒〔电梯间〕、电梯门广告高尔夫球场、社区灯箱首批开盘阶段思考营销中心推迟到6月底7月初才能对外开放，而要在6月底内部认购，因此7月份之前的营销基调为：1.客户方面：第一次内部认购以甲方关系户为主，市场关系户为辅；2.推广方面：集中性的推广集中到7月营销中心开放之后进行，7月份之前以自然来访和线下拓客〔大客户、展点〕渠道为主，活动方面那么主要嫁接西湖公园自身举办的相关活动，以冠名或赞助的形式进行；3.现场展示：在营销中心及园林展示不能及时交付的情况下，现场展示以工程质量、景观资源感受为主；4.客户动线：临时接待中心/酒店展点——工法样板间/3D彩绘样板间——西湖公园5.甲方支持：微信电子楼书、电子样板间、临时接待中心/酒店展点包装、工法样板间/3D彩绘样板间施工、看房车看房通道包装。认筹安排具体认筹方案见附件营销推广安排第一阶段总结费用约222万元，约占年度推广费用的52%。发光字、围挡、地铁报站等费用未进行分摊，统一计入本阶段的营销费用。来访渠道分解见认筹方案。渠道分解夜间看房：为应对夏季炎热天气，售楼部进入强销阶段，邀约客户夜晚看房。调整工作时间：现场所有工作人员的工作时间延长到晚上10点，早班时间视具体情况相应推迟；现场支持：营销中心和看房通道的照明必须得到保障;时间建议：7月-9月示意图户外、道旗户外：7.1—8.31道旗：7.1—7.31推广安排道旗首选户外：五一路1块网络硬广：节点性投放时间建议：7月中旬-8月中旬网站建议：安居客，具体方案见附件社区灯箱：针对高端小区投放时间建议：2021.7.1—8.31〔2个月〕小区建议：共和世家、八方小区、沁园春、江岸景苑、西城龙庭、航天小区、望月湖小区、咸嘉新村……〔小区的选择不局限于河西，河东五一周边的高端小区也局部投放〕示意图电梯门：针对高端小区投放时间建议：2021.7.1—7.31〔1个月〕小区建议：滨江金座、格林星城、望兴景园、西湖丽景、西子湖畔沃府、阳光100……〔小区的选择不局限于河西，河东五一周边的高端小区也局部投放〕示意图分众传媒〔电梯间〕时间建议：2021.8.1—8.31〔1个月〕围挡公司免费配送示意图高尔夫球场时间建议：2021.7.1—8.31〔2个月〕形式建议：投放高尔夫球场隔离器硬广示意图长沙高尔夫球场与练习场分布图外展点：凯宾斯基酒店时间建议：2021年6月中旬启动礼品建议：雨伞，加印工程logo、案名，300份。外展点的互动活动与微信结合，见后面“微信活动〞篇。凯宾斯基酒店示意图恩瑞御西湖行销派单时间建议：2021.7.1—8.31〔2个月〕形式建议：凭单页领礼品〔太阳伞〕工作安排：每天20人，其中每个外展点5人，帮助带客户；七月：20人在湘江边、梅溪湖、西湖派发带工程logo的扇子〔下午和晚上〕。八月：10人进行扫汽车西站附件的家具市场，进商铺派发印有logo的广告扇和鼠标垫。10人扫周边社区—麓山名园、格林星城、咸嘉新村、英才园、西山汇景、望月湖、咸嘉新村等，以爬楼插单、汽车插车的形式进行，社区便利店赠送印有工程logo的塑料袋，并传递转介信息；西湖快讯西湖快讯1.将工程单页设计成报纸形式，消除人们的抵触心理2.报纸内容覆盖西湖、金星路国际街区、万豪酒店相关内容3.报纸其中一个版面专门介绍工程情况。大客户拓展时间建议：2021.7启动工作安排：前期拜访大客户单位的关键人，签订大客合作户协议；拜访礼品：橄榄油，400元/份；任务安排：每月拜访4家大客户单位，签订2家大客户合作协议，在销售现场每月至少一场专场推介会。六月：省脑科医院、省肿瘤医院湘雅附三、湖湘中医肿瘤医院七月：市四医院、航天医院、湖南商学院、高新区相关单位八月：湖南大学、湖南师大、中南大学、湖南财政经济学院示意图西湖公园相关活动嫁接时间建议：2021.6中下旬地点：西湖公园形式建议：西湖公园6月起将举行花车游园、非物质文化遗产展览、车展等，工程在无营销中心的情况，可以以提供活动用品、赞助礼品的方式进行嫁接。4.参与人员：工程客户、活动参与人员。示意图活动安排内部认购〔具体房源待定〕时间建议：2021.6月底地点：佳兴世尊酒店形式建议：在无营销中心的条件下，只针对甲方关系户和少量市场认购客户。参与人员：甲方关系户、局部意向客户示意图营销中心开放方向1：名家名画慈善拍卖会暨营销中心开放活动时间建议：2021.7月初地点：营销中心现场形式建议：以慈善为切入点亮相，在长沙高端工程尚属首次，以不寻常的方式打响开发商和工程的知名度；通过热气球观湖的活动，一方面加强客户对工程的体验，另一方面也可利用热气球做广告宣传。4.参与人员：前期意向客户、认筹客户、圈层客户、政府领导。营销中心开放示意图方向2：知名高僧祈福、放生暨营销中心开放活动时间建议：2021.7初地点：营销中心现场、西湖公园形式建议：精神层面的追求符合工程客群的定位，通过前期炒作引发市场关注，现场活动也具有良好的互动性；通过热气球观湖的活动，一方面加强客户对工程的体验，另一方面也可利用热气球做广告宣传。4.参与人员：前期意向客户、认筹客户、圈层客户、政府领导。示意图营销中心开放示意图样板房开放时间建议：2021.7中旬地点：营销中心现场形式建议：以小型暖场活动的形式进行〔或者采用营销中心开放方向2的活动方式〕4.参与人员：意向客户、认筹客户。盘龙富贵地，一世西湖情------御西湖名流风水讲座时间建议：2021.7月下旬地点：西湖公园形式建议：邀请意向客户夜晚到西湖公园举行名流风水讲座，现场的感染加上风水讲师层层的解剖，将西湖的风水效应最大化。4、参与人员：工程客户、风水讲座大师等。示意图16栋和15栋东单元开盘时间建议：2021.8月初〔夜间开盘〕地点：西湖公园形式建议：8月天气炎热，建议将开盘活动放在夜晚进行；在西湖公园开盘，客户边看景观边选房，可一定程度促进成交；4.参与人员：前期意向客户、认筹客户，两天共约200人。示意图夏季烧烤音乐节时间建议：2021.8月〔时间均在晚上〕地点：西湖公园形式建议：租用西湖公园商业街场地，组织烧烤活动，现场配合音乐节目表演、电影播放。参与人员：邀约客户，周边居民为主，每场约100人。示意图微信活动抢红包时间建议：2021年6月形式建议：通过微信客户单抢红包，每天2次时机，转发给好友即可得到额外一次时机〔好友需点开〕。参与人员：微信粉丝。活动预算：5000元示意图好友助力，抢加油卡时间建议：2021年7月形式建议：将活动信息转发给好友，好友关注工程微信，并点击“加油〞，即可获得油卡假设干元，最高500元。参与人员：微信粉丝活动预算：10000元示意图清凉一夏，冰雪体验券时间建议：2021年8月形式建议：转发送礼〔哈根达斯代金券100元〕，先到先得。参与人员：微信粉丝活动预算：5000元示意图门口礼仪岗，精神堡垒：增加客户尊贵感及主入口的昭示性。2021年6月初底，营销中心开放前到位。现场展示示意图道路旁指示牌在金星路上设置工程指示牌，引导客户上门。示意图171615141312区域、沙盘、户型展示客户洗脑的主要过程。2021年6月底，营销中心开放时到位。示意图工法样板间、彩绘样板间：对工程的施工品质进行展示，增强客户信心。设计建议：设置在16栋10楼C1户型景观面较差，建议做成工法样板间C2户型采光较差，建议做成彩绘样板间进行改善C3户型视野景观最好，做成清水样板间彩绘样板间〔6月底开放〕工法样板间〔6月底开放〕精装样板间：可提供客户免费入住的体验。精装样板间〔6月底开放〕示意图工程观光车配备2台电瓶车，带着客户游览西湖文化公园，最大程度强化客户体验。有需要的客户，可由工程免费提供观光自行车〔10辆〕，客户自己去骑游西湖公园。电瓶车和自行车在2021年5月底到位。示意图自行车背后广告阶段时间：推售安排：13栋和15栋西单元开盘：2021年10月中旬销售目标：住宅认购60套，其中：9月去化：15套10月去化：45套重点工作：13栋和15栋西单元开盘、万豪酒店签约仪式、样板房试住活动第二阶段9月10月11月营销节点9月初启动认筹10月中旬开盘推广主题推广渠道重要活动酒店签约仪式、认筹信息工程开盘热销信息释放围挡、发光字、微信、全民转介、地铁报站、短信线上线下高端社区巡展、行销、大客户拜访/推介会、call客VIP认筹一层首付开盘、签约折扣付款方式折扣老带新、大客户万豪酒店签约网络硬广、高尔夫球场、机场登机牌工程开盘网络硬广〔或电商〕1.时间：认筹启动、开盘两个节点，每个阶段持续2个星期。2.网站：根据第一阶段的效果确定，暂定搜房网、0731网。资源CALL客建议通过同行，购置梅溪湖片区和沿江片区高端工程的来电来访信息，进行call客。示意图推广安排机场登机牌1.时间：2.形式：以国内航班头等舱为主，经济舱为辅。示意图高端社区巡展时间：形式：以河西入住率较高的高端小区为主，通过发放带logo小礼品的方式吸引客户。示意图行销派单、截流竞品时间安排：2021.9〔1个月〕截流区域：以梅溪湖片区竞品为主工作安排：每天安排20名行销人员，停留在梅溪湖的主要干道出入口，以特色举牌、派单的形式截流客户。特色举牌示意重点活动万豪酒店签约仪式时间安排：2021.9月中旬2.活动地点：营销中心现场3.参与人员：市区政府领导、万豪酒店领导、恩瑞集团领导、工程客户、意向客户等4.活动目的：在金九银十的良好销售时机，以“河西首家五星万豪酒店签约仪式〞吸引市场关注，兑现工程价值。同时有市区政府领导、万豪酒店领导帮工程站台，扩大工程在政府层面的影响力，提升客户的信心。样板房试住体验活动试住人选：通过官方微信进行报名，每周周六随机抽取2个名额。试住规那么：客户获得试住资格后，与工程联系确定试住时间，最长不超过24小时。13栋和15栋西单元开盘时间建议：2021.10月中旬地点：营销中心形式建议：集中选房参与人员：以认筹客户为主，约100人。示意宝马试驾活动时间建议：2021年9月地点：营销中心形式：与4S店合作，举办两场。参与人员：来访、邀约客户，每场30人。圈层活动示意名门生活体验月时间建议：2021年10月地点：营销中心形式：开展茶艺、美容、养生、理财、红酒品鉴会等系列主题活动，邀请老业主及各行业高端人群参与，维护并不断扩大人群。4.参与人员：与高端场所合作，交换客