当前房地产企业会计核算存在的问题及对策建议思考

当前房地产企业会计核算

存在的问题及对策建议思考

21世纪以来，房地产行业蓬勃发展，而随着房地产行业

的发展壮大，会计核算的重要性也愈发凸显出来。准确合理

地进行项目成本分摊和会计核算，对房地产项目的经营计划

和投资策略都有非常重要的影响。房地产企业会计核算不同

于制造企业，核算货品总价大、周期较长，针对不同的地产

项目采用合理的成本核算与分摊办法对于企业财务管理成

效的发挥非常重要。本文针对房地产行业会计核算存在的问

题，提出相应的改善对策，以期能够对房地产企业日常核算

工作起到参考和规范作用。

随着房地产行业的蓬勃发展，其在国民经济中的作用越

来越大，因其涉及行业较广泛，准确合理的会计核算显得尤

为重要，这对于企业管理人员和财务管理人员提出了较大挑

战。房地产行业会计核算涉及成本对象的确认、分摊方法的

选择、核算周期的把控等，对其进行分析具有较强的理论价

值和现实意义。

一、准确进行房地产开发企业会计核算的重要性

房地产行业作为21世纪市场经济的重要行业，资金投

入量大、经营风险较高、涉税金额较大、项目开发周期较长，

对于项目公司运营管理的要求非常高。房地产开发企业会计

核算对于企业财务管理、项目计划开发周期、销售决策至关

重要。实现合理的会计核算，首先，可以准确预测和总结开

发项目的开发成本和预计盈利情况，提升财务管理水平，对

公司的营运和营销活动起到指引作用。其次，科学的会计核

算可以合理地减轻房地产企业税收负担，缓解企业资金压力,

增加项目公司盈利能力。最后，会计核算的准确性对上市公

司股东及债权人至关重要，房地产行业涉及国民经济各个行

业，合理准确地对项目财务数据进行核算，一定程度上降低

了上市公司的经营风险。

二、当前房地产企业会计核算存在的问题

（一）成本对象确认不清

在部分大型社区构建的模式下，房地产开发项目业态较

多，包含多层、高层、洋房、别墅、大型活动中心、商业综

合体等，在会计核算时，成本对象的划分容易出现困难。成

本对象划分不清，导致项目公司资产负债与利润情况不能准

确反映项目的整体运营状况，对于企业运营失去参照和指导

价值，直接造成经营风险。

（二）核算方式不统一，成本分摊方法存在差异

目前成本分摊方法有建筑面积法、占地面积法，市场价

值法，同一集团公司不同的项目采用的核算方法也有差异,

导致产生不同的报表数据。会计人员核算水平较低，在建筑

工程、施工管理方面知识较匮乏，导致核算数据不合理，影

响项目公司会计数据的准确性及参考价值。房地产开发项目

由于开发周期较长，涉税金额较大，国家税务局要求采用预

缴增值税、企业所得税、土增税的征税方式。房地产开发项

目由于成本分摊方式和利息扣除标准的不同，导致会计核算

成本与税务认可的税前扣除成本存在较大差异。

（三）成本预算与实际结算差异较大，核算困难

房地产开发项目大部分采用预售方式，在预售阶段，成

本测算金额受市面材料成本、人工成本等影响，与后期实际

结算金额差异较大，导致项目公司季度和年度预算与项目公

司结算时盈利情况产生较大差异。房地产开发项目涉及的合

同金额较大，开发周期较长，房地产开发公司与总承包公司

在工程进度结算中往往产生较多争议，争议处理时间较长、

难度较大，造成项目公司迟迟做不了最终结算，会计核算难

度加大。

（四）房地产行业会计核算人员核算水平参差不齐

因为房地产行业核算工作相对复杂，部分人员行业基础

知识欠缺，导致会计工作差错率较高，影响整体会计核算质

量。目前人才市场竞争较为激烈，拥有丰富房地产开发行业

经验的会计人员比较稀缺，这也是目前房地产行业人力资源

面临的考验。

（五）会计核算信息化系统建立相对滞后

房地产开发项目周期较长，涉及环节较多，目前形势下，

会计核算管理软件使用方式单一，模块开发不全面，与各个

部门日常业务关联关系较差，导致核算混乱，数据来源不准

确。目前较多地使用明源销售系统与用友软件核算，而项目

支付软件多采用ERP软件，部分房地产企业没有将三者整合,

从而大大降低了工作效率。

三、房地产企业会计核算的优化对策

（一）解决成本对象确认问题

项目公司需要完善企业内部协调沟通机制，在项目开始

阶段，依据项目公司相关部门取得的建设用地规划许可证、

总规划图等立项资料准确划分成本核算对象。区分住宅、商

铺、公建配套等不同业态。对成本对象特殊的项目，积极沟

通公司投资和综合管理部门，核实项目详细情况，避免将没

有产权且不能销售的物业作为单独成本对象进行会计核算。

对于配建的廉租房及保障房等在签订土地出让合同畤约定

直接将产权办理给政府的，作为公建配套成本进行会计核算。

会计核算的成本对象与建设规划的成本对象要结合起来，合

理划分成本核算对象，对于会计核算的准确性具有重要意义。

（二）解决成本核算方法问题

提高项目公司会计核算人员的专业素质，开展相关的培

训。要求根据不同的房地产开发项目，根据开发项目的业态，

确认合理的成本分摊方法，建筑面积法适用于项目业态单一,

包含单一住宅、单一商业，层数和设计面积大体一致;占地面

积法适用于业态差异较大的项目;建筑面积法和占地面积法

适用于开发项目分期开发、土地面积需要分摊的项目;市场价

值系数法适用于各个业态市场价值差异较大的项目。在成本

方法确认后不得随意改变，积极与项目公司各个部门沟通协

调，将建筑面积向土地面积核实准确。对于资本化的利息需

要在各个成本对象之间根据开发进度进行准确分摊，同时需

要注意同一项目不同分期的开发进度，各分期承担的资本化

利息要区别分摊，建立健全成本归集、成本支付台账、合同

登记台账、销售收入台账，合理使用财务核算软件，在计提

及支付成本时，根据预先设定的成本分摊方法，自动进行成

本分摊，减少差错的几率。在与项目公司预决算部门沟通后，

根据成本合同台账及项目形象进度，准确合理地计提项目成

本。此外，自2016年5月1日营业税改增值税后，成本发

生需要进行价税分离，同时保管好进项发票，及时认证。

（三）完善项目公司季度预算、年度预算，提升预算执

行及考核评价

在项目运转过程中，积极调动各个部门提供预算数据。

根据预算数据跟进测算单方成本。项目公司预算与预算执行

涉及部门较多，从投资、设计、施工、销售、财务等各个方

向，要求各个部门严格把控数据来源，提供相关数据报告，

提前做好周密规划，将预算分析与调整与项目公司进展紧密

结合，合理计提相关成本，尽可能在项目公司运营过程中的

各项成本核算完整，待结算时确保公司盈利情况真实准确。

预算工作需要制定预算报表填制方法，由财务部牵头向各个

传达预算工作指标，保质保量完成预算工作。预算考核需要

分阶段进行，对预算完成结果进行检查、考核和评价。从预

算目标完成情况、预算组织工作两个方面进行考核。

（四）解决税务成本与实际会计成本差异产生的核算困

难

基于预缴税金的要求，税务成本与会计成本存在时间性

差异，在项目预售阶段，根据当地税务局要求预缴税金期间，

尽早核算预结算成本。根据项目公司具体情况，合理核算和

预测项目公司整体税负率，在项目公司交楼结算时，及时核

算会计成本，提高会计人员的会计核算水平，丰富税务知识。

针对实质性差异，要求核算准确，根据税务局的许可范围，

尽早取得全额发票，将成本合理税前扣除。针对房地产行业

按照预计利润率确认计算的特殊业务纳税调整事项，需要根

据项目完工进度及时调整，建立连续的调整台账，最终保持

会计核算和税务扣除的一致性。另外，严格按照企业会计准

则的要求，将会计成本做合理计提与结转，在合法纳税的基

础上，保证上市公司会计利润的准确性。

（五）提高会计人员的专业素质

通过建立培训计划，定期进行业务考核，督促会计人员

学习行业新规范、新准则，同时针对房地产行业的特殊业务

有计划地加强学习，提高会计人员的行业专业能力。房地产

行业会计人员应根据项目需求，学习建筑设计、工程造价、

施工监理等专业基础知识。同时，在招聘环节，财务部对部

门招聘计划中财务人员，需要提高行业经验及学习能力的要

求，在日益激烈的人才竞争中，准确筛选适合行业需求的优

秀会计人才。

（六）加强会计信息系统建设

为了将会计核算和公司业务紧密联系，应该将会计核算

与企业管理信息系统结合，规范支付流程，将企业内部挖制

与会计核算结合，提高会计核算质量。现行的会计核算软件

有用友、金蝶、ERP等。房地产行业的支付流程涉及设计、

施工、综合管理、预决算、营销、售后等各个部门，利用信

息化平台将各个部门进行整合，将成本预算和预算执行、销

售计划实施及成果评价等相关环节与财务预算及结算、财务

支付等流程相结合，形成流畅与完整的业务流程体系，对于

提高房地产开发项目的整体运营效率具有非常重要的作用。

（七）针对收入核算，制定核算指引，建立合理完整的

销售收入台账

在项目预售阶段，作为预收款的房款需计入往来科目，

同时跟进首期款和银行贷款到账情况，与营销部门做好信息

沟通，待办理竣工交房后将预收款结转至主营业务收入，同

时结转相应的成本及税金。预收款收入确认的时间对于企业

利润影响很大，对于同一项目，有部分交楼的物业需要全部

确认收入。针对租金收入部分，建立台账的同时，按照合同

约定租金支付情况及时确认收入。利用房地产开发行业专业

收入核算软件，将收款、开票、销售政策结合，准