昆明金域缇香优化管理方案(方伟)

昆明金域缇香花园管理优化方案

成都万科物业服务有限公司昆贵管理中心管理储备竞聘-方伟2015年5月20日目录一、项目概况；二、内部优化；三、顾客需求特点分析四、经营拓展；昆明金域缇香花园项目概况—坐落位置万科•金域缇香花园是万科进入昆明的一号作品，位于昆明市盘龙区北京路2190号。总占地面积104870平方米（157.2亩），总建筑面积365480平方米，综合容积率2.55，综合建筑密度约15%，综合绿地率45.3%。小区住宅总户数为2479户，商铺总户数为165户，住宅总建筑面积255385平方米。地下车库总面积82881平方米（地下一层），共2461个车位，于2013年3月封园。项目四至：东—北京路

西—盘龙江南—省政府小区北—昆十中昆明金域缇香项目配套商业：一站式购物、餐饮、娱乐；四大购物中心：A.中汇商业广场；B.嘉年华商业广场；C.北辰财富中心；D.和谐商业广场；三大商业街：

金江商业街、霖雨路商业街、银河大道商业街，集餐饮、娱乐、休闲为一体，为北市区餐饮娱乐中心；医疗配套优势：昆明市第一人民医院北市区分院，已经开始动工修建，为国家三级甲等。

教育配套（优势）：昆十中求实分校（省级重点）、昆八中龙泉分校（省级重点）等；昆师专附小、昆烟小学、盘龙小学金江小区、中华小学书香门第分校等；金域缇香九班幼儿园；

紧邻昆明轨道2号线，现已投入使用。内部优化—人员编制技术、客服不变~

共计减编14人，节约成本约9800元/月，11.8万元/年。提效：1、增加立体式三杆闸、月卡通道；2、增加地库保洁清洁车，人车配套（年龄、设备配置/维护）；3、技术员配置自行车（地下车场）；4、管家责任制，创造利润；人员成本控制减编：1、安全减2个固定岗位（6人）；2、保洁减编7人（地下室6人减为2人，园区10人减为8人，商业区2人减为1人）；3、仓管由环境主办岗位兼任；月卡车道改造、立体式三杆闸改造前：岗位需要为业主刷卡，通行时间较长，易造成拥堵。

改造后：蓝牙卡自动感应，通行时间短，通行流畅，用户体验好。立体式三杆闸（约2.6万元）顾客需求特点分析生活场：四大购物中心、三大商业街，但1公里内空白社交场：省游泳馆/金羊公园/盘龙区心行政中心教育场：私家双精英幼儿园、昆十中求实分校（省级重点）、昆八中龙泉分校奢享场：地铁物业/昆明万科标杆项目/第一管家万科物业客户群稳定，已度过磨合期，客户关系良好；作为昆明标杆项目，客户优越感强；对物业信任度高，跟容易接受物业推荐新产品、新服务；

顾客需求特点分析—客户基础名称上级名称总样本量目标样本量完成样本量满意度得分总电话量昆明金域缇香成都物业_昆明202118315796.94%688

2014年满意度调查名称物有所值城市地位安全感受清洁卫生绿化养护设施设备运营服务态度昆明金域缇香85%91%93%95%97%75%96%昆明金域缇香二期84%90%90%97%98%76%97%昆明金域缇香一期86%91%96%93%97%75%96%满意度分享得分对物业认可度高，优质客户群体，市场潜力大！物业费收缴率服务中心物业费累计应收2015年1季度物业费累计收缴率2014年1季度物业费累计收缴同期比较2015年2季度物业费收缴率目标昆明金域缇香物业服务中心1,935,308.3493.50%93.01%0.49%95.12%顾客需求特点分析—购买能力共计长停车辆2395辆，私家车覆盖率：96.6%（共计2479户）购买能力强，追求高品质生活！幸福驿站代收邮包数据经营拓展—现有1、地下洗车场（2014年11月开业，外包，年租金3.6万元），收费30元/辆，平均20辆/日。

拓展：按每月洗车1次，平均79.8辆/日有洗车需求，伴生销售：汽车美容、配件、食品等。2、桶装水业务，2015年1-5月共计6022桶，平均1204桶/月。

拓展：金域缇香入住率95%（

入住2355户），按每户1.5桶/月饮用水需求，约3532需求，可做直营水站。3、租售业务,2015年1月-5月，共计出租55套（佣金约12.6万元），出售16套（佣金约30万元），根据服务中心统计租售中心占份额出售约50%，出租约30%；经营拓展—现有4、房屋银行，目前已托管约80套左右，产生利润约20万元左右；拓展：金域缇香租户占比约25%（约600户左右），其中学生家长约60%，外来务工人员约25%，其他15%，故重点目标应放在学生家长。经营拓展序号经营项目收费标准市场评估利润预估（元/年）备注1洗车场服务（后期再考虑车辆美容、配件、饰品等）30元/车79.8车/天需求，按10元/车利润，占50%份额144,000

2桶装水业务5元/桶（含员工3元/桶）3532桶/月需求，按利润2元/桶，占60%份额50,860

3售房业务

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4房屋银行2300/套（均值）租户约600，按占30%份额。414,000

5家政维修私属服务收费标准2015年1-4月共收入40846元122,538

6家政服务/精保洁200元/次每6个月做家政一次，共有需求4958次，按利润100元/户，占10%份额49