开发经营与管理-《房地产开发经营与管理》深度自测卷2

开发经营与管理-《房地产开发经营与管理》深度自测卷2单选题（共35题，共35分）(1.)以下各项中，不属于抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券的是()。A.抵押贷（江南博哥）款传递证券B.抵押贷款转换债权C.抵押贷款直付债券D.抵押贷款担保债务正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产抵押贷款二级市场。抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券主要有四种类型：抵押贷款支持债券、抵押贷款传递证券、抵押贷款直付债券和抵押贷款担保债务。(2.)投资者要提高()以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。A.期望投资回报率B.平均收益率C.基准收益率D.内部收益率正确答案：A参考解析：本题考查的是通货膨胀的影响。投资者要提高期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。(3.)下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的是()。A.现金回报率B.投资回收期C.资本金利润率D.资产负债率正确答案：D参考解析：本题考查的是经济评价指标体系。房地产经济评价体系中，清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率、资产负债率、偿债备付率、流动比率和速动比率(4.)制定物业管理计划的基础是()。A.业主的目标B.租户的目标C.政府的目标D.物业管理机构的目标正确答案：A参考解析：本题考查的是制定物业管理计划。物业所有者（业主）的目标是制定管理计划的基础。(5.)商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是()存在差异性。A.房地产开发企业的特点B.城市区域功能C.购房者的需求D.城市地理环境正确答案：C参考解析：本题考查的是市场细分。市场细分就是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体，其关键点在于顾客需求的差异性。(6.)运用财务评价方法进行投资决策时，一般隐含两个假定：一是()；二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响。A.投资的长期性B.房地产市场的不确定性C.投资可逆性D.投资不可逆性正确答案：C参考解析：本题考查的是传统投资决策方法的局限性。运用财务评价方法进行投资决策时，一般隐含两个假定：一是投资可逆性；二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响。(7.)下列各类土地中，不属于土地储备范围的是()。A.依法收回的国有土地B.已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地C.集体土地中的宅基地D.依法收购的土地正确答案：C参考解析：本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。集体土地不纳入土地储备。(8.)某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是()。A.I3＞I2＞I1B.I2＞I3＞I1C.I1＞I3＞I2D.I1＞I2＞I3正确答案：D参考解析：本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，名义利率与实际利率的差异就越大。(9.)下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是()。A.收益现金流风险B.市场供求风险C.通货膨胀风险D.利率变动风险正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。房地产投资中的个别风险是可以控制的风险，包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有期风险。(10.)建设投资估算精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程的占投资的0.2%～1.0%，这一阶段属于()。A.投资机会研究B.项目评估与决策C.初步可行性研究D.详细可行性研究正确答案：D参考解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。(11.)以下各项中，不属于开发项目用地现状调查内容的是()。A.开发项目所处区位和具体位置B.项目所在城市、区和街道C.土地面积和规划用途D.土地开发状况和地上物状况正确答案：B参考解析：本题考查的是可行性研究的内容。可行性研究中的开发项目用地现状调查主要包括：开发项目用地所处区位和具体位置，用地范围与四至情况，地质和土壤条件，土地面积和规划用途，包括上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电讯管线等主要市政管线的现状，当前土地开发状况和地上物状况，场地平整状况等。(12.)2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是()。A.9%B.12%C.12.5%D.15%正确答案：D参考解析：本题考查的是供给指标。空置率=空置量/存量=750/5000＝15%。P40。(13.)动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以()所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资正确答案：B参考解析：本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。P187。(14.)一般情况下，规划设计费为建安工程费的()左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%正确答案：D参考解析：本题考查的是投资估算。一般情况下，规划设计费为建筑安装工程费的3%左右。(15.)竣工验收时，()负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。A.开发商B.承包商C.监理机构D.建设主管部门正确答案：A参考解析：本题考查的是竣工验收。竣工验收时，开发商负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。(16.)房地产项目盈亏平衡分析中，不包括()分析。A.最高工程费用B.最高租售数量C.最高购买价格D.最高土地取得价格正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。房地产项目盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最低租售数量分析、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费用比率、多因素临界点组合。(17.)使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是()。A.列出需要进行模拟的因素B.分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布C.选择概率分析使用的财务评价指标D.通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布正确答案：B参考解析：本题考查的是蒙特卡洛模拟法。蒙特卡洛模拟法的实施步骤一般分为三步：（1）分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布；（2）通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布。(18.)租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于()。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。选项A收益现金流风险，是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。选项B资本价值风险，指即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化；选项D是物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险，包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用。P21。(19.)房地产的租金水平是由()决定的。A.房地产资产市场的供求关系B.房地产资产价格C.房地产空间市场的供求关系D.家庭收入水平正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平。P49。(20.)仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者()。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.具有更强的适应性D.具有更专业的物业管理正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产投资概述。工业厂房一般设计需要符合特定工艺要求，通常只适合于工业企业，不容易转手交易。而商业办公物业有较强的适应性，可以根据市场需要变化用途，所以风险要小。P7～9。(21.)按增量存量对房地产市场进行细分时，三级市场是指()。A.土地使用权转让市场B.存量房地产交易市场C.土地使用权出让市场D.土地使用权转让市场和新建商品房租售市场正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产市场细分。P38。(22.)需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的()。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产市场的景气循环。空置率继续下降，说明属于第一、二阶段，需求比供给增长快，说明属于第二阶段。P51。(23.)对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是()。A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。选项A是收入方面的，收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。；选项B是支出方面的；选项C是指收益和运营费用都不发生变化，资本价值会随着收益率的变化而变化。P21。(24.)下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是()。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.汇率风险D.时间风险正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。(25.)对于开发－持有出租－出售模式和购买－持有出租－出售模式来说，两者的共同点是()。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项B直接出售的才有销售收入，如果是出租后出售的，称为转售收入；选项C错误，开发-持有出租-出售模式不存在购买成本；选项D错误，开发-持有出租-出售模式不存在购买成本、购买税费。P147～148。(26.)对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是()。A.潜在市场＞服务市场＞有效市场＞合格的有效市场B.服务市场＞潜在市场＞合格的有效市场C.潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场D.潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场＞有效市场正确答案：C参考解析：本题考查的是市场规模的估计。潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场。P112。(27.)某人以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为()。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05正确答案：C参考解析：本题考查的是偿债备付率。1.计算出等额的年还本付息额：P=230×12000/10000×60%=165.6（万元），i=10%，n=10，A=P（A/P，i，n）=165.6×10%×（1+10%）10/（1+10%）10-1=26.9506（万元）；2.计算出偿债备付率=可用于还款的资金/应还本付息额=34/26.95=1.2616。P203。(28.)某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000平米的住宅项目，容积率为3.0，预计总开发成本为45000万元，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%，如要实现30%的成本利润率，则住宅的平均销售单价为()元/m2。A.6500.00B.6878.31C.7142.86D.7751.94正确答案：B参考解析：本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。P218。(29.)某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为()。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%正确答案：D参考解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额=（2.4+0.22+60×2%）/（60-40）=19.1%。P201。(30.)银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是()元。A.1836.21B.1810.39C.1784.45D.1795.36正确答案：A参考解析：本题考查的是复利计算。根据公式：P=A/i×[1-1/（1+i）^n]，第五年第11个月月末，尚未偿还本金为P=7000/（6%/12）×[1-1/（1+6%/12）^5×12+1]=367242.71（元）。第五年最后一月应还利息I=367242.71×6%/12=1836.21（元）。(31.)“三项预测值”分析方法是()中的一种。A.概率分析方法B.盈亏平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.风险估计与评价的方法正确答案：C参考解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。P227。(32.)某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，则该项目应缴纳的土地增值税为()万元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00正确答案：A参考解析：本题考查的是土地增值税的计算。P195。(33.)建筑规划一般在1万～3万平方之间，服务人口在10万～30万人，年营业额在1亿～5亿元之间，该物业为()。A.市级购物中心B.地区购物中心C.居住区商场D.邻里服务性商店正确答案：B参考解析：本题考查的是零售商业物业分析。P356。(34.)由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的()。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产抵押贷款。假按揭是操作风险，违约不还称为信用风险。P311。(35.)下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是()。A.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。选项A错误，租金和空置率非同向变动，如自然周期的第二阶段初期，租金增长率快速上涨，空置率继续下降。多选题（共15题，共15分）(36.)影响房地产市场转变的主要力量包括()。A.金融业的发展B.生产和工作方式的转变C.人文环境的变化D.社会环境的变化E.政治制度的变迁正确答案：A、B、C、E参考解析：本题考查的是影响房地产市场转变的力量。影响房地产市场转变的主要力量包括：（1）金融业的发展；（2）信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善；（3）生产和工作方式的转变；（4）人文环境的变化；（5）自然环境的变化；（6）政治制度的变迁。(37.)根据房地产开发的步骤，下列属于房地产开发工作的有()。A.提出投资设想B.实施投资设想C.评价投资方案D.细化投资设想E.获取土地使用权正确答案：A、D、E参考解析：本题考查的是房地产开发的一般程序。房地产开发的一般程序包括：提出投资设想、细化投资设想、可行性研究、获取土地使用权、合同谈判与协议签署、工程建设、竣工交用、物业资产管理。(38.)股票市场融资方式包括()。A.首次公开发行B.配发C.增发D.认股权证E.公司债券正确答案：A、B、C、D参考解析：本题考查的是股票市场融资。股票市场融资包括首次公开发行、配发、增发和认股权四种融资方式。(39.)按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为()。A.随机型竞争者B.凶猛型竞争者C.选择型竞争者D.从容不迫型竞争者E.软弱型竞争者正确答案：A、B、C、D参考解析：本题考查的是判断竞争者的反应模式。当一些企业采取某些措施或行动后，（1）从容不迫型竞争者反应不强烈，行动迟缓，其原因可能是认为客户忠实于自己的产品；也可能重视不够，没有发现对手的新措施；还可能是因缺乏资金无法作出适当的反应；（2）选择型竞争者可能会在某些方面反应强烈，如对降价竞销总是强烈反击，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会；（3）凶猛型竞争者对任何方面的进攻都迅速强烈地作出反应，一旦受到挑战就会立即发起猛烈的全面反击，对这样的企业，同行都避免与它直接交锋；（4）随机型竞争者的反应模式难以捉摸，它们在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。(40.)国际上通常采取的住房保障方式有()。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励营利机构建房正确答案：A、B、D参考解析：本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。国际上形成了以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式，以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非营利机构的建房方式，以及各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。(41.)常用的风险评价方法有()。A.解析方法B.幕景分析法C.筛选监测诊断技术D.蒙特卡洛模拟法E.调查和专家打分法正确答案：A、D、E参考解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。常用的风险评价方法有三个：调查和专家打分法、解析方法、蒙特卡洛模拟法。选项BC属于风险辩识的方法。P230。(42.)开发－持有出租－出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括()。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.租金收入E.房产购买成本正确答案：A、B、C参考解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项D租金收入属于现金流入；选项E开发投资中没有购买房产的成本。P148。(43.)按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为()投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业正确答案：A、B、C参考解析：本题考查的是房地产投资概述。选项E仓储物业不是单独的一类，属于工业物业投资的一种。P5。(44.)房地产开发的主要程序可分为()。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段正确答案：A、B、C、D参考解析：本题考查的是房地产开发的一般程序。选项E属于前期工作阶段，不是单独的一个阶段。P65。(45.)关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有()。A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关正确答案：A、C、D、E参考解析：本题考查的是资金时间价值的概念。从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：（1）投资利润率，即单位投资所能取得的利润；（2）通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；（3）风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。(46.)下列关于净现值标准差的表述中，正确的有()。A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度正确答案：A、C、E参考解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。选项B，净现值标准差受净现值期望值大小的影响，不能完全衡量风险高低，用标准差系数；选项D净现值标准差反应离散程度，越离散风险越大。P233～234。(47.)在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括()。A.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销正确答案：A、E参考解析：本题考查的是偿债备付率。可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等。考前黑钻押题，超压卷，(48.)成本计划可分解为()方A.材料设备成本计划B.管理费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划正确答案：A、B、C、E参考解析：本题考查的是成本控制。成本计划可分解为材料设备成本计划、施工机械成本计划、人工费成本计划、临时工程成本计划、管理费成本计划(49.)关于写字楼基础租金的说法，正确的有()。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于写字楼的市场租金正确答案：A、C参考解析：本题考查的是写字楼租金的确定。选项B两者之间可能大于也可能小于，在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金；选项D无特定关系；选项E在写字楼市场比较理想的情况下，基础租金一般低于市场租金。P351。(50.)下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有()A.1.16B.1.24C.1.30D.1.34E.1.41正确答案：A、B、C、D参考解析：本题考查的是偿债备付率。偿债备付率对于一般商用房地产投资项目，商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.15～1.35之间。当指标小于1.15时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。判断题（共15题，共15分）(51.)商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是房地产抵押贷款。商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。(52.)由于每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。由于每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。(53.)房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步向前进行。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是房地产开发的一般程序。房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步向前进行，(54.)某贷款年利率为5%，按季度计息，则该贷款的年实际利率为5.09％。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是名义利率与实际利率。实际利率=（1+名义利率/计息周期数）计息周期数-1=(1+5%/4)4-1=5.09%。(55.)基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。(56.)某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是投资组合理论。系统性市场风险系数为1，预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同。(57.)开发项目或单项工程，其竣工验收的依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是竣工验收。开发项目或单项工程，其竣工验收的依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。(58.)对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果只能在处置（转让）物业时实现。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。置业投资中，房地产投资的增值和股权增加效果，既可在处置（转让）物业时实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。P176。(59.)我国土地交易的实质是土地使用权的交易。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是房地产市场的内涵。土地公有制，土地所有权归国家或农村集体经济组织，不能交易，可以交易的只有使用权。土地交易实质是土地使用权的交易P39。(60.)如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当调高折现率。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是通货膨胀的影响。如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑（适当调低折现率估计）。P180。(61.)土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。P54。(62.)一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越深，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产市场细分。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对投资者的实际意义也就越小。P38。(63.)房地产价格是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的众数价格表示。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产市场指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。P43。(64.)抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是房地产抵押贷款。抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。(65.)在毛租情况下，业主要支付物业经营过程中的经营费用，并且要在所收取的租金中包括这些费用。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是写字楼的租金。在毛租情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租金中包括这些费用。P353。问答题（共2题，共2分）(66.)某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2·年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（2）该项目全部投资内部收益率。（3）该项目自有资