开发经营与管理-《房地产开发经营与管理》模拟考试5

开发经营与管理-《房地产开发经营与管理》模拟考试5单选题（共35题，共35分）(1.)在房地产泡沫的成因中，()是房地产泡沫产生的基础。A.投机需求的膨胀B.金（江南博哥）融机构的过度放贷C.土地的有限性和稀缺性D.开发商之间的博弈正确答案：C参考解析：[解析]房地产泡沫成因(2.)某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是()。A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%正确答案：A参考解析：[解析]财务内部收益率(3.)在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是()。A.简单平均法B.移动平均法C.加权移动平均法D.指数平滑法正确答案：B参考解析：[解析]时间序列分析法(4.)保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A.利润为零时B.利润最大时C.允许的最低经济效益指标D.允许的最高经济效益指标正确答案：A参考解析：[解析]房地产项目的盈亏平衡分析(5.)房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的()弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润正确答案：A参考解析：[解析]财务评价的报表(6.)已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为()。A.12.55%B.12.68%C.14.75%D.15.01%正确答案：C参考解析：[解析]复利系数的应用(7.)一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是()。A.10%B.9.5%C.11%D.10.65%正确答案：B参考解析：[解析]名义利率与实际利率的关系式(8.)某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是()。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23正确答案：B参考解析：[解析]复利计算(9.)潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与()。A.意愿B.途径C.能力D.动机正确答案：B参考解析：[解析]市场需求分析的基本概念(10.)某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为()。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%正确答案：D参考解析：[解析]现金回报率(11.)先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法正确答案：C参考解析：[解析]投资估算(12.)某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是()元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37正确答案：B参考解析：[解析]复利计算(13.)同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是()。A.无差异性营销B.差异性营销C.定制性营销D.集中性营销正确答案：B参考解析：[解析]市场细分(14.)现金流量表可以用来进行房地产开发项目的()分析。A.财务盈利能力B.清偿能力C.资金平衡情况D.营运能力正确答案：A参考解析：[解析]财务评价的报表(15.)个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于()。A.系统风险B.资本价值风险C.个别风险D.比较风险正确答案：C参考解析：[解析]投资组合理论(16.)某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为()万元。A.20B.21C.35D.50正确答案：A参考解析：[解析]零售商业物业的租金(17.)小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说()对小型商场并不很重要。A.停车B.位置C.特色D.距离正确答案：C参考解析：[解析]零售商业物业(18.)某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按()作为计息周期的。A.年B.半年C.季度D.月正确答案：C参考解析：[解析]名义利率与实际利率的关系式(19.)相对于现金回报率来说，()中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A.投资利润率B.投资回报率C.资本金利润率D.资本金净利润率正确答案：B参考解析：[解析]投资回报率(20.)房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。A.债务融资B.已建成房地产抵押贷款C.权益融资D.建设贷款正确答案：A参考解析：[解析]房地产开发贷款与土地储备贷款(21.)我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率为()。A.11.07%B.12.45%C.13.59%D.10.78%正确答案：A参考解析：[解析]投资组合理论(22.)关于预算，下列说法错误的是()。A.可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化正确答案：D参考解析：[解析]预算(23.)可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于()的工作。A.投资机会选择与决策分析阶段B.前期工作阶段C.建设阶段D.租售阶段正确答案：B参考解析：[解析]建设工程招标(24.)某单位以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果——年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为()。A.60%B.65%C.70%D.75%正确答案：D参考解析：[解析]房地产项目融资方案(25.)由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的()。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险正确答案：B参考解析：[解析]个人住房贷款的风险与风险管理(26.)某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了()元。A.994.37B.1016.81C.1255.16D.1387.24正确答案：A参考解析：[解析]复利系数的应用(27.)对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其()的风险因素。A.变动可能性B.影响重要性C.发生经常性D.类型归属性正确答案：A参考解析：[解析]风险分析的一般过程和方法(28.)产生房地产价格泡沫的直接诱因是()。A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.过度放贷正确答案：C参考解析：[解析]房地产泡沫成因(29.)若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为()。A.9.26%B.10%C.11.320%D.12%正确答案：C参考解析：[解析]财务内部收益率(30.)一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是()。A.成本利润率B.动态投资回收期C.投资利润率D.财务内部收益率正确答案：B参考解析：[解析]动态投资回收期(31.)假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是()。A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00正确答案：B参考解析：[解析]投资组合理论(32.)某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是()万元/月。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4正确答案：B参考解析：租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为=15+(180-150)×3%=15+0.9=15.9(万元/月)。(33.)下列关于空置和损失的表述，不正确的是()。A.空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收入B.欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录C.空置虽然减少收入，但不是损失D.实际租金收入与潜在毛租金收入相等正确答案：D参考解析：实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。(34.)下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是()。A.所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究B.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%C.初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析D.在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等正确答案：B参考解析：B项中对应的两个数据应分别为±20%和0.25%～1.5%。(35.)以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是()。A.非理性预期B.价格机制C.容积率控制D.生产的时间落差正确答案：B参考解析：房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。多选题（共15题，共15分）(36.)风险估计与评价常用方法有()。A.专家个人判断法B.解析法C.蒙特卡洛法D.智暴法E德尔菲法正确答案：B、C参考解析：[解析]风险分析的一般过程和方法(37.)随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有()等方面的知识。A.市场营销以及资产管理B.建筑设计C.建造技术D.房地产估价E项目管理正确答案：A、B、C参考解析：[解析]房地产开发程序论述(38.)房地产开发企业的经营成本主要包括()。A.土地转让成本B.经营管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E房地产出租经营成本正确答案：A、C、D参考解析：[解析]投资与成本(39.)房地产投资者的权益融资方式主要有()。A.公司上市B.房地产抵押贷款C.土地储备贷款D.合作开发E向商业银行借入信用贷款正确答案：A、D参考解析：[解析]房地产企业的权益融资与债务融资(40.)对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括()。A.预售收B.还本付息收入C.租赁收入D.贷款本金收入E利息收入正确答案：A、C、D参考解析：[解析]现金流量(41.)预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况()。A.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变B.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变C.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了D.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了E物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了正确答案：A、C参考解析：[解析]个别风险(42.)提高贷款利率对房地产市场的影响主要有()。A.导致房地产实际价值下降B.导致房地产实际价值上升C.加大投资者债务负担D.抑制房地产市场需求E增加房地产市场需求正确答案：A、C、D参考解析：[解析]系统风险(43.)在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有()。A.按存量增量细分B.按交易形式细分C.按目标市场细分D.按房地产用途细分E按地域细分正确答案：B、C、D参考解析：[解析]房地产市场细分(44.)影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。A.自然特征B.细分市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围E竞争性项目的区域正确答案：A、C、D参考解析：[解析]市场区域的确定(45.)物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有()。A.可出租或可使用面积B.出租方的商业信誉C.基础租金与市场租金D.出租单元的面积规划和室内装修E物业管理企业的经营业绩正确答案：A、C、D参考解析：[解析]写字楼租金的确定(46.)物业资产管理的职能包括()。A.物业管理B.设施管理C.资产管理D.运营管理E组合投资管理正确答案：A、B、C参考解析：[解析]物业资产管理含义(47.)房地产间接投资的形式主要有()。A.投资房地产信托B.购买住房抵押支持证券C.购买房地产企业债券D.购买物业用于出租经营E购买土地进行开发正确答案：A、B、C参考解析：[解析]房地产投资的形式概述(48.)房地产开发投资的清偿能力指标一般有()。A.借款偿还期B.利息备付率C.偿债备付率D.资产负债率E速动比率正确答案：A、B、C、D参考解析：[解析]清偿能力指标及其计算(49.)制定租售方案的工作内容主要包括()。A.租售选择B.宣传手段选择C.租售进度安排D.广告设计及安排E租售价格确定正确答案：A、C参考解析：[解析]制定租售价格(50.)新设项目法人融资形式的特点有()。A.项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B.新设项目法人承担相应的融资责任和风险C.从项目投产后的经济效益来考察偿债能力D.从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力E拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产正确答案：A、B、C参考解析：[解析]房地产项目融资方案判断题（共15题，共15分）(51.)房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。()正确答案：错误参考解析：[解析]个别风险(52.)房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。()正确答案：错误参考解析：[解析]房地产投资的优缺点(53.)房地产空间市场决定房地产租金，资产市场决定房地产价格。()正确答案：正确参考解析：[解析]房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态(54.)在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。()正确答案：错误参考解析：[解析]建设阶段(55.)在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越大。()正确答案：正确参考解析：[解析]名义利率与实际利率的关系式(56.)如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为连续复利。()正确答案：正确参考解析：[解析]单利计息与复利计息(57.)在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素。()正确答案：正确参考解析：[解析]房地产项目不确定性因素的分析(58.)详细可行性研究即通常所说的可行性研究。是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。()正确答案：错误参考解析：[解析]可行性研究的工作阶段(59.)损益表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。()正确答案：错误参考解析：[解析]财务评价的报表(60.)资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。()正确答案：正确参考解析：[解析]财务评价的报表(61.)根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托公司等类型，股份有限公司和房地产投资信托公司的融资能力有限，而有限责任合伙企业的融资能力较强。()正确答案：错误参考解析：[解析]房地产企业的权益融资与债务融资(62.)准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，一些物业管理企业将准备金积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。()正确答案：错误参考解析：[解析]收益性物业经营状况的评估(63.)对于居住物业，除了物业管理外，还要进行设施管理、资产管理等物业资产管理。()正确答案：错误参考解析：[解析]物业资产管理含义(64.)在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。()正确答案：错误参考解析：[解析]物业资产管理含义(65.)收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。()正确答案：错误参考解析：[解析]收益性物业经营状况的评估问答题（共2题，共2分）(66.)某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚须投入的拆迁安置和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m2，建造成本为2500元/m2，专业人员费用为建造成本的12%，电贴费和用电权费等其他费用为400元/m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%。写字楼建成后的销售价格为9600元/m2，试求该项目的开发商成本利润率。正确答案：参考解析：1．(1)先求项目总开发价值GDV。①总销售收入：9600元/m2(上标)×10000m2(上标)＝96000000元＝9600万元。②项目总开发价值：9600×(1-6%)万元＝9024万元。(2)再求项目总开发成本TDC。①购地款：1000元/m2(上标)×10000m2(上标)＝10000000元＝1000万元。②拆迁安置补偿及其他土地开发费用：2000万元。③建造成本：2500元/m2(上标)×10000m2(上标)＝25000000元＝2500万元。④专业人员费用：2500万元×12%＝300万元。⑤电贴费和用电权费等其他费用：400元/m2(上标)×10000m2(上标)=4000000元＝400万元。⑥管理费：(2500+300+400)万元×5%＝160万元。⑦财务费：购地款利息＝1000×[(1+9%)3(上标)-1)万元+2000×[(1+9%)2.5(上标)-1]万元＝775.86万元。?[解析]成本利用率(67.)某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为65%，建筑层数共20层，从-2层至+3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层