房地产基础知识

房产根底知识目录房地产概述销售过程中紧密联系的知识

工作中常见的实物展示房地产根底知识100问

房地产分为两个局部：一、地产〔一〕土地A、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地B、熟地：已开发地C、毛地：旧城改造〔二〕地产1、狭义：对土地的使用权 2、广义：地产及建筑物的使用权二、房产A、概念：房屋及附属物、小区设施、杂物间、架空层B、含义：房屋财产的总称C、房地产概念及特征：房屋及附属和承载房屋及附属的土地与它的相关的各种财产权利。它有如下特征：不可移动性、供给有限性、耐久性、投资和消费双重性、差异性、保值性、高价值性、收益的递减性、折旧率。二手房的定义：二手房不是很旧的房子，不像二手或者电器。转了一手的就叫二手房。有的期房也属于二手房。二手房的书面称呼可以叫存量房。房产结构砖混：外墙红砖或水泥沙浆，总高6层以下。特点：隔音效果差，私密性差，抗震系数低。墙体为承重墙，不能打掉装修。框架(又名钢混)：外墙喷涂、马赛克、条砖、方砖、三色砖、环保涂料，总高7层以上。隔音效果好，私密性高，抗震系数高。墙体不是承重墙，只要留下柱子其余都可打掉，便于装修。钢混：外墙喷涂。总高6层或7层。性能介于砖混和框架中间。局部墙体可以打掉。整座房屋的形状〔条〕板状：通风效果好、采光较好点状：〔一梯多户，高层电梯一般都是〕：通风效果差，采光较差朝向东南向、西南向、南北向、正南、正北、正东、正西等。条〔板〕状：一般每层的01单元就是东南向，也有少数是西南向(如：宏扬新城〕。最西边是西南向，一般是06或08单元。点状：会出现很多的朝向。如何区分房屋的朝向1、以阳台为参照；2、以周边物体为参照；3、指南针；(上北下南左西右东)4、以坐标图来识别房产性质★商品房★拆迁房★房改房★集资房★解困房★安置房★经济适用房商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。〔注：任何性质的房子转过一手后都变成商品房性质〕房改房已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照本钱价或者标准价购置的已建公有住房。按照本钱价购置的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购置的，职工拥有局部房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。〔优点：1.公摊小2.质量好3.人文环境好，单纯〕经济适用房是指根据国家经济适用住房建设方案安排建设的住宅。由国家统一下达方案，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原那么确定。申请条件：a.本市区常住户口b.家庭年均收入4万元以下c.到达晚婚年龄d.人均居住面积6平方米以下的住房困难户／无房户和危房户〔注：产权未满五年不得交易除以购原值转让，且转让对象符合购置经济适用房条件方可。〕集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免局部税费，由参加集资的职工局部或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。单位集资房：由单位内员工集资，单位补贴修建的房产。相当于房改房。村委集资房：由村委发动集资修建的房产。土地证要同村人才能过户。安置房、解困房安置房：类似拆迁房。解困房：是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。面积与公摊建筑面积套内面积公摊＃大公摊＃小公摊建筑面积＝私有面积〔包括墙体和柱子所占面积〕+公摊面积〔包括大公摊：供电供水设备等，小公摊：楼道、廊〕套内面积：私有面积除去墙体和柱子等的面积．其它外阳台算一半面积，内阳台全算面积。飘窗不算面积。杂物间面积算单价的时候折半算，交税费的时候全算，落户的时候也全算。标准房间：12～14M2,半房：8～10M2容积率＝〔占地面积/总建筑面积〕*100％层高：该层地板面与上层地板面的高度．法律规定大于等于2.4m,实际一般2.8m..其中含上下共墙局部。地板厚度一般12cm.高级住宅A、面积在144M2〔含〕以上B、容积率1.0〔含〕以下C、申报单价在8500元/M2〔含〕以上〔台江、鼓楼〕单价在7000元/㎡〔含〕以上〔晋安、仓山、马尾〕注：满足任何一项均属于高级住宅。各税：房东与客户的中介费用及国家税收等各自承担．实收：房东的中介费用及国家税收等由买方承担．〔本卷须知：Ａ.房东实收不能让客户知道，虽然羊毛出在羊身上，但是客户心理比较无法接受，凭什么房东的费用要自己出．换位思考．B.在房东嫌中介费用太高的时候可心让房东实收，要不然尽量与他谈各税．但是实收也有好处就是房东容易把握．〕实出：客户实出多少后面不在出钱．这里面就得包括房东，客户双方的中介费用及国家税收．底价：是房东出售房子的最低心理价位，可能可以谈，但是不能告诉客户，因为每个买客都有还价的心理．报价：在房东底价的根底上加上一定的让客户还价的空间价位．一般是20～30万的加上1～2万，高价位的酌情加高一点，低价位的加少一点．如果房东是实收价那么要在加上他所有费用的根底上再加上一定的空间．评估价：客户购置二手房或是房产抵押时，由银行委托信得过的房产评估机构对该房产单就地段/楼层／朝向／楼龄等做出的一个价格．〔评估价一般低于成交价〕申报价：交易双方到交易所收件时，申报的一个成交价．〔一般不同于评估价与实际成交价．契税的交纳按评估价．申报价可以很低，低至1～2万〕回报率：长线投资，一些投资房产的客户对房产回报利润用的标准．回报率＝月租金/购房总价及所有费用．短线投资，即买即赚/利润比较高，一般1万以上。5个点以上店面另计。二手房与一手房的比照一手房的费用：公共维修基金：购房价的2％，管道煤气3150～3450元，对讲机：500元左右。闭路电视费：380元。二次垃圾清理费：400二手房的优势〔二手也能落户和贷款〕地段优势，好的地段没有土地建房了，要住好地段只能买二手房。〔比方小学划片〕证件齐全，有些一手房、开发商跑了或是检验不过关，证就没法做，以后就不平安，要卖掉也难。购置手续简单，一手房还要很多手续，验房交房跑来跑去。物业、环境、配套、房屋质量一看就知道，而一手房却不一定，有时宣传的跟实际的差太远，或者质量太差。如果不想装修，二手房很多都已装修好。据专家计算就精力和时间除外，就费用方面，二手房比一手房至少节省1/3的费用。低层住宅

指一层至三层的住宅。多层住宅

指四层至六层的住宅。中高层住宅

指七层至九层的住宅。高层住宅

指十层及十层以上的住宅。

塔式高层住宅

以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

〔点状〕

单元式高层住宅

由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。通廊式高层住宅

由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。跃层住宅

套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。房屋常见的几种外墙1、高级图料2、方砖3、条砖；4、马赛克；5、喷涂；6、水泥；7、裸砖；8、木头。高级涂料方砖1方砖2条砖

马赛克喷涂1喷涂2水泥1水泥2裸砖木头房地产的根底专有名词1、层高：2.7米---3.0米；2、公摊〔公设〕：A多层—10%左右、B小高层—15%、C高层—18%~22%左右、D单身公寓—18%~28%左右、E非住宅—20%~30%左右〔40%〕3、容积率=总建筑面积/总占地面积；4、楼距；5、户型；6、落户〔落户和移户、25m2/个〕。7、开盘价8、建筑密度

即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)。

9、绿化率居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共效劳设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。

10、面积误差比

面积误差比=〔产权登记面积－合同约定面积〕×100%÷合同约定面积

房产常见的几种权属文件1、

单证：产权证；2、

双证；产权证和土地证3、

拆迁协议书；4、

商品房预售合同；5、

房产认购书〔定购协议〕6、公证委托书7、共有权证8、他项权证产权证的认识影响房产价值的几个因素1、区域路段和周边的建筑群、规划；2、社区配套：运动设施、休闲场所、教育、商场、医疗等；3、周边配套：金融、卖场、交通、娱乐休闲、教育及教育附加值、医疗等；4、开发商的品牌价值、承建商；5、物业管理单位；6、户型、楼层、朝向；7、装修与否及材料房地产根底知识100问目录1. 房地产2. 房地产的三种存在形态3. 房地产的特征4. 房地产一级市场5. 房地产二级市场6. 房地产三级市场 7. 房地产开发 8. 房屋的结构材质 9. 土地分类 10.土地使用权的定义 11. 土地使用权出让 12. 土地使用权获得的方式 13. 土地使用年限 14. 土地使用年限几种情况 15. 土地使用年限到期后的处理方式 16. 土地产权 17. 地上权 18. 地役权 19. 抵押权 20. 租赁权 21. 土地国家所有权 22. 土地集体所有权 23. 商品房 24. 商品房的预售制度：五证二书 25. 预售房的条件 26. 三通一平: 27. 七通一平: 28. 住宅的根底配置 29. 占地面积: 30. 基地面积: 31. 建筑面积: 32. 建筑密度: 33. 公摊面积: 34. 公用建筑面积分摊系数: 35. 得房率(公摊): 36. 套内建筑面积: 37. 容积率: 38. 绿化率: 39. 绿地面积 40. 绿地率41. 日照间距 42. 开间 43. 进深 44. 层高 45. 净高 46. 跃层式商品房 47. 复式楼 48. 错层 49. 房屋的耐用年限 50. 能源系统51. 给水、排水系统 52. 承重墙 53. 非承重墙: 54. 房型: 55. 动线 56. 预置板 57. 现浇板 58. 烂尾楼 59. 楼花 60. 炒楼花61. 板楼 62. 塔楼 63. 低层 64. 多层 65. 小高层 66. 高层 67. 超高层 68. 期房 69. 现房 70. 经济适用房71. 二手房 72. 诚意金 73. 定金 74. 订金 75. 玄关 76. 纯办公楼 77. 综合楼 78. 商住住宅 79. 别墅详细知识 80. 店面81. 物业管理 82. 业主大会 83. 业主代表大会