大湾区物流指数

定义及说明 背景背景2020（以下简称大湾区物流地产市场参与者，如开发商、业主、租户、投资者等，提供可靠的参考性指标，以便掌握大湾区各个城市物流地产市场的变化趋势并适时调整经营管理策略，该报告将进行定期更新。大湾区数据取样范围大湾区数据取样范围本报告研究地理范围界定为大湾区内地九个城市以及香港特别行政区。其中，根据市场发展阶段差异化特征，对各城市选择不同指数起点。香港、深圳、广州指数起点始于2010年，其它城市指数起点为2015年及以后。高标准仓库高标准仓库高标准仓库（以下简称高标仓）指以钢结构为佳、净层高达9米及以上、首层承重达每平方米3吨及以上的仓库；此外，其防火等级应至少为丙二类。指数指数租金及价格指数分别反映出各城市间租金及价格的变化趋势，进而说明城市间物流地产市场资产表现的共性与差异。更新周期更新周期20207大湾区物流指数摘要 2023传统物流仓储需求方的租赁情绪倾软，并对区域租赁市场表现造成一定冲击。而自第二季度以来，数个跨境电商巨头强劲的租赁需求则助力市场实现复苏。在此背景下，尽317.4空置率仍继2021年后再降至5%4.1%诚然，考虑到当前市场供需关系的变化，业主的租金预期已较过去数年更理性。因此，大湾区物流租金指数半年度0.3%2.5%。同期，大湾区物流价格指数亦延续上升趋势，但增速有所放缓，半年度环比微升0.7%，1.6%。长远来看，在中国经济预期进一步复苏、电商行业持续蓬勃发展、大湾区更多重点基建项目相继完工落成的多重利好下，大湾区物流市场发展前景预计保持谨慎乐观。但短期而言，地缘政治风险和经济不确定性的加剧预计仍使市场去化承压，而电商行业租户或继续在缓解上述压力并助力市场维稳中发挥重要作用。/research3宏观概述 2023年2023年，全球通胀虽加速下降但压力犹存，全球货币环境2023年持续紧缩，地缘政治风险和国际贸易碎片化加剧，全球经济2024120223.5%20233.%。受此影响，大湾区物流市场多数

中国跨境电商进出口规模同比变化15.6%租户和投资者对业务扩张更加谨慎。因此，与2020及2021 1.6%表现得以保持稳健增长。中国跨境电商进出口规模及同比变化，2019至2023中国跨境电商进出口规模及同比变化，2019至202330,000 30%25,000 25%20,000 20%人民币亿元15,000 15%人民币亿元10,000 10%5,000 5%0 0%2019 2020 2021 2022 2023出口（左轴）

进口（左轴）

进出口同比变化（右轴）来源：海关总署，第一太平戴维斯研究部 供应与需求 10637.489.3%1,737.30.8%。就城市板块细分来看，受全年11.2广佛肇城市板块的存量同比增长19.5%699.240.%供应与需求 大湾区各城市总存量与空置率，2023大湾区各城市总存量与空置率，2023450 63%400 56%350 49%300 42%万平方米250 36%万平方米200 28%150 21%100 14%5000香港 广

东莞 佛山 惠

肇庆 江门 深

7%00中山 珠海总存量（左轴） 空置率（右轴）来源：第一太平戴维斯研究部 需求活跃行业年初，考虑到全球贸易扭曲加剧、地缘经济割裂加深、实体零售商、第三方物流企业等在内的多数传统物流需求方的仓库租赁策略均保持谨慎，市场租赁活动随之放缓。在此之上，叠加供应高峰的影响，业主在去化方面需求活跃行业面临更大挑战，且这在部分有供应集中交付的新兴子市场中表现得更为明显。而自第二季度起，得益于跨境电商海外业务的显著增长，包括、Shein、Shop等在内的数个跨境电商巨头在大湾区展现出强劲的扩张需求，并在多个城市累计承租数百万平方米仓储面积以扩张其供应链。全年，大湾区物流市场年度净吸97.3305.1肇和深莞惠城市板块的需求继续领跑大湾区，对区域净吸纳量的贡献分别为41.3%44.7%。截至年底，区20215以下水平，年末4.1%，1.0

跨境电商需求放缓行业需求放缓行业 制造业 零售 第三方物流租金指数 租金指数，1H/2014租金指数，1H/20142H/20232501H1H01501001H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 20231H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 香港 广州 深圳 中山 东莞 惠州 肇庆大湾区

佛山 江门 珠海来源：第一太平戴维斯研究部 租金指数环比变化年内，租户组合相对成熟且稳定的存量物业租金仍实现有机0.3，同比上升2.5%租金指数环比变化202220210.42.0

0.3%同比变化2.5%价格指数 价格指数，1H/2014价格指数，1H/20142H/20233503002501H1H/2015=1001501001H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H501H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H2014

2015

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2021 2022 2023 香港 广州 深圳 中山 东莞 惠州 肇庆大湾区

佛山 江门 珠海来源：第一太平戴维斯研究部 价格指数环比变化价格指数环比变化尽管如此，但就交易活动方面而言，大湾区物流投资市场仍较区域内其它商业地产板块活跃，数宗源自知名物流地产运营商、内外资基金和其它机构投资者于年内所达成的整售成0.7%20222.5个百分点。

0.7%同比变化1.6%市场展望 路等更多重点基建项目预计相继完工落成，在上述多重利好下，大湾区物流市场发展前景预计保持谨慎乐观。但短期而言，地缘政治风险加剧、红海危机持续、大宗商品价格上涨等不利因素料对全球贸易和供应链的复苏造成冲击，进而削弱传统制造业、零售与贸易行业租户的仓储租赁情绪，加202428.5（主要位于佛山、东莞、肇庆），市场料面临更大去化压力，而电商行业租户或继续在助力区域物流资产表现维稳中发挥重要作用。联系我们

谢靖宇CarlbyXie第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人TEL:+862036654874E-mail:carlby.xie@蔡子杰CharlieCai第一太平戴维斯深圳产业及物流地产服务部负责人:TEL:+8655843601:E-mailcharlie.cai@

罗瑾Louis