物业服务和后勤运输保障服务房屋、公共场地、设施设备维护管理方案

物业服务和后勤运输保障服务房屋、公共场

地、设施设备维护管理方案

目录

（一）维修运行管理制度.........................................................................2

1．公共部位、公共设施修缮养护管理制度.......................................3

2．设备管理安全制度.......................................................................4

3．配电室管理制度...........................................................................5

4．安全操作制度..............................................................................6

5．公共照明节能管理制度................................................................6

6．事故处理规程..............................................................................7

7．设备故障维修规定.......................................................................8

8．公共设施维修养护管理................................................................8

9．报告制度......................................................................................9

10．维修人员行为规范...................................................................10

11．电工日常巡检工作制度............................................................10

（二）岗位职责......................................................................................17

1．维修部组长岗位责任制..............................................................17

2．维修部副组长岗位责任制...........................................................17

3．维修管理员岗位责任制..............................................................18

4．核算员岗位责任制.....................................................................19

5．采购员岗位责任制.....................................................................19

6．操作手岗位责任制.....................................................................19

（三）作业规范......................................................................................21

1．房屋本体共用部位日常维修养维护............................................21

（1）确定房屋本体共用部位维修养护范围周期......................21

（2）房屋本体共用部位日常维修养护方案..............................22

1

（3）房屋本体共用部位定期维修养护方案..............................23

（4）房屋本体共用部位维修养护标准.....................................25

（5）房屋本体共用部位日常检查表........................................25

（6）房屋维修养护、管理方案................................................26

2．共用设施维护管理.....................................................................31

3．中央空调、分体空调维修服务方案............................................34

（1）维修和保养服务的目标...................................................34

（2）紧急排除故障..................................................................34

（3）维护保养方案..................................................................35

（4）主要维护清洗步骤和方法................................................39

（5）应急处理预案..................................................................50

（6）节能措施.........................................................................56

（7）技术组织措施..................................................................57

（8）质量保证措施..................................................................58

4．给排水系统的维修养护方案.......................................................59

5．电梯的定期维护及检修方案.......................................................66

6．消防设施、设备的定期维护方案................................................71

（四）......................................................................................................83

（五）工作流程......................................................................................83

1．正常工作流程............................................................................84

2．正常工作流程细则.....................................................................84

3．紧急维修工作流程.....................................................................85

4．紧急维修工作流程细则..............................................................86

（六）具体管理措施..............................................................................87

1．检修准备....................................................................................87

2．人员管理措施 ..........................................................................87

3．检修作业安全措施.....................................................................87

4．用火安全措施............................................................................89

2

（二）维修运行管理制度

1．公共部位、公共设施修缮养护管理制度

【大厅、堂】

1、对大厅、堂的玻璃落地大门（或不锈钢、塑钢落地门）进行巡视养护：

每周一次

2、落地门开启灵活，自动定位正确，关闭速度在3s～15s范围内，无阻滞

现象；

3、落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕；

4、落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐

全安装牢固。

5、对大楼厅、堂内照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照

明开关完整无损，灯具饰品无残缺。每日一次

【室内外门锁】

开启灵活，配件齐全，无脱落无残缺：及时修理

【楼道】

1.对楼道照明、应急照明灯具进行巡检,保持照明灯具完好，照明开关完整

无损，灯具饰品无残缺。每周一次

2.对楼道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲

击声，防火门玻璃无破碎。每月一次

3.对楼道、扶梯进行巡查。每月一次

（1）扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动；

（2）楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；

（3）楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖（大理石）

无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖（大理石）；

（4）楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严

密平整。

4对楼面进行巡查：每季一次

（1）内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的粉刷

层及面砖；

3

（2）应保持与原墙面色差、材质一致；

（3）各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。

【卫生间】

1.洁具、设施完好无破损,无渗漏水,功能正常。每周检修一次

2.地面墙面瓷砖及吊顶完好无损。每月检修一次

3.各扇门启闭灵活。每周检修一次

4.照明灯具及其它用电器具功能正常无漏电现象。每周检修一次

【雨污水总管、屋面、外墙】

1.对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落。

每季一次

2.对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞。每季一次

3.屋面、外墙

（1）对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损,屋面排污沟无堵

塞、开裂现象，排水畅通。每年二次

（2）对屋面女儿墙勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。每年二次

（3）对外墙面勘查，保持外墙面无裂缝，装饰墙面砖无起壳脱落，凡因修

补墙面所使用的材料应保持与原墙面相一致。每年一次

【消防栓】

1.检查楼道内、室外消防栓应无滴漏水或损坏。每月一次

2.油漆室外消防拴。每年一次

3.检查消防水带应完好无损。每年二次

4.检查消防阀门无锈蚀应启闭灵活。每年二次

5.检查消防报警按钮完整无损，功能可靠。每月一次

2．设备管理安全制度

【设备人员】

1.登高作业（2米以上）需二人以上操作，使用合格的劳防用品及保险带，

并确认扶梯牢固，梯脚防滑。

2.上吊顶需有三人以上操作，一人挡扶梯。二人上吊顶，带好充足电的远射

灯、对讲机，戴好安全帽。

3.登高作业时，衣物口袋内勿放重物（如工具等），以免坠落伤人。

4

4.检查电气设备时，应严格按低压电气操作规程执行。

5.作业完成后，必须清点所带工具，切勿把工具遗忘在设备内。确保人生和

设备安全。

6.在施工场地作业时，应戴安全帽以防高空坠物伤人。

7.使用电动工具时，需检查接

地线及绝缘保护。

8.暗处作业时，如需照明，须

使用24V行灯。

9.使用砂轮机时，应确保有防

护罩，严禁带手套，切勿用力不

均。

10.使用钻床时，须带防护眼

镜，严禁带手套。

11.使用电焊机时，须持证上岗，开具动火证并有人监督，备好灭火机，采

取防火措施。

12.在清洗水箱、污水沉淀池、气浮池、消毒池前，应严格检查设备等器材

的安全性能。在作业时，应加强现场的通风和照明，以防有害、易燃、易爆等气

体伤害人身安全，如有必要须戴防毒面具。作好应急抢救准备。

13.在作污水处理设备转换时，罗茨风机不能停止运行。

3．配电室管理制度

1、负责供电运行和维修的人员必须持证上岗，必须熟悉电气设备关况、操

作规程和有关安全措施，密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，按

时记录，严禁变压器、空气开关超载运行。

2、对配电装置及高压室经常进行巡查，做好每日巡视记录，发现问题及时

上报区域负责人、甲方负责人。

3、供电线路严禁超载供电。配电房内禁止乱拉乱接线路，在夏季供电高峰

时，应按负荷的需求进行配电。

4、供电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操

作，非值班电工禁止操作。值班员必须做好值班记录，认真执行工程维修部报告

制度。

5

（1）停电检修时应提前向相关部门发出停电通知单，恢复送电时，在确认

供电线路正常，电气设备完好后方可送电。

（2）配电房内设备及线路变改，要经甲方领导批准。

（3）配电房消防设施应确保完好，保证应急灯在停电状态下能正常使用，

并有手持式气体灭火器，做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，注意防止小

动物进入，无关人员禁止入内，外来人员须经允许可方可进入。并做好登记工作。

（4）加强日常维修、检查，保证配电房内公共照明显示灯等设备。

（5）突发性停电事故应及时向客户作出解释。

（8）经常保持配电房地面及设备外表清洁。

4．安全操作制度

为了确保设备、人身安全，特制定本制度

1.停电检修作业时，应先停电，验电无误后再放电，安装接地线、装设遮栏

隔板，悬挂标示牌。

2.一切现场均须有安全措施，交待要认真，严格按安全规程办事。

3.工作人员有权拒绝违章指挥。

4.严禁酒后工作。

5．公共照明节能管理制度

（一）目的

对公共照明进行管理，实现安全用电和节约用电。

（二）公共照明包括

1、室内灯等；

2、消防通道；

3、走道照明；

（三）公共照明由维修人员维修保养

1、检查导线是否松弛；

2、检查导线绝缘是否老化、损伤、各控制开关是否完好；

3、检查各接头是否牢固、紧密、有无过热现象；

4、检查支持手是否完整、松动；

5、检查灯泡、灯管、灯具是否损坏；

6

6、维修人员巡视各照明区照明情况和秩序维护巡楼人员巡楼时反馈各照

明区照明情况，发现常是不亮、昏暗、光闪等异常现象需立即排除。

7、以上检查中发现的问题能处理的及时处理，处理不了得做好记录并上

报。

（四）节约用电

1、合理

安排照明度，

杜绝常明灯现

象，对长期没

有修复的长明

灯追究责任人

责任。

2、消防

通道和办公室

走道照明用声

控开关控制。

3、爱护公共照明实施人人有责，损坏公共照明设施者加倍赔偿。

6．事故处理规程

1、目的

确保及时正确处理设备事故

2、适用范围

适用于设备事故发生的抢救处理。

3、内容

（1）维修人员应按规定正确操作、维修保养机电设备，当事故发生时，应

采取必要的措施防止事故扩大，事故发生后，责任人应在事故分析会上详细叙述

事故发生经过。

（2）维修人员应加强对技术培训，按规定操作、维修保养机电设备，工作

指导、检查监督。

7

定期巡视各机电设备，设备事故发生后，应及时赶到现场处理，并实事求是

组织甲方工程维修部设备事故分析会，并将《事故分析报告》提交甲方公司综合

维修部。

（3）区域负责人应加强对维修人员的管理力度，及时主持召开事故分析会，

并在《事故分析报告》上签字。

（4）公司综合维修部应对维修人员的工作加强指导，大力提高工程维修人

员的素质，消除设备隐患；当设备事故发生后，应及时组织公司的事故分析会，

界定事故原因、责任人、处理措施、改进及防范措施，并将《事故分析报告》提

交公司领导批准。

7．设备故障维修规定

1.目的

对设备故障维修进行管理，保障设备维修质量。

2.适用范围

适用于所有机电设备故障维修。

3.程序

（1）维修人员在巡视检查中发现的小故障如螺丝松动、保险丝（芯）熔断，

指示灯泡烧坏等，在当班内处理好，并记入记录内。

（2）维修人员不能解决的故障由公司工程维修部组织维修人员进行修理，

并做好维修记录。

（3）工程维修部不能解决的故障，由公司综合维修部组织全公司力量协助

维修，管理处做好维修记录。

（4）本公司由于人员和设备所限不能处理的故障，报请公司总经理外委修

理，管理处维修参与，修好后公司综合维修部组织验收和试运行，工程维修部做

好维修记录。

8．公共设施维修养护管理

1、建立巡视制度。每天上下午两次巡视水电及公共设施。巡视内容：

（1）检查公共排污、排水管道有无杂物，发现后做好记录，落实清理工作。

（2）检查楼梯照明是否正常，发现问题及时进行维修。

8

（3）检查有无损毁公共设施，包括门窗、桌子、室内照明、电线等，如有

上述情况，立即进行维修，如属人为破坏，立即进行制止并视破坏情节轻重报校

方后给予一定的处罚。

（4）检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行

维修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。

（5）检查大门等设施是否完好。

（6）配电部分电缆沟（竖井）无水渍、杂物、鼠害，楼层配电箱外观美观、

完好、清洁、开关运行无影响等。

9．报告制度

为使设备管理有序，确保设备正常安全运行，特制定本制度。

(一)下列情况报告区域负责人

1、主要设备非正常操作的开序、调整及其它异常情况。

2、设备出现故障或停机检修。

3、零部件更换及修理。

4、运行人员暂时离岗。

5、维修人员的工作去向。

(二)下列情况报告维修人员

1、重点设备非正常操作的开停、调整及其异常情况。

2、重点设备发生或停机检修。

3、系统故障及检修。

4、重要零部件更换及修理。

5、工具、备件、公共维修材料领用。

6、加班、调班、补休、请假。

7、与上级联系。

(三)下列情况报告区域负责人

1、重点设备发生故障或停机检修。

2、影响整体运行的设备故障或施工。

3、重点设备主要零部件更换及修理、外委维修。

4、系统及主要设备的技术改造。

5、员工一天以上的请假。

9

10．维修人员行为规范

1、按时上下班。上班时间统一着工装、佩戴胸卡，精神饱满，举止得体。

2、每天接到办公楼的报修单或报修电话后，根据工作情况及时安排维修，

做到“水不过天，电不过夜”，不得以任何理由推诿、拖延。

3、服从安排，保质保量完成各项维修及其它临时性工作，不得以任何理由

怠工、敷衍。

4、全面掌握办公楼的各种物业情况，包括水、电、暖设施、消防设备、家

具等；每周必须定期对所分管的设施状况，特别是用电设施进行巡视。

5、严格

管理各类维

修材料及工

具，杜绝假公

济私、浪费等

现象。

6、对使

用的到维修

材料的质量

予以监督、检

查，提出合理

建议。

7、增强安全教育，防止工作中发生安全责任事故。

8、自觉接受甲方及区域负责人的工作监督，督促维修人员及时改进工作，

杜绝投诉。

9、服从甲方安排，完成甲方交给的其它工作。

11．电工日常巡检工作制度

1、每天上班后，对整个大楼、照明灯具、电器具、楼层配电柜进行检查，

如发现楼层或楼梯间有未关的灯具随手关闭，节约用电，但需保证合理的照明。

2、如发现灯具及其电器具损坏或有故障时，及时维修、更换或排除，如暂

无备品、备件须及时申购及时更换、维修，不得延误、影响正常工作。

10

3、如客户需延时使用灯具、电器时，应作好交班记录，客户使用完成后关

灯或切断电源。

4、定时巡查主楼高低压配电室、暖通空调、主机水泵管道，发现问题及时

处理。

5、对晚间客户用电故障及大楼内发生的电气故障进行及时处理。

6、如有装潢综合维修队施工，电工应确保楼层安全用电，并保证施工现场

安全。

7、定期检查和清扫配电柜，并有确实的安全防范措施。

8、维修巡查都必须记录，对所更换灯具、电器具等，也必须有明确记录，

每月进行统计。

强电工作程序及标准

项目程序标准

高压柜指示灯电显装置应明亮一致,不闪烁,每班检察两次

10kv电压表电流表电压三相应一致变压器电流不超过72A,进线电流

高不超过150A,每小时检察一次

低高压柜及低压出线柜不应有放电声及异常声响、异味每班检察一次

压

中央信号屏及蓄电池光字牌亮，仪表指示，每班查一次

室

小母线电压绝缘监察直流210~220V，切换绝缘不应有接地显示

巡

事故预报及报警回路警铃响，电笛鸣，每班试1次

视

检闪光回路检查指示灯断续闪烁，每班试一次

查KK开关装置及指示灯分合闸装置应与模拟板一致，红绿指示灯与位置

对应

变压器温度显示仪表不许超过100℃（中相），每班切换检查一次

11

变压器高压接头清洁，不松动，无闪烁、无放电现

象，无裂纹，无爬电现象

变压器声音声音均匀，无爆裂放电等异常声响，无异味

变压器出线及分接头连接可靠，无放电声，无过热现象

接地装置检查接地极与地线联接可靠有效，每年一次

接地极接地电阻≤4Ω，每年一次

避雷器试验23kV，每年一次

变压器绝缘电阻，高压电≥450MΩ，每年一次

缆遥测电阻

移相电容遥测绝缘≥1000MΩ（对地绝缘），每年一次

电容器运行电压不超过额定的1.1倍，电流不超过额定的1.3

倍

电容器室温±40℃

高低压配电柜每年清扫1～3次

直流蓄电池阻,发电机电每年大修(充放电)一次,每月补液检查一次

瓶组

低压ME开关,低压DW开运行无噪音,接触良好,触头无严重烧蚀,分合可靠

关

灵敏,每年检修一次

低压母联开关自投准确,不误动作,过流闭锁不自投

12

各低压开关柜接线接触良好,无过热现象,导线与金属地面距离≥

10mm

低压母线排紧固可靠,无振动,无松动,无过热现象,带电间隙≥

10mm

CTPTCT联接可靠,不应开路过热

PT联接可靠,不应短路过热

启动190kW电机变压器负荷超过1kA不许启动,启动前须空动试验

检查,不许带负荷启动

抽屉开关送电将开关插入合闸位置后应将锣杆退回半圈,绿灯

亮,合闸后红灯亮

面板完整端正,插座距地1.8m,开关距地1.4m

换开

接线牢固可靠,接线端子不得压裂,导线不得压伤,不得

关

裸露

插座

螺钉齐全、紧固稳定可靠

灯泡不能漏气，头部不能松动。电压及功率要与线路

换灯匹配

灯口螺口部分与顶芯不得相碰，压接螺丝要紧固

检修端盖完整不应有裂痕，轴承座不应有磨损

电动轴承转动均匀平稳无噪声，润滑油脂不应加太多，2/3

机为宜

13

定子铁芯无严重过热，无明显扫膛痕迹，无毛刺，无油污，

不应松动

定子绕组浸漆均匀，排列整齐，绝缘可靠，导线不能划伤，

不得有接头

转子铁芯完整与轴应为过渡配合，无划伤无断条，鼠

笼完整，动平衡未破坏，扇叶齐全，轴无磨损

机座完整无裂痕，接线端子盒密封严，端子斑牢固可

靠，无碳化

扇叶、扇罩完整齐全，不打滑，无卡死，卡圈无变形

皮带轮完整并与轴滑动配合，键槽配合适当，轴轮结合

不小于2/3

盘面整洁、门轴灵活，关闭严密

芯面板严密完整，与开关间隙不大于2mm

照明

盘芯母排联接可靠，无过热现象，间隙不小于10mm

配电

开关

接线良好，端子无氧化，无碳化现象灵敏可靠

盘

零端子排与地绝缘，各分支线与零排压接可靠零线刷锡压

检修

接

地端子与金属外皮有效联接，螺丝牢固可靠

动力开关电缆负荷载流量保护整定，严格执行济南地区电机设备安

柜全运行规程

14

检修接触器，继电器无碳化，无灰尘，触头无烧蚀，铁芯无振动，无

粘连，分合可靠

热元件按负荷的1.1倍整定，完整联接可靠，环境温度小

于35℃

端子板完整牢固可靠无锈蚀，无氧化，接线整齐，无碳

化

指示灯完整有效明亮一致，绿（停），红（运行），黄

（过流）

按钮完整可靠牢固，无锈蚀、无氧化，绿（开），红

（停），

电压、电流表定期校验

给排水工作程序与标准

项目程序标准

1、高低消防喷洒泵房管道压力是否正常1、以上1-4项内易

2、水泵、管道有无滴漏出现异常通知维修人员

消防系

3、稳压泵压力是否正常，运行节门是否全部2、如电器自控出现

统

打开故障通知维修人员

巡视

4、认真填写记录、巡视人、时间、地点、压3、每班巡视3次

力

集水坑1、认真填写巡视记录1、每班巡视3次

15

巡视2、检查潜水泵是否1台自动、1台手动、自2、如水泵不排水或

动排水是否正常胶管坏通知维修人员

3、水泵排水钢丝橡胶管是否破损3、电器出现问题由

领班通知维修人员

1、污水箱漂浮物厚度1、每班巡视3次

2、手动、自动是否正常，手动排水是否正常2、水泵缺油随时添

3、水泵运转是否正常，有无杂音，油位是否加

在油线内3、出现电器和自控

污水箱

4、室内有无溢水情况，水泵有无滴漏故障，应及时通知维修人

巡视

员

5、填写巡视记录

4、污水箱漂浮物过

厚，主管通知有关单位清

理

1、供水区水箱水位是否在正常水位1、出现异常通知维

2、生活水泵运转声音是否正常，有无杂音修人员及时解决

水箱

3、室内管道、水泵有无滴漏2、如供水区水箱溢

巡视

4、认真填写供水区水箱间运行记录水通知维修人员

5检查紫外线灯管是否全亮

机修程序与标准

项目程序标准

16

接到保修工作单在10min内带好工具到达工作现场

维修1.问清设备故障原因

机械维修2.切断电源，挂上提示牌，做好围档，排除

故障

收尾机器修好接通电源，空载试机正常，交操作人员

（三）岗位职责

1．维修部组长岗位责任制

一、负责设备部的日常管理、机械设备的使用、调配、保管,设备租赁以及

设备零配件和辅油采购等工作。

二、负责执行机械设备的零配件及辅油采购的原则“质优价低，确保需求"。

三、负责审核部内各种费用的使用。

四、负责保障机械设备正常使用.按照“视情修理、强制保养”的原则,保证

机械设备完好率。

五、负责各种机械设备的安全管理，操作手的安全教育

六、负责制定部内各项规章制度，管理办法和考核办法,并监督执行情况.

七、负责组织设备管理人员、机械手及设备修理人员的技术业务学习，培训

考核工作。

八、负责监督机械设备技术资料的健全和使用。

九、负责年终编制机械设备维修保养计划。

十、及时完成领导交办的其它工作任务。

2．维修部副组长岗位责任制

一、坚持部学性、客观性和统一性，抓好全部技术工作。

二、负责机械设备管理、维修、保养及生产运营工作。

17

三、根据各部室的设备使用要求，合理配置机械设备.四、负责所有机械设

备的维修、保养业务,按照“视情修理、强制保养”的原则，保证机械设备完好

率。

五、负责年终编制机械设备维修保养计划。

六、负责组织设备管理人员、机械手及设备修理人员的技术业务学习，培训

考核工作。贯彻执行公司各项规章制度。

七、负责机械设备对外租赁业务，及时掌握信息，提高机械设备利用率,搞

好创收工作。

3．维修管理员岗位责任制

一、负责机械设备的生产运营工作。

二、根据领导下达的机械设备使用计划，合理配置各种机械设备,作到提高

效率、降低损耗、减少浪

费。

三、认真贯彻执行机

械设备技术管理制度，及

时填写机械设备技术档案，

对机械设备技术情况做到

心中有数，执行“强制保养,

视情修理”的原则.

四、负责机械设备的

故障检查、诊断工作，提

出修理方案，技术指导维修工人进行恢复性修理。负责过程质量监查、修复验收

工作。重大修理项目要及时汇报，经批准后再进行维修.

五、贯彻执行安全管理制度，严格控制酒后作业。配合安全员做好防火、防

盗工作。

六、掌握机械设备技术资料并积累资料和设备使用审定更新，大、中、小修

工作，以及维修资金的合理使用。

七、监督、检查设备的维修，保证设备处于良好状态。

八、组织操作手进行技术业务学习，培训及考核工作。

九、合理调度施工现场的机械设备，监督燃料的使用.

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十、认真收集整理《机械记录》、《机械设备使用回执单》、《维修单》、

《零配件更换记录》，月底交核算员汇总。

十一、及时完成上级领导安排其他工作。

4．核算员岗位责任制

一、负责执行公司内会计管理制度，审核各种单据的收发凭证报销，做好各

类票据的复印或留底存档工作,认真记好设备帐.

二、负责做好成本核算工作，提供准确的数据支持，参与制定设备租赁计划

价格。参加国有资产盘点，帐目日清月结，帐物相符，始终与财务平帐.

三、负责设备部的日常考勤，工资申报。

四、负责整理统计每月的《机械记录》、《机械设备使用回执单》、《维修

单》、《零配件更换记录》等，做好档案保管工作。

五、负责公司内各级会议内容的记录整理，公司内文件的收发、保管.

六、及时完成领导交办的临时性工作。

5．采购员岗位责任制

一、收集主要零配件产址，零配件规格，技术资料，价格资料等工作。

二、按计划及时采购，严禁乱采滥购,杜绝损失浪费，合理利用仓储资源,提

高经济利益。

三、严格把好质量关，立足为生产一线服务的思想，保证生产需要，提高生

产质量，降低采购成本。

四、对单位要有足够的责任感和质量意识，努力学习业务,增强对采购产品

的鉴别能力。

五、有特殊质量要求的零配件，供应方必须提供国家规定的检测机关出具的

质量检测报告，以保证质量。

六、零配件验证合格后，组织进货，按采购计划完成工作任务。

七、配合设备部副部长和核算员的工作。

八、及时完成领导交办的临时性工作。

6．操作手岗位责任制

一、操作手必须坚持“质量第一、服务第一、信誉第一、虚心学习”的理念，

为客户提供优质服务。

19

二、操作手必须遵守国家颁布的各项交通法规及单位制定的各项规章制度。

必须服从领导的调度和安排.如不服从调度和安排,停止其工作。

三、操作手必须听从使用单位安排，任劳任怨,杜绝“吃、拿、卡、要"现象。

入场后必须听从现场管理人员指挥,严格执行使用单位作息时间，如不服从调度

视情节轻重酌情处理。

四、操作手必须重视设备的检查，注意各部声响,发现异常声响，立即停车

检查、排除。液压操纵系统发现故障必须修复后出场。

五、操作手要精心操作设备,坚持日日检修，发现问题及时处理,杜绝因维修

不及时出现的故障和人为造成设备损坏.人为损坏设备者必须按价赔偿。不及时

报修出现的故障,操作手将按损失承担部分赔偿。

六、操作手不经主管领导同意，私自出车干私活者做除名处理.私自出车造

成经济损失，由操作手负全责。

七、操作手不得倒卖各种油料，一经发现，上报公司里有关部门进行处理;

不得把单位财物窃为己有或转卖,一经调查核实后，全额赔偿，双倍处罚，上报

公司里有关部门处理。

八、操作手不得在设备运行期间擅自离开，如擅自离开视为自动下岗。

九、操作手做好机械设备的保洁工作，防火、防盗工作。

十、操作手必须参加机械设备使用培训,不认真培训的要予以处罚，到外地

培训的，按公司内规定报销差旅费。

十一、操作手在设备运行期间一定要打开作业灯，保障安全使用，避免发生

安全事故。

十二、操作手不得酒后操作设备,一经发现做待岗处理。

十三、操作手做好行车记录，并与当月末上交设备部副部长,依据行车记录

发放出车补助。并做为年终考核指标。

十四、操作手必须认真填写《设备内部维修单》、《设备使用回执单》，作

为年终考核指标。

十五、操作手根据每年工作情况，认真填写年度工作总结，作为年终考核指

标。

十六、对年终考核不合格的操作手，上报公司里有关部门进行处理。

20

（四）作业规范

1．房屋本体共用部位日常维修养维护

（1）确定房屋本体共用部位维修养护范围周期

房屋本体共用部位维修养护范围周期如下表所示。

房屋本体共用部位维修养护范围周期表

范房屋承重结构部抗震结构部位公共

围位通道、

外

公共楼梯

墙

梁、构造构造房屋间、公

基础层面墙体墙面

年柱体梁共墙

限（年）面

1

2

3△△

4△

5△△

6

7

8☆☆

9

10☆△

11

12△△△

13△

14

15△△△△△

16☆☆☆☆

17

21

18

19

20☆☆△△△

21△

22

23

24☆☆☆☆

25△△

26

27

28△△△

29△

30☆☆☆☆☆△

注：中修△大修☆

（2）房屋本体共用部位日常维修养护方案

房屋本体共用部位日常维修养护方案如下表所示：

房屋本体共用部位日常维修养护方案

序

项目内容计划方案

号

由于使用不当造成结

构局部受损较轻，由工

局部受损每周巡查一

程管理部按房屋修缮

房屋承重及抗施工质量原次，发现问题，

1规定实施维修；如局部

震结构部位因造成的结构问立即处理、维

受损较重，应请专家

题修

“会诊”提出方案，委

托专业公司实施

外墙面起鼓每周检查一

由工程管理部按有关

2外墙面脱落遍，发现问题，

修缮规程实施

外墙面局部及时维修

22

渗漏

外墙面大面

积渗漏

隔热层破损每月检查，出

由工程管理部按相应

3公共屋面防水层破损现问题，及时

作业指导书实施维修

造成屋面渗漏维修

1、公用地面

的维修改造

2、公共通道、

每周检查一

公共通道、门门厅的墙、天棚维由工程管理部按相应

4遍，发现问题，

厅、楼梯间护技术要求实施维修

及时维修

3、楼梯间墙

面、扶手、踏步的

维护

（3）房屋本体共用部位定期维修养护方案

房屋本体共用部位定期维修养护方案如下表所示：

房屋本体共用部位定期维修养护方案

序项目内容计划方案

号

由于使用不当造成结

每年对房屋基

构局部受损较轻，由工

1、局部受损础进行一次检

房屋承重程管理部按房屋修缮

2、施工质量查，注意白蚁侵

1及抗震结规定实施维修，如局部

原因造成的结构害、地基沉降、

构部位受损较重，应请专家

问题外力损坏等引

“会诊”提出方案，委

起的损害

托专业公司实施

23

1、每两年

对较大面积的

外墙面起鼓

渗漏外墙应局

脱落

部翻新，防止面

2、外墙面局

积继续扩大及

部渗漏由工程管理部按有关

2外墙面污染墙面

3、外墙面大修缮规程实施

2、每年两

面积渗漏

季前对窗台进

4、外墙面翻

行一次密封检

新

查，防止雨水的

侵入

避雷网每

年刷漆一次，防

止锈蚀

隔热层破损

每年全面

防水层破损

修补一次屋面

造成屋面渗漏由工程管理部按相应

3公共屋面隔热层板；每半

避雷网脱焊、作业指导书实施维修

年疏通一次屋

间断

面雨水口

屋面积水

每年对屋

面防水层检修

一次

1、公用地面1、每半年

的维修改造对公共地面谁

公共通道、2、公共通道、护一次

由工程管理部按相应

4门厅、楼梯门厅的墙、天棚维2、每年维

技术要求实施维修

间护修一次通道，门

3、楼梯间墙厅及楼梯间墙

面、扶手、踏步的壁、扶手及栏杆

24

维护3、每年全

面维护一次楼

梯间踏步，对墙

面地面起鼓、开

裂、破损等进行

修复

（4）房屋本体共用部位维修养护标准

房屋本体共用部位维修养护标准如下表所示。

房屋本体共用部位维修养护标准

序项目养护标准实施效果

号

房屋承重及抗震房屋修缮标准安全、正常使用

1结构部位有关工程施工技功能完好

术规范

房屋修缮标准

2外墙面外墙面修缮作业无鼓无脱、无渗水、整洁统一

规程

无积水、无渗漏

1、房屋修缮标准隔热层完好无损

3公共屋面2、相应修缮作业避雷网无间断，各种避雷

规程装置焊接点牢固可靠，通雷测

试端实测电阻小于4欧姆

相应建筑部分修1、整洁，无缺损，无霉

公共通道、门厅、缮技术流程迹

4

楼梯间房屋修缮标准2、扶手完好，无张贴痕

迹

（5）房屋本体共用部位日常检查表

房屋本体共用部位日常检查表，如下表所示。

25

房屋本体共用部位日常检查表

名称编号地址

检查负责检查时年月日

人人间

检查结果损坏原因

预

基一严自人防其

检查项目完本般重然为保他

好完损损损损养原