房地产经济学（第三版）课件 第5章 房地产市场；第6章 房地产经济波动

房地产经济学（第三版）世纪房地产系列教材谢经荣吕萍乔志敏○编著2本章共分三节。第一节主要讲述房地产市场的类型和特点。第二节主要介绍房地产供需、运行机制和影响因素。第三节主要介绍房地产市场分析的内容和方法。[本章内容提要]第5章房地产市场房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材5.1.1.1按照用途划分可以分为住宅市场、写字楼市场、商业楼房市场、工厂厂房市场、仓库市场、特殊用途房地产市场。5.1.1.2按照发育程度划分可以分为房地产萌芽市场、发育市场、成熟市场。35.1房地产市场的类型和特点5.1.1房地产市场的类型房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材5.1.1.3按照覆盖（影响）范围划分可以分为国际性、全国性、地方性房地产市场。5.1.1.4按照层次划分房地产市场常被划分为一级市场、二级市场、三级市场，但是这种划分方式并不是统一的。45.1房地产市场的类型和特点5.1.1房地产市场的类型房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材55.1房地产市场的类型和特点5.1.1房地产市场的类型房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材土地使用权出让市场土地使用权转让市场土地出租市场土地市场增量房屋交易市场（简称新房交易市场）存量房屋交易市场（简称旧房交易市场）出卖市场出租市场出卖市场出租市场（包括工业厂房、商业用房和住房）（包括工业厂房、商业用房和住房）房地产市场图5—1我国房地产市场的分类和称谓5.1.2.1地区性房地产的实体由土地及地上建筑物构成，土地的不可移动性决定了房地产实体是不可移动的。5.1.2.2供给调节滞后性由于房地产开发周期比较长，从获得土地到建成出售需要短则一年长则数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要相当长的时间。65.1房地产市场的类型和特点5.1.2房地产市场的特点房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材5.1.2.3垄断竞争性市场上交易的房地产存在区位、质量、新旧、面积价格等方面的较大差异。房地产自身的特性和时间的结合使得房地产市场具有较强的垄断竞争性。5.1.2.4投机性房地产市场的地区性、供给调节滞后性、垄断竞争性都决定了房地产投资具有很强的投机性，房地产是一种很好的投机对象。75.1房地产市场的类型和特点5.1.2房地产市场的特点房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材房地产市场的主要参与者有政府、房地产开发商、房地产建筑承包商、房地产金融机构、企事业单位及个人。85.2房地产市场的运行5.2.1房地产市场的参与者房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材5.2.2房地产市场的供给和需求需求量价格d1d0d图5—2房地产需求供给量价格S1S0S图5—3房地产供给5.2.2.1房地产需求房地产需求是指在一个特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。5.2.2.2房地产供给房地产供给是指在一个特定时期内，开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产数量。5.2.2.3房地产供求均衡同一般商品一样，房地产市场需求和供给二者相互作用共同决定房地产价格。95.2房地产市场的运行5.2.2房地产市场的供给和需求房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材5.2.2.3房地产供求均衡105.2房地产市场的运行5.2.2房地产市场的供给和需求房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材数量价格sQ0d图5—4房地产供求均衡P05.2.2.4房地产供求弹性房地产需求（价格）弹性是指房地产价格上升（下降）1%，消费者对房地产的需求量将会下降（上升）到百分数，反映了需求量对于价格变化的敏感性。如下图所示。115.2房地产市场的运行5.2.2房地产市场的供给和需求房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材数量价格S0图5—5房地产供给弹性S1S25.2.3.1房地产市场运行机制长期供给成本曲线向右上方倾斜地区经济发展趋势是影响房地产市场长期走势的根本原因125.2房地产市场的运行5.2.3房地产市场的运行房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材供求数量价格s1d2d1ba供求数量价格s1s2s3d1d2d3abcdefgLs图5—6a短期房地产供求图5—6b长期房地产供求135.2.3.2房地产市场运行特征单元类型、质量、规模大小、位置相近的房地产，以相近的价格出售。如果房地产供求均衡则价格稳定。如果供过于求，则形成买方市场，价格下降，开发项目减少；反之成立。市场利率下降，房地产开发信贷成本降低，房地产开发量可能增加，同时消费、信贷成本也下降，消费者购房支付能力提高，房地产需求也增加；反之成立。房地产市场运行良好，需要维持适量的房地产“存货”，即维持适量的空置房地产（或空置率）。5.2房地产市场的运行5.2.3房地产市场的运行房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材145.2.4.1人口5.2.4.2就业及工资水平5.2.4.3利率及抵押贷款的条件5.2.4.4税率、土地利用控制、租金水平控制5.2.4.5建筑工人的工资、建筑材料价格5.2.4.6建筑技术的变化、建筑质量5.2.4.7售价、租金水平、空置率5.2房地产市场的运行5.2.4影响房地产供求的因素房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材15房地产市场分析就是市场的参与者收集市场中的一切有用信息，按照科学的分析方法，通过分析加工处理，透过市场活动的表象，发现市场的特征和内在规律，找出市场运行存在的问题及原因，预测市场未来的发展趋势，以知道参与者未来的行为。5.3房地产市场分析5.3.1房地产市场分析的概念房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材165.3.2.1宏观经济的分析5.3.2.2地区市场的分析5.3.2.3专业市场的分析5.3.2.4项目市场的分析5.3房地产市场分析5.3.2房地产市场分析的内容房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材17

房地产市场分析的技术因分析的内容和深度不同而有所不同。5.3.3.1市场环境及市场总体情况的分析有专门的分析方法，可以借助政府部门的专业分析成果。5.3.3.2专业市场的分析其分析的内容主要是供需量及其平衡关系。5.3.3.3项目市场的分析调查方法包括实地调查法、问卷访问法、座谈会等。5.3房地产市场分析5.3.3房地产市场分析的技术房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材18房地产市场分析的结果通常用分析报告的形式出现。市场分析报告根据实际需要，可以包括宏观分析、地区分析、专业市场和具体项目的不同组合内容。5.3房地产市场分析5.3.4房地产市场分析的结果房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材19房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材关键术语房地产市场市场分析供给需求弹性20房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材1.房地产市场有哪些分类?2.房地产市场的特征是什么？3.房地产市场是个易受垄断的市场吗？4.简述房地产市场运行的一般原理。5.房地产市场供求平衡是怎样达到的？6.房地产市场分析的内容有哪些？7.对应不同的分析内容，房地产市场分析的主要方法有哪些？8.请收集近期政府对房地产市场的调控政策和管理措施，并阐述对房地产供求的影响。9.请分析当前本地区商业房地产市场或住宅市场的运行特征。10.选择若干楼盘，分析其市场竞争力，并写出市场研究报告。房地产经济学（第三版）世纪房地产系列教材谢经荣吕萍乔志敏○编著22本章共分七节。第一节概述房地产经济波动的含义和类型。第二节讲解房地产经济波动的影响因素。第三节阐述房地产经济波动的运行机理。第四节分析房地产经济波动的指标。第五节研究房地产经济波动与宏观经济波动的关系。第六节讲述房地产周期的概念、运行阶段、测定和典型国家的实例。第七节分析房地产泡沫的概念、运行机理和判断指标。[本章内容提要]第6章房地产经济波动房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材房地产经济波动就是房地产经济总量围绕着长期趋势上下振荡所形成的运行状态。房地产经济波动包括季节波动、随机波动、房地产周期和房地产泡沫等等。有时，广义的房地产周期也指房地产经济波动。236.1房地产经济波动的基本概念6.1.1房地产经济波动的含义房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材246.1房地产经济波动的基本概念6.1.1房地产经济波动的含义房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材图6—1房地产经济波动示意图256.1房地产经济波动的基本概念6.1.2房地产经济波动的类型房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材6.1.2.1按波动是否有规律来划分：规律性波动非规律性波动房地产经济波动6.1.2.2按区域大小不同来划分：国家房地产波动区域房地产波动城市房地产波动6.1.2.3按物业类型和用途分类划分：住宅办公厂房市场波动商业用房市场波动厂房仓库市场波动6.1.2.4按经营类型来划分：租赁市场波动销售市场波动制度因素包括了社会制度、土地制度、住房制度、投资体制等方面的因素。266.2房地产经济波动的影响因素6.2.1制度因素房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材政策因素包括了财政政策、货币政策、收入分配政策、产业政策、区域政策、法律手段、计划指导以及政府的市场监管。6.2.2政策因素房地产，尤其是居民住宅，是人类的基本需求。因此，人口因素是决定房地产需求的最基本因素，也是决定房地产经济的基本因素。人口因素决定着房地产经济波动的长期趋势。276.2房地产经济波动的影响因素6.2.3人口因素房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材经济影响因素很多，主要有国民收入、国民储蓄、货币供给额、利率、物价水平、税收等。6.2.4经济影响因素286.2房地产经济波动的影响因素6.2.4经济影响因素房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材1234566.2.4.1国民收入6.2.4.2国民储蓄6.2.4.3货币供给额6.2.4.4利率6.2.4.5物价水平6.2.4.6税收296.2房地产经济波动的影响因素6.2.5其他因素房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材13246.2.5.1技术因素6.2.5.2国际因素6.2.5.3心理因素6.2.5.4灾害内在传导机制，是指经济系统内部结构特征所导致的经济变量之间的必然联系和对外在冲击的反应。房地产经济的内在传导机制主要包括利益驱动机制、竞争机制、供求机制、价格机制、乘数—加速数机制、信贷利率机制、产业关联机制、经济增长制约机制。306.3房地产经济波动的运行机理6.3.1房地产经济波动的内在传导机制房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材外在冲击机制，是指系统外在的冲击通过系统内部传导而发生的经济活动，来源于外生变量的自发性变化。房地产经济波动的外在冲击是由各种外在影响因素导致的，例如财政政策、货币政策和投资政策的冲击、体制变动的冲击、国际政治和经济冲击等等。316.3房地产经济波动的运行机理6.3.2房地产经济波动的外在冲击机制房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材326.4房地产经济波动指标房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材房地产经济波动指标BECDA开发企业数量房地产投资量（投资增长率）商品房销售面积（增长率）商品房销售额（增长率）商品房空置率房地产投资量是房地产经济波动的决定性因素，房地产投资增长必然会带动房地产开发建设，增加市场供应量，影响市场价格。

房地产投资是固定资产投资的一个组成部分。将房地产投资和固定资产投资比较，可以判断房地产投资是否和整个国民经济相协调，是否脱离了正常水平以及是否会产生泡沫。336.4房地产经济波动指标6.4.1房地产投资量（或投资增长率）房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材房地产开发企业是房地产开发的主体。房地产经济高潮时期，市场人士普遍看好房地产市场的未来发展，纷纷入场投资，开发企业数必定会增加。346.4房地产经济波动指标6.4.2开发企业数量房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材商品房屋的销售面积是房地产市场中实际的成交面积，客观地反映了市场的实际需求。商品房销售面积及其增长率能够反映市场的冷热程度。6.4.3商品房销售面积（增长率）商品房销售金额是销售面积和销售单价的乘积，在销售单价稳定的情况下，销售额和销售面积的变化是一致的。356.4房地产经济波动指标6.4.4商品房销售额（增长率）房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材国际上很多国家都把房屋空置率作为房地产经济波动的重要指标。国外一般把空置率界定为一定时间市场上没有出租、出售的房屋占房屋总量的百分数。按房屋类型又有住宅空置率、商业房地产空置率等。6.4.5商品房空置率按照罗斯托的经济增长阶段论，人类社会发展分为六个阶段：传统社会阶段为起飞准备条件阶段起飞阶段成熟阶段高额群众消费阶段追求生活质量阶段366.5房地产经济波动与宏观经济波动的关系6.5.1房地产经济波动与宏观经济发展阶段房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材在一个具体的经济波动周期中，宏观经济和房地产经济相互影响一般是按照下列过程展开的：在宏观经济处于高涨阶段，房地产需求相应增加，房地产进入高涨阶段；反之成立。当房地产经济处于上升阶段时，会带动国民经济的发展，使其进入上升轨道；反之成立。一般而言，房地产周期的复苏、萧条滞后，而繁荣、衰退期超前。376.5房地产经济波动与宏观经济波动的关系6.5.2房地产经济和宏观经济相互影响的一般过程房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材386.5房地产经济波动与宏观经济波动的关系6.5.3我国房地产经济波动与宏观经济经济波动房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材图6—4中国房地产经济波动与宏观经济波动比较房地产市场萧条、旺盛这种规律性的出现就形成房地产市场周期，一般简称房地产周期。396.6房地产周期6.6.1房地产周期概念房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材时间数量供给线需求线ⅠⅡⅢⅣ图6—5房地产周期示意图(1)上升期：市场房屋供应数量小于需求数量，需求不断上升，房屋不断供应。(2)高峰期：需求开始变弱降低。(3)降低期：供应和需求都降低，开发商对房地产业持悲观态度，空房率上升到10%～15%。(4)低谷期：供应增加量不断下降，而需求处在转折期，前期空房率在10%～15%，后期空房率下降到10%以下。406.6房地产周期6.6.1房地产周期概念房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材6.6.2.1国家房地产周期房地产周期有很多种，其中包括全国性的房地产周期，它是由全国性的政策、法规、税收或宏观经济因素的变化而产生的。6.6.2.2区域房地产周期这是区域的供需因素所决定的，如在南方沿海地区1992—1993年房地产市场达到高峰期，随后进入调整、消化期；而北方一些城市1993—1994年才进入高峰期，1994—1995年进入调整消化期。416.6房地产周期6.6.2房地产周期类型房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材6.6.2.3不同类型房地产周期不同类型房地产具有不同的需求对象，所以供需矛盾也不同。当一种房地产供不应求时，其他类型的房地产可能已经过剩，如在南方一些小城市高级别墅供应已远大于需求，空置率为50%～70%时，工业房地产和商业房地产却还很短缺。6.6.2.4房地产周期中不同因素间的关系房地产开发投资与房地产消费房地产价格同房地产贷款额426.6房地产周期6.6.2房地产周期类型房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材6.6.3.1描述房地产周期的基本概念

房地产周期平均长度：指的是在一定历史时期内，每个房地产周期平均经历的时间长度，通常用年表示。房地产周期的振幅：房地产周期波动的幅度，以房地产经济在同一周期中由峰顶到谷底的指标差额表示，所以又叫落差。房地产周期的频率（周期次数）：指在一段历史时期内，房地产经济的波动所经历的周期次数，通常用次数表示。436.6房地产周期6.6.3房地产周期的测定房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材6.6.3.2房地产周期的基本测定方法每个经济指标的时间序列中一般都包含四种变动要素：长期趋势性波动（T）、季节性变动（S）、周期性波动（C）和不规则性变动（I）。而要确定每个经济指标的周期性波动，就必须采用一定的方法，消除长期趋势性波动、季节性变动和不规则性变动的影响。直接测定法剩余法446.6房地产周期6.6.3房地产周期的测定房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材6.6.3.2房地产周期的基本测定方法直接测定法这种方法是用代表房地产经济主要变量指标的时间序列，把每年数值直接与上一年的数值相比，求得经济变动的相对数，以此反映房地产周期波动状况的测定方法，也称环比测定法。其公式：

CtIt=Yt/Yt-1

其中，CtIt为第t年的周期性波动及不规则变动相对数；Yt为第t年代房地产经济主要变量数值；Yt-1为上年房地产经济主要变量的数值。456.6房地产周期6.6.3房地产周期的测定房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材6.6.3.2房地产周期的基本测定方法2.剩余法该方法的基本前提是假定时间序列Y可以被分解为T、S、C和I这四个因素。剩余法就是从时间序列中逐次或一次消除长期趋势和季节变动，剩下周期性波动和不规则变动。然后，再进一步消除不规则变动，得到周期性波动值。其分解模型有两种，即加法模型和乘法模型。加法模型的一般形式为Y=T+C+S+I；乘法模型的一般形式为Y=T·C·S·I。466.6房地产周期6.6.3房地产周期的测定房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材从各国经济和房地产业的发展进程看，房地产周期往往与该国（或地区）的宏观经济发展相适应，与对房地产的需求相协调，房地产周期波动的频率在各国有所不同。476.6房地产周期6.6.4典型国家和地区的房地产周期房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材图6—101955—2001年日本地价增长率预测走势与实际走势6.7.1.1房地产泡沫的内涵所谓泡沫，就是一种或一系列资产的价格脱离了实际基础价值连续上涨的现象。由于土地的稀缺性、不可移动性、不可替代性等一系列特性，房地产称为最常见的泡沫载体，房地产泡沫也就是最常见的泡沫。486.7房地产泡沫6.7.1房地产泡沫的内涵与特征房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材6.7.1.2房地产泡沫的特征房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；房地产泡沫主要是由于投机行为引发的货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。496.7房地产泡沫6.7.1房地产泡沫的内涵与特征房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材6.7.2.1投机价格机制在房地产经济波动中，价格机制的作用是：在价格上升时，需求量减少，供给量增加；价格下降时，供给量减少，需求量增加。但是在房地产泡沫的形成过程中却相反。6.7.2.2自我膨胀机制由于银行信贷的参与，房地产泡沫具有了一种自我膨胀的机制。在房地产价格上升之后，房地产拥有人