某物流商贸城项目可行性研究报告

可行性研究报告I云南省某市《某物流商贸城》项目Ⅱ 1 11.2项目概况 备注 1.3结论与建议 第2章市场预测 2.1需求分析 2.3产品供需预测 2.4价格预测 2.5竞争力分析 第4章场址选择 第7章节水节能措施 7.1节水措施 7.2节能措施 第8章环境影响评价 第9章劳动安全卫生与消防 9.1劳动安全卫生 9.2消防设施 第10章组织机构与人力资源配置 10.2人力资源配置 10.3员工培训 第11章项目实施进度 11.1建设工期 第12章投资估算 12.1基础数据 备注 12.3建设期利息 12.4项目总投资 第13章融资方案 13.4项目融资建议 第14章财务评价 14.2营业收入及税金 14.3成本费用估算 14.6财务评价结论 第15章社会评价 第16章风险分析 16.1项目主要风险因素识别 16.2风险程度分析 第17章研究结论与建议 17.1推荐方案总体描述 17.2主要比选方案描述 17.3结论与建议 附表1~8附件建设项目可行性研究报告编制委托书附图某物流总体规划某物流总体规划某物流总体规划某物流总体规划某物流总体规划功能分区某物流总体规划分项指标某物流总体规划1第1章总论1.1项目背景1.1.2项目承办单位概况项目建设单位：某金远物流有限公司(云南鑫盛物流有限公司在某注册成立的控股公司)云南鑫盛物流有限公司的前身为云南省金属材料总公司，成立于1963年1月1日，2008年8月8日整体改制为有限责任公司。公司注册资本金7000万元(实有资产市场价近4亿元),在昆明地区和曲靖地区拥有5条铁路专用线和800余亩仓储场地，主营仓储物流、金属材料为现代物流企业。2006年，公司率先在云南省物流行业中开展了2009年，经中国物流与采购联合会评估确认，成为云南省二家4A级综国资委科技创新奖。2007年8月，公司所属的“云南省钢材市场”被中国物流与采购联合会评定为全国第三批推进流通现代化公司现有从事物流、贸易和生产的控股子公司8个；拥有年吞吐量2拥有云南省内业务量最大，被多家银行资质认可进行动产质押监管的动产质押监管中心。1.1.3报告编制依据《国务院关于促进流通业发展的若干意见》(国发〔2005〕19号)《某工业园区总体规划》(2009-2030)《某物流商贸城总体规划设计》《投资项目可行性研究指南》市场调查资料项目业主提供的有关资料可行性研究报告委托合同书1.1.4报告编制原则(1)符合城市发展规划的原则《某市昭阳工业园区规划》将箐门片其规划为工业、物流园区。某市《<某物流商贸城>项目》项目符合某市发展规划的布局要求。(2)符合现代物流的基本要求和发展趋势的原则效率高、物流成本低的基本要求。(3)统筹规划，突出重点，分步实施的原则可操作性，在总体规划的指导下分步完善现代物流中心的各项功能。3(4)长远规划与分期实施结合的原则一次性编制完整的项目规划，本项目完成基箐门片区《某物流商贸城》的建设。(5)符合投资少、见效快的效益优先原则。某市《某物流商贸城》项目的建设规划以充分利用现有的场地、设备设施和环境条件，通过一定的新建和改造，进行资源的有效整合，以达到投资少、见效快，并能充分满足物流市场对第三方物流服务的需要和要求。(6)规划方案优化原则某市《某物流商贸城》项目的规划方案应借鉴国外和国内一些物流中心的先进经验，拟出二个规划草案，通过有关的比较分析，从中优选出最优方案。(7)坚持项目建设与城市化发展规划相衔接的原则(8)坚持可持续发展和与地方特色产业相结合的原则(9)环境保护原则某市《某物流商贸城》项目项目为物流服务型的经营项目，本项目建设符合国家产业政策，外环境对本项目无明显制约因素。4(1)项目为国家、地方鼓励发展的新兴产业随着国民经济的快速发展，上至中央、下至地方的各级政府都普遍地认识到发展现代物流对促进社会经济发展的重要意义，全国各省市都将现代物流产业定为支柱产业，并将现代物流产业视为承载地方经济前进的车轮。2009年3月国务院下发了《物流产业调整和振兴规划》的通知，提出物流产业的规划目标为：“物流服务能力进一步增强；物流的社会化、专业化水平明显提高，第三方物流的比重有所增加，物流业规模进一步扩大，物流业增加值年均递增10%以上；物流整体运行效率显著提高，全社会物流总费用与GDP的比率比目前的水平有所下降”。在物流重点工程方面明确了支持四个方面的物流工程：(一)多式联运、转运设施工程、(二)物流园区工程、(三)城市配送工程、(四)大宗商品和农资物流工云南省政府在将发展现代物流确定为云南省的支柱产业的同时，于2008年5月通过云南省发展和改革委员会发布了《云南省现代物流业发展规划》(2006—2020年),并于2008年6月发布了80号文件，对发展现代物流提出多项鼓励、优惠政策；某市政府鼓励发展物流产业经济，并2008年7月发布了区域详规，对云南省物流2004年云南省政府现场办公会确定了把某市建设成为西南重要的“能源基地、重化工基地、农特产品加工基地和长江上游生态屏5规划》,明确提出了现代物流在国民经济中的突出地位，对某“十布局等进行了详细地规划。规划对某市的物流枢纽的空间布局可以因此，项目为国家、地方鼓励发展的新兴产业。(2)某市具有开展物流产业的区位优势项目建设所在地某市，从大区域的角度看：位处云南省的东北部地区，云、贵、川三省的交界处，其周边有云南的曲靖市，四川的凉山州、攀枝花市、泸州市、宜宾市，贵州的毕节市、六盘水市、怀仁市、赤水市及其所辖几十个县均为远离省会政治经济文化中心的边远贫困欠发达地区，唯有某市距省会昆明较近且经济相其周边地区发达。因此，某市川南地区、黔西北地区的城市及农村具有一定的的经济辐射作用。从小区域看：某市位处于通往云南省东北部的交通要道上，素有“北大门”之称，某市对处于其北部、并为其所管辖的永善、水富、镇雄、盐津、威信、彝良、大关、鲁甸等县具有物流经济的通道、集散作用，随着某市通往其所管辖各县8条6二级公路改造工程的完工，预计某地区的物流经济在未来将会有一(3)项目选址地具有发展物流的交通优势项目选址地具有良好的道路交通条件，从小的区域道路交通条件看，项目建设地点隶属于昭阳工业园区箐门片区，该地点位于某市城区北部，处于某市城区至火车站之间，为朱提大道所贯通，北距火车站仅1.5公里、南距某市城区8公里，再向北2.5公里为某市的环城线某大道，地理位置优势、道路交通条件便利，是发展商贸物流的理想场所。从大的区域道路交通条件看，随着项目所在地某市通往其所管辖各县8条二级公路改造工程的完工，将为项目创造出良好的物流(4)某地区的经济发展需要现代物流由于自然条件和道路交通条件相对恶劣，开发较晚，最近几年才刚溪洛渡大型水电站外，还有一些地方性的中小水电站的建设，在煤炭资源利用方面主要是建立火电厂、煤化工企业，各种有色矿产的开采和加工企业已正在建设之中，现已有驰宏锌锗、华电集团、广东电力、地奥集团、万泰集团、云冶集团、伊力集团等大型企业入驻某。分析预测，随着某地区经济的不断发展，对大宗生产资料商品的需求将会有较大的增长，相应的物流商贸将会得到较快较大的7提升发展。(5)某地区缺乏大型化和综合性的物流仓储设施由于历史的和自然的原因，某地区的经济发展一直以来都相对滞后，工矿企业较少、商品经济规模小，物流业相对原始，现有的物流设施分散在不同领域，如运输领域和商贸领域的大小货场和仓库等，还没有现代意义上的物流中心或配送中心，这些小而散的物流设施一是规模小，物流设施装备较差、自动化程度低，物流服务内容单一，不能为企业提供一体化的物流服务，二是不能适应当前某地区经济发展对现代物流的需求，项目的建设将对某地区现代物(6)项目建设项目业主生存与发展的需要云南鑫盛物流有限公司为云南省内专业从事第三方物流的大型企业，其上级主管单位“云南物流产业集团”是为云南省政府所认定的唯一家大型物流集团，其企业的经营宗旨和经营目标是“发展物流、服务社会、创造价值”,进行第三方物流服务是“云南物流产业集团”与云南鑫盛物流有限公司的主营业务，是企业生存与发展的基础和需要。项目业主云南鑫盛物流有限公司作为云南物流产在曲靖建成《云南钢材物流中心曲靖分中心》,在贵州兴义市建成《云南钢材物流中心兴义分中心》。着手筹建中的项目有大理、玉溪、蒙自的物流分中心及净用地面积730亩的某《某物流商贸城》。项目业主的经营发展战略是：“在全省各地州(市)全面建立自己8的物流中心，在云南省内形成自己的物流网络，最终实现覆盖全省范围内的物流配送链，成为真正具有现代物流供应链意义的大型第三方物流企业"。《某物流商贸城》项目的建设，是项目业主在物(7)项目得到各大行业协会的支持项目业主在昆明地区对项目进行了大力的项目推荐和项目招商工作。通过宣传介绍，项目得到了各类商贸企业的看好和支持，代表各类商贸企业的“云南省金属材料流通协会"、“云南省二手车交易协会”、“云南工程机械商会”、“云南摩配商协会”均表示看好某地区未来的发展，积极支持项目业主对项目的开发，愿意入(1)项目能够促进某地区的经济发展从社会经济效益角度方面看，拟建的“某物流商贸城”项目，是滇东北地区、川南地区、黔西地区的第一个具有集货物的仓储物流、交易物流及其加工、配送等物流设施为一体，具备多样性、综合性的物流服务功能，具备有物流金融功能，具备有对各类货物的仓储、运输各物流环节实施全面数字化网络化信息管理能力，管理先进、物流配套服务设备设施完善的多功能、大型化、现代化、综合性的大型物流中心。项目建成后，可较大地提升某地区的物流现代化水平，对促进某地区的商品物流、丰富商品供应、降低物流成本、平抑地区物价等方面将发挥积极作用，对培育某市物流产业，9培植某市经济新的增长点将具有重要的推动作用。因此，项目的建设，是某地区经济发展的需要。对促进某地区工农业经济发展和人(2)项目具有良好的社会效益项目作为现代物流产业，是融合了运输、仓储、货运代理和信促进生产、拉动消费作用大的新兴产业。项目业主自身在项目的经营过程中在管理、装卸、仓储、配送、保卫、后勤服务等方面的直接用工人数约需454人，进驻项目的经销企业、加工企业的直接用工人数约需4500人，加上项目所带动的运输、餐饮等其他用工，项目所形成的总用工人数将超过5000人，对地方解决劳动力就业，具(3)项目的建设将为地方税收做出较大的贡献项目投入正常经营后，预计项目的经营者每年将实现缴纳各类税金1950万元以上，约500家入场经营的企业每年将实现缴纳各类税金5000万元以上。因项目将某市的各类大宗商品经销企业聚集在了一起，对当地工商、税务部门进行执法管理提供了便利，将极大地降低和减少偷漏税收的行为。项目的建设将为地方税收做出较大的贡献。(4)项目将对某地区的商品销售价格产生价格发现和价格平抑作用项目的建设将形成由众多经销商户在一起进行商品销售的规范大市场，从而促成商品销售价格的公开和透明，商品库存数量的公开和透明，使单个经销商难以形成商品垄断和价格垄断，使经销商难以玩弄投机倒把、哄抬物价的行为。项目将对某地区的商品销售(5)项目对防范假冒伪劣商品在某地区销售具有防范作用由于项目业主将对整个项目所形成的市场、将对整个项目内的仓储货物实施规范的管理，由于经销商家在市场内的销售行为和销售的商品是在众目睽睽下进行的，使得经销商很难销售假冒伪劣商品，同时，因项目将某市的各类大宗商品经销企业聚集在了一起，对当地工商、质检部门进行执法管理提供了便利。因此，项目对防(6)项目能够为中小企业解决融资难的问题中小企业融资难一直以来都是全国性以至是全世界性的难题，动产(各类库存商品)抵押融资是银行近几年来为解决中小企业和商贸企业融资难而实行的一种银行信贷方式。项目业主凭据其具有工行、建行、农行、浦发行、广发行、深发行等全部大型银行所认可的动产抵押监管资质，凭据其每年办理动产抵押监管业务80个亿的业务工作经验，可为进入项目内的经销商、仓储客户提供动产抵押银行贷款的融资服务。项目所具有的融资功能，可解决某地区中小商贸企业、工矿企业融资难的问题，可提升和壮大某地区中小商(7)集中规范的物流商贸市场的建立将有助于城市环境的美化1.2项目概况1.2.1项目建设地点箐门一纵北段、景观大道工业园区段、龙泉路工业园区段),临近火车站，距离城区核心区约8公里。项目建设净用地730亩(一期规划建设510亩，二期规划建设220亩)。1.2.2项目建设规模与目标产品物流区、机电物流仓储区、综合市场，合约510亩。二期建设西南地块的物流生活区、商务区、物流宾馆及配套设施，合约220亩。序号建筑物构筑物名称层数占地面积m²建筑面积m²结构形式备注一期建设1北向停车场砼框架2钢材物流商贸区砼框架序号建筑物构筑物名称层数占地面积m²建筑面积m²结构形式备注集中仓储1钢结构经营办公铺面5混合结构露天货场3二手车市场砼框架销售服务配套用房混合结构新车展示2钢结构二手车停车场4农资、农产品物流商贸区砼框架货物仓储库房1钢结构经营办公铺面混合结构5机电物流商贸区砼框架货物仓储库房1钢结构经营办公铺面混合结构6建材物流商贸区砼框架集中仓储1钢结构经营办公铺面5混合结构7综合物流商贸区砼框架8管理用房2混合结构二期建设9南向物流生活区6混合结构商务服务中心砼框架物流宾馆办公配套砼框架物流宾馆砼框架配套商业4砼框架合计1.2.3项目建设工期本可行性研究报告列出实施初步计划安排，供有关单位参阅，最终实施计划将由项目执行单位根据工程进展要求确定。2010年4月～2010年8月：完成项目可行性研究报告；2010年8月～2010年10月：完成初步设计工作；2010年10月～2010年12月：完成施工图设计工作；2010年11月～2011年1月：完成一期项目需要招标的设施、设备2011年1月～2011年12月：完成一期项目建设及配套设施的建设；2012年1月：一期项目竣工验收。2012年1月～2012年12月：完成二期项目建设及配套设施的建设；2013年1月：二期项目竣工验收。1.2.4项目主要建设条件项目选址地具有良好的道路交通条件，从小的区域道路交通条件1.5公里、南距某市城区8公里，再向北2.5公里为某市的环城线——某县8条二级公路改造工程的完工，将为项目创造出良好的物流道路交通规划》,区域内城市基础设施齐备，供水、排水、供电、通讯等各项基1.2.5项目投入总资金及效益情况本项目建设投资为83049.76万元。其中：企业自筹35%,银行贷万元，建设期贷款利息1603.8万元，无形资产费用11000万元，其它资产费用3500万元。(详见表12-3建设投资估算表)预计本项目建成后，按生产负荷达100%,年经营总收入可达10563.8万元，扣除经营成本3149.12万元，利润总额为7414.68万元，税后利润为4649.84万元。1.2.6主要经济技术指标表1-2主要经济技术指标参照序号项目内容指标备注1固定资产费用其中：固定资产其它资产费用2基本预备费3建设期贷款利息4无形资产费用5其它资产费用6总投资7总用地约68公顷(1020亩)8规划净用地约48.6公顷(730亩)序号项目内容指标备注9总建筑面积约52万平方米建筑基底占地面积约26万平方米建筑密度《某物流商贸城》项目建成后，其所形成的管理先进、物流配套服务设备设施完善，并具有多功能、大型化、现代化、综合性的物流配套服务体系，将使项目成为滇东北地区、以至川南地区、黔西地区最大的物流中心；项目所属的钢材交易物流中心、建材交易物流中心、二手车交易中心，也将成为滇东北地区、川南地区、黔西地区最大的钢材、建材、二手车交易物流中心。《某物流商贸城》项目将为某地区提供良好的物流服务基础平台，为某地区的经济发展做出贡献。本项目的建设符合城市总体规划，符合工业化与城市化的推进进程，同时项目的实施将促进某市各项经济和社会事业的发展，增加就业机会，使当地居民的收入水平得到提高，生活水平得到改善，项目的建项目作为以综合货物的仓储经营为主、加工配送与市场经营为辅的现代物流园区，所提供的产品为仓储物流服务，提供物流服务产品的能力为仓储物流设施，其市场预测的内容为：(1)某地区仓储物流设施的供需现状；(2)某地区未来仓储物流设施的需求预测；(3)某地区未来仓储物流设施的供给状况；(4)某地区当前仓储物流服务收费价格水平；(5)某地区未来仓储物流服务价格预测。现代物流泛指原材料、产成品从起点至终点及其相关信息有效流动的全过程。它是在传统物流的基础上，引入高科技手段和新的理念，将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性的物流服务。随着全球经济一体化的进程加快和信息技术的发展，加快发展现代物流，对于优化资源配置，推进经济增长方式和发展模式的根本性转变，提升国民经济运行质量和效益，促进产业结构调整和实现经济可持续发展具有非常重2.2.1国内物流业发展现状1999年11月，我国召开了“现代物流发展国际研讨会”,吴邦国副总理发言指出：21世记的现代物流业将成为中国经济发展的重要产业和新的经济增长点。我国《“十五”计划纲要》也把物流列为服务业发展的重要内容，并对信息基础设施、综合交通体系和对外贸易服务等与物流相关的问题提出了很多具体目标和措施，为我国物流业的发展指明了方向；2004年8于促进我国现代物流业发展的意见》出台；2006年“十一五”规划纲要又专门列章节提出“大力发展现代物流业”;2007年3月19日，业的若干意见”,并指出：“优先发展运输业、提高物流业的专业化、社会化服务水平，大力发展第三方物流。”应该说，物流业在我国虽然起步较晚，但由于政府的重视，近几年发展较快，甚至已经成为部份沿海发达地区发展最快的产业之一。据统计，在最近的10多年里，随着中国经济和对外贸易的快速发展，国内的物流需求量也随之快速增长，中国的社会物流总额近年来保持了25%以上的增长。据中国科学院预测研究中心近期发布的一份报告称，2006年我国社会物流总额达到了73.9万亿元，同比增长23.8%,同时与物流相关的固定资产投资增长也超过了20%,超过了GDP的增长速度。由于对铁路、公路、水路、航空、管道运输投入的增加，国内物流业的经营能力与活动规模迅速扩大，为全国经济发展所带来的物流需求做好了物流准备，同时，各种物流基础设施的改善也为物流市场竞争准备了条件。根据中国加入WTO的有关承诺，2003年底，DHL(敦豪快运)、APLL(美集物流)、UPS(美联包裹)、马士基、佐川急便、日本邮船、家乐福、沃尔玛等多家国外物流企业进入中国物流市场，并在物流网络、人力资源、服务领域等方面增加投资，不断拓展，扩大经营规模。与此同时，国内的物流也得到了快速发展，据统计，2001年，全国共有物流企业1000多家，主要集中在上海、广东等经济发达地区，2003年，全国的物流企业超过了10000家，到2006年全国的物流企业超过了20000家，国有企业、民营企业、外资和中外合资企业共同构成了中国各具特色的物流企业群体正在形成，各类物流企业通过结成联盟、重组、并购股权，组成规模化、专业化的物流企业，提供区域性、全国性、国际性的但从总体上看，物流业的发展仍然不能满足经济发展的需要，一是从国内的社会物流成本来看，虽呈逐年下降的趋势，但下降的以上，2000年后，社会物流成本逐年下降，至2005年为18.5%,2006年为18.3%,与发达国家相比我国的社会物流成本仍然较高，还有较大的下降空间。二是物流设施供给严重不足，主要是铁路运输供给不足、物流运输方式过于集中于铁路和具有一定经营规模与经营能力的物流企业发展滞后的问题，所提供的物流服务远远不能满足物物流设施落后老化的问题，造成物流市场分散、恶性竞争激烈、物流操作标准化低、物流企业自身的经营成本较高、物流企业经营效益低下等问题，造成社会物流成本下降的难度增大。四是全国的物流发展不平衡，东部经济发达地区的现代物流较为发达，而西部地区的物流则较为落后，据中国物流与采购联合会组织的“2006年中国最具竞争力50强物流企业"评比结果表明，全国50强物流企业大多集中在北京、广东、上海、浙江等省市，云南省只有云南物流因此，建设大型物流基础设施，发展大型化、标准化、现代化近年来云南省物流业处于较快增长阶段，物流基础设施具备一定规模，综合运输网络体系初步形成，交通运输、仓储等传统物流业蓬勃发展，代表现代物流组织形式的第三方物流迅速兴起，但在(1)云南省物流业发展的整体水平与沿海发达地区相比较仍较落后。2006年社会物流成本为25%,高于全国18.3%的平均社会物流成本。制约第三方物流的发展。当前，省委、省政府已将现代物流确定为优先发展的支柱产业，并相继出台了各项鼓励发展现代物流的指导性文件和优惠政策，各地州市也将发展现代物流定位为支柱产业，大力发展现代物流已成为普遍共识。但在总体上对发展现代物流仍没有建立起发展现代物流的政策支持体系，物流要素分属不同行业和管理部门，管理自成体系，一些大型工业企业继续搞“大而全、小而全",“产供销一体化”,“仓储、运输一条龙”,导致物流资源分散，上、下游企业之间不能形成良好的供应链关系，部门、地区、条块分割的问题，造成缺乏培育功能齐全、竞争力强的第三方物流龙头企业的机制和环境，造成物流资源利用率低下，广泛采用现代物流面临障碍，致使云南省的物流业发展缓慢，社会物流成(3)物流企业规模普遍较小，缺乏市场竞争能力。云南省现有400多家物流企业，但具有一定经营规模、能够提全国性物流服务和物流总额上亿元的物流企业却屈指可数，多数物流企业在经营服务上仍停留在传统的货物代理、运输、仓储、库存管理的传统物流水平，物流服务水平低，服务内容、方式、手段较为单一，只能提供物流服务能力差、经营效益低的问题，与省同省外发达地区的物流竞争力弱，全省近70%的进口和90%的出口物流业务都被广东、上(4)产业起步晚，物流设施和技术装备差。由于云南省现代物流产业起步较晚，各类物流基础设施和装备多为计划经济时期的产物，物流服务的标准化、信息化水平较为落后，实出表现在：物流处于物流节点、承担物流集散功能作用的中心地在规划建设上存在(5)物流企业自身实力较弱，专业化程度不高，第三方物流的发展缓慢。由于大多数第三方物流企业都是从原运输、商业、外贸、物资、供销、粮油等国有企业和各大厅局的供销公司改制转型而成，企业经营实力普遍不强，且因受原有基础设施和经营条件的限制，因而在经营上多数仍停留在传统的仓储、运输业务和服务水平上；第三方物流企业自身实力不强、发展缓慢，形不成完整的物流供应链和综合配套物流服务体系，难以促进企业物流与社会物流的一体2.2.3某地区物流业的发展现状2.3产品供需预测会物流成本的一体化综合物流服务，就现代物流的这一表现特性来说，场需求。因此，就现代物流的"现代"这一特性意义来说，市场需求是2.3.1物流市场的需求分析(1)从物流的基本形态分析：某市由于历史的、地理的、自然的各种因素条件所致，某市总的经济发展状况表现为：矿产、生物等自然资源丰富，为矿产、生物资源生产大市，工业经济相对云南省其他市相对较发达，因此，某市与周边各省市之间产生出了大量的商品流通活动，总体上，某市的商品货物物流表现为矿产资源类产品、生物资源类产品的流出和工业制成品及燃油、粮食的流入，这种特定的生产分工和产品交换，必将形成巨大的货物商品物流，(2)从物流规模分析：2008年全年实现社会消费品零售总额71.87亿元，比上年增长21.3%。城乡消费基本同步增长，农村市场转旺。县以上城镇实现零售额49.44亿元，增长24.5%,市场份额为68.8%;县以下农村实现零售额22.43亿元，增长15.0%,市场份额市场份额达到74.7%。批零贸易业持续快速发展，实现零售额57.75亿元，增长21.4%,住宿餐饮市场增幅居各行业首位，实现零售额7.67亿元，增长31.8%。(3)某青山育翠，黑土藏金，有资源“金三角”的美誉，开发潜力大。矿产资源种类多、品位高，已知矿产资源33种，现已探明储量22种。煤、硫储量居全省首位，其中煤炭储量165.82亿吨，探明储量102.27亿吨，某盆地褐煤储量达81.98亿吨，为我国南方第二大褐煤田。铅锌矿已探明储量166.92万吨。硫铁矿为全国五大矿发展前景广阔。“十一五”期间，某经济仍将保持较快发展。随着经济的快速增长，对物流业的需求规模的将不断扩大，为某现代物流业的发展奠定了坚实的基础。2.3.2物流市场的供给分析需物流集散配送中心地的昆明地区现已相继建成了近十个规模较大的整全面的物流综合服务。由于缺乏正规的仓储库房设施，都是租用的简易仓库，而一些小型商品经销商就只能租用住房、农家庭院进行货物仓储，这些仓库一是规模都比较小，二是这些仓库在用地、建筑物和仓储经营资质上都有一些问题，对仓储货物的托管人形成不稳定性和潜在的不安全性，三是这些仓库的经营者多数都缺乏专业的、规随着社会经济的向前发展，市场需要规模较大、功能齐备、装备先进、管理规范，具备完整供应链和综合配套服务能力的仓储物流设施。2.3.3物流产业的政策支持分析随着国民经济的快速发展，上至中央、下至地方的各级政府都普遍地认识到发展现代物流对促进社会经济发展的重要意义，全国各省市都将现代物流产业定为支柱产业，一方面是随社会经济的快速发展，在现实上需要发达的现代物流业为经济的继续发展提供支持，另一方面是从社会经济发展的现象和本质的分析中深刻地认识到发达的现代物流产业是承载地方经济前进的车轮。云南省政府在将发展现代物流定为云南省的支柱产业的同时，于今年5月通过云南省发展和改革委员会发布了《云南省现代物流业发展规划》(20062020年),并于今年6月发布了80号文件，对发展现代物流提出多项鼓励、优惠政策；某市政府鼓励发展物流产业经济，并于今年7月发布了区域详规，对发展物流产业作出了宏观的规划。因此，项目作为现代物流产业，具有极大的市场需求和生存发展空间，是政府鼓励发展的项目，符合国家的产业政策。2.3.4云南省发展物流业的基础条件分析(1)综合运输网络基本形成为现代物流发展创造了良好的条件至2006年，全省铁路、公路、水运、航空构成的综合运输网络基本形成。公路通车里程达到16.8万公里，为全国之最，其中建成高速公路1421公里；铁路运营里程达到2327公里；民航机场10个，国内外航线160多条；内河通航里程2764公里。省委、省政府确定到2010年，云南省将完成出省、出境通道高等级公路的全部改造，实现出境澜沧江、红河及出省长江的航道升级，形成以昆明为中心的物流承接地。到2015年将分别完成南昆、贵昆、内昆、滇藏5条铁路云南段的改造与建设，由桂、黔、川、藏四省区五向入滇，经云南路网后，实现沿泛亚铁路东、中、西三向出境，经越、老、缅三国连接东南亚、南亚等地区的“五入滇、三出境”网络布局的战略构想。(2)信息技术和网络技术的广泛运用为现代物流营运提供了强大的技术支撑目前，云南省已拥有近2万公里的电信网络干线光缆和1万多公里的长途微波线路，覆盖了所有州市和90%以上的县(市、区)。制的技术得到了应用。云南在边境口岸实现了“大通关”,构建了新型便捷的通关模式；昆明国际机场、昆明火车东站集装箱货场等口岸，实行“一站式”服务。比较完善的信息和网络技术在生产管理中的应用，为现代物流业发展所必需的公用信息平台提供了强有力的支撑。2.3.5云南省及某市发展物流业的市场前景分析(1)云南省区位优势突出为现代物流提供了潜力巨大的发展空间共有国家一类口岸12个、二类口岸8个、各类通道90多条，这些口岸和通道大多具备良好的外接条件；对内与广西、贵州、四川等省相连。因而，在中国—东盟自由贸易区建设和泛珠三角“9+2”区域经贸合作中，云南的区位优势将得到充分发挥，具备发展成为东南亚物流中心和泛珠三角“9+2”区域合作的重要物流枢纽的区位条(2)云南省经济快速增长为现代物流业奠定了物质基础2005年云南省生产总值(GDP)3472亿元，固资产投资1743亿元，进出口额47亿美元；社会消费品零售总额1034亿元；物流周转量656亿吨公里，其中：铁路270亿吨公里，公路381亿吨公里。云南省烟草、矿产资源、花卉、果蔬农副产品、医药等特色产业市场潜力巨大发展前景广阔。“十一五”期间，云南经济仍将保持较快发展。随着经济的快速增长，物流需求规模的不断扩大，为(3)某市区位优势突出为现代物流提供了潜力巨大的发展空间重庆等中心城市经济社会发展辐射的交汇点，位于国家规划的“攀三省经济、文化的交汇重地。随着内昆铁路的建成通车，由公路、铁路、航空、水运组成的立体交通网络已具雏形。某正在成为云南连接长江经济带和成渝经济区的重要门户，是内地入滇乃至南下东(4)某市经济快速增长为现代物流业奠定了物质基础某是一片生机勃勃，充满希望的热土。在党中央、国务院、省委、省政府的正确领导和关心支持下，全市各族人民以加快发展为主题，坚持解放思想、与时俱进，艰苦奋斗、开拓进取，全市经济持续快速健康发展，社会事业长足进步，城乡居民生活水平稳步提高。2007年，实现地方生产总值225.34亿元，增长11.2%;地方财政一般预算收入12.89亿元，增长25.1%;固定资产投资155.21亿元，增长25.7%;社会消费品零售总额59.23亿元，增长16.7%;城镇居和17%;单位生产总值能耗下降3.5%,城镇登记失业率4.8%。全市经济实力显著增强，基础设施明显改善，社会事业全面进步，民主法制扎实推进，人民生活水平不断改善，社会更加安定和谐。随着西部大开发的不断推进，某已进入了一个新的重要战略机遇期。在科学发展观的指引下，全市上下正在全力推进又好又快发展，力争在2020年把某建成重要的能源、重化工、农特产品加工基地和长江上游生态屏障。2.4价格预测业务类型单位单价浮动范围装卸服务露天货场机械装卸吨10—15元/吨库房人工、机械装卸吨12—20元/吨仓储服务露天存货库房存货库房仓储出租加工车间出租商务用房出租钢材加工钢材零切刀1—5元/刀热卷板开卷校吨20—25元/吨冷卷板开卷校吨60—80元/吨货物运输批量短途运输吨15—50元/吨批量长途运输吨货物配送零星短途配送件10—30元/件零星长途配送件30—100元/件物流金融监管质押货物元0.2—0.5%元/年由于物流业承担着降低社会物流成本的重任，由于当前的物流服务企业都比较小，物流经营集约程度差，经营成本较高，在降低经营成本上有一定的空间。因此，虽然有社会平均成本自然、正常上涨的因素，但基于上述两个因素，预测未来一定时期内，仓储物流服务价格基本保持与当前一致，无下降的可能，但上升变化的幅度也不大。2.5竞争力分析根据调查资料，当前，云南省从事仓储、运载等物流业的企业约有400多家，但多数都比较弱、小，在这400多家物流企业中，拥有物流设施资产超过5000万元的仅有10余家，年物流经营收入超过3000万元的也只有10余家。400多家物流企业，真正具有资金实力和经营实力的物流企业并不多。项目业主是少数具有较大物流设施资产和物流经营实力的物流企业之一。具有较强的企业竞争实当前，某地区从事仓储物流的企业均为仓储库房简易、简陋，仓储经营规模较小的企业，无大型物流仓储库。项目按规划建成后在仓储物流设施、基础条件方面将为某地区最大的仓储物流中心，使项目在经营上具有大的灵活性、较强的适合性，使项目具有竞争(2)项目业主是当前云南省内少数几家拥有自己的企业局域网、拥有自己的信息网站的物流企业之一，项目业主在数字化信息(3)项目业主自己拥有5条铁路专用线和800余亩仓储场地，主管仓储物流、金属材料和矿石品贸易以及新型墙体材料的生产，(4)项目业主所属云南物流产业集团下属有从事各类货物运输、仓储、配送等等物流经营的企业10余家，铁路专用线20条。项目业主拥有的这些关联兄弟企业及其物流设施、物流资源，将对项目业主提供极大的潜在支援，与一般独立经营的物流企业相比具(5)项目业主为长期专业从事仓储物流的企业，拥有数千家客户群体和物流资源经营渠道，在物流经营活动具有较强的软实力。2.6市场风险分析本项目的产品主要是仓储物流公路运输物流。经分析其市场(1)项目设定的仓储物流规模较大，需要有较大的仓储物流资源量才能满足项目的正常经营，若不能获得预期的仓储经营资源量，项目的经营效益将不能达到预期效果。(2)其他地点新建与本项目经营内容相同且规模较大的项目，使本项目产生新的较强竞争对手，分流部分物流资源量，使本项目达不到预期的物流规模，经营效益下降。(3)加工车间和商务办公用房出租率不高，市场招商不能达到预期效果，使本项目的经营效益下降。根据市场调查和对政府当前有关政策的分析，本项目在今后一定时期内遇到上述三个风险因素的可能性不大，即使出现上述三个风险因素，也只是使本项目的经营出现一定的困难，不存在使本项目发生投资失败的风险。因此，本项目的风险不大。可行性研究报告3.1.1建设规模方案比选确定本方案。在项目的总体规模上：将项目设计规划为占地面积1020亩(净占地730亩)的大型物流园，主要理由有两个方面：一是现代物流必须具作出规划。在对项目的规划布局上：主要考虑了项目建设场地为相对高差较小的平坦地，根据某城区道路规划，整个项目规划设计按2个大的片区建可行性研究报告设，也是基于这样的考虑，项目实施按二期建设。一期建设地净占地面积为510亩，为体现整个园区的风貌，主要把物流城生活区、核心商务区、办公及配套区设置在邻近经二路一侧。把运输量大的综合市场、建材仓储、钢材仓储布置在靠近城市主干道纬四路一侧，且相对更靠近火车站，便于交通运输。把轻型商品布置在北侧，城市次干道一侧。基于这样的规划思路，我们确定了本项目推荐的方案。(见附图)3.1.2推荐建设规模基于项目的基础条件，本报告提出项目的建设规模为：通过2年大规模、集中的建设，将项目建成以仓储物流为主，加工配送、市场经营(1)规划占地面积1020亩；(2)净用地占地面积730亩；(3)拥有25000平方米现代化仓储库房(其中：机电货物仓库1700万平方米，农资、农产品仓库5300万平方米，钢材集中仓储10000平方米，建材仓储8000平方米);(4)露天仓储货场12400平方米、大型车辆停车场1100平方米、二手车停车场15000平方米；(5)各类经营办公铺面277000平方米、管理用房1100平方米；(6)6层物流生活住宅110000平方米；(7)12层商务服务中心及酒店办公配套用房110000平方米；(8)13台由1吨～10吨各型叉车组成的机械装卸作业队；(9)由35台各型运输车辆组成的总计为740个运输吨位的配送车队；(10)以千兆光缆与互联网相连接、由100个工作终端和1000个由客户或消费者使用的服务终端组成，能够实施适时、远程控制的信息处理包含主要功能有：生活配套(住宿)、机电配件、农资(农产)、二手车市场服务及交易、商务办公、综合市场、建材、钢材、综合市场、金融等10大物流功能区，以货物的仓储物流为主，集货物交易物流及其加工、配送、办公等物流设施为一体，具有多样性、综合性物流服务功能，并具有物流金融功能，具备有对各类货物的仓储、运输各物流环节实施全面数字化网络化管理能力，具备向客户提供个性化、独立性数字信息管理服务，管理先进、物流配套服务设备设施完善的多工能、大型化、现代化、综合性的国际物流园。项目建设的规模将能够满足项目业主今后20年进行物流产业经营服务的发展需要，能够以规模化、现代化的物流服务和良好的社会效益服务于云南的经济建设。序号建筑物构筑物名称层数占地面积m²建筑面积m²结构形式备注一期建设1北向停车场砼框架2钢材物流商贸区砼框架集中仓储1钢结构经营办公铺面5混合结构露天货场3二手车市场砼框架销售服务配套用房混合结构新车展示2钢结构二手车停车场4农资、农产品物流商贸区砼框架货物仓储库房1钢结构经营办公铺面混合结构5机电物流商贸区砼框架货物仓储库房1钢结构经营办公铺面混合结构6建材物流商贸区砼框架集中仓储1钢结构经营办公铺面5混合结构7综合物流商贸区砼框架8管理用房2混合结构二期建设9南向物流生活区6混合结构商务服务中心砼框架物流宾馆办公配套砼框架物流宾馆砼框架配套商业4砼框架合计3.1.3推荐建设规模的理由(1)规划园区建设场地规模的理由设计规划项目为规划占地面积1020亩(净占地730亩)的大型物(2)规划仓储库房建设规模的理由根据调查资料，某地区现有仓储库房面积起过10000平方米的仓储物流企业不足10家，其拥有的库房在使用上都处于饱合状态，且无扩展空间。综合分析某地区当前现有仓储库房的供给紧张状况、现有库房的建设、经营、管理的规范情况及使用前景情况，考虑到云南省及某市今后经济发展的需要，因此推荐项目的仓储库房建设总规模为2.5万平方米，考虑到项目的仓储经营业务为综合性货物的仓储，规划设计了能够适应多种货物仓储需求的库房：机电货物仓库1700万平方米，农资、农产品仓库5300万平方米，钢材集中仓储10000平方米，建材仓储8000平方米。(3)规划露天货场建设规模的理由场的规模设计为12400万平方米。(4)规划装卸设备配置规模的理由根据项目业主提供的经实践经验得出的龙门吊车每小装卸货物的作业能力为90吨左右、每一台15吨龙门的合理覆盖面积为5000平方4块区域。因此，规划由4台总计为60个起吊装卸作业吨位的龙门吊配合12400平方米的露天仓储货场是较为合理的。(5)规划商务用房建设规模的理由定项目规划建设占地面积为6.2万平方米，建筑结构为混凝土框架式结构，建筑层高为六层(第一层为经营用房、第二层~六层为住宿用房),总建筑面积为11万平方米，总建筑数量为1500套，用以为入驻项目的(6)规划建设核心商务区及办公配套设施的理由积2.7万平方米，建筑面积7万平方米，建筑结构为混凝土框架式结构，建筑层高为12层，主要功能为行政办公、商务会议、物流信息、物流占地面积2.7万平方米(41亩),建筑面积约7万平方米。主要功能为建筑面积约7万平方米。(7)二手市场及停车场建设规模的理由鉴于某地区现无大型二手车交易市场，分析某地区因城市发展需逐渐呈现。因此，据市场调查本项目设置二手车交易市场占地面积4.4万平方米(66亩),建筑面积约1万平方米。包括交易大厅、汽车检测证照办理、过户上牌等手续。停车场内设置交易铺位约100个，交易车位400个。3.2产品方案选择本项目的主要经营业务是货物仓储物流公路物流顾客的本项目产品方案的选择，就是物流商务方案的选择。规划项目的物流商务方案为：以满足顾客的货物仓储需求为服务产品，以全面、快捷、准确、安全的优质服务为质量标准，以功能齐备的物流设施、物流服务内容为业务基础，以仓储物流、信息平台、商务用房为经营业务核心，向社会提供符合市场需求的物流产品。是库房的仓储经营；第二类是露天货场的仓储经营；第三类是集装箱货柜仓储经营。设计规划项目在库房、露天货场和集装箱货柜的经营上不作出租经营，由项目业主按照规范的仓储保管规定，对货物进行收、验、存、发3.2.1钢材仓储方案钢材仓储位于园区最东部，紧邻火车站点，占地面积7.2万平方米 (108亩),建筑面积约4万平方米。包括集中仓储、露天堆场、交易用房、餐饮配套、停车场等设施。致力于打造集现货交易、物资仓储、加工配送、公路铁路联运、网络资讯、电子交易平台等一体化多功能，全流程体系的特大型钢材交易市场。其中露天堆场约2万平方米，交易区约3万平方米，集中仓储约1万平方米。3.2.2建材仓储方案建材仓储位于钢材仓储西侧，占地面积6.3万平方米(96亩),建筑面积约4万平方米。规划力争将其建设成为各种规模齐全，能满足各层次工程装潢和家庭装潢的“大型、专业、综合、配套”的专业性现代化的仓储式交易中3.2.3机电市场方案机电市场位于建材仓储北侧，占地面积4.2万平方米(63亩),建筑面积4.5万平方米。本区域主要依托某工业园区，提供电子产品，机械及配件等产品的存储、代理、运输、装卸、加工拣选、整理、配送、展示等服务。3.2.4农资农产市场方案农资农产市场位于建材仓储北侧，占地面积4.0万平方米(60亩),建筑面积4.5万平方米。笋用竹和养殖、禽苗等农副产品的存储、保鲜、拣选、加工、信息、配3.2.5二手车市场方案二手车市场位于钢材市场北侧、占地面积4.4万平方米(66亩),建筑面积约1万平方米。包括交易大厅、汽车检测中心及维修中心、停车场等设施。主要以二手车服务为主，包括置换、拍卖、鉴定评估、维修等多种经营模式，市场内设置新旧车辆交易区、交易手续办理区、车辆检测区、试驾区等交易大厅内提供办公、交易办证等一站式服务。可现场办理置换、证照办理、过户上牌等手续。停车场内设置交易铺位约100个，交易车位400个。3.2.6酒店及配套区方案酒店及配套区位于园区西端，最靠近中心城区，占地面积3.8万平方米(57亩),建筑面积约4万平方米。休闲服务、停车等其他配套服务设施。利用宽敞、舒适的步行空间和人性化的休闲，形成商业氛围浓厚的服务配套区域。商业酒店设置为12层，才用现代化建筑风格，位于城市干道交汇处，南侧为景观绿地，具有一定的标志性。3.2.7商务区方案商务区位于酒店及配套区北侧、占地面积2.7万平方米(41亩),建筑面积约7万平方米。金融、法律、投资咨询等，为物流服务提供相关配套。配备通信网络、电子信息平台等设施。商务区内建筑多为12层高的点式高层建筑、体量方正、风格现代。3.2.8综合市场区方案综合市场区位于酒店及配套区东侧，占地面积6.4万平方米(89亩),建筑面积约12万平方米。利用内部步行廊道划分为多个地块，布局中采用大跨度、大体量的巨型建筑，建筑内部空间完整而富有变化，满足物流城的需求和专业物流市场相关产品转换的灵活性。3.2.9生活区方案生活区位于商务区北侧，占地面积6.2万平方米(93亩),建筑面积约11万平方米。主要为物流核心发展区提供居住和部分商业配套服务，以多层建筑为主，建筑布局多采用围合式，以形成多个院落式绿化庭院，满足居住景观均好性。并在内部形成3000平方米的核心景观区，可提升物流生活去的居住档次。3.2.10停车场方案停车场位于二手车市场东侧，占地面积2.8万平方米(42亩),建筑面积1100平方米。该区域主要为外来车辆及本园区等待运输、装卸等车辆提供泊车位。4.1场址所在位置现状4.1.1地点与地理位置游。地跨东经102°52'～105°19′,北纬26°55'～28°36'。东西宽241公里，南北长234公里，总面积23021平方公里，东面与贵州项目建设地址位于云南省某市昭阳工业园区箐门片区(箐门二纵北延线、箐门一纵北段、景观大道工业园区段、龙泉路工业园区段),该通，北距火车站仅1.5公里、南距某市城区8公里，再向北2.5公里为4.1.2场址土地权属类别及占地面积项目建设规划总用地68公顷(1020亩),其中：建设净用地48.67万平方米(730亩)。项目规划建设10个片区分二期实施，一期建设物流城生活区占地93亩、核心商务区占地41亩、办公及配套设施区占地57亩、综合市场区占地96亩、机电市场区占地63亩、农产品仓储(果蔬)区占地60亩、建材仓储区占地96亩。二期建设二手车市场区占地66亩、停车场占地42亩及钢材仓储区占地108亩。4.1.3土地利用现状项目建设地位于箐门二纵北延线、箐门一纵北段、景观大道工业园区段、龙泉路工业园区段，该地域有蒋家巷子、颜家院子两个村庄。项目建设用地范围为的单位、村庄房屋拆迁、土地征用、人员安置和地上附着物拆迁由云南省昭阳工业园区管理委员会负责完成。目前，项目所建区域内已完成拆迁工作，部分园区内修建的道路已建成，待场地“三通”后便可形成开工条件。图4-1项目所建地现状4.2场址建设条件4.2.1地形、地貌、地震情况某市为典型高原山地构造地形，山高谷深，沟壑纵横，地势陡峻，受江河纵横切割，高低差异极大，全市呈现西南高，东北低的倾斜面，南部最高点为巧家县药山，海拔4040米，北部最低点为水富县滚坎坝，海拔下降到276米，境内相对高差达3773米，立体构造十分突出，全市山多平坝少，位于市区中部唯一的某坝子，海拔1949.5米，面积843平方千米，占全市总面积3.76%,地势平坦，为典型高原湖积盆地。项目建设地便位于某坝子片区，场地相对平坦，南北高差在5米，东西高差在4米，场地主要呈现为西南高、东北低。规范》(GB50011-2001(2008年版))该地域抗震设防烈度为7度，设水，三是泉水，四是雨水。现已建成小(二)型以上水库162座，总库容57944万m³,兴利库容51522万m³,其中：大(二)型水库1座，总库容36400万m³,兴利库容34300万m³;中型水库7座，总库容10268万m³,兴利库容7852万m³;小(一)型水库39座，总库容8422万m³;小(二)型水库115座，总库容28546万m³。坝塘2568座，总库容1470.47万m³。建成引水工程10964件，其中0.3m³/s以上94件。2005年水利工程年供水量72220万m³,有效灌溉面积累计达到148万4.2.3气候条件市形成了南干北湿两大区域和典型的低纬度、高海拔高原季风气候类型。南部干区土地面积占全市总面积的38.05%;北部湿区土地面积占全市总面积的61.95%。特殊的地理条件和复杂多样的地形地貌，导致全市多年年平均降水量为1110.5mm,降水分布呈“北多南少，高多低少，迎风坡多，背风坡少，夏秋季多，冬春季少”的分布特点。相同海拔高度的降水量北部多于南部，相同纬度的降水量则高海拔处多于低海拔处；时间分布上则有干冷同季、雨热同季、夏秋季降水多、冬春季降水少的特点。4.2.4城市规划及社会环境条件近年来某市正进入城市化加速推进的关键时期，溪洛渡、向家坝电站的建设和昭待、水麻公路的即将通车，省第八届民运会2006年在昭阳区召开，昭阳区被列入全省县域经济发展重点扶持县，省级昭阳工业园区建设步伐加快，使城市的区域中心城市的作用日益凸现。据《某城市总体规划》(2009-2030)某市规划有4个主要园区分别为煤化工业区、西箐门产业园区、箐门片区、东箐门片区。本项目位于4.2.5交通运输条件某素有“咽喉西蜀，锁钥南滇”之称，处于昆明、成都、贵阳、重庆等中心城市经济社会发展辐射的交汇点，位于国家规划的“攀西 六盘水经济开发区”腹心地带，是云南的北大门和滇、川、黔三省经济、文化的交汇重地。随着内昆铁路的建成通车，由公路、铁路、航空、水运组成的立体交通网络已具雏形。项目选址地具有良好的道路交通条件，从小的区域道路交通条件看，项目建设地点隶属于昭阳工业园区箐门片区，该地点位于某市城区北部，处于某市城区至火车站之间，为朱提大道所贯通，北距火车站仅1.5公里、南距某市城区8公里，再向北2.5公里为某市的环城线—某4.2.6公用设施社会依托条件项目位于箐门工业园区，箐门工业园区尚在实施阶段，没有完全形成配套的公用设施。因此，项目在建设中考虑到规划物流城生活区的需要，自备完成物流城的公用设施配套工程。4.2.7环境保护条件项目为仓储物流服务基地建设，在仓储业务上只经营不需特批的一般货物的仓储保管，不经营需特批的危化、易燃、易爆、辐射产品的仓但需按规定的环保要求对厕所化粪池、生活拉圾进行处理。4.2.8水电供应条件一水厂：供水规模1万立方米/日，水源为大龙洞泉水，主要供箐门片区用水；二水厂：供水规模1万立方米/日，水源为地下水，仅做应急用；三水厂：供水规模0.5万立方米/日，水源为地下水，仅做应急用；四水厂：供水规模0.6万立方米/日，水源为地下水，仅做应急用；五水厂：供水规模4万立方米/日，设计规模10万立方米/日，水源为渔洞水库，主要供老城区用水。另外在烟厂、酒厂、地区建筑公司及民航机场等单位开采地下水使箐门规划区内现已建成以某220KV变电站(变装容量为主电源，110KV线路分别引至城市东南凤凰110KV变电站(变装容量2×40MVA)、城北桃源110KV变电站(变装容量2×40MVA)、城西高桥院110KV变电站(变装容量2×40MVA,在建)的110KV供电本项目规划区内中压配电电网等级采用10KV。或西侧。4.3场址方案比选延线、箐门一纵北段、景观大道工业园区段、龙泉路工业园区段),该地点位于某市城区北部，处于某市城区至火车站之间，为朱提大道所贯通，北距火车站仅1.5公里、南距某市城区8公里，再向北2.5公里为某市的环城线——某大道，地理位置优势、道路交通条件便利，是发展4.3.2项目建设地具有道路交通条件优势项目选址地具有良好的道路交通条件，从小的区域道路交通条件北部，处于某市城区至火车站之间，为朱提大道所贯通，北距火车站仅1.5公里、南距某市城区8公里，再向北2.5公里为某市的环城线某4.3.3项目建设地选址具有相对条件优势专用的地域，或是应选址在物流集散较为集中的地域。但在现实上，要新建一条件铁路专线具有相当大的困难，一是投资巨大，二是几乎没有现实可能性，且新建铁路专用线对第三方物流业来说也缺乏经济效益性，因此，新建铁路专用线从事第三方物流，在认真分析下是不宜的；而在物流集散较为集中的地域建设项目同样也不现实。虽然，相比北闸难度也不小，主要是周边地势相对箐门工业片区要复杂得多。即使能够址于现确定的建设地址，一是有箐门片区地势相对开阔，二是该区域具安置。因此，项目建设地选址具有相对条件优势。4.3.4某地区基本无较大仓储物流设施据调查，某地区现有煤化工片区、西箐门产业园区、东箐门产业园区跟箐门片区，其他三个片区基本无大型仓储物流设施，而作为云南省工业较为发达的某市，也基本无进行社会物流的仓储设施。项目将建设地选址在某市箐门片区，有“填补真空地带”、“避实就虚”的考虑。4.3.5项目建设地及其幅射范围具有较大的仓储物流资源某市是云南省工业经济较为发达的地区，有数个大型化工企业，有数个大型农产品生产企业。虽然这些企业都有自己的仓储物流设施，在一般情况下可基本满足经营过程中对原材料及产成品的仓储需要。但项目在对周边工业企业的仓储物流经营上仍有很大的经营空间和很多的经营资源：首先，这些工业企业所需要的小额原材料、辅料、配件等等，都是由众多的小供货商进行供货的，这些小供货商均为按照企业对原材料、辅料、配件的消耗提前一段时间进行库存准备，在企业提出供货要求时立即供货，这就产生了对仓储设施的需求；其次，据调查，某市、甚至是昆明地区，当前基本没有可仓储较大型设备的库房(昆钢就对这类库房有需求),只能对大型设备作露天苫盖存放，造设备保管的不当；第三，工业生产企业在一些特殊情况下，如：生产销售不旺造成库存量过大时、需要大量购入原材料时，等等，遇到这种情况其自有的仓储设施就不够使用，需要租用社会仓储设施；第四，一般情况下，这些工业企业都向经销商提供已购产品的存放仓储服务，但也有不少经销企业出于经营上的考虑和需要，不愿意将已购产品存放在生产厂的仓库内，而要寻地另存。4.3.6项目对某地区的物流集散具有区位优势某市城区北部，临近火车站，距离城区核心区约8公里。向某集中并配送的货物仓储物流上具有明显的区位优势。项目通过在各地州(市)设立分中心，进行二次配送，在县级城市设立服务信息网点，形成以基地带网点的仓储配送物流网络服务体系，必然对顾客提供最为周到、快捷、安全、准确的物流服务。4.3.7项目选址符合国家合理利用土地的要求项目建设所用土地大部份为灌木地，不造成毁林、占用耕地的问题，符合国家合理利用土地的要求。4.3.8项目建设地具有供电、供水的基本条件项目建设地位于箐门工业园区内，水、电、道路等基础设施建设昭阳工业园区管理委员会正在着手完善箐门片区的基础设施建设。因此，项目具有较便利的供电、供水条件，可以为项目建设初期减少基础设施建设方面的投资。4.3.9项目建设的不利条件虽然项目建设相对其他地块较有相当多的优势，但也存在一些不利条件，其主要表现为：(1)规划建设用地周边基本已按《某工业园区总体规划》规划完毕，该项目要再扩大规模将受到一定限制，再没有东、北、西扩的可能。(2)项目建设地周边短距离内无公供生活设置，无公供交通设置，项目建设必须把后勤保障纳入建设投资中来，务必会加大项目的投资。第5章技术设备工程方案5.1技术方案选择5.1.1技术方案选择的原则本项目作为新建项目，物流设施和新购入物流设备应符合先进性、5.1.2技术方案选择的内容本项目作为仓储配送物流项目，所用的信息数据处理设备、应用软件、装卸设备、运输设备等均为技术成熟的通用型设备，无生产技术、工艺流程方面的特别技术要求，因此项目技术方案主要是信息平台服务的管理。5.1.3信息平台服务方案配送的数据信息管理层面，此层面意义的信息平台主要是供项目经营业务使用，也供仓储顾客使用，属项目公共设施性质；第二个层面是向顾经营性质的服务；第三个层面是指基于互联网的物流信息平台，规划设计规划项目应全力做好在全省各地州(市)的分中心建设及各县业务信息网点的建设，规划用35年的时间，将项目的物流信息平台建设成为专业发布：物流资源供求信息、物流运输供求信息、物流仓储设施供求信息，具有实际经营业务的商业网站。(1)信息管理平台方案的基本要求项目的信息管理平台设计应符合：先进性、可扩展性、功能性、安①先进性A、要保证自建设之日起五年之内不过时，满足得了市场客户和业务操作不断增长的实时带宽需要，满足得了现代办公远程跨网点对点，一点对多点联网，影音同步传输、网上互动的需要；B、网管性强、安全性强，要能在网络的三层结构上对每一个信息点进行迅速的控制，要能保证信息点之间安全隔断，从策略上要能从容②可扩展性A、操作平台通用性好、升级能力强、经济性好；B、网络能随《云南省钢材物流中心》的整合、扩张而扩张，C、要具有超前、优质的高带宽进出通道，选用网通或电讯的专线③功能性A、国内高端的ERP供应商提供的基于B/S能不断改进和升级的以B、结成战略协作的、具有自主研发和革新能力的一级网站供应商所提供的具有先进设计思想的基于XML带SQL2000数据库支持的ASP采用最小授权制：B、设立容错、备份、灾难恢复机制；C、引入IKEY128位的电子商务通讯安全认证方案；D、实行严格的注册授权准入机制。(2)信息平台技术方案序号名称说明1企业内部ERP、MRP管理平台以客户服务为中心，实现企业国有资源的最大化整合、有效管理2数据中心(数据仓Datacenter通过大型数据库、JAVA、XML业务运用模块扩张和数据交换，实现先进、快捷的业务运作和与客户的对接，以持续改进，不断促进信息共享和业务一体化进程，提升数据中心的功能和作用3门户网站通过有大型数据库、XML支持的因特网上的信息发布、会员服务、虚拟库管理、智能配送、金融服务等模块同时与数据中心的有机挂接，构建现代物流信息跨越时空的网络构架4客户呼叫中心通过利用短讯、现代互连网流媒体技术等及时通讯软件与网站的嵌接构建云南省钢材物流中心的QR机制，同时逐务5电子商务平台通过引入和借鉴发达地区成熟的电子商务交易技术和品牌，发挥某市《某物流商贸城》项目物流网络和信息技术优势，建设成专业发布：物流资源供求信息、物流运输供求信息、物流仓储设施供求信息，具有实际经营业务的商业网站。成为云南辐射东南亚的物流供应链的龙头企业6信息硬件技术支持通过建立信息处理功能强大的服务器和信息传输功能强大的光缆，为客户提供信息处理、传输的硬件技术支持(4)网络系统设计项目网络系统的设计参考《云南钢材物流中心》现运用的信息管理管理一体化需求的分析，按照构建具有省级规模物流平台的要求，项目该系统结合了Internet和Intranet两种方式，既有传统的B/S系统结构，基于以上考虑设计中心局域网采用现在最新的千兆骨干百兆到户设备，网内采用三层中心交换，二层骨干，每端口VLAN和网段隔断，实行优先权、流量、线程、端口控制，中心机房带防雷、防盗设施，设务器集群等技术，出口为中国网通(企业级)10M光纤专线和中国电讯ADSL-DDN双通道专线实现容错接入，DataNC系列软件，以固定IP外挂门户网站，门户网站实行会员和注册用户认证准入，关键信息传输的安全性是通过128位算法的IKEY密钥加密方式进行，并且客户的资格通过SSL安全代理服务器进行安全认证，客户的身份没能通过认证则该客户不能进入实时系统。同时网站各功能模块预留升级和与银行、税务、工商现实时通讯软件对接的编程接口，预留数字签名模块。注册用户通过自已的浏览器以自助发布信息和保密方式与其授权的客户互动，重要的适时交易信息，必须经过数字签名或物流中心认证，而对散户则是通过交易厅提供的投影仪器进行信息发布，交易则在交易柜台上代为办理。某市《某物流商贸城》项目信息平台数据库功能配送交易实时控制代理人席银行、税务中转库割库割库直销库送理配管配送托管库虚拟库(4)方案实施计划某市《某物流商贸城》项目信息平台实施进度计划为：第一阶段、研究和分析客户需求，发展创新，不断改进现业务办公网程序设置，为打造具有自已知识产权的，易推广和运用的，行业标准化的、模块化的计算机管理方案做准备，同时加快现市场内部业务信息共享，持续推进业务一体化进程。第二阶段、加快企业管理标准化、数字化进程，以MRP、ERP管理为契机，提高管理水平，降低费用，形成以计算机管理为中心的现代企业管理和办工平台，培养一批具有现代管理和经营水平的第三阶段、建立物流中心数字中心平台，通过各业务功能和服务的扩张提升数字中心的功能和作用，形成适应社会经济改革和发第四阶段、通过门户网站的建立打开企业通向世界的窗口，有计划有步骤的开展专州县的网络布点，通过与数字中心的挂接开展信息发布、会员服务、虚拟库管理、智能配送、金融服务各项物流服务。第五阶段、通过利用现代互连网流媒体技术等及时通讯软件与信息网及银行、政府部门的对接和协作，根据市场需要开通远程联第六阶段、通过引入和借鉴发达地区成熟的电子商务交易技术建设成专业发布：物流资源供求信息、物流运输供求信息、物流仓储设施供求信息，具有实际经营业务的商业网站。成为某及云南辐5.2主要设备方案选择5.2.1主要设备方案选择的基本要求(1)主要设备方案应与选定的建设规模、产品方案和技术方案(2)主要设备之间、主要设备与辅助设备之间的能力相配套。(3)设备质量可靠、性能成熟，保证生产和产品质量稳定。(4)在保证设备性能的前提下，力求经济合理。(5)拟选的设备，应符合政府部门或者专门机构发布的技术标5.2.2主要设备选择的内容项目的主要经营业务为货物仓储、加工配送物流及其功能服务，其所需的主要设备为装卸设备、运输设备、计量设备、信息数字处理设备、监控设备、办公设备等。依据项目建设规模、物流商务方案(产品方案)和技术方案，确定项目所需的主要设备为：5-2主要设备方案序号设备名称型号单位数量设备来源1龙门吊15吨台4国内厂家制造2库内行车台4国内厂家制造3配电设备2000千伏安套1国内厂家制造4柴油发电机组200千瓦台2国内厂家制造5配送运输车辆3吨辆5国内厂家制造6配送运输车辆5吨辆5国内厂家制造7配送运输车辆10吨辆国内厂家制造8配送运输车辆辆国内厂家制造9配送运输车辆辆5国内厂家制造装卸叉车1吨台5国内厂家制造装卸叉车3吨台5国内厂家制造装卸叉车5吨台2国内厂家制造装卸叉车10吨台1国内厂家制造套1国内厂家制造套1国内厂家制造螺盘校直成形机套5国内厂家制造台1国内厂家制造台1国内厂家制造超长钢板剪切机台1国内厂家制造挂钩式电子衡15吨台4国内厂家制造电子地衡120吨台1国内厂家制造大型商用服务器台1国内厂家制造数据交换机台5国内厂家制造工作微机台国内厂家制造打印机台国内厂家制造电子监控器台国内厂家制造序号设备名称型号单位数量设备来源电子监控器8倍台国内厂家制造电子监控集成控制系统套1国内厂家制造干粉灭火器3公斤支国内厂家制造干粉灭火器150公斤台国内厂家制造消防水带、水枪套国内厂家制造(1)属通用化的定型设备如货运汽车、叉车等，按市场价格兼(2)属通用化、定型化，但价格质量变化较多和供货渠道较多的设备，如微机、打印机、应用软件等设备，应采取招标购置的方(3)属通用化但却非定型化的设备，如龙门吊车、库房内行车等，应采取向有资质的企业进行招标制作的方案建造。5.3工程方案选择项目在工程方案选择上应符合以下要求(1)满足生产使用功能要求。(2)适应已选定的场址。(3)符合工程标准规范要求。(4)经济合理。项目建设所需的库房、加工车间、商务办公用房等都属普通建筑，无具有特殊要求的建筑，且大部份建筑物都有标准图纸。(1)本项目的土建(结构)方案全部交有资质的建筑工程设计院按国(2)本项目的供电规划设计交供电部门设计预算。(3)本项目的消防规划设计交消防部门审核。(4)本项目土建工程的施工按国家有关规定进行公开招标、定向序号建筑物构筑物名称层数占地面积m²建筑面积m²结构形式备注一期建设1北向停车场砼框架2钢材物流商贸区砼框架集中仓储1钢结构经营办公铺面5混合结构露天货场3二手车市场砼框架销售服务配套用房混合结构新车展示2钢结构二手车停车场4农资、农产品物流商贸区砼框架货物仓储库房1钢结构经营办公铺面混合结构5机电物流商贸区砼框架货物仓储库房1钢结构经营办公铺面混合结构6建材物流商贸区砼框架集中仓储1钢结构序号建筑物构筑物名称层数占地面积m²建筑面积m²结构形式备注经营办公铺面5混合结构7综合物流商贸区砼框架8管理用房2混合结构二期建设9南向物流生活区6混合结构商务服务中心砼框架物流宾馆办公配套砼框架物流宾馆砼框架配套商业4砼框架合计第6章总图运输与公用辅助工程6.1总图布置方案(1)功能分区，系统分明，布置整齐，在适用、经济的前提下注(2)生产系统、辅助生产系统和运输系统的布置科学合理，物流和人流路径短捷，方便作业，尽量避免物流与人流相互交叉、往复、(3)土地利用系数和建筑系数应科学合理，根据设计规范确定各建筑物、构筑物间的距离，保证生产运营和消防