房地产估价计算成本法计算过程实操85课件讲解

主讲人：刘春胜

房地产估价计算成本法计算过程、实操目录/Contents1324成本法的基本原理成本法的操作步骤成本法的测算过程具体情形及计算成本法的基本原理/01成本法的基本原理4成本法成本法即根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求取房地产的价值。成本法的操作步骤/02成本法的操作步骤61弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料；234测算估价对象的重新构建价格；测算估价对象的折旧；求取估价对象的积算价值。成本法的操作步骤成本法的测算过程/03土地取得成本成本法的测算过程8建设成本管理费用投资利息销售税费开发利润销售费用＋＋＋＋＋基本公式估价对象的积算价值=估价对象重新构建价-估价对象折旧计算一：估价对象各价格构成成本法的测算过程9市场购置下的土地成本建设用地使用权价格和土地取得税费。征集集体土地取得成本包括土地征收补偿费用、相关税费、建设用地使用权出让金等。房产价格构成——土地取得成本征收国有土地上房屋的土地取得成本补偿费、搬迁费、安置费等成本法的测算过程10房产价格构成——土地取得成本例题：某宗房地产开发用地的面积为5000平方米，容积率为2，市场价格（楼面地价）为800元／平方米，售让人需要按照售让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为多少？答：土地取得成本=5000×800×2×（1+3%）=824（万元）解题思路：建设用地使用权价格（地价款）；采用比较法求取，也可采用基准地价法、成本法求取。成本法的测算过程11房产价格构成——建设成本在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金。房产价格构成——管理费用包括：人员工资；福利费；办公费；差旅费。房产价格构成——销售费用包括：广告费；销售资料制作费；售楼处、样板房建设费；代理佣金等。成本法的测算过程12房产价格构成——投资利息投资利息指房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息。单利计息公式：I=P×i×nF=P(1+i×n）复利计息公式：I=P[（1+i）n-1]F=P(1+i）n成本法的测算过程13房产价格构成——开发利润直接成本利润率＝开发利润／（土地取得成本＋建设成本）投资利润率＝开发利润／（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用）成本利润率＝开发利润／（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息）销售利润率＝开发利润／开发完成后的价值房产价格构成——销售税费指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。成本法的测算过程141.年限法（直线法、成新折扣法）、市场提取法、分解法直线法公式：建筑物现值=重建价格×[1-(1-残值率)×建筑物有效年龄/建筑物的经济寿命]有效年龄——从价值时点向过去推算的时间；经济寿命——建筑物对房地产价值有贡献的时间计算二：估价对象折旧成本法的测算过程15适用于旧的房地产的基本公式例题：某栋平方的建筑面积为150平方米，有效年龄为20年，预期经济寿命为40年，重置价格为800元／平方米，残值率为3%。用直线法计算该房屋的折旧总额，并计算其现值。解：已知t＝20年，N＝40年，C＝800×150＝120000元，R＝3%；该房屋的折旧总额E和现值V计算如下：E＝C（1-R）t／N＝120000×（1－3%）×20／40＝58200元V＝C－E＝120000－58200＝61800元成本法的测算过程162.建筑物折旧的求取——分解法

把建筑物折旧分成它的各个组成部分，分别测算出各个组成部分，然后把他们相加来求取建筑物折旧的方法。具体情形及计算/04具体情形及计算18成本法的基本公式1．房地产价值＝房地产重新构建价格－房地产折旧＝土地重新构建价格＋建筑物重新构建价格－建筑物折旧＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润－建筑物折旧具体情形及计算19成本法的基本公式2．适用于新开发的房地产的基本公式：新开发房地产价值＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润新开发的土地价值＝待开发土地取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润具体情形及计算20房产价格构成——土地取得成本例题：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期3年，贷款年利率3%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，求该土地转让为熟地后的总价（假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。具体情形及计算21房产价格构成——土地取得成本解：设可转让熟地价格为V①该荒地取得总价：1.2亿元＝12000万元；②土地开发成本和管理费用：2.5亿元＝25000万元③销售费用：V×2%④销售税费：V×5.5%⑤开发利润：V×10%具体情形及计算22房产价格构成——土地取得成本解：⑥投资利息：土地成本投资利息：12000×【（1＋3%）3-1】

建设成本和管理费用利息：25000×[（1＋3%）1.5

-1]可转让熟地总价：V＝V×2%＋V×5.5%＋V×10%＋12000×（1＋3%）3

＋25000×（1＋3%）1.5

V=12000*(1+8%)3+25000*(1+8%）1.5+V*(2%+5.5%+10%) V=52320万元具体情形及计算23成本法的基本公式3.适用于旧的房地产的基本公式：旧的房地产价值＝房地产重新构建价格－建筑物折旧＝土地重新构建价格＋建筑物重新构建价格－建筑物折旧旧的建筑物价值＝建筑物重新构建价格－建筑物折旧具体情形及计算24适用于旧的房地产的基本公式例题：某栋房屋的建筑面积为300平方米，该类用途、建筑结构和档次的房屋的建筑安装工程费为1200元／平方米，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新构建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，房地产开发成本利润率为15%，销售税费为重新构建价格的6%。请计算该房屋的重新构建价格。具体情形及计算25解：设该房屋的重新构建价格为V元/㎡，建筑安装工程费＝1200元／平方米；专业费用＝1200×8%＝96元／平方米管理费用＝（1200＋96）×3%＝38.88元／平方米；销售费用＝V×4%＝0.04V投资利息＝（1200＋96＋38.88＋0.04V）×〔（1＋6%）－1〕＝19.59+0.0006V销售税费＝V×6%开发利润＝（1200＋96＋38.88＋