DTZ成都茂业中心项目全程策划方案

茂业中心项目全程服务方案2009年11月纲要市场分析项目开发建议项目分析行销推广与销售策略提纲纲要市场分析项目开发建议项目分析行销推广与销售策略提纲成都市概况写字楼市场分析房地产市场概况周遍市场分析宏观市场分析目标客群分析商业市场分析成都数据来源：成都市统计局地理位置:成都地处中国西南部，是四川省省会。城市总面积12,390平方公里，

总人口1,125万总体经济:四川省的经济文化中心；西南地区的金融中心、科技中心、商贸中心和交通枢纽。历史文化:著名人物:诸葛亮、杜甫、李白。

著名旅游景点:武候祠、杜甫草堂、三星堆、金沙遗址等。国家综合配套改革试验区全国宜居城市全国最佳旅游城市成都市概况中国西部最大的贸易中心，市场覆盖四川省并辐射西南地区6个省市区2.5亿人口；全市金融机构数量、金融业务交易量居中国西部各城市首位；全市私人轿车拥有量全国排名第三；中国服务设施最佳会展城市；全球服务外包新兴城市50强，排名37位;美国、德国、韩国、泰国、法国、新加坡、巴基斯坦已在成都设立领事馆；美国商会、欧盟商会、中英贸易协会、台商企业协会、香港贸促会等诸多知名机构或组织均在成都设有分支机构或办事处；目前已有145家世界500强进驻四川，其中134家在成都落户。成都市概况地区生产总值资料来源：成都市统计局成都市概况人口规模2008年末成都市总人口达到1,125万人，在全国所有城市中位列第四。熟练的技术水平、低廉的劳动力成本，吸引大量企业来成都投资发展，带动成都市的经济迅速发展。教育资源与劳动力38所高等教育机构，每年提供大约10万名毕业生。超过70家的科研院所及2,700余家相关机构，各个领域的专业技术人员超过58,000余名。著名高校：四川大学、成都电子科技大学、西南交通大学、西南财经大学、四川师范大学劳动力成本约为沿海城市平均水平的2/3。近年的人员离职率始终低于18％，大大低于上海北京等地（年人员流动流动率约为30％）成都市概况外商直接投资

随着西部大开发，外商投资的额度逐年增加；

外商投资的增加，促进了成都市的经济发展，同时，也创造了更多的就业机会，也增加了对成都市商业、房地产、酒店等行业的需求。资料来源：成都市统计局成都市概况航空：双流国际机场是国内五大机场之一，现有国际航线26条（其中7条直航航线）；成都至阿姆斯特丹是中国西南地区首个直航欧洲航线；机场第二跑道将在2009年底建成使用，第二航站楼将在2011年投入使用。陆路：现有4条对外铁路，计划增至11条；通过现有公路和新建公路的连接，构筑省内城际1小时和2小时交通圈；成都未来将成为我国西部地区最大陆路枢纽。水路：重庆港、乐山港、泸州港，三大港口均有高速公路与成都连接；未来还将开通成都至泸州、重庆的集装箱城际班车。交通条件成都市概况成都市未来规划有7条地铁线路，目前1号线正在施工建设，预计2010年建成通车。2007年12月地铁2号线开工建设，预计2012年左右建成通车地铁的建成通车，将大大提升城市交通的运行效率，大幅度扩展市民的生活和活动空间地铁规划成都市概况人民路轴科技商务区（SBD）东大街轴——金融商务大道骡马市片区商贸、信息和商务办公活动的高度聚集区天府广场-陕西街片区面向区域和全国市场的文化、商贸、商务、金融业发展中心红星路-盐市口片区亚洲一流商业中心猛追湾片区休闲商务区（RBD）两轴四片规划成都市政府对未来的科技、金融、商务等服务产业的发展规划了“两轴四片”的集中区域。资料来源：成都市商务局成都市概况未来四大新城与中心城东部新城：以锦江区和龙泉驿区为主要区域，重点发展金融业、汽车及机械制造业。南部新城：以高新区和华阳县为主要区域，未来成都市行政中心所在地，重点发展高端产业集群、商政中心。西部新城：以青羊区、高新西区、温江区为主要区域，重点发展休闲、教育、文化产业。北部新城：以金牛区、青白江区、新都区为主要区域，重点发展商贸物流、机械制造等产业。东部和南部是政府规划重点发展区域成都市概况京津塘环渤海经济圈长三角经济圈珠三角经济圈成渝经济圈成渝经济圈具有良好的发展前景，被称作中国经济的“第四极”成渝新特区—中国经济第四极成都市概况纲要市场分析项目开发建议项目分析行销推广与销售策略提纲成都市概况写字楼市场分析房地产市场概况周遍市场分析宏观市场分析目标客群分析商业市场分析成都市房地产投资情况2009年一季度,完成房地产开发投资383.84亿元，同比下降24.5%。资料来源：成都市统计局成都市房地产市场概况成都市房地产市场总体销售情况资料来源：成都市房管局2001年以后，大量外地开发商纷纷进入成都市场，同时由于市场需求的扩大，尤其是对住宅类物业的强劲需求，促进了整个房地产市场发展。2008年受宏观经济环境影响，市场销售数据不够理想，购买行为主要来自刚性需求。商品房市场在2009年2季度表现非常活跃，成交量增长明显，库存消化速度远高于预期。成都市房地产市场概况主城区各类物业成交情况截止2009年2季度，主城区范围内成交的各类物业中住宅成交量所占比例仍然最大，为83.2％，环比略有下降。商业物业成交量占比有所上升，达6.5%。随着近来住宅物业的投资回报率走低，预计未来商业和办公用房将吸引更多资金，成交量所占比例将进一步提高。资料来源：成都市房管局2009年2季度全市商品房成交结构住宅资料来源：成都市房管局成都市房地产市场概况纲要市场分析项目开发建议项目分析行销推广与销售策略提纲成都市概况写字楼市场发展综述房地产市场概况周遍市场分析宏观市场分析目标客群分析商业市场分析成都的写字楼主要分布在市中心CBD（中央商务区）及城南。市中心的写字楼主要位于总府路-顺城大街-南大街-人民南路的“十”字形片区、成都的中心商业区春熙路-盐市口-天府广场一带、“顺城大街-骡马市一带、以及武侯祠大街－浆洗街一带。随着南部新区周边配套不断完善以及东大街金融商务区域的形成、并依托地铁1号线和2号线，人民南路沿线以及东大街周边区域将成为未来写字楼聚集的区域。CBDSBD东大街轴人南沿线轴写字楼市场发展综述甲级写字楼、乙级写字楼、酒店写字间、商住楼/商务公寓星罗棋布，构成了成都市写字楼市场多元化产品的竞争格局。商住楼/商务公寓乙级写字楼产业园型写字楼甲级写字楼主要租金水平20-30元/m2/月50-80元/m2/月30-60元/m2/月90-150元/m2/月售价4,000-5,000元/m25,000-7,000元/m24,000-6,000元/m28,000-15,000元/m2入驻率–90-95%80-85%80-90%客户特征中小企业、个人工作室中小企业企业总部具有雄厚实力的大中型公司；处于发展阶段的中型企业。客户考虑点低办公成本，办公空间需求不大低办公成本，办公空间需求不大办公环境舒适，价格合适，符合企业总部形象注重企业形象；强调商务气息；商务配套和服务齐备物业特点商务配套不齐全，缺乏专业、个性化的服务意识整体档次不高，缺乏专业的、个性化的服务与商务配套办公场所相对独立，拥有高品质生态及绿化环境，商务服务有待提高专业形象完善专业的商务服务未来发展趋势下降下降上升上升写字楼市场发展综述1.川信大厦2.冠城广场3.城市之心4.威斯顿联邦大厦5.时代广场6.中环广场7.汇日央扩国际广场8.香格里拉中心9.力宝大厦10.国航世纪中心现有甲级写字楼地铁一号线地铁二号线CBDSBD成都目前已投入使用的甲级写字楼共10

栋。甲级写字楼大都分布在CBD（中央商务区）和SBD（科技商务区），未来将进一步扩展到人民南路沿线-天府新城，以及东大街沿线。现有存量:453,000sqm甲级写字楼分布写字楼市场发展综述甲级写字楼未来供应1.仁恒广场2.航天科技大厦3.九龙仓天府时代广场4.喜年广场5.来福士广场6.城市之心2期7.爱美高文化宫写字楼8.国航世纪中心9.瑞安中汇广场10.铁狮门项目11.新鸿基国际金融中心12.九龙仓红星路项目13.中信大厦14.中国水电大厦东大街轴人南沿线轴未来甲级写字楼主要分布在人民南路－天府大道和东大街沿线两轴。部分未来入市的甲级写字楼写字楼市场发展综述萌芽阶段启动阶段发展阶段成熟阶段城市办公物业发展模型成都市写字楼市场目前处于发展阶段的起步阶段动因办公需要改善环境追求形象需求多样化表现形式住宅改办公住宅立项作办公纯商务形象多样化客户特征创业型企业成长型中小企业迅速发展的中小企业初具规模的企业各种类型企业产品特征住宅第一代商务公寓纯写字楼出现写字楼趋向更高层次专业化客户关注点无位置价格交通使用成本位置配套硬件商务氛围地段服务健康风景写字楼市场发展综述2005年以来成都市的写字楼竣工面积逐步回升。2000-2008平均每年的写字楼竣工面积为14.1万平方米。资料来源:成都市统计年鉴竣工面积市场现状销售与空置面积资料来源:成都市统计年鉴成都市写字楼销售面积受全国大环境影响较大。2003年受全国写字楼市场疲软和全国“非典”疫情的影响销售面积出现了下滑；其后，由于新进入销售市场的写字楼数量较少，导致销售面积下降，随后，随着时代广场、天府中心、汇日央扩等项目热销，销售量回升。2000-2008平均每年写字楼销售面积16.72万平方米。写字楼的空置量逐年下降，反映出需求增长旺盛。市场现状2004年后，写字楼售价回升。2006年，由于汇日央扩，时代广场，正熙国际等中高档写字楼的热销，快速提升了市场整体均价。2008年1-9月,整体均价上升到8,120元/平方米，同比增长35.3%。从方位来看，由于人民南路沿线写字楼,特别是高端写字楼的兴起，城南成交价格上涨较快。其余方位(包括城东)写字楼档次较低，价格也相应较低。从环域来看，由于内环内可开发土地十分有限,目前价格最高的区域集中在内环，为10,718元/平方米。目前，一环区域内聚集了成都市主要的高档写字楼。销售价格市场现状成都甲级写字楼租售价格长期滞涨，其主要原因在于产品品质没有明显提升。最近5年间（2003-2007年），成都甲级写字楼租售价格在相对比较稳定：租金徘徊于90-110元/平方米/月，销售价格一般在8,000-10,000元/平方米。（汇日.央扩国际广场因其品质相对有明显提升，2007年销售价格为20,000元/平方米，且销售速度较快，目前已无房源可售。汇日.央扩国际广场与香格里拉中心由于硬件环境的良好，租金平均水平也分别达到150元/平方米/月和140元/平方米/月的水平）。这与同时期住宅、商业房地产市场的高速发展形成强烈反差。究其原因，主要是开发水平不高，产品档次和品质没有明显提升，价格滞涨。2008年，新推出高品质写字楼凭借其高品质的规划设计，并借助房地产市场整体走高的市场氛围，实现了一定的价格突破。国航大厦：甲级，目前售价13,000元/平方米以上，月租120-140元/平方米；力宝大厦：烂尾楼改造，建筑上略有瑕疵，甲级，售价10,000元/平方米，月租105-115元/平方米。丰德国际：乙级，目前销售价格8,000元/平方米左右，预计月租90元-100/平方米。市场现状明宇金融广场45,000㎡喜年广场50,000㎡东大街铁狮门项目64,000㎡中汇广场33,000㎡鑫汇项目80,000㎡九龙仓IFC75,000㎡天一大厦35,000㎡仁恒置地广场50,000㎡华置广场60,000㎡天府时代广场60,000㎡城市之心三期70,000㎡阳光保险75,000㎡SHK国际金融中心1期50,000㎡特拉克斯国际广场46,000㎡航天科技大厦58,000㎡来福士广场78,000㎡百扬大厦50,000㎡旺旺项目50,000㎡中信广场43,000㎡希顿国际广场75,000㎡中国水电大厦22,000㎡拉德方斯大厦680,00㎡天府软件园三期60,000㎡中航城市广场70,000㎡东方希望集团总部30,000㎡成都大魔方50,000㎡九龙仓协慧广场50,000㎡年份200920102011201220132013及以后合计供应量（㎡）103,000226,000262,000180,000228,000498,0001,497,000受国际金融危机影响，部分写字楼项目推迟了开发计划。目前已知的甲级写字楼项目未来供应量达到了147.7万㎡，其中在2013年以前可以入市的有99.9万㎡，平均每年的供应量约20万㎡。未来5年高新南区沿线预计将有21.9万㎡市场化的甲级写字楼入市，平均每年新增供应4.38万㎡。注：红色部分为东大街沿线项目，蓝色为天府新城区域项目成都甲级写字楼未来主要供应市场现状纲要市场分析项目开发建议项目分析行销推广与销售策略提纲成都市概况写字楼市场发展综述房地产市场概况周遍市场分析宏观市场分析目标客群分析商业市场分析成都的三大传统核心商圈春熙路商圈盐市口商圈骡马市-西大街商圈商业市场分析春熙路商圈概况商圈以春熙路步行街为核心，北至总府路、南达上东大街、西靠新街、东接红星路三段，面积约300多亩。成都市商圈的“心脏”，是成都市第一商圈，“都市精华商业区”的代表集商贸、金融、餐饮服务、文化休闲等为一体的区域，有“西南第一步行街”的美誉。伊势丹百货Isetan王府井百货WangfujingDepartmentStore商业市场分析盐市口为核心，北至人民东路、南达新光华街、西靠人民南路一段、东临青石桥街、青年路，面积约220多亩。区域内集合了商贸、餐饮、文化、休闲娱乐、酒店等多种业态。商业气氛浓厚目前由于交通、规划等历史与现实因素，使该区域在总体建设方面比春熙路商圈稍微弱一些。盐市口商圈概况人民商场（茂业百货）MaoyeDepartmentStore卡地亚旗舰店CartierFlagshipStore商业市场分析以骡马市为核心，人民中路2段为轴的两侧区域。总面积约860亩。商业营业面积13万平方米，大小商家近150家。近年来西大街商业环境逐步提升，对该区域的商业氛围有很大的促进作用。商圈以商务商业为主，兼有休闲、文化、娱乐和居住功能为一体的中高档综合商业形态。商业氛围较浓、市政设施完善、消费档次以中档偏高为主。骡马市-西大街商圈概况铂金城广场PlatinumCity时尚百盛Parkson商业市场分析社区商业在传统商圈之外的商业集中区域，伴随着大型住宅项目同步发展。物业资源更加丰富、租金相对低廉，客户群体相对稳定。目前多分布于二环路沿线，已形成了光华、双楠、桐梓林等较为成熟的社区商圈。沃尔玛、伊藤洋华堂、乐宾百货、宜家、欧尚、家乐福等知名品牌均选择进驻社区商圈。在传统商业聚集区趋向饱和的时期，社区商业逐渐开始吸引更多的资本。未来成都市将着力打造数十个规模不等的社区商业集中区域。商业市场分析主要社区商圈金沙商圈平均租金范围：90-200元/平方米.月双楠商圈平均租金范围：140-260元/平方米.月建设路商圈平均租金范围：70-210元/平方米.月紫荆-桐梓林商圈平均租金范围：200-400元/平方米.月城南商圈平均租金范围：80-200元/平方米.月双桥子商圈平均租金范围：75-150元/平方米.月成仁路商圈平均租金范围：80-200元/平方米.月会展商圈平均租金范围：80-200元/平方米.月商业市场分析1.仁和春天百货（光华店）2.伊藤洋华堂（建设路店）3.北京华联（红牌楼广场店）4.华润24城（万象城）5.王府井百货2店6.ROBINSON商业中心7.天府广场中心城8.成都国际商城9.富力熊猫城10.仁恒广场11.来福士广场12.爱美高文化宫项目13.九龙仓天府时代广场14.四川文化城15.群光百货16.中汇广场未来主要商业供应项目CBDSBDMetroLine11stRingRoad2ndRingRoad123456710891112资料来源：DTZ研究部未来商业供应总体量约1,380,000m213141516商业市场分析主城区商业物业历年供需情况2003-2005年，主城区商业物业市场需求增长幅度不断提高，2005年商业物业销售面积与增长速度双双达到了最高值；在经历了2006-2008年的相对低迷期后，受整体经济环境和房地产市场双重作用，2009年2季度的商业物业成交量出现显著增长。资料来源：成都市房管局商业市场分析主城区商业物业历年均价成都市主城区商业物业市场价格总体呈上升趋势，但短期内均价波动幅度较大。资料来源：成都市房管局商业市场分析成都总体经济指标表现良好，2009年2季度GDP达1951.3亿元，同比增长14.3%，远高于全国平均水平。2009年2季度部分甲级写字楼租金高于130元/平方米/月，但整体租金水平依然处于下降通道。本季度无新物业入伙，空置率较上季度有明显下降。2009年2季度，住宅市场非常活跃，成交套数和成交面积均呈现高位运行状态，1、2季度的总成交量已超过2008年全年的成交量。商业物业发展持续活跃，未来2-3年内将会有60万平方米的新增供应量，且多集中于市中心商圈及东大街、人民南路延线。08年年底以来中央政策面连续发布的利好政策，已在2009年上半年见到成效，商品房市场和土地市场均显现向好信号。但另一方面，为保持房地产市场平稳健康发展及应对未来预期通胀，政府在2009年下半年或加强信贷管理，控制及引导资金的流向，因此对成都房地产市场下半年的发展需持审慎态度。市场总结纲要市场分析项目开发建议项目分析行销推广与销售策略提纲周遍市场分析宏观市场分析目标客群分析天府新城规划写字楼市场商业市场天府新城总体发展规划总用地面积:37平方公里规划总建筑面积:6,000万平方米，现已建成1,000万平方米总就业人口:60万人(其中软件及服务外包产业20～30万人）总居住人口:60万人资料来源：高新区政府天府新城规划科技天府新城是为软件及服务外包产业发展量身打造的城市，根据产业发展的需求，新城被赋予了科技、商务、国际、时尚、宜居等五大功能。其中，科技是首要功能。天府新城规划商务：总部项目规划目前，电力、通讯、石油等行业的区域总部及川投、新希望等企业总部已落户新城。天府新城规划商务：现代服务完善齐备的信息服务、金融服务、咨询设计服务、广电传媒、会展、酒店、政府公共服务等设施，为企业商务活动与发展提供了广阔空间。天府新城规划商务：金融后台服务中心园区已签约11家，拟签约项目包括交通银行、民生银行等6家，总投资规模超过100亿元，五年后从业人员达10万人。天府新城规划国际：十个国际化载体天府新城规划天府新城规划时尚购物、文体娱乐纲要市场分析项目开发建议项目分析行销推广与销售策略提纲周遍市场分析宏观市场分析目标客群分析天府新城规划写字楼市场商业市场天府新城写字楼分布（1）在建项目待建项目已建项目三环路——绕城高速内已建项目：国电大厦、成都海关大厦、高新国际广场、高新孵化园在建项目：威尔斯联邦洲际广场、曙光科技大厦、川投调度中心、特拉克斯国际广场、恒泽动力大厦、三峡广场、网通大厦、中国建筑西南设计研究院、拉德方斯大厦、中航城市广场、茂业中心等待建项目：成都电业大厦、九龙仓协慧国际写字楼、华电大楼、新华社四川分社、四川电力、东方希望、成都市中级人民法院等写字楼市场在建项目待建项目已建项目绕城高速以外已建项目：成达大厦、天府软件园1期,中国水电四川大厦在建项目：四川广电中心、、烟草·兴业大厦、地铁OCC、中信城市广场、赛门铁克研发中心、安捷伦研发中心、天府软件园2期等待建项目：华西三建大楼、希顿国际广场、东方希望大厦、中国移动、农业银行、工商银行、建设银行、通威大厦、中国石化、创世纪广场、新希望、华西证券、中石油大厦、天府软件园3期、长虹集团研发中心等天府新城写字楼分布（2）写字楼市场区域市场供应：已建成项目序号项目名称总建筑面积（万平方米）档次写字楼面积（万平方米）自用面积（万平方米）市场化开发面积（万平米）1国电大厦7.4甲级7.47.402成都海关大厦2.9准甲级2.92.903高新国际广场22甲级+准甲级207.212.84高新孵化园22产业园型220225成达大厦7.5甲级6.45.80.66天府软件园1期23产业园型230237城南科技产业园33产业园+乙级270278中国水电大厦7.8甲级6.74.42.39特拉克斯国际广场10甲4.40.44.010中国网通大厦4.5甲3.53.5011拉德方斯大厦8.8甲6.806.812地铁总部OCC11甲990合计159.9139.140.698.5主要写字楼项目区域市场供应：在建项目（预计3-4年内可交付使用）序号项目名称总建筑面积（万平方米）档次写字楼面积（万平方米）自用面积（万平方米）市场开发面积（万平方米）1威尔斯联邦洲际广场6准甲3.603.62曙光科技大厦7准甲633.03川投调度中心9.5甲8804恒泽动力大厦6甲5505三峡集团区域总部15.5甲7706中建西南设计研究院7.2甲6607中兴通讯9.0约7.8约2.0约5.8主要写字楼项目序号项目名称总建筑面积（万平米）档次写字楼面积（万平米）自用面积（万平米）市场化开发面积（万平米）8四川广电中心15甲101009烟草·兴业大厦10甲8800中信广场12甲105511新希望集团总部27甲2315812赛门铁克研发中心9产业园型99013安捷伦研发中心2.5产业园型2.52.5014天府软件园2期56产业园型56056合计191.7161.980.581.4区域市场供应：在建项目（续）在建项目中,大多为大型企业自建办公楼，档次高，但对外租售少。甲级写字楼成为开发主流，市场化开发量达到25.9万平方米。主要写字楼项目区域市场供应：待建项目序号项目名称总建筑面积（万平方米）档次写字楼（万平方米）自用部分面积（万平方米）市场化开发面积（万平方米）1

协慧国际写字楼8甲8082

中国华电区域总部8.8甲8803

新华社四川分社6甲6604

四川电力5.6甲5505

成都市中级人民法院8.6/7706

华西三建大楼10甲8.58.507

希顿国际广场24甲16.5016.58

中国移动四川公司3.9甲3.93.90主要写字楼项目区域市场供应：待建项目（续）序号项目名称总建面（万平米）档次写字楼面积（万平米）自用部分面积（万平方米）市场化开发面积（万平米）9

农业银行客服中心NA/NANA010

工商银行后援服务中心NA/NANA011

建设银行数据中心NA/NANA012

通威大厦10甲99013

中国石化13甲1111014

中石油13甲1111015

天府软件园3期20产业园型2002016

川大科技园及30所44产业园型38201817

凌阳科技大厦6.5甲5.55.50合计208.4180.4117.962.5川大科技园与天府园3期是即将建设的大型产业园型写字楼项目。金融后台中心规模大，项目多，但开发建设进度带有一定不确定性。主要写字楼项目区域写字楼市场综述综合以上数据，目前已知的天府新城写字楼项目总建筑面积超过550万平方米，其中写字楼部分建筑面积将达到480万平方米以上。自用与市场化开发的写字楼比例约为5：5，市场化开发的写字楼体量约250万平方米。市场化开发的写字楼中，甲级写字楼开发规模达60万平方米，这些写字楼将在5年内推向市场，市场压力较大。其中，将要对外销售的部分不少于29.4万平方米。主要写字楼项目案例：高新国际广场B座资料来源：DTZ戴德梁行数据库总建筑面积4.66万㎡，建成时间2004.7，正式销售时间2004.12，2005.1入住。入住目前销售率接近90%，整个销售期间均价6800元/㎡，目前7000～7200元/㎡前期关系客户销售：约12%。2005.1～5月：几乎没有销售量，2005年6～9：销售率8%，2005.10～12：销售率13左右，2006年1～今：销售率55%销售特点：现房销售。前期销售率低，除前期关系客户外，整个2005年仅销售21%；高新区管委会入住A座后，对销售起到一定促进作用；建筑特色鲜明，但是单层面积大，开窗小的设计影响了室内采光，不为部分客户接受。对本项目的启示：是否具备商务氛围对写字楼销售来讲至关重要，在商务氛围没有形成之前，销售非常困难。客户对建筑形式的喜好销售影响较大，甲级写字楼必须考虑客户喜好。甲级写字楼客户对价格相对不敏感，不愿意仅仅因为价格便宜而接受品质不高的产品。但在产品品质有保证的前提下，高性价比是促进销售的有效手段。高新国际广场实景主要写字楼案理案例：高新国际广场D、E座D座建筑面积2.3万㎡，配置略低于B座，无中央空调，整体档次为乙级。2006年底推向市场，起价6,500元/㎡左右,目前已销售完毕，价格达到10000元/平方米，凭借高新国际广场整体比较良好的商务氛围，租金较高，达到70～75元/㎡·月。E座建筑面积2.6万㎡，硬件设施与B座接近，但体量稍小，整体档次仍为甲级。2006年底推向市场，起价7,500元/㎡左右,目前基本销售完毕，仅余数百平方米，价格达到10000-12000元/平方米，租金70～75元/㎡·月。点评：商务氛围形成后，天府大道沿线上高档次写字楼需求相当强劲。高新国际广场效果图主要写字楼案理案例：特拉克斯国际广场占地面积：14872.65平方米总建筑面积：79712平方米地上建筑面积：63548平方米地下建筑面积：16164平方米机动车停车位：350个非机动停车位：254辆绿地率：15%；容积率：4.27建筑密度：50.8；单层面积：约1300平方米销售价格：8500-10000元/平方米起售面积：300平方米购买对象：以公司名义购买土地性质：教育科研用地付款方式：一次性、分期，不做按揭优惠：购买半层以上一次性付款优惠3%，分期付款优惠2%，购买半层以下无优惠。销售情况：2008年06月初开盘，目前已销售约20000多平方米。主要写字楼案理拉德芳斯大厦总建筑面积：87950平米地上建筑面积：67820平米地下建筑面积：20130平米建筑高度：71.8米负三层高度：3.9米负二层高度：4.5米负一层高度：3.6米一层高度：5.6米标准层高度：3.7米机动车位：426辆（负三层198辆、负一层88辆、室外140辆）外墙装饰Low-E镀膜隐框玻璃幕墙建筑结构：框架结构主要写字楼案理拉德芳斯大厦土地性质：教育科研用地销售价格：12000元/平方米•月（均价）起售面积：根据户型面积销售，可组合和撤零销售。销售面积划分：100–2082平方米目前开零楼层：7层以上开零付款方式：一次性、分期分期付款方式：根据客户具体情况，在交房前分三次付清。优惠：分期付款无优惠，一次性优惠5%。销售情况：2008年3月开盘，目前销售率30-40%。大客户情况：国家进出口银行（3个层面）主要写字楼案理国航世纪中心开发商/投资商：中国航空集团规划设计单位：徐尚志建筑事务所/西南建筑设计院建筑风格：现代物业类型：纯写字楼建筑高度：92.7米总楼层：26层（含地下2层）外立面材质：柔索驳接点式玻璃幕墙总占地面积：25,761.44平方米总建筑面积：108,220.21平方米交房时间：2008.10每层建筑面积：1,800平方米得房率：70%主楼层高：3.6米大堂挑高：8.1米主要写字楼案理国航世纪中心大堂装修：法国木纹石地面、法国木纹石墙面、艺术顶棚车位：地下488个，地面60个停车费：400-500元/位·月电梯：12部瑞士迅达S700客梯1,000KG2部货梯空调：美国开利燃气式中央空调物业管理费：18元/平方米·月销售/租赁情况起售面积：整层起售，约1,800平方米；仅有B座4层按图示分割开零销售销售价格：起价2,300万/层，折合均价约12,700元/平方米销售情况：目前已销售95%，仅剩余两个层面约3,600平方米待售最低租金：130元/平方米·月最高租金：150元/平方米·月主要写字楼案理纲要市场分析项目开发建议项目分析行销推广与销售策略提纲周遍市场分析宏观市场分析目标客群分析天府新城规划写字楼市场商业市场区域商业分布序号名称建筑面积（万平方米）1新加坡凯德置地项目8.02IKEA宜家2.63欧尚3.84迪卡侬0.55富森美家居10.06GTC时尚购物街8.07天府长城10.08泰和佳园0.99融城理想1.010南城都汇10.011时代晶科名苑0.812茂业精品商城6.013中航时尚购物中心9.014铂仕紫荆精品电影城2.015世纪城35.016左岸花都1.017远大都市风景4.0合计

112.6南延线商业市场分析卖场类（约24.9万平方米）：凯德置地项目、IKEA宜家、欧尚、富森美家居、迪卡侬区域商业中心（约78.0万平方米）：GTC时尚购物街、天府长城、南城都汇、茂业精品商城、中航时尚购物中心、世纪城社区商业（约3.7万平方米）：时代晶科名苑、泰和佳园、融城理想、左岸花都餐饮休闲商业（约6万平方米）：远大·都市风景、铂仕紫荆精品电影城

各类商业面积已达112.6万平方米（位于华阳的纯商业项目戛纳印像10万平方米与锦官丽城社区商业2万平方米未计入，大量写字楼自身配套商业也未计入），相比天府新城未来规划的居住人口60万，人均商业面积已达1.88平方米/人，呈现出严重的供大于求。南延线商业市场分析区域商业“航母”：世纪城项目规模：总投资50亿元，总占地逾1500亩，总建筑面积达180万平方米。包含有国际展馆、国际会议中心、水上歌剧院、四、五星级酒店各1个、海洋水世界、精品购物长廊、商业水街、历史人文古镇、高档空中别墅、国际商务公寓、甲级写字楼、新世纪公园等多种功能组团，组合为一个“城中之城”。展馆区（包括展馆和精品步行街）：约26万㎡酒店文化区（包括四、五星酒店、会议中心、商业古镇、歌剧院、海洋馆、美术馆）：约30万㎡商业水街区（包括沿水道商业区和商住部分）：约29万㎡世纪城住宅区（包括高层豪宅和高层公寓）：约17万㎡写字楼部分：未定（约70万㎡）停车位：约16000个南延线商业市场分析南延线商业市场分析商铺售价：5500～8500元/㎡，底商最高11000元/㎡目前在营商家“时尚天堂”步行街（包含展馆区）：中国工商银行、中国农业银行、美嘉森OUTLETS及少量便利店假日酒店西楼（包含国际会议中心）：中信银行、白领快餐、世纪阳光俱乐部假日酒店东楼：中国建设银行西蜀廊桥古镇商业：主力商家为会展集团旗下顺兴老茶馆，其余有几家西餐厅和咖啡吧。天鹅湖花园底商：几乎没有商家入住，大面积空置湖畔独栋商业：少量咖啡吧、烧烤、啤酒广场酒店经营：引入洲际酒店管理公司，共有房间1500个，其中包含超豪华五星级酒店“洲际大酒店”（581套客房）与四星级酒店“假日酒店”（分东楼和西楼，共792套房间）。由于缺乏常住人口支撑，世纪城内商业空置情况严重，入住率仅15-20%左右。南延线商业市场分析成都市级机关暂缓南迁2008.7.16，成都市委市政府作出决定，调整市级机关南迁计划，对已建成的新行政中心妥善处置变现，所得收入全部用于受灾群众安置和灾后重建。市级机关已南迁单位妥善安置，未南迁单位暂停南迁。此次调整指南迁工作计划，而非城市战略规划。按照国务院批准的规划，南部新区作为成都新行政中心的定位不变，成都市“向东向南”的发展战略不变。市场影响政府暂缓南迁对天府新城的影响写字楼从供应看，新行政中心的总建筑面积超过37万平方米，如果拍卖作为写字楼使用后，将使该区域2009年高档办公楼供应量大增，市场需要较长时间消化。其他规划项目可能放缓开发节奏。从需求看，天府新城已经形成比较成熟的商务氛围，政府暂缓南迁对需求有一定影响，但影响不大。直接影响，影响程度：高酒店现有项目开发节奏会延缓，但总体供应不会减少。从需求看，现有高档酒店主要集中在新会展中心区域，会议和会展带来的需求不会受到影响，但是政府及其带动的消费短时间内无法实现。因此，政府暂缓南迁短期内对酒店需求一定的影响。间接影响，影响程度：中市场的影响纲要市场分析项目开发建议项目分析行销推广与销售策略提纲周遍市场分析宏观市场分析目标客户分析客户定位

目标客户分析《成都市十一五规划》提出巩固和增强成都作为西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽的地位的城市发展目标；《成都市服务业十一五规划》提出服务业发展目标，年均增长率10%以上，到2010年会展、金融、信息、物流、中介等现代服务业占服务业增加值的比重超过50%；本项目所在的天府新城将打造成以软件及服务外包产业为主导的科技商务新城。核心产业重要产业补充产业核心产业---/信息软件/金融/保险业/能源/医药；重要产业---制造业/专业服务业/建筑/房地产业补充产业---批发/零售/贸易业，交通运输/仓储/邮电业。客户类型：买家以国有或股份制大中型企业为主，以及发展壮大后的私营企业，其中有相当部分为多元化发展的集团公司。纲要市场分析项目开发建议项目分析行销推广与销售策略提纲SWOT分析项目概况竞争楼盘分析项目概况项目情况项目总占地面积：22705.53，建筑密度：50%容积率：12.3总建筑面积：33.8万项目形态：写字楼总15万平方米商业：6万平米住宅5万平米写字楼停车位：1500个电梯：9P客梯，2P货梯商业业态：茂业为主力、餐饮、娱乐、休闲、百货精品纲要市场分析项目开发建议项目分析行销推广与销售策略提纲SWOT分析项目概况竞争楼盘分析本项目SWOT分析优势区位优势：本项目地处高新南区入口，是主要区域交通＼人流进出通道。环境优势：地块紧临天府大道,周边视野开阔，展示面强。未来周边有大量总部办公区聚集，有利于区域的整体打造和档次提升。茂业集团为全国知名企业，具有较高知名度，将给本项目的物业类型增加品牌附加值。地铁将为项目带来直接经济价值。项目虽地处高新商务区内，但该区域建设目前属于发展阶段，商业、商务氛围不浓。项目周边区域未来有大量开工建设项目，会对以后商务办公、商业环境构成一定影响。成本劣势：本项目地块的土地成本较高，劣势项目SWOT分析机会成都市经济的高速发展，城市化水平的迅速提高，将带动对办公物业的需求，为本项目的发展提供良好的市场环境。新特区各项政策的实施，将大大加速天府新城的发展，同时提升投资者在该区域的市场预期，吸引更多的外来投资者。高新区政府对该区域规划的进一步实施，（新政府办公物业区域定位-成都金融总部商务区）将使区域商务氛围得到极大的改善，使其发展成为成都市商业、商务新城又一亮点。大量品牌开发商进驻该区域，加剧了市场竞争。未来几年区域市场化开发写字楼、商业供应量爆发性增长，本项目将面临较为激烈的客户竞争。该区域紧邻高新区新行政中心庞大的写字楼群即将进入市场，将使区域的写字楼供应量急剧增加，造成市场供应在短期内严重过剩。市政府暂缓南迁，对区域整体发展有一定的负面影响。威胁纲要市场分析项目开发建议项目分析行销推广与销售策略提纲SWOT分析项目概况竞争楼盘分析拉德芳斯大厦高新孵化园高端配套项目，整体品质达到甲级写字楼标准。电梯：12部国际品牌高速电梯，4部品牌手扶梯中央空调：知名品牌中央空调，采用水环热泵系统，独立分户计量365天24小时冷热自主调节，独立新风系统特设变温除湿，新风量按30m3/人.小时设计通讯系统：铺设光纤骨干系统直达每层，无线通讯信号覆盖整栋大楼，包括电梯、地下停车场在内全部区域。每户预留电视线路接口保安系统

地下停车库，每层出入口、电梯轿厢、过道、商场均设有摄像头、监控与报警系统联网、发生报警时自动进行视频定位跟踪。消防系统

知名品牌消防报警系统，包括：火警广播兼背景音乐系统、自动喷淋系统、消火

栓系统、火灾自动报警系统、灭火器、烟感系统、应急灯、安全出口等。停车场系统

24小时电子管理系统电力供应

市网10KV系统供电、地下二层设变配电所，内设10KV配电及10/0.4KV变电，总容量为5800KVA应急电源

一台650KV自启柴油发电机组供水：三层以下市政给水，以上高位水箱供水，各层设公共卫生间及开水间排水系统

雨污分流排水体制，污水排入城市污水系统拉德芳斯大厦效果图竞争项目分析拉德芳斯大厦

主要经济技术指标：

建筑总面积87950平米

地上建筑面积67820平米

地下建筑面积20130平米

建筑高度71.8米

负三层高度3.9米

负二层高度4.5米

负一层高度3.6米

一层高度5.6米

标准层高度3.7米

汽车总车位426辆

负三层198辆

负一层88辆

室外140辆

外墙装饰Low-E镀膜隐框玻璃幕墙

建筑结构框架结构

拉德芳斯大厦剖面图资料来源：项目官方网站竞争项目分析城南科技产业园规划总建面33万㎡，现建成7.5万㎡租金：目前租金为30～35元/㎡·月，出租率：目前50～60%。入园企业有京丰特网络、成都科来软件、上海征途信息、新加坡星和通讯、深圳嘉讯软件。点评：与高新孵化园定位类似，位置与配套不如孵化园，但推出时间较晚，目前出租率低，但上升迅速，前景比较乐观。整体效果图产业孵化楼实景竞争项目分析特拉克斯国际广场占地面积：14872.65平方米总建筑面积：79712平方米。其中地上63548平方米，地下16164平方米机动车停车位350个，非机动停车位：254辆绿地率：15%；容积率：4.27建筑密度：50.8%；单层面积约1300平方米层高：3.8米，整个办公区无线网络覆盖土地获得时间：2004土地价格：50-60万元/亩土地性质：教育科研用地电梯：每个塔楼5部OTIS电梯，2.5米/秒外立面：中空玻璃幕墙，灰色花岗石干挂、铝塑板饰面。中央空调：美国原装Trane主机。商业配套：30000平方米裙楼商业，6层，配8部OTIS电梯，6层贯通中庭。物业实管:DTZ竞争项目分析中国水电大厦（四川）物业形态：5A智能甲级写字楼，外型简约时尚，总高26层（含裙楼3层）总建筑面积：76,740.07㎡单层面积：2,077.27㎡每层单位数：10个（1-3层除外）单位面积：81.32-482.12㎡标准层高：3.7米大堂挑高：10.8米车位数：地下-1～-2层共计约294个，地面约54个电梯：德国蒂森品牌，8部客梯（18人，1350KG），2部消防兼货梯（1000KG）交房时间：预计2009年上半年（暂定2009年5月31日）项目特色：双层挑高空中花园，将生态元素引入写字楼的商务空间。销售均价：8900元/㎡竞争项目分析川投调度中心总建筑面积:约81800平方米净用地面积17.14亩其中项目综合办公用房40000平方米，信息中心3500平方米国际交流中心4500平方米生产监控指挥调度中心2000平方米、辅助建筑26000平方米（含商务中心、员工餐厅、健身设施、设备机房、底下车库等）。竞争项目分析中航城市广场规划总建筑面积：198457.65m2地上商业58092.1m2

地下商业13663m2

办公78949m2

单层面积4000㎡容积率：7.01地下机动车位：800辆地下非机动车位：1480辆竞争项目分析恒泽动力总建筑面积为72，389平方米总高度24层,地下三层总高度99.2米JW万丽酒店项目总面积为:87565㎡总建筑高度:147.60米地下三层:18531㎡,338个车位高区为JW万丽酒店低区为甲级写字楼竞争项目分析纲要市场分析项目开发建议项目分析行销推广与销售策略提纲目标客户定位项目产品定位销售价格定位推广主题定位规划设计和建设周期建议项目整体定位整体定位思路立足天府新城，面向成都，打造城市综合体。整体定位思路新一代甲级写字楼高品位商务CBD纲要市场分析项目开发建议项目分析行销推广与销售策略提纲目标客户定位项目产品定位销售价格定位推广主题定位规划设计和建设周期建议项目整体定位产品定位项目发展主体：关于写字楼未来3-5年内，项目所在区域完全具备发展甲级写字楼的机会。经过近5年左右的发展，天府新城作为新的商务区已被市场接受，区域内已经形成一定的商务氛围，且市场发展迅速，前景看好。政府暂缓南迁，对天府新城近期发展（1-3年）有一定不利影响，其中对写字楼市场的形象影响比较直接，但从长期来看（3年后），对天府新城的发展影响不大。市场供应量虽然庞大，市场消化有一定困难，但除去大型机构自用部分与政府招商色彩较浓的“孵化园型、软件园”写字楼，市场化写字楼尚有一定发展空间。写字楼开发的核心在于商务氛围的形成。本项目周遍聚集了大量的写字楼（已投入使用、在建、未检）和配套机构（政府、银行、商业、公交及地铁交通），商务氛围逐渐形成，客户资源流动将区域正常化和频繁化。写字楼便于对外销售与租赁，有利于回笼资金。本项目完全具备发展甲级写字楼发展条件产品定位项目发展主体：关于商业未来5年内，本项目具备大型商业项目发展条件。市场总体供求不支持。天府新城商业发展总体呈现严重的供大于求。城市规划支持。项目所在区域为规划中的“科技、商务、现代服务业为主”，有大量的人流，具备一定的商业需求氛围。区域商业发展现状支持。项目附近短期内未有单体在5万平米左右的集中购物商业出现，主要以配套商业为主，不能满足区域主题市场需求。周边现状支持。项目周边项目均为企业研发基地、总部型项目、商务办公和大量居住人群，自身商业需求逐渐增多；项目周边常住人口增大（住宅小区多），同时项目南面为世纪城主要以会展商业为主，北面（GTC、宜家、欧尚、富森美、迪卡侬）主要以专业市场为主，大型集中购物中心暂无，所以本项目可以支撑较为集中的大型集中型商业项目。项目周边项目也多规划有自身配套商业，对本项目具有互动性。

本项目总体具备大型商业项目的发展条件。项目发展主体：关于商务公寓

产品定位未来3-5年内，项目所在区域具备商务公寓发展机会。商务公寓一般指在商业地块上修建的临时或过度性居住物业，一房和两房为主，多精装，分布于：城市繁华地段，主要面向附近工作的白领与金领人群；城区大学校园附近，面向为大学师生、家长等。其买家中，投资型买家占有较大比例。天府新城属于新兴城区,已经发展一定规模，商业、商务氛围在逐渐成熟。发展商务公寓的条件在逐渐成熟。天府新城内规划有大量住宅，入住率随地铁和区域发展逐步提高，出租压力减小，对商务公寓的发展空间构成压力也逐步变小。从具体地段看，本项目位置距离是现在及未来商业、商务聚集区，利于发展商务公寓。本地块周边项目属于研发基地、总部办公型和商务办公为主，工作人员层次较高，流动人流逐渐加大，市区居住（地铁开通后，市区与项目往来更加便利），临时或过渡性居所的需求也相应增多。项目所在区域具备商务公寓发展机会产品定位项目发展主体：关于酒店未来3-5年内，项目所在区域不具备星级酒店（四星以上）发展机会，但具备一定的经济商务型酒店的发展机会。市场总体供大于求。从市场需求看，整个天府新城内的五星级酒店多达11个，已经过剩。区域内已存在强大竞争对手。临近的世纪城洲际大酒店与假日酒店均已开业，且规模很大，将对区域内同档次酒店构成巨大压力。项目附近还规划有2个五星级酒店，其中，项目东面仅一个街区之隔的豪生酒店即将封顶，君豪酒店等。从地段看，本地块发展高档酒店口岸绝好。高档酒店投资收益较低。成都四星级酒店投资回收期在15年左右，五星级酒店多为16-18年。此外，高档酒店不便拆零销售，回收资金慢，不符合贵司对现金流的要求。发展经济型商务酒店有一定机会，但其规模决定了其在整个项目中是配套，而非主体，影响了物业的本身价值，同时业态的多样性降低了物业的整体品质。项目所在区域不具备星级酒店（四星以上）和经济商务型酒店发的发展。产品定位项目产品定位单纯从市场角度看，从宏观经济面到房产市场环境，从“512地震”带来的经济短期停滞到政府暂缓南迁，当前并非发展本地块的最好时机。如果从企业战略及政府要求，本项目需要着手现在开发，那么，发展以写字楼为主体的项目，是唯一可行的方案。物业组合：写字楼+购物中心+商务公寓纲要市场分析项目开发建议项目分析行销推广与销售策略提纲目标客户定位项目产品定位销售价格定位推广主题定位规划设计和建设周期建议项目整体定位目标客户分析参照案例——国航世纪中心选取市场上近期入市不久，入住率较高的甲级写字楼为参考物业，包括国航世纪中心、力宝大厦、高新国际广场、中国水电大厦、特拉克斯国际广场。公司类型所属行业比例本地企业以科技、能源、服务为主5%国内企业航空、金融90%外资企业以服务、金融等为主5%客户以航空、金融业为主，企业来源以国内企业为主。资料来源：DTZ数据库目标客户分析参照案例—力宝大厦公司类型所属行业比例本地企业以制造、服务、房地产等为主34%国内企业以房地产、服务行业、IT等为主47%外资企业以金融、文化、制造等为主29%客户制造行业、科技行业、房地产业为主，企业来源以国内企业为主。资料来源：DTZ数据库目标客户分析参照案例——高新国际广场资料来源：DTZ数据库公司类型所属行业比例本地企业以能源业、制造企业等为主60%国内企业房地产、金融服务等为主30%外资企业以制造、金融、科技等为主10%客户能源行业、制造业、金融服务业为主，企业来源以本地企业为主。目标客户分析参照案例——中国水电大厦资料来源：DTZ数据库公司类型所属行业比例本地企业以IT、金融投资等为主10%国内企业能源、制造等为主90%客户能源行业、制造业为主，企业来源以国内企业为主。目标客户分析建筑/房地产业专业服务业金融保险业IT/电子业能源/制造业需求量可支付能力根据以上案例分析，本项目主要目标客户定位于需求量较高、可支付能力较强的行业，重点锁定IT/电子、金融保险业、专业服务业等主要行业。客户定位大小客户特点优点缺点大客户小客户品质较高，提升项目品质便于管理谈价能力强，成交价低决策周期长，不确定性强容易引导与说服决策快成交价格高成交面积小过多的小客户造成硬件资源过度使用及可控性差客户特点纲要市场分析项目开发建议项目分析行销推广与销售策略提纲目标客户定位项目产品定位销售价格定位推广主题定位规划设计和建设周期建议项目整体定位销售价格定位甲级写字楼销售均价(C塔)项目及权重本项目国航世纪中心中国水电大厦特拉克斯国际广场高新国际广场项目权重得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分片区环境10%909.00909.00808.00909.00909.00规模5%904.50904.50804.00804.00904.50内部规划15%9013.509514.259013.508012.008512.75城市规划10%909.00909.00808.00909.00909.00交通条件5%904.50904.50804.00904.50904.50周边配套3%802.40852.55702.10802.40802.40外部景观3%852.55802.40852.55852.55852.55硬件设施40%9036.009538.009036.007028.008534.00物业管理5%904.50904.50904.50904.50854.25营销推广4%903.60803.20753.00853.40803.20合计100%89.5591.9085.6579.3586.15参考项目权重1.000.350.300.20.15比较项目与本项目的对比权重

1.030.960.890.96比较项目现时销售均价

13,0008,5008,5009,800本项目相对比较项目销售均价

12,6688,8879,59310,187本项目现时销售均价10,546

销售价格定位C塔

2009年2010年2011年2012年年增幅比例/7%7%7%价格10,546.0011,284.0012,074.0012,919.00C塔楼甲级写字楼销售均价销售价格定位准甲级写字楼销售均价(A塔)项目及权重本项目东方广场2期金沙万瑞中心特拉克斯国际广场鼓楼国际项目权重得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分片区环境10%909.00808.00757.50909.00858.50规模5%904.50804.00804.00804.00854.25内部规划15%8012.008512.758512.758012.008512.75城市规划10%909.00909.00757.50909.00858.50交通条件5%904.50854.25753.75904.50804.00周边配套3%802.40902.70802.40802.40852.55外部景观3%852.55802.40802.40852.55852.55硬件设施40%8032.008534.008534.007028.009036.00物业管理5%904.50804.00804.00904.50854.25营销推广4%903.60803.20853.40853.40853.40合计100%84.0584.3081.7079.3586.75参考项目权重1.000.150.300.350.20比较项目与本项目的对比权重

1.000.970.941.03比较项目现时销售均价

8,8007,7008,5008,600本项目相对比较项目销售均价

8,7747,9219,0038,332本项目现时销售均价8,510

销售价格定位A塔

2009年2010年2011年2012年年增幅比例/7%7%7%价格8,510.009,106.009,743.0010,425.00A塔楼准甲级写字楼销售均价销售价格定位公寓销售均价(B塔)项目及权重本项目叠翠峰喜年广场万达锦华城项目权重得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分区位15%8512.758512.759013.508012.00交通10%909.00858.50909.00909.00整体规划8%907.20907.20907.20806.40建筑立面5%904.50904.50904.50804.00户型设计15%9013.509013.508512.758012.00景观园林7%906.30906.30805.60755.25营销推广7%906.30906.30855.95855.95小区内配套15%9514.259013.508512.759013.50物业管理10%909.00909.00858.50808.00建筑质量8%907.20907.20907.20806.40合计100%90.0088.7586.9582.50参考项目权重1.000.50.350.15比较项目与本项目的对比权重

0.990.970.92比较项目现时销售均价

7,5008,5008,000本项目相对比较项目销售均价

7,6068,7988,727本项目现时销售均价8,191

销售价格定位B塔

2009年2010年2011年2012年年增幅比例/7%7%7%清水房价格8,191.009,010.009,911.0010,902.00精装房价格11,191.0012,010.0012,911.0013,902.00B塔楼公寓楼销售均价建议按照3000元/㎡进行精装修，均价可达到12000-13000元/㎡,有利于快速销售。纲要市场分析项目开发建议项目分析行销推广与销售策略提纲目标客户定位项目产品定位销售价格定位推广主题定位规划设计和建设周期建议项目整体定位推广主题定位“南部新城首席核心综合体”纲要市场分析项目开发建议项目分析行销推广与销售策略提纲目标客户定位项目产品定位销售价格定位推广主题定位规划设计和建设周期建议项目整体定位我公司将在未来服务过程中，根据贵司设计方案提出产品优化建议。规划设计建议楼宇20092010201120122013B、C开工/基础基础/主体主体/安装/装饰验收/交付使用/A开工/基础基础/主体基础/主体主体/安装/装饰安装/装饰/验收/交付使用开发进度建设周期建议纲要市场分析项目开发建议项目分析行销推广与销售策略提纲项目媒体策略项目整体推广策略项目销售策略强力推广在不利的市场环境中，要获得较好的推广效果，必须加大推广力度，多种渠道组合，高举高打，强力推广。差异化推广必须坚持独特的卖点诉求与销售主张，方能在铺天盖地的广告和花样繁多的促销中，脱颖而出。精确推广广告界有句行话：大家都知道70%的广告费花在了没用的地方，但谁也不知道这70%到底在哪里。我们可根据多年的写字楼推广经验，让项目推广尽量精确。创新推广推广中有许多成熟的经验和手法可以运用，但要突破市场瓶颈，需要在推广中加以创新，把创新与成熟的手法相结合，方能事半功倍。推广策略整体推广策略写字楼租售与推广特征定向宣传为主，行销为重要销售方式，而非大面积“撒网”，多采用长效媒体，如户外、杂志等，使用大众媒体进行密集硬广宣传收效不佳。与商铺、住宅相区别，写字楼难以出现多个客户抢一个房源的状况，火爆的抢销售场面基本不会出现，高密度广告“造势”对租售进度的影响不大。相同类型的物业相对较多，销售客较为理性。一般在主体封顶后进入销售前期，在入住前６个月至1年内为销售高峰期，完成主要销售指标（多为７0%以上），即准现房与现房好销售，而期房销售困难。销售高峰多在每年的下半年，尤其是第四季度;二季度为典型淡季，推广节奏需要符合这一规律。整体推广策略媒体总策略能够直接到达目标受众的销售客渠道？形象宣传、知名度塑造的力度衡量？进入市场的力度？大众媒体铺垫+小众游说促成成交大众媒体塑造知名度小众媒体针对性传达项目卖点活动推广与媒体广告相结合传统媒体与新兴媒体相结合强势进入市场，稳步发展整体推广策略推广的总体要求推广工具规范化、专业化：做到任何文件和流程环节都有规范的处理方式，为客户提供规范的服务，在细节上体现品质。统一性：各种营销工具应体现项目统一市场形象。完整性：应考虑横向完整性（租客、投资客、自用者、中介）及纵向完整性（目标客户、意向客户、准客户、客户、VIP客户）。独特性：应体现大厦独特之处，引发重点关注。细节性：高层次的竞争往往体现在细节上，应以客户需求分析为基础，注重细节上对客户的关注与服务。基本推广工具DM单、楼书、技术手册、专用信纸信封、模型、展板、手提袋等扩展推广工具精品楼书、多媒体演示、电子楼书、专业礼品、手机短信等项目推广策略项目推广周期安排项目开挖1-8个月（2010.7)项目形象宣传，软文铺垫，以大客户前期累积为主,以此摸清客户需求、市场状况、修正推广策略、推广计划，为未来制定租售执行案做准备。项目主体封顶(2010.12)加大宣传力度，向市场传递明确信息，引发关注度，重点开展大客户累积与谈判，并反映推广效果。项目内外墙装饰完毕(2011.11)重点宣传，向客户传递强烈信息，促进大客户成交。开始进行中小客户累积与摸底。项目交房(2011.12)重点宣传，促进大小租户成交。项目交房后12个月(2012.12)持续宣传，保持一定力度，租售工作重心逐步转向中小租户。项目推广策略纲要市场分析项目开发建议项目分析行销推广与销售策略提纲项目媒体策略项目整体推广策略项目销售策略媒体策略媒体选择及组合报纸媒体户外广告杂志广告网络媒体其他媒体SP活动《成都商报》、《华西都市报》户外广告牌2-3块、路牌广告、公交车站广告（辅助）航空杂志、经济类杂志项目网站、门户网站、房地产专业网站DM直邮、电视节目冠名/联办项目推介会、产品/新闻发布会、各种论坛、入驻签约仪式、客户答谢会等媒体策略主要渠道：SP活动、户外广告SP活动是一种极其有效的“定向”宣传方式，能够准确地