广场物业管理投标书

目录

序言

我企业接管XX广场义X号楼项目的优势

目录

第一章投标人资格证明文献

一、投标承诺书

二、法定代表人授权委托书

三、投标人资格证明文献

四、拟派现场项目经理资格中明

五、拟派项目重要管理人员、工程技术人员状况表

第二章企业基本状况

一、企业理念

二、机构设置

三、管理优势

四、管理规模

五、酒店管理

六、项目剪影

第三章前期介入服务与接管验收及入住管理方案

一、前期介入服务

二、项目的接管验收

三、入伙（住）管理方案

第四章对本项目物业管理的整体设想及筹划

一、总体管理服务目的

二、管理服务理念

三、保证体系

四、服务承诺

第五章拟采用的工作计划和物资装备状况

一、拟采用的工作计划

二、物资装备状况

第六章拟建立的组织机构及人员的配置、培训、管理

一、拟建立的组织机构及人员的配置

二、培训及管理

第七章管理规章制度及管理档案建立状况

一、管理处各项管理制度目录

二、管理规章制度

三、管理档案建立状况

第4章针对该项目的特点结合实际状况制定服务内容和指标

一、管理处服务人员形象的服务内容和指标

二、急修项目的服务原则与承诺

三、一般维修的服务内容和指标

四、服务受理、报修接待的服务内容和指标

五、投诉处理的服务内容和指标

六、电梯、水泵等设备运行服务的服务内容和指标

七、房屋及其设备设施完好程度的服务内容和指标

八、小区消防安全、公共秩序维护欧I服务内容和指标

九、小区交通以及停车管理H勺服务内容和指标

十、控制突发事件口勺服务内容和指标

十一、物业及住户档案管理日勺服务内容和指标

十二、住宅装修管理的服务内容和指标

十三、业户满意度测评日勺服务内容和指标

第九章构建友好小区与便民服务

一、友好小区

二、便民服务

第十章物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护

一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理.、维修和更新

二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护口勺管理规定

三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实行方案

第十一章公共维修基金范围的使用方案

第十二章其他物业及设施、设备维修管理与维护

一、房屋及公用设施维修养护

二、设备管理

第十三章拟采用的安全与秩序维护方案

第十四章绿化和保洁管理方案

一、绿化管理方案

二、保洁管理方案

第十五章停车管理方案及地下车库经营管理的阐明

一、停车管理方案

二、地下车库经营管理口勺阐明

第十六章针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与服务

第十七章协助招标人开展销售工作的可行性方案与实行空房管理阐明

一、开展销售工作的可行性方案

二、空房管理措施

第十八章投标报价及经费收支预算

第十九章对招标人提出的有关配合规定的阐明

第二十章招标人规定投标人对如下内容做出实质性承诺

附件：物业管理应急措施

一、遇火灾处理程序

二、接米治安事件处理程序

三、接表刑事案件处理程序

四、遇燃气泄漏处理程序

五、遇停电处理程序

六、遇水浸（跑、冒、漏）处理程序

七、遇爆炸物或可疑物品处理程序

八、遇恐怖事件处理程序

九、触电事故的I应急处理程序

十、电梯困人事故日勺应急处理程序

十一、强烈大风的应急处理程序

前言

首先，十分荣幸能参与“XX广场XX号楼项目（-----）”项目H勺前

期物业管理服务投标工作。我企业将依托自身H勺专业管理实力，结合“XX广场

XX号楼项目（-----）”的现实状况，对“XX广场XX号楼项目（------）”

H勺物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹筹划。

我们将以XX物业崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵

方欧J实际需要的前提下，凭借XX物业在长期物业管理服务过程中积累日勺丰富经

验以及充足日勺人才，为“XX广场XX号楼项目（-----）”的业主发明一种友

好而优美的居住、办公及购物环境，提高“XX广场XX号楼项目（-----）”

日勺物业价值，并使“XX广场XX号楼项目（-----）”成为XX市乃至义义省

乂一种著名日勺高档综合物业管理品牌。

本投标书是根据贵方提供的“XX广场XX号楼项目（）“前期

物业管理服务招标文献规定，结合我企业的企业服务理念及原则，经我企业考察

研究之后，编制日勺前期物业管理服务投标书。

我方同意一旦中标，投标书中的所有承诺，招标方有权规定写入物业管

理委托协议，否则，招标方可以在中标候选单位中重新确定中标单位。

再次感谢XXX企'也予以我们这次合作的机会。

企业名称：XX物业管理有限企业

注册（通讯）地址：

联络：

■

邮政编码：

我企业接管XX广场XX号楼项目（--------）的优势

1、我企业是第X批国家一级资质的物业管理企业，在管理中拥有丰富的

经验，目前管辖的面积已超过2023万平方米，其中85%以上的项目是通过市场

竞争获得的管理权，企业有充足适合市场化运作日勺管理机制。

2、我企业已通过IS09001质量管理体系、IS014001环境管理体系、0HS

AS18001职业健康安全管理体系三项贯标的第三方认证，对XX广场XX号楼项

目（-----）时管理质量具有充足的保证作用。

3、我企业是目前档案管理X级的物业管理企业，对XX广场XX号楼项

目（-----）未来的档案管理将起到了保障作用。

4、管理经验丰富，具有同类物业的管理经验。企业目前已管理着包括

XX国际博览中心、XX大厦商务楼、XX老街、XX东方广场、XX国际广场、

XX步行街、XX生活广场、等商业类物业。在XX广场XX号楼项目口勺物业管

理中，我们将深入融会提炼商业办公楼、行政办公楼宇和其他各类型物业的管理

经验，铸就XX---物业管理日勺“品牌”。

5、根据XX广场XX号楼项目（----）智能化程度较高的特点，我企

业将对楼盘初期介入，协助开发商在智能化设备设施的选型、评估和设计方案改

善方面提供提议和参谋。之前我们曾参与多种高档楼盘的初期介入，如：XX

花园、XX新城、XX苑、XX大厦等，都获得了很好的效果，用我们口勺经验,

为开发商带来了较大的利益。

6、具有超前的服务理念：XX物业让您更满意。企业长期从事物业管理

服务行业，在管理各类物业领域进行不懈地探索，积极借鉴国际先进的服务理念,

不停学习总结，同步结合各地的老式风俗和不一样顾客的需求特点，寻求各类物

业最佳日勺管理措施。通过学习国内外先进的服务理念与管理措施，并与自身日勺实

践相结合，我企业提出了独具特色日勺具有超前性、发明性、全方位日勺管理服务理

念，并在详细工作实践中获得了良好日勺效果。

第一章投标人资格证明文献

投标承诺书

中国物业管理协会：

一、我司认真研究了XX广场XX号楼项目（------）前期物业管理

服务招投标文献后，乐意接受招标文献的要约条件，乐意参与本次招标。

二、我司申明如下：

1、同意按照招标文献规定参与竞标，否则视为自动放弃。

2、在签订XX广场XX号楼项目（----）前期物业服务协议之前,

本招标文献和贵司的中标告知书构成约束双方的契约附件。

3、如我企业中标，将按照贵司规定的时间签订XX广场XX号楼项目

（-----）前期物业服务协议，并按照规定准时进驻进行物业管理全方位服务。

4、我方同意，在从规定的递交投标响应文献截止之日起90个日历日

内，自觉遵守本次招投标活动的每项规定。

投标单位名称：XX物业管理有限企业（公章）法人代表：

日期：地址：

联络人：联络：

法定代表人授权委托书

中国物业管理协会：

本授权书申明：注册于XX市XX路号楼（投标人注册地址）

的XX物业管理有限企业（投标人名称）法定代表人董事长（法定代

表人姓名、职务）为我司授权签字的（投标人代表职务姓名）为

我司的合法代理人，就贵方组织的XX广场XX号楼项目（）前期物业管

理服务招标，以我司名义处理一切与之有关口勺事务U

本授权书于年月日签字生效，特此申明。

法定代表人：签字盖章：

投标人代表：签字盖章：

投标人全称：XX物业管理有限企业投标人公章：

投标人资格证明文献

一、投标人一般性概况

XX物业管理企业成立于年，从属XXX（集团）有限企业，是国

家X级资质的物业管理企业，注册资本万元人民币，管理面积已超

过万平方米。

企业先后通过IS09001质量管理体系、IS014001环境管理体系、0HSAS1

8001职业健康安全管理体系、是档案管理X级的企业。

我们的服务理念：XX物业让您更满意。

我们的服务追求：成为业户的好保姆、好管家、好朋友。

二、企业状况一览表

企业名称XX物业管理有限企业

法定代表人

工商注册号

企业成立时间

注册地址

联络/

企业性质

企业从属关系或股东

分支机构/子企业/

与分支机构日勺性质从属/

关系、地址

企业规模注册资本万元人民币、从业人数在编人、劳

务工人。

2023年：XX物业管理纠纷案件胜诉、XX物业管理纠纷案

近来三所牵涉的重要诉

件胜诉；2023年：XX物业管理纠纷案件胜诉、XX物业管

讼案件（有或无）如有，理纠纷案件胜诉；2023年：XX物业管理纠纷案件被告XX

履行对应义务后撤诉结案、XXXX物业管理纠纷案件胜诉、

是何类案件，结论怎样XXX物业管理纠纷案件调解结案，XX履行对应义务。

三、财务状况表

资产和负债状况（万元）

注册资本总资产

流动资产长期资产

长期负债短期负债

股份构成状况

股东名称（单位或个人）所占股份比例

XX（集团）有限企业

XX房产发展有限企业

开户银行

银行名称

地址

联络

有关规定文献：

（1）提供企业最新日勺资产负债表、损益表、现金流量表、会计报表、补充资

料（复印件）；

（2）其他可证明企业财务实力和真实性日勺文献，如年度审计汇报等。

注：上述文献资料，需加盖有关单位公章并需由被授权力人签字。

四、投标人资格申明

1、名称及概况

投标人名称：XX物业管理有限企业

总部地址：

号码：

号码：

电子信箱：

成立和/或注册日期：

实收资本：

近期资产负债表（到2023年12月31日）

长期资产:

流动资产：

长期负债：

短期负债

净值：

重要负责人姓名（可选填）：

2、近三年重要业绩明细表（见附页）

3、有关开户银行的名称和地址

名称地址

4、投标人所属H勺集团企业（假如有H勺话）

5、其他状况

兹证明上述申明是真实、对的，并提供了所有能提供的资料和数据，我

们同意遵照贵方的规定出示有关证明文献。

投标人名称：XX物业管理有限企业

被授权人签字：

被授权人H勺职务：

H期：

号码:

号码：

电子信箱:

公章:

拟派现场项目经理资格申明

项目名称：XX广场XX号楼项目（------）

投标人名称：XX物业管理有限企业

姓名重要业绩

性别

年龄

专业

学历

工龄

职务

从事本卤位工作时间

联络

投标人公章:

投标人代表签字:

日期:

拟派项目重要管理人员、工程技术人员状况表

序职务职称

姓名性别年龄身份证号简历

号（工种）（学历）

投资企业

1大专

总经理

管理处经大学本科/经

2

理助理济师

业户服务

3大专

部主管

大专/助理工

4设备主管

程师

高中/助理工

5设备主管

程师

注：在填写时，如本表格不够可按相似格式自行增长。

投标人公章:

投标人代表签字:

日期:

第三章前期介入服务与接管验收及入住管理方案

前期介入服务

要使此后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要

的作用，若我方中标，将根据委托方物业施工进度时实际状况，对“XX广场X

X号楼项目（-----）”制定科学、成熟、对应的物业管理前期介入工作计划，

并按计划和阶段开展各项工作，为未来口勺物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

1、规划设计阶段

对于规划设计，物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案H勺讨

论，从管理H勺角度审阅规划设计方案与否合理，力争使小区H勺设计以便后来H勺物

业管理工作。

X监控和消控中心的设置；

X小区人车分流日勺设计；

X公共照明开关设置位置；

X公共照明开关开闭形式；

X物业管理用房日勺位置设计；

X小区垃圾房的设置：

X公共洗手间的设置：

X信报箱的设置；

X公共通告栏的配置：

X家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；

A.........o

2、建设施工阶段

建设过程中，物业管理前期顾问人员会常常到现场理解工程进度、施工

状况，逐渐对物业的硬件增长理解,对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、

早处理，为此后的物业管理工作奠定良好的基础。

X提出设备口勺设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目口勺提议；

X分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；

X审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；

X提供机电安装及能源分派的有关专'也技术管理意见；

X提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；

人协助施工人员做好对房屋材质方面K、J保护，以防止施工对材质导致损伤：

X提前熟悉房屋中的多种设备和线路，包括房屋内部构造、管线布置及所用建

材『、J性能；

X检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰

面会等）：

X检查前期工程口勺施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出提

议；

X配合设备安装、管线布置，进行现场监督，保证安装质量；

X提出遗漏工程项目日勺提议；

入对小区公建配套设施设备的进行探讨，可以使公建配套设施设备满足此后客

户的发展需要和贯标（TS09001、IS014001、0HSAS18001等）需要，减少投入成

本和此后的物业管理成本。

3、竣工验收阶段

物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出

维护发展商利益和保证施工质量日勺专业意见和提议，协助开发商做好使用功能时

验收，对多种设备、管线都逐一检查。

X参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；

X发现也许存在口勺施工隐患，并列出遗漏工程；

X参与重大设备的调试和验收；

X制定物业验收流程：

X指出工程缺陷，就改良方案的也许性及费用提出提议。

4、物业销售阶段

良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同步也有助

于贵方树立企业品牌形象和著名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际状

况，协助贵方的物业销售和宣传推广。

X制定合理日勺物业管理收费原则，为物业销售作好准备；

X售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象；

X委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；

X对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；

X提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。

二、项目的接管验收

1）物业日勺接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。

2）根据国家建设部颁布的《房屋接管验收原则》对已物业进行以主体构

造安全和满足使用功能为重要内容欧I再检查，它是直接关系到此后物业管理工作

能否正常开展的一种重要环节。

3）物业日勺接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，并且还包

括道路、场地和环境绿化等，应尤其重视对综合功能的验收。

a.企业选派素质好、'业务精，对工作认真负责口勺工程技术人员参与验收

工作；

b.既应从此后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业户日勺立场上,

对物业进行严格H勺验收，以维护业户的合法权益；

c.接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对

存在的问题加以处理，直到完全合格；

d.贯彻物'业的保修事宜。根据建筑工程保修口勺有关规定，由开发主体负

责保修，向物业管理企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发主

体一次性援付保修费用：

6）接管验收的作用

a.明确交接双方的责、权、利关系

b.保证物业具有正常的使用功能，充足维护业户的利益

c.为后来的物业管理发明条件：通过物业的接管验收，首先使工程质量

到达规定，减少平常管理过程中的维修、养护工作量。另首先根据接管有关物业

的文献资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，防止管理中也许出现口勺问题，有

助于计划安排好各项管理，为后来的物业管理发明了条件。

三、入伙（住）管理方案

X提醒业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文献资料及准备工作，以免办

理手续时徒劳来回。

X为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。

九即时完毕入伙注记。

X受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。

1、业主入伙流程

1）业主向售房单位/发展商办理售房手续后，签订售房协议并开出入伙

告知书。

2）凭售房协议与入伙告知书到物业管理企业办理入伙手续。

3）物业管理企业在审核资料无误后，向业主简介物业管理服务状况、收

费状况；代发展商与业主签订《使用公约》。

4）若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交发展商,

管理处应协助发展商店房屋进行整改后，请业主再次验房。

5）如需二次装修的，需到物业管理企业办理装修手续。

6）业户入伙流程图如图所示。

2、租赁住户入住流程

1）签订《租赁意向书》，并交付定金。如一次看中房子H勺可直接签订租

赁协议。

2）签订《租赁协议书》。协议应附有《管理公约》等有关附件。

3）由物业管理企业工作人员带业户到现场验收房屋，如发既有房屋质量

问题的，由物业管理企业告知工程队整改。

4）整改后或验收房屋没问题，业户就同物业管理企业签验收单，并从物

业管理企业领取房屋钥匙。

5）交付押金和首期租金。

6）如需二次装修的，需到物业管理企'也办理装修手续。

3、入伙作业原则

九入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。

X入伙各项资料齐全，记录规范完整，按户建立业户档案。

X入伙各项收费对时，做到日结月清、帐表相符。

X特约服务手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。

X内部手册登记及时，即时完毕注记。

X入伙按户汇总，次月5日前所有归档。

4、入伙作业规程

X由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙告知书。

X业户携带购房协议书、入伙告知书、入伙手续书前去指定地点办理手续。

X业户到管理处签收入伙资料，付清物业管理费用。

X由指定的业户服务人员和维修技术人员陪伴业户验房，抄录水电表底数并共

同确认。

X业户验房后若提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后，由管理处

协助发展商进行工程质量问题的返修工作。

X如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理企业返修时，双方须签字

确认。

X业户验房确认后领取钥匙，办理签罢手续。

5、入伙作业检查规范

为了保证XX广场XX号楼项目（-----）入伙工作正常有序，管理处

经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。

1）集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节，发现问题，分析原因

予以处理。每月4次抽查入伙资料、记录，发现不符合作业规定，用书面告知有

关人员整改，对确属运作上日勺不完善处，经分析后开具纠正/防止措施告知单加

以贯彻完善。

2）正常状况入伙阶段，管理处经理每月一次抽查入伙工作资料，收费状

况、记录状况及归档状况，发现问题应以不合格顼发书面告知并整改。

『入伙告知书」

女士/先生：

您好!您所认购的弄号室的商品房，

日前已经政府有关部门检查验收合格，准予入住。现将有关入伙事项告知如下:

一、我企业确定于年月日至月日，集中办理入伙手

续。您可在回执中选定详细入伙日期前来办理，关在收到本告知后一周内将回执

寄回我企业。如您不能准时前来，在年月后来，请到销售中心办

理入伙手续（法定节假日休息，恕不受理）。

二、集中入伙办理地址:

三、办理时间：上午至,下午

至

四、集中入伙期间，我企业有关部门和物业管理企业将派员现场接待办

公服务。

五、回执邮寄地址：

特此告知。

XX房地产开发企业

年月日

「入伙告知书回执」

入伙告知书回执

企业：

兹接贵企业入伙告知书，本人购置日勺号室商品房，确定

于年—月日前来现场办理入伙手续。此复。

业主（签章）：

半月日

「入伙须知」

入伙须知

女士/先生：

欢迎您成

为

日勺业主！

我企业为提供聂好H勺管理服务，兹先简介有关入伙事项和有关收楼程序,

以免您在接受新楼时，产生遗漏而导致不便。请您认真阅读，以免产生麻烦。

1、请您在接到《入伙告知书》后，按约定的IE期来办理入伙手续，以便我们

及时为您提供服务。

2、您来办理入伙手续时请带齐如下物件:

（1）购房预售协议；

（2）业主身份证（或护照）及印章；

（3）企业购置日勺还应带企业法人证件和公章；

（4）《入伙告知书》；

（5）已缴款项的收据（调换正式发票）；

（6）未缴日勺购房款和物业管理应缴日勺款项。

3、如您委托他人来办理，还应带上：

（1）您（业主）的委托书，应由律师见证；

（2）您（业主）身份证（或护照）日勺复印件；

（3）代理人的身份证或护照。

4、您办理手续时请按入伙手续书的排列次序依次进行。

5、您收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修与否有缺乏、损坏等质量问题。

如有向撅，请填入《房屋验收表》中，管理处将代表、业主利益向发展商协商处理。

祝您顺利入伙！

XX物业管理有限企业

XX广场XX号楼项目（-----）管理处

年月日

『入伙手续书」

入伙手续书

_____________业主：

您认购的J号室，现已具有入住条件，请

您按如下次序办理入伙手续。谢谢您的合作。

1、房产收款组

业主已付请房款、有线电视初装费、地籍图费。

并开具收费凭证。

经办人：

部门签章：

年月日

2、协议组

业主已签协议。并领取质保书、电视线、地籍图（两份）、水表封卡、

纪念品。

业主签章：经办人：

部门签章：

年月日

3、物业组

业主已领取《业主手册》等入伙资料。

业主已付清物业管理服务费（三个月）、装修垃圾清运费，并开具收费

凭证。

经办人：

部门签章：

年月日

第四章对本项目物业管理的整体设想及筹划

一流的物业需要一流的管理，一流日勺管理出一流的质量。通过我们日勺服

务，为“XX广场XX号楼项目（------）”发明价值，为业户营造一种“安全、

舒适、温馨、亲情”的生活、办公及购物环境，让业户安心、放心。

一、总体管理服务目的

1、前期目日勺

成为开发商日勺好参谋、好帮手、好朋友；

减少开发商H勺建设成本，增进楼盘的J销售。

2、协议目的

在协议期内，全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友。

二年内到达IS09001质量管理体系第三方认证；

二年内到达IS014001环境管理体系第三方认证；

二年内到达OHSAS18001职业健康安全管理体系第三方认证;

一年内通过“XX市物业管理优秀小区”的考核;

三年内通过“XX省物业管理示范小区”的考核;

四年内到达“XX物业管理示范小区”的I原则；

二、管理服务理念---------XX物业让您更满意

让一一严格管理、规范服务、心心交流

您一一业户、发展商、行政主管部门、有关专业部门

更一一优于行业原则、优于其他企业、100%业户第一、不停超越业户日益增

长H勺需求

满意一一成为业户日勺好保姆、好管家、好朋友

成为发展商H勺好参谋、好帮手、好朋友

成为大家承认的好企业、好伙伴、好朋友

三、保证体系

我企业已通过了IS09001质量管理体系、IS014001环境管理体系及OHS

AS18001职业健康安全管理体系日勺三项认证。同步，我企业自2023年起开展企

业原则化工作，并制定了企业“企业原则（Q/OAKH）”。我企业将三项体系、企

业原则以及适合“XX广场义X号楼项目（）"H勺三级操作文献贯穿于“X

义广场XX号楼项目（-----）”的物业管理之中。

四、服务承诺

1、总体指标

1、满意度指数85以上；

2、管理服务范围内不发生重大安全责任事故，

管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，

管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；

3、第一年度导入三项贯标体系管理，

次年度通过三项贯标体系认证；

2、分类指标

1、管理处设专线24小时受理报修，

2、业户接待时间：365天8:30-20:30；

3、各类服务人员上岗培训率到达100%；

4、档案归档率到达100%,

档案完整率到达100；

5、维修及时率到达100%：

6、维修质量合格率到达95%以上；

7、实行维修服务回访制度，回访率到达100机

8、有效投诉处理率100%,投诉人签字满意率95%以上;

9、公共设备、设施完好率到达98%以上；

10、房屋建筑完好率到达98%以上；

11、绿化存活率到达98%以上；

12、清洁管理无盲点，

管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾E产日清;

13、道路、停车场完好率到达98%以上；

14、管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务

第五章拟采用的工作计划和物资装备状况

一、拟采用的工作计划

为了使物业保值、增值，管理处在认真做好物业的接管验收工作的基础

上，确定深入的工作计划，加强装修管理，增强业主和物业企业之间H勺沟通，以

保证物业品质不停得到提高，同步为开发商提供一种后续的优质的售后服务工作,

使开发商与物业企业H勺晶牌共同提高，到达“双赢”H勺目的。

1、业主入伙前

我企业对物业进行现场查勘，力争在小区工程建设收尾阶段从物业管理

日勺角度提出改善或布置措施，配合准备接管验收所需要准备日勺资料及其他有关工

作。

在和发展商进行物业日勺交接验收中，由我企业提出接管验收所需要日勺所有书面资

料（验收原则参照建设部颁布日勺《房屋接管验收原则》）。对于验收中发现不合

格状况由我企业提出整改单，在一定期限内由开发施工单位整改修复，再由我企

业验收合格后接受。同步协助发展商制定《使用公约》、《业主手册》等文献，

同步准备好业主入户所需要日勺《入伙手续书》、《业户信息表》、《入伙资料签

收表》、《房屋质量整改告知书》、《装修管理措施》、《装修管理协议》、《代

办服务委托书》、《房屋验收表》、《钥匙签收表》等书面资料。另首先，做好

小区的开荒保洁工作，进入平常工作状态；保安人员要熟悉小区状况；设备维修

人员做好检查工作，保证公共设备设施的完好，以一种整洁、舒适日勺环境迎接业

主入户。

2、业主入伙中

业主入户中由我企业设备维修人员陪伴进行房屋内部验收、抄表，对于

业主发现的问题予以记录。向业主交付填写的资料有：《业户手册》、《装修管

理措施》、《入伙资料签收表》、《业主信息表》、《房屋验收表》、《钥匙签

收单》等，并及时向业主简介有关物业入伙后的管理规定。

其中尤为重要日勺工作就是装修管理，按企业原则向业主做好解释工作，

并准备好《装修申报表》、《施工人员登记表》、《施工人员出入证》、《施工

许可证》、《动用明火许可证》、《安全责任书》等书面资料，业户服务人员会

将《施工人员登记表》复印件交保安主管；保安巡岗按表查验施工人员的《施工

人员出入证》，并巡视跟踪施工队的装修过程，督促施工队文明施工，保持环境

整洁，建筑垃圾规定袋装化并及时清理到指定的I堆放地，不容许将垃圾堵住楼道,

不容许将水泥浆、剩漆、胶水、可燃液体倒入下△道；夜间保持施工区安静。管

理处除保安外，业户接待、管理处经理都应当定期对装修施工现场检查，发现违

章及时纠正，装修结束应通过验收，装修期间的装修材料运出小区应当应业户签

字并经管理处经理确认。

3、业主入伙后

进入全面管理阶段后，物业管理处将以企业企业原则为指导，重要开展

如下工作（但不限于）：

入房屋管理：建筑物以及其附属物的保养、维修；

X设备设施管理；对物业范闱内日勺共用设备设施平常日勺运行、保养、维修：

入清洁管理：加强清洁员工的I管理，维护物业范I制内日勺清洁卫生；

X绿化管理：物业范围内的绿化建设利养护；

X消防管理：建立消防队伍，对物业范围内消防器材、消防设施等管理；

X安全管理；加强保安队伍的建设管理，保证物业内安全、舒适；

X车辆管理：维护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放秩序；

入产籍管理：指对产权登记过程中所产生日勺多种图表、登记资料进行完善和修

正，保证产藉的完整、精确、与实际相符；

X财务管理：对物业管理资金运作和管理；

X协调因房屋质量引起的业主与发展商之间『、J纠纷。

二、物资装备状况

1、物业管理用房

为发明一种良好的居住和生活环境，根据建设部物业管理条例H勺规定，

以及结合XX广场XX号楼项目（------）日勺特点，除各类设施设备机房外，物

业管理用房还包括：

X管理服务用房：管理处接待、办公用房；

X保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等日勺管

理用房和仓库;

2、物业管理用房的配置规定

［管理处办公用房］

划分为客户接待和办公两个区域，场所面积按建没部有关文献执行。

［工程维修作业工作室］

需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库等。

［保安、保洁人员休息、更衣室］

放置更衣箱、凳子、保洁工具等。

以上配置除管理用房外，其他用房可运用车库等多出房间，以不侵占正式办公用

房为宜。总日勺原则是，给业主及租户带来以便，提高我方人员工作效率。

3、管理设施日勺配置规定

管理处开办物品表

名称数量/型号

一、办公用品开办物品

复印机1台/施乐2023

电脑2台/IBM主机、三星17寸纯平显示屏

打印机1台/HP1010

对讲机16只/摩托罗拉GP-885

对讲机电池板16块/1000mA

充电器10只/单路

现金保险箱1台/永发4800

办公桌4张/防火板台面1600*800*750

办公椅6把/麻面钢制滑轮转椅

接待桌2张/防火板台面1600*800*750

接待椅4把/麻面弓型扶手椅

洽谈桌1张/防火板桌面直径75cm,高度75cm

洽谈椅4把/麻面镀铭钢椅

会议桌1张

会议椅12把

水瓶2只/企鹅式WL-LMT300

网络杯12只/瓷制无柄

烟灰缸3只/612202A

考勤钟1只/科密8100

标识若干/

塑封机1台/焕达320P

饮水机1台/立式

机1台/松下FT-153CN

分栏文献柜5组/900*400*2300

档案夹250只/HY2052

阅览架1只/原则

机2只/西门子

大货架2只/

更衣箱15只/江南六一

伞架3只/定制

大雨伞3把/定制

小雨伞30把/定制

二、维修工器具开办物品

台式钻床1台/德国定牌220Vl3m/m

电锤（进口）1台/博士

电动疏通机2台/大力牌GC70

铝合金合页梯(1.5m—5m)10只/原则

管子钳1把/新工600m/m24寸

龙门架1套/沪工2号带脚

台虎钳1套/沪工5”、6”各一

数字式万用表2只/

指针式万用表4只/永红MG-28

数字式箱形表2只/永红MG-28

兆欧表1只/东海500V

砂轮机1台/xX2.2KV

潜水泵4台/长乐220V750W

拖线板3只/塔牌60A、IM?、30M

切割机2台/

梅花扳手4套/电工牌10件

套筒扳手3套/电工牌32件

内六角扳手5套/电工牌1.5m/m-10m/m

工具箱10套/

保险带4套/

组合工具10套/

硅胶抢3只/大小各一

牛油枪3只/沪工400g

管道工具2套/

泥瓦、木工工具2套/

三、保洁工具开办物品

升降梯1部/XX登月牌7米

多功能变地机2台/美国NSS17寸经济型

吸尘吸水机2台/美国NSS双马达

高压水枪2只

2.5米铝梯3部

1.5米铝梯2部

多功能清洁车4部/捷霸AF—160

拖线盘4只/

黄鱼车3部/

四、保安器具开办物品

雨衣/雨鞋29套

耳机29副

录像带40盘/

警棍6根/

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第六章拟建立的组织机构及人员的配置、培训、管理

一、拟建立的组织机构及人员的配置

1、管理处组织架构及部门设置

管理处经理.

保安领班

给

业电排房

户工水

服管维

道

务工修

s.

2、管理处运作方式及各部门职责

1、管理处运作方式

管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式，下设业户服务部、设

备管理部、保安服务部、保洁绿化部四个部门，实行管辖区域内统一的物业管理。

管理处经理集指挥与职能于一身，全面掌握平常工作及人员状况，减少

失控。各项工作的安排及临时任务日勺下达，均由管理处经理直接安排，各部门主

管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向管理处经理负责。

2、部门职责

［业户服务部］

业户服务部重要负责平常与业户之间的联络，处理包括入伙服务、业户接待、

权籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事宜，

协调各部门工作。

［保安服务部］

保安部负责小区治安，交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服

务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务。

［设备管理部］

设备管理部负责整个项目H勺设备维修养护服务，包括电梯设备、房屋、

给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维保服务。

［保洁绿化部］

清洁管理部负责环境保护管理及小区公共区域卫生和绿化服务。

此外采购、人事、培训等事务将由xx物业人事部、物流中心、培训中

心与管理处经理负责。

3、人员配置

1、管理处各岗位员工的任职规定

［管理处经理］

X大专以上学历

X具有行业岗位资格证书

X全国物业管理从业人员岗位证书

X熟悉物业管理口勺有关政策与法规，对工程设施有一定的理解和管理能力

X具有丰富日勺高档住宅小区管理经验

X外表端庄，思绪敏薨

入有良好的团体精神和沟通技巧

X有良好的指挥能力、语言交流能力和文字体现能力

［经理助理］

入大专以上学历

X具有XX房地资源行业岗位资格证书

X全国物业管理从业人员岗位证书

X具有高档住宅小区管理经验

X有良好的协调能力、语言交流能力和文字体现能力

［业户接待］

九大专以上学历

X纯熟操作办公自动化软件

X熟悉高档住宅小区运作内容

X一般话原则流利

X有良好的协调能力、语言交流能力和文字体现能力

X通过XX物业培训中心专业培训

［保安服务］

X具有物业保安人员岗位上岗证书

X年龄20—35岁之间，男性

人身高不低于1.75米

X五官端正，具有较强的敬业精神

人作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷

X能吃苦耐劳承受工作压力

X通过XX物业培训中心专业培训

［维修养护］

X具有有关操作证及上岗证

X具有智能化高档住宅小区物业H勺工程维修及保养工作经验

X具有较强日勺敬业精神和吃苦耐劳精神

［保洁保绿］

X通过保洁专业化培训

X熟悉高档住宅公寓日勺保洁保绿工作

X形象健康

X细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力

2、管理处各部门岗位人员配置及岗位职责和工作范围

［人员配置］

人员配人员配置

岗位设置岗位设置

置（人）（人）

管理处经理1设备管理部

经理助理1设备部主管1

业户服务部强弱电工6

业户服务部主管1给排水管道2

业户服务员（接待/财务/贯标/房修2

5

档案/报修）值班电工2

保安服务部保洁绿化部

保安部主管1保洁绿化部主管1

保安领班（兼）4领班2

门岗8单元内公共部位12

巡岗8外围3

监控4机动3

机动4

合计71人

［岗位职责和工作范围］

管理处经理

X在企业的领导下，全面负责管理处内部管理、业户服务、房屋设备设施运行

与维护保养、保安服务、保洁服务、应急处埋及埼约服务等JJ乍。

X组织拟制、审核和贯彻小区管理服务的工作计划和作业文献。

X负责小区管理服务日勺质量控制和费用控制。

X负责协调与业委会、发展商、物业行政主管部门、地方有关管理部门及有关

专业企业之间的I关系C

X负责初审分承包方、分供方，审批小区管理服务公开文献和管理处作业文献

的发放。

X负责组织小区公益性活动。

X完毕企业交办日勺其他任务。

管理处经理助理

X在管理处经理的领导下，负责业户服务日勺接待工作。

X拟制小区日勺业户服务计划、费用预算，负责业户服务的质量控制。

X负责编制每日的《工作日报》，并向企业上报。

X负责接待业户办理入伙、房屋和车位租售、装修手续；负责协调处理业户投

诉、报修事宜。

X负责建立业户档案，登记产权清册与租赁清册、权籍资料，对业户档案实现

动态管理。

九负责代收公用事业黄、有线电视费；代订境外报刊杂志及代购纯水、订购员

工盒饭等事宜。

X负责搜集编排：管理信息、业户服务征询单，及时张贴和收回，对反馈口勺业

户见议和意见进行分析、贯彻和安排处理，保持与业户的沟通。

X负责管理处计算机应用和办公设备口勺维护保养工作

X详细组织小区公益性活动。

X完毕经理交办的其他工作。

设备管理部主管

X在管理处经理H勺领导下，负责房屋设备、设施的正常运行与维保服务，包括

房屋设备设施运行日勺应急处理工作。

X负责对设备部的平常管理，检查每日运行日志，理解设备工作状况合理安排

每日工作。

X负责小区房屋设备、设施运行与维保的质量控制，拟制维保服务过程中H勺费

用预算、作业文献，并负责实行。

X负责计划和购置维保材料及工器具。

X负责公共设施能耗管理与节能工作。

X编制（设备）突发事故的应急处理预案，并适时组织预演。

X负责对房屋设备（设施）维修、保养工作区I计划实行和记录立案，对某些隐

蔽工程中的更改要详细记录立案，记录文献