《收益法企业价值评估的案例》5100字（论文）

收益法企业价值评估的案例目录TOC\o"1-2"\h\u12906收益法企业价值评估的案例 194151.评估假设 1133822.选择合适的评估方法模型 1285404.收益指标的确定 2307755.折现率的确定 29951（1）确定目标公司的无风险报酬率 26287（2）市场风险溢价和贝塔值的确定 2505（3）相关系数的调整与计算 49210（4）确定税后债务成本 45671（5）确定长期增长率ｇ 477466.收益法的具体计算过程及结果 429824（1）分析确定K的营业收入 418118（2）K的主营业务税金及附加的计算 512006（3）K的管理费用的计算 532731（4）K的财务费用的计算 615981（5）K的资本性支出的计算 617938（6）K的营运资金的计算 67688（7）K的所得税的计算 724234（8）K公司自由现金流预测 717315（9）确定K企业股东全部权益价值 81.评估假设（1）K公司的相关合同都能够得到严格认真的执行，不发生重大变化为前提。（2）经营方针稳定可持续，有可计算的收入来源。（3）有一个敬职敬责的管理层，有一套完善的内部控制制度和风险管理措施完美运行。（4）都K公司充分揭示了所有重要及潜在的可能影响价值的因素。（5）排除通货膨胀的影响。（6）真实、准确及完整的财务资料。（7）没有不可抗力或不可预测因素。（8）国家政策等外部形势（产生重大影响）没有发生重大变化。2.选择合适的评估方法模型就前文论述的基础上，我们已经选择使用收益法对目标公司K进行相关估值。所以我们在此次评估中考虑使用股利折现模型和自由现金流量折现这两种模型进行辅助。在评估之前我们要明确的是被评估的公司K并没有上市，基于这种前提我们对单阶段现金流量折现模型作出如下假设：公司未来收入的增长是固定的，并没有特殊情况。第二种模型就考虑到了收入增长不同的特殊情况，包括稳定的和快速变动的。以此类推，我看可以把三阶段模型划分为三种不同的情况去分别考虑。就目前K公司的状况而言他的营收增长来源都是固定可知的，数据都是可查的，且在不断的变动中，应此我们选择两阶段模型。根据盈亏预测的分析，公司的价值是经过折现后确定的，并根据具体情况进行调整。两阶段股东权益模型如下所示：V3.收益期的确定收益期取决于目标公司未来连续几年的自由现金流。被评估公司所处的物业管理行业是一个朝阳产业，就大体情况而言是积极乐观的，所以被评估公司适用于持续经营假设。我们将对评估公司进行时段的划分以便我们更好的进行评估，我们将其划分2020年5月至2025年和2025年及之后。4.收益指标的确定公司未来自由现金流（FCFF）被视为K公司资本估值的重要数据之一。详细计算如下所示：企业自由现金流量=（净利润+折旧摊销如上述公式所示我们是通过预测营业利润、相关成本和税项，并将K公司业务的范围和特征与未来发展相结合来分析当前的经济状况。结合诸如K公司的未来投资计划和分析计算得到的相关数据，最后根据公式进行计算即可达到该公司的自由现金流量。5.折现率的确定在确定折现率时，我们使用最常用的投资价格模型来确定K公司的资本成本。（1）确定目标公司的无风险报酬率投资的无风险机会成本决定了无风险利率。在楼市低迷的背景下，房地产业面临着高市场风险和高政治风险。2020年4月30日10年期国债收益率3.3401%，由于10年期国债收益率与权益估值中的利率均假设相同，所以参考以上数据将被评估公司的值也定为3.3401%。（2）市场风险溢价和贝塔值的确定由于被评估的公司是一家非上市公司，因此不可能直接获得beta值。所以本文选择计算同一行业中具有代表性的上市公司的beta值来代表要评估的公司的beta值。但是，此系数包含有财务杠杆，因此，还需要将杠杆效应的贝塔值转换为总资本的贝塔值。具体如下所示：β在本次资产评估中，为了计算K公司的beta值，我们使用该公式来计算所有可比较的上市公司的beta值，获取所有公司的beta值，我们可以一次为参考来确定K公司自己的Beat值，但是通过这种方式得到的Beat值还是不准确的，我们还要进行去除杠杆系数的计算。如果要调整财务杠杆系数，则具有以下公式：βL1=内向相关上市公司数量稀少，不具备广泛性与代表性，这已经不是一个有效的参考。因此，本文将选取几家在港上市房地产管理公司作为参考公司，对目前上市的典型房地产服务公司进行比较分析，可以从被评估公司的beat值平均值计算得出，该值为1.19。具体分析如下（表8）：表8相关公司的Beat系数上市的物业公司Beat值税率产权比率全权益资产贝塔值EX集团1.1925%0.930.66YX集团1.2125%0.211.09RX集团1.4925%1.050.87ML集团1.7725%1.011.03HF集团0.6925%0.450.49MLG公司0.6925%0.310.47FY公司1.3325%0.591.01平均值1.2025%0.650.80K公司1.2025%0.650.80以上可知目标公司净资产收益率12%，本次评估市场风险溢价取值8%。（3）相关系数的调整与计算对于小型非上市公司而言，与上市公司在投资规模、结构、发展等方面存在差异，对公司影响较小。也就是说，贝塔系数不能用来解释小企业现有的部分收入。除了小企业的优质SCP，还有alpha-sCRP。因此，资产定价模型不能直接用于计算权益资本成本。在计算K公司权益资本成本时，我们对原有公式进行一定的修正调整来使结果更加的准确可行，具体计算如下所示：RS与同行业其他企业相比，小企业溢价值和K公司一次性风险值为3%，结合上述公式，被评估企业股权折现率为16,61%。（4）确定税后债务成本税后评估股权的债务成本应按照以下公式确定：R对于长期债券收益率，确定基准日5.79%的长期（五年或更长）平均借款利率。短期债务回报率基于估值日后一年内银行平均信贷利率5.21%。由于无法准确分析计算得到K的长期债务与短期债务的比率，本次估值采用K的长期和短期借款利率作为K的债务资本成本，即：（5.79%+5.21%）/2=5.50%，最后通过税务等调整我们可以得到最终结果为4.15%。最后，根据上述公式和本文数据，我们将以K公司在估值日的股权比例为基础计算K公司的平均资本成本为11.00%。（5）确定长期增长率ｇ本次评估采用的自由现金流量折现模型（FCFF模型）为两阶段的模式，评估期如前文所示分为两个阶段即：2020年5月到2025年与2025年及以后。长期增长率g确定我们通过分析可得，由于K公司自2025年开始稳定发展，根据现阶段增长主体的经济增长率，根据行业特点和长期宏观经济发展趋势，最终假设K值2%。6.收益法的具体计算过程及结果（1）分析确定K的营业收入K的收入主要可以划分为两个部分，一是基础的通过物业服务收费，而是为业主提供相关联的服务得到的额外收入。根据上述背景的分析和K公司目前签订的房地产服务合同，K的营收增长是稳定和高速的。特别是K公司的物业管理费19元/月/平方米由K公司计算。从2020年6月起，K公司将对A小区和B幼儿园进行配套管理并为业主提供相应的服务。公司管理的30000平方米的A广场和15000平方米的B幼儿园，K的物业收入在未来五年内，K将保持相对稳定的收入。同时预计在宏观经济框架条件的基础上，房地产管理在未来六年将快速发展，并将在未来六年保持缓慢和稳定的增长。从2020年到2021年，增长将是最大的。表9营业收入表金额单位：元项目2020.5-1220212022202320242025物业管理费收入410984988501918444377855837784483778864339其中：A小区291137361093335944721594765659486666204222B幼儿园119847627408582499656261072124997112660117合计410984988501918444377855837784483778864339（2）K的主营业务税金及附加的计算对于税收和附加费，一些房地产服务企业必须根据国家指定的商业秘书的应税帐户和相应的法定税率来计算。另一部分是营业税、城市建设税、地方教育培训补助金分别为7％，3％和2％。此外，K公司以季度销售额或营业收入的1％为基础。支付价格调整基金。K公司资产负债表上的纳税额是根据今年的纳税额与过去的年收入比率8.35％的乘积预测的。表10主营业务税金及附加金额单位：元项目税率2020.5-1220212022202320242025营业税5%206613443108425011425011425011446095城市维护建设税7%319813099729855298552985531240教育费附加3%63301297712800128001280013390地方教育附加2%427189018501850185018921副食品调节基金0.1%427189018501850185018921合计253466503264484668484668484668508567（3）K的管理费用的计算管理费用是对年度数据的滚动预测，用于分析管理费用的内容。具体而言，在预测员工薪资时，该预测基于员工人数及其相应的工资。K公司拥有36名员工，其中管理部门6名，总务部5名，财务部3或4名。设在质量和工程部门。客户部门有7人，客户部门有5人，订购部门有4人。以K公司相关数据可以看出，该公司的薪水水平处于行业中间。正式员工的月薪在3500—4000元之间，老板与经理的月薪在5000元以上。因此，可以预见，从五月份开始，职工的工资包括福利待遇（约24600元/月）、5例社会保险和一项住房公积金（约10700元/月），预计到2020年12月，员工每个月的总工资为130877元。同时，根据K公司目前的办公费用，可以预测办公费用和水电费用分别为110009元和1771770元在2020年5月至12月期间。下表（表11）显示了K公司未来的相应管理成本，这可以从K公司未来的劳动力规模的扩大和各种费用的增长趋势进行预测。表11管理费用金额：元项目2020年5-12月2021年2022年2023年2024年2025年办公管理费129101234879253701274799271139285397职工工资139445426194512793699290450130452113409417维修费177099379088461411579477688549791743日常耗用费294500693900581900581950620397651415清洁绿化费270005390055000721107678984475能源费177197030405113040511304051130405113040511折旧额3020.114520.222398.01519.391858.011250.01合计3797144.117026249.227188620.017453867.397744454.018264208.01（4）K的财务费用的计算根据K公司目前和未来的信贷规模预测，以当前利率水平是进行预测。具体而言，截至评估基准日，K公司的短期借款为35,000元，长期借款为20万元，短期借款利率为5.35％，长期借款利率为5.80％，年利率2015年费用为1,3472.5元。因为有固定金额的短期贷款，K公司的未来利息费用预计如下（表12）：表12财务费用金额：元项目2020年5-12月2021年2022年2023年2024年2025年利息费用62971154011470113001144011570账户管理费1140300370540400270合计74371184011840118401184011840（5）K的资本性支出的计算由于K公司是一家物业管理公司，它提供物业服务来赚取收入，因此无需增加过多的固定资产投资。在本文中，在进行资本投资预测时，基于K的当前运行状况，我们已经确定K在不久的将来将不需要资本投资。与K的工程和一般负责人联系后进行预测。资本投资将在2018年之后发生。因此，根据当前资本投资水平和K公司的未来发展，K公司的未来资本投资预测如下（表13）：表13资本性支出金额：元项目2020年5-12月2021年2022年2023年2024年2025年电子设备无无无696721874401合计无无无696721874401（6）K的营运资金的计算根据以上对K公司的未来营业收入，主要营业税金及附加，行政成本，财务成本，资本投资等的预测，已建立了各种指标之间的相关性，并以最低的保有现金和营运资本、营运资金为基础，预测K公司的未来营运资金，最终结果见下表（表14）：表14营运资金金额：元科目2020年5-12月2021年2022年2023年2024年2025年销售收入合计41098498850191844437785583774250118864339销售成本合计期间费用380617070396087215938746605077574308276378其中：营业费用管理费用379971170278097204139745425177456318264579财务费用64591179911799117991179911799完全成本382036070486237224950747503979664338285376其中：折旧摊销30094520240052018621257折旧30094520240052018621257摊销付现成本381735170441037222550747451979645718284119最低现金保有量476988587112601799622901663801663801货币资金476988587112601799622901663801663801存货应收账款应付账款流动资产476988587112601799622901663801663801流动负债559004610050000211002110021100营运资本457211566991601799622901663801663801营运资本增加额46345110983914856208794084126629（7）K的所得税的计算根据K公司预计的营业收入和支出数据，预测其所得税，最后结果见下表（表15）。表15所得税金额：元项目税率2020.5-1220212022202320242025利润总额1117801314401797800547879256399137210所得税25%27945.00328600.25199450.00136969.7564099.7534302.50（8）K公司自由现金流预测假设每个项目的预测已完成，则通过在主营业务收入，税金和附加，管理成本，财务成本，所得税和折旧成本之间建立合谋关系，并通过每个数据的相关性完成对K公司的自由现金流的预测。表16自由现金流金额：元项目2020年5-12月2021年2022年2023年2024年2025年一、主营业务收入41098498850191844437785583774250118864339减：营业成本税金及附加253466503264484668484668484668508576营业费用管理费用379971170441037222550747451979645718284119财务费用64591179911799117991179911799二、主营业务利润1117801314401797800547879256399137210加：营业外收入补贴收入减：营业外支出三、利润总额1117801314401797800547879256399137210减：所得税27945.00328600.251994