阿里巴巴项目策划书-第二版

4-1-01研发楼等43项

项目策划书

编制人：__________________________________

审核人：__________________________________

审批人：__________________________________

中建三局集团有限公司

4-1-01研发楼等43项项目部

二O二O年四月二十二日

目录

一、项目概况...................................................................................5

1基本概况...................................................................................5

2建筑设计概况...............................................................................5

3结构设计概况...............................................................................5

4土护降设计概况.............................................................................6

5钢结构工程概况.............................................................................6

6机电安装工程概况...........................................................................7

7幕墙工程概况...............................................................................7

二、项目分析...................................................................................7

1总体条件分析...............................................................................7

2合同条件分析...............................................................................8

三、项目管理目标.............................................................................11

1项目总体管控目标..........................................................................11

2市场目标..................................................................................11

3履约目标..................................................................................11

四、管理团队配置策划.........................................................................13

1项目组织机构..............................................................................13

2项目人员配备策划..........................................................................14

3项目人才梯队建设策划......................................................................17

五、风险识别及防控策划.......................................................................19

1项目合同风险分析表........................................................................19

2项目投标报价风险分析表....................................................................19

3项目风险的二次识别及防范表...............................................................20

六、项目运营管理策划.........................................................................23

1项目运营计划.........................................................................23

2项目运营部署.........................................................................24

七、项目工期管理策划....................................................................25

1策划思路.............................................................................25

2工期优化对比.........................................................................25

3总工期控制计划.......................................................................26

4各专业计划逻辑关系分析...............................................................27

5关键计划管理.........................................................................28

八、技术管理策划........................................................................31

1技术管理内容.........................................................................31

2深基坑监测管理.......................................................................32

3工程技术资料管理计划.................................................................32

4主要检测仪器设备优化.................................................................36

5项目新技术开发与应用.................................................................37

6方案编制计划.........................................................................38

7智慧工地应用计划.....................................................................41

8周转架料选型策划.....................................................................42

九、深化设计管理策划....................................................................43

1深化设计管理思路.....................................................................43

2深化设计内容策划.....................................................................47

3深化设计实施策划.....................................................................48

4深化设计创效策划.....................................................................49

5项目BIM管理策划....................................................................53

十、工程管理策划........................................................................54

1施工进度计划策划.....................................................................54

2综合协调管理策划.....................................................................55

3项目临建及临水临电策划....................................................................55

4工程施工推演..............................................................................56

5资源配置计划..............................................................................59

6安全管理策划..............................................................................63

十一、物资管理策划...........................................................................64

1物资管理目标..............................................................................64

2主要材料管理策划..........................................................................64

3物资总包管理..............................................................................66

4分包物资管理..............................................................................67

十二、商务管理策划...........................................................................67

1商务管理目标..............................................................................67

2项目开源管理..............................................................................67

3项目成本管控..............................................................................68

4节流管理策划..............................................................................68

十三、财务管理策划...........................................................................69

1资金管理思路..............................................................................69

2现金流分析................................................................................70

3税务策划..................................................................................70

十四、质融管理策划...........................................................................71

1工程目标..................................................................................71

2品质管理控制..............................................................................72

3样板先行策划..............................................................................73

4业主智慧建筑事业部项目工程管理评价标准4.0的策划........................................73

十五、项目综合事务管理策划...................................................................73

1项目部党群管理策划........................................................................73

2项目部综合管理策划.......................................................................75

3项目部重要活动策划.......................................................................77

、项目概况

1基本概况

序号项目内容

1工程名称4-1-01研发楼等43项

北京市朝阳区来广营东路与规划六路交叉口附近，介于崔各庄地铁站与善

2建设地址

各庄地铁站中间地段

3建设单位北京传富云溪科技有限公司

4设计总承包单位北京市建筑设计研究院有限公司

5监理单位北京赛瑞斯国际工程咨询有限公司

6地勘单位建研地基基础工程有限责任公司

7施工总承包单位中建三局集团有限公司

开工日期：2019年12月27日

8合同工期

竣工日期：2023年12月31日

9工程类别高层研发建筑

总建筑面积为470375.58平方米，其中地上建筑面积248186.32平方米，

10建筑面积

地下建筑面积222189.26平方米

符合现行国家有关工程质量验收规范和标准要求，一次性五方责任主体竣

11质量目标

工验收合格

符合“北京市绿色安全标准化达标工地”标准且无人员死亡及重伤事故、

12安全文明目标无火灾事故，并符合发包人智慧建筑事业部相关的安全文明要求及本合同

其他约定。

13合同额27.6亿

2建筑设计概况

建筑结构形式框架-剪力墙结构地基基础形式平板式筏型基础

建筑类别高层研发建筑建设规模与性质高科技研发建筑，容纳约19776名员工

设计使用年限50年抗震设防烈度8度

人防工程防护等级甲五级、甲六级地下室防水等级一级

屋面防水等级种植土屋面为I级，普通屋面为I级

绿色建筑设计标准北京市绿色建筑三星级

4-1:地上8层，地下2层

建筑层数4~2:地上8层，地下3层

7-4:地上8层，地下2层

4-1:40.70m（室外地面至檐口最高点）

建筑高度4-2:42.50m（室外地面至檐口最高点）

7-4:40.70m（室外地面至檐口最高点）

4-1：高层一类；建筑耐火等级：地上一级，地下一级

建筑分类4-2：高层一类；建筑耐火等级：地上一级，地下一级

7-4：高层一类；建筑耐火等级：地上一级，地下一级

耐火等级地上I级，地下I级

设计使用年限50年

抗震设防烈度8度

3结构设计概况

结构形式框架剪力墙结构基础形式筏板基础

4-1、7-4地块CFG桩+抗浮锚杆

地基处理形式人防等级甲类

4-2地块抗浮锚杆

设计使用年限50年抗震设防烈度8度

______________

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总体结构示意图1

地下结构构件混凝土强度等级wC15-C35

混凝土强度等级

地上结构构件混凝土强度等级C25-C60

钢筋类别HPB300、HRB400E、CRB600H

钢筋连接方式直径216mm的钢筋采用机械连接

钢材类别Q345B、Q345C

6700、@800、6900、©1000、700X700、800X800、1000X1000、

主要柱截面

1500X1000

500X800、400X700、500X1750、500X600、600X1300、500X

截面尺寸主要梁截面1400、600X2500>500X850、600X1600、1000X1600、500X900、

600X700、300X600、400X600、200X400、250X600、600X900

墙厚200、300、350、400、500、600

板厚120、150、180、250、410

4土护降设计概况

4-1、4-2.7-4均为筏板基础、

结构体系4-1>4-2,7-4均为框架剪力墙结构基础形式其中4-1、7-4地块CFG桩+抗浮

锚杆、4-2地块抗浮锚杆

上部土钉墙+护坡桩+

预应力锚杆、护坡桩+

基坑支护形式预应力锚杆、土钉基坑深度10.95—14.75m+0.000绝对高程38.00m

墙、挂网锚喷支护体

系

标准设防

基坑设计安全等级二级抗震设防烈度8度抗震设防类别

类

建筑结构安全

地基基础设计等级一级二级结构设计使用年限50年

等级

5钢结构工程概况

本工程钢结构分布于4T地块、4-2地块、7-4地块劲性结构（4-2地块结构劲性柱、4-

1、4-2、7-4地块钢梯劲性柱）、4-2地块E座裙楼采光顶钢结构、4-1地块、4-2地块、7-4

地块塔楼间屋顶天窗、连桥、幕墙钢结构、钢楼梯以及1#、2#室外连桥区域，主要包括劲性

钢柱、采光顶钢梁、连桥钢梁、室外钢桁架连桥、幕墙钢箱梁及钢箱柱、TMD减震系统、压型

钢板组合楼板等，主要截面类型为箱型、倒梯形、十字型、H型等，钢材材质主要为Q345B、

Q345Co

6机电安装工程概况

本工程由4-1、4-2、7-4三个相对独立的建筑物及其附属的地下室组成。机电安装工程

包含强电系统，弱电系统，给排水系统，暖通系统，消防系统等组成。

7幕墙工程概况

本工程幕墙主要分为半隐框框架式玻璃幕墙、铝板幕墙、采光天窗、飘蓬铝板、雨棚、

遮阳百叶等，幕墙总面积103500平米。

二、项目分析

1总体条件分析

（1）总体造价及合同范围

序号合同范围合同金额

1土建工程*****

2机电安装工程*****

3幕墙工程*****

4室内精装修工程*****

5钢结构工程*****

6室外工程*****

7防水工程*****

合计27.64亿

（2）总承包单位对发包方管理职责:

序号重要条款

无论在何种情况下，均不执行提前竣工奖励。竣工日期每逾期一天，承包人应当承担人民币2,100,000元

/天的违约金。因承包人原因造成工期延误，逾期竣工违约金的上限：本合同签约总价的1.3倍。因承包人

1

原因，造成竣工日期拖延累计达30个日历天以上的，又无发包人认可的改进措施的，发包人有权解除本合

同，将承包人清退出场，承包人需向发包人支付签约合同价10%的违约金。

施工总承包合同范围内的所有施工图的深化设计实务及发包人与独立供应商签署的合同的深化设计管理

及统筹工作，具体包括：

2a）施工总承包的自行施工部分（包括专业分包工程及由发包人许可的设备材料供应）的施

工图纸深化及优化由施工总承包负责。

b）不属于施工总承包实务范围，但属于施工总承包管理范围内容的施工图深化由独立供应商（是指：发

包人直接聘用以进行和完成不构成本合同部分的工程的人员或公司）负责。

现场所有相关的管理工作，包括招标人许可的独立供应商（包含前期、施工类等）的管理工作。

a）计划管理：负责其合同范围内的深化设计、采购、施工、前期报批报建等计划的编制、

跟踪、执行反馈、调整。统筹及协调招标人委托的独立供应商、政府垄断性的工程（如水、电、气、网络

及通信等）等的工作计划。

b）现场管理：收到中标通知书后负责对现场全部工程的施工品质、进度、安全文明进行统一管理。

3c）设计管理：负责其合同范围内及招标人与独立供应商签署的合同的深化设计及施工阶段设计变更等的

进度、品质管理，负责各专业设计图纸之间的错漏碰缺管理。

d）合约管理：负责其合同范围内的分包采购工作及合约管理工作。

e）档案管理：负责其合同范围内及独立供应商的档案管理。负责统筹工程建设档案（包括招标人要求的

LEED-NC金级、绿建三星认证档案）的收集、整理、归档和档案移交工作。同时，投标人须提交完整的符合招

标人物业要求的竣工资料（含所有招标人独立发包的合同）。

本工程场地移交标准：按现状移交（①发包人提供红线图、坐标点、地形测绘图（5米方格网）以及其他规

划土地移交的必要材料。②场地移交条件：该区域的整体标高不高于地形测绘报告中的算数平均标高，发包人

将不再另外进行场地平整工作。该地块范围内场地平整、地下障碍物、旧基础、老桩的清理、清除野草、现有

4

硬化地坪清理、围墙拆除保护（若需）、场地周边排水渠的疏通等工作由承包人承担，相关工作产生的费用由

承包人承担（作为措施费用纳入投标报价，一次性包干）。同时，在通过交付验收合格后15日内拆除并清理

干净所有临时设施（发包人认可可以保留的除外）。

承包人因自行考虑与工期相关的全部风险因素、全部可能产生的不利物质条件、异常恶劣的气候条件情

形下等情形所需采取的全部措施、对工期可能产生的影响并承担全部费用；即使有相关法律法规政策等、政府

下达的相关文件等、发包人或者承包人已下发的文件等，均不能作为本合同工期的顺延依据。

5（包括但不限於任何准备工作、向有关部门的任何申请、进场、进行本工程、假期（包括现有的公众假期

及将来任何增加的假期，例如：国庆、春节、高考期间政策的限制、夜间施工、各类大型运动会、外国嘉宾到

访、文明施工、卫生状况及各类政府部门的大检查、以及其他可预见政府规定的施工时间限制（突发指令除

外）等）、退场和清场、提供竣工资料、验收及有关部门审批等所须的时间。）

承包人应优化施工总承包项目策划方案，并保证施工总承包项目策划方案的有效实施，发包人依据经审

批确认后的项目策划方案进行检查，每月检查一次，检查结果纳入承包人月度履约评估中。项目策划方案经发

6包人审批确认及实施的前6个月为磨合期，出现检查结果不合格的仅做记录。磨合期后，每出现一次检查结

果不合格，计收违约金人民币100,000元。若连续三次不合格或累计六次不合格，发包人有权解除合同，且按

签约合同价的5%向承包人收取违约金。

本项目的变更指示，必须经发包人正式书面指令下发后方可施工。承包人收到发包人同意变更的联系单

7后，连同以此修改的深化图纸电子版一套先送至发包人处备案，承包人自费准备清晰的纸质版一套可于发包

人备案后另行提供，但需保证纸质版与电子版图纸内容必须完全一致；

深化设计节点的备案完成标准为深化设计修改清单获得原设计单位复核及确认并经发包人变更流程审批

通过，且承包人整合全部获批修改内容的深化图纸，在网上提交至发包人相关文档平台，包括深化图纸（电子

8

版）、修改清单、获发包人批准的变更联系单，及整套上传资料的目录。上述备案工作完成后，承包人另行向

发包人提供清晰的纸质版一套。相关变更如果涉及费用变化的，亦以发包人最终审批确定的金额为准。

综合节点付款进度计划表中，关键节点必须在约定的时间内按完成标准完成，且除关键节点外同一付款

节点内的其它节点须在付款启动时间前按相应完成标准完成后，方可进行支付。如某节点付款启动时间已到，

9

而该期相应的综合节点未按要求全部完成，则该节点的付款不支付。当期工程款延期至下个窗口期，并与下个

窗口期的关键节点合并为关键节点。

承包人应按合同完成承包范围内的全部工程，对于承包范围内的遗留工程、返工工程及零星工程等，若承

10

包人未能按发包人要求的进度和质量完成施工的，发包人有权另行发包。

未经信息提供方许可，双方之间交流的任何与本合同签订、履行有关的信息、文件资料等均不得向本合同

11以外的其他个人或单位透露。前述信息和文件资料等如因工作需要进行网上存储的，只能存储于钉盘，禁止存

储于其它任何网络存储媒介。

承包人在履行本协议中，所涉及的全部知识产权归属，均无条件归属于发包人，且发包人无需就此另行支

12

付任何费用。

2合同条件分析

2.1工期分析

计划开工日期：2019年12月27日。计划竣工日期：2023年12月31日。工期总日历天

数1466天。竣工日期每逾期一天，承包人应当承担人民币2,100,000元/天的违约金。因承

包人原因造成工期延误，逾期竣工违约金的上限：本合同签约总价的1.3倍。因承包人原因，

造成竣工日期拖延累计达30个日历天以上的，又无发包人认可的改进措施的，发包人有权解

除本合同，将承包人清退出场，承包人需向发包人支付签约合同价10%的违约金。

实际内部管控工期：2019年12月20日至2023年9月24日。提高工作面交接效率，严

格管理工期，按内控计划稳步有效实施工程作业。

2.2质量分析

发包人每月组织第三方巡检单位对项目品质及安全文明施工状况进行全面检查，检查标

准详见专用条款附件35。

月度工程品质巡查的项目品质达标率不得低于90%,如低于90%,第1次按人民币100,000

元计收违约金，第2次按人民币150,000元计收违约金，第3次按人民币200,000元的计收

违约金，以此类推（递增50,000元）。

月度安全文明巡查，安全文明达标率不得低于85%,如低于85%,第1次按人民币100,000

元计收违约金，第2次按人民币150,000元计收违约金，第3次按人民币200,000元的计收

违约金，以此类推（递增50,000元）。

2.3安全环境要求分析

如发生安全事故，承包人除承担全部赔偿责任外，还应承担以下违约责任：如发生人员

死亡、人员受伤（构成任何伤残等级）等安全事故的，每发生一人次，承包人向发包人支付

人民币1,000,000元违约金；如发生安全事故造成直接经济损失超过人民币10,000,000元

的，每发生一次，承包人向发包人支付人民币1,000,000元违约金。

2.4工程重难点分析

根据招标文件、《阿里巴巴北京总部园区施工图纸》、地勘报告以及建设工程相关设计规

范等要求，结合现场踏勘情况和本工程实际特点，以及公司同类工程施工经验，对本工程重

点、难点进行分析，并制定了相关应对措施，具体如下:

序号重难点简要分析应对措施

（1）我公司将发挥公司优势，在全公司范围内抽调精干管

理力量组建工程总承包管理团队，形成总包管理架构，并选取我

公司自有的深化设计、土建、机电安装、装饰等单位及长期合作

项目包含报批报建、色供应商作为本工程的配套单位，确保本项目完成既定工程目

深化设计、采购、施工、调标。

试、验收与移交等阶段，参（2）统筹全公司资源，协调报建、深化设计、采购、施工

工程总承包与的专业实施单位多，如等各个环节。强化设计与施工结合，积极与设计单位协调、沟通，

1

管理何高效协同不同的阶段、在“业主满意、服务至上”的原则下完善深化设计，提高品质，

各参与单位，保质保量按实现精细化建造。

时完成既定的工程目标是（3）建立具有丰富经验的招采团队，采购计划合理，采购

关键所在。周期可控,采购与设计深化联动，满足施工所需接口等参数要求，

做到材料采购准确。

（4）利用成熟的工程总承包管理经验，健全各项管理制度，

规范流程，通过各类制度，明确各部门之间职责，同时明确各部

门之间联动机制及流程，全面实现工程总承包对报批报建、深化

设计、采购、施工、调试、验收与移交等的管理。

(5)建立高效的协调解决机制，协调解决实施过程中各单

位、各专业间工作界面、工序移交等问题。

(1)充分发挥我公司深化设计、采购、建造一条龙服务的

优势，深化设计、采购、施工实行无缝对接，大幅提高沟通效率、

缩短沟通时间、降低因沟通不畅而带来的不必要的降效。

(2)加大专业人员的投入，专业人做专业事，选定有类似

工程经验、高效、精干的人员组成项目管理部，主要包括报建、

深化设计、采购、施工等，同时，公司总部的技术和管理方面的

专家顾问团队为本项目提供支撑和服务。

(3)以施工流程衔接紧密和准确为原则，向前推演分裂出

本工程建筑总面积各专业深化设计计划、招采计划、报批报建计划；以竣工验收、

470375m2,且涵盖报建、交付顺利完成为原则，向后推演分裂出报装计划、验收计划。

工期履约管

2深化设计、建造、验收、备(4)在深化设计方面，充分调动各专业分包的技术资源，

理

案及移交等众多工作内总包单位统筹管理；

容，体量大，任务重。(5)在采购方面，充分利用公司集采平台的优势，选择有

同类工程经验、长期合作、信誉度高的分包商；

(6)在建造方面，总承包单位对各专业分包单位进行有效

的协调，从整个工程施工的角度合理安排施工流程，及时提供后

续工程的施工作业面，为分包单位的施工创造条件，保证各专业

分包单位正常的进行施工；

(7)在竣工验收和交付方面，提前做好计划，组建验收及

交付工作小组，负责整体验收和交付工作的实施，确保按招标文

件和业主的要求完成。

(1)在项目管理团队上，设立项目行政经理，并设置对外

协调部，人员从我公司抽调报建经验丰富的专人组建，全面负责

项目报批报建工作。

各项报建流程按计划(2)精确整理报建全流程节点和所需申报材料清单，绘制

报批报建管

3完成是工程顺利开展的前报批报建工作流程图，做好任务分工表，合理安排时间节点，制

理

提。定切实可行的报批报建计划。

(3)申报实施提前介入，联合业主积极与相关部门沟通，

尽量缩短报批报建手续的办理、审批时间，确保工程按时开工；

二是边报建，边做好地下管线核实、现场平面布置等准备工作。

(1)在组织架构上，设立对外协调部，由行政经理进行管

理，重点联络城管部门、交管部门以及轨道交通、河道管理部门，

形成有效沟通机制，降低外部环境对工程建设的影响。对于周边

道路可能存在的周期性限制通行，应做好信息掌控，做到提前预

本工程位于首都五环知、提前准备。

施工组织管外北扩区，是未来科技中(2)设立工程管理部，由生产经理管理，对于工程机械使

4

理心之一，场地受限，紧邻地用应按照施工方案的安排有序组织施工，有序安排工程机械进

铁、干渠，环境复杂。出。现场使用的材料应严格按照物资进场计划进场使用，避免材

料长期堆放。同时做好场地内平面规划，交通组织管理。

(3)施工人员按照整体施工安排有序组织进出场，人员按

照不同工种、不同工作面划分班组，同时按照现场实际施工情况

及时调整劳动力资源。

(1)项目设立深化设计管理部，由设计经理统筹管理，配

备经验丰富的各专业技术人员，从事本项目深化设计等工作。深

(1)深化设计的进化设计过程中积极与业主、设计单位沟通、协调，时刻与现场实

度、质量决定采购的进度际相结合，保证思路的一致性，材料设备采购成功，项目进度顺

和质量。所有深化设计须利推进。

深化设计管为采购做好前提基础。(2)工程实施过程中，根据总进度计划编制深化设计实施

5

理(2)项目实施过程计划，严格按照计划实施深化设计管理，同时，将深化设计阶段

中，深化设计的深度、正确与采购工作相融合，在进行深化设计工作的同时也开展采购工

性，直接影响现场实施进作，由此缩短采购周期，提高采购质量。

度及质量。(3)深化设计管理部全面统筹管理，积极协调各专业的深

化设计工作，尽早确定材料设备参数、信息等，分阶段、分步骤