红鹤大连华润星海湾项目结案报告

FlamingoCommunicationGroup–FlamingoConsultancyInternationalRealEstateConsultants大连华润星海湾项目结案报告

红鹤沟通机构·红鹤顾问北京主题概念主题深化市场分析针对设计方案的建议

目录1、主题概念1、主题概念——初步主题概念海水洋海：海权、拥有、独享水：H2O，水结构，水主题洋：洋气、时尚的生活方式，国际社区HHHealthyHolidayHarmonyOOceanOxygenOwnOpenHouseHomeHotelOrient概念展开——海海：天池也。以纳百川者。——《说文解字》，取融合、包容的意义。

海权：稀缺资源，独有的海权。领域：海外侨胞，海内存知己，海成为一种界定，一种领域专属，一种圈子文化。湾：与世界八大湾区相媲美的湾资源，独特的湾区文化。概念展开——水水主题概念：H2OHotelOceanHouse/HouseOceanHotel海边酒店式的居住生活和海边家庭式的酒店生活是本社区的典型生活模式。海水的色彩：深蓝文化。BlueBlood，贵族，高级社区的品味。规划的水形态：波浪的动感，礁石的不规则外边的拓扑形状。住宅有更多的亲水性格：SPA阳台，屋顶温泉花园，观水露台等。商业和酒店的水结构：例如使用水分子的化学式作为基本构图元素和结构形式；使用波浪的造型；使用鱼形的造型。水主题商业：大江户时代，Kurhaus，SPA等水主题。纯净生活：净化、健康、自然、有氧的生活

概念展开——洋洋：各大陆之间共同的连接体，各种文明最直接的联系媒介。洋气：国际化、国际观。舶来文化：国外的健康生活观念、绿色养生和水疗的生活方式。结语本项目拥有得天独厚的海洋资源，同时依托大连的国际化氛围，应当成为大连乃至东北亚地区高尚生活的典范。以水作为核心概念，衍生出海、洋、水（H2O）的子概念，成为本项目产品营销卖点的解释系统。1、主题概念华润在大连的三个连续项目，分别具有不同的性格。本项目在三个项目所组成的整体计划中，扮演的角色应当是大会所，其余两个分别为大居住与大商业。资源：本项目从全国来看，与其他普通住宅项目的差异在于海景；而在大连本市来看，其特殊优势在于独享星海广场与第一线海景双重资源，为大连绝版地块。产品：本项目不同于普通住宅，同时也区别于纯粹商业酒店。本项目为综合体，两者兼而有之。整体氛围：国际化，时尚，精英，亲水生活。整理以上几点，我们可以得出本项目的主题：国际海权中国汇

OceanClub1、主题概念

国际海权中国汇解辞：国际：国际社区，国际化的生活产品解释：现代建筑风格；具有国际背景的开发团队，国际设计团队

1、主题概念

国际海权中国汇解辞：海权：海，一线海景资源，水主题生活；权，独有，对稀缺海景资源的占有，项目低密度所带来的更多土地享有权。产品解释：海洋主题和水主题的社区总体营造，从规划到建筑，从室内到园林，充分体现亲水生活与资源享有权。

1、主题概念

国际海权中国汇解辞：中国汇：汇，会员式的生活，多种文化元素汇聚，精英族群的交际舞台。产品解释：开放式酒店会所，会员式的生活社区。

2、主题深化核心观念对星海湾项目地理板块的理解：位于星海广场，并且拥有第一线海景，大连绝版地块。星海湾应该是领袖大连甚至东北地区的明星地产项目。对于产品的理解：商业不能遮挡住宅的观海视线，可考虑在住宅下面布置集中商业体块。住宅的每一户都要看到海景，住宅可以压缩面宽，我们建议采用顶层复式与叠拼结合的产品形式。考虑到大连的北方季节性海洋气候特征，商业应当采用反季节性经营模式，可考虑温泉主题、水主题、养生主题等主题商业模式，如大江户时代、KURHAUS（温水健康保养馆）等。2、主题深化目录规划建筑风格户型景观酒店商业营销现场包装及样板间2.1规划——兵营式布局按照最小日照间距和防火间距进行面积最大化排布，此时住宅面积为150000平方米（每户面宽按10m计算，进深为15m，日照间距为27m）2.1规划——最大海景线海景面宽最大化，且只做一排住宅时，总面积为113000平方米，进深为21米。2.1规划——单排住宅折线布置方式保证每一户都可以观海，单排住宅按照折线方式布置时，总面积为112000平方米，进深为21米。2.1规划——单排住宅弧线布置方式保证每一户都可以观海，单排住宅按照弧线方式布置时，总面积为96000平方米，进深为21米。2.1规划——单排长板建筑实例阿联酋迪拜的MadinaJumeriah酒店客房部分为了保证每间客房都有良好的景观视线，采用了单排长联板的建筑形式，通过立面的构图手法避免较长立面带来的呆板。2.1规划——MadinaJumeriah2.1规划——MadinaJumeirah2.1规划——Dubai,shoppingcenter2.1规划——点塔布置方式用一梯两户的点塔作为主力产品，按照日照间距排列后，总面积为120000平方米，进深为13米，每户面积为380平方米。2.1规划——单排住宅折线布置方式点塔方案带来的优点是每户拥有270°观景视阈。如果是一梯一户，则景观视阈为360°此时住宅面积为95000平方米。2.1规划——折线低密度住宅部分面积为80000平方米，小高层部分42000平方米，高层部分为56000平方米。2.1规划——折线式布局空间分析楼间距平均在50米左右，基本不存在视线对视问题。2.2建筑风格——ARTDECO建筑ARTDECO简介：ARTDECO一词源于二十世纪二三十年代的欧美设计界对于简单的大量复制非人性化产品的设计优化运动，当时，传统手工艺味重的设计与创作不容易适应普遍的机械化大量生产的要求。幸运的是，以法国为首的各国先进设计师,并不因此而否定工业化生产的价值，而是以更高的视角来面对，并大胆的运用新材料，创新的发明新技术，试图将传统价值观中的精华与现代社会相融合，并通过设计的手段试图净化工业化大量生产所遗留的乏味糟粕。虽然每一个领域的设计方法与解决问题的迫切要求差别很大。可是因为欧美各国是一个将艺术生活当作最大公约数的共同体，所以在短时间之内，同样对于未来有可能发生的乏味无趣重复单调的悲惨生活，在不同地区，不同行业的设计师们同时关注了同样的问题。巴黎可以说是ARTDECO装饰艺术运动的发源地和中心,是来自于1925年在巴黎举办了宣言式的[现代工业装饰艺术国际博览会（Ex-positionInternationaledesArtsDecoratifsIndustrielsetModernes）],ARTDECO因此得以正名，并在欧美各国掀起由于长时间对于粗制滥造的现代生活方式的反动热潮。ARTDECO是一种明确的现代风格,它从各种跨领域的创作源泉中获取了灵感，如严谨的新艺术、立体主义、美洲印第安艺术、包豪斯、新兴的现代派艺术、俄国现代芭蕾舞的前卫舞台美术、汽车工业设计及流行文化。2.2建筑风格——ARTDECO建筑ARTDECO的设计风格及设计方法特别突显出呈现非主义，设计师主观意识性，非历史价值观，多元文化，非清教徒式的现代意识，跨界，精英文化，小资情调，流行消费文化，古典对于崇高的现代解释权，它趋于几何又不强调对称,趋于直线又不限于直线，注重表现材料的质感与光泽，在造型设计中多采用几何形状或用折线进行装饰，在那个年代色彩设计中强调运用鲜艳的纯色，对比色和金属色,造成视觉强烈华丽、重视感官华美享受的现代文明视觉体验印象。现在这个时代，在种种极大设计可能性的条件下，以严肃的反对低级审美情趣及趣味为统一标准的共识下，具有洁癖式的统一风格。我们可以说低调奢华可能是现代ARTDECO让人们接受度更高的因素。在人类文明越来越发展的今天，在人们越来越能以宽容和欣赏的心态看待并接受每天发生的事务的今天，在复古风潮劲吹的今天，人们更愿意用一种略带古典气质且并不过于张扬的形式来表现自己的品味，而无论在建筑抑或是时尚领域，ARTDECO恰恰能满足人们这种心理需求。因此对于ARTDECO的追逐和推崇也越发不可收拾，ARTDECO开始真正走入我们的生活。2.2建筑风格——ARTDECO建筑ARTDECO在各个城市：法国：在法国,装饰艺术运动使法国的服饰与首饰设计获得很大发展,平面设计中的海报和广告设计的水平也有了很大提高。直到今天，法国仍然站在时尚的潮尖，新奇、个性、优雅一度是法国设计界的名词。美国：在美国,装饰艺术（ARTDECO）运动受到百老汇歌舞、爵士音乐、好莱坞电影等大众文化的影响,同时受到蓬勃发展的汽车工业和浓厚的商业氛围的影响,形成独具特色的美国装饰风格和追求形式表现的商业设计风格,它们从纽约开始,逐渐从东海岸扩展到西海岸,并衍生出好莱坞风格。尤其在建筑、室内、家具、装饰绘画等方面表现突出。台湾：从20年代要进入30年代的台湾建筑属于过渡时期，当时的欧洲处于现代建筑运动的时期，美国风行的是ARTDECO风格。亚都丽致大饭店以30年代装饰艺术(ARTDECO)作为建筑主体设计风格，没有很夸张的装饰，摒弃了花哨的柱廊，但散发出一股雅致蕴敛的气息。上海：1930年左右，上海几乎和纽约同步出现了大量的ARTDECO建筑。从和平饭店、国际饭店，到福州大楼、上海大厦，到国泰影院、百乐门、美琪大戏院，以及衡山路附近的一些高级公寓，ARTDECO建筑涉及到当时上海多种功能的建筑形态。而这一切似乎是上海建筑对全世界ARTDECO风潮所做出的具体响应。当时上海的国际饭店、沙逊大厦、锦江饭店及衡山路上的一些高级公寓就是“ARTDECO”的典型代表。它们不同于其它的古典建筑风格，所呈现出现代简洁的街屋面貌，成为构成上海“万国建筑博览”的一大要素，也奠定了上海城市风貌的又一基本特征。艺术装饰的兴起不仅仅是体现在住宅、写字楼上，很多小店面，酒吧也洋溢着ARTDECO的浓郁气息。上海本身就是一个具有小资气质的城市，上海似乎天生就适合ARTDECO的性格。漫步在这个城市中，不经意间就会看到许许多多ARTDECO的痕迹，上个世纪30年代的老建筑和这个世纪初的ARTDECO复兴，一同默默地诉说着不动声色的优雅。

2.2建筑风格——ARTDECO建筑2.2建筑风格——ARTDECO建筑不仅仅是建筑，很多美术作品、工艺品也闪烁着ARTDECO的色彩2.2建筑风格——ARTDECO建筑敦峰2.2建筑风格——ARTDECO建筑敦峰2.2建筑风格——ARTDECO建筑敦峰案例项目选取条件：一部分项目来自于我顾问公司曾经参与过的产品，另一部分项目是根据本项目定位以及相应的特点选取的相似案例。在案例选取中主要考虑到的因素有：定位、产品类型、建筑形式、景观、户型面积等。2.3户型——户型建议2.3户型——针对本项目户型所提建议

本项目住宅目前的建筑类型有：多层住宅、小高层住宅、超高层住宅、酒店式公寓。

根据本项目中住宅类型的种类，以及景观条件的不同，我们将参考项目的户型进行了一定的调整，使之更好的与景观资源相结合。同时为了能够更多的提出参考意见以及参考方向，我们也根据本项目的特点，选取了一些上海、广东、深圳三地的高档景观住宅，希望可以为本项目的户型设计提供更多的参考意见。2.3户型——多层住宅户型建议及参考案例（具有一线海景景观）一层住户受地形影响，海景条件不是特别好，建议一层与二层一部分成为一户，做跃层处理二层与三层跃层四层为普通平层顶层为PENTHOUSE或四五层为跃层2.3户型——多层住宅户型建议及参考案例（具有一线海景景观）万城华府跃层大户型万城华府跃层大户型万城华府跃层大户型星河湾跃层大户型星河湾2.3户型——多层住宅户型建议及参考案例（具有一线海景景观）裘马都普通平层裘马都（一梯两户）普通平层普通平层裘马都（一梯两户）2.3户型——多层住宅户型建议及参考案例（具有一线海景景观）万城华府PENTHOUSEPENTHOUSEPENTHOUSEPENTHOUSE2.3户型——多层住宅户型建议及参考案例（无海景景观）户型面积应偏小，进深不宜过大，可考虑11m到12m二层与三层跃层四层为普通平层顶层为PENTHOUSE或四五层为跃层2.3户型——无海景多层户型排布及参考建议融科橄榄城（边单元）舒适小户型跃层2.3户型——无海景多层户型排布及参考建议御园舒适型平层2.3户型——无海景多层户型排布及参考建议御园PENTHOUSE2.3户型——小高层一、二层可考虑跃层三至六层建议做单身公寓（一居的小户型）七至九层为二、三居公寓户型顶层为PENTHOUSE或跃层小高层住宅平面图小高层雅士阁小户型跃层小高层裘马都小户型公寓裘马都小户型公寓裘马都小户型公寓2.3户型——国外案例单身公寓单身公寓单身公寓小高层国兴·观湖国际PENTHOUSE2.3户型——超高层住宅低层部分多布置一居户型高层部分多布置二、三居户型高层部分可布置跃层公寓顶层可考虑PENTHOUSE及跃层一居室二到三居跃层户型顶层别墅超高层住宅裘马都小户型一居室一居室超高层住宅泛海国际居住区二到三居泛海国际居住区二到三居泛海国际居住区二到三居超高层住宅棕榈泉跃层户型跃层户型棕榈泉棕榈泉万城华府PENTHOUSE超高层住宅万城华府PENTHOUSE2.3户型——酒店式公寓海景视线好的部分布置两居和三居海景视线不好的部分布置单人公寓高层部分可布置跃层公寓顶层可考虑PENTHOUSE酒店客房普通公寓跃层公寓酒店式公寓案例名称:JumeirahBeachResidence（迪拜）普通公寓酒店式公寓普通公寓酒店式公寓酒店式公寓普通公寓酒店式公寓酒店式公寓普通公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓案例名称:WadiWalk（迪拜）酒店式公寓普通公寓酒店式公寓普通公寓酒店式公寓案例名称:雅士阁（新加坡）普通公寓酒店式公寓案例名称：JumeirahBeachResidence（迪拜）跃层公寓酒店式公寓跃层公寓酒店式公寓案例名称：WadiWalk（迪拜）跃层公寓酒店式公寓跃层公寓酒店式公寓案例名称JumeirahBeachResidence（迪拜）PENTHOUSE酒店式公寓PENTHOUSE星河湾酒店式公寓PENTHOUSE水主题的生活方式考虑户型内水主题的生活方式顶层室外泳池及SPA针对本项目户型所提建议及要求——室内通过落地窗引入室外海景针对本项目户型所提建议及要求——室外露台做法参考针对本项目户型所提建议及要求——室内局部做法参考2.1案例项目基本情况MOMA项目概况：项目位于北京城市核心东直门地区，与东直门交通枢纽近在咫尺，紧邻即将建设的第二条机场高速路，并被CBD、使馆区、燕莎商圈簇拥。项目整体占地6.18公顷，总建筑面积22万平方米，其中住宅13.5万平方米，配套商业8.5万平方米。当代MOMA的设计者为纽约哥伦比亚大学教授斯蒂芬·霍尔，设计灵感来自收藏于MOMA(纽约当代艺术博物馆）的法国绘画大师马蒂斯的名作《舞蹈》。在建筑艺术方面充分发掘城市空间价值，将城市空间从平面、竖向的联系进一步发展为立体的城市空间。该项目采用建筑科技领域的最新技术和材料，包括天棚辐射制冷和采暖系统、全置换式新风系统、外维护系统等。此外，恰当的隔热功能、优化的玻璃品质以及地源热泵系统也应用于建筑之中。建筑类型：板楼、塔楼容积率：2.64

绿化率：36.00％车位：1：1.252.2交工标准装修标准：

结构：钢筋混凝土部分采用型钢混凝土和钢结构

外墙：600mm外墙（400mm钢筋混凝土，100mmXPS高质量保温体，100mm流动空气层）内墙：高级环保涂料

外饰面：特种工艺铝板装饰（表面特殊处理避免光污染），窗框部分采用彩色装饰铝板

外窗：采用断桥铝合金窗，玻璃使用Low—E中空充氩气（钢化加胶合）玻璃

遮阳：部分外窗配置电动卷帘式外遮阳系统

大堂：大堂设有服务台、访客接待区、信报箱等功能设施。两层地下车库及空中会所均设有出入门厅。入口大堂层高4.2米，地面、墙面为高档石材，艺术天花吊顶，豪华灯饰

采暖制冷：天棚柔和辐射采暖制冷搭配地源热泵（全年保持20至26度之间）

新风系统：设立独立新风供应系统，平均换气次数0~1次/H可调节，提供每人每小时300立方米的新风量。全置换新风系统，取自室外新鲜空气经过滤除尘、加热/降温、加湿/除湿等处理过程，以每秒0.3米的低速，从房间底部送风口送出，缓缓上升，带走人体汗味及其它污浊气体，最后经由房间顶部排气孔排出。新、回风完全杜绝交叉污染，既节能又保证室内空气品质的要求。户门：合资高品质五防门，并于门下部加装触动式隔音、保温、防尘金属架胶条，以达防尘、隔音最佳效果内门：高档木门，模压门厨房：半开放式厨房搭配西式吧台地面：天然石材或实木复合地板厨用电器：配置国际品牌冰箱、微波炉、烤箱、洗碗机橱柜：国际品牌一体化橱柜，配有垃圾桶、洗涤槽、灶具、抽油烟机搭配诱导式烟道天花：防水石膏板

卫生间：

墙面：优质白色石材

地面：黑色防滑石材

浴缸：国际品牌中置式排水高档浴缸

面盆：人造石一体成型手盆及台面板天花：防水涂料

配送理容镜及家庭药柜

配置国际品牌洗衣干衣一体机电梯：广州日立电梯，24小时服务

供水：变频恒压供水系统，24小时生活热水，厨房及主卫设有纯净水接口

供电：双回路供电，分级过载保护，双插座回路漏电保护，IC卡智能电表

供气：管道天然气入户，燃气泄漏报警系统

采暖：市政集中供暖智能化：数字社区智能化服务系统，兼具可视对讲、留影留声、信息发布、数据查询、社区公告等功能，此智能终端有强大扩展功能

通讯：两条IDD线路，客厅、主卧、主卫设置电话插口建议会所与售楼处结合，未来销售中可把会所中的SPA等水主题引入售楼处，实现生活体验式购房。3会所、售楼处展示区沙盘展示多媒体展示材料展示/样板间展示接待区接待台休息区洽谈区咨询处水吧签约签约室财务室复印区后勤区销售办公室销售经理室资料室策划办公室策划经理室会议室售后服务办公室卫生间男、女卫生间人员流线应简洁便利，尽量避免客户与后勤人员交叉。4考察项目别墅：纳帕溪谷、纳帕尔湾、晴翠园、丽宫、九间堂（上海）、万科·17英里（深圳）五星级酒店：凯宾斯基（深圳）、喜来登（三亚）、银泰度假酒店（三亚）、希尔顿酒店（三亚）酒店式公寓：北京雅士阁、北京银泰中心（柏悦居）附录：案例项目基本资料北京地区案例项目项目名称地理位置占地面积（万平米）建筑面积（万平米）建筑形式容积率绿化率（%）昆仑公寓朝阳区昆仑饭店西侧

————高层————裘马都朝阳区三元桥东京顺路旁7.5016.68板楼

2.50030.00

融科橄榄城朝阳区望京核心区A2地块

14.5040.00板楼

2.700

39.00

首府朝阳区西大望路21号,现代城南1200米9.1916.51板楼,叠拼别墅,多层,小高层别墅0.800官邸1.30030.52万城华府海淀区昆玉河畔万柳高尔夫俱乐部南侧

18.7719.70

双拼别墅,联排别墅

1.040

30.00

星河湾朝阳区朝阳北路四季星河路

20.0060.00板楼3.000

60.00上海地区案例项目项目名称地理位置占地面积（万平米）建筑面积（万平米）建筑形式容积率绿化率（%）外滩99江西北路天潼路路口，在北外滩规划区内。

1.63高层公寓1.87——财富海景花园浦东陆家嘴滨江地带

7.3816.3高层公寓

2.2163.2中海瀛台徐汇区龙吴路，滨临黄浦江

1927高层公寓

1.4850.98金外滩花园紧邻黄浦江，与外滩金融中心相接壤，同陆家嘴金融贸易区隔江相望

4.313高层公寓

3.0050耀江花园位于黄浦区西藏南路和半淞园路交汇处

2.9

13

高层公寓

4.0030深圳、广东地区案例项目项目名称地理位置占地面积（万平米）建筑面积（万平米）建筑形式容积率绿化率（%）海世界盐田区梅沙路1.082.2小高层2.05——红树西安深圳南山区侨城西路与滨海大道交汇处7.5125.5高层,小高层3.40——京基御景东方南山区沙河西路与白石路交汇处东北角6.227.4多层,高层,小高层,联体别墅4.631.8042.00瑞河耶纳南山区南山白石洲路、白石三道、深圳湾三路、深圳湾四路之间11.147.88多层,小高层1.4062.00天琴湾盐田区盐坝高速及盐梅路之间

一、二期共4.6三期：25.2一、二期共1.34三期：2.53独栋别墅

一、二期:0.13三期:0.099

一、二期:87.00三期：80.00 深圳、广东地区案例项目项目名称地理位置占地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）建筑形式容积率绿化率（%）万科•金域蓝湾三期——06号外位于深圳中心区以南，南面紧接深圳湾和360公顷国家永久红树林自然保护区，背靠福田繁华的中心区。1.037.69高层住宅7.4730万科17英里位于深圳市东部溪涌盐葵路南侧海岸,西距小梅沙约为6-7公里1期：6.752期：0.81期：5.062期：2.4退台式联排多层（类别墅）、双拼别墅、小高层公寓1期：0.752期：3.0060万科东海岸三期盐田区大梅沙盐坝高速公路北侧26.821.5独栋别墅

0.70

55.00

案例项目选取条件：一部分项目来自于我顾问公司曾经参与过的产品，另一部分项目是根据本项目定位以及相应的特点选取的相似案例。在案例选取中主要考虑到的因素有：价格、产品类型、建筑形式、景观、户型面积等。2.3户型——案例分析2.3户型——北京地区案例项目项目名称地理位置占地面积（万平米）建筑面积（万平米）建筑形式容积率绿化率（%）昆仑公寓朝阳区昆仑饭店西侧

————高层————裘马都朝阳区三元桥东京顺路旁7.5016.68板楼

2.50030.00

融科橄榄城朝阳区望京核心区A2地块

14.5040.00板楼

2.700

39.00

首府朝阳区西大望路21号,现代城南1200米9.1916.51板楼,叠拼别墅,多层,小高层别墅0.800官邸1.30030.52万城华府海淀区昆玉河畔万柳高尔夫俱乐部南侧

18.7719.70

双拼别墅,联排别墅

1.040

30.00

星河湾朝阳区朝阳北路四季星河路

20.0060.00板楼3.000

60.002.3户型——上海地区案例项目项目名称地理位置占地面积（万平米）建筑面积（万平米）建筑形式容积率绿化率（%）外滩99江西北路天潼路路口，在北外滩规划区内。

1.63高层公寓1.87——财富海景花园浦东陆家嘴滨江地带

7.3816.3高层公寓

2.2163.2中海瀛台徐汇区龙吴路，滨临黄浦江

1927高层公寓

1.4850.98金外滩花园紧邻黄浦江，与外滩金融中心相接壤，同陆家嘴金融贸易区隔江相望

4.313高层公寓

3.0050耀江花园位于黄浦区西藏南路和半淞园路交汇处

2.9

13

高层公寓

4.00302.3户型——深圳、广东地区案例项目项目名称地理位置占地面积（万平米）建筑面积（万平米）建筑形式容积率绿化率（%）海世界盐田区梅沙路1.082.2小高层2.05——红树西安深圳南山区侨城西路与滨海大道交汇处7.5125.5高层,小高层3.40——京基御景东方南山区沙河西路与白石路交汇处东北角6.227.4多层,高层,小高层,联体别墅4.631.8042.00瑞河耶纳南山区南山白石洲路、白石三道、深圳湾三路、深圳湾四路之间11.147.88多层,小高层1.4062.00天琴湾盐田区盐坝高速及盐梅路之间

一、二期共4.6三期：25.2一、二期共1.34三期：2.53独栋别墅

一、二期:0.13三期:0.099

一、二期:87.00三期：80.00 2.3户型——深圳、广东地区案例项目项目名称地理位置占地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）建筑形式容积率绿化率（%）万科•金域蓝湾三期——06号外位于深圳中心区以南，南面紧接深圳湾和360公顷国家永久红树林自然保护区，背靠福田繁华的中心区。1.037.69高层住宅7.4730万科17英里位于深圳市东部溪涌盐葵路南侧海岸,西距小梅沙约为6-7公里1期：6.752期：0.81期：5.062期：2.4退台式联排多层（类别墅）、双拼别墅、小高层公寓1期：0.752期：3.0060万科东海岸三期盐田区大梅沙盐坝高速公路北侧26.821.5独栋别墅

0.70

55.00

2.3户型——融科橄榄城2.3户型——首府2.3户型——万城华府2.3户型——星河湾2.3户型——耀江花园2.3户型——中海瀛台2.3户型——京基御景东方2.3户型——金域蓝湾2.3户型——针对本项目户型所提建议根据本项目中住宅类型的种类，我们也同时对案例项目进行了分类。主要是根据主力户型面积区间进行分类，以及建筑形式的不同。同时我们也根据本项目海景房的特点，选取了上海、广东、深圳三地的高档景观住宅户型，希望可以为本项目的户型设计提供更多的参考意见。2.3户型——别墅别墅类型的住宅户型参考项目例如;万科17英里、天琴湾、万科东海岸三期、万城华府2.3户型——17英里项目内的户型除单身公寓外，均为带夹层的设计，类似复式结构，所有的厅均为中空式，阳台为双层挑高，极限地扩张了视野性，可以看到三面的海景和远处的青山，而在阳台上，近可观项目内的园林景观，远可看大鹏湾的海岸线，无限延伸的海平线，给予了太多的想像力。在靠近入户门的上侧可以装修成一间卧室，卧室是敞开式，透过客厅和阳台也可以看到远处的海景。高层的厨房全部采用的是敞开式设计，因为本项目的定位均为度假式公寓，所以厨房就相对不那么重要。2.3户型——17英里2.3户型——17英里2.3户型——17英里2.3户型——天琴湾天琴湾项目共分三期开发，一、二期为11栋低层、联体退台式高档度假国际海岸公馆和豪华会所，占地面积4.6万平方米，建筑面积1.34万平方米，其中国际公馆分A、B、C、D多种户型，总共69户，户户有观海大露台，充分体现了“天人合一”的设计理念。三期为顶端豪华独立半岛别墅，占地面积25.2万平方米，建筑面积2.53万平方米，容积率仅为0.099,建筑覆盖率仅为4.7%，绿化覆盖率超过87%，共48幢独立别墅，面积介乎350至1000平方米之间，建筑风格以现代为主，因地制宜，不拘一格，充分利用山体的天然植被，融建筑于自然和山势之中，营造清幽雅致的境界。建成后，将成为深圳极具代表性的顶端单体别墅群落。2.3户型——天琴湾2.3户型——万科东海岸三期万城华府的产品形态是全新低密度的产品形态。定位“城市别墅”的万城华府主力产品为三层Townhouse大地别墅和5－9层官邸，面积为290－500平米，价格为450－1000万。万城华府建筑风格属于赖特的新古典主义。每组建筑有风格上的差异，以强调其可识别性以及建筑设计上的丰富性。园林建设也别有风格。昆玉水岸、三山五园、高尔夫球场、百米河畔绿化带等“三重三线”景观，赋予了将社区与建筑融汇其中的优美环境。在规划上一方面考虑从城市公共空间，如河岸、绿化带、山景等获取景观效果，另一方面通过南高北低的布局与建筑层次和类型的变化来考虑景观取向。2.3户型——万科东海岸三期2.3户型——万科东海岸三期2.3户型——万城华府东海岸三期占地约5.2万平方米，建筑面积约5.9万平米，西侧紧临东海岸二期，2004年万科在三期地块东侧又购入7万余平方米作为后期开发用地。基于用地的扩大以及对东部市场更为理性清晰的分析，东海岸三期的规划和产品更加清晰。产品类型由原来的多种产品并存，改为以联排别墅、高层海景大户为主要产品，产品档次更趋向高端。考虑到东海岸的配套设施服务半径过大的问题，在三期设计了商业、泳池和休闲活动空间。联排别墅共有131套，占三期总套数约34%，面积约2.6万平方米，占三期总住宅面积44%左右。悠翠居由7栋5层的叠拼联排别墅构成，户型编号是3TA和3TB，均为四~五房两厅户型。宝翠居由56栋2~3层的联排别墅构成，户型编号为3TC、3TD和3TE，均为三~四房两厅户型

2.3户型——万城华府2.3户型——多层住宅豪华型首府、京基御景东方、棕榈泉、万城华府舒适型裘马都、融科橄榄城、观湖国际（边单元）复式星河湾2.3户型——11米小进深豪华型万城华府、财富海景花园、瑞河耶纳舒适型融科橄榄城、裘马都、2.3户型——万城华府2.3户型——财富海景花园2.3户型——瑞河耶纳2.3户型——融科橄榄城2.3户型——裘马都豪华型万城华府、京基御景东方、御园舒适型金外滩花园、红树西岸、万科东海岸三期2.3户型——15米大进深2.3户型——万城华府2.3户型——京基御景东方2.3户型——御园2.3户型——金外滩花园2.3户型——红树西岸2.3户型——万科东海岸三期2.3户型——小高层住宅2.3户型——小高层住宅2.3户型——小高层住宅2.3户型——超高层住宅高层住宅参考项目：昆仑公寓、御园、观湖国际、裘马都、棕榈泉2.3户型——御园2.3户型——观湖国际2.3户型——裘马都2.3户型——棕榈泉2.3户型——酒店式公寓雅诗阁酒店式公寓（Ascott）平面图12.3户型——酒店式公寓雅诗阁酒店式公寓（Ascott）平面图22.3户型——酒店式公寓雅诗阁酒店式公寓（Ascott）平面图32.3户型——针对本项目户型所提建议及要求多层海景沿线宜布置大户型，1、2层考虑跃层边单元布置较大户型或跃层多层无海景建议布置较小户型（120㎡），可参考融科橄榄城3期地块西侧小高层可布置小户型（40-60㎡）超高层顶端考虑布置大户型，平层为主超高层底层可考虑布置部分小户型宜考虑户型内水主题的生活方式2.3户型——针对本项目户型所提建议及要求：屋顶做法参考2.3户型——针对本项目户型所提建议及要求：屋顶做法参考2.3户型——针对本项目户型所提建议及要求：室内做法参考2.5酒店——地块位置/Location区位商业与商务资源分析：会展、游艇俱乐部、滨海商业。酒店酒店与海滩以市政路相隔，考虑与海滩在使用方式上的联系。2.5酒店——地块位置/Location2.5酒店——概念提示/Concept酒店的概念生成应能成为项目的重要营销事件，其主题的故事性应能形成项目的核心价值。2.5酒店——概念提示/Concept2.5酒店——概念提示/Concept酒店建成后应能成为大连引以为荣的城市名片以上案例来自ChicagoSpire2.5酒店——客房户型建议：Studio2.5酒店——客房户型建议：1Bedroom2.5酒店——客房户型建议：2Bedroom2.5酒店——客房户型建议：Duplex2.5酒店——楼层平面建议：Floorplan2.5酒店——建筑风格/Rendering2.5酒店——情景阳台建议：Balconyspa2.5酒店——情景阳台建议：Balconyspa2.5酒店——情景阳台建议：Balconyspa2.5酒店——情景阳台建议：Balconyspa2.6商业——商业模式商业模式举例：反季节性主题商业大江户时代：位于东京海边台场地区的大型温泉休闲中心——“大江户温泉物语”（大江户温泉乐园）于2003年3月开场，是个和温泉有关的主题乐园。但是里面的设施并不仅止于泡汤，并附设商店、居酒屋、美肌屋（面对女性的按摩服务）等，反映了130多年前东京的生活场景。这家温泉馆以仿古为主题，仿江户时代的建筑，大堂中悬挂着日本浮世绘大师葛饰北斋、歌川广重的风景画，，经营部准备了七款女性简易和服浴衣，和四款男用浴衣，上面都有浮世绘花纹，游客可以在泡完温泉之后，穿着这套浴衣前去享受美食，或在园内参观游玩。这是大江户温泉物语的一大特色，经营都希望透过这样的设计能让所有游客能从头到脚、从视觉到味觉，彻底体验江户时代老百姓的生活。2.6商业——大江户时代案例图片2.6商业——大江户时代案例图片2.6商业——商业模式商业模式举例：KURHAUS“KURHAUS”起源于德国。17世纪时，德国人在许多温泉区建造了许多康复用的“温泉保养馆”，而今除了其专业功能外，已变成休闲社交的场所。KURHAUS原文为温水健康保养馆，注重水的物理与化学元素组合应用，汇集专业医疗知识，以机能性的活水设施，达到健康保养的目的。日后则发展为多目的温泉养生馆，具有休闲、养生、社交、健康多功能的温泉设施。KURHAUS作为一种全新的健身理念，已由德国传至日本、东南亚、韩国、台湾等地，并迅速进入中国大陆地区因其具有特殊疗法和效果，深受各界人士喜爱和推荐。2.6商业——KURHAUS案例图片2.6商业——商业模式商业模式举例：主题商业：迪拜室内滑雪场2.6商业——商业模式商业模式举例：海洋主题商业：三亚凤凰岛凤凰岛是一个综合体，含酒店、公寓、主题公园、游艇会等多种功能。其沿海商业围绕郑和下西洋的文化主题，具有独特的魅力。2.6商业——凤凰岛2.6商业——凤凰岛2.6商业——凤凰岛2.6商业——商业模式商业模式举例：海洋主题商业：Fisher`sWharf，旧金山渔人码头渔人码头是旧金山最充满欢乐气息的地方。这里原只是个意大利渔民出海捕鱼的港口，而现在坐落着博物馆、商店、画廊、古董店、餐馆、购物中心和纪念品店，成为一个范围广阔的观光区。酒店万豪渔人码头酒店是一家四星级现代化酒店，共有客房285间.渔人码头假日酒店是一家三星级现代化酒店，建于1972年，共有客房580间。飘浮博物馆由一艘苏格兰建造的三桅帆船改建而成，是旧金山光荣的过去的见证。Ghirardelli巧克力工厂以巧克力制作和出售的品种繁多而著称。分为参观区售货区和工厂部分，非常吸引人的一个地方。蜡像馆水底世界2.6商业——渔人码头2.7营销现场包装及样板间营销现场的情境氛围应符合项目整体定位，即：考究的产品形象滨海的生活方式关键词：世故、文化感、场景感

大门：经过设计的雨罩，镶嵌着logo的水牌，大门两侧墙上设置富有造型感的壁灯，地面设置地灯，灯光设计应符合售楼处营造的整体氛围。2.7营销现场包装——门头2.7营销现场包装——雨罩2.7营销现场包装——大门2.7营销现场包装——大门及街道家具2.7营销现场包装——室外场所布置室外场所布置：室外放置古董车。2.7营销现场包装——室外场所布置室外场所布置：大尺度盆植。室外雕塑和铺装应当是经过精心设计的，具有强烈尺度感。2.7营销现场包装——室外雕塑2.7营销现场包装——室内布置室内布置：室内采用ARTDECO式的家具，考究的陈列品，例如：红酒酒具、长条沙发等。2.7营销现场包装——室内家具2.7营销现场包装——室内灯具2.7营销现场包装——室内陈列品2.7营销现场包装室外布置：景观设计可考虑引入水景，使用具有海洋情调的建筑小品，如：海边茅屋、阳伞、躺椅等。3、案例分析目录A.竞争性项目分析B.客户消费行为特征及价值诉求C.结论1.竞争性项目分析住宅星海国宝大连明珠壹品星海运达嘉洲阳光半岛听涛公寓百年汇二期瞰海公寓别墅中信海天瀛洲玫瑰花园圣美利加庄园海昌枫桥园滨海阳光文园二期案例选取依据同位置同单价同总价同位置：星海广场，滨海项目。案例项目在选取的时候对位置进行参考，以便在后面产品分析中能够比较准确的分析出星海广场房地产项目的特点。同单价：本项目预期售价为20000元/平方米，目前星海广场在售楼盘还没有到达这个价格，但比较好的楼盘的价格也已经到达了12000元以上，所以，案例项目将售价锁定在10000元/平方米以及以上这个区域。同总价：高档住宅项目总价根据当地户型面积区间，大致在400万-600万之间。案例项目名称位置单价(以本项目预期价格比较，同档次产品)总价星海广场滨海星海国宝YYY大连明珠YYY壹品星海Y半岛听涛Y运达嘉洲阳光Y百年汇二期瞰海公寓YY中信海天瀛洲YY玫瑰花园Y圣美利加庄园YYY海昌枫桥园Y滨海阳光YY文园二期Y案例住宅星海国宝大连明珠壹品星海运达嘉洲阳光半岛听涛公寓百年汇二期瞰海公寓别墅中信海天瀛洲玫瑰花园圣美利加庄园海昌枫桥园滨海阳光文园二期住宅类项目概况项目名称地理位置占地面积建筑面积容积率绿化率总套数星海国宝星海广场E区1号8万平方米17万平方米2.1250%608大连明珠星海广场西侧7万平方米21万平方米3.050%800壹品星海星海广场B3区6万平方米18万平方米3.040%1094半岛听涛中山路461号2.1万平方米5.2万平方米2.540%400运达嘉洲阳光中山区长江东路89号5万平方米24万平方米4.3539%878本项目星海广场西侧12.67万平方米24.2万平方米2.0————从上面的数字来看，几个楼盘的规模在体量上大致相当，只有半岛听涛这个项目相对规模小一点。相比较而言，本项目在占地以及建筑面积上都要超过前面的几个项目，可以说是星海广场这一区域的大盘。

而且本项目的容积率仅为2.0，也是这几个项目中最低的一个。随着人们对健康住宅的需求增加，低密度、低容积率的产品是现代人所追求的。而对于海景住宅来讲，海景作为一个稀缺性的有力条件，同时也是吸引这些注重生活品质人群的重要因素之一，并且在产品增值方面发挥了很大作用，所以为了追求更大的利润，更多的开发商选择在这样稀缺的土地上找回更多的居住空间，所以目前在星海广场还是以高层建筑为主，多层、低密度住宅几乎没有。从这个方向思考，本项目具有很大的竞争优势。住宅类项目概况星海国宝星海国宝是星海广场比较早期的高档住宅项目，但其至今仍是星海湾的一个标志性建筑，以及高档住宅的典范。星海国宝项目名称星海国宝地理位置星海广场E区1号占地面积8万建筑面积17万容积率2.12绿化率50%总套数608大连明珠位于本项目背面，仅隔一条道路。目前正在建设当中，以海景住宅为定位，是本项目的有利竞争项目。大连明珠项目名称大连明珠地理位置星海广场西侧占地面积7万建筑面积21万容积率3.0绿化率50%总套数800户型分析：1、功能空间布局合理2、三居室双主卧户型的设计体现出了产品的豪华感3、卫生间在设计上基本可以做到明卫4、主卧都配有比较大尺度的步入式衣帽间5、餐客连厅总体来说，作为高档住宅，其户型设计其功能与空间的布局还是比较合理的，但没有某个部分可以彰显出豪宅的品质，整体感觉比较中庸。借鉴此案例，在本项目户型设计上可以有所创新，有更为突出的亮点。壹品星海壹品星海项目名称壹品星海地理位置星海广场B3区占地面积6万建筑面积18万容积率3.0绿化率40%总套数1094

壹品星海同样位于我项目北侧，与大连明珠比邻。其规模与大连明珠接近，以小高层和高层住宅为主。目前第三期已经开盘。户型分析：1.动静分区明显，南北通透。2.卫生间数量相对较少，在生活上会带来些不便。壹品星海的户型在设计上相对于大连明珠来说算是经济型高档住宅。壹品星海位于星海广场的西北侧，距离海边比较远，座落在半山坡上。建筑色调以深色为主，高板。半岛听涛半岛听涛项目名称半岛听涛地理位置中山路461号占地面积2.1万建筑面积5.2万容积率2.5绿化率40%总套数400运达嘉洲阳光位于中山区，以住宅、商业、办公为主的综合性社区，定位为高档住宅。运达嘉洲阳光运达嘉洲阳光项目名称运达嘉洲阳光地理位置长江东路89号占地面积5万建筑面积24万容积率4.35绿化率39%总套数878本项目位于大连明珠与壹品星海的正南边，紧邻星海广场与海滨浴场，拥有第一线海景。本项目——星海湾本案项目名称本项目地理位置星海广场西侧占地面积12.67万建筑面积24.2万容积率2.0绿化率——总套数——案例住宅星海国宝大连明珠壹品星海运达嘉洲阳光半岛听涛公寓百年汇二期瞰海公寓别墅中信海天瀛洲玫瑰花园圣美利加庄园海昌枫桥园滨海阳光文园二期公寓类项目概况

公寓类产品在本项目中也会涉及，案例项目以星海广场北侧的百年汇二期瞰海公寓为主。之前在住宅类产品中也有一部分属于商住两用型，但还是以居住为主，百年汇二期瞰海公寓以商用为主。项目名称地理位置占地面积建筑面积容积率绿化率总套数百年汇二期瞰海公寓星海广场北侧2万平方米12.6万平方米4.543.8%400余套286席成品高级精装公寓

此项目物业类型为酒店式公寓，两座塔楼，以小户型商务间为主。项目位于会展路北侧，紧邻会展中心。根据市场调查发现，项目目前受欢迎的户型面积为48平方米。介于本项目除住宅外还有酒店以及酒店式公寓，所以此项目在以后对本项目公寓类产品还具有一定的竞争力。此项目物业类型为酒店式公寓，两座塔楼，以小户型商务间为主。项目位于会展路北侧，紧邻会展中心。根据市场调查发现，项目目前受欢迎的户型面积为48平方米。百年汇二期瞰海公寓百年汇二期瞰海公寓项目名称百年汇二期瞰海公寓地理位置星海广场北侧占地面积2万建筑面积12.6万容积率4.5绿化率43.8%总套数400余套286席成品高级精装公寓

案例住宅星海国宝大连明珠壹品星海运达嘉洲阳光半岛听涛公寓百年汇二期瞰海公寓别墅中信海天瀛洲玫瑰花园圣美利加庄园海昌枫桥园滨海阳光文园二期别墅类项目概况

虽然本项目不涉及别墅类产品，但作为高端住宅所面向的人群，在一定范围内与别墅类产品所面临的客群还是有一定交集的。所以要了解当地别墅产品的特点，从而找到本项目与其竞争的优势。同时吸取别墅的优点，使得我们的项目既能成为海景豪宅，同时也是海滨别墅。从而提升项目的竞争力与升值潜力。项目名称地理位置占地面积建筑面积容积率绿化率总套数中信海天瀛洲付家庄海滨风景区2.7万平方米1.9万平方米0.780%独栋：10双拼：2联排：9玫瑰花园旅顺口经济开发区滨港路799号5万平方米1.844万平方米0.3750%67圣美利加庄园旅顺口区橡树湾9.5万平方米3万平方米0.2870%37海昌枫桥园劳动公园南山坡下6.65万平方米3.1万平方米0.4760%——滨海阳光中山路老虎滩18.6万平方米13万平方米0.750%322文园二期虎滩路南端——2万平方米——————中信海天瀛洲中信海天瀛洲项目名称中信海天瀛洲地理位置付家庄海滨风景区占地面积2.7万建筑面积1.9万容积率0.7绿化率80%总套数独栋：10双拼：2联排：9玫瑰花园项目名称玫瑰花园地理位置旅顺口经济开发区滨港路799号占地面积5万建筑面积1.844万容积率0.37绿化率50%总套数67圣美利加庄园项目名称圣美利加庄园地理位置旅顺口区橡树湾占地面积9.5万建筑面积3万容积率0.28绿化率70%总套数37海昌枫桥园海昌枫桥园项目名称海昌枫桥园地理位置劳动公园南山坡下占地面积6.65万建筑面积3.1万容积率0.47绿化率60%总套数——滨海阳光滨海阳光项目名称滨海阳光地理位置中山路老虎滩占地面积18.6万建筑面积13万容积率0.7绿化率50%总套数322文园二期文园二期项目名称文园二期地理位置虎滩路南端占地面积——建筑面积2万容积率——绿化率——总套数——项目名称地理位置占地面积建筑面积容积率绿化率总套数星海国宝星海广场E区1号8万平方米17万平方米2.1250%608大连明珠星海广场西侧7万平方米21万平方米3.050%800壹品星海星海广场B3区6万平方米18万平方米3.040%1094半岛听涛中山路461号2.1万平方米5.2万平方米2.540%400运达嘉洲阳光中山区长江东路89号5万平方米24万平方米4.3539%878百年汇二期瞰海公寓星海广场北侧2万平方米12.6万平方米4.543.8%400余套286席成品高级精装公寓

中信海天瀛洲付家庄海滨风景区2.7万平方米1.9万平方米0.780%独栋：10双拼：2联排：9玫瑰花园旅顺口经济开发区滨港路799号5万平方米1.844万平方米0.3750%67圣美利加庄园旅顺口区橡树湾9.5万平方米3万平方米0.2870%37海昌枫桥园劳动公园南山坡下6.65万平方米3.1万平方米0.4760%——滨海阳光中山路老虎滩18.6万平方米13万平方米0.750%322文园二期虎滩路南端——2万平方米——————案例项目综述价格区间总价区间户型评价案例产品户型面积结论

根据市场调查以及相关资料信息了解到，目前星海湾楼盘市场上供应的户型集中在150-300平方米，公寓类产品的户型集中在50-200平方米之间。其间也会有一些比较大面积的户型，例如大连明珠在户型设计上有500多平方米的复式，一部分商住两用的楼盘会有400平方米左右的户型。酒店酒店名称地点楼高星级面积房间套数星海假日酒店星海公园28层五星级48~122平方米403间瑞士酒店市中心31层五星级34平方米327间凯宾斯基饭店市中心31层五星级50-80平方米457间国际金融会议中心酒店银沙滩海滨风景区9层五星级40平方米130间海景酒店港湾广场32层五星级54平方米122间香格里拉大饭店人民路28层五星级40平方米563间星海会展商务酒店市中心18层四星级30平方米97间奥利加尔大酒店中山路8层四星级20平方米左右280间大连国航大厦中山路16层四星级35平方米261间酒店2.客户消费行为特征及价值诉求客群概况：根据周边楼盘客户信息，总结出客户大体人群构成：约30%客户来自于大连本市50%-60%客户来自于国内其它省市其他海外华侨及外籍人士鉴于本项目的高端性，本地客户比例要低于其他类似竞争项目客户消费行为特征：有自己的事业，具有较强消费能力强烈的家庭观念，重视亲情，喜欢和家人分享度假的快乐热爱具有文化内涵的奢侈品客户价值诉求：有优秀的生活资源，包括生活配套和自然景观喜欢低调奢华的建筑风格有品味的生活空间，拒绝平庸的空间设计有趣味的、张弛有度的生活节奏，轻松愉快的生活方式3.市场解读——结论通过对竞争项目以及目标客群特征和诉求的分析，我们形成如下观念：建筑风格：星海国宝作为星海广场早期高档楼盘项目，至今仍倍受青睐，其ARTDECO风格深受市场高端人群喜爱，ARTDECO一直是豪宅设计师所钟爱的手法。因此我们建议星海湾项目采用ARTDECO风格。景观因素：星海湾项目的最大景观优势在于海景。目前大连住宅市场中，海景楼盘比非海景楼盘价高，同一个海景楼盘中，海景住宅比无海景住宅价高。因此，我们建议每户住宅都应该拥有海景视阈。商业模式：目前，星海广场尚无成熟的商业氛围。因此我们建议商业应以主题概念商业为经营模式，以商业主题拉动消费人群。3、案例分析——4、关于设计方案的建议4、关于设计方案的建议规划住宅酒店功能分区用地面积（㎡）建筑总面积（㎡）建筑高度（m）容积率绿化率车位(辆)总地块121400242000————2.0≥40%——低密度住宅——80000——18——————小高层住宅——23300——36——————高层住宅——50000——160——————商业——17000——————————酒店及酒店式公寓——72500——160——————4.1规划——前期规划建议项目地块图：

项目总占地121400平米，其中各地块面积如下：项目所在区域地势平坦，无拆迁。功能分区建筑面积（平方米）酒店52500酒店式公寓20000商业17000住宅153300总计2428004.1规划——规划设计内容及要求

设计中应充分考虑本地块的沿海价值，商业不宜遮挡住宅观海视线，可考虑与地下停车系统结合，并考虑海边游客使用商业的便利性。酒店应成为星海广场地标性建筑，应具有强烈视觉效果。酒店高层部分为酒店式公寓。住宅设计在尽可能保证户户观海的前提下，应充分考虑其舒适性。项目整体建筑风格为ARTDECO。低密度住宅低密度住宅项目位置位于东侧地块内。总面积控制在80000平方米左右。建筑高度不超过18m，层数不超过5层，层高3.6m。户型比例及面积区间为：多层面积配比空间结构房型面积区间套数比例户型面积比例平层三房160-18024%15.96%四房200-2208%6.57%大平层280-3008%9.07%复式220-25030%33.08%250-28012%12.43%300-35018%22.88%注：上表中除户型面积比例外其他数据均来自伟业顾问提供的项目户型定位。尽可能实现每户住宅都可以直接看到海景，可考虑在腹地布置水景，增加住宅亲水特征。建筑朝向宜不超过南北向15度为宜。日照间距系数为1.7。阳台面积按照1/2计算。户型设计中宜充分考虑滨海生活方式。建议以地下停车方式为主，停车率1.2辆/户。会所可与商业部分结合设计。小高层住宅

小高层住宅项目位置位于西侧地块内。总面积控制在30000平方米左右。建筑高度不超过36m，层数不超过11层，顶层可作复式，层高3.2m。建筑朝向宜不超过南北向15度为宜。日照间距系数为1.7。阳台面积按照1/2计算。尽可能实现每户住宅都可以直接看到海景。户型设计中宜充分考虑滨海生活方式。建议以地下停车方式为主，停车率0.6辆/户。高层住宅

高层住宅项目位置位于东北侧地块内（高层建筑布置在地块临近星海广场一侧）。总面积控制在50000平方米左右。建筑高度不超过160m，层高3.2m。公寓高层部分宜布置大户型。户型比例及面积区间为：高层面积配比

房型面积区间套数比例舒适三房180-19020%豪华三房210-22035%豪华四房240-25035%复式300-32010%注：上表数据均来自伟业顾问提供的项目户型定位。建筑朝向宜不超过南北向15度为宜。日照间距系数为1.7。阳台面积按照1/2计算。尽可能实现每户住宅都可以直接看到海景。户型设计中宜充分考虑滨