物业管理计划书范文（33篇）

物业管理计划书范文（33篇）

物业管理计划书范文（精选33篇）

物业管理计划书范文篇1

20—年10月5日，物业进驻前湖校区，这一年来，我全体员工

团结一心，艰苦奋斗，勇于拼搏，不断创新，进一步完善和改进了

公司的管理和服务质量，取得了可喜的成绩：组建了一支优秀的物

业管理团队，创建了一种科学的管理模式和先进的管理理念、管理

方法，以及严格的质量标准和工作程序；形成了服务与管理相结合的

专业分工体系。一年以来，我们紧紧围绕战略规划、品牌建设、内

部管理、信息沟通、服务绩效来展开一系列的工作。

战略规划：对物业管理的理念进行战略性的转变。

天健物业自成立以来，管理理念经历了从管理型到服务型的深

刻转变，抛弃了过去以管理者自居的姿态，倡导了服务育人，业主

至上的全新服务理念。天健物业在发展过程中即使遭遇到了内外环

境的严重挑战，但为业主、使用人服务的理念也一直在沿伸，同时

也得到了广泛的好评。但公司管理层并没有满足可喜成绩的取得，

而是以积极的态度正视在服务过程中存在的服务专业性不强，服务

内涵不深，员工待遇过低以及成本过高等问题。今年开始，公司便

审时度势，着手狠抓安全防范、环境卫生和维修事宜，劲拼品牌建

设，提高公司的运作效率和竞争力。

品牌建设：

品牌，以高质量为坚实的基础，本公司把如何提高物业管理服

务的质量作为公司经营的首选目标。

一、贯彻按ISO体系的有效动作

公司成立之初便做好了质量的策划，明确公司的质量目标、要

求，以及所想达到的目标，以最合适的服务质量去满足业主及使用

人的需要。一年来，公司始终把通过IS09000和IS014000的审核为

奋斗目标，同时也进一步向业主及使用人展示了公司相关方面优质

服务的形象。

二、形成以客户满意为中心的质量体系

自公司进驻开始，一直把客户满意，业主至上作为工作的中心,

进一步确定了公司以业主为中心的经营服务理念，今后公司将继续

贯彻实施和改进服务质量，提高服务绩效。

三、建立天健物业零缺陷的目标

公司成立之后，经过反复讨论和研讨，认为要想做的独特，就

须把工作做到零缺陷：服务零缺陷；操作零缺陷；设备零故障；安全零

隐患的四零缺陷。明确了业主不总是对的，但永远是最重要的客户

需求，充分做好达到需求的各种准备，积极预防可能发生的问题。

内部管理：

一、人力资源

人力资源是公司发展的重要保证。进驻之初，因处地特殊，故

人员素质偏低。但今年年初，为了提高公司的竞争力，我公司积极

开展员工知识培训，使员工成为一专多能且达到了显著的效果。员

工培训包括：企业文化培训，专业技术培训等，特别是对管理层进

行的物业管理员资格考评培训和保安队伍的消防知识培训以及专业

知识培训。通过培训，提高了员工的综合素质，改善了员工的工作

态度，激发员工团结合作，大大提高了服务质量。

目前，公司内部已经建成了较为完善的人力资源储备，专业能

力，综合能力出众的专业人才；能出谋划策的企业策划人员等，给公

司的发展提供了广阔的空间。

二、规章制度

入驻之初，因公司刚建立，一系列的制度及考核都是空白的，

这给员工的工作带来了很大的不便。按照以法为据，有约可依的原

则，我公司迅速出台了一系列规章制度。包括：各岗位人员职责，

管理制度及各岗位工作人员考核办法。制度的出台明确了职责，分

清了权限，也给公司员工的日常工作指明了方向，提供了依据。

三、维修方面

去年学生入住之初，因赶工期，四栋学生公寓可谓是以超常规

的速度建成的，而快速度建成的房子却导致了接管后艰难的维修工

作。从去年至今，我技术维修部共计收到师生报修单4200多份。可

因去年维修力量过弱，且设备设施还在保修期内，故多数单子未能

修好。直至今年初，我公司一口气增加了三倍的维修人员，不分日

夜的维修，同时又加大对厂家的催修力度，迅速的解决了原有的存

在的问题。现我处已承诺做到小修不过夜，大修不过三的服务承诺,

可因各种设施仍然在保修期，致使好多维修事项我公司仍无法完成。

但我公司还是竭尽所能去维修，特别是公寓内寝室之间电线错乱的

问题，在催修厂家无效的情况下，我公司维修人员用六天六夜时间

全部调好，用实际行动解决了师生的怨言。近日，我公司又一口气

换下了四栋公寓多盏灯炮以及300多个水龙头和几十个冲水阀，使

公寓内的配套设施的维修完好率达到了98%以上。

四、保安方面

1、_年，在全体保安人员的共同努力下，圆满完成了师生入住

的安全防范工作，但随着工作的逐步加深，渐渐暴露出了我公司保

安的不足与缺陷：配套设施过差，人员素质过低，专业知识不足等。

为此我公司于今年年初进行了一场保安大革新。首先，实行淘汰制,

淘汰了十多位原有的保安。其次增加配套设施，购置保安服装。工

作的革新使我保安的外在形象上了一个新台阶。

2、保安工作始终贯彻校领导的外松内紧的方针。因学校处地的

时间、环境比较特别。我公司严格实行来访人员登记制以及凭证出

入制。从去年至今，我公司共登记来访人员50000多人次，确保了

学生公寓的安全。

3、在自身管理方面，我公司保安坚持一天一小会，一周一大会,

进行交流与检讨。同时，开展专业知识培训。从去年至今，共进行

了六次专业知识培训，二次消防知识学习以及一个多月的军事训练。

同时实行严格的保安考核办法和工作流程，以及不计名的考评制。

奖励优秀队员，扣罚表现较差的队员。

4、在外来人员管理方面，我保安部严格控制外来流动人员，一

律实行来访人员登记和扣押有效证件制，且进行不定期的巡逻，确

保了公寓内学生生命财产的安全。同时因建设初期的施工较多，我

们对违章搭建也进行了处理，规范和控制来访车辆，创造了一个安

全、安静、优雅的学生公寓环境。

五、保洁方面

1、我公司保洁部基本上能完成公司交给的任务，认真遵守公司

和管理处的各项规章制度，严格执行清洁工作规程，全天候清扫公

寓大厅、卫生间、走廊等。全天候清擦垃圾箱、扶手、门等，及时

清理垃圾，创造了一个干净的居住环境。

2、我保洁部实行严格的考核办法，采用师生监督制和打分制，

每月实行四次，确保工作的力度。同时实行互监制，即保安人员监

督保洁人员的工作力度，保洁人员也监督保安的工作状态。使双方

得以互相制约，互相鼓励。也取得了显著的效果。

六、其它方面

从去年至今，我处共捡到手机两部，钱包9个，现金1000多元,

校园卡200多张以及大量的衣服和鞋子。得到了师生的一致好评。

同时，我公司又实行便民服务，提供打气筒，免费让学生打气，免

费开锁，8次送生病的学生去医院看病，10余次为学生爬窗户开门

等。

信息沟通

一年来，我公司的信息沟通经历了从空白到完善的大飞跃。我

公司目前有以下渠道与师生进行有效的沟通：

1、在每栋设立意见箱，让师生对我们工作或态度有意见可提。

2、发放意见征求表，我们给学校的有关机构发放意见征求表，

让他们对我们的工作进行监督和指导。

3、召开学生座谈会，从去年至今，我公司共计召开了六次学生

座谈会，从中我们得到了宝贵的意见和建议。今后，我公司还将继

续召开此种会议。

4、公布投诉电话，如果师生对我公司的员工有什么不满意可以

直接拔打电话向我管理处投诉，我们力求给师生一个满意的答复。

5、设立回访制，坚决实行回访时间不超过24小时。

6、建立面谈投诉制，师生如有什么不满意可直接向我管理部面

谈投诉，我管理部将会在第一时间给师生答复，且答复时间不超过

12小时。

服务绩效

一直以来，我公司秉承客户是上帝业主至上的原则，立足一切

为了您，为了您的一切，实行微笑服务。力求您的事就是我们的事,

您的小事就是我们的大事，您的满意是我们永远的追求。尽忠尽职,

服务师生。

结束语

我们知道，虽然在这一年里我们取得了显著的成绩，但我们也

深刻的认识到我们的不足，公司专业性不强、单一的经营方式、过

高的成本将是我公司致命的弱点和缺陷。但我们也明白，这也是我

们奋斗的起点，在新的一学新里，我们将通过吸取教训、总结经验、

借鉴学习的方法提高自己的专业水平，提升物业管理的品位，满足

业主及使用人的要求，实现天健物业的腾飞。

物业管理计划书范文篇2

—村危房改造“住宅楼”项目，在全体村民和有关部门的帮助支

持下，于20_年以全部竣工。住宅楼的质量和设计理念新颖超前，

为—市独一无二的建筑物，成为我村的标志性建筑，住宅楼整体建

筑漂亮美观，新颖亮丽，房屋结构紧凑实用，现以具备室内装修。

为营造舒适清洁，温馨和谐的生活环境，提高住户的生活质量，确

保小区长期有效健康发展，根据我们村和小区的实际情况，协同小

区住户共同制定小区的各项管理制度，实行小区自治。

1:三个单元选举三名单元小组长。管理，监督，协调，小区的

日常事务，搞好楼宇的环境卫生，收取单元的费用，协助楼长处理

各类事务，促进小区清洁卫生，和谐发展。

2：选举住宅楼楼长一名。统一住户的意见，制定合理的管理方

案，协调处理小区一切事务，共同维护大家的利益，营造舒适清洁,

美观愉悦，文明幸福，温馨和谐的生活环境。

3：为减轻住户和小区的开支，单元组长和楼长不领工资，住户

推荐，本人自愿。

4：楼长和组长要有责任感，办事公道合理，有协调矛盾的能力。

5：主要开支；水，电，暖气等各种设施费用和维修费用。水电

费以表收取。

主要是暖气费，为保证冬季供暖正常，暖气费住户均摊，不可

不交，不得拖欠。

（收费标准共同商讨约定，统一意见达成共识，水费，电费与

暖气费捆绑制约收取等）

6：外墙，楼道，楼顶不得私自打眼，锭钉，随意安装物件，保

证楼体清洁美观。

7：装修房屋不得损坏墙体，避免物件伤损楼梯，楼道的地砖。

施工垃圾及时自行处理，不准在小区周围有遗留垃圾，自觉维护小

区环境。

8：维护住宅楼的周边环境，共同抵制乱修乱建，监督抵制街道

规划内新建建筑物。小区环境长远发展。（如有侵害大家共同利益,

影响街道长远规划的行为，三个单元组长要协同楼长，带领24户齐

心协力合力抵制。）

9：遵守社会公德，保持良好的生活环境，不乱丢垃圾、杂物；

不乱贴乱写乱涂，保持住宅楼的环境清洁。邻里和睦友爱，团结互

助。

10：楼道内不得摆放杂物，保持楼道整洁干净，不得影响破坏

公有资产。

11;不准在住宅楼的楼道，窗户窗外燃放烟花炮竹，爱护公有

设施。要将生活垃圾按时投放到垃圾池内，方便清洁人员清理。

12；甲方保证向乙方提供水，电正常供给，满足乙方生活需求,

费用与村民同等支付，维护乙方的权利。

美好的环境有利于大家的身心健康，提高大家的生活质量，让

住户精神愉悦。请大家自觉主动配合，共同维护我们的共同利益，

营造舒适清洁，美观愉悦，文明幸福，温馨和谐的生活环境，长久

保持—小区的环境清洁规范，望大家要齐心协力，共同努力。

_村村民委员会

物业管理计划书范文篇3

20—年是集团成立的第二年，物业将跨入多元化、多领域发展

阶段，组织管理、人员结构复杂程度增加，人力资源管理工作也将

面临更大的挑战，企业人力资源管理体系建设工作好比建设一座大

厦，企业自身人力资源状况是根基，人力资源六大模块是主体结构,

而人力资源管理者是大厦的规划设计者，如何让这座大厦建设得独

具企业特色，则需要更多的人配合去添砖、装饰，20—年我们将结

合集团实际情况，按计划脚踏实地落实每一项工作，最终完成20_

年度总体工作目标，即人力资源管理体系基本建立完成;新的绩效考

核模式经一年的调整，逐步适应物业发展需要；培训工作全面推进，

员工整体素质进一步提高;通过举办各种技能活动，加强物业与物业

间、同事与同事间的交流，增强企业凝聚力。具体工作计划如下：

一、健全、完善各项制度，逐步实现人力资源规范化管理

目前集团处于筹备阶段，各项制度尚未健全，我们将根据物业

的实际情况，明确组织架构，编制出一套集团物业的人力资源管理

操作流程体系，同时指导各子物业结合自身行业特点，参照集团人

力资源管理体系，完善本物业的人力资源管理制度，逐步实现物业

人力资源规范化管理。各项制度建立计划于20_年6月30日前完

成。

1、建立新员工入职管理制度。

目前各物业对新员工方面的关注度偏低，容易造成新入职员工

的流失。为此将建立新员工入职管理制度，对新员工指定两名入职

导师帮带，一是企业文化导师，主要职责是从新员工入职的第一天

开始就引导员工熟悉物业的企业文化，让其尽快融入物业；二是业务

导师，主要职责是帮助新员工熟悉岗位工作流程，指导新员工逐步

熟悉工作内容，适应物业工作要求。同时还要求两位导师每周跟新

员工进行沟通，了解其对物业适应情况、对工作适应情况，并解答

新员工提出的疑惑。

对于新员工的导师我们要进行统一的培训，让其掌握引导新员

工的方法与沟通方式，并给与鼓励性的补贴，年终评选优秀导师，

并给予颁发证书及奖励。

2、建立新的培训管理制度。

培训是一个物业提升员工素质的有效方法，但需要系统化的去

实施，才更有效。新的培训制度将实行学分值，并纳入绩效考核范

围。学习内容分新员工类、职业素养类、管理技能类，各板块业务

类，职业素养类全员需参与学习，业务类各业务板块员工参与学习,

新员工类属新入职员工参加学习；学习方式将实行多样化，物业、部

门统一组织，个人自学，外出考察、培训等。年度将评出学习积极

分子，并颁发证书。

3、完善员工手册。

员工手册是指引员工熟悉物业企业文化、了解物业行为规范、

熟悉日常工作流程的学习指导书，是指引员工方向的指南针。首先

对原有条款中不适合企业发展的条款内容进行修改，再者对出现争

议的条款进行细化，再者补充新的内容，如基本礼仪规范等。

4、完善薪酬福利制度。

新的一年将对原来的薪酬结构进行调整，以便配合绩效管理的

实施，同时对福利制度进行完善。

5、建立集团职级管理体系及评价体系。

为更好的进行集团化的管控，将对集团的职级进行梳理，按行

政系列、专业系列进行划分，对职级的评定拟定可衡量的标准。如

普通员工与资深员工的区分，将以入司时间、同岗位社会工作时间

为评定标准。普通员工：入司两年内、社会同等岗位2年内；资深员

工入司两年以上、社会同等岗位工作两年以上。

6、完善绩效考核管理制度。

20—年物业、地产、超市将逐步实施绩效考核，对每个月的考

核情况进行总结，对需完善的内容将汇总、修正，以便更适合各物

业的绩效管理需求。

二、加强员工培训管理，进一步提升员工整体素质

目前集团下属子物业，员工整体基本思想意识、服务意识、日

常基本礼仪常识、业务知识，还有待提高。

在20__年将做一次全面的培训需求调查，做出年度培训计划，

培训将按入职培训、业务技能培训、强化培训、基本素质培训分类,

并实行年度培训积分制。

1、新入职培训

主要是让新入职的员工熟悉集团的基本情况、学习日常基本礼

仪常识等，由集团人力资源部根据入职人数按季度或月统一安排。

对于新入职员工的培训内容，我部将收集相关资料编写成小手册、

制作成PPT（20—年3月30日前完成），培训结束后进行书面的考核,

检查员工掌握情况，并作为试用期考核的依据。

2、业务知识的培训

主要是提升员工业务能力学习，从而提高工作效率。业务知识

培训按物业业务部门板块进行，由部门主管或经理担任讲师或组织

学习视频，根据需要也可外派到外面培训。主要以理论知识、实操、

案例分析相结合的方式进行，培训后进行实际操作或理论知识书面

考核。

3、强化培训

主要是对日常业务知识技能的硬性要求，通过反复培训的方式,

强化员工提升工作技能。此培训可通过举办一些专题技能比赛的方

式实施，如管家员日常基本操作规范技能竞赛、收银员操作技能竞

赛等。

4、基本素质培训

主要是提高员工日常行为规范的培训，通过此类培训从而进一

步提高员工的整体素质。此类培训根据管理岗位、基础岗位实际需

求安排，可通过外派培训、视频培训、拓展培训、内部授课等方式

进行。

5、与外部培训机构合作，拓宽培训渠道。

20__年将与某物业合作，办理在线会员学习。根据在线学习视

频内容，安排各物业、部门按月组织员工进行一定数量的学习，并

一起进行分享、讨论、写学习心得、考核等。

6、组织外出拓展培训，加强团队沟通及增强团队凝聚力。

平常各物业、各部门沟通较少，通过组织外出拓展进一步加强

大家的沟通交流，增进感情与团队合作意识。20_年计划进行三次

外出拓展培训。

培训实行年度积分制，建立培训学习档案，对不同职级规定年

度参加培训学习课时，总体人均年度不少于20小时，对积极参加培

训学习的同事，在年终通过考核评出学习先进员工给予表彰奖励。

三、不断完善绩效考核，促进员工绩效稳步提升

20—年各物业将实行新的绩效考核模式，将有一个逐渐适应的

过程，在试行的过程中要进行不断的总结，找出更适合部门、个人

的绩效考核标准，强化部门负责人与员工的绩效面谈，领导对属下

自身不足方面应给予更多指导，不断改进绩效，使员工在执行绩效

考核的过程中工作能力、业务技能等方面得到不断的提升。

地产物业、物业物业新的绩效考核方案计划在20_年1月试行;

超市新的绩效考核方案计划在20__年4月试行。

四、做好人才储备，及时补充所缺、所需人才

随着物业的多元化发展与业务不断的拓展，集团所需求的人才

要求也逐步提高，为了在急需时能及时补充，保证日常工作的正常

开展，我部将从多渠道进行人才的储备。

1、注重内部培养

对于基层管理人员实行内部人才培养计划，通过绩效考核选出

业务能力出色、具有管理潜能的优秀员工，作为后备管理人员培养,

为员工做好职业发展规划，提供发展平台，留住骨干员工，保证物

业的持续发展。

2、通过人才网站、参加现场招聘会等方式，储备物业一般岗位

人才。在人员缺岗时，内部无法调配弥补时，及时从储备人才库中

筛选，尽快补充，保证工作正常进行。

3、对于新开发的项目提前做好招聘计划，找寻到企业需要的人

才。

五、完善薪酬福利结构，提高市场竞争力

为了配合新的绩效考核模式，拟对原有薪酬结构进行一些调整,

以便更好的推动绩效考核的实施，达到激励的作用。对于绩效工资

奖金额度，将提出新的方案报物业领导审批后执行。薪酬优势在市

场上具有较强的竞争力，每个企业应结合自身实际情况做出定位，

同时推出一些个性化的福利政策，对吸引、留住人才也有很大帮助。

六、建设和谐的劳动关系，增强企业团队合作精神及凝聚力

企业劳动关系和谐，团队合作意识强，是企业持续、稳定发展

的重要保障。在日常的工作关系中，我们应倡导诚信、合作、分享

的思想理念，部门与部门间、同事与同事间应加强沟通、合作，致

力于共同完成部门、物业工作目标任务。

在日常物业活动中，我们计划组织开展一些有利于团队建设的

活动。

1、4月份举办一次基本礼仪礼节知识竞赛。

加强全体员工礼仪礼节基本常识的学习，从而进一步提升自身

修养。我们将先收集日常基本礼仪知识，汇编成册，发绐每个员工

学习，同时进行视频培训，之后进行考试。对考核优秀的给予奖励，

对不合格的要进行补考。

2、5月超市举办一次收银员技能大赛。

3、6月份物业、超市各举办一次应知应会知识竞赛。

加强日常业务知识的学习，提升全体员工的服务水平和业务水

平。先由人力行政部收集应知应会的内容，汇编成卅，发给各部门

学习，由各部门选派代表参加竞赛，竞赛分判断题、选择题、问答

题等，按总分排名，并对前三名给予奖励。

4、8月份在超市举办一次大华集团员工“展现厨艺，分享佳肴”

比赛。

一是展示员工厨艺，二是带动超市人气。

5、6月超市组织一次管理人员外出考察学习活动。

6、8月物业物业组织一次外出考察学习活动。

7、3、6、9月份每月组织一次户外拓展活动。

8、11月份举办一次学习心得征文比赛。

20—年人力资源管理工作将是夯实基础的一年，各模块操作流

程将相继完善，并按计划去逐步实施，相信在集团物业领导的大力

支持与指导下，在同事的积极配合下，经过一年的实践与总结，人

力资源管理各项工作将会更加规范化，员工整体业务水平、职业素

养将获得更大的提高。

物业管理计划书范文篇4

小区，位于“国家4A级旅游度假区”一一位于一一，与大海近

在咫尺。小区总建筑面积20万多平方米，由多层低密度住宅、特色

点式楼和纯版式小高层组成。小区内设有大型超市、大型酒店以及

商办服务区等，其中公寓面积_nf；商铺面积_nf；地下停车场_nf；

地上停车场_nf；车库一个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、

电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防范，

电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到

方便、舒适、安全。

高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从

而确保小区保值、增值。_公司是具有物业管理二级资质的股份制企

业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。

现已管理物业面积达—多万行。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、

花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第

我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优

势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队

伍，使一小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的

知名度，使真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、

温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规范管理、

追求创新、至诚服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服

务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。

第二章物业管理要点

♦运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值；

♦人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任,

以诚信为本提高管理服务的信誉；

♦结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的

管理降低成本，全心全意为业户服务；

♦采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平；

管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思

想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物

业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。

在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点：

1、完善服务、诚信待人。

物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作

中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户

至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质

的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好

的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，

在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工

作环境。

2、环境管理责任到人

小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，

是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任

到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使

其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫

生状况达到最佳，为小区增加一道清洁、卫生、亮丽的风景线。

3、安全、消防真抓实干

为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员

防范为主，紧密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在长年平安

的条件下为业户服务。在日常管理中，制定与之相适应的应急处理

安全操作程序，在发生特殊事件时尽量将损失降低到最小程度。

公司本着服务第一，以人为本，在管理中导入IS09001质量管

理体系、IS014001环境管理体系。运用现代的科技手段及管理方法

来管理与服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。

公司将通过良好的物业管理，使保值、增值，真正为业户营造

一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。

一、公司追求目标：

♦房屋建筑的完好率达到98%以上；

♦报修及时率达到100%;

♦清洁管理无盲点；

♦设备设施完好率达到98%以上；

♦小区路灯完好率达到100%；

♦管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故；

♦有效投诉处理率100%；

♦服务满意率达95%以上；

♦绿化完好率达到98%以上；

♦道路完好率达到98%；

♦各类管理人员岗前岗中培训100%;

♦无服务安全事故发生。

二、主要措施

♦完善各项管理制度和管理规定；

♦所管辖区卫生无死角，绿地存活茂盛；

♦治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好；

♦管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、

巡岗、监控岗，并明确岗位职责及考核标准；

♦建立各种资料档案、报修、养护记录；

♦各种收费项目、标准公开，合理收费；

♦制定大、中修年度计划，并负责实施；

♦制定并组织员工培训计划的实施；

♦结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。

遵循服务第一，业户至上，依法经营，务实奋进的企业宗旨,

弘扬银滩物业，勇争第一的企业精神，以优质文明的服务，为业户

创造美丽温馨的家园。

三、组织运行机制：

1、建立监督机制；

2、建立信息反馈及处理机制；

3、制定工作流程、各项管理服务项目的长远计划和短期计划；

4、管理人员的培训管理；

5、增强服务意识，量化管理及标准运作；

6、企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员

考核制度及标准。

四、物业管理制度

1、管理处经理职责；

2、管理人员岗位职责；

3、作业人员岗位职责；

4、员工培训；

5、管理处运作管理工作规程；

6、人事管理及员工培训、考核制度；

五、管理处运作管理规程

1、内部运作管理办法

2、小区秩序管理；

3、清洁管理；

4、绿化管理；

5、消防弱电设备设施管理；

6、供配电设备管理；

7、给排水设备管理；

8、共用设施和共用场地管理；

9、安全操作规程；

10、特约服务管理规定。

(以上各种规定及制度略)

第三章拟采用的管理模式

一、物业管理架构

物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、

物力、财力得到合理的配置，以要求达到降低管理成本、提供优质

服务的目的。

本物业管理处按“直线制”设置管理架构。公司设立办公室、

保洁部、设备维修部、绿化部、秩序管理部、接待部等部门。其优

点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能

满足本物业管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。

1、办公室

(1)负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为

其它部门储备人才。

(2)负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展

的资料及人事档案管理。

(3)负责内部运行工作的综合协调。

(4)负责对外承办、接待工作，物业管理市场营销和招投标。

(5)总经理指派的其它工作。

2、保洁部

(1)负责管辖区域内的清扫工作以及单元楼道、栏杆的保洁。

(2)负责小区内的垃圾清运工作。

(3)上级领导交办的其它工作。

3、设备维修部

(1)负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正

常运转。

(2)负责物业机电设备的.日常维修保养工作。

(3)制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。

(4)上级领导指派的其它工作。

4、绿化部

(1)负责小区花草树木的浇水、培土、施肥、除病虫害、修

剪工作。

(2)负责小区内的园景设施的养护工作。

(3)上级领导指派的其它工作。

5、秩序管理部

(1)负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。

(2)建立健全、制定物业的各项安全规章制度。

(3)负责小区的日常巡视工作以及车辆停放管理。

(4)负责小区应急处理的抢救工作。

(5)上级领导交办的其它工作。

6、接待部

(1)负责日常业户来访接待工作。

(2)负责业户档案的建立和管理工作。

(3)负责业主的投诉和咨询，并提供帮助。

(4)配合办公室开展员工培训工作。

(5)上级领导指派的其它工作。

二、物业管理岗位编制及管理架构

物业管理有限公司

物业管理办公室

业户接待主管设备维修主管保洁主管绿化主管秩序管理主

管

业户接待员设备维修工保洁员绿化工

秩序管理员

备注：根据小区概况，以上岗位编制—人。其中，绿化主管、

保洁主管由一人兼职。岗位编制原则上不设闲岗、不留闲人，一人

多岗，精简高效。

第四章物业管理人员培训

一、新员工上岗培训

根据物业管理思想，为打造物业管理精品，对新员工上岗进行

工作培训。

1、新员工上岗培训期为180天。

2、培训内容包括：物业管理概述，小区物业管理流程，物业管

理服务理念，专业服务技能与技巧、投诉、应急工作处理程序，军

事化训练等。

二、在岗员工循环培训

1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指员

工）参加班后的专题培训。

2、每位在岗员工每月参加公司组织的工作指引培训。组织员工

座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。

3、上岗循环培训的考核办法。

在实际工作当中，业户的投诉率和员工违章的行为是评价员工

工作的基础。并通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优

化管理的目的。

物业管理计划书范文篇5

按照201_年物业公司组织架构的设置及聘任文件，我负责济南

西片区物业管理部工作，这个管理部有政务大厦、工商局、人事局、

新华社、省委党校、铁路局、省纪委等七个物业项目组成，总管理

面积达三十多万平米，其中多数项目都是既有住宅，也有办公楼的

综合型物业，它代表着公司在济南、在山东物业管理行业的管理水

平和市场形象。这些项目绝大多数接管期已超过一年，业主从最初

享受物业管理的新鲜感到逐步淡薄，取而代之的更高服务期望和更

加挑剔的眼光。面对着201_年《劳动合同法》的实施，物业管理行

业用工形势的严峻和成本的增加，业主标准的逐年增加，各项目管

理骨干的稀释，管理难度和规模的不断增加，如何带领员工创新积

极的工作，不断夯实项目的管理水平，推广润华物业品牌，是我这

一年工作的重点。我的工作目标是：

1、党政机关办公楼物业管理形成润华物业模式和特色

2、润华物业企业文化宣贯工作深入每一个管理团队

3、培训工作分层次、有效果、成制度。

4、重视细节管理，加强良好规章制度的执行力度。

5、重视项目的潜力挖掘，是物业收入有所增加。

为了完成工作我的工作目标，我将实行如下工作措施：

一、党政机关办公楼物业管理的探讨，形成润华物业模式和特

色。

1、创建和谐办公楼，推行机关办公楼健康文化：

1）编写办公楼突发事件应急预案，主要包括火灾、盗窃、抢劫、

停水、停电、浸水、电梯困人、受伤疾病等子预案，根据项目的实

际情况编写成册，广泛向业主宣传，营造安全氛围。

2）各管理处配备安全便利箱，放置打气筒、创可贴、毛巾、哨

子、针线包、救心丸等，为业主提供方便，以备不时之需。

3）办公楼内创办健康专栏，共分为春夏秋冬四期八刊，宣传健

康知识，内容涵盖饮食、运动、疾病、营养等方面，营造健康文化

氛围，把健康知识送到业主手中。

2、延伸机关办公楼物业管理服务范围：在原有的首问责任制的

基础上，进一步延伸服务满足业主需求，对于业主所提的诸如办公

室钥匙丢了、自行车爆胎、电脑坏了、甚至家中电视机故障、电冰

箱不制冷等合同内没有约定的问题，管理处把业主当朋友，急其所

急，建立服务服务电话档案，有意识联系一些家具维修、门窗维修、

汽车维修、管道疏通、窗帘安装、知根知底的木工泥水工等，以及

自来水、煤气、供电局等维修电话，在业主需要时提供给他们，解

业主燃眉之急。

3、在管理处推行“五不”服务，这是微笑服务的重要体现。一

是对业主的询问不说“不”字；二是对业主的投诉不说“不”字；

三是对岗位内外的需求不说“不”字；四是面对困难棘手的问题不

说“不”字；五是对公司没有的服务项目不说“不”字。

4、各管理处上半年全面调查业主需求，推出服务新举措。

二、深入宣贯企业文化，使润华物业公司企业文化深入每个管

理团队。

1、制定20_年济南西片区物业管理部的企业文化工作计划。

2、建立通讯员制度。每一名管理处设立一名通讯员，以润华报、

百年润华、济南物业管理杂志为宣传的主要阵地，负责本管理处的

宣传报道工作。每月至少一篇，2号以前上报项目部，所有稿件除

用于投稿外，管理部每月编写文化简报，并发至各管理处，加强管

理处的沟通力度。

3、每个季度各管理处组织润华报阅读活动，书写活动心得，提

高员工对企业的认同感、自豪感和向心力。

4、编写企业文化宣贯手册，主要包括集团简介、物业公司简洁、

项目介绍、公司荣誉等等，用于员工的岗前培训，日管理处主任负

责入司前的第一堂课。

三、管理部培训工作分层次、有效果、成制度。

1、每个管理处蹲点工作，切实掌握管理处工作水平和存在的问

题，制定有效的培训方案。

2、每月常规培训按时提报培训计划，不定时检查计划落实情况

及培训效果。

3、完善员工的岗前培训，推出岗前培训的内容，由各管理处主

任及助理负责落实。

4、加大管理人员的培训。俗话说：“兵熊熊一个，将熊熊一

窝”,管理处骨干员工的水平提升不上去，操作层的水平可想而知。

每周管理处例会上，除讨论工作之外，由管理处主任负责对骨干进

行培训，内容要记录在会议纪要上，并列入主任考核。同样，在物

业管理部召开的会议上，也要督促检察管理处主任的学习情况。

5、各管理处主任会同事务助理编写自己项目的物业管理实施手

册，要求结合实际，总结经验，便于各项目之间取长补短。手册的

内容包括：项目概况、组织架构、管理制度、案例汇总、费用测算、

实战经验等。在总结中不断提升自我，也为以后的管理奠定基础。

四、重视细节管理和执行力，服务水平再上台阶。

细节存在每一天的工作中，我的切身体会是，制度再好再完美,

如果不执行不落实那只能是空谈，如果执行起来不连贯、不坚持，

那就是我们的检查监督出了问题。特别是已经接管一年以上的项目，

管理处主任一定要不断地反思自我。

1、成立设备管理小组。每个项目抽调一名设备运行人员，成立

设备运行小组。制定小组职责，工作目标和措施。查找各项目隐患,

确保设备运行安全。

2、整合保洁力量，推出家政服务，并使之逐步成熟。包括服务

项目、服务价格、运作模式、分配机制、清洁工具和清洁剂的使用

等。

物业管理计划书范文篇6

物业管理要点

物业管理服务可以说是一门专业学问，本公司以本着小心计算

成本及为客户创造最理想的环境为原则，并通过长期的工作改进和

提升，努力创造条件使每一座大楼的收益利投资潜质都能得以达致

极限。而这种“投资管理”的哲学，能使业主充分保障其不动产的

投资权益，不但使其保值，而且更能使不动产增值。

物业为高级工贸建筑物。其物业管理重点兹分析如下：

一、工贸大厦管理

工贸大厦需要极为周全的服务，特别是现代的新型高级发展计

划，还要照顾相当复杂的电动和机械装备的操作和保养，这些都需

要有专门知识和技术。而这些装备不单只包括升降机和停车场电梯,

还包括灵敏的装备，如电脑控制的大楼自动化系统、中央空气调节

设备和通风装备、保安监察和控制系统、自动滤水器、火警和其他

消防装置以及后备电力供应设备等。租用户对这类大楼，特别是出

入口大堂、洗手间和公共通道等地方的管理水准期望相当高。大楼

的外墙也必须定期清洁，以保持大楼的外貌美观。清洁一座大楼例

如香港新中国银行大厦的幕墙，其难度和这项工程所涉及的庞大费

用，实非一般人所能想象。一幢工贸大厦是否得到完善管理，这对

该物业的租金及售价水平有很大影响，与此同时其资本价值也会因

而受到影响。

二、停车塌管理

现今停车塌的设备的管理多采用先进的自动管理系统来满足日

益繁重的日常运作需要。采用自动管理，可以减少人为舞弊，节省

人力资源，增快车辆流量，从而使物业管理运作更为畅顺，租用户

及访客充分利用停车场设备也更加方便快捷。此外，停车场上的停

车程序也必须作出周详安排，以确保用户能获得所需服务。停车场

必须有闭路电视作监控，保障访客安全。大楼后备电源发电机需与

停车场自动化系统及照明系统相接通，以备在紧急时段时仍能操作

提供必要服务。停车场内必须装有足够通风系统，供应新鲜空气，

以符合卫生安全。停车场经营管理策略应按照自给自足原则确定收

费标准以降低管理费，而无须从管理费内补贴，这对整幢大楼出租

及出售营运，都有着正面积极作用。

服务内容

依据物业现时的工程进度及运作安排，本公司建议首先向物业

提供管理顾问服务，待大楼完工后再提供管理运作服务。

（一）、建筑期管理顾问服务

1、这项服务将于大楼建筑施工期内提供给业主参照，其主要功

能为：

在管理前期能针对性地提出大楼现存且可能影响未来的管理问

题，使业主能有时间考虑增减设施；

节省日后管理设施修改或增加的费用，并可避免影响物业管理

运作；

在租用户入住前可订定管理费及其他费用的分摊原则，使日后

管理运作能畅顺。

2、服务内容

1）提供大楼图则专业意见

就本大楼的设计平面图、立面图、剖面图及基地现况作出与日

后管理相关的专业意见及分析。这项工作主要是针对大楼设计在落

成后对管理操作的实际运行是否产生积极作用及其可行性而制定进

行的。本公司将建议业主对部份设备的增添留出空间，如预留中央

监控室及相关设施的预定位置、垃圾处理室的适当地方、停车场的

设备需求、车辆日常进出运作的安排、电梯系统运作规划、大楼自

动化系统及其他各类设施的预留等。

2）提供大楼设施专业意见

就业主已决定或需要提供意见的各项设施作出对将来管理运作

有利的顾问意见，主要从使用者角度出发选择种类设施及配备，并

提供是否适合日后使用者需要的意见。

大楼设施包括:

电梯

消防设备

电气设备

照明设备

给/排水系统大楼自动化系统

垃圾处理设备洗窗机设备

后备发电机设备大楼广播系统

停车场管理系统等

3）提供大楼建材专业意见

就业主己选定或预定的建树资料作出对日后管理工作有影响的

专业意见，例如对建材的耐用性、清洁性、优劣的区别，判断有关

材料是否能对使用者达到预期效果，以及对管理工作能否妥善处理

等加以分析。

4）预估大楼管理运作成本

就业主预定的各项大楼设施及配备，提供初步管理运作收支及

人力资源费用预算与业主参考。

5）大楼管理进度检讨

本公司将针对建筑期内的不同情况提供意见，内容包括：

分析及评估大楼施工期间的图则是否配合先前提出的专业意见:

当有重大设计修改时，派专业人员参加工程会议，与各有关单

位配合协调，了解工作进度，以便即时提出专业意见，使日后管理

运作能够控制在一定的程度，省却将来因修改设计而带来的费用及

时间耗费;

就各厂商的设施及配备，向业主提供专业意见，例如该设施日

后保养程序、零件配备是否足够。

物业管理计划书范文篇7

我校全校搬迁进入大学城，使得我校的学生公寓无论是宿舍外

观还是住宿条件都比过去有了很大的提高，这同时对我们的学生宿

舍管理有了新的要求，我们在经过调研的基础上，结合我校的实际

情景，决定引入物业服务体系，使学生公寓管理由过去的单纯说教

向行为管理方向转化，公寓内的服务管理向机制化、标准化服务方

向转化，公寓管理手段向的方向转化，故特制定《—大学城生活区

学生公寓物业管理方案》，以下称本方案。

一、公寓物业管理的实施范围

根据我校的实际情景，为了做好物业管理的示范、试点工作，

故先从B「B10公寓开始试行，待成熟后再在全校推行。

二、公寓物业管理方式

成立学生公寓管理部，负责学生公寓内日常工作和物业服务监

督工作。每个公寓为一个班组，由公寓宿管组长负责公寓内日常工

作。员工统一着装上岗、礼貌作业、规范操作。所有员工要进取做

好学生信息反馈工作，做到“诚心待人、热心服务、耐心解释、细

心工作”。进一步制定并完善了学生公寓服务资料和标准（附件

1）、公寓管理部主要（附件2）和公寓管理部工作规程（附件3）

及公寓管理部员工考核制度和实施细则（附件4）,按照物业管理

行业标准和规范结合我校学生公寓具体工作进行管理。

三、学生公寓管理部岗位及人数

学生公寓管理部部长：1名(由中心副主任兼任)

学生公寓管理部物业监理：2名(由正式职工出任)

学生公寓宿管员：8人

学生公寓楼内保洁员：8人

学生公寓场地保洁员：1人(由工作量教少的楼内保洁员出任)

共需外聘人员16人

四、运行费用

1、人员工资

2、员工劳保、工具等费用

3、标牌、标示、垃圾桶等费用等

综上所述，运行费用约为300,000.00元。

4、安防服务标准

(1)、公寓管理接待处24小时管理服务值班，及时登记非本

公寓内来访。

(2)、随时维护公寓楼周边车辆停放秩序。

(3)、定期对公寓内的消防设施设备、共用电器进行巡视、检

修，保证楼内消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设置明

显的提示标志。

(4)、公寓内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私

拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。

(5)、来访人员进行登记，晚间限时离开，严禁留宿。

(6)、公寓内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良等

事件和违法行为。

5、维修服务标准

(1)、24小时受理报修，一般情景下10分钟内维修人员到场,

维修及时率100沆紧急情景随叫随到，确因特殊情景不能及时到场

处理的，应向报修人说明情景，做好解释工作，并尽快安排处理。

维修结束后，将地面清理干净，物品归位。

(2)、定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯

器具。公共照明完好率98%以上。

6、接待服务标准

(1)、礼貌服务、礼貌待人。对来访或住宿人员，及公寓居住

人员热情接待、认真受理；对提出的问题和需求进行认真耐心地解

答和帮忙解决。

(2)、认真、全面、详细、准确地登记来访、住宿和公寓居住

人员的基本情景，并备存登记资料，以便供给服务和查询。

(3)、按照公寓管理规定，及时办理入住和迁出手续，保证公

寓物品的及时回收，损坏处置，相关费用的收取结算。蜂巢物业管

理网收集并整理。

物业管理计划书范文篇8

物业管理方案书写要求：

1、管理服务理念和目标

结合本项目的规划布局、建筑风格、智能化硬件设施配置及本

物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。

2、项目管理机构运作方法及管理制度

编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理(小

区经理)的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核

办法目录。

3、管理服务人员配置

根据物业管理服务的项目内容、标准和本项目实际情况拟配置

各岗位人员的具体情况。

4、对本项目前期介入工作方案。

(1)前期物业管理工作计划方案和各项工作流程；(2)提出

可行的前期介入服务方案。(3)物业承接验收方案；(4)前期介

入实施方案。

5、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案；

(1)对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的

方案；

(2)物业管理区域内共用设施设备的维修方案；

(3)业主、使用人装饰装修室内的服务方案；

(4)住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案;

(5)物业管理区域内环境清洁保洁方案；

(6)物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述；

(7)绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案；

(8)公共、公建物亚及物业服务行为公开方案；

(9)其他专项方案；

6、物业维修和管理的应急措施

(1)业主、使用人自用部位突然断水、断电、断气的应急措施;

(2)业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；

(3)雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；

(4)电梯故障的应急措施；

(5)消防应急措施；

(6)发生火灾的应急预案；

(7)发生公共事件的应急预案。

7、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。

8、前期物业管理服务经费预算方案。

(1)按照本项目的物业使用性质、特点所拟定收取的物业服务

费，分项计算出混合式住宅项目物业服务费的收支预案，以及各项

服务费用支出计划与数额预算方案；

(2)前期物业管理每一阶段的收入、支出项目测算及各种风险

的预测；

(3)针对物业项目列出年度盈亏情况；

(4)项目增收节支措施

9、智能化设施的管理与维修方案。

10、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。

11、提供《临时管理规约》(《管理规约》)的建议稿。

物业管理计划书范文篇9

为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民

小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主

和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平。

一、指导思想

以国家《物业管理条例》为依据，以—市城市管理工作会议精

神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重

点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区

物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

二、目标和范围

（一）目标：

1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到9；对存在工程

质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到9。

2、新建住宅小区推行招投标率达到10；—年新进入市场的楼

盘，在商品房销售前要10签订《前期物业管理合同》和《业主临时

公约》。

3、凡从事物业管理活动的企业，要10取得《物业企业资质证

书》。

4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经

理持证率达到10,并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业

经理信用档案。

5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区

物业化率达到10。

6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到

8以上成立业主大会和业主委员会。

（二）范围：对全市实行物业管理的24住宅小区进行排查。根

据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

三、工作内容

（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管

理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通

过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施

《—市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。

（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主

体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在

的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门

职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存

在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措

施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保

及时维修，年底前房屋维修责任要全部落实到单位、到个人，维修

及时率确保在9以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措

施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设

遗留问题。

（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管

理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业

化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管

理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《—市前期物业管理招

投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在—

平方米以上的（含一平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的

方式选聘物业管理企业，建筑面积一米以下的新建住宅区在区、县

（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘

物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物

业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主

（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前10签订《前

期物业管理合同》和《业主临时公约》。

二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动

的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得

《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办

法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。

同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为

的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业

管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档

案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理

企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目

经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出

现违法、违规、违诺现象，依据情节的,严重程度，扣除相应的分数,

年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件,

报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企

业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水

平。同时，加强对物业管理

从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管

理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业

管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得

建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管

部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，

考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合

格的取消其上岗资格。

四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力

和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取

年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意

见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条

例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社

区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重

全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心

强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主

委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权

益O

（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备

物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理,

争取年底前物业化率达到10;对于尚不具备物业管理条件的住宅区,

要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。

逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理

体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社

会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。

（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。

制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业

管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广

大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费

观念，促进社会的和谐。

物业管理计划书范文篇10

为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民

小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主

和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业

管理条例》及有关法律、法规，文秘写作网结合我市物业管理工作

实际，特制定本方案：

一、指导思想

以国家《物业管理条例》为依据，以—市城市管理工作会议精

神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重

点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区

物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

二、目标和范围

㈠目标：

1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到9；对存在工程

质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到9。

2、新建住宅小区推行招投标率达到10；_年新进入市场的楼盘,

在商品房销售前要10签订《前期物业管理合同》和《业主临时公

约》。

3、凡从事物业管理活动的企业，要10取得《物业企业资质证

书》。

4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经

理持证率达到10,并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业

经理信用档案。

5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区

物业化率达到10。

6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到

8以上成立业主大会和业主委员会。

（二）范围：对全市实行物业管理的24住宅小区进行排查。根据

排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

三、工作内容

（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理

条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过

调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《—

市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。

（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体

要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的

问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职

责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在

开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施,

整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时

维修，年底前房屋维修责任要全部落实到单位、到个人，维修及时

率确保在9以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，

明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留

问题。

（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管

理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业

化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管

理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《—市前期物业管理招

投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在—

平方米以上的（含一平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方

式选聘物业管理企业，建筑面积一米以下的新建住宅区在区、县（市）

房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管

理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理

企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公

约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前10签订《前期物业管理

合同》和《业主临时公约》。

二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动

的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得

《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办

法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。

同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为

的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业

管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档

案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理

企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目

经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出

现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数,

年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件,

报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企

业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水

平。同时，加强对物业管理

从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管

理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业

管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建

设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部

门与中国物业协会联合