北京三里屯VILLAGE案例分析报告

北京三里屯VILLAGE案例分析报告基本情况商业定位商业规划亮点分析案例总结目录基本情况商业定位商业规划亮点分析案例总结目录一、基本情况地理位置：朝阳区工体北路与三里屯路交汇处三里屯得名由来：原意“三里质地”，距离老北京地标之一东直门三里，且100多年前因“北京城墙外三里的屯兵处”而得名。

近十几年来，因临近CBD和使馆区，外籍人口比较集中，逐渐成为北京著名的酒吧街。一、基本情况区位：毗临第2使馆区北京市政府对三里屯地区的未来规划是“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心”周边分布高端综合体项目，三里屯SOHO、世贸天阶、雅秀、3.3大厦等商业项目及大量的写字楼和高档公寓四至及交通：东侧为三里屯酒吧一条街南侧为工体北路交通较为便利，临近地铁2、10号线区位交通三里屯village以“3·3”服装大厦为界分为南北两区，南区2008年7月开业，北区2009年10月开业。南区北区占地面积5.3万m2建筑面积总建面17.2万m2，北区：8.23万m2；南区：9.06万m2商业面积总商业面积12万m2南区7.2万m2北区4.8万m2建筑形式２－４层低密度建筑单体数量１１栋７栋＋１栋精品酒店位置邻工体北路临近使馆区开业时间2008年7月2009年10月定位中高档国际流行品牌国际奢侈品及高档设计师品牌目标客群时尚运动的年轻一族有一定社会地位和一定消费实力的人群一、基本情况项目概况商铺分割面积：80-10700平方米装修状况：公共部分精装修限高：18米容积率：3.2层数：B1-F4层高：B15.2米（局部7.2米）；F13.6-5米；米；F43.6米设施：60部扶梯、垂直电梯900个停车位N一、基本情况基本情况商业定位商业规划亮点分析案例总结目录

三里屯village——人文风尚汇

这里什么都是这里什么都不是二、商业定位潮

知名酒吧街，是追求时尚生活年轻人的聚集地

周边商业不饱和，原有商业以零售为主，功能单一。时尚体验的购物中心是市场空白点。周边五星级酒店、涉外高档公寓、高档写字楼林立，临近使馆区、CBD，国际化氛围浓厚首都国际时尚中心二、商业定位项目定位

南区针对年轻客群，北区针对高端人士

借助临近使馆区，吸引大量外籍人士和生活方式西化的国内白领阶层消费者策略精选客群追求品味二、商业定位二、商业定位业态品类数量占比零售服装11343.6%零售皮具鞋履249.3%零售书籍音像31.2%零售珠宝配饰2710.4%零售玩具童装20.8%零售精品超市10.4%零售艺术家居2911.2%餐饮餐饮5019.3%娱乐影院10.4%服务美容美发93.5%合计259100.0%业态组合打造最潮流的“屯”最时尚的“村”定位：年轻、时尚、前卫定位：高端、先锋南区北区二、商业定位南北区实行差异化项目定位二、商业定位品牌策略

新定位:潮品牌新概念新设计新感觉新新——首次引进品牌太古凭借在香港积累的丰富的商业运营经验、庞大的品牌资源和招商实力，充分利用三里屯独特的建筑优势，围绕“潮”的定位，尽量不选择常见品牌，精选香港、日韩、欧洲二、三线潮牌，其招商理念得到业内和消费者的广泛认同，带动区域商业升级换代。

其中最引人注目的是引进了大量国际知名的新品牌。开业初期进入三里屯village的品牌中，有很多品牌在当时是首次进入北京甚至中国的品牌，如Apple、Fossil、BenSherman、SteveMadden、UnionAmericanBar&Grille、ElementFresh等。品类品牌服装BenSherman、Moiselle、MNG、SISLEY、WHITECOLLAR、BenettonLevi’sBMWLifestyle皮具ACUPUNCTURE、DR.MARTINE、StevenMadden、GEOX配饰EXPRESSFOSSIAL餐厅/酒吧BLUEFROG、PaninoTecaRoyalTea电子产品APPLE二、商业定位品牌策略

除引进新品牌外，三里屯village另一个品牌策略就是打造品牌旗舰店，如Artini、LACOSTE、Levis、Mizuno、SteveMadden、BHGSupermarket、Esprit、Bestseller在都开设了旗舰店或北京地区面积最大的门店，熟知品牌以全新的运营模式，体现项目与众不同的调性。名称类型规模说明Adidas体育品牌3160（独占1栋4层楼）全球旗舰店Uniqlo休闲品牌1500中国最大面积店Apple1000中国首家店Puma亚洲旗舰店Moiselle/Mademoiselle亚洲旗舰店Columbia户外装备中国旗舰店顺电高档家电2000bestseller时尚女装993北京最大店White-Collar女装高级成衣１４００北京最大的专营店b+ab周生生珠宝内地旗舰店MegaBox电影院７０００1700个座位、8厅montblanc1700中国最大店品牌策略新——规模之首品牌二、商业定位品牌策略新——前卫装修品牌二、商业定位为了契合“潮”的定位，项目要求所有品牌都要为该项目设计一套独特的装修方案，要求并鼓励品牌做出前卫的设计概念。

我们看到的it品牌等独特的装修设计，都是品牌方为了迎合三里屯village“潮人潮地”的概念而量身定做的，追求与众不同、绝不雷同的效果，更加彰显了三里屯项目特立独行的气质。体验式购物&高科技运用阿迪达斯店内进行的miCoachCoreSkills测试

仅通过简单的按键操作即定制属于自己的独一无二个性足球衫APPLE尽情体验自己想购买的数码产品品牌策略二、商业定位新—突出体验品牌鼓励品牌体验性、互动性营销，增强消费者的参与性，引领新的购物体验和消费模式，用全新的模式、全新的感觉，吸引追逐时尚新鲜感的年轻人和潮流达人。基本情况商业定位商业规划亮点分析案例总结目录三、商业规划由11栋2-4层低密度独栋和复式建筑构成

定位：年轻时尚、潮流前卫

档次：中高档定位

客群：针对年轻时尚客户群体组合业态

主营业态：以服饰为主

业态规划：无明显业态分区

品牌规划：按照潮流时尚选择品牌，服装服饰品牌以时尚热销品牌为主，餐饮迎合酒吧气息，以轻餐、简餐时尚休闲风味餐为主

代表品牌：APPLE、阿迪达斯旗舰店、uniqlo旗舰店等Fashion/AccessoriesBeautyHouseandHomeElectronicsBooks

RestaurantsCinema

Art南区：吃喝玩乐文化休闲区S1:白领、米籣站、

Q’GGLE、FISHEVECAFES3:江南布衣、sevendays、

CKJEANSS5:IZZUE、QUIKSILVER、播、

澳门味道、VILLAROOGES9:古老海西餐、酷石、宝姿、STEVEMADDEN、PUMAS11:周生生、CASIO、

esprit、ADIDASS2:moiselle、北京品、REISSCHANG&BIORCK、leecooper、

Teenplus、S4:贝纳通、天梭、FOSSIL、2%、

swatch、亮视点、G2000、ARTINI、BirkenstockS6:APPLESTORE、orchiry、

voremoda、FolliFollie、

breadnbutter、b+abS8:nike、lasporsic、novomelacostec、columbia、northface、

azona、nauticaS10:uniqlo、mango、

levi’s、星巴克S1S2S3S5

橙色大厅S4S6

S8S10S9S11南区一层三、商业规划S1:白领（1+2）、

Q’GGLE（1+2）S3:速写、sevendays（1+2）、CKJEANS（1+2）S5:IZZUE（1+2）

橙色大厅S9:酷石（1+2）、

宝姿（1+2）、STEVEMADDEN（1+2）、PUMA（1+2）

S11:周生生（1+2）、

esprit（1+2）、ADIDAS（1+2）南区二层S2:慕诗（1+2）、顺电S4:贝纳通（1+2）、

cheche、home&spa、G2000（1+2）

S6:APPLESTORE（1+2）、

Jack&Jones、欧时力（1+2）、

b+ab（1+2）S8:Nike（1+2）、LACOSTE（1+2）、columbia（1+2）、northface（1+2）、nautica(1+2)S10:uniqlo(1+2)、

mango(1+2)、levi’s(1+2)三、商业规划S9：佰草集spa、恒河印度餐厅

西龙传香饭团、

皇后饭店S11:周生生（1+2+3）、

esprit（1+2+3）、ADIDAS（1+2+3）S2:麻辣诱惑、锦炉香豆捞、大渔铁板烧、粟库泰S4:蓝蛙、小城知味、越时代、FLAMMES6:APPLESTORE（1+2+3）、优年美式餐厅、潮点、泰和草本工坊S8:隐泉日本料理、新元素、TONI&GUYS10:uniqlo(1+2+3)、

辣屋、MODO南区三层三、商业规划S11:ADIDAS（1+2+3+4）南区四层三、商业规划BHG顺电屈臣氏创意集市卡通天地麦当劳CKUNDERWEAR、moussy、thething、havanas、express、paulfranc美嘉欢乐影城生活本色sasa光合作用testtubesanrio三轩茶屋Tough、JecciFive、cabbeen、BlaBlaBra、DHC、Rebecca、JackioIbrown、Aussino、yellow

earth、Another、MELISSA、JASONWOOD三、商业规划南区B1层三、商业规划北区：高端消费体验区巴黎世家（1+2）AlexanderMcQueenMaisonMartinMarqiela（1+2）BALMAIN(1+2)Versace（1+4）MarniAlexanderWang（1+2）theory（1+2）DSQUARED2SerqioRossi(1+2)JuicyCouture北区一层三、商业规划AlexanderWang（1+2）theory（1+2）DSQUARED2SerqioRossi(1+2)JuicyCoutureMarqiela（1+2）BALMAIN(1+2)MarniAlexanderMcQueen巴黎世家（1+2）北区二层东座以国际一线品牌为主西座国际时尚品牌为主北座以国际知名设计师品牌为主三、商业规划渡金湖尚水长廊铁板烧东田造型百搭音响东田摄影东田化妆LinqliVersace（1-4）北区三层三、商业规划babu泛视觉空间杨画廊升空间以太空间Y++莼萃画廊阿一鲍鱼东田造型北区四层三、商业规划北区地下一层B..N..C..薄荷糯米葱Wo2zuczugKartell菊香人文空间JuSongemo+Hastens海丝腾安逸猿BAPELULUCHEUNG45RMercibeaucoupSoniabySoniaRykielWoo嫵谢瑞麟TSLOTT上海组合CHRISSDELLAMODADAZZLENisiss怡夕派PYE以设计师品牌为主三、商业规划三、商业规划潮奢潮流先锋国际范儿基本情况商业定位商业规划亮点分析案例总结目录四、亮点分析精品工程、精品项目、精品管理经营模式规范，入住商家档次较高四、亮点分析精品工程、精品项目、精品管理经营模式规范，入住商家档次较高太古地产继承了英式血统——建设卓越、精益求精四、亮点分析——建筑对每个环节高要求，对合作伙伴有着严格标准，重视环境和运营管理，提升品质目光长远追求品质专业规划对于每个项目都会有详细的规划理念，从港东岛到北京三里屯矢志营造和维系朝气蓬勃的环境项目的规模加上优越的品质使我们得以享誉业界。然而，太古地产的信誉并非单单基于我们的物业成就，而是为人们营造了理想的生活空间、创造卓越而长远的价值。——郭鹏（MartinCubbon）

太古地产行政总裁强大专业的国际化设计团队北区南区四、亮点分析——建筑概念设计RMJM英国TheOvalPartnership香港/英国RAD新加坡主要建筑师KengoKuma日本南区

TheOvalPartnership香港/英国KengoKuma&Associates日本SHoPArchitects美国Lot-EK美国北区

KengoKuma&Associates日本SHoPArchitects美国Lot-EK美国BMA日本园林设计所和鳯株式会社日本结构工程师奥雅纳工程顾问香港“我更倾向于中式格调，那种来北京胡同的人文基调，而不是那种线条过于完美的美式建筑风格”——隈研吾三里屯主设计师开放式设计理念，南区采用胡同式设计、北区采用四合院式设计先进的设计理念：低密度、开放式四、亮点分析——建筑南区——胡同

南区化整为零，从内部划分出多条内街，拥有更多商业展示面，满足“超越传统的单纯购物的概念，让顾客随心漫步、

从容消闲一整天”的商业理念北区——四合院

四面围合，彰显尊贵，源于北京胡同和四合院的元素，并予以现代化的包装先进的设计理念：低密度、开放式四、亮点分析——建筑先进的设计理念：新颖的产品设计布局方式：纵向结合、横向分割。开放式与封闭式的完美结合，多动线延长消费者驻留时间，与“随心漫步”的慢生活的商业理念非常契合。外部露天连廊上层商铺外廊通透的垂直动线单体全玻璃幕墙设计纵向结合横向分割的多动线格局四、亮点分析——建筑多内街设计增加了金角银边店铺，多展示面提升了商铺的商业价值

由日本前瞻建筑大师隈研吾操刀设计的橙色大厅，是三里屯VILLAGE展览、会议、派对、表演、时装秀等活动的舞台，加上外联南庭

下沉花园广场，该区域成为客流聚集地，满足项目以休闲为主的功能.先进的设计理念：新颖的产品设计四、亮点分析——建筑冬天为溜冰场，夏天是喷水广场，汇聚人气750平方米的开放式空间，挑高13米的大厅穹顶，位于二层的VIP室，电梯直达，可瞰大厅全景。活动大门，可全开放以连接南庭低密度独栋，室外街区设计，新颖时尚，开创了北京购物中心的新形式独栋外立面富有创意，以及时尚亮丽的色彩，打造出地标式建筑街区设计动线丰富，增加可逛性的同时，也增加了店铺的展示效果，

形

成全方位多展示面。店铺展示面最大化四、亮点分析——建筑四、亮点分析精品工程、精品项目、精品管理经营模式规范，入住商家档次较高三里屯南区地上共有9条街区，加上贯穿南北和中心广场的主动线，共10条，地上街区非常丰富。建筑形式各不相同。有些是复式店铺（如S7及S5)，有些是独栋(如S10、S11)，还有一些是平层（如S4和S2)。这样的设计让消费者在逛的时候时刻保持新鲜感。四、亮点分析——街区垂直交通体系扶梯6部、步行梯7部、直梯14部良好的垂直交通体系为街区高层的客流带来极大地便利。三里屯街区的扶梯多，且多设置于动线的关键节点；步行梯及直达电梯也分布广泛；这样，消费者可以很方便的到达2层、3层甚至4层。四、亮点分析——街区南区的业态组合特点横向形成运动、女性、潮流及品质等的不同区域组合以Uniqlo、Mango、Esprit、Puma等集合店形成休闲运动区域以Novome、Lesportsac、Evisu、Lacoste、Nautica等品牌形成品质休闲区域以VeroModa、b+ab、breadnbutter、Ochirly等品牌形成女装休闲区域以2%、CPU、LeeCooper等品牌形成个性休闲区域以SteveMaden、Benefit、izzue、Chocoolate、Ckjeans、StellaLuna等品牌形成潮流休闲区域四、亮点分析——街区南区的业态组合特点纵向形成底层零售为主，高层餐饮为主的业态特点顶层餐饮的设计为街区的高层带来客流，同时形成“喷洒效应”四、亮点分析——街区亮点一

复式店铺装修有很强的视觉冲击力选取有较强设计感的品牌允许对外立面进行改造尽可能展现品牌自身的特点四、亮点分析——街区亮点二餐饮休闲氛围浓厚客流带动作用明显餐饮的可视性好蓝蛙、新元素等酒吧及泰和草本工坊等茶餐厅延长了非用餐时段的顾客停留时间皇后饭店、大于铁板烧、鹿港小镇与酒吧形成较好的互补四、亮点分析——街区北区的街区业态特点品牌优势明显形象好号召力强产品品类丰富度四、亮点分析——街区四、亮点分析精品工程、精品项目、精品管理经营模式规范，入住商家档次较高商业定位：量身定做，源于三里屯，高于三里屯的LifestyleCenter集购物、餐饮、娱乐于一体的人文风尚汇四、亮点分析——定位潮四、亮点分析——定位潮潮人潮地潮牌始终坚持年轻化和国际化，以“潮”为定位，在商业理念、品牌选择、装修设计、推广活动等方面，求新求异，引领时尚理念，用非常规的商业语言解读其特立独行的商业个性。品牌准入非常严格选择上坚持符合定位，形象第一，不受其他因素影响。对于不符合定位的品牌，即使付高租金也不引入，宁缺毋滥，以确保项目的调性，也确保了合作品牌的信赖。Let‘splayfashion！四、亮点分析精品工程、精品项目、精品管理经营模式规范，入住商家档次较高新鲜活力潮流优质旗舰概念APPLESTORE国内第一家直营店，BAPE国内首家店，始终保持品牌新鲜度和活力性，体现了潮流先锋的引领作用，也不断吸引知名品牌的进入和消费群体的关注。优选国际时尚潮流品牌，严格控制品牌进驻标准，宁缺勿滥。始终保持高标准，积极引入新品牌作为项目亮点，确保项目的号召力和商业发展价值，使其后劲十足，能够保持高增值。Uniqlo、stevenmadden、bensherman等时尚品牌销售占到11.8%大量引入知名品牌开设旗舰店、环球店，UNIQLO、IT、周生生、columbia等众多品牌旗舰店、ADIDAS全球概念店，充分迎合年轻客群的体验式消费喜好，拉动效应明显。超过1000平米的8家旗舰店、环球店占总面积的42%，占总销售的60%五、亮点分析——品牌四、亮点分析精品工程、精品项目、精品管理经营模式规范，入住商家档次较高组织架构：以业务为中心的扁平式管理五、亮点分析——管理总经理租赁部人力资源部市场部工程部物业部财务部IT部(集团派驻）租赁部负责招商、进店、商户管理、运营管理、品牌推广等各项工作市场部仅负责外部公共活动推广租赁部与其他部门平级，但是工作重心，其他部门一切围绕租赁部，为租赁部服务五、亮点分析——管理空铺围挡装饰：五、亮点分析——管理商户橱窗：五、亮点分析——管理服务配套设施的补充：五、亮点分析——管理卫生间硬件设施：五、亮点分析——管理四、亮点分析精品工程、精品项目、精品管理经营模式规范，入住商家档次较高五、亮点分析——文化五、亮点分析——文化基本情况商业定位商业规划亮点分析案例总结目录六、案例总结作为太古集团进军北京的首个商业项目，以其良好的区位优势，独特的建筑风格和开放式的购物理念，吸引了逾百家国际知名品牌签约入驻，已经成为北京乃至全国知名的新潮流腹地立刻成为北京的新地标。太古地产在业界公认为最专业的商业地产领导者调查结果显示，截止到2009年9月，三里屯Village商业设施内共121家商户营业，2009年上半年商品销售总额为2.91亿元，2009年上半年超过2008年全年9400.2万元，增长47.8%。其中，零售业2009年上半年实现了2.5亿元，比2008年全年增加6876.7万元，增长37.5%；餐饮业2009年上半年为2941.5万元，比2008年全年增加1797.1万元，增长157%，商品销售额呈现出快速发展态势。2010年南区销售1.95亿元，2011年2.9亿元，提升49%；2010年北区销售0.29亿元，2011年2.58亿元，提升790%。

交通枢纽人流量是商业运营的根本保证

建筑创新建筑决定了产品是维持20年、50年，还是100年！专业管理管理是产品未来溢价提升的核心太古追求：成为当地最顶级的购物地，集合超一流的品牌以及最细致的客户购物体验关怀，以客户体验性消费为主，站在行业的尖端。商场求精不求全，求好不求快，深耕细作，平均5年打造一个高端商业体六、案例总结太古商业要素——品质在于细节，成功在于严谨商场可进入性强在人最多的地方就应该打造一流的商场地点标准入口总数（含车库）>15地铁进口3-5人流量（常态）25-45人/分钟入口宽度15-50米有空间、自然光善用天然光的建筑设计营造出朝气勃勃的购物环境。

地点色温（K）显色指数(Ra)大堂5000-550063-92走道6000-650056-75商户内1800-280063-99共用设施3300-410040-55良好客流分布了解每个入口人流来源，消费能力如何，根据消费习惯进行业态分布重组合文化认识市场有一定承受力，不能盲目引进同一品类的商户六、案例总结“精”在整体设计——对于产品有足够的耐心交通引导外场设计社区设计人性设计业态设计个性设计文化设计整体设计我们对于整体设计比较苛刻，必须要求设计的创造性和准确性。做正确的事远比更快做完来得重要。——郭鹏（MartinCubbon）

太古地产行政总裁“精”在建筑设计——创新才能成就经典太古地产对于每个项目的建筑要求是：建筑必须采用现代的建筑用材，高科技运营系统以及50——100年保持外观的现代感。建筑施工高科技运营

高于城市要求的施工污染控制

采用竹子、二次材料等环保用材

采用LED灯等低耗能产品

使用混合动力车运输

采用iPodtouch沟通设备T5节能照明系统

能源管理系统Maximo系统超现代设计

建筑融合当地文化

设计方案近百次修改

聘请世界级设计公司

聘请年轻创意设计师环保现代智能化六、案例总结“精”在品牌招商——不因品牌而高端，只因品牌在太古六、案例总结招商条件合约精神太古创造了众多品牌第一内部规则：追求并维持高顾客满意度管理细节严格化：人事管理训练、成本分摊、问题追踪

稽核调整、沟通管道、整合工程等外部规则：维护对外整体形象，保证太古品质对商业管理者作出的调整要求，商户需进行及时反馈大陆首家苹果旗舰店（三