案例分析北京朝阳大悦城

案例分析——

朝阳大悦城商业管理部二〇一〇年十月LOGO导读商圈区位1项目信息2项目运营3成败得失4HotTipChaoYangJoy-City2010四环三里屯华贸朝阳公园JoyCityJoyCity行政区朝阳区行政级别北京最大近郊区面积470.8平方公里人口317万人口密度6733人/平方公里GDP2293.5亿（2009年）人均可支配收入27608元（2009年）朝阳大悦城商圈评价人口：5公里范围约53万人，白领人群64%零售额：约887亿元/年富裕度：全市的147%人均可支配40755元竞争对手：Solana；赛洛城；美罗城；活力东方消费基数大，人均消费力强，5公里范围内少有同同规模的竞争对手商圈简析134辐射范围5公里辐射面积约77平方公里区域住宅均价31000元/平米全市住宅均价21000元/平米2竞争项目1234楼盘名solana活力东方奥特莱斯赛洛城美罗城商业定位生活购物中心品牌折扣购物中心区域邻里配套中心赛洛城商业体量15万平米6.8万平米11.3万平米15万平米直线距离4.6公里1.87公里3.04公里4.8公里赛洛城朝阳大悦城：朝青商圈综合商业巨无霸（银帆西雅图）

项目指标表述

规划用地：84610m2街角，双面临街

总建筑面积：400000m2含购物中心及酒店公寓（地上及地下）

购物中心面积：230000m2B1至11F，共12层

酒店公寓面积：70000m2地上

停车位：3000个全部

：2300个商业部分（1个:100平米配比）

地铁：1条6号线与地下1层相连（在建）

开业时间：2010.5

开业时招商率约80%，年底90%

商户数量：270以上家餐饮73家，服饰等约200家

基本资料商业定位健身休闲购物文化娱乐餐饮品质生活中心生活重心商业中心集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体的品质生活中心商业落位：总图永旺百货精品零售商业落位：总图美食天地休闲娱乐B1Lifestyle:

emoi基本生活

北京同仁堂

瑞莱保健品

论道

可多beijing一伍一拾Yankeecandle扬基蜡烛

屈臣氏韩国丽时美发连锁机构

悦来烟酒福奈特DepartmentStores:

Aeon永旺集团百货超市B1至4F近10000平米Fashion：

宝岛眼镜

lavinne乐纷B1永旺百货世界500强永旺集团是日本最大的零售集团，在日本及东南亚地区有综合百货超市606家，食品超市1182家，2008年营业收益达5万亿日元。

永旺朝北大悦城店是永旺集团以日本独资经营管理方式的商业项目，并带来先进的综合百货超市零售经营模式。

永旺朝北大悦城店将通过现代化得装饰和陈列，力求将其包装成独特的日式购物场所，同时AEON拟引入众多日本本土品牌，以物超所值的价格为顾客提供日常生活需要的各种商品。

AEON超市面积近10000平米，为周边居民提供新鲜和富有特色的食品，方便社区居民生活。B1B11F02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031百货服饰、护理、皮具、珠宝餐饮编号商户06windsor08bossorange09brooksbrothers10palzileri11Gap12A优视一品16Strellson17joop18Tommyhilfiger19Guess21misssixty22亮视点编号商户07AlvieroMartini14Fabi编号商户04/06新宇亨德利12BTissot23RainRing服饰皮具珠宝名表编号商户25/26Mothercare家居生活编号商户01Timetomove13Sephora24AustraliaBeautyshop27lacolline28Ories护理编号商户02星巴克29浮士德31LAPaleTa餐饮1F02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031PALPALZILERI(伯爵莱利)1970年创立，欧洲最高档的男装成衣品牌之一，意大利男装的典范,保持意大利服装一贯享誉国际的品质水准外，运用传统的手工裁剪和手工缝制工艺，被精英男士青睐，成为精英阶层男士着装典范。从诞生之日起，PALZILERI就走高级然而低调的行事风格，即使在面向今天世界范围的市场时，PALZILERI最吸引人的还是那种自然而然并能轻易感知的质感，那是意大利顶级成衣的风范。

作为意大利顶级男装品牌的PALZILERI/伯爵莱利，服装质量上乘，延承着始终如一的制衣传统，把精英阶层所关注的高品质放在首位，并集时尚与创新于一身，体现了当今意大利的服装流行动态。

1F02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031GAPGAP诞生在美国，成为美国青少年的时尚选择。GAP带给人们的是一种休闲的气质，它让无拘无束的美国青年，能够尽情的享受自然、舒适的生活。GAP的第一家店，采用的是牛仔裤和录音带并肩销售的方式，可是结果并不理想。直到GAP第二家店开张时，当劳·费雪将重点转向年轻人，着重强调一种年轻化的购物氛围。所销售的商品也只包括服装，比如圆领T恤、短而精干的纯棉质上衣、牛仔裤等。这种全新的销售方式，使得GAP很快在美国本土小有名气。在20世纪八、九十年代，GAP发展迅速，它的系列品牌GAP、OldNavy、Gapkid等相继上市，并在最短的时间内占领了美国休闲品牌市场，并得到了美国及海外的认可。GAP1969,GAP中最昂贵的系列.

2F百货服饰、护理、皮具、珠宝餐饮02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031323334-3738394041编号商户01LeSportsac02/03Novo04/05Misnong06Ovs07/08Scofield09/10i.t.11NBAJewlery12Gap15/16Ochirly17ZucZug18/19Jeccica20RIME24-26Veromoda&JakcJones27Kira服饰29Innee30/31Forevernew32LaPargay33Bypac34/35SnowLotus36Vipfa37BosaMagine39Filon编号商户28Finoa&Prince38LeSaunda40Mux皮具编号商户13/14巴黎汇护理编号商户41CostaCoffee餐饮2F02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031323334-3738394041i.t.3F百货服饰、护理、皮具、珠宝餐饮0203040506070809101112131415161718192021222325262728012930313233343837243536编号商户02/03淑女屋04阿努比斯05OVS07-10I.T.13Zczz14Cosa15Salute16fiveplus17/18TeenieWeenie19BasicHouse24/25ELand26MindBridge27Levi's服饰28亦谷29Dazzle30SeasonWind31MushPuppies32/33Only34/35Selected36海盗船服饰编号商户06victorinox20Gillino22/23walkone皮具编号商户01百合美甲编号商户21RUI编号商户37pizzahut38BaristaCoffe护理时尚家居餐饮4F百货服饰、护理、皮具、珠宝餐饮02030405060708091011121314151617181920212223252627280129303132333438372435363940-4344-45464748编号商户02westlink036IXBIGHT04PaulFrank05A-YOU06Lily07FYL08ETBOITE09Sanrio10vivavoce17达人21meetmimiQ22阿童木24NYLONPINK25THECarnaby26-28BreadNButter服饰29BobyPops32LaMiu34ELLE35婷美39SCAT40-432%44/45Croquis服饰编号商户10AGaladay37Couzzle皮具编号商户48一茶一坐餐饮编号商户12玛花纤体13PALISPA14麦琪舍宾15/16TONY&GUY38BANILACo护理编号商户01Joyard23悦然手工俱乐部30LovelyLace31左右时光33MOMO36魔法家47Orsay时尚家居4F02030405060708091011121314151617181920212223252627280129303132333438372435363940-4344-45464748MOMOMOMO是一个富有活力、清新、设计感的潮物品牌，它以更贴近生活的角度创造年轻的时尚生活。MOMO总能捕捉到你当下最需要的那一款产品，服饰和潮物并举让您可以在MOMO中得到不同的选择更多的快乐。

MOMO着力于原创，旗下的“设计师的设计室”做为其时尚潮物品牌，将每一个设计师的个性化产品带给每一个需要个性化理性消费的时尚达人。为时尚达人们的实用主义个性消费，做下最完美的诠释

5F服饰、护理、皮具、珠宝餐饮02-040506070809101112131415161718192021222325262728012930240101010101010101010105Qiftour06/07尚东盒子12ROYAL15ZIPPO21非洲符号24卡雷拉服饰编号商户08/09MOSA10MASQI11FILA13LINING14Adidas16Converse17NIKE18KAPPA19PUMA25ARCTICFOX26NIKE36027Toread28AdidasSE运动及户外编号商户29CROCS皮具鞋履编号商户01朝阳科技广场电子产品编号商户02-04CaffeKenon20CoffeHouse30DQ餐饮5F02-0405060708091011121314151617181920212223252627280129302401010101010101010101朝阳科技广场6F餐饮050607080910111213141516171819202101020403编号商户01泰和草本工坊02正一味03盛焰烤肉04三元梅园05西堤牛排06米斯特披萨07满记甜品08金鑫轩09万方豆捞10权金城餐饮11禾禄寿司12香芒山13蕉叶14莫凡比15一麻一辣16千味千寻17蜜桃餐厅18美乐欧19冰澜20鹿港小镇21四号厨房餐饮6F050607080910111213141516171819202101020403蕉叶美食——泰国名厨主理，东南亚特色的诱人美味。

美景——自然而纯朴的泰国异域装饰风格，大树、小桥、流水、四面佛等景观，原汁原味地体现了泰国的热带风情。

美人——绿色、健康、营养的食材令蕉叶成为“美人窝”！

美意——为美食附上心情，蕉叶一如既往成全贵宾您的家庭聚会或商务宴请的美意。泰国的风情泰国的美食，成全您的好心情。

美誉——蕉叶在获得广大贵宾称赞的同时，还曾荣获“最具创意餐厅”、“最受欢迎餐厅”、“最时尚泰国餐厅”、“中国绿色饭店”、“中国饮食名店”、“国际美食名店”、”中国餐饮业十大知名品牌企业”、”中国100最具影响力企业”等荣誉。

6F7F餐饮娱乐050607080910111213141516DD0101020403编号商户01天多小火锅02饺来饺去03赤坂亭04拿渡麻辣香锅05釜山料理06康乐士创意餐厅07苗乡楼08便宜坊餐饮09梧桐10川辣汇11巴库斯意大利餐厅12望湘园13品苑铁板烧14将太无二15至爱16食得起餐饮编号商户DD01冠军溜冰场娱乐7F050607080910111213141516DD0101020403蕉叶7F050607080910111213141516DD0101020403冠军溜冰场7F8F餐饮娱乐影院05060708091011-192023242125010204032022DD01DD02编号商户01Rooms咖啡02汉堡王03路易小餐厅04权味05面香居06萨莉亚07胡椒厨房08肯德基09水果物语10赛百味12土司工坊15珍仕果16贝多爸爸17金镶18鲜元素20吉野家21呷哺呷哺22过桥缘23一品三笑24珏花溪25外婆宴餐饮餐饮编号商户DD01金逸影院DD02金银岛娱乐8F05060708091011-192023242125010204032022DD01DD02金逸影城8F9F餐饮影院010203金钱豹约6000平米01餐饮齐鲁之邦约700平米039F0102039F0102039F01020310F精心设计的职业体验乐园是朝阳大悦城的亮点项目，模拟的70多个职业涵盖了真实社会生活的方方面面，街道、医院、超市、学校、机场等设施无所不包，俨然一座小型的现实社会。踏足职业体验乐园，也就亲身体验变化万千的职业生涯：机场，登机手续独自办；城市中心区域，商业行为及市场轨道交通体验冲撞视野；码头，物流运输繁而有序……感受各种真实的职业体验，为家人打开了一扇通向社会的大门，在增加他们阅历与见识的同时，也为将来的成长及职业选择做了充分准备。

10F11F11F业态统计注：以商家户数为统计基数业态统计注：以商家户数为统计基数楼层百货/专卖服饰皮具/珠宝时尚家居护理餐饮娱乐休闲B129%43%0%14%14%0%0%1F4%44%19%4%19%11%0%2F3%69%9%0%16%3%0%3F4%71%11%4%4%7%0%4F3%58%5%18%13%3%0%5F4%79%4%0%0%13%0%6F0%0%0%0%0%100%0%7F0%0%0%0%0%94%6%8F0%0%0%0%0%91%9%9F0%0%0%0%0%100%0%10F0%0%0%0%0%0%100%11F0%0%0%0%0%0%100%动线设计主入口主入口次入口次入口次入口青年路朝阳北路入口主要人流组织次要人流组织环形人流组织商业亮点：跨层飞天梯2段式飞天梯：首段1F直飞5F，次段5F直飞8F，极大的提升了高区商业的价值好看又实用商业亮点：LED大屏幕商户的信息发布平台，夜间对于消费者截留具有较明显的广告效用商业亮点：无柱真冰溜冰场国内最好的室内溜冰场，带来娱乐人流的同时，也增加了8层餐饮的景观价值。此外，多余的挑空高度也能为9F租户（金钱豹）所利用，增加其实际经营面积商业亮点：内饰小品商业亮点：内饰小品商业亮点：内饰小品经营情况（2010年）招商率

租户数量

平均租金

租金收入

开业时间2010.5目前80%，2010年底90%以上7.5元/平方米/天（经营面积）270家以上约3.2亿元/年（80%出租率）成败得失——人气目前，朝阳大悦城已开业约半年，处于典型的近郊市场培育期，人气存在较大不足，不少消费者戏称朝阳大悦城是西单大悦城的山寨版。几大因素造成了目前的人气不足状况：1）商业培育期需要时间，西单大悦城存在于具有50年以上历史的老商业中心，人流量巨大；翻版的朝阳大悦城属于新兴近郊中心，无论从人口导入还是消费者认知都需要长时间的培育。2）地段先天缺乏商务人群的支持，