抵押基础知识

抵押基础知识

抵押基础知识•术语解释

•红本:商品房：国家认可，能买卖，出租，抵押的房产。（红色的本子）

•绿本=集资房：不能买卖的房产，暂时没有银行能抵押。（绿色的本子）

•绿本能转红本：可以，但要有房改部门的批复和补交地价，要得到政策支持

•安居房=经济适用房：没有《房地产证》的安居房不能抵押，已经满5年的可以抵押买

卖，但必须要补交相关费用（约10%综合地价款）换证之后才可以办理抵押；未满5

年的完全不能抵押买卖

・军产房：军队开发的房子，不能抵押，产权是归属军队所有，不是个人所有

•商业住宅：指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层（或数层）为商场、商店、

商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼的土地使用性质为综合用地：简单来说，下面

是商业，上面是住宅的就是

抵押基础知识-抵押的种类

•抵押贷款分类为：个人消费性抵押和企业经营性抵押

•企业经营性贷款与个人消费类贷款的区别是：两者借款主体以及用途有所不同。消费贷

款的借款主体为个人，经营性为借款主体为法人股东或者公司

•消费贷款用途一般做装修、购车、大额消费等：企业贷款用途一般用于公司发展材料采

购、扩大生产固定设备购买等

•按揭：没有房子向银行借钱买房子，开发商把原本给你的房子押给银行，叫按揭

•抵押：有了房子，向银行借款，自己把房子押给银行，这叫抵押

抵押基础知识•各家机构的作用

•公证处：简单说就是一部COPY机器，能将公证文书上的权利由业主拷贝给另外一个

人上，再简单说，就是另外那个人拥有和业主用于和公证书一样的权利

•国土局：办理抵押登记，注销抵押登记，过户更名必须经过的场所，没有它的认可，所

有的抵押都是无效的，所以所有的抵押手续都要经过国土局的登记才有效

•资金方：就是有钱的人，可以帮忙还钱给银行，或者能先借钱给客户的那方

•赎楼：把欠银行的钱还掉，拿回红本的动作；想想赎身，一样的道理

抵押基础知识•用途含义及成数

•住宅：指专供居住的房屋，70年产权：成数可贷7成

•公寓；都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，分住宅公寓、商业公寓和酒店

式公寓，50年产权：成数可贷5成

•商业：是指各类商店等从事商业和为居民生活服务所用的房屋；成数可贷5成

•别墅：别墅，改善型住宅；成数可贷5成

•办公：办公用房是指企业、事业、机关等单位的办公用房屋；成数可贷5成

抵押基本流程•房产抵押

•根据客户情况及需求选定相应抵押产品。

•预约客户来面谈及交付定金

•客户准备相关资料去指定银行填写贷款申请

•银行审批

•批复出后，公证给资金方

•资金方做提前还款申请、赎楼及取证

•预约国土局办理抵押登记

•银行放款

•收取服务费用

抵押基本流程-按揭贷款

•预约客户来面谈及交付定金

•准备齐全资料审核是否能办理虚假交易

•公证给资金方，让资金方准备首付款费用（房产交易值30%）

•去指定银行办理，按揭贷款申请

・银行审批

•客户预约提前还款

•批复出后，资金方安排赎楼

•赎楼后注销抵押，并办理房产过户手续过户完毕后，银行释放30%的首付款给卖家

•预约国土局办理抵押登记

•银行放款

•收取服务费用

抵押基本流程-公证所需的资料，缺一不可

•1、房产持有人身份证原件

•2、房产证复印件

•3、户口本原件

•4、房贷按揭合同（原件）或者抵押合同（原件）或者产权证明（原件）

按揭合同及抵押合同丢失：可找原贷款银行客户经理打印一份

产权证明打印：国土局、深圳市档案中心、微信关注深圳不动产登记公众号均可打

印

•5、社保卡或驾驶证，或者其他有头像的证件原件

抵押基本流程-按揭旅押所需资料

•1、身份证明-夫妻双方身份证，户口本，婚姻证明（你们是谁）

•2、收入证明+最近半年银行流水（证明还款能力）

•3、房产证（作为额度的准则）

•4、用途凭证（借钱拿去干什么，渠道部处理）

•5、公司营业执照（三证合一）、开户许可证、信用代码证、贷款卡（经营性贷款才需要

准备）

抵押基本流程-房产抵押所涉及费用

・公证费用：940元

•评估费用：通常按照房产评估价的万分之5左右（具体看银行）

•赎楼费用：

1、优质万6每天

2、负债高万8每天

3、非银行赎楼千1.2起每天

参考：目前同行报给客户的赎楼价格大多数都在万8~千1,多出的费用算创收

•注册公司费用：

1、客户能提供注册地址，3500

2、客户不能提供，5500

•购买公司费用：6500〜10000不等，具体看购买何种公司

•对公开户费：1000（对公网银盾及账户管理费）

•对公套现费：成本千1,参考：市场报价在千3左右

•提前还款加急费：3000元（具体看银行）

•居间服务费用：3个点左右

•短拆费：千2每天

做抵押，以上费用绝大部分都存在，请不要被费用吓到，我们有许多的地方可以做创收，灵

活处理

抵押基本流程•房产抵押用时

签约合同（1个工作日）---准备资料（1个工作日，若要买公司3~5个工作日）一一银行面

签（1个工作日）・一一等待批复（3~5个工作日）一一赎楼（5-10个工作日）一一注销抵押

和抵押登记（1个工作日）------放款及结算（1~2个工作日）

总结：

红本在手客户，最快3个星期

需要赎楼客户，最快4个星期，通常报给客户15-20个工作日（一个月）

抵押基本流程•具体操作流程

1.签订居间合同+方案落实。

公司谈判人员给出具体的方案，利息，额度，年限，还款方式，以及费用，公证费，赎楼费，

评估费，服务费，还有你虚拟的费用，提前说清楚，客户接受。（前期很多费用不要和客户

说的太多，等走到那个步骤再提前和客户说比较好，否则客户会很矫情。）

签署居间合同，收取客户定金（能收多，尽量多收）。

渠道出方案的前提：

1、客户的工作?婚姻状况?是否有营业执照?需求？（额度、还款方式）

2、房产证（清晰的房产证，若多人持有能否共签）

3、征信（包括抵押人和借款人）

关于客户所需贷款额度，可与渠道沟通调价。调价前请同事向客户落实以下几点：

（建议初评有空间，客户意向较大再调）

1、客户想要贷多少额度？

2、房产目前欠多少？（包括银行、机构、私人）

3、房子有几房几厅？

4、是不是豪华装修?是不是双拼房?是不是毛坯房?是不是双拼等特殊房？

5、房子是否有赠送面积？赠送多少平米？（赠送的是什么?入户花园、阳台？）

落实以上问题并告知渠道，渠道与银行及评估公司沟通调价。

调价建议在敲定具体方案后，评估公司给到每家银行的评估额度是不一样。

客户去银行面签之前将价格调好，申请后一但录入系统，无法调整。

2.客户准备资料。

资料比较多，这里不详细列出。有些可以后补，客户搞不定的资料和渠道沟通，公司会帮忙

处理。（资料建议一次性处理好，避免让客户再次跑银行，补资料会影响出批复的时间，做

抵押业务需显示出高度的专业度，否则客户难信任我们）

3面签银行。（最快2个小时）

开户….填写贷款申请表.一核对流水一一递交资料给银行审批

注意点：

a.不用排队拿号（正常都要排队一个下午的），公司绿色通道，和公司渠道敲定面签时间。［装

逼点］

b.业务员尽量让客户早点来（上午10点半前或者下午3点半前），银行单位到点就下班，难

沟通，办理过程最快要2个小时。

c.去银行面签前一定要和渠道沟通，不能让客户知道什么，比如额度，利息，成数，年限等，

渠道会和银行提前交代，需要银行配合我们哪些方面。切记！（银行也要业绩）

8.资金方赎楼及取证。（一般是10-15天）

公证之后资金方才会帮客户赎楼，把原来的住房按揭贷款或者抵押贷款的欠款结清，3-5

个工作日后拿出红本房产证。

赎楼费：赎银行款最低万6每天，建议报客户万8或者千1,利润算提成。赎同行最低

千1.2每天。赎楼一般用10天到15天，按天计息。

短拆：没出批复前，客户想短拆，需要客户资质好，征信没问题c出批复的话，只要有

空间，可以短拆给客户。（费用千分之二每天）

注意点：

a.资金方会代办，不需要客户出面。

b.资金方说是公司的融资部，让客户感受到公司实力。［装逼点］

c.赎楼其实公司承担了很大风险，客户在抵押放款前有可能随时违约。

9.国土局办押。（3-5个工作日）

赎楼完成后，渠道与银行预约好抵押的时间，资金方会在网上预约好注销抵押号和登记

抵押号，代替客户办理注销抵押和抵押登记。

如红本在手的，渠道与银行预约好抵押的时间，渠道会帮客户在网上预约抵押号，同事

通知客户按照预约的时间提前15分钟到国土局办理即可。

常用国土局：（办公时间上午9点至12点，下午14点至18点）

罗湖盐田登记所地址：罗湖区爱国路3046号惠名大厦1、4楼

福田登记所地址：福田区彩田路7018号新浩壹（e）都B座裙楼3楼

南山登记所地址：南山区石洲北路16号汇雅苑1-2层

10.银行放款。（第三方收款）注意点：

a.一般不用和客户明说三方收款的事项，如果客户纠结，并且客户是红本在手，可与渠

道沟通，换成客户自己提成的账号做为收款，但前提是：我们在帮客户预约抵押前，客

户必须把自己提供的三方收款人的身份证、银行卡以及U盾押在我司直到放款

b.需要赎楼的客户，必须用我们公司提供的账号作为放款账号，因为赎楼垫付大量资金,

为了保障我们资金安全。

c.若是第三方对公账号收款，会产生一笔套现费用：成本千1,建议报客户千3,利润

算提成。

11.渠道做结算。

a,将与客户沟通好的具体收费报给渠道，渠道将费用整理好后再次与同事落实，同事

与客户核对费用，费用包括但不限于以下；

定金、居间费、资料费（公司异常处理费、公司注册买卖费用）、评估费、赎楼费、对

公收款及套现费、技巧费、银行成本等

b同事向客户要一个收款账号，渠道将余款转回给客户（客户提供的收款账号必须为客

户本人账号），渠道结算后，将最终创收报给同事、财务、分总。

抵押基础升级

抵押基础知识升级•评估及出方案

房产初步评估：

1、房产证？

2、目前房产欠多少？

房产调价：

（建议初评有空间，客户意向较大再调）

1、客户想要贷多少额度？

2、房产目前欠多少？（包括银行、机构、私人）

3、房子有几房几厅？

4、是不是是否豪华装修?是不是双拼房?是不是毛坯房?是不是双拼等特殊房？

5、房子是否有赠送面积？赠送多少平米？（赠送的是什么?入户花园、阳台？）

抵押出方案

需以下3个基本信息

1、房产证〈清晰的房产证，若多人持有能否共签）

2、征信（包括抵押人和借款人）

3、客户的工作?婚姻状态?是否有营业执照?需求？（额度、还款方式）

抵押基础知识升级-注册公司（成立新公司）

注册公司成本：

1、客户能提供注册地址，3500元

2、客户不能提供，5500元

注册公司所需时间：1周

注册公司方法及流程：

（）先确认有以下三样东西1、客户定金余额在5500元以上

2、客户有无符合做公司注册地址的房产（房产证上的那栋楼，总高度在9层以下）

3、客户身份证复印件

（二）电子授权书

方法I：客户本人带身份证，去无线电大厦11楼开电子授权书，将开好的资料给到我们，

费用50元。

方法2：客户扫二维码，上传身份证原件，人脸识别，将电子授权代码截图发给我们，费用

200元。

方法3：客户提供现有的银行网银盾和登陆密码给到我们，注册好后，会将网银盾给回客户。

（三）专业人士代办注册手续，大概1周拿到企业资料

备注：

个体户，以上资料只需要客户本人；成立公司（法人独资），以上资料要两个人的，除客户

本人外还得多找一个人做监事。

抵押基础知识升级•购买公司（过户公司）

购买公司成本；6500元

购买公司时间：1周

购买公司流程：

一、先确认以下两个资料是否已经收齐

1）客户定金是否有6500元以上余额

2）需至少2个人的身份证：客户本人+其他人（做监事用）

二、挑选公司，我们付定金给卖家，预约工商局过户时间

三、按预约时间到指定工商局办理过户，（可我们代办或客户亲自去）需带客户身份证原件，

监事身份证复印件

四、当天可拿营业执照正副本、公章及财务章。法人私章、公司章程需第二天才能拿到。

抵押基础知识升级•公证

公证资料：缺一不可

1、房产持有人的身份证原件

2、房产证复印件

3、户口本原件

4、房贷按揭合同（原件）或者抵押合同（原件）或者产权证明（原件）

按揭合同及抵