戴德梁行：杭州创新创业新天地项目发展策略研究中期报告2-2

Page119酒店物业杭州酒店市场宏观分析酒店市场分析工程地块类似区域酒店市场分析 初步定位建议工程地块3公里内酒店市场分析 工程地块酒店需求分析定位建议及体量建议

酒店管理公司访谈

Page120 对本工程启示杭州高星级酒店主要集中在市中心商务商业区和景区内。近年来高星级及经济型酒店为市场主要供给。未来将保持这一趋势。高星级酒店以旅游客居多，三星级酒店客户结构比较平均，经济型酒店商务客略多于旅游客。由于区域不同会造成客户结构不同，故须分区域分析。 布局情况：杭州高星级〔4星5星〕酒店主要集中在上城、下城、西湖这三个市中心区。其中又主要集中在湖滨、黄龙、庆春、武林四个商务商业中心内。 历年供给：2000年及以前以高星级酒店和三星级酒店为主。2001-2002年酒店整体供给趋缓。2003-2005年酒店整体供给提速。五星级酒店集中上市，经济型酒店开始开展。2006-2007年经济型酒店供给顶峰。高星级酒店供很少，仅07年有一栋四星供给。 未来供给2008－2010年高星级酒店将集中供给，经济型酒店继续大规模供给，三星级及以下酒店供给较少。 经济型酒店入住率最好。 入住率： 杭州酒店业稳步开展，其市场入住率水平呈现平稳开展态势。 在星级酒店中，高星级酒店整体入住率高于三星级及以下酒店。四星级酒店高于五星级酒店。 经济型酒店入住率最高，由于客户档次类似，对三星级及以下酒店造成较大冲击。 价格特征： 三星级及以下酒店价格呈下降趋势，经济型酒店价格下降。高星级酒店价格略微上调。 客户特征：其中由于高星级酒店分布景区沿线，故以旅游客居多。三星级及以下酒店客户结构比较平均，旅游客及商务客对该档次酒店没有明显偏好。经济型酒店对商务客的吸引力略大于旅游客。 Page121杭州酒店市场总结对本工程启示黄龙为商务区，其功能定位与本工程局部类似；武林为商业商务区，与本项目定位类似；滨江为远离市中心的新城区域，与本工程目前开展情况类似。在各类似区域中，经济型酒店的入住率均高于星级酒店，四星级酒店的入住率均领跑星级酒店。各档次酒店价格与区位的优劣有关，除此还与区域内的供需情况有关。商务区内酒店以商务客居多，商务商贸区内酒店以旅游客居多。 Page122 历年供给：2000年以前仅2家高星级酒店。01年新增一家四星酒店，03年后经济型酒店开始开展。类似区域酒店市场总结 入住率：经济型酒店入住率高于星级酒店。星级酒店中，四星酒店的入住率最高。 价格特征：高星级酒店价格略低于全市平均。经济型酒店价格与全市经济型酒店价格相当。 客户特征：由于黄龙是商务区，成心商务客为主。经济型酒店商务客最多。 历年供给：2000年以前均为高星级酒店。2000－2005由于出让地块 较少无酒店供给。2006－2007年经济型酒店集中供给。 入住率：经济型酒店入住率高于星级酒店。星级酒店中，四星酒店入 住率最高。 价格特征：由于区位较好。各档次酒店价格高于全市平均水平。 客户特征：虽然武林地区并非景区，但杭州庞大的旅游市场和武林广 场地处市中心的区位，使得旅游客占75％。 历年供给：仅一家四星级酒店建于1995，其余均为经济型酒店。 入住率：四星级入住率高于全市平均水平，由于地区客户园区以及无 其他高星级酒店竞争所造成。 价格特征：同样原因四星级酒店价格高于全市水平。 客户特征：旅游客户比例较小，商务客比例较大，且大多来自于区位 内科技园区的商务客。说明商务客选择酒店存在就近偏好。黄龙武林滨江Page123123457881011111213

6

149工程地块01、盛泉假日酒店02、翔园宾馆03、海外海宾馆04、天丽商务大酒店05、宝依商务酒店06、新西莱大酒店07、好来凳大酒店08、新惠大酒店09、通信商务酒店10、众安华纳假日大酒店11、东方假日宾馆12、升佳假日酒店13、唐人酒店14、美居商务酒店15、凯恩戴斯酒店16、星岛酒店图例三星级经济型及社会酒店工程周边3公里范围内的酒店集中分布在西南部，道路交通条件相对便利的区域。 工程地块 3公里范围杭州市区图工程地块周边酒店分布情况对本工程启示存在，三星级酒店市场受到冲击。市场表现低于全市平均水平。区域内没有高星级酒店供应，目前不存在竞争。商务客本区域酒店主要客户，也是本工程的目标客户。 历年供给：2000年前仅一家3星级酒店，06年新增加一家3星酒店。2005－2006年经济型及民间酒店开始大规模供给。 由于区域内经济型酒店的 入住率： 06、07年酒店入住率开始呈现明显增长的态势。 三星级酒店入住率水平偏低，平均为42%。这是由于区域内经济型及社会酒店抢占了局部中底端客户市场，对三星级及以下酒店造成冲击。 经济型酒店入住率较高，平均为83％。区域内中小民营企业居多，对经济型酒店比较偏好。 价格特征： 三星级酒店价格明显低于全市水平。虽然三星酒店供给不多仅2家，但市场需求也较低，造成价格低于全市水平。 经济型及民间酒店价格也略低于全市水平。区域内该类酒店供给较多。 客户特征：由于工程地块区域即远离景区又远离中心区域，故此区域酒店客户中旅游客比例相对其他区域较小，商务客比例较大。主要来源于区域内的中小型民营企业。 Page124工程地块周边区域酒店市场总结杭州酒店市场宏观分析酒店市场分析工程地块类似区域酒店市场分析 初步定位建议工程地块3公里内酒店市场分析 工程地块酒店需求分析定位建议及体量建议

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Page125比较因素5星4星3星经济型市场表现经济效益 客户结构 社会效益比较结果入住率竞争分流运营本钱客房收益其他收益目标客户工程档次

3 2 4 1 1 4 116213223215432432321141 3 4 1 418不同档次酒店筛选评定注：上图中的“1”、“2”、“3”、“4”、“5”代表该项在五类中的排名，“比较结果”中的数值为该列数值之和。比较结果的数值越小，说明其排名越靠前，即其可行性也越高。 入住率：从市场调研结果得知，经济型酒店入住率为94.24%，为所有酒店之最。 竞争强度：指周边竞争工程对本工程构成的威胁程度。 运营本钱：随档次增高而依次提升。 客房收益：从房价考虑。星级越高酒店房价收益越高。 其他收益：指相应的配套收益。随档次增高而依次提升。 客户结构：本工程由于远离景区，故客户大局部由商务客构成，经济型酒店商务客最。 工程档次：提升整个工程档次的能力。星级越高对工程的规格档次提升越高。 由上表可知，四星级在本工程中的可行性最高，应选择四星级酒店作为本工程酒店物业。 Page126杭州酒店市场宏观分析酒店市场分析工程地块类似区域酒店市场分析 初步定位建议工程地块3公里内酒店市场分析 工程地块酒店需求分析定位建议及体量建议

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Page127调研对象类似地区域四星级酒店创意园区、商务区传统办公楼调研方法调研目的现场勘察、资料统计、问卷调查、电话访谈。针对四星级酒店，深入了解杭州目前已有四星级酒店内高档客房的经营、入住情况及客户需求，寻求本工程的需求增长空间。针对本工程产业定位，就创意产业企业和现代效劳业企业了解其对本工程四星级酒店的需求量与需求特征。

Page128浙江大酒店工程地块创意园区黄龙商务区传统写字楼武林商务区传统写字楼杭州大酒店庆春商务区传统写字楼①目标客户——来源于企业。②补充客户——来源于其他四星级酒店分流。 四星级酒店目标客户需求调研样本选取本工程目标客户主要来源客户对本工程四星级酒店需求意向度酒店类型偏好

目标客户与其他客户意向度为40%。该类客户对本工程地块建造高级商务型酒店最为偏好。总结注:详细的调研数据分析见附件

Page1297%19%85%74%旅游客3%12%商务客会不确定不会71%51%19%13%13%8%2%5%19%商务客旅游客高级商务型会议会晤型餐饮宴会型休闲娱乐型纯居住型 目标客户对本工程的意向度为28%，其他客户为7%；将不确定选项打入保险系数50%，两类客户加上权重得加权平均值，得综合意向度为40%。14%10%

1%3%高级商务型会议会晤型餐饮宴会型休闲娱乐型纯居住型

72%由于目标客户与其他客户均以商务客为主，故对高级商务型酒店较为偏好。目标客户其他客户其他客户目标客户28%41%31%有不一定否杭州酒店市场宏观分析酒店市场分析工程地块类似区域酒店市场分析 初步定位建议工程地块3公里内酒店市场分析 工程地块酒店需求分析定位建议及体量建议

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Page130物业类型四星级高级商务型酒店老厂房改造酒 店物业裙房客房部分体量建议2.5万㎡0.3万㎡Page131本工程四星级酒店体量建议本工程四星级酒店体量建议：我行根据大量的市场调研数据,建立酒店物业定量测算模型;定量模型中本工程所涉及的行业企业数的增长系数参照杭州市2003-2007年年鉴确定;定量模型中参考需求调研中不同区域客户对本工程未来的平均意向度;定量模型中剔除本工程三公里范围内未来的竞争分流工程体量;具体定量模型见附件;最终建议开发体量根据酒店物业定量测算模型,确定本工程酒店物业未来客房局部可开发量约为2.5万平方米本工程四星级酒店定位建议：四星级高级商务型酒店;酒店类型酒店名称客房总数*百平方米餐

饮面积

（㎡）平均餐饮面积

（㎡）高级商务型浙江文华大酒店17413.711.9杭州大厦32913.7浙江大酒店30710.1马可波罗假日酒店19413.4新侨饭店3508.6本工程餐饮 面积配比 11.9 本工程餐饮 使用面积2,978平方米本工程酒店类型建议——餐饮设施配比 *每百平方米客房建筑面积所配的餐饮使用面积根据杭州市高级商务型四星级酒店餐饮面积配比及本工程类型定位，建议本工程酒店餐饮设施总面积 为2,978平方米。 Page132酒店类型酒店名称客房总

数*百平方米会议

面积（㎡）平均会议面积

（㎡）高级商务型浙江文华大酒店1748.49.0杭州大厦3299浙江大酒店30711.9马可波罗假日酒店1946.6新侨饭店3509.3本工程会议 面积配比 9.0 本工程会议 使用面积2,562平方米本工程酒店类型建议——会议宴会面积配比 *每百平方米客房建筑面积所配套的会议宴会使用面积根据杭州市高级商务型四星级酒店会议面积配比及本工程类型定位，建议本工程酒店会议宴会设施总 面积为2,562平方米。 Page133酒店类型酒店名称客房总数*百平方米娱 乐面积（㎡）平均娱乐面积

（㎡）高级商务型浙江文华大酒店17411.614.1杭州大厦32913.9浙江大酒店30716.4马可波罗假日酒店19415.3新侨饭店35013.9Page134本工程娱乐 面积配比 14.1本工程娱乐设 施总面积 3,528平方米资料来源:DTZConsultancy数据统计截至时间:2007.07本工程酒店类型建议——娱乐康健面积配比 *每百平方米客房建筑面积所配套的娱乐使用面积根据杭州市高级商务型四星级酒店娱乐面积配比及本工程类型定位，建议本工程酒店娱乐设施总面积 为3,528平方米。物业功能客房餐饮会议宴会娱乐健康客房部分体量建议2.5万㎡0.3万㎡0.3万㎡0.4万㎡酒店总体量3.4万㎡本工程四星级酒店体量总结本工程四星级商务酒店的建议总体量为3.4万平方米 Page135配套面积客房面积会议中心宴会厅中餐厅西餐厅健身中心网球场桑拿按摩室游泳池咖吧/茶室浙江文华大酒店杭州五洋宾馆杭州大酒店杭州大厦浙江大酒店纳德大酒店杭州香溢大酒店马可波罗假日酒店新侨饭店新金山大酒店本项目建议Page136杭州四星级高级商务型酒店配套酒店配套建议Page137②④③⑥⑤

案例分析—上海花园饭店老建筑改建上海花园饭店老建筑新建筑1926年：法国俱乐部建成1985年：花园饭店〔上海〕工程开工， 开始了对老建筑的改建。1989年：花园饭店〔上海〕竣工，老 建筑被建为大堂、咖啡厅、 多功能宴会厅及商务中心。1990年：花园饭店〔上海〕正式开业。老建筑34562编号

1655050403530302060404030403030206.196.196.196.1995707067康乃馨厅 百合厅 兰花厅 菖蒲厅130901801006.03320茉莉花厅剧场式 550坐式 350 容量〔人〕立式课桌式 600300 高度〔m〕 7.69 面积〔㎡〕 625宴会厅名 百花厅2楼平面图大堂大堂酒吧1楼效果图

商务中心

①改建后对本工程借鉴改建厂房位置面积高度清砂工部〔南北项〕东文路以南3116㎡12.77m可建设成四星级酒店的裙房局部，为酒店提供功能配套。利用厂房建筑内部开阔和层高较高等特点，改建成大面积的宴会厅。 Page138Page139本工程产品定位四星酒店物业大宁福朋喜来登 集团酒店 1250 62－69 3.2 200客户调研 1450 53－63 3.3 150花园饭店 1566

67－74

3.4 90杭州四星级 酒店平均 1300 54－63 3 77本工程建 议 1400 57-66 3.3 135客户需求案例借鉴市场供给

建筑指标：结合杭州四星级商务酒店、类似案例酒店和客户需求三方面因素，得到最后对本的产品定位。

标准层面积㎡单元分割建筑面积 标准层层高

车位杭州酒店市场宏观分析酒店市场分析工程地块类似区域酒店市场分析 初步定位建议工程地块3公里内酒店市场分析 工程地块酒店需求分析定位建议及体量建议

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Page140Page141酒店管理公司访谈戴斯、洲际、主要有四季和皇冠假日、豪生、丽晶，假日、快天天、另有里捷假日速8等兹-卡尔顿、Staybridge皮艾尔Suites索菲特尔、丽豪、劳沃特富豪尔、诺富特等7个核心品牌君悦、柏悦商贸威斯汀、希尔顿、香格里拉、凯悦、瑞吉、康拉德喜来登、(Conrad)、福鹏喜斯堪的克来登、(Scandic)至尊金选、W万豪、丽嘉、万丽、万怡圣达特洲际四季富豪国际雅高香格里拉凯悦希尔顿喜达屋万豪国际国内开元国际酒店管理公司南苑饭店管理粤海国际酒店管理〔中国〕浙江世贸饭店管理级酒店，3900余套房间6家四、五星级19家四、五星酒店四、五星级商务酒店14家，客房数接近3500间连锁经营着22家酒店和超过6000间客房暂无对本工程意向不确定拥有酒店品牌暂无暂无暂无不确定不确定暂无暂无暂无暂无不确定不确定暂无拥有酒店品牌对本工程意向Page142公寓式酒店公寓式酒店市场分析杭州公寓式酒店宏观市场分析工程地块公寓式酒店需求分析定位建议及体量建议

Page143 可有小业主自行管理。 相比较酒店，酒店式公寓提供家居式 的建筑布局，酒店式的管理效劳。租 赁价格也远低于酒店；租赁周期一般 较长。目前杭州市没有公寓式酒店供给，均为出售或租售混合的酒店式公寓。本工程地块由于无法出售，故只能做公寓式酒店产品。以下章节分析杭州酒店式公寓市场，来为本工程公寓式酒店定位提供支撑。 Page144公寓式酒店

不能零星出售，只是出租，侧重居住功 能，同时可能还兼顾办公； 产权为40年。 有酒店管理公司统一经营管理。酒店式公寓

可以零星出售产权给小业主，侧重投 资功能，兼居住功能。 产为50年或70年。 可由酒店管理公司统一经营管理，也公寓式酒店和酒店式公寓区分Page14501、丁香公寓02、财富中心03、海外海宾馆04、沁园05、名珏商务公寓06、东方金座07、龙禧硅谷酒店广场08、新惠大酒店09、世贸丽晶城EAC10、西子中心11、紫金商务城12、钛合国际集中分布在商务区——杭州酒店式公寓集中分布在黄龙、武林、湖滨等商务商贸区内。产业园区附近有零星分布——滨江区的杭州高新技术产业开发区也有公寓式酒店供给。工程地块周围没有酒店式公寓分布。12345678911

1210工程地块杭州酒店式公寓分布情况杭州酒店式公寓市场总结市场表现：杭州酒店式公寓起步较晚，2004年开始供给。酒店式公寓凭借其小户 价格走势：杭州酒店式公寓价格上涨较快，自2004年2季度至2007年2季度，平均季度上涨5%。2006年至今由于房地产宏观整体形势开展较好，导致了酒店式公寓整体价格不断上扬。 租金走势：杭州酒店式公寓租金整体呈现上涨趋势。2006-2007年陆续有多个酒店式公寓入市,平均市场租金在100-130元/月/平方米。 入住率：有酒店公司经营的酒店式公寓只有财富中心和龙禧两家,保持着80%以上的入住率。无酒店公司经营的物业明显比有酒店公司经营的物业入住率低。 未来供给：杭州未来酒店式公寓供给面积在25万平方米，预计供给时间集中在2008、2009、2010年。酒店式公寓未来供给区域集中在中心城区及钱江新城、滨江区等区域。 Page146型、低总价的优势，已经成为长期投资和自住的优良物业，其销售和租赁市场始终处于平稳状态。 酒店式公寓市场表现良好。未来供给主要集中在钱江新城和滨江，本工程区域内未来并无供给。有酒店管理公司经营的酒店式公寓市场表现优于无酒店管理公司经营的酒店式公寓。对本工程启示公寓式酒店市场分析杭州公寓式酒店宏观市场分析工程地块公寓式酒店需求分析定位建议及体量建议

Page14783%8%4%5%商务散客〔10人以下〕商务团〔10人以上〕旅游散客航空及其他时间接受度酒店式公寓入住客户中91%为商务客。91%酒店式公寓的入住客户能够接受到达工作地点的距离为3公里之内。 工程地块公寓式酒店需求来源分析杭州酒店公寓式入住客户构成 酒店式公寓客户来源主要为附近3公里 内写字楼商务客。 9% 3公里内 3公里以上 91%工程地块周边3公里内目前没有写字楼，故该工程公寓式酒店需求主要来源于工程自身写字楼商务客以及工程周边3公里内商务客。 Page148Page149有19%不一定48%否33%确定有公寓式酒店需求的占19%，在不确定的48%中打入调整系数50%，推导有24%的企业确定有需求，确定有需求比例为43%。目标客户对本工程公寓式酒店意向度目标客户对本工程公寓式酒店意愿情况分析

报告框架公寓式酒店市场分析杭州公寓式酒店宏观市场分析工程地块公寓式酒店需求分析定位建议及体量建议

Page150物业类型公寓式酒店体量建议3.1万㎡Page151本工程公寓式酒店体量建议本工程公寓式酒店体量建议：我行根据大量的市场调研数据,建立公寓式酒店物业定量测算模型;定量模型中本工程所涉及的行业企业数的增长系数参照杭州市2003-2007年年鉴确定;定量模型中参考需求调研中不同区域客户对本工程未来的平均意向度;定量模型中剔除本工程SOHO以及LOFT的竞争分流。;具体定量模型见附件;最终建议开发体量根据公寓式酒店物业定量测算模型,确定本工程公寓式酒店物业未来客房总体可开发量约为3.1万平方米,本工程产品定位公寓式 酒店 物业

案例借鉴上海公寓式酒 店平均 1125 64－72 3.2 90

标准层面积㎡单元分割建筑面积 标准层层高 车位本工程建 议 850 55-66 3.2 85客户需求

客户调研 662 54－64 3.2 97 市场供给杭州酒店式 公寓平均 838 55－67 3.3 80

建筑指标：结合杭州酒店式公寓和客户需求两方面因素，得到最后对本的产品定位。由于本工程为综合工程，工程内其他物业已提供了大量购物、餐饮、会议、娱乐等配套设施，故本项 目公寓式酒店只需配备能提供早餐功能餐饮配套即可。 Page15294%4%2%88%10%2%0%20%40%60%100% 80%一房三房 二房供给需求90％一房100％2％8％合计三房二房本工程房型配比本工程建议：本工程房型配比以一房为主，约占90％，配以少量的二、三房房型，比重不超过10％。 Page153客户需求：通过住户访谈，发现普遍需求的房型仍然集中在一房，占了91％，二房的需求到达了9％。现有供给：杭州目前的公寓式酒店，以一房供给为主，占了94％，局部物业有少量二房或三房的房型。

公寓式酒店房型配比公寓式酒店房型供需情况Page154设施内容空调微波炉冰箱洗衣机〔具备烘干设备〕宽带上网影碟机卫星电视高档配套家具熨斗及烫衣板个人保险箱炉具国内国际长途是否建议配备

是 是 是 是 是 是 可选 是 可选 可选 是 是高档床上用品公寓式酒店客房设施建议工程背景研究//酒店/公寓式酒店市场分析酒店/公寓式酒店物业定位商业市场分析商业物业定位办公市场分析办公物业定位物业组合及总体布局建议分期开发与经营策略建议 财务分析

Page155机遇与挑战分析 工程开展驱动力研究 工程总体定位工程可开展物业分析文化娱乐市场分析文化娱乐物业定位相关案例借鉴第一阶段文化娱乐宏观市场分析 对杭州文化娱乐市场的界定分布状况分析经营状况分析居民需求分 析非居民需求 分析需求市场分析供给市场分析市场饱和度分析 本工程文化娱乐业态定位 本工程文化娱乐业态定量 案例借鉴 本工程文化娱乐产品建议 Page156Page157 对杭州文化娱乐市场的界定针对目前杭州市场上所出现的文化娱乐产品，我行进行了归类，大致可以分为文化类产品和娱乐类产品，我行将在下面的物业市场分析内详细的分析论证此两大类物业方向的优势劣势，并分析其与本工程地块的适应性，以确定本工程文化娱乐物业的开展类型〔本局部只分析杭州文化类产品市场，而娱乐市场将在商业局部中做详细介绍〕。 博物馆/展览馆 艺术类场馆〔如演 艺中心、美术馆、音乐厅等〕科技文化场馆〔如科技中心、文化馆、图书馆等〕影剧院健身房量贩KTV室内真冰溜冰场酒吧SPA/瑜伽馆儿童游艺乐园游艺厅网吧其他文化类娱乐类文化娱乐产品文化娱乐宏观市场分析

对杭州文化娱乐市场的界定分布状况分析经营状况分析居民需求分 析非居民需求 分析需求市场分析供给市场分析市场饱和度分析 本工程文化娱乐业态定位 本工程文化娱乐业态定量 案例借鉴 本工程文化娱乐产品建议 Page158杭州整体消费水平分析收入、消费增长水平分析：•从居民的消费结构来看，人们的生活已由生活型逐渐 向享受型转换，娱乐教育文化类的消费支出在不断升 高，但是随着整体宏观环境的起落，娱乐教育文化类 支出的增长水平也有大幅的起落。•从2000年到2007年杭州居民收入消费水平来看，杭 州居民的消费能力在增强，尤其是在2002年后，人 均消费水平急速增长，并在05年超过了收入的增长水 平，跨入了消费型城市之列；•05年之后，消费增长速度开始回落，步伐放慢。

Page15920.0%15.0%10.0% 5.0% 0.0%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年收入增长率消费增长率35%30%25%20%15%10% 5% 0%25.0%

40%2001年2002年2003年2004年2005年2006年消费增长率娱乐教育文化类支出增长率娱乐教育文化类消费水平分析钱塘江西湖 5公里范围圈工程地块博物馆展览馆艺术类场馆科技文化场馆

Page160 杭州文化类产品分布图从分布图上看出，杭州文化类场馆目前主要集中在景区环西湖一带，另有少局部那么分散在特定的几个景点上，如运河博物馆、茶叶博物馆等。在本工程周边5公里范围内，除了有京杭大运河博物馆外，暂无其他文化类场馆，市场空白较大。文化艺术场馆根本为政府投资建设，具有社会公益性质，从目前经营情况看，不具备盈利性。文化艺术场馆经营现状根本为政府财政扶持，小局部收入来源于场馆出租、门票收入及纪念品销售等。文化艺术场馆是城市繁荣文化事业、开展文化产业的根底设施，随着物质生活到达某个高度，人们心中对精神艺术追求将日益加强，文化艺术场馆设置具备必要性。文化类场馆虽为非盈利性机构, 但其社会效应不容无视。文化类产品经营状况分析 博物/展览馆 土地市场 博物馆以展出各类藏品为主， 会有不定期的巡展，而展览馆 以举办各类展览为主； 其存在的目的是开阔居民的文 化视野，一般收取低廉的票价 甚至免费； 盈利能力差，靠政府财政补 助，属于城市的形象工程； 效劳人群范围广，主要是全市 居民及局部来杭观光旅游的游 客。此类展馆主要以政府财政支持为主，本身盈利性弱，居民重复消费的比例低。 科技文化场馆 商业市场 此类场馆教育意义较浓，主要 以增加居民的科学文化知识为 目的； 也属于政府工程，但是吸引人 群的年龄跨度大，居民重复消 费的比例较高。此类场馆对各年龄层都有一定的吸引力，属群众型场馆。 Page161 艺术类场馆 杭州目前较具知名度的此类场 馆有浙江美术馆、杭州西湖美 术馆、浙江音乐厅、杭州剧院、 红星剧院及各类名人纪念馆 等； 主要经营内容为承接各类演出 和举办各种画展； 效劳客群为有此类爱好的居民 及对子女有这方面培养目标的 家长带着孩子前来观看； 各类展览及演出虽然较多，但 是整体档次跟不上一线城市 〔上海、北京等〕。此类场馆是城市的文化高地，对少局部人产生吸引力，经营状况比较平稳。60%50%40%30%20%10% 0%音乐/美术类博物/展览馆科技文化/图书馆票务收入财政拨款零售收入场租其他

文化类产品收入来源分析收入来源分析：

100% 90% 80% 70%文化类场馆大都为政府公益工程，收益能力弱，收入来源主要依靠政府财政拨款。 租赁演出及展览场地也是 场馆收入的重要来源。艺术类展览及演出的票价因为效劳小众兴趣人群而相对较高，是场馆的一大经济来源。文化类场馆由于本身的公益性，因此其收入来源绝大多数都来自政府的财政拨款，少局部来源于自身的场租及其他收入。 Page162艺术类场馆科技文化场馆工程区域未来供给分析

1.6万方规划用地672亩集区体育馆、区文化馆、区图书馆和相关配套设施于一体的综合性、现代化文体大楼 集体育、娱乐、生态休闲于一 体的体育公园下城区文化体育中心 城北体 育公园

面积35万方

功能业态集商务办公、文化、娱乐、展览、科技、购物、休闲于一体的顶级文化活动中心工程名称 西湖文 化广场本工程

321 •未来几年，下城区的文化事业将有长足的开展，将出现三个 大型的集文化、体育、休闲等多种功能于一体的综合活动中 心； •本工程周边未来将有大型体育公园问世，为防止重复建设所 造成的浪费，工程地块内不建议设置体育类场馆。 区域未来供给的文化类设施由于政府导向和功能业 态等因素，将对本工程适合打造的产品类型产生一 定影响。 Page163

艺术类场馆博物、展览馆科技文化场馆优势劣势有助于城市功能配套的完善，提升新区整体品质，具备较强的社会效益。有助于城市文化气氛的提升，是城市文化的重要载体。宣传城市文化的重要窗口，有利于市民及游客更快速的了解城市文化。博物馆的设立可以丰富工程旅游资源。对旅游人流，特别是青少年游客的吸引性较为明显，对区域初期的人气带动效果较好。建设、运营本钱高，需要政府财政支持，盈利性不高，但是通过各种商演、培训、展览等形式可以获得一定的收入。前期建设需要政府全额财政投入，不具备盈利性。居民重复消费的比例低。前期投入及后期运营本钱高。旅游吸引的时效性较短，游客重复旅游比例较低，但居民重复消费的可能性较大。 Page164文化类产品小结文化娱乐宏观市场分析

对杭州文化娱乐市场的界定分布状况分析经营状况分析居民需求分 析非居民需求 分析需求市场分析供给市场分析市场饱和度分析 本工程文化娱乐业态定位 本工程文化娱乐业态定量 案例借鉴 本工程文化娱乐产品建议 Page165消费习惯没有（51%），有（49%）消费场所偏好图书馆（40%），剧院/剧场（19%），博物馆（19%），艺术类场馆（13%），科技文化场馆（9%）消费频次（次/月）1-2次（78%），3-5次（15%），5次以上（7%）消费原因个人爱好（39%），休闲场所（19%），价格低廉/免费（14%），教育意义（13%），学校组织（12%），其他（3%）心理承受价位50元以下（52%），50-75元（25%），75-100元（18%），100-150元（4%），150元以上（1%）Page1660255075图书馆博物馆艺术中心/剧院 展览馆其他居民需求消费调研总结文化类消费调研杭州居民消费者对本项目的未来开展不确定，半数以上者会视工程的开展前景而定；多数居民在文化类产品中认为图书馆最有吸引力，其次为剧场艺术中心类；居民对文化类产品的消费金额接受度较低，集中在50元以下，但也不排除高额文化类消费。小结57%22%21%视情况而定会不会意向度调研工程类型偏好Page167非居民需求消费调研总结意向度调研期望文化项目类型非居民消费者对本工程的意向度大局部持观望态度，也有超过四分之一的人群表示有确定意向；多数在杭的非居住居民消费者对文化类产品中的图书馆认为最有吸引力，其次为艺术中心等；非居民并不是对所有的免费工程感兴趣，如果工程有吸引力，大局部还是愿意为此买单。小结57%28%15%视情况而定会不会422328401101030405020展览馆图书馆博物馆

其他艺术中心/剧院文化娱乐宏观市场分析

对杭州文化娱乐市场的界定分布状况分析经营状况分析居民需求分 析非居民需求 分析需求市场分析供给市场分析市场饱和度分析 本工程文化娱乐业态定位 本工程文化娱乐业态定量 案例借鉴 本工程文化娱乐产品建议 Page168 文化类场馆与本工程适应性分析我行经过对整个杭州市及工程周边文化类场馆的现状供给情况、现状经营情况、未来供给及进行了大量客户需求调研后，建立本工程文化类场馆打分模型，以确定本工程适合的产品开展方向；打分模型中选取：现状供给状况、同类物业经营状况、区域未来供给情况、短期内带动区域人气效果、提升区域整体形象效果、政府政策导向、交通区位条件、前期投入本钱、运营及管理本钱、客户需求十大因素作为打分衡量依据，分值靠前的为优先开展方向。由以上分析得知，图书馆、美术及多功能演艺类场馆为本工程文化类产品开展的重点方向之一。 Page169优先开展综合分值

434159

686667020406080

美术馆多功能演艺中心 科技馆 展览馆 博物馆图书馆图书馆展览馆博物馆科技类展馆多功能演 艺中心美术馆与本工程适应性筛选本工程可开展业态一站式文化 休闲中心优先开展：美术、多功能演艺中心等艺术类展馆，图书馆 本工程适宜开展业态建议我行通过对杭州文化娱乐市场的现状供需分析、经营状况分析、未来供给分析等筛选出适合本工程发展的产品方向如下： 文化类场馆•注：我行对图书馆进行案例研究时发现，相对纯粹意义上的图书馆，一些融入了商业模式的书城/书吧更受中青年消费者 的欢送，因此建议可将该业态纳入商业设施中考虑。 Page170文化娱乐宏观市场分析

对杭州文化娱乐市场的界定分布状况分析经营状况分析居民需求分 析非居民需求 分析需求市场分析供给市场分析市场饱和度分析 本工程文化娱乐业态定位 本工程文化娱乐业态定量 案例借鉴 本工程文化娱乐产品建议 Page171案例面积（㎡）调整系数修正后面积

（㎡）权重本项目参考面积

（㎡）区域成熟度经济因素人口规模上海多伦

美术馆4,8001.21.61.22,0830.252,525台北当代

艺术馆4,0001.31.31.31,8210.25OCAT当代

艺术中心3,0001.10.81.13,0990.5Page172本工程未来文化类场馆体量预测预测前提：首先选定目前国内或国际上开展经营成功的展馆模拟本工程未来的开展，通过各种系数修正类比预测本工程未来文化类场馆的体量；假设本工程各项调整系数取值都为1；娱乐类场馆的体量归入商业体量预测，在此不做单独测算。美术类展馆体量预测：备注：OCAT与本工程所处的区域环境非常接近，且也是整个区域的创业产业中心，案例相似度最高，因此权重值取最大0.5。案例面积（㎡）调整系数修正后面积

（㎡）项目未来发展系数

本项目参考面积（㎡）区域成熟度周边人口规模消费能力浙江实验艺术 剧场8,6001.20.91.17,2390.98,043建议体量（㎡）合计（㎡）美术类展馆2,50010,500多功能演艺类场馆8,000Page173本工程未来文化类场馆体量预测多功能演艺类场馆体量预测：文化类场馆总体量：文化娱乐宏观市场分析

对杭州文化娱乐市场的界定分布状况分析经营状况分析居民需求分 析非居民需求 分析需求市场分析供给市场分析市场饱和度分析 本工程文化娱乐业态定位 本工程文化娱乐业态定量 案例借鉴 本工程文化娱乐产品建议 Page174电子城美食城娱乐城电影城Page175案例借鉴OCAT当代艺术中心OCAT当代艺术中心〔OCT-LOFT的重要艺术载体〕：•OCT当代艺术中心隶属于何香凝美术馆，它也是中国目前唯一一 所国家级的非盈利性当代艺术专业机构；•OCAT活动以当代视觉艺术为主体，辐射实验表演、音乐、影视 和多媒体等跨界领域，一方面进行多层面的艺术交流活动，另一 方面吸引海内外赋有才华的艺术家，为他们的创作提供展示空间 和交流平台；•OCAT室内面积为3000多平方米，由办公、OCAT国际艺术工作 室、主展厅、副展厅、作品仓库、多功能厅等区域构成。OCT-LOFT首期南区平面图

办公区域 办公区域 国际青年旅社 创意产业办公区域

OCAT

当代艺术中心 主展厅

办公区域办公区域办公区域 购物城配套商业面积 〔㎡〕 680电影放映厅面积 〔㎡〕 920剧场面积 〔㎡〕 7000总建筑面积 〔㎡〕 8600

案例借鉴浙江实验艺术剧场

浙江实验艺术剧场简介

•浙江实验艺术剧场处于滨江高教园区内，于2003年建 成开始使用； •剧场空闲时，主要以放映电影为主要收入来源，既满足 了周边高校学生的需求，也提高了剧场的利用率； •剧场属文化类产品，对区域的形象提升有很大的帮助， 但对人气的集聚作用不明显，而影院是短期内聚集人气 的绝佳产品，两者互为补充，连动整个区块。

浙江实验艺术剧场 配套商业浙江实验艺术剧场各技术指标浙江实验艺术剧场除了一个演出专用舞台外，还设有两个电影放映厅，是浙江时代院线下属放映单位，主要针对人群为周边高校学生。

Page176本工程文化类场馆产品建议美术类产品建议—本工程适宜开展美术类展馆 结合工程的创意产业，在办公区域的公共空间处设置展馆，为其提供相应的展览场所可以承办一些有创意特色的小型艺术展览，设计师发布会，艺术推介会等，为整个区域的创意气氛增添艺术气息 Page1774m办公/展示相结合办公空间办公空间办公空间走廊/展示空间走廊/展示空间走廊/展示空间走廊/展示空间走廊/展示空间走廊/展示空间办公空间办公空间美术展馆办公空间办公空间本工程文化类场馆产品建议多功能演艺类 产品建议—本工程适宜开展多功能演艺中心利用厂房改建建成一个集音乐会、演艺、话剧、电影放映为一体的演艺艺术中心，周边设置相关配套商业，享受一站式视听乐趣；

原 柱厂房改建，隔成两层，一层为一下沉式演艺艺术中心，承演各类话剧、演出及音乐会等，二层为电影放映室，与知名连锁院线合作，同步推出各档影片，既可以集聚人气，增加区域的文化气息，也可以提高资源的利用率。20m原柱改造前改造后

8m 20m

Page178多功能演艺中心电影院市场供应客户需求本项目建议文化场馆停车位平均消费者需求车位数文化场馆停车位个数（个）－－105停车位数/百平方米0.811*本工程建议：考虑到工程未来的开展前景，预计未来本工程文化场馆的停车位配比在105个，每百平方米停车位个数为1个。客户需求：通过访谈杭州文化场馆的消费者，发现他们普遍对停车位的需求集中在每百平方米1个左右，而对于一些节假日，那么对停车位的配比要求更高，到达1﹕1.1或1﹕1.2。

Page179现有供给：参考目前杭州文化场馆的停车位个数，主要集中在0.7-0.9个/百平方米，而在未来供给的产品中，停车位的配比有上升的趋势。 本工程未来文化类场馆车位配比对于本工程文化场馆停车位的预测，我行根据杭州现状供给市场上文化类场馆的停车位数量及客户需求，提出建议。*：考虑到杭城经济的开展，私家车的增多以及本工程的开展前景，车位配比取大值1﹕1，以满足未来开展的需要。 报告框架工程背景研究//酒店/公寓式酒店市场分析酒店/公寓式酒店物业定位商业市场分析商业物业定位办公市场分析办公物业定位物业组合及总体布局建议分期开发与经营策略建议 财务分析

Page180机遇与挑战分析 工程开展驱动力研究 工程总体定位工程可开展物业分析文化娱乐市场分析文化娱乐物业定位相关案例借鉴第一阶段商业供给市场分析东新板块商业供给杭州市各类型商业供给商务消费者需求居民消费者需求

研究思路

商业市场研究商业宏观市场分析商业需求市场分析

商业经营者访谈商业定量分析商业总体定位

Page181学生消费者需求Page182杭州城市经济规模分析 商业宏观市场分析 商业物业供给市场分析 消费者对本工程商业需求分析 商业经营者对本工程意向分析本工程商业物业定位及体量建议历年商业供给总量及供给类型分析商业未来供给情况分析杭州各类型商业供给市场分析东新板块商业供给市场分析居民消费者对本工程商业物业的需求分析商务消费者对本工程商业物业的需求分析学生消费者对本工程商业物业的需求分析大型知名商业经营者访谈中小型商业经营者访谈 本工程商业物业体量建议 本工程商业物业定位建议 本工程办公物业租金价格建议Page1834秋涛路,四季青5黄龙6文教、城西7拱宸桥8庆春广场9滨江高新产业区社区级商圈1武林商圈2湖滨商圈3吴山商圈〔21万㎡〕〔33万㎡〕〔16万㎡〕城市级商圈市级商业中心主要为武林、湖滨及吴山三个商圈，是商业环境最为成熟的区域，杭州百货集中区域。周边社区级商圈主要为以大型超市卖场为中心社区型商业中心。本工程临近拱宸桥社区级商业圈。4659

1 2378杭州商业消费习惯集中在主商圈内，缺乏区本工程商业宏观市场分析——商圈分布

商圈面积

域性商业综合体，区域级商圈尚未形成。资料来源：DTZ数据截止时间：2008.03Page184180160140120100 80 60 40 20 020012002200320042005200620072008200920102011存量新增供给数据来源：DTZ数据库 注：该统计数据包括杭州市百货、大型超市卖场、特色零售型商业街、大 型综合工程的配套商业总量之合〔不包括普通临街店铺等商业〕杭州市大型商业物业的体量从2000年的24万增加到2007年底的64.7万，6年时间扩大了近三倍。从目前发布的土地出让等信息来看，未来4年杭州市的商业体量还将增长2倍多，到达177万方。整体看，杭州市的商业供给速度比较平稳；但未来从2008年开始加速，仅2008年一年即新增供给近20万平方米，为历年之最。 商业宏观市场分析——商业总量 杭州市历年商业总量及变化〔万㎡〕 200未来供给杭州商业物业历年供给相对平稳，但从2008年开始，供给体量开始明显加大。资料来源：DTZ数据截止时间：2008.03Page1854540353025201510 5 0200020012002200320042005200620072008200920102011大卖场商业街百货购物中心数据来源：DTZ数据库 商业宏观市场分析——供给类型 杭州市历年商业供给类型〔万㎡〕未来供给杭州商业在未来4年供给将到达顶峰，特别是随着钱江新城、滨江区的开展，大型购物中心商业供给将明显加速。可以预计，以万象城为代表的新兴商业将逐渐改变原有的主商圈消费模式。目前杭州百货经营业绩优良，市场空间明显，银泰集团等百货经营机构加速扩张，在城市次级商圈开始布点，百货业将进入新一轮的商业格局。以前杭州商业类型供给将更为丰富，百货及购物中心将成为未来商业供给主力。资料来源：DTZ数据截止时间：2008.03本工程特色商业街新增供给体量相对较小。钱江新城那么由于是开展区域，未来商业供给基本为大型综合性商业，预计将成为新的城市级商圈。城西、拱北区域居住区密集，开展成熟，商业可开发空间相对较小，无法形成集聚性商业。302010 02008200920102011下城区江干区西湖区滨江区拱墅区上城区商业宏观市场分析——未来供给 未来商业供给(分不同区域) 〔万㎡〕 50 40本工程周边未来没有大型辐射性商业供给。 Page186 注：未来供给数据为已立项商业工程杭州商业未来供给集中在市中心主商圈及钱江新城，市中心主商圈由于城市开展较为成熟，

钱江新城滨江区政 府商圈 百货 购物中心资料来源：DTZ数据截止时间：2008.03杭州商业宏观市场分析——小结 对本工程启示本工程作为下城区重点打造的商务商业中心，工程具有较强的辐射性，易于形成现状商业缺乏的区域级商圈；区域开展过程及市民的消费习惯改变需要一定时间，使区域级商圈的开展需经历一段比较长的成长期；散售商业缺乏商业市场的竞争力，新商圈的形成需定位明确，并较大程度的保证业权统一；商业未来供给量较大，本工程与其他未来商业供给集中区域，需形成的错位、互补定位策略。 Page187 经济规模：杭州作为省会、国际旅游城市，巨大的人流量和较高的消费水平都给杭州商业市场带来无限提升空间。 商圈分布：杭州目前只有一个市中心的城市级商圈，中心区外围仍以社区级商业为主，辐射范围小，缺乏区域级商圈供给；区域级商圈的形成有较强的空间，但需要一定的时间的累积及消费习惯的改变。 历年供给：杭州商业历年供给平稳，但从2008年开始，商业供给量逐渐加大，供给主力主要为现状经营情况较好的百货及现状供给较少的购物中心，但本工程周边缺乏此类供给。 未来供给：商业未来供给量大，钱江新城预计将成为新的一个城市级商业圈，而滨江区政府商圈预计将成为滨江区的区域级商圈。 销售市场：商业市场销售型商业根本以裙楼商铺为主，大型商业综合体开始日益注重业权的统一，大型商业体的竞争性将逐渐加强。Page188杭州城市经济规模分析 商业宏观市场分析 商业物业供给市场分析 消费者对本工程商业需求分析 商业经营者对本工程意向分析本工程商业物业定位及体量建议历年商业供给总量及供给类型分析商业未来供给情况分析杭州各类型商业供给市场分析工程周边商业供给市场分析居民消费者对本工程商业物业的需求分析商务消费者对本工程商业物业的需求分析学生消费者对本工程商业物业的需求分析大型知名商业经营者访谈中小型商业经营者访谈 本工程商业物业体量建议 本工程商业物业定位建议 本工程办公物业租金价格建议杭州各类型商业分析——小结 对本工程启示本工程区域现状商业环境薄弱，没有明显的中高端商业的行业集聚，在后期的商业定位中，需要与本工程地块特点、产业类型相结合，开展主题明确的特色商业街，吸引消费者。餐饮业、休闲娱乐业、卖场对周边人口要求相对明显，于本工程阻力较小，有开展优势。百货已开始向城市外围扩张，可以通过与商家的多渠道合作，給予较大幅度的优惠，吸引其进入。 Page189

百货 商业街 超市卖场 专业卖场 餐饮业休闲娱乐业 杭州百货现状经营情况良好，各百货间形成了良好的差异化竞争。 百货未来供给已开始向城市外围扩散。 行业集聚而自发形成的商业街及市政府引导的特色商业街经营情况较佳。 业权散售、没有行业支撑、缺乏正确主题定位的商业街经营处于亏损状态。 超市卖场布点根本选择在居住区密集区域。 本工程周边3公里范围内已有两家大型知名连锁超市。 近几年杭州专业卖场布点迅速，几家专业卖场加速扩展其市场。 专业卖场整体经营情况良好，布点选择人口密集的居住区。 杭州餐饮业整体经营情况较好。 居住区周边易于形成辐射较强的餐饮集聚。 随着人民生活水平的提高，休闲娱乐需求度日益上升。 现状娱乐业以单体店为主，缺乏综合性娱乐集群工程。东新区域供给情况——商业概况本工程所处的东新区域位于杭州城市北部，距离武林广场市级商圈车程约9公里。工程三公里范围内以社区型商业为主，以沿街商业为主要形式。现有三公里外围商业集中区也以社区型商业为主。 拱宸桥社区商业：效劳拱北区域大型住宅区， 商业档次中低档。 上塘路专业卖场商业：集中了百安居、迪卡侬 等专业性卖场，辐射性较广。 和平会展中心社区商业：效劳于野风现代城居 住区的居民及依托和平会展中心形成的商业，商 业以单体商业为主，体量较小，商业档次中档。三公里范围内未来供给 新华广场、机床集团地块：规划为综合性商业 中心。 华丰区域：以民营企业自行兴建的中小型商业 为主，目前没有综合性商业中心的工程立项。目 前以引入一家“吉盛伟邦”家居卖场，对本工程 此类商户的招商有一定影响。124 6本工程 1、拱宸桥社区商业 2、上塘路专业卖场商业带 3、和平会展中心社区商业 4、武林广场城市级商圈 5、新华广场、机床集团地块6、华丰区域未来社区商业

Page190

53东新区域周边商业情况3KM工程周边商业供给情况——商业概况 商业业态 本工程辐射三公里范围，自2002年开始商业逐渐形成一定气氛； 目前除了相对积聚的大型超市卖场和档次偏低的沿街商铺，并无综合商业业态出现； 由于本工程区域原先工业企业聚集，因此也有一定数量的规模型销售工业类产品的专业市场存在； 工程三公里范围商业业态相对多样，但整体商业环境相对凌乱，尚未形成辐射范围较广的区域性商业。 客户群：以周边居民为主。 商业概念：仅处于效劳周边住宅的社区型商业初步阶段。超市卖场专业市场商业街

Page191工程周边三公里范围内现状商业 本工程Page1921234业态结构经营表现小结商业特色

属于社区型商业中心。 以集中几家大型主力商家为主要吸引力和主要特色； 主力店类型为超市大卖场和专业卖场为主，以满足居民生活为主。目标客户 租金平均为4元/平方米/天左右，在杭州同型类商业区域中位 于中等水平。 历年租金水平保持平稳，近五年租金根本没有起伏。 经营表现良好，现有商业街已根本开展成熟，其平均出租率目标客户以周边居民为主，较难吸引其他区域消费者。客户结构以中青年客户居多，客户收入水平以中等为主。客户出行方式76%为自行车及公共交通。整体业态结构：购物类比重过大占据将近55%，餐饮及休闲娱乐类业态比重相对较低。餐饮类：大多以中小型餐饮为主，缺乏具有较强辐射力的大型餐饮以及特色主题餐饮。休闲娱乐类：占据面积最多的为休闲浴场、美容美发。 为84%以上。数据来源：戴德梁行策略开展参谋部工程周边商业供给情况——小结Page193数据来源：戴德梁行策略开展参谋部商业供给情况分析总结杭州市商业市场项目周边商业市场 杭州商业消费能力较高，现状各类型商业市场经营情况良好； 未来4年杭州商业进入供给顶峰期，供给区域逐渐向城市外围扩张，市场存在较大的竞争性； 城市只有一个城市级商圈，尚没有针对区域性辐射的区域级商圈形成，市场存在较大空白； 区域级商圈商业开展需经历一段较长的成长期，操作商业工程需要逐渐推进，培育商业气氛，改变消费者消费习惯。 工程周边现状商业五公里范围内根本以社区级商业为主； 现状商业环境薄弱，没有形成集聚的综合商业消费场所，市场存在空白； 除本工程及本工程北部的机床集团地块，区域五公里范围内根本没有大型综合性工程； 工程北部的新华广场及机床集团地块将是本工程未来区域商业开展的合作者和直接竞争对手； 本工程具备成为杭州城北区域级商圈的根底。Page194杭州城市经济规模分析 商业宏观市场分析 商业物业供给市场分析 消费者对本工程商业需求分析 商业经营者对本工程意向分析本工程商业物业定位及体量建议历年商业供给总量及供给类型分析商业未来供给情况分析杭州各类型商业供给市场分析东新板块商业供给市场分析居民消费者对本工程商业物业的需求分析商务消费者对本工程商业物业的需求分析学生消费者对本工程商业物业的需求分析大型知名商业经营者访谈中小型商业经营者访谈 本工程商业物业体量建议 本工程商业物业定位建议 本工程办公物业租金价格建议本工程

三级辐射圈二级辐射圈一级辐射圈 消费者需求调研辐射范围界定本工程地处杭州市北部新兴区域，随着城市扩张，入口导 入规模逐渐加大，对商业开展带来良好契机。 本工程南部及西部区域城市开发较早，商业气氛已根本成 熟，本工程对该区域消费者的吸引力相对较低； 本工程北部及西北部属于城市开展区域，未来住宅量较 大，并且尚未形成商业气氛，随着交通动线的完善，本工程 对该区域人流吸引性较大，并具有商业先发优势。 本工程内部有较大体量的办公物业，企业及商务个人对商业 有较大需求。 本工程四公里范围内有两所大专院校，学生消费者对本工程 也有所促进。 综上所诉，本工程商业需求研究中地理辐射范围界定于以下 区域：〔1〕第一商圈：1公里内 本工程商务企业及个人、一公里内居民。〔2〕第二商圈：3公里内 主要涉及东新园、大关、德胜、三塘四个成熟住宅区〔3〕第三商圈：5公里内 主要涉及半山、老余杭、石桥等现状商业缺乏，受交通带动影 响较容易吸引消费人流引入的商业延伸区域及学生消费者。 Page195大专院校Page196居民消费者研究范围及方法：

抽样地区 三公里居民:180份本工程居民消费者 64%商务消费者 24%学生消费者 12%

需求调研抽样消费者问卷构成 五公里居民:160份 类似区域居民〔城西高档住宅区〕：120份商务消费者研究范围及方法： 抽样类型 企业消费者：60份 个人消费者：120份 商务类型:与办公楼需求调研区域一致 学生消费者研究范围及方法： 抽样份数：90份 抽样学校:浙江大学城市学院和浙江树人大学

9%49%25%25%7%9%82%66%58%53%42%26%22%18%11%Page197对本工程的消费倾向： 消费者需求意向交叉分析交叉分析－对本工程的意向度 整体上看，消费者对本工程的意愿较高，在工程尚未成形的前提下，表示不会来工程消费的也仅占15%，说明本项 目地理位置的商业消费距离感较低。0%20%10%60%50%40%30%70%90%80% 对本工程的意向度：100%三公里居民消费者五公里居民消费者商务企业消费者商务个人消费者学生消费者会视商业开展情况而定不会67%67%69%11%26%16%10% 0%60%50%40%30%20%80%70%100% 90%

7%五公里居民消费者

16%学生消费者

22%三公里居民消费者以该商业中心为主和以前的消费区域并存仍习惯以前的消费区域资料来源：DTZ数据截止时间：2008.03Page198对商业格局的偏好：对商业档次的偏好： 消费者需求意向交叉分析交叉分析－对商业格局和商业档次的偏好 从商业格局偏好上看，特色休闲商业街及大型购物中心选择比例最高，其次是裙房商业。 从商业档次上看，中高档类型的商业是消费者选择的重点，其次是高档商业，而本区域供给较多的中档商业选择较少。

0%18%18%14%10%40%

2%28%16% 8% 8%37%

1%35% 5%17%14%28%

0%24% 8%14% 3%51%100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%三公里居民消费者五公里居民消费者商务个人消费者学生消费者特色休闲商业街住宅或写字楼底层的商场、商铺集中效应的邻里中心其它16%71%13%

6%75%19%23%66%11%

2%77%21%

1%72%27%100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%三公里居民五公里居民商务企业商务个人学生高档中高档中档

百货大楼 大型购物中心资料来源：DTZ数据截止时间：2008.03Page199

消费者需求意向交叉分析交叉分析－对零售商业形式的偏好生活类精品专卖店大中型超市专业卖场专业类其他休闲类珠宝银饰、餐具烛台等电子产品、摄影器材、ＣＤ海报类等糕点甜品店、药店、书店等耐克、雅戈尔等国美、话机世界、家居馆等 三公里居民消费者 五公里居民消费者 商务个人消费者 学生消费者 选择意向度前三位的类型 与生活息息相关的药店、书店等生活类购物是消费者选择的焦点。 消费者对休闲类购物的选择意向度也较高。 相对而言，专业性较强的电子类专业性购物商业对居民的吸引度较小，对商务消费者那么存在较高的需求度。资料来源：DTZ数据截止时间：2008.03Page200一席地鸡窝类两岸咖啡等海鲜自助、烧烤自助等真功夫、麦当劳等避风塘、青藤茶楼等

消费者需求意向交叉分析交叉分析－对餐饮形式的偏好

小型特色餐厅.西式餐厅自助餐馆中西式快餐大酒楼中型餐馆茶餐厅咖啡厅美食广场其他牛排馆、韩国料理等花中城大酒店等类似于高银街 三公里居民消费者 五公里居民消费者 商务企业消费者 商务个人消费者 学生消费者 选择意向度前三位的类型 本工程消费者餐饮消费以朋友、家庭聚餐为主，自由便捷的西式餐厅、自助餐馆等本区域供给相对缺乏的餐饮类型 最受消费者喜爱； 大型中式酒店这类以宴请为主要诉求的餐馆选择度较低，而具有很强的主题性和特色的中小型餐厅是本区域最被期 待的餐饮场所。资料来源：DTZ数据截止时间：2008.03Page201 消费者需求意向交叉分析 交叉分析－对休闲娱乐形式的偏好 影剧院健身房量贩KTV室内真冰溜冰场酒吧SPA、瑜伽馆儿童游艺乐园游艺厅网吧其他 三公里居民消费者 五公里居民消费者 商务企业消费者 商务个人消费者 学生消费者 对于休闲娱乐消费，个人消费者消费意向差异性较大，但是KTV、电影、酒吧等传统休闲娱乐方式选择度仍 然较高。 随着市民健康理念的不断深化，健身房和瑜伽馆需求度增大，在未来会有不错的开展空间。资料来源：DTZ数据截止时间：2008.03需求研究总结 总结 商业消费者对本项 目意向度较高，多数 消费者愿意尝试新的 商业场所，本工程对 消费者吸引力较大。 消费者对商业档次 的选择绝大多数为中 高档商业，显示了其 较强的消费能力，也 说明现状商业已无法 满足其消费需求。 各类型商业业态都 有不同类型的商业消 费者，而现状商业较 为缺乏的业态选择度 更高。注:详细的调研数据分析见附件 Page202 三公里居民消费者消费能力略高于五公里居民消费者，但整体收入水平良好，消费能力较高。 居民消费者对本工程意向度较高，说明居民对本工程商业消费距离感较低，并愿意尝试新的商业消费场所。 在商业档次选择上，大局部居民消费者选择中高档商业，现状商业已无法满足他们的消费需求。 商务个人消费者绝大多数有在办公区域周边消费的习惯；本工程类似商务企业每年商务接待频繁，对商业的需求量较大。 相对而言，商务个人消费者比商务企业消费者对本工程的意向度更高。 在商业档次选择上，中高档商业仍是商务消费者选择重点。 休闲娱乐是商务企业消费者的消费主力，而餐饮及小型购物那么更受商务个人消费者的偏好。 学生消费者对本工程的消费意向最高，但其消费能力相对较低。 在商业档次的选择上，绝大多数学生仍选择中高档商业，中档商业需求愿意就近消费。 学生消费者对新奇商业类型如真冰溜冰场等更为偏好，对新商业类型接受度高，更易于吸引他们来消费。居民消费者商务消费者学生消费者Page203杭州城市经济规模分析 商业宏观市场分析 商业物业供给市场分析 消费者对本工程商业需求分析 商业经营者对本工程意向分析本工程商业物业定位及体量建议历年商业供给总量及供给类型分析商业未来供给情况分析杭州各类型商业供给市场分析东新板块商业供给市场分析居民消费者对本工程商业物业的需求分析商务消费者对本工程商业物业的需求分析学生消费者对本工程商业物业的需求分析大型知名商业经营者访谈中小型商业经营者访谈 本工程商业物业体量建议 本工程商业物业定位建议 本工程办公物业租金价格建议商家类别需求面积本项目意向备注太平洋百货百货约3万㎡近几年不考虑第一家门店会在城市级商圈，区域级商圈要看第一家门店的经营业绩再考虑布点。苏宁电器专业卖场约0.5万㎡有兴趣城北目前专业卖场较少，市场有空间，但城北消费能力相对较弱，进驻要看项目商业整体情况顾家工艺家居卖场约0.3-0.5万㎡视商业情况而定顾家工艺目前布点正在向城市外围区域扩张，本项目周边住宅量也较为可观，可以考虑进驻，具体要等项目规划确定后再洽谈。世纪联华超市卖场约0.4万㎡视商业情况而定大卖场、小型便利性超市都可以考虑，目前和新华广场项目正在洽谈时代院线休闲娱乐约0.5万㎡很有兴趣城北目前是影院的空白，周边人口规模能达到要求，有明确的进驻意向，合作可具体洽谈。银乐迪休闲娱乐约0.3万㎡