碧桂园集团-财务部业务操作手册流程制度-业务指导书

碧桂园财务部业务操作手册

目录

卷首语.....................................................1

第一部分房地产板块...........................................2

第一章绪论.......................................................................2

第一节房地产开发与经营基本含义..............................................2第二

节房地产开发流程简述.....................................................2第二章

房地产企业财务岗位的设置...................................................6

第三章各岗位业务操作介绍及主要业务点论述.......................................16

第一节前台开票员.............................................................16—、

业务流程简要描述及注意事项............................................16二、主要业务

点............................................................22

第二节系统操作员.............................................................23

一、业务流程..............................................................23二、

业务操作介绍（明源系统财务操作说明）.................................24第三节

出纳员.................................................................37一、业

务流程简述..........................................................37二、业务要

点说明..........................................................39第四节会计

员.................................................................48—、核算流

程简述.........................................................48二、房地产开发

企业主要会计事项举例.......................................49

（一）公司成立初期....................................................49

（二）公司开发阶段....................................................54

（三）销售阶段........................................................58

三、主要业务点............................................................61

（一）合同管理........................................................61

（二）收入确认........................................................62

（三）租赁............................................................63

（四）代收代付业务....................................................64

（五）存货核算（材料、半成品、产成品的核算及确认原则）..............64

（六）长期股权投资....................................................66

（七）预付税费处理....................................................68

（八）转退楼、业主变更.........................../I

（九）欠款的处理及履行担保责任.......................................75

（十）固定资产核算....................................................81

（十一）无形资产核算............................83

（十二）工资福利......................................................84

1

PDF文件使用〃pdfFactoryPro”试用版本创建www.fineprint,com,cn

碧桂园财务部业务操作手册

（十三）成本核算......................................................87

（十四）所得税费用的主要账务处理....................................100

（十五）房地产企业所涉及税种简述....................................101

第二部分物业管理板块.......................................Ill

第四章物业管理公司财务岗位的设置...............................................ill

第五章各岗位业务操作介绍及主要业务点论述......................................117

第一节前台开票员............................................................117—、

业务流程简要描述及注意事项..........................................117二、主要业务

点论述.......................................................119

第二节系统操作员............................................................120

一、业务流程.............................................................120二、

业务操作介绍（屋村管理收费管理系统操作说明）........................121第三节

出纳员................................................................128—、业

务流程简述.........................................................128二、业务要

点说明.......................................................130第四节会计

员................................................................141一、核算流

程简述.........................................................141二、物业管理公

司主要会计事项举例........................................142

第三部分酒店俱乐部板块.....................................166

第六章酒店俱乐部公司财务岗位的设置.............................................166

第七章各岗位业务操作介绍及主要业务点论述......................................177

第一节前台收银员............................................................177第二

节收银主管..............................................................179第三节

核数员................................................................181第四节核数

主管..............................................................182第五节成本控制

员............................................................183第六节成本主

管........................................................184第七节出纳

员................................................................185—、业务流程简

述........................................................185二、业务要点说

明.........................................................187

第八节会计员.................................................................198

一、核算流程简述.........................................................198

二、酒店公司主要会计事项举例...........................................199

第四部分建筑安装企业业务操作介绍及主要业务点论述............214

一、出纳员........................................................................214

二、会计员.......................................................................215

2

PDF文件使用〃pdfFactoryPro”试用版本创建www.fineprint,com,cn

碧桂园财务部业务操作手册

卷首语

奔跑

即将逝去的2007,洋溢着拼搏的汗水，夹杂着豪迈的激情，我们在决

策层的正确领导下，传承公司精神，肩负使命，开创了一个属于碧桂园人

的时代。

2007年，是辉煌的一年，公司在香港联交所主板成功上市，经营业务

飞速发展，伴随着企业规模的壮大，业务也日趋复杂，各项规章制度、流

程体制亟待规范。作为管理部门的财务部，更应将统一、完善、规范放在

工作的首位。有鉴于此，我们将集团内主要会计业务梳理规范，形成一套

操作手册，以此作为我们核算工作的统一要求，其中还包括了全体参与编

写人员对本行业的理解。希望能通过本手册的学习提高各财务人员的业务

能力，为公司的发展壮大保驾护航。

青春不只是个仓促的梦，走向成熟的我们期盼着明天的辉煌。只要我

们心中有目标，有梦想，谁也阻挡不了我们前进的脚步，让我们一起努力，

走进2008,迈向成功！

碧桂园集团财务部

2007年12月18日

PDF文件使用〃pdfFactoryPro”试用版本创建www.fineprint,com,cn

碧桂园财务部业务操作手册

第一部分房地产板块

第一章绪论

第一节房地产开发与经营基本含义

“开发”是生产者或经营者为实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发与利用的过程。

与房地产有关的开发活动非常广泛，国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有密切

的关系，其中国土开发与区域开发主要侧重于宏观意义上对土地的开发和利用；城市开发包括土地

及地上建筑物的开发活动，也可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发。因此，从某种意义上讲,

这些开发可以视为广义的房地产开发活动。狭义的房地产开发活动主要是指依据国家的法律取得了

国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产

项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。由于本文仅作为本公司的业务操作规范，所论述的仅

为狭义的房地产开发活动。房地产经营是企业经营活动的重要组成部分，不仅包括房地产生产过程

的开发环节、流程环节的营销活动和中介活动，还包含消费环节的物业管理服务活动。

第二节房地产开发流程简述

房地产开发流程一般包括四大部分，分别为前期准备、行政审批、施工建设、权属登记，下面

将逐一简单介绍，具体见后附流程图。一、房地产开发公司的准备工作首先需对意向土地进

行公司内部的可行性研究，通过后向国土局提交《项目建设选址意向书》，

国土局将征询规划局意见后进入土地的招拍挂程序。

成功取得土地后，房地产开发公司应办理好土地出让手续，向计划委员会办理立项批文，委托

有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并

落实足够的开发资金。

二、行政审批部分

1、规划局进行规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段一般进行以下程序：

(1)规划部门对规划总图进行评审；

(2)人防办进行人防工程建设布局审查；

PDF文件使用〃pdfFactoryPro”试用版本创建www.fineprint,com,cn

碧桂园财务部业务操作手册

（3）国土资源局办理土地预审：

（4）公安消防支队、公安交警支队、水利局、卫生防疫局、环保局、园林局、气象局对建设工

程相关专业内容和范围进行审查。

2、向规划局办理建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，此阶段一般需对报建图进行以下

专业的审查：

（1）公安消防支队进行消防设计审查；

（2）人防办进行人防设施审查；

（3）建设局、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查；

（4）规划部门对总平面设计审资。

3、施工报建阶段，此阶段办理以下事项：

（1）建设单位办理施工报建登记；

（2）建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工

程直接发包；

（3）建设局组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》，施工方进

场施工。

4、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下事项：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、

《城市商品房预售管理办法》我们在预售某项物

业前须遵守以下条件：

（1）已全数缴付土地出让金，并已取得土地使用权证；

（2）持有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；

（3）将预售物业单位的房地产开发项目所注入的资金，须达到有关项目总投资额的25%或以

上，该项目须符合有关政府规定，并已确定建筑工程的预期竣工日期及交付日期；

（4）已取得县级建设局或房地产管理机关的预售许可证。

根据广东省商品房预售条例规定：七层以下（含本数）的商品房项目，己完成结构工程及封顶、

七层以上的，完成三分之二结构工程，可办理预售登记。

5、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下事项：

（1）建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查；

（2）财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收；

（3）规划部门、市政部门、水利局、环保局、卫生局、公安消防支队、气象局以及其他需要参

加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收；

3

PDF文件使用〃pdfFactoryPro”试用版本创建www.fineprint,com,cn

碧桂园财务部业务操作手册

(4)建设局综合各部门验收、审杳意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综

合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

三、房地产项目权属登记阶段

1、申办项目取得竣工验收备案后向房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记，简称

确权，即将产权确入公司。

2、凭房地产转让合同及其他资料办理产权转移，分割至购房客户。以上几个阶段，各地根据

实际情况，会有一定的差异。但大体流程相差不大。所需要的费用，

由于相当部分属于地方收费，各地均不一致，所以就不再明细列表。

四、业务流程图示

4

PDF文件使用〃pdfFactoryPro”试用版本创建www.fineprint,com,cn

”旧;

H11

PDFpdfFactoryProfineorint.OT.cn

第二章房地产企业财务岗位的设置

根据公司实际情况，房地产板块设有六岗位，分别为前台开票员、系统操作员、工资核算员、

出纳员、会计员、图章管理员、财务主管。

各岗位职责说明如下：

前台开票员岗位说明书

职位名称：前台开票员部门名称：财务部

职位级别：文员直接汇报上级：财务主管修订周期：

职位编号：直接监管下属：无生效日期：

工作综述：

负责为客户办理缴付款业务，产具发票或收据。

人事权限：

雇佣/解雇V无□建议□决定

薪酬/业绩评估V无□建议□决定

晋升/降级J无□建议□决定

分配工作J无□建议□决定

岗位主要职责：关键绩效指标（衡量标准）

1.0负责为客户办理缴款业务；

1.1负责为客户提供银行帐号等付款资料；准确率=100%

1.2负责为客户填开发票、收据及其他单据：

2.0负责为客户提供简单的付款信息；

准确率=100%

2.1为咨询客户提供应付期、应付金额等信息；

3.0服从上级交办的临时性工作。

及时准确

6

PDF文件使用〃pdfFactoryPro”试用版本创建www.fineprint,com,cn

系统管理员岗位说明书

职位名称：系统管理员部门名称：财务部

职位级别：文员直接汇报上级：财务主管修订周期：

职位编号：直接监管下属：无生效日期：

工作综述：

负责对客户信息、销货信息管理

人事权限：

雇佣/解雇V无□建议□决定

薪酬/业绩评估V无□建议□决定

晋升/降级V无□建议□决定

分配工作J无□建议□决定

岗位主要职责：关键绩效指标（衡量标准）

1.0负责管理客户基本信息；

1.1负责对客户提供的基本资料维护管理；准确率=100%

1.2及时处理收付业务在系统中的处理；

2.0负责为营销中心提供欠款客户信息；准确率=100%

3.0负责定期填报各类统计报表；

及时性、准确率=100%

3.1按要求定期编制统计报表，经主管审核后上报集团财务部；

4.0服从上级交办的临时性工作。及时准确

7

PDF文件使用〃pdfFactoryPro”试用版本创建www.fineprint,com,cn

工资核算员岗位说明书

职位名称：工资核算员部门名称：财务部

职位级别：文员直接汇报上级：财务主管修订周期：

职位编号：直接监管下属：无生效日期：

工作综述：

负责对职工工资的计算、发放及管理

人事权限：

雇佣/解雇V无□建议□决定

薪酬/业绩评估V无□建议□决定

晋升/降级V无□建议□决定

分配工作J无□建议□决定

岗位主要职责：关键绩效指标（衡量标准）

1.0负责管理员工基本信息；

1.1负责对部门架构、人员资料维护管理；准确率=100%

1.2负责对人力资源部提供的人事资料维护管理；

2.0负责计算每月工资；

准确率=100%

2.1对人力资源部提供的考勤、奖罚、个税计算方法复核维护；

3.0负责与银行交接工资电子资料，发放工资；及时性、准确率=100%

4.0服从上级交办的临时性工作。及时准确

8

PDF文件使用〃pdfFactoryPro”试用版本创建www.fineprint,com,cn

出纳岗位说明书

职位名称：出纳部门名称：财务部

职位级别：文员直接汇报上级：财务主管修订周期：

职位编号：直接监管下属：无生效日期：

工作综述：

负责办理公司现金、银行结算业务；登记现金、银行存款日记账，编制公司资金日报表；负

责保管库存现金、银行票据和各种有价证券。

人事权限：

雇佣/解雇J无□建议□决定

薪酬/业绩评估V无□建议□决定

晋升/降级V无□建议□决定

分配工作V无□建议□决定

岗位主要职责：关键绩效指标（衡量标准）

1.0负责办理公司现金、银行结算业务；

1.1负责办理提取现金、存现业务、现金报销业务；

准确率=100%

1.2负责办理银行存款进账、签发支票、电汇、本票等结算业务

1.3负责领取银行业务回单及对账单；

2.0负责登记现金、银行存款日记账；当日收支未记账率=0%

2.1根据现金收支业务，登记现金日记账，做到日清月结；准确率=100%

9

PDF文件使用〃pdfFactoryPro”试用版本创建www.fineprint,com,cn

2.2根据银行结算业务，登记银行存款口记账，定期与银行核对

做到账实相符；

3.0负责编制公司资金日报表；

准确率=100%周报

3.1负责公司资金日报表的编制；

送时间延误率W2次月

3.2每日17：30前负责将公司资金日报表向本部主管报送，主管

报送时间延误率W5次

审核签字后向主管部门经理报送；

4.0负责保管库存现金、银行票据和各种有价证券；

4.1负责保管库存现金，定期盘点，做到账款相符；

日库存现金W300元

4.2负责购买、保管及签发支票及其他银行票据，登记票据领用

票据完整率=100%

簿定期盘点：

4.3负责保管各种有价证券，登记有价证券备查簿，定期盘点；

5.0服从上级交办的临时性工作。及时准确

10

PDF文件使用〃pdfFactoryPro”试用版本创建www.fineprint,com,cn

会计员岗位说明书

职位名称：会计员部门名称：财务部

职位级别：直篆汇报上级：财务主管修订周期：

职位编号：直球监管下属：无生效日期：

工作综述：

负责编制公司的会计凭证，登记总账、明细账簿，编制公司年度、月度财务报表，进行财务

分析；负责公司销售及税务管理；负责公司往来款项、日常费用的核算、管理；负责公司会计档

案的装订整理。

人事权限：

雇佣/解雇V无□建议□决定

薪酬/业绩评估V无□建议□决定

晋升/降级V无□建议□决定

分配工作V无□建议□决定

岗位主要职责：关键绩效指标（衡量标准）

1.0负责公司会计核算工作；

1.1负责收入、成本、费用的核算、管理；

1.2负责应收应付款项业务的核算、管理；

1.3负责固定资产、无形资产业务的核算、管理；

1.4负责银行信贷业务及财务费用的核算、管理；

11

PDF文件使用〃pdfFactoryPro”试用版本创建www.fineprint,com,cn

2.0负责进行公司月、季、年度的财务决算工作；

2.1编制公司会计报表、年终决算报表及会计报表附注；

2.2负责编制财务分析报告，分析公司运营状况；

2.3负责公司的年度财务审计工作；

2.4负责公司的统计工作，向上级公司、政府部门报送统计报表

3.0负责办理公司的纳税工作；

3.1负责税务核算和办理纳税申报，办理减免税、退税工作；

3.2协助上级领导协调同税务部门的关系；

4.0负责银行存款余额调节表的编制；

5.0负责公司会计电算化的管理；

5.1设置、修改非集团控制会计科目及核算项目，向上申请增加

修改受控制的会计科目及核算项目；

5.2负责根据审核后的记账凭证过账，登记明细账、总账；

5.3负责月末、年末的结账工作；

6.0负责公司会计档案的装订整理工作；会计档案完整率=100%

6.1负责会计凭证、账簿、会计报表、税务申报表的装订、保管装订时间W每季结束后

6.2负责建立会计档案的分类索引工作；30日内

7.0服从上级交办的临时性工作。

12

PDF文件使用〃pdfFactoryPro”试用版本创建www.fineprint,com,cn

图章管理员岗位说明书

职位名称：图章管理员部门名称：财务部

职位级别：直委汇报上级：财务主管修订周期：

职位编号：直装监管下属：无生效日期：

工作综述：

负责财务专用章、公司公章的管理；发票、收据及其他票证的管理

人事权限：

雇佣/解雇V无□建议□决定

薪酬/业绩评估V无□建议□决定

晋升/降级V无□建议□决定

分配工作V无□建议□决定

岗位主要职责：关键绩效指标（衡量标准）

L0负责复核出纳结算业务；

准确率=100%

1.1负责对出纳所办理的支付业务复核并加盖预留印鉴；

2.0负责对公司公章、票据管理；

2.1根据相关审批文件加盖公章；负责盖合同公章的同时收取•

份合同原件，如对方未盖章的，先复印一份，移送到相应公司的会计

准确率=100%

手中：

2.2负责对发票、收据及其他票证进行管理（包括领用、保管）；

3.0服从上级交办的临时性工作。及时准确

13

PDF文件使用〃pdfFactoryPro”试用版本创建www.fineprint,com,cn

财务主管岗位说明书

职位名称：财务主管部门名称：财务部

职位级别：主管直援汇报上级：财务经理修订周期：

职位编号：直接监管下属：上述各岗位生效日期：

工作综述：

负责审核各会计编制登记的会计凭证、总账、明细账簿、公司年度、月度财务报表；进行财

务分析；负责公司销售及税务管理；负责公司往来款项、日常费用的管理；负责会计电算化管理

负责公司会计档案的管理。

人事权限：

雇佣/解雇□无V建议□决定

薪酬/业绩评估LJ无V建议U决定

晋升/降级□无V建议□决定

分配工作□无□建议V决定

职位主要职责：关键绩效指标（衡量标准）

1.0负责公司会计核算工作；

1.1负责收入、成本、费用的会计管理工作；

1.2负责应收应付款项业务的会计管理工作；

1.3负责固定资产项目、无形资产业务的会计管理工作；

1.4负责银行信贷业务及财务费用的会计管理工作；

2.0负责进行公司月、季、年度的财务决算工作；

2.1审核公司会计报表、年终决算报表及会计报表附注；

14

PDF文件使用〃pdfFactoryPro”试用版本创建www.fineprint,com,cn

2.2负责审核财务分析报告，分析公司运营状况；

2.3负责公司的年度财务审计工作；

3.0负责办理公司的纳税工作；

3.1负责税务业务的核算管理工作；

3.2协助上级领导协调同税务部门的关系；

4.0负责与银行等金融机构的协调与沟通工作；

5.0负责公司会计电算化的管理；

5.1向集团申请增加、修改控制会计科目、核算项目；

5.2负责审核记账凭证；

5.3负责月末、年末的结账工作；

6.0负责公司会计档案的保管工作；会计档案完整率=100%

6.1负责会计凭证、账簿、会计报表、税务申报表的保管；装订时间W每季结束后

6.2负责建立会计档案的分类索引工作；30口内

7.0负责所在楼盘（公司）的整体管理工作；

7.1负责督促财务部人员及时正确完成工作，团结财务部人员；

7.2负责财务部人员的业绩考核；

7.3发现重大问题及时向上级汇报；

8.0服从上级交办的临时性工作任务。及时准确

15

PDF文件使用〃pdfFactoryPro”试用版本创建www.fineprint,com,cn

第二章各岗位业务操作介绍及主要业务点论述

第一节前台开票员

一、业务流程简要描述及注意事项

（一）领取发票

定期定量领取发票、收据并在票据登记本上签名确认。

（-）不同缴款方式的处理方法

为进一步完善公司财务制度，避免产生法律纠纷的风险，现针对各种缴款方式，将前台开票流

程及注意事项描述如下，旨在规范开票过程所涉及款项内容的填写和明确缴款人和业主不