成都建设路住宅市场报告

1重庆沙坪坝工程市调报告

成都城东第一阶段住宅市场调研报告2123区域属性分析住宅案例分析住宅市场总结3123区域属性分析住宅案例分析住宅市场总结4成都市-成华区成华区幅员面积108平方公里，是成都市面积最大的城区，辖14个街道办事处，常住人口94.08万。成华区先后荣获“中国商业地产最具投资潜力城区”、“全国和谐社区建设示范城区”、“全国文化先进区”、“中国最具投资价值城区”、“中国最具幸福感城区”等殊荣。区域分析建设路商圈是以建设路商业大街为核心的商业中心，向外延伸涵盖了猛追湾、府青路、双桥子等10个街道办事处局部区域，现居住人口60万以上，总面积达19平方公里。昭觉寺文化旅游商贸功能区北湖熊猫国际旅游休闲区八里庄创意商务区龙潭总部经济城建设路商圈新客站城际商旅城5区域交通主要干道城市环线已运营地铁在建设地铁快速公交线公共交通：公交：共近百条公交路线分布，可以到达成都主城区以及周边郊县地铁：这个片区内没有已运营的地铁线路，目前，地铁3、7、4号线正在建设当中BRT：快速公交线路穿过整个片区，共有9个乘车站公共路网：六横三纵的公共路网，其中包括高架、城市主干道和次干道6区域配套电子科技大学建设路小学成都理工大学成华小学成华小学新校区伊藤洋华堂SM广场万象城龙湖三千集第六人民医院妇幼保健医院同仁医院新华医院多宝寺公园新华公园麻石烟云公园东郊记忆7案列区位成发紫东阳光华润二十四城中粮锦云汇厦·沙河锦庭九龙仓御园中建·新华府万科·金色蓝岸保利康桥太阳公元世贸玉锦湾813区域属性分析住宅市场总结2住宅案例分析保利康桥中粮锦云世贸玉锦湾太阳公元中建新华府九龙仓御园汇厦沙河锦庭万科金色蓝岸成发紫东阳光华润二十四城9项目位置成都市成华区二环路东三段双庆路6号物业类型住宅、商业、写字楼、酒店占地面积1082亩建筑面积210万方（商业90万方，住宅120万方）容积率4楼面地价956元/平方米总户数20000车位数14000绿化率40%开发商华润置地（成都）发展有限公司物业公司华润物业管理公司华润中心以“一座城改变一座城”的理念，打造城东最高端产品，集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、文化产业、国际教育体系和高品质住宅于一体的大型国际都市综合体华润中心效果图华润二十四城实体图工程概况华润中心110工程商业分三期打造。一期包括华润大厦和万象城一期，总体量为30万方，均为自持，统一对外招租；二期总体量为40万方，包括万象城二期和街区商业“万象润街”等，配置高端商业中心、精品酒店、国际公寓和甲级写字楼，局部商铺和写字楼对外出售；三期总体量为20万方，目前正在规划中华润大厦：万象城一期：开业时间：2012年5月

总体量：24.4万方定位：中高端市场，为中产阶级及其家庭提供优质生活方式的购物中心业态：集高档百货、大型超市、品牌旗舰店、电影院、真冰场、各色餐饮等于一体主力店：Ole精品超市、尚泰百货、百老汇影院、缤纷万象真冰场、玩具反斗城、NOVO工程规划华润中心体量73660平方米楼层数39层标准层面积2230平方米标准层高2.8米得房率79%车位数720竣工时间2012年1月租金120元/平方米/月商业一期商业二期11工程住宅分阶段进行开发建设，建筑总面积约150万方，规划8—10期；目前，一、二、三、四期已交房入住；五期准现房于2014年12月交房；六期7月26日开盘，主推70—130平米户型四期：2011.11开盘主力面积：89-170㎡开盘均价：12000元/平2012年2月降至9800元/平五期：2012.12开盘主力面积：76-95㎡刚需型开盘均价：9500元/平一期：2008.11开盘建面86-144㎡，高层价格：5500-6500元/平二期：2009.9开盘首推74-88㎡，先后推出88-170㎡和54-56㎡小户型，均为高层价格：9000-12000元/平12三期：2011.3开盘面积区间：80-245㎡价格：12000-14000元/平354六期：2014.7开盘开盘均价：10000元/平6地铁4号线〕工程规划华润中心商业一期住宅〔规划中〕商业二期商业三期12华润中心万象星座写字楼在售面积在68-108平米之间，售价在12000-13500元/平左右；商铺目前在售面积在20-2600平米之间，售价在17000-63000元/平之间，预计2014年12月底竣工现推产品华润中心华润中心万象星座写字楼体量：16606平方米层数：20层标准层面积：917平方米层高：4.35米价格：12000-13500元/平方米物业管理费：13.5元/平方米·月华润中心商铺体量：65000平方米类型：5栋独立商业，1-2F对外出售标准层面积：2600平方米层高：6米价格：17000-63000元/平方米物业管理费：9元/平方米·月13华润二十四城六期于2014年7月26日开盘，首日成交120套，面积区间在70-130平方米之间，满足刚需和改善型需求，价格在10000元/平以上客群分析本地购房者是二十四城的主要客源，占比35%，其次是城西、城南方向的购房者，三环外购房者占比10%。总体而言，该工程主要吸纳主城区购房者。现推产品华润中心14户型方正，干湿分区，卧室朝南，采光较好改造阳台增加卧室面积，实用性强厨房和生活阳台面积较小，总面积仅为10平客厅进深较大，且有高层楼栋遮挡，影响采光户型中间有浪费面积户型方正，干湿分区，动静别离，南北通透横厅设计，客厅使用率较高主卧面积约为14平，较为宽敞与舒适卧室入口朝向客厅，私密性不高两室两厅一卫70平华润二十四城六期首推户型面积在70-130之间，户型较为方正，南北通透，干湿分区，其中70平和96平户型为热销户型三室两厅两卫96平户型分析华润中心15实力的开发商和大手笔的商业、住宅开发，带动了整个区域的人气具有特色的主力店铺带动了整个购物气氛退台式、下沉式的建筑设计既增加了景观，也为人流的分散提供条件品牌商家引进不够全面，国际一线品牌有待增加华润地产品质大盘，位置优越，交通便利，临近快速线和地铁4、5号线区域配套资源完善，规划有幼儿园、石室小学和农贸市场工程所处地理位置交通压力较大，并有高压变电站在工程附近工程建筑密度较高，楼间距较小，采光缺乏，影响居住品质主华润中心区位条件优越，交通便利，配套设施完善；总体量为210万方，由住宅和商业两局部构成，住宅为华润二十四城，商业包括万象城、华润大厦、万象星座和万象润街等工程综述华润中心万象城一期华润二十四城16工程概况中粮锦云2中粮锦云坐拥18万方沙河生态公园带，环境优美，适宜居住；商业配套体量大，可满足日常根本需求项目位置成都市成华区杉板桥路沙河锦云长滩公园内物业类型住宅、独立商业占地面积91亩建筑面积25万方容积率3楼面地价7920元/平方米总户数1892车位数-绿化率30%开发商成都中粮锦悦置业有限公司物业公司中粮地产集团深圳物业管理有限公司成都分公司中粮锦云效果图中粮锦云效果图17工程由5栋28-40F城市景观高层建筑和8栋电梯洋房组成。目前，高层和洋房均在对外销售，高层面积在60-89平米之间；洋房面积在128-193平米之间高层：2014.3开盘户型面积：60-89平开盘均价：11000元/平目前均价：12000元/平全款优惠6%，按揭优惠4%洋房户型类型：128平1梯两户；158平1梯1户；193平顶跃目前均价：15000元/平全款优惠7%，按揭优惠6%高层洋房商业独立商业工程西南面规划商业街，目前尚未对外销售销售策略先期以低价销售高层吸纳人气、扩大影响力，有利于资金快速回笼；后期通过出售洋房和商业盈利工程规划中粮锦云18干湿分区，动静别离厨房与餐厅相邻，起居饮食较为方便卧室面积较大，在10-14平之间，舒适度高进深过长，餐厅采光受到一定影响户型中间有面积浪费干湿分区，动静别离户型较为方正，东西通透，开间较大，采光较好公共卫生间位于卧室尽头，私密性和生活便捷度较低户型中间有面积浪费三室两厅一卫85平中粮锦云高层户型面积在60-89平之间，洋房户型面积在128-193平之间，赠送面积大，干湿分区，实用和可变性普遍较好四室两厅两卫128平户型分析中粮锦云19中粮锦云位于三大商圈核心位置，紧邻沙河与市政公园，生态资源良好；目前周边仍处于规划开展阶段，未来交通将进一步完善工程综述中粮锦云工程优势工程区位条件较好，居住环境宜人中庭低层洋房设计有效保障高层视野户型面积60-193之间，满足刚需型和改善型客户需求产品赠送面积大，采光较好工程劣势周边1公里范围内无地铁规划，交通工具单一，后期对于老人出行不便；工程东南面的汽修厂对西面住户有影响20重庆沙坪坝工程市调报告项目位置成都市成华区二环路东三段双庆路6号物业类型住宅、商业配套占地面积2万方建筑面积12.5万方容积率4.62总户数618车位数361绿化率25.3%开发商成都发动机（集团）开发有限公司物业公司成发物业位于东二环的紫东阳光区位条件优越，坐拥攀成钢、万年场、双桥子三大商圈，交通便利，配套设施成熟，主打刚需小户型紫东阳光效果图紫东阳光沙盘图工程概况紫东阳光3二环路一期在售21工程分二期进行开发建设，由19-34F城市景观高层建筑组成，目前，一期在建，面积区间在62-110平米；5、6号楼正在对外销售，面积在62-75平米之间；2层临街商业，目前还未对外出售一期：2014.6开盘首推小户型面积：62平、67平、75平开盘价格：8800元/平目前均价：9500元/平全款优惠9%，按揭优惠7%销售策略：先期以低价打入市场，短期内迅速形成热销气氛，扩大工程知名度；利用低开高走的策略，拿出数套特惠房进行销售，吸引更多客户关注，推动整盘的快速去化；采用小蜜蜂拓客，性价比较高，日均到访量约30组。工程规划紫东阳光商业商业：尚未对外出售底层商业2层，体量为7251平住宅：住宅总体量：87462平住宅建筑密度：18.3配套面积：261平面积分布：84.5%小于90平22户型较为方正，干湿分区，动静别离厨房与生活阳台相邻，通风性较好户型面向中庭，环境较为安静阳台与客厅相连，增加客厅采光客厅开间和进深均不大户型方正，东南朝向，采光较好75平三房设计，布局较为紧凑入户花园起生活阳台作用，面积较小，使用较为不便卧室朝向二环，不利于通风，存在一定噪音两室一厅一卫62平紫东阳光首推户型面积在62-75平之间，布局较为紧凑，打造62平两房和75平三房三室两厅一卫75平户型分析紫东阳光23紫东阳光位于二环路双桥子立交旁，交通便利，周边配套设施成熟，商业气氛浓厚；工程定位为刚需小户型，高性价比吸引了不少青年客户工程综述紫东阳光紫东阳光区位图紫东阳光工程优势位于二环，交通便利，配套设施较为成熟地处中高端消费力聚集圈层，房产升值潜力大刚需定位，性价比较高，总价低，既可投资，又适合青年置业者居住工程劣势临近二环，进深为30米，存在一定噪音和粉尘影响，环境质量低下旧城改造工程周期较长，目前二期正在与拆迁户签订合同，进程缓慢，购房存在一定风险总体上体量较小自身配套和绿化较少24工程概况沙河锦庭4沙河锦庭一期占地29544.83㎡，临近沙河景观带和东区音乐公园，区域周围配套已经趋于成熟项目位置成华二环路东三段杉板桥南二路52号物业类型住宅、商业占地面积44亩建筑面积12万方容积率3.29总户数768户车位数830个绿化率31.27%开发商成都汇厦建设投资股份有限公司物业公司安怡物业沙河锦庭效果图沙河锦庭效果图25工程由3栋住宅、1栋LOFT及商业街组成，社区配套优质管道直饮水系统。目前，高层在对外销售，高层面积在78-105平米之间高层〔一期〕：2013.4开盘户型面积：78-105平米开盘均价：10000元/平米目前均价：9500元/平米全款优惠4%，按揭优惠3%独立商业〔二期〕：工程西面规划生活配套商铺目前均价：32000-33000元/平米面积区间：60-80平米工程规划沙河锦庭123写字楼高层住宅待拆迁生活配套二期待拆迁目前仍未和小区内住户达成拆迁协议高层〔二期〕：开盘时间未知写字楼LOFT：工程北面规划写字楼一幢占地面积：20844.15平方米26厨房与餐厅相邻，起居饮食较为方便卧室面积较大，在10-14平之间，舒适度高户型中间有面积浪费干湿分区，动静别离户型较为方正，开间较大，采光较好卫生间、厨房相邻，方便水电安置使用户型中间有面积浪费二室两厅一卫78平沙河锦庭高层户型面积在78-105平米之间，赠送面积大，干湿分区，实用和可变性普遍较好三室两厅两卫105平户型分析沙河锦庭27工程位于成华区二环路东三段杉板桥南二路，交通便利，周边配套设施老旧，有待开展；工程定位为刚需小户型，与周边楼盘相比之下很有竞争力工程综述沙河锦庭工程优势工程区位条件较好，距离二环高架600米距离，居住环境较为安静高层通透设计提高房屋通气性户型面积60-105之间，满足刚需型客户需求工程劣势工程北侧有7层楼高的待拆迁住宅小区，后期影响低层入住客户的视野自身的商业配套还需要等待较长一段时间北侧紧邻高架出入口、对1号住宅楼有一定影响沙河锦庭区位图沙河锦庭28工程概况中建新华府5位于城市核心地段，周边交通、购物、餐饮休闲、教育、医疗各类配套成熟齐备项目位置成华小龙桥路(双林北支路交界处,新华公园旁）物业类型住宅、商业占地面积29亩建筑面积11.3万方容积率4.5总户数956户车位数633个绿化率44.6%开发商成都锦府中建房地产开发有限公司物业公司深圳长城物业管理公司成都分公司新华府效果图新华府效果图29工程由2栋40-41F城市景观高层建筑和3栋1-4F的商铺组成。目前，高层和商铺均在对外销售，高层面积在51-97平米之间，商铺面积在11-285平米之间高层：2013.7开盘户型面积：51—97平米开盘均价：13263元/平米目前均价：12000元/平米商铺2013.8开盘户型面积：20—285平米开盘均价：43819元/平米目前均价：40000元/平米工程规划中建新华府高层商业销售策略以优质的交通资源吸纳人气、扩大影响力；通过出售商业盈利30户型空间方正实用、布局合理厨房衔接生活阳台，完美的生活功能表达功能分区动静有序套一变套二降低了居住舒适度干湿分区，动静别离户型较为方正，东西通透，开间较大，采光较好功能分区动静有序、私密性较好户型中间有面积浪费两室一厅一卫52平高层户型面积在51-97平之间，超大面积赠送超高得房率、户型后期可变，实用性较好三室两厅两卫97平户型分析中建新华府31工程紧邻150亩新华公园，俯瞰近10000平米新华公园水域，，交通便利，周边配套设施完善；定位刚需型客户、但居住舒适度较低工程综述中建新华府工程优势工程区位条件较好，交通出行十分便利自身未来规划建设商业街，工程升值潜力大户型面积51-97平米之间，满足刚需型客户需求周边生活配套十分完善，医疗、教育以及休闲的选择较多工程劣势容积率较高、居住舒适度不高四周的环境吵杂、对低层住户影响较大中建新华府区位图中建新华府32工程概况世茂玉锦湾6成都市内环唯一高端建筑综合体，占据内环核心地带，坐拥“一江两公园”，世茂集团2012年西部战略重点打造工程世茂玉锦湾效果图世茂玉锦湾区位图项目位置成都市成华区猛追湾（活水公园畔）物业类型高层、超高层、洋房、soho、商业占地面积5.15万平方米建筑面积39万平方米楼面地价3834元/平米容积率3.9总户数1354车位数1942绿化率30%开发商成都世茂房地产开发有限公司

物业公司世茂物业工程由高层、洋房、soho、商业全维业态组成，除SOHO外户型面积均较大，偏改善型物业高层2012.6月开盘面积区间：124-280㎡均价：13800元/㎡备注：目前高层124户型已售罄，最小户型为160㎡三房洋房建筑结构：10+1顶跃面积区间：160-270㎡价格：350-650万/套SOHO面积区间：38-86㎡价格：13000元/㎡备注：商业产权，40年，不通气工程规划世茂玉锦湾高层商业面积区间：47-756㎡价格：待定洋房酒店高层SOHO34赠送较大，性价比高客厅和主卧阳台面积大，采光较好主卧带独立卫生间，私密性较高客厅进深过长，影响通风入户处有面积浪费户型较为方正紧凑，赠送面积较多，实用性强，性价比高入户处设置遮挡墙，私密性较强主卧带卫生间和衣帽间，功能性较强餐厅采光通风较差客厅与餐厅之间有少许面积浪费高层在售户型为160-260㎡的三房，户型设计较大，舒适度较高户型分析世茂玉锦湾三室两厅两卫124平三室两厅三卫163平35工程占据城市内环核心地带〔猛追湾街〕，拥揽锦江、活水公园、成华公园等自然资源，比邻红星路金融中心、建设路繁华商圈、电视塔休闲区三大成熟商圈工程综述世茂玉锦湾工程优势全国品牌开发商，具备品牌号召力位于成都一环内，具备地段稀缺性坐拥“两江一公园”和三大成熟商圈，周边配套完善世茂集团在成都的首个高端工程，品质较高工程劣势目前周边较多待拆迁旧房，整体环境较为陈旧周边正在进行道路改造，噪音较大且易堵车世贸玉锦湾区位图世贸玉锦湾36工程概况九龙仓御园7香港九龙仓皇制国宾系成都1号作品，纯板式低密奢阔御宅，拥享建设路商圈、纯180亩法式园林、定义成都奢居的至高标准项目位置

成华二环路东三段8号（成华小学旁）物业类型住宅占地面积158亩建筑面积42万方楼面地价8300元/平米容积率3总户数2200车位比1:1.28绿化率35%开发商、物业公司龙悦房地产开发（成都）有限公司（香港九龙仓集团成员机构）九龙仓御园效果图137—190㎡纯板式低密奢阔御宅，总占地180亩，总建筑面积45万平方米，总户数约2200户高层2012.6月开盘面积区间：137-168㎡均价：11000元/㎡备注：目前工程一期已经售罄，二期在售户型110-210㎡，优惠价为10000元/㎡二期在售大户型210㎡均价为9300-9900元/㎡工程规划高层九龙仓御园一期二期销售策略在严峻的市场环境下，御园不断降价刺激整个市场，吸引比较多的客户前去购置；目前尾盘中也只有210㎡的户型可售38赠送较大，性价比高客厅和主卧阳台面积大，采光较好主卧带独立卫生间，私密性较高入户处没有隔断遮挡，隐私性较差户型较为方正紧凑，赠送面积较多，入户处设置遮挡墙，私密性较强主卧带卫生间和衣帽间，功能性较强客厅卧室采光较好卧室间有一定的面积浪费高层在售户型仅剩210平米，户型设计较大，纯板式设计，居住舒适度很好户型分析九龙仓御园两室两厅一卫66平四室两厅两卫210平39工程占据城市东二环核心地带，可享音乐公园、沙河公园、新华公园等自然资源，比邻建设路繁华商圈、电视塔休闲区等成熟商圈，但未来居住舒适度一般工程综述九龙仓御园工程优势香港品牌开发商，具备品牌号召力紧邻城东二环高架、城东高端住宅区坐拥优质的公共绿化和三大成熟商圈，周边配套完善九龙仓在城东的首个高端工程，品质较高工程劣势一期西侧局部紧邻二环高架，噪音太大容易影响居民今后的日常生活前期打造的高端住宅，因后期降价快销影响了小区整体的品质九龙仓御园区位图九龙仓御园40项目位置成都市成华区杉板桥路1号,14号物业类型住宅、商业、loft公寓占地面积118亩建筑面积34万方容积率3楼面地价7300元/平方米总户数1182车位数2404绿化率40%开发商成都市保华房地产开发有限公司物业公司保利金钥匙物业保利康桥以“和者善筑”的人居理念打造原生半岛生态住区，集滨水景观、城市核心开展区域与浓厚的人文气氛于一体保利康桥效果图保利康桥实体图工程概况保利康桥841工程由18栋高层建筑围合而成，规划遵循地块形状，采用点式布局，最高楼间距到达800米；商业物业类型包括loft公寓和商业裙楼，体量为2.6万方Loft公寓：2012.6开盘一期推出40，80平小户型价格：15000元/平投资回报率在10%以上二期推出120、170、180平大户型惠后均价：15000元/平工程规划保利康桥loft公寓楼王位置三面环水一梯一户南北通透42工程住宅为16栋26-33层建筑围合而成，均价在15000元/平，体量为31.4万方，建筑风格为Art-Deco高层：2011.11开盘开盘均价：16000元/平目前均价：15000元/平123平户型清盘特惠总价为150万元左右工程规划保利康桥梯户比：2梯2户、2梯3户、2梯4户社区配套设施：下沉式游泳池

室内恒温泳池

圣约翰皇家会所

铂金幼稚园43户型方正，干湿分区，主客别离，采光较好主卧面积为32平，较为宽敞，舒适度高方正的厨房设计节约了空间，同时便于使用书房面积为8.5平，假设作为次卧使用，舒适度降低户型存在面积浪费户型面积较大，餐客未相连，功能分区明显阳台面积较大，舒适度高，临沙河朝向的阳台景观较好主次卧均配有卫生间和衣帽间，使用方便，互不影响进过道较多，浪费面积较大与客厅相连卧室面积小，私密度不高三室两厅两卫123平保利康桥目前在售户型面积在123-335平之间，面积较大，户型较为方正，功能分区明显，采光通风较好三室两厅三卫172平户型分析保利康桥44保利康桥位于二环，三面沙河环绕，楼间距超大，环境舒适；中庭园林面积大，绿化良好，生活品质高；商业配套较为完善，区域价值高工程综述保利康桥工程优势工程区位条件较好，居住环境宜人点式围合布局，超大楼间距，高层无遮挡，视野极佳中高端定位，大户型设计，满足改善型客户需求产品采光和通风较好，舒适度较高工程劣势正对二环路的楼栋受噪音和粉尘影响较大；楼盘建成较早，目前现房出售，入住前期无稳定居住环境45工程概况太阳公元9太阳公元位于成都东一环，地理位置优越，总体量为63万方，是集五星级酒店、甲级写字楼、独立商业、商业裙楼、住宅于一体的城市综合体。项目位置成都市一环路电子科大南大门对面物业类型住宅、酒店、独立商业、商业裙楼、住宅占地面积160亩建筑面积63万方容积率4楼面地价4362元/平方米总户数1856车位数2600绿化率35%开发商成都信远置业有限公司物业公司成都仁和春天物业管理有限公司太阳公元外观图太阳公元效果图46工程分为三个区域，A区、B区为住宅，C区为商业。C区物业类型包括甲级写字楼、五星级酒店和商业裙楼等。工程规划太阳公元建设北路A区C区B区建设中路47工程一期为A区，由8栋22-31F高层建筑组成，目前已推出三批次，均价在17500元/平。一期一批次首推1、2、4号楼2013.6开盘户型面积：80-180平开盘价格：140