关于某金融大厦的市场调查

关于某金融大厦的市场调查

国际金融大厦市场调查

第一部分：分析与立项支持

一、宏观政策分析

二、区域

三、项目基本情况

（一）、项目基本情况

（二）、SWOT分析

（三）、劣势弥补分析

四、中街与太原街业态对比分析

（一）、对比分析

（二）、投资分析

（三）、市场定位

五、区域市场供给分析与定位支持

（一）、二级市场供给分析与定位支持

（二）、三级市场供给分析与定位支持

（三）、酒店供给分析与定位支持

（四）、区域内已建、改建、未建项目分析

六、全国同类项目热销分析与立项支持

七、区域市场需求分析与立项支持

（）、市场需求

（二）、潜在目标客户群消费能力

第二部分：目标客户群定位

（一）、目标客户群定位

（二）、目标客户群愿望

（三）、营销主题

第三部分：产品设计

一、楼层规划

二、面积、户型配比

三、改建装修标准与成本操纵

（一）、改建与成本操纵

（二）、装修与成本操纵

四、休闲广场（业主会所）

五、物业服务标准

六、智能化设施配套

总述

为了使得顺利完成资产盘活，我们进行了大量的，力求对该项目作出最准确的

市场定位。

我们的调研范围以预目所在地为核心，方圆五公里为半径进行了区域调研，同

时在我们分析了太原街商业圈与中街商业圈有很多可类比之处后，就对太原街与中

街的商业业态进行了对比分析，最后我们认为与酒店与写字间相比，正在太原街热

销的小户型酒店式公寓才是我们最佳的。

在确认了这一后，我们又对全国的小户型公寓情况进行了分析，进一步确定了

我们的小户型酒店式公寓的定位。然后我们又从区域的市场中二级、三级、酒店与

已建、未建、改建项目的分析中明白我们的小户型酒店式公寓的市场定位切入了市

场空白点，有市场唯一性的优势。我们在市场需求的数据统计分析中发现，在项目

所在区域有大量对小面枳的需求。而且从潜在目标客户群的定位及目标客户群的愿

望的分析中，我们发现小户型酒店式公寓恰恰是这些潜在目标客户群所需要的住宅。

在我们分析目标客户群的愿望后，我们在第三部分中对产品根据其愿望进行了

设计，

使大家对本项目有了最初步的熟悉。

一、宏观政策分析

从经济总体指标分析：

回顾沈阳市近几年的宏观经济，能够看出沈阳经济总量持续增长，综合经济实

力显著增强。

刚刚度过的2002年，沈阳全市国内生产总值实现1400亿元，同比增长一三.

1%,是近年来增长最快的年份。固定资产投资完成402亿元，同比增长32.8%。财

政收入实现105亿元，同比增长29.9%,连续两年保持30%左右的增长。土地出让

金收入由2000年的7000万跃升至2001年的10亿，去年又达到一五亿元，土地出

让金以成为城市建设资金的要紧来源。

从以上数字能够看出，沈阳经济进展势头良好。这关于沈阳经济的持续、健康、

稳固的进展奠定了良好的基础。

从社会消费情况观察：

沈阳市大力引进连锁经营、物流配送、现代超市等新型商业形态。积极进展金

融、旅游、房地产、信息等现代化产业。2002年，全市社会消费品零售总额估计实

现695亿元；各类市场成交额达到812亿元，金融机构存、贷款余额分别达到2190

亿元与一八20亿元，货币净回笼连续12年局全国之首。

从人民生活水平观察：

沈阳人民的生活水平不断提高，居民生活质量得到改善。城市居民的年人均可

支配收入达到7050元，农民年人均可支配收入可达到3500元。同比分别增长10.4%

与8.4%。截至去年12月末，沈阳市城乡居民储蓄余额已达1214亿元，比20

02年年初增长1562元，增幅为14.74%,与2001年同期相比，这一

增长率高过了2001年居民储蓄增长率4个百分点，居民储蓄持续呈升温之势。

从市政规划总体来看：

两年来，全市城建累计投资89.3亿元。新增绿化面积17.7平方公里，城市绿

化率跃升至29.1%。完成了市府大路等10条街路的标准化改造，对2—三条市区道

路进行了全面整修，总面积达到751万平方米，使全市的道路完好率由过去的70%

提高到90%。

棚户区改造使5.7万户居民迁入新居，新增公交车1250辆。

二、区域

中街作为沈阳历史悠久的一条商业街，一直被人们所关注着，随着沈阳今年来

的对故宫周边区域的改造及10月份“一宫两陵”的申报，中街必将越来越被重视起

来，从近来沈阳市各大媒体公布的沈阳市政府对中街的规划来看要紧有下列几个优

势：

1、中街的交通问题将得到解决。

交通不畅是制约中街地区进展的根本原因，为此将建设八横八纵的路网。

八横是指北顺城路、北顺城内街、北中街、中街、南中街、沈阳路、盛京路、

南顺城路；八纵是指西顺城街、西顺城内街、新开街、正阳街、中心街、朝阳

街、东顺城内街、东顺城街。交通情况的改善必将为中街的进展带来更多的消

费人群。

2、中街地区将实行住宅操纵规划

中街现有住宅面积约占建筑总面积的三分之二，力争用5至10年的时间，使

住宅建筑面积降到建筑物总面积的三分之一下列。中低档住宅按年限规划，只拆不

建，逐步转化为产业用地，现有停缓建工程，一律不许再建住宅，做好“减法”，开

放空间。这一规划的实际意义将给项目的进展带来非常大的前景及市场，在这样一

个商业业态特殊繁华的区域内购置一套住房，将会成为无数人的向往及身份与地位

的象征。

3、建设中心庙广场

中心庙广场是一个大型的体育休闲场所，面积达1万平方米。地上为休闲绿

地，地下为体育大世界，具体项目为滑冰场与游泳池。该项目的实施打破了中街自

古以来购物为主的局限性。使繁华的中街更增添了一份健康与快乐。

4、大型停车场的规划

中街是一块寸土寸金的宝地，土地的稀缺性导致在诺大个中街没有汽车的容

身之地，然而，这一缺点正好与旅游、购物的方便快捷相违背。针对这个问题2003

年的市政府颁布了这样一项新规定“投资建设1万平方米以上公共绿地的单位，能

够拥有绿地的“地下资源”即能够建设地下停车场或者商场，并享受某些优惠政策”。

在最新的规划中也有具体表达如“在沈阳路南侧建三处绿化围绕的停车场；红墙市

场拆除后，建设地下停车场、地上绿化；将女人世界以南、儿童电影院以东的棚户

区拆除，分别建设机动车、非机动车停车场；开放商厦附设地下停车场。按国际标

准设置智能化的交通导示系统。”

5、“一宫两陵”申报世界文化遗产

中街地区自身拥有吸大的潜力与特殊的优势，特别是故宫、帅府与长安寺的存

在更是无价的文化历史资源，特别是借故宫申报世界文化遗产的契机，只要善加利

用，尘封多年的活力必将被重新激活，中街地区一定能成为最时尚、最具活力与特

色的中心。

三、项目基本情况

（一）、项目基本情况

名称

地理位置位于新玛特对面，紧邻中街，北为中街向东的延长部分，西为东顺城。

环境项目处在商业区内，商业尔围浓；离故宫较近，旅游家围浓。

规模地上共25层，1一5层裙楼、6—25层主楼，建筑面积32000m〉地下

一层设备间

电梯现有三部电梯口，具体品牌在产品建议里表达

朝向南北朝向，有些弧度

市政配套电、水、交通、道路、商业、医院……齐全

生活配套超市

（二）、SWOT矩阵分析

Strength（优势分析）Weakness（劣势分析）

S1、地理位置优越W1、噪音污染大

S2、交通便利W2、区域人口情况复杂

S3、商业氛围浓厚W3、车位的不足

S4、生活配套齐全

S5、休闲娱乐配套较完善

S6、旅游开发较早

S7、开发商的实力

S8、市场需求量大

S9、区域市场小户型供应量不足

Opportunity（机会分析）Treat（威胁分析）

01、市政政策的支持T1、区域烂尾搂改建，给本项目带来竞争

02、区域市场竞争层面空白点T2、区域未建项目的开发给项目带来的竞争

03、入市时间带来的机会T3、2003年沈阳小户型公寓的大批入市，

04、2003年市政规划对交通的改观市场竞争会特殊猛烈

（三）、劣势弥补方案

1、S1+S7+S8+W1

项目位于中街商业区内，周边商场、超市、名店林立，使此项目处于闹市中，

噪音污染大。因此为了弥补噪音污染这一劣势，务必用防噪音的外墙材料及防噪音

窗体。这就需要对现有墙体的重新装饰与窗体的重新更换。处于闹市中并不代表没

有销售市场，相反，项目的所在地地理位置优越，购物方便，大多数人为了工作方

便或者是用来投资，会很看好我们的项目。

2、S7+S9+01+02+W2

小东批发市场是规模较大的批发市场，经营种类繁多，同时在此工作的从业人

员也是来自四面八方，加上中街不断的繁荣扩大，不一致的商业形态进入中街商业

区，同时也带来很多外地从业人员。因此纷繁复杂的人员也给中街的治安带来问题。

但是由于本项目的物业是酒店式物业服务，另外智能化的配套，将会解决治安问题。

市政政策中对中街的全方位规划也将从根本规范中街的市场现状。

3、S2+S3+S4+S5+S6++O1+W3

项目本身的一大弊病就是没有足够的停车位，这是我们迫切需要解决的问题。2003

年市政规划中，为熟悉决中街的交通问题，将规划出八纵八横的路网；及沈阳路南

侧将建三处绿化围绕的停车场；红墙市场拆除后，建设地下停车场、地上绿化；将

女人世界以南、儿童电影院以东的棚户区拆除，分别建设机动车、非机动车停车场;

开放商厦附设地下停车场。以上2003年马上规划的停车场将对本案没有车位的现状

有一定缓解。周围配套齐全的商业广场与大型超市将解决人们的日常生活所需

四、中街与太原街业态业态对比分析

序：

之因此把中街与太原街进行对比分析，是由于中街与太原街一直以来都在争夺

沈阳“第一商业街”的称誉，因此一直以来它们也是在互相竞争中借鉴对方的优点,

弥补自己的不足，从而使自己更加完善。因此我们就能够从两大商业圈的相互对比

中，分析出最适合本项目的市场定位。

（一）对比分析

从我们的大量发现，中街与太原街可对比的业态有商业街、大型商场、写字间、

酒店。我们针对以上四项进行对比，同时对太原街新出现的房地产产品进行了分析,

最后分析出可供我们选择的本项目的市场定位。

1、商业街经营内容比较

区域书店音像店服装店鞋店乐器店钟表眼镜饰品店餐饮通讯医药银行

太原街5家4家31家8家10家1D家4家12家4家4家3家

中街1家无26家7家无9家2家9家无4家5家

注：中街12种业态中，有三种业态尚处空白，指没有这样专营店，但综合商夏包含这样的经

营。

观点：

1、太原街与中街在商业业态进展上，都有其欠缺的地方，长期以来，两大商

圈也一直在竞争中相互学习，弥补自己的不足，从上表中我们能够看出，本案所在

的中街商业圈对比太原街明显在图书与音像上不足，而综观中街，我们也不难发现,

中街的确缺少图书音像业，与小户型酒店公寓业态形势相结合，因此，我们的裙楼

定位应该主力推图书音像这一经营内容，来弥补中街这一市场空白点。

2、在太原街未来建设规划中，万达商业广场包含建材与家私广场；中街在此方

面尚处空白。建议为第二招商方向。

3、对在沈阳东北这一中心地位来讲，全国金融业几乎都在沈阳建有分行，但除五

大银行与证券公司71比较高的知名度外，其它金融机构如在沈阳快速提高知名度与

吸纳资金，如能让其充分认实“中街”每日30万人的客流量的价值，从宣传价值来

看，在一定的租金范围内与日报的宣传费用相比，可考虑用现有的条件作为招商的

重点选择。

（在后面裙楼与主楼的配合分析中表达）

2、各大商场经营内容对比分析

A、中街大型商业广场

名沃尔玛商业城新玛特兴隆大家庭

称

规占地面积1000沈阳商业城集团是东北地新玛特建筑面积10万平总营业面积19.7万行其中

ml,建筑面积区经营规模最大的综合性方米，分地下2层，地包含7大主题公园。

模

16000商业企业集团。集团的核心上7层，另有1万平方

企业沈阳商业城（集团）于米、19层公寓写字楼

1991年底开业，位于沈阳市

繁华的中街商业区东端，建

筑面积7.9万平方米，地下

2层，地上6层。建筑装修

使用现代发计慨念，高贵典

雅，气势辉宏。

经一层：食品，一层女士化妆品与皮具沈阳新玛特流行百货集兴隆大家庭集购物、休闲、

水果，烟酒糖二层鞋合了一五00种国内外知娱乐、餐饮、商贸、观光、

营

茶。二层：音三层服装名品牌商品,其中500旅游、社会功能服务于一

内像，书籍，电四层家电个品牌首次在沈阳登体，分布于兴隆百货、美

容器，家居，及陆。食广场、室内商业街、名

其他。贵世界

B、太京街大型商场列表

名称十ZX新世界联营万达

规总建筑面积一五万平方新世界百货兴建于建筑面积60000m*.占地52630m',建筑面

米，裙楼&4万平方米，共2000年8月，营业面公司成立于1952年1积161620户高8层，地

模一五00个经营单位，是东积10.438m,月，是全国十大百货卜一层

北规模最大的购物中心商店贸易联合会成员

单位之一。

经一层：化装品，金饰品，一层：名店，手袋，一层：家用电器，化是集购物、休闲、餐饮、

皮具，钟表眼镜，医药，皮鞋，香烟，洋酒，妆品，烟酒糖茶。娱乐、度假为一体的大

营

二层：超市，文体用品，皮具，珠宝，名表二层：鞋帽，钟表，型购物广场,

内现代通讯，麦当劳二层：少女装，咖啡眼镜，摄像器材，通

容三层：鞋帽，家用电器室讯，办公用品，文体

四层:男女服装三层：女士服装用品

五层：毛织品，棉织品，四层：男式服装，男三层：羊毛衫，羊绒

居室用品式配饰，眼镜衫，箱包，厨具

六层：名品，儿童世界，五层：床上用品，美四层：西服，职业女

风味广场容院，家庭用品，小装，皮草

七至十八层：中兴大酒店家电。五层：羽绒服，金店，

地下有现代化停车场，可地下：超市，内衣，工艺品

容纳256个车位药店地下一层为超市

其中兴会员已有20万人，成其消费群体要紧是中估计2003年年末主体

立了“消费者协会俱乐部”等及中上等收入人完工。万大商业广场在

他

持卡会员平均每天消费额群，商品价格十分昂国内首先与世界500强

高达200万元，今年商品贵。企业合作，开创了“定

零售额实现了14.3亿元，单商业”的先例

比去年同期上升20%,

观点：

太原街的三大商场一一中兴、联营、新世界一直在支撑着太原街作为中高档形

象地位，也是强于中街的地方，但是随着兴隆大家庭与大商的进入，中街的商场也

足能够与太原街抗衡了。从太原街与中街各大商场的经营内容与经营档次来看，已

经是伯仲之间，不相上下。

3、写字间的对比分析

A、中街写字间列表

名称金厦广场沈达大厦龙鼎大厦

规模22层车位：地上53个，地下一20层，占地3000m工建筑面积：一五高17层，占地一五00nV,

八0个，共规划264户。400m'车位：地上60地下一建筑一八C00肝

540—840元/平

租价430元/平/年售价4100元/平

售价1(X)O()元/平

面积自由分割73--A1平100--八7平

车位:地上50个,地下一八0

个

1一3层为大堂，供房地产中介机

其他车位：地上60地下一三4~17层为写字间。

构使用

4一22层为写字间

电梯为12部超大迅达电梯

B、太原街写字间列表

名称光明大厦东宇大厦光大大厦鸿运大厦总统大厦联营物业大厦

规模建筑面积6650高26层，占地高20层，占地高一八层，占地高26层，地下还有2占地一五00nf,高

地上十三2000肝1958肝，建筑面2000m',建筑面层。20层,6-20层为写

层，地卜.一层。建筑面积一八积26760m'。地积一•五000m*,建筑面积77000m'（写字间，建筑10000m*

000nV,共下2层。共209共208户。26字间900元/平/年

114户。120个户,车位120个个车位。出租面积1.6万nf）,面积80-200m1

地下车位规划200户，地下车位

一八。个

观点:

A、太原街的长期以来形成的商务办公环境，使得太原街的中高级写字楼林立,

而中街由于更加侧重于居住，而使得它的写字间市场进展远不如太原街。

B、太原街商业区与写字楼的分布结合较好，从而也表达太原街地区在消费者

心中的地位。：

C、若在中街区域建写字间，对交通与停车场的要求很高，从区域现状，我们

很难保证交通与停车的要求，即使我们能改变停车现状，但却不能在短时

间内改变市政交通拥挤的现状，因此就不能从根本上把我们的项目销售出

去，而且中街区域内的写字楼整体行业销售都不理想，多数烂尾楼初衷都

是做写字间用途而建的，因此我们不建议做写字楼。

4、酒店的对比分析

太原街中街

序号名称星级序号名称星级

1新世界酒店☆☆☆1玫瑰酒店☆☆☆

☆

2沈阳假日酒店☆☆☆2沈阳金桥商务酒店☆☆☆

☆

3商贸酒店☆☆☆3金星宾馆

☆

4沈阳金都饭店☆☆☆4欧亚酒店☆☆☆

☆

5沈阳金杯大厦☆☆5科隆酒店☆☆

6北方宾馆6翰皇国际商务酒店☆☆☆

A、表中能够看出，太原街的四星级以上的酒店很多，而中街缺少，几乎没有。

究其原因重要是由于太原街与沈阳南站与长客总站相连，大量的客流量，为太

原街的酒店进展提供了很大的进展空间。加上人们日积月累形成的消费习惯，

也使得太原街的酒店行业逐步形成垄断的局面。

B、且中街的三星级酒店收益方面一值都不是稳固，多数酒店处于维持经营的

状态，没有形成象太原街高档酒店林立的局面。加上区域中交通与长期以来形

成的消费习惯的限制，与现有酒店的经营情况也决定了我们的酒店立项将会有

很大威胁，因此在本项目所在地建酒店不是最理想的选择。

5、太原街的小户型酒店式公寓

在对比分析中，我们发现太原街的出现了一种新的产品，就是在全国都很热销

的小户型酒店式公寓。太原街的小户型酒店式公寓有当代程式与腾龙•国际商务公

寓及华利-国际公寓为代表。我们来看一下这三个小户型酒店式公寓的情况。

项目名当代程式滕龙•国际公寓华利-国际公寓

称

经营形小户型酒店式公寓小户型酒店式公寓产权式酒店式公寓

式

地理位沈阳市与平区中华路沈阳市与平区同泽街25号沈阳市与平区北大街28号

置105巷1号

价

按套销售，均价约在5700元/肝（3.3米层高），65006670元/平，均价在8000元/m,

格

5000元/nf左右元（4.5米层高）

面

35m*——66m149m4——103ml58m'——85m1

积

规

占地面枳1000m1,建筑占地面积4450m',建筑面枳占地面积2万，建筑面积4.6万，

模

面积19000m1,套数39622400m*共32层，7层群楼，25层主楼共420

套套，1一五个车位。

物酒店式服务,1.5元/月酒店式服务，3元/月♦平华新国际物业管理有限公司

业

工程进2003年12月31日交工；2003年6月31日交工明年春季4、5月份开盘，2、3月份

度2003年春开盘：2003年开

10月封顶。始销售，现在进行内部装修。

销售进80%,2002年8月开盘，开盘不到3个月一期90%：二今年2、3月份开始预销售，4、5月

度销售5个月期35%开盘

装修标简单式装修菜单式装修四星级酒店式装修

准

裙

无1~3层为酒店，是由开发公司自酒店，业主会所

楼

己经营。业主会所

目标客投资为主体自住与投资纯投资

户

观点:

A、当代程式是沈阳第一个提出小户型酒店式公寓的项目，以精小的户型，较低的

总价，良好的投资回报率，赢得的了很好的销售业绩，在楼的主体没仃建成的情

况下已经售出80%,当代程式的热销使得各个开发商纷纷效仿，因此也把沈阳带

入了细分市场的时代，带入小户型时代。

B、腾龙•国际公寓是与平区中心商圈内典型的烂尾楼，在小户型被消费者看好的

情况下，华龙府开发商把已停滞很久的烂尾楼进行改造，并在当代程式的基础上

有所创新，借鉴北京、杭州的小户型酒店式公寓的形式，增加4.5米层高的空间立

体分割户型，得到很好的市场反应。

C、华利•酒店公寓是产权式酒店。由因此沈阳市第一家产权式酒店，因此有很强

的市场先导性，占据了市场的先机，尽管还没有开始销售，但对此感兴趣的投资客

们纷纷到售搂处咨询。从此推断他的销售前景比较乐观。

小户型综述，

A、地产产业经市场细分后，小户型酒店式公寓迎来了自己的春天。

B、对物业服务的要求，以星级酒店的服务为标准，

C、把星级酒店的高消费业态形式，转化为保证高品质服务的同时降低消费支出。

D、太原街小户型的热销给给我们了启示，在酒店与写字间都有其不可屏蔽的弊端

时，这种小户型酒店乜表现出了它的众多优点，因此同时沈阳中心商业圈的中街,

建设这种小户型酒店式公寓是有很多先天有利条件的。比如交通，比如商业氛围,

比如完善的生活配套设施……

（二）、投资分析

为了能够更准确的定位，我们要从投资分析的角度来验证我们的最终市场

定位。

我们针对写字间、酒店、小户型酒店式公寓进行投资分析，然后得出最佳

的产品定位。

定位种类写字间酒店小户型酒店式公寓备注

环境停车场，交通便利停乍场，交交通便利

通便利

档次中档高档高档

销传速度慢不稔固快酒店为出租

租金500--=00元/平/10万/年2万面积以20肝

年-50H1•为准

经营形式出租或者出售出租出售

业主公司注册能够能够不能够

物业费7元-20元/m7月无1.5〜3元/nf/月1、5元不含电

梯费

市场竞争猛烈猛烈通常小户型酒店

公寓市场供

应量少

投入小大大

回报周期长长短

市场供应量多多少

观点：

A.如做写字楼

1、至少要增加60个车位

2、投资回报周期长。

3、市场中多数烂尾楼为写字楼

4、明年交通更加便利的写字楼交付使用面积很多于11、82万户，现在市场中还有

大量的写字楼等待出售，现有写字楼平均出租不足70%。

5、字楼销售市场不成熟，法规不完善。

6、贷款最高年限10年。

7、销售与出租渠道不畅。

8、新写字楼明年市场供给面积（11.82万行）

名称财富中心方圆大厦总统大厦新恒基大厦

写字楼面积6.3万nf3.36万面1.6万肝0.56万门

注:新恒基大厦:主楼为五星级宾馆，裙楼为写字楼

B.如作酒店（以沈阳市酒店数据为参考）

名称时代酒店格林大酒商贸酒店喜来登大酒凯莱酒玫瑰大

店店店酒店

标准间价350元/天260元/天480元/天480元/天300元/380元/

格天天

常年包房12.6万/9.36万/年17.28万/17.28元/年10.8万/10万/年

费年年年

年均出租65%左右55%左右75%左右60%左右60%左右45%左

率右

酒店客房出租回报不稳固，有季节性，受区域政策影响多

2、商贸扩建为香格里拉，银基将成为凯宾斯基酒店，新恒基五星酒店2004年

将交付使用，市场竞争将越来越猛烈。

3、投入与回报很难保证。

4、中街地区酒店客房用作为写字间出租的标准间，年租金10万/元左右。所占

比例较少，市场需求量不大，市场空白点少，与太原街相比商务气氛较差，

很难在短时间形成热销局面。

综上所诉认为：写字楼与星级酒店都要求交通与一定的停车位，即使我们能

解决停车位，但市政道路我们也很难改变。与星级酒店目前在部分座落在城市的出

口，或者机场与长途车站的邻近这一常规相违背，我们只能选择其长处，因此我们

在主楼的定位上，首选小户型酒店式公寓。

（二）市场定位

在我们的投资分析上，我们发现小户型酒店式公寓是最好的市场定位。

共25层。

我们对裙楼的定位有下列几点建议：

1、大型图书城------北方图书城、三联、东宇

2、高档家私城-----宜家

3、金融机构

4、异国食街-----优选五国美食，比如法国、意大利、巴西、日本、中

国

这几种定向的经营内容通过招商方式来完成一一整体的出租与出售。

招商书推动方向：

1、中街的日均客流30万的人群一一宣传与聚财

2、商业集散环境一一有利产品推广

3、中街含有的各方面消费人群，代表沈阳的各方消费水平一一树立企业

形象

4、周边的商业氛围，为从业与经销者提供市场信息-----加速企业对市

场的反应速度

5、小东批发市场的网络遍布东北与内蒙-----物流渠道畅通

我们在主楼的定位上：

7-一三层为写字间，14-一五层为小户型酒店式公寓。（划分根据在第三部分产

品设计中诠释）

五、全国同类项目热销与定位支持

序：

在我们分析了本小户型酒店式公寓比定位写字间与酒店都适合后，

我们对小户型酒店式公寓这种房地产产品从全国同类产品的情况进行

了分析。同时从中我们能够对我们的产品定位更加有信心。

1、北京

1）SOLO

SOLO这个项目从2002年4月4号推出以来，当初SOLO盘并不大，共292套，

在展后上三天时间定了197套。SOLO一代推出以后，实际上推出以后就考虑SOLO

二代，考虑在更好位置，更合适的位置，去做一些更好的产品。SOLO二代我们从去

年12月8号正式开始推的时候，在第一天时间里头开的361套房在20分钟内在网

上预订完了。

2）后现代城

当时实际上拿到后现代城这个项目时候，由于它的规划那个时候已经基本确定，我

们只能在规划方案里面调整户型。因此现代城户型是这样，朝阳面基本两居与三居

室，朝北面是比较大数量一居室，相对来说能满足他们日常生活需要。从销售情况

来说，我们计算业绩以签约计，签约的话签到640多套，这是完全合同签到纸面上,

到现在为止整个销售1200多套。相当于三个月1200多套。一期一共三栋楼，一三

00多户销售面积，我们现在一期卖了将近90%,二期也是三栋楼，三期一栋楼已经

销售40%。

2、大连

名仕国际

2002年10月29日开始内部认购，仅一个月就售出120套，成为大连冬季售楼的热

点。

3、沈阳

I）腾龙•国际公寓

2002年11月28日开始内部认购，采取销控手段，一期供应72套，开盘当天

签单30多套，不到一个月一期销售达到90%以上，而且看好夹层的客户进行了预

定。随后，又推出两层夹层，把价格已经提到8000——9000元/平方米。但由于价

格提升速度太快，销售不是很理想。

2）当代程式

2002年8月开始销售，共396套房子，销售半年，现已销售80%以上。

观点：不管是北京还是大连、沈阳，小户型酒店式公寓的销售都出现过争先抢

购的购销场面，也是由于有一大批市场需求量的存在才会有如此好的销售局面存在。

六、市场供给分析与立项支持

序：

在有了全国同类项目分析后的信心支持，我们要从区域内二级市场、三级市场、

酒店情况及己建、改建、未建项目的情况分析区域房地产市场内是否长期却少某种

产品的市场供应，也就是说是否具有市场空白点的存在。

（一）、二级与立项支持

A、分析

1）、从上表我们能够看出，项目所在区域的二级市场供应面积最小的在81面，而

平均主力面积都在140肝。从上表我们也能够看到，主力的最低总价款也在42

万元。

2）、二级市场供应的81nf等小面积房子，都是在整栋楼的边边角角，位置、

项目名御点江山文轩阳光园天龙家园阳光宝座冠信公寓

称

地理位沈河区朝阳街沈河区正阳大东区小什字沈河区小西大东区德

置一五8号街街39号路26号增街

价格4680元/面起价3600元/门3388元/杆3800元/面46807U/mJ

面积143—229m290—160m281〜224m2128—278m2143—229

nV

主力面177-195一五8-160119-140173--八3128•一三7

积

总价82.84-91.2656.88-57.640.22-47.3265.74-69.5459..99-

（万）64.12

户3*3*23*2*23*22*22*2*13*2*13*3*22*3*1

型5*3*22*2*23*2*24*2*25*3*33*3*2

4*3*25*3*2

销售率25%90%80%（一期）90%85%

开盘时2002/5/192001/8/252002/62001/32001/8

间

朝向都是最差的，但是从具销售来看，这种小面积的房子却是最先销售完毕。

因此，我们也能够看出一些迹象，就是整个区域内的小面积的市场需求量很大,

而供应量却是相当的少。

3）、从其上市时间来对比销售速度及销售率，我们能够看出整体的销售速度不是

很快，特别是面积偏大的楼盘，其销售有很大难度，如：御点江山。

B、立项支持

区域的二级市场供应中，主力面积都在140行以上，因此面积供应上存在市场

空白点，我们能够切入市场空白点，立项小户型酒店式公寓。

（二）、三级与立项支持

项目西北方

地点面积（肝）楼层楼龄户型价格装修产权

大西电子市场47一层新楼一室一厅12.8无有

天光小区42二层6年一室一厅11.7无有

电子市场42七层8年一室一厅9.2无有

杏林小区58七层10年一室一厅一三.6无有

商业城48七层10年一室一厅10.8有有

千德小区38七层9年一室一厅9.5新有

千德小区40七层10年一室一厅9.8高级有

天光小区90六层6年两室两厅25有有

广宜小区93五层5年两室一厅24无行

昆山小区542层8年两室14.7无有

崇光小区814层8年三室22有有

小西门886层8年二室一厅23无有

小西邻近534层8年一室一厅10无有

皇城家园885层5年两室24.8无有

白塔小区686层6年三室16.5简装有

白塔小区763层6年三室22简装有

项目西南方

地点面积（nf）楼层楼龄户型价格（万元）装修产权

五爱市场442层10年一室一厅8.6无有

红星小区406层1()年一室一厅10.8简装有

老妈饺馆38一三层10年一室一厅9无有

五交化396层10年一室一厅7简装有

大连渔港422层10年一室一厅11.8无有

大西菜行463层10年一室一厅12.8无有

大西菜行1006层5年两室一厅28高级有

小西路369层10年一室一厅4.9无无

大南边门483层10年两室12.3有有

怀远门982层8年两室一厅33.5局级有

27中邻近736层10年二室一厅12.8无无

三好街方703层8年两室19.3简装有

五爱邻近852层10年两室21.5有有

横街邻近5()6层10年两室12无有

永伟小区534层8年两室14.5无有

项目东北方

地点面积（nV）楼层楼龄户型价格（万元）装修产权

小商品世界434层10年一室一厅8.5有无

白塔小区752层5年二室一厅19.8有有

太川小区77.56层10年二室一厅16.5无有

华茂775层7年二室一厅20无有

华家517层8年二室一厅12.6无有

小万莲65.87层10年二室一厅12无有

出租情况

价格（元/交费周

地点面积（m?）月）楼层期配套

千德小区557002半年

电业新村559005季地板，床、有线，电话，冰箱,

广昌小区48550〜6001季地板，床，有线，电话

三院东侧607003半年简装，电话，有线

地板，床，有线，电话，热水

三院东侧609005半年器

地板，床，有线，电话，热水

大帅府648003半年器

大西菜行384502半年电话，有线，床，橱具

南顺城路637507半年地板，床，有线，电话，冰箱，

胜利电影床，电话，有线，橱柜，老式

浣606006半年装修

A、分析

1）、以东顺城路、西顺城路、南顺城路、北顺城路为路标，楼龄在12年以

内，分析项目周围三级市场销售的情况

30m2——40m250m2—-60m270m2-—-80m2

租（元/月）售（万元）租（元/月）售（万元）租（元/月）售（万元）

东顺城400—6007.5—11600—70012—20700—90016—23

西顺城400—6007.5-11600—70010——五700——三0020—24

南顺城400—6007.5—11550—70012—17650—90020—30

北顺城400—6007.5—11600—800一三一17800—100019—25

2）、从中介公司的走访中，我们熟悉到，在中街商业圈内三级市场不管是

售还是租，交易情况都很活跃，因此从中我们能够推论出，在中街商业圈内有很

大一部分人为了工作、交通及生活方便，都愿意在中街购买房子或者租赁房子。

B、立项支持

1）、在中街商业圈内工作的白领们，面对二级市场的大面积与高总房款，

只能退而求其次，购买或者租赁三级市场的旧楼c这部分人中大部分是年龄在3

（）岁左右的白领阶层，他们的月工资很高，口常消费也高，因此银行存款不多，

但是由于需要一个稳固的住所或者是结婚，他们一定要买房子，而关于购买二级

市场的60多万的房子，不管在首付与月供上对他们来说都有一定压力。因此我

们的小户型酒店式公寓关于这些重视生活品质、追求时尚潮流但收入高、自身存

款又不是很多的年轻白领们应该是最适合只是的了。

2）、在三级市场如此活跃的中街商业圈内，一定会有大量投资客存在。没资

客看好的是中街的投资环境，因此我们的小户型酒店式公寓这一有很高的投资回

报率的住宅产品，预测会有众多投资客会对本项目进行投资的。

（三）、酒店分析与立项支持

时代酒格林大酒喜来登大凯莱酒玫瑰大

名称商贸酒店

店店酒店店酒店

350元/

标准间价格260元/天480元/天480元/天300元/天380元/天

天

12.6万/17.28万/10.8万/

常年包房费9.36万/年17.28元/年10万/年

年年年

65%左

年均出租率55%左右75%左右60%左右60%左右45%左右

右

A^分析

1）、众所周知，中街的四星级以上的酒店除了大西路上的新恒基酒店几乎

是没有的，但是新恒基酒店在今年年内营业的可能性不大，也就是说，中街没有

高档酒店。但是中街作为沈阳传统的商业圈，与中国进入WT。后，大量跨国公

司进入沈阳，进入中街，因此也就有大量的商业人士出差或者是常驻中街，这部

人由于身份及消费习惯，基本以酒店为家。

2）、在酒店常包房的人，每年的包房费按照40球计算，至少在10万/年。

B、立项支持

中街的四星级以上的酒店没有的现实，与如此多的商业人