民法典应用-房地产经营与管理国94课件讲解

民法典应用房地产经营与管理国家教学资源库模块3民法典物权引入案例未经申请在国有土地建房被行政处罚王某于1996年12月26日取得了张北县人民政府颁发的土地使用权证书，该证书确定王某有765.9平方的土地使用权，随后其在取得土地使用权的地上建造了房屋。2007年7月1日，张家口市察北管理区国土资源局根据实地勘察，发现王某未经国土资源局的批准非法占用黄山管理处207国道330.9段东侧国有土地46平方建房，随即做出行政处罚，要求王某退还非法占用的土地，自行拆除非法占有土地上的建筑物。王某不服，认为其建房的面积和位置均符合其持有土地使用权证书的要求，随即向法院上诉要求撤销该行政处罚。经法院调查认定，王某在建房过程中确实超出其土地使用证的面积范围，非法占用国有土地46平方，王某并未办理任何手续，属违法用地。根据《土地管理法》规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。本案王某未经申请，擅自占用国有土地建房，违反了土地管理法。因此，法院认为张家口市察北管理区国土资源局所做行政处罚事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，处罚程序合法，维持该局所做出的行政处罚。（资料来源：根据《土地管理法》案例注释版整理）我国的土地制度我国实行的土地所有制为公有制。根据我国宪法和有关法律的规定，我国现有的土地所有权只有两种形式：即国家（全民）土地所有权和集体土地所有权。城市市区的土地属于国家所有。国家所有土地简称——国有土地。1、国家土地所有权国有土地所涉及的范围包括：（1）城市市区的土地。（2）被征用的农民集体土地均归国家所有，而农民集体和成员因此而得到相应的补偿。（3）法律规定属于国家所有的部分农村（如国有农场和林场及厂矿区）的土地和城市郊区（城市规划的开发区—通过征用取得）的土地，属于国家所有。（4）依照法律规定属于国家所有的荒地、山岭、滩涂、林地、牧草地、水域和未利用的土地等。（5）其他依法没收、征收为国家所有的土地。

农民集体所有的土地是所有权属于农民集体的农村土地，简称（农民）集体土地。农民集体土地的范围包括：（1）农村和城市郊区的土地。（2）宅基地。（3）自留地。（4）自留山。2、集体土地所有权第297、298、299、305条财产可以由两个以上的公民、法人共有。

共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。

按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

老张有平房三间，1986年7月，老张去世，未留遗嘱。老张的两个儿子张三和张四各继承一间半，并将三间房屋重新间隔，在房屋中间以木板隔开，各住一间半。1989年7月，张三单位分给张三一套两室一厅的住房，张三遂欲将自己的一间半房卖掉。张四表示愿意以1．5万元买张三的一间半平房，但张三认为价格低，不同意卖。李四表示愿意以2万元价格买该房，张三于是同李四签订了房屋买卖合同，并到有关部门办理了过户手续。张四因此起诉到法院，诉称该房屋为兄弟二人共有，哥哥张三在未经其同意的情况下将一间半房屋卖给他人，侵犯了其所有权，请求法院判决合同无效。

[问题]1、张三与张四对本案涉及的一间半房屋是否为共同所有?如果是，是按份共有还是共同共有?如果不是，为什么?2．假设张三和张四在继承后均未住进该房屋，该房屋保持其父在世时之原样，那么，张三在这种情况下欲卖自己的一间半房屋应如何办理?要受到什么限制?

1．张三与张四对该房屋不能构成共有。共有是指两个人以上的权利主体对同一个财产都享有所有权的状态。本案中，张三和张四对于其父遗留的三间房屋已经作出了适当的分割，已经做到了产权的进一步分化，应当认定各自对其所实际占有的一间半房屋享有所有权，不存在共有关系。

2．在这种情况下，由于房屋未做分割，张三和张四对继承财产都享有所有权，因而构成共同共有关系。在共同共有的情况下，张三欲处理其一间半房，应受到如下限制：第一，对于共有财产不能全部处分，只能处分部分共有财产；第二，共有人对其处分共有财产，享有优先购买权。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”因此，张三在出卖其房屋时，一方面无权处分属于张四的部分，同时在出卖时要考虑到张四享有优先购买权，在同等条件下应把房屋卖给张四。第288条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

刘先生居住在一个老式的居民小区，刘先生一家住在6楼。

2007年10月，小区内发生了几起盗窃案，住在刘先生楼上的邻居陈先生和洪先生为了安全起见，共同在6楼通向7楼的楼梯口安装了一扇防盗门，为此刘先生进行交涉，但是两家邻居坚持认为，他们所住的7楼属于居民楼的顶楼，业主的使用率不高，所以不认为有影响。双方没办法就防盗门的处理问题达成一致意见，刘先生于是将两位邻居告上了法庭，要求邻居拆除私建的防盗门。请用相关条款进行分析。

《民法典》第288条：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造