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房地产估价原理与方法

上海城建职业学院袁媛房地产经营与管理国家教学资源库识别专业估价与非专业估价专业房地产估价与非专业房地产估价的区别专业房地产估价的概念估价与评估的异同国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义房地产估价的特点房地产估价的必要性中国房地产估价行业的发展房地产估价的特点1.本质上是评估房地产的价值（value）而不是价格（price）

价值是物的真实所值，价格实价值的外在表现2.应是模拟市场定价而不是替代市场定价估价（valuation，appraisal），定价（pricing）模拟大多数市场参与者的思维和行为，充分认识房地产市场形成房地产价格的机制，科学的分析、测算和判断，揭示客观存在的房地产价值房地产估价的特点3.是提供价值意见而不是作价格保证

“房地产价格专家”发表对估价对象价值的专业意见。根据专业意见的用途和作用，可以分为两种不同性质的估价——鉴证性估价和咨询性估价，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任房地产估价的特点4.估价有误差，但误差应在合理范围之内信息不完全和不确定性。评估价值＝真实价值＋误差不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中不一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或准确性，但在实际估价鉴定中一般不轻易直接评判一个评估价值的对与错及其误差大小，而是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏，估价依据是否正确、估价方法是否适用、估价参数是否合理等，间接地对估价结果予以肯定或否定。房地产估价的特点5.既是一门科学又是一门

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