房地产市场调研报告

房地产市场调研报告市场调研报告★房地产政策★区位情况及市场综述★项目情况★区域竞争分析★项目STOW★房地产政策▲当地房地产政策简析：当地无限购、有限价（实际销售价不得高于备案价格）政策。▲当地金融政策简析：8月26日起执行的房贷利率如下：江门主流银行最新利率情况一览表银行名称是否执行最新利率首套二套首付利率首付利率建设银行是30%（公积金20%）最低9折40%上浮10%工商银行是30%（公积金20%）9~95折40%上浮10%农业银行是30%（公积金20%）9折40%上浮10%中国银行是30%（公积金20%）9折40%上浮10%交通银行是30%（公积金20%）9~95折40%上浮10%邮政银行是30%（公积金20%）9折40%上浮10%1、金融政策的放松，公积金的首付比例降低，对公职人员的购房有促进作用。2、年内3次降息，也降低购房成本。（以100万元贷款20年计，还款总额足足少了15.9万元，可省下购买一辆小轿车的钱。）★区位情况及市场综述▲区位情况1、滨棠新区位于江门北部，邻近顺德，江门大道的建设将顺德、鹤山、滨棠新区、蓬江、新会连接于一起，1小时的江门快车道，江门大道的建成将促进滨棠新区的发展。2、广中江高速经过滨棠新区，将广州、中山、江门连接起1小时生活圈，滨江新区将成为江门天河城。★区位情况及市场综述▲市场综述8月江门中心城区住宅网签1649套，环比7月微张0.7%，同比去年上涨41.5%；网签面积约为17.88万平方米，环比下降3.5%，同比上涨50.5%；网签金额10.79亿元，环比下降4.3%，同比去年上涨43.3%。房价方面，8月住宅网签均价6034元/平，相比上个月微张0.9%，同比下跌4.8%。1、房地产经过2014年寒冬时期后，黄金时代转变为钢铁时代，房地产市场价格也趋于平稳，站在合理的价格区间，刚需人群也因此坐不住，因此从3月开始江门的成交量有所增长。但由于江门积存货量处于高水平，存量约13600套，因此各开发商也不敢贸然升价，加快去积存，保证资金回笼，降低风险。2015年江门每月住宅网签数据走势★区位情况及市场综述▲市场综述8月中心城区各片区网签数据对比图1、北新片区依然是支撑江门楼市的“主力”，随着江顺大桥的开通、江门大道和广中江高速的建设、体育中心的封顶，未来滨棠片区将撑起江门的楼市。2、滨棠片区均价依然是江门楼市最高的片区，由于滨棠片区的区位优势、未来的发展前景、学位的优势、生活配套的各种完善，将成为江门楼市的风向标。★区域竞争分析江门大道银葵医院范罗岗小学体育中心市汽车站保利灏昌园铂雍汇珑湖湾★项目情况项目处目前迅速发展、投资超千亿元的滨江新区启动区。项目东倚正在建设的江门体育中心，南临规划二路，西出江沙路，快速接入规划建设的江门大道，北靠刚开通且超宽阔的江兴大道。

项目总用地面积约23万平方米，容积率2.25；总建筑面积约44万平方米，住宅3398户；建筑密度20%，绿化率48%。

项目总规划28栋23~33层高层洋房，拥有28%的超低建筑密度和40%的超高绿化率。

▲内部配套：广场、水道、观景道、反斗乐园、国际双语幼儿园、园林式水晶泳池、篮球场、羽毛球场、乒乓球室、棋牌室、健身室等

▲外部配套：行政中心、体育中心、五星级酒店、商务中心、高尔夫球场，紧邻省一级重点学校小学。

特点：拥有2万平方米中央生态湖，环绕整个小区、景观道、绿化岛、临湖栈道景观带，水系资源无可替代。项目的北面和东面被天沙河环绕，享有一线天沙河景观。区内还规划有超大面积的空中无边际泳池，与湖景融为一体。

★项目情况◆销售情况：

项目于2014年3月23日正式开盘，已推1、2、3、5、6栋，共售出X套XXX万，去化率X%。项目19、21幢现正火热认筹中，认筹1万抵3万，预计5月初开盘，其中19幢面积为89-111平，21幢面积为87-101平，毛坯均价7800元/平，精装最低79万起。客户自由选择装修或毛坯。21栋87㎡（2+1房两厅）户型，方正实用，面朝东南，带入户花园。21栋101㎡（2+1房两厅）户型，方正实用，面朝南，带入户花园，主人房带套间。★区域竞争分析项目保利大都会开发商保利华南实业有限公司项目地址江门滨江新区启动区保利大都距离市区路程及车程

距离我司路程及车程7.2公里、21分钟

1公里、4分钟楼盘主力产品洋房产品面积段90㎡（三房两厅）、125㎡（四房两厅）、196㎡（四房两厅）近期产品价格6800元/㎡（毛坯）、8000元/㎡（楼王）7月销售情共售出77套；均价6859元/㎡推售计划无楼盘情况、配套1、项目情况：分三期开发，一期总共有16栋楼，18-32层高。二期21幢，楼王7幢33层高，两梯两户，私家电梯。

2、周边配套：

区内配套：景观园林，休闲体育公园，商业街、五星级保利假日酒店

区外配套：范罗岗小学、会展中心、体育中心备注【产品方面】：洋房为主

【装修方面】：毛坯

【客户认可情况】：产品不错，大品牌

【市场容量】：市场反应热烈

【区位、配套、环境】：周边配套尚未完善。保利项目总占地670亩，目前仅开发一期、二期（末段），货量巨大，且与我司距离相近，与我司项目形成直接竞争，保利大品牌，深入市民爱戴，我司必须对其推货进行阻击，并以产品质量战胜对手。★区域竞争分析项目方直·珑湖湾开发商广东方直集团有限公司项目地址江门市篁庄半岛天沙河畔距离市区路程及车程

距离我司路程及车程6.2公里、18分钟

3.2公里、8分钟楼盘主力产品洋房产品面积段97㎡（三房两厅）、125㎡（四房两厅）近期产品价格7800元/㎡（毛坯）、9000元/㎡（楼王）7月销售情共售出35套；均价7295元/㎡推售计划无楼盘情况、配套1、项目情况：项目规划18栋高层洋房，分两期开发。

2、周边配套：

区内配套：中大EMBA教育，广州白天鹅五星级物业管理，商业街、会所、花海园林

区外配套：范罗岗小学、会展中心、体育中心备注【产品方面】：洋房为主

【装修方面】：毛坯

【客户认可情况】：打造高端豪宅，惠州品牌，在我市认知度一般

【市场容量】：市场反应一般

【区位、配套、环境】：周边配套尚未完善。方直集团于2013年以总价地王拿下篁庄地块，该项目一开始就以高端姿态入市，2547元/㎡的楼面地价也导致该项目在价格上没有竞争力，故提出“豪宅”概念，从而促进销售。项目与搜房网合作，降低营销推广费用。★区域竞争分析项目灏昌园开发商江门市灏昌房地产开发有限公司项目地址蓬江区北环路新昌管理区距离市区路程及车程

距离我司路程及车程7公里、18分钟

3.3公里、8分钟楼盘主力产品洋房、别墅产品面积段97㎡（三房两厅）、158㎡（四房两厅）近期产品价格5900元/㎡（毛坯）7月销售情-推售计划无楼盘情况、配套1、项目情况：项目规划7栋高层洋房，634户。

2、周边配套：

区内配套：别墅景观，商业街

区外配套：范罗岗小学、会展中心、体育中心备注【产品方面】：洋房、别墅为主

【装修方面】：毛坯

【客户认可情况】：项目价格低

【市场容量】：市场反应差

【区位、配套、环境】：周边配套尚未完善。灏昌园价格在滨棠区位最低，对我司项目具有一定影响，但由于项目容积率为1.0，导致大部分公职人员无办法使用公积金贷款，故项目销情一般。★区域竞争分析项目上城铂雍汇开发商江门市龙骏置业有限公司项目地址江门市新昌路上城铂雍汇（五邑高尔夫球场西侧）距离市区路程及车程

距离我司路程及车程6.8公里、17分钟

3.1公里、6分钟楼盘主力产品洋房、别墅产品面积段93㎡、117㎡、128㎡（三房两厅）、147㎡（四房两厅）近期产品价格6800元/㎡（毛坯）/8500元/㎡（装修）7月销售情共售出19套，均价8500元/㎡（装修）6800元/㎡（毛坯）推售计划上城铂雍汇9月初加推洋房6幢均价8500元/平楼盘情况、配套1、项目情况：项目规小区由168户二、三层低层住宅、五幢高层住宅、商铺等组成。

2、周边配套：

区内配套：别墅景观，商业街

区外配套：范罗岗小学、会展中心、体育中心备注【产品方面】：洋房、别墅为主

【装修方面】：毛坯、装修

【客户认可情况】：项目密度低，在江门已开发多个项目，有一定知名度。

【市场容量】：市场反应一般

【区位、配套、环境】：周边配套尚未完善。上城铂雍位处新昌路，滨江新区主要住宅区，主打学位房、户型相对不实用，128㎡仅3房，93㎡户型相对热销，由于部分小康家庭为孩子读书而选择购房，故总价低的相对热销。★项目STOW项目STOW分析优势☆项目位于高速发展的滨江新区☆邻近行政中心、体育中心☆拥有国家一级学位☆拥有园林、水景等特色配套劣势☆滨江新区尚无生活配套☆交通渠道单调，未有公交线路经过项目☆