太扎心！地产人员仍在深度“优化”期2024.11.05

房企研究|地产人员仍在深度“优化”期，道路虽曲折，前途定光明01房地产人员深度调整，就业人数持续减少且收入承压今年国庆节前夕，我一个在开发商做市场研究的80后朋友，突然在微信群里发消息：“弟兄们，我今天被通知要喜提优化大礼包了！悬着的心，终于要死了！”地产行业的裁员局面，从2022年到现在已经是常态化，大家已经见怪不怪了，但是大家最关心的还是裁员时赔偿是否能顺利拿到。果然，当天他们公司人事告知的裁员赔偿方案，并没有按照法定地给出。我朋友只好与人事部门进行了多轮谈判，最终，他们公司愿意按照劳动法规定的“N+1”给到赔偿，但是要分期付款。N+1”2024年1-9月，全国新建商品房销售额68880亿元，同比2023年同期下降22.720211-913479520216591548.9%。市场大规模降速调整的过程中，行业从业人员数量的“去库存”调整也成了必然。从2013年到2022年间，全国房地产开发企业从业人数在2019年达到最高位的293.7万人，2020年微降3.6万人，2021年减少了10.0万人。到了2022年，从业人员数量继续大幅减少了35.5万人，为244.7万人。2023年的具体数据还未出炉，但预计2023年到今年的人员“去库存”仍在继续。2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年房地产开发企业平均从业人数(万人) 人数变化（万人）-50.0-35.50.0-30.0-10.0100.0-10.0--200.010.016.8244.7280.2275.2276.0 273.8259.230.0293.7 290.1288.9283.1300.02013年-2022年全国房地产开发企业平均从业人数400.0 数据来源：国家统计局。与新建商品房市场交易量价齐降趋势相同，房地产行业的就业人数不只数量减少，工资收入也在承压。先看待遇有优势的体制内和国企的收入，在房地产行业下行期间，全国城镇非私营单位就业人员平均工资在2023年是91932元，虽然低于全国平均工资的120698元，但是对比2022年的90346元，还是上涨了1.8%。而全国所有行业平均工资水平在2023年同比提升了5.8%，明显高于房地产行业的。追溯到2022年的话，房地产行业体制内、国企等非私营收入随行业下降0.9%，全国城镇非私营单位就业人员平均工资(元)全国同比全国城镇非私营单位就业人员平均工资(元)全国同比房地产业城镇非私营单位就业人员平均工资(元)房地产同比-10.0%0-5.0%30000-0.9%0.0%1.8%600004.6%5.0%6.5%5.8%8.4%900008.8%8.7%8.7%8.9%10.0%5.8%6.7%7.6%10.1%1200009.7%9.8%10.9%8.9%10.0%9.5%2013年-2023年全国城镇非私营单位就业人员平均工资150000 1206989193211402990346106837911439737983807905018015782413752817431812069891932114029903461068379114397379838079050180157824137528174318692776756965497620296024456360555685148351048再看私营企业的人员收入，受到整个行业下行影响更为严重。2022年全国城镇私营单位就业人员平均工资为65237元，同比上一年上涨了3.7%，虽然涨幅对比前几年的6%-9%有所收窄，但依旧有所提升。而房地产城镇私营单位就业人员平均工资为56435元，不仅基数低于全国水平，且同比上一年下降了3.2%。到了2023年房地产私营单位平均降幅有所收窄，同比下降0.6%，为56119元，全国城镇私营单位工资则上涨了4.8%，都有所好转。2024年预计房地产行业私营单位人员的收入预计会继续有所微降，正处于深度调全国城镇私营单位就业人员平均工资(元)全国同比全国城镇私营单位就业人员平均工资(元)全国同比房地产业城镇私营单位就业人员平均工资(元)房地产同比-10.0%0-5.0%300000.0%-3.2%60000-0.6%5.0%2.5%4.8%3.7%7.0%4.3%4.5%8.8%8.2%8.0%9000010.0%7.7%8.1%5.9%6.8%8.9%8.3%1200002013年-2023年全国城镇私营单位就业人员平均工资150000 11.3%10.4%10.3%683405611965237564356288458288577275575953604544164957551393457616834056119652375643562884582885772755759536045441649575513934576148025428334606339589417673639037826327063503802保利发展、龙湖引领房企转型，人员优化调整成常态了？首先，我们先来看看央企龙头代表——保利发展。2024年1-9月，保利发展开发业务的销售全口径金额达2417亿元，为全国唯一一个达2000亿的房企。且从2021年至今，保利发展虽然土储和销售降速，但在行业内表现依旧相对强劲。2022年年底，保利发展在职员工达672604343323827人。到2023562591100195312272635819216%。唯一人员有增加的部门是商业管理与经营部门，人员由5677人变为5696人，增人员变动量（人）2023年（人）人员变动量（人）2023年（人）2022年（人）-12000-700-726-3585000-200-192-92-120-1192022年-2023年保利发展不同部门在职员工人数变动10000 4155071039123110731193176117624091415507103912311073119317611762409144495696567782829008再看近几年在积极调整经营结构的民企龙头——龙湖集团。2024年1-9月，龙湖集团发展开发业务的销售全口径金额为733亿元，在全国可排名在第十强，预计全年销售金额能达到千亿元。202220233156529116人，总计减少24498%，28623066204778286118171020875开发业务 运营业务 服务业务2022年（人） 2023年（人） 人员变动量（人）开发业务 运营业务 服务业务2022年（人） 2023年（人） 人员变动量（人）-40000-30005000-2000-171010000-1000-943150000204200002022年-2023年龙湖集团不同部门在职员工人数变动25000 19932208753066286261187828数据来源：龙湖集团历年年报。19932208753066286261187828无论央企还是民企开发商，目前都处于人员“优化”调整期，那么行业内的上下游企业人员情况如何呢？2022614620233158少了49%。从全国人员分布的情况来看，易居总部（上海市）所在的华东区域，人数从3293人，变化到1711人，减少了1582人，降幅48%；华北地区从941人，变化为655人，降幅30%；华南和西南地区，员工人数分别从541人、496人，优化到288人、299人，降幅分别为47%、40%；减员幅度较大的分别为华中和东北地区，员工人数分别从533人、210人，变化为105人、33人，降幅分别为80%、84%。2024年1—9月，全国的东部地区（包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙高级管理层 中级管理层 普通员工2022年（人） 2023年（人） 人员变动量（人）高级管理层 中级管理层 普通员工2022年（人） 2023年（人） 人员变动量（人）-50000-40001000-30002000 -2731-20003000-100040000-152-10550002022年-2023年易居企业集团不同部门在职员工人数变动6000 2967569816231429134数据来源：易居企业集团历年年报。2967569816231429134在全国房地产行业人员不断减员的大背景下，龙头房企保利发