2023年山东省房地产估价师理论与方法考试试题

山东省2023年上六个月房地产估价师《理论与措施》：估价汇报含义

考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题

意）

1、在我国房地产业日勺历史沿革中，都市房屋和土地的所有制构成发生了主线

性欧I变化，确立了公有制在社会主义都市房地产中的主体地位。

A：1949〜1955年

B：1956—1965年

C：1966〜1978年

D：1978年后来

E：房地产估价机构必须加盖公章

2、房地产状况修正中内间接比较修正评分措施，是以（）状况为参照系进行的。

A.可比实例房地产

B.估价对象房地产

C.原则房地产

D.类似房地产

3、房地产价格是由房地产日勺—三者互相结合而产生的。

A.有用性、稀缺性、有效需求

B.供应、需求、运用状况

C.权利、租金、利率

D.价值、使用价值、供求

4、某幢楼房的土地总面积500nf,总建筑面积1000nf,某人拥有其中80肝的

建筑面积。假如按照建筑面积进行分摊的措施计算，该人占有的土地份额为。

A：6%

B：7%

C：8%

D：9%

E：工业用地的监测点评估价格

5、某建筑物日勺建筑面积为120nl二于9年前建成交付使用，单位建筑面积日勺重

置价格为3200元/ml建筑物残值率为4%,年方旧率为2%,用直线法计算该

建筑物目前日勺成新率为。

A：78.40%

B：82.00%

C：82.70%

D：85.60%

E：工业用地的监测点评估价格

6、设计方案评价原则中，下列有关考虑项目全寿命费用的原则，说法错误的是。

A：所谓项目全寿命费用，就是项目从投资一开始一直到项目产品不能再继续

运用为止所发生日勺一切费用

B：项目全寿命包括项目建设过程和使用过程两部分

C：项目全寿命费用包括建设过程的投资成本，即工程造价和项目建成后使用

过程发生的使用成本

D：坚持考虑项目全寿命费用的原则，就是规定在设计过程中要兼顾建设过程

和使用过程，力争项目全寿命费用最高

E：执行层H勺组织协调

7、某市2023年住宅的预测销售量为500万nf,实际销售量为650万疔，平滑指

数为0.75,运用指数平滑法预测FI勺该市2023年住宅销售量为万

A：500.0

B：37.5

C：612.5

D：650.0

E：借款协议

8、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20

元,燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，

场地平整15元，则该地区“五通一平”的I正常费用为元/疔。

A：98

B：102

C：108

D：116

E：工业用地欧I监测点评估价格

12、债务人为自己的信用投保时为

A.财产损失保险

B.责任保险

C.保证保险

D.信用保险

13、某房地产开发商销售给张某一套商品房，协议约定建筑面积110,售价4000

元/,张某交付了所有价款，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商

品房产权登记的建筑面积为100,张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还

张某购房款元。(2()23年试题)

A：4()000

B：53600

C：66800

D：80000

E：执行层H勺组织协调

14、估价上日勺建筑物疔旧是指多种原因导致H勺建筑物损失。

A：价值

B：价格

C：效益

D：利润

E：工业用地的监测点评估价格

15、购置某类房地产，一般抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%,若该类房

地产的资本化率为10.8%,则自有资本规定的年收益率为_%。

A.15.0

B.15.7

C.12.6

D.11.6

16、承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生口勺冲切力，并将

这些荷载传递给其下的柱子。

A：吊车梁

B：外墙围护系统

C：柱子

D：基础

E：执行层H勺组织协调

17、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应日勺比准单价分别是6800元

/m2、6700元/m2和6300元/m2,根据可比性综合评估得到日勺三个可比实例时应

的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。假如分别采用加权算术平均法和中位

数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是一元/m2。

A.-100

B.-5()

C.50

D.100

18、对评估中数据估算误差引起H勺最终止果变化进行分析的常用措施是

A.保本点分析

B.敏感性分析

C.现金流量分析

D.记录试验分析

19、下列使用条件，不属于重要为都市规划设计口勺条件。

A：用途

B：建筑规模

C：容积率

D：绿地率

E：工业用地的监测点评估价格

20、某企业开发某土地，土地重新获得成本为1000元/m2,正常开发成本为1500

元/nf,管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本日勺5%,销售费用为100

元/nf,直接成本利润率为6%,则开发后日勺地价为.【2023年考题】

A：1840元/itf

B：2840元/itf

C：2966元/nf

D：3000元/nf

E：工业用地的监测点评估价格

21、《中华人民共和国都市房地产管理法》规定：“由以上人民政府房产管理部门

核算并颁发房屋所有权证书”。

A：乡级

B：县级

C：地市级

D：省级

E：执行层的组织协调

22、建设投资估算的精度在±10%,所需费用，小型项目约占投资的1.0%

~3.()％,大型复杂的工程约占().2%~1.()%,该阶段为。

A：投资机会研究

B：初步可行性研究

C：详细可行性研究

D：项目的评估和决策

E：借款协议

23、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升日勺是。

A：减少房地产开发贷款利率

B：增长土地有效供应

C：减少契税

D：提高购房贷款利率

E：工业用地的监测点评估价格

24、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁构成，且在梁的交点上

竖立柱子，以支承建筑骨架日勺基础被称为

A.条形基础

B.独立基础

C.整体式筏式基础

D.箱形基础

25、投资性物业中运行支出占的比例是运行费用比率。

A：税后利润

B：经营利润

C：净经营利润

D：净租金收入

E：借款协议

二、多选题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题

意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0・5分）

1、下列不属于协议终止的原因有。

A：债权债务同归于一人

B：债务已经按照约定履行

C：债务互相抵消

D：债权人规定偿还债务

E：执行层日勺组织协调

2、对因质量问题给购房人导致损失应当有合理日勺界定，不应包括

A.开发商的直接损失

B.开发商H勺精神损失等间接性损失

C.购房人H勺精神损失等间接性损失

D.商品房销售代理商H勺直接损失

E.购房人的直接损失

3、耕地占用税减税范围中，可以按规定税额减半征收啊包括。

A：农村居民占用耕地新建住宅

B：对民政部门所办福利工厂，确属安顿残疾人就业时

C：国家在“老、少、边、穷”地区采用以工代赈措施修筑日勺公路，缴税确实

困难时，由省、自治区财政厅（局）审查核定，提出详细意见报财政部同意后

D：不属于直接为农业生产服务的农E水利设施，但确属综合性枢纽工程的

E：对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口H勺

4、根据土地使用权的获取方式，房地产的转让不包括。

A：以出让方式获得土地使用权的房地产转让

B：以划拨方式获得土地使用权的房地产转让

C：以赠与方式获得土地使用权的房地产转让

D：以拍卖方式获得土地使用权的房地产转让

E：以招标方式获得土地使用权的房地产转让

5、下列有关计算贷款综合风险度系数日勺表述中，不对日勺的是

A.项目风险越大，风险等级系数值越大

B.贷款期限越长，期限系数值越小

C.企业信用等级越高，信用等级系数值越低

D.用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

6、省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文献是

_____0

A.地方性法规

B.政府规章

C.部门规章

D.自治条例

7、在成本法求取折旧中，建筑物的有效通过年数:经济寿命

A.自然寿命

B.剩余寿命

C.通过年数

D.剩余经济寿命

8、A市2023、2023年度商品住宅平均价格分别为2600元/、2800元。该市A

市2023-2023年一般商品住宅价格向环比增长速度是。

A：107.69%

B：7.69%

C：110.3%

D：10.3%

E：执行层日勺组织协调

9、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所导致H勺建筑物价值

H勺损失。导致建筑物功能折旧的重要原因有—等。

A.意外破坏口勺损毁

B.市场供应口勺过量

C.建筑设计口勺缺陷

D.人们消费观念的变化

E.周围环境条件日勺恶化

1()、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这

种划分所采用的市场细分原则有。

A：按存量增量细分

B：按交易形式细分

C：按目的市场细分

D：按房地产用途细分

E：按地区细分

11、专业人员重要根据写字楼对其进行分类。

A：所处的位置

B：交通便利条件

C：自然或质量状况

D：设施完善程度

E：收益能力

12、实行包干制日勺物业服务费，其构成不包括

A.物业服务成本

B.法定税费

C.物业服务企业口勺酬金

D.物业服务企业口勺利润

13、_H勺详细考试及注册、继续教育工作，由省、自治区建设行政主管部门和直

辖市房地产管理部门负责进行。

A.房地产经纪人员

B.房地产估价师

C.房地产征询人员

D.房地产估价员

14、26不属于宏观经济政策目的日勺是

A.充足就业

B.消费质量

C.价格稳定

D.经济增长

15、在市场经济条件下利率日勺高下并不取决于一。

A.社会平均利润率

B.通货膨胀率

C.收入水平

D.政策性原因

16、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，国土资源部从—

开始实行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。

A.2023年7月1

B.2023年7月1

C.2023年7月1

D.2023年7月1日

17、编制都市规划一般分为两个阶段。

A：总体规划

B：控制性详细规划

C：修建性详细规划

D：分区规划

E：详细规划

18、下列有关地籍图的论述错误的是

A.地籍测量绘制口勺图件称为地籍图

B.地籍图内容包括地籍要素和必要的地形要素

C.地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，理解地

块坐落、四面界址、尺寸、土地使用状况和面积等根据，也是建立地籍档案必不

可少的资料

D.地籍要素是指土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分H勺阐明、

注解和识别资料

19、如下有关建筑物寿命的说法中，对的的有。

A：建筑物的经济寿命短于其自然寿命

B：建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数

C：建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入不小

于运行费用的持续年数

D：建筑物在其寿命期间假如通过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命均有

也许得到延长

E：建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之口起到不堪使用

时的年数

20、某房地产的土地面积为500m2,土地价格为2023元/m2；建筑面积为1000m2,

成本法估算日勺建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格

为2500元/m2,则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低—元/m2。

A.200