《S地块房地产项目可行性研究报告》20000字（论文）

五邑大学本科生毕业设计（论文）PAGEPAGEVS地块房地产项目可行性研究报告摘要本课程设计以金瓯路地块房地产开发为案例，利用四年来所学的可行性研究知识，以金瓯路地块的土地开发指标为基础，结合周边自然、环境、人文等因素，对金瓯路地块的房地产开发进行了可行性分析。基于高新区金瓯路地块房地产项目的可行性分析，并与周边同类楼盘进行比较，综合分析了金瓯路地块是否能够在同类楼盘中取得优势。根据客户群的需求，开发出适合不同客户需求的产品。并针对不同的客户群体，制定相应的营销战略。在此基础上，运用风险分析与财务分析相结合的方法，对项目的未来风险进行了预测，并将其最小化。根据以上指标，全面、科学的论证了金瓯路地块的房地产开发方案。关键词：可行性研究；高新区金瓯路地块房地产项目开发项目；项目规划目录TOC\o"1-3"\h\u8000摘要 I4258第一章项目概况 114653第二章市场环境分析 222104（一）江门市场环境分析 221172（二）江门市房地产行业发展现状 3228551、开发投资情况 3119162、土地供应情况 381803、销售情况 413187第三章项目营销策略 520270（一）项目定位 54115（二）项目群体定位 53301（三）项目户型分析 69820（四）项目营销手段规划 8324811、营销推广方式 8185702、项目销售计划 927667（五）项目销售定价 10208251、住宅定价 10321522、车位价格定价 10167883、临街商店的价格 1117575第四章项目开发工程的规模与进度 124812（一）项目建设条件和选址 125365（二）项目建设规模 1212447（三）项目建设内容 1232612（四）项目开发进度安排 1321819第五章项目投资估算与资金筹措分析 1422257（一）项目投资估算分析 14110191、项目开发成本估算 14149062、项目开发费用估计 19257693、项目税费及附加估算 20117994、项目总投资估算表 2417806（二）项目资金筹措 25312561、资金筹措方式 25105192、资金使用计划 2615856第六章财务分析与项目比选 2917111（一）盈利能力分析 29120351、全部投资盈利能力分析 29272112、权益投资盈利能力分析 34101743、方案利润分析 3854894、方案盈利能力比选 4015973（二）清偿能力分析 41208（三）财务评价与方案比选 421900（四）项目不确定性分析 42145711、盈亏平衡分析 4219592、敏感性分析 4362063、不确定性分析结论 4515558第七章项目风险分析 479782（一）风险类型 475889（二）风险防范措施 4726300（三）风险的概率统计与量测分析 4821734第八章结论与建议 5126446参考文献 53第一章项目概况（1）项目基本名称：高新区金瓯路地块房地产项目开发项目（2）项目地址：高新区3号地金瓯路与临江路交界西北侧（3）项目性质：新建（4）项目面积：23513.27平方米（35.27亩）（5）容积率：按容积率1.0-2.75计算，建筑面积为23513-64660平方米。（6）建筑密度：≤22%；塔楼密度≤15%。（7）绿地率：≥35%。（8）建筑限高：≤100米（9）开发商、投资商：江门市合宏房地产开发有限公司图1-1高新区金瓯路地块房地产项目位置及周边第二章市场环境分析（一）江门市场环境分析2021年，江门市农林牧渔业总产值542.24亿元，与上年同期相比，增幅为百分之十二左右。全市工业总产值一千两百多亿元，比上年同期增长百分之十五左右，年均增速百分之八左右。全市固定资产投资较上年同期增长不到百分之二，两年年均增幅百分之四左右。全年共完成商品零售额一千两百亿元左右，比上年同期增长百分之十左右，年均增幅大约百分之三。全市进出口总值一千七百八十九点五亿元，比去年同期增加百分之二十五点二，二年平均增幅百分之十二。全市一般公共预算收入比上年同期增长百分之六，年均增幅百分之四左右，达到近三百亿元。全市银行业的本外币存款总额为五千八百亿元左右，较上年同期增加百分之七左右；本外币贷款余额为四千九百亿元左右，同比增长百分之十三左右。表2-1江门市各地区2021年GDP情况分析GDP排行区域2021年GDP（亿元）增速（%）1新会区896.148.92蓬江区831.739.13台山市503.238.54鹤山市440.699.75开平市438.458.36江海区285.329.97恩平区205.727.1江门市的经济模式以农业经济为主，正在向工业经济转型，目前正大量吸引投资，发展建设项目。主要有两个原因：首先，投资促进增长，第二产业的发展，主要项目的迅速发展，都会促进GDP的增长。除此之外，江门市的基础设施还有待完善，需要进一步进行规划。此外，投资可以在短期内促进国内生产总值的增长，而当地政府往往会把GDP和政治表现放在首位，这样才能使投资达到自身发展的需要。在城市的运输和基础建设方面，还有很多需要改善的地方。“十四五”时期，江门市将会把投资作为主要的发展方向。在2022年，江门将招商引资和项目建设作为重点，以投资拉动产业，实现了“华丽转身”。工程建设不会对宜城的生态造成任何影响，而且，土地、规划、发改、建设、城管、税务等部门也对此项建设给予了积极的支持，以推动宜城的发展和可持续发展。（二）江门市房地产行业发展现状1、开发投资情况江门市的房地产投资在2020年以百分之四十九左右的速度增长，超过了同期的固定资产投资。2020年，全市共批准商品房预售面积794万平方米，同比减少9.7%；其中批准商品住房预售面积717平方米，同比减少10.3%，批准住宅套数66493套。图2-1江门市近5年房地产开发投资增速2、土地供应情况关于2021-2023年江门市城区土地供应和住房三年规划的通告如下：为促进土地节约集约利用，保持供应量稳定，稳定房地产市场预期，推动房地产市场平稳健康发展，促进我市经济和社会平稳可持续发展，保障实体经济项目、公共管理与公共服务项目、城市基础设施项目用地需求，制定市区（蓬江区、江海区、新会区）2021-2023年的国家土地储备和三年的住房用地滚动规划。市区三年（2021-2023年）城市住房土地三年滚动规划土地供应总面积5916亩，其中2021年1779亩，2022年2113亩，2023年2024亩。住房用地滚动规划将会在年度计划执行时，依据市场状况而做出相应的调整。3、销售情况江门市今年九月的商品住房价格为7669元/平方米，环比下跌百分之五左右，同比下跌百分之六左右；成交面积为49.68万m2，环比上升28.3%，同比下降25.7%。图2-2江门市商品住宅成交量价走势从面积段来看，100(含)-120m2面积段成交360套，同比下降68.09%，套数占比同比下降3.0个百分点；从总价段来看，60(含)-80万元总价段成交368套，同比下降68.33%，套数占比同比下降3.3个百分点。第三章项目营销策略（一）项目定位江门市的大多数房屋都是楼板和板塔的组合，而且大多是毛坯房，因此，改造住宅的市场需求相对较少，绿地率和容积率也比较低。因此，考虑到江门市的低密度开发，以及相对稳定的市场经济体制，高新区金瓯路的土地开发计划是一套带有装饰功能的公共建筑，这样才能满足当地经济状况的发展需要和居住环境的需要。（二）项目群体定位我们按照购买者的不同需求，将其划分为：经济实力雄厚的客户、因人口变动而要求居住空间大、居住环境要求高的客户。看重本项目发展潜力/注重投资收益的客户。我们通过以上分类，将工程组划分为主要客户、次要客户、补充客户。1）主要客户该公司的主要客户约为百分之六十五，这些客户均具有良好的经济基础，并且对居住环境的要求较高。这些顾客在寻求更好的居住地，更注重周围的生活配套，更多的是为了获得更好的医疗服务，希望住宅周围的绿化等基础设施较好。2）次要客户第二类顾客约为百分之二十五，这些顾客通常是由于家庭规模的变化，所以他们需要较大的居住空间以满足其家人的生活需要。经济型住房太过拥挤，无法满足他们的生存需要。另外，第二类顾客也是为了满足孩子上学的需要，他们更重视居住环境附近的优良教学设施，希望能让孩子在环境较好的学校里读书。这样的顾客关注的焦点是使用面积，周边的配套设施，地理位置等。3）补充客户新增顾客约为百分之十，这类顾客更看重改善住房自身的增值潜力，并希望藉由购买住房来获利。这样的顾客更注重开发商的影响力、地段以及增值的空间。（三）项目户型分析高新区金瓯路地块房地产项目的主力户型为11个类型，涵盖了大多数客户的需要。A户型：3室2厅2卫1厨建筑面积：121.17㎡A单元为三室式，整体方正，有较好的保密性，整个建筑的休憩空间和起居空间分隔开来，动静分离，动中带静。整个露台的宽度和起居室一样，南北贯通，具有良好的采光条件。独立的餐厅和厨房是密不可分的，非常的舒适。同时，主卧室向南延伸出一扇飘窗，既能扩大空间，又能改善室内的采光。图3-1A户型B户型：3室2厅2卫1厨建筑面积：128.64㎡B单元的设计情况与A单元相似，整个单元的方正，南北贯通，实现了双全景。起居室的空间更大，并有朝南的飘窗，增加了起居室的光线。主卧设有独立卫生间，并向南延伸的飘窗，增加了主卧的使用空间，并洋溢着人性化的关怀。次卧室采用大面积的景观露台，开阔的视野，简洁大方。图3-2B户型C户型：3室2厅2卫1厨 建筑面积：134.8㎡C户型是三个户型中最大的，实际建筑面积为一百三十平米左右，与A、B户型保持相同的方正造型，简洁大方。餐厅和厨房相结合，让使用者的日常起居更加便捷。主、副卧均采用大尺寸的景观阳台，扩大了室内的光线，增强了室内的开阔视野。同时，起居室的室外景观露台，增加了室内的光照，降低了室内的人工光照，而且起居室空间宽敞。整个建筑的动静分隔开来，喧嚣中带着宁静，在静谧中又有动感，相互补充。图3-3C户型（四）项目营销手段规划1、营销推广方式1）传统线下广告投递传统的线下广告，既可以在人多的地方进行宣传，也可以在人多的地方进行宣传，用电子显示屏进行广告的宣传。在大型商场，大型公园，火车站，城市广场等地方进行传统的线下推广。此外，像红星美凯龙这样的知名连锁品牌，也可以在线下设立一个展位，将其产品的缩小版放在展位上，同时还会招聘优秀的销售员，对有意向的顾客进行细致的讲解。同时，他们还可以和公交公司合作，在公交车站点、公交车上，进行一次大范围的宣传。2）新媒体在线宣传利用抖音、快手等短视频平台的热度，建立一个短视频运营账号，向用户进行宣传。而且，开设微博等官方账号，定期投放广告，让大家对该活动有更多的了解。在此基础上，还成立了自己的微信，为自己的发展做贡献。当然，还可以在58同城、安居客等网站上进行宣传，并发布相关的宣传和指引，以吸引消费者。3）传统媒介宣传与地方电视台合作，把这个节目的宣传片放在本地频道，例如，在新闻、气象预报之前，先做广告，以吸引顾客，使他们第一时间想到的是位于高新区的金瓯路房地产项目。4）售楼处推广在假日或者是周末，人们会在城市中心举办大型的活动，比如搭建一个舞台，或者举办一个以家庭为单位的活动。每一名选手和获奖者都将获得一份由该项目团队精心设计的精美礼物。此外，还可以通过开展公益活动来提高公众对工程的形象，提高其公信力。在选择广告词时，要突出项目的特色，包括项目、公司的具体情况。例如：位于高科技园区的金瓯路地皮，可以拥抱整个大自然。本项目突出绿化覆盖率高，环境优美，满足客户需求。2、项目销售计划该项目将于2021年八月被竞拍，并于2022年11月开始预售，并于2023年11月完成，整体时间从2022年起至2024年12月止。（五）项目销售定价1、住宅定价通过比较，筛选出各种影响因素，即：10%的价格，15%的项目位置，10%的配套设施，15%的室内装修，15%的物业管理，5%的物业管理，10%的城市规划，10%的户型设计，10%的交通管理，10%的建筑质量，10%的环保.表3-3定价权重表编号对比内容权重本项目Ⅰ项目Ⅱ项目得分权重分得分权重分得分权重分XX1X21价格10%70.780.870.72项目位置15%101.581.291.353配套设施10%70.780.880.84室内装修15%101.581.271.055物业管理5%100.590.4590.456城市规划10%70.780.880.87户型设计10%90.980.890.98交通管理10%90.980.880.89建筑质量10%10190.990.910环保5%80.480.490.45合计100%8.88.158.2加权分系数比=竞品/本项目0.9260.931各项目售价（元）P1（A）16000P2（A）16600参考权重（%）Y150%Y250%加权后价格（元）P1（B）8000P2（B）8000项目现时点评估价格（元/m2）17500入市销售价格（元/m2）18629销售均价（元/m2）21368通过与III、IV指标的对比，可以得到当前的市场价值17500元/平方米，而在2022年一季度上市的商品房，以每年百分之三的涨幅计算，这个楼盘的市价是18629元/平方米，而这个楼盘的平均售价是21368元/平方米。2、车位价格定价根据江门市最新的车位销售数据，江门市目前的车位均价在8-15万左右，车位分配是以80平米的标准来分配，考虑到项目的交通、人文环境等因素，建议本项目车位价格为10万元/个3、临街商店的价格项目周围100平米左右的商铺，均价3万元/平米，在未来的几年里，这个区域将会有非常好的商业环境，所以我们建议在靠近街道和人流密集的区域，以150,000元/平方米的价格出售。第四章项目开发工程的规模与进度（一）项目建设条件和选址高新区3号地金瓯路与临江路交界西北侧。区位上来看，地块处江海门户核心区域，临近高新第一小学（规划），与古镇一江之隔，外海大桥、广珠城轨、江中高速、五邑路环绕周围，交通十分便利。在生活配套上，周边有中港英文学校、港澳客运码头、龙溪新城商业街、海逸星辰商业街等，生活氛围浓厚。高新区金瓯路地块房地产开发项目前期要做好前期的准备工作，例如：新建工程线路、水路、燃气管线、给排水、下水道等。供水管道与市政管道之间的输水是通过管道输送来实现的。项目主管在开始工作之前，应与政府进行沟通，并取得电力供应许可等必要的条件。水利和其他基础设施是现代化城市建设的重要组成部分，因此，在新项目开工建设之前，必须做好相应的安全措施。（二）项目建设规模该工程坐落在江门市高新区金瓯路与临江路交界西北侧，周边还有许多相似的项目，还有一个生态公园。这个项目建在一块平整的场地上，不费吹灰之力就能开始施工。本工程占地两万三平方米左右，位于江海门户的中心地带。（三）项目建设内容该工程包括地下车库、地下室和半地下室等，地面工程包括住宅、地面工程包括住宅、公用设施等。其中住宅主要分为ABC三种，另外约两千个车位，以及沿街商铺等。该项目是在高新区金瓯路地块上开发的一套商品住宅，该项目的目标是改造住宅，该工程的主要用途是居住，70年。高新区金瓯路地块的配套设施很好，各种基础设施一应俱全，绿化覆盖率高达百分之四十，居住环境很好，可以满足大多数居民的生活需求。住宅主要以A、B、C为主，A、B、C都是改造住宅，这些住宅的居住面积都比较大，在功能划分上也比较合理，而且大多数功能的户型可以更好的适应改善型人群的居住需求。A单元的设计面积为121.17平方米，B单元为一百二十八平方米左右，C单元为一百三十四平方米左右。在A、B、C三种户型中，C户型面积最大，A、B户型面积相近，设计语言相似。A、B、C三种户型均能为业主提供最佳居住体验，其项目的配套设施更能带给业主最大的体验感。（四）项目开发进度安排该项目将于2021年八月被竞拍，并于2022年11月开始预售，并于2023年11月完成，从2022年起至2024年12月止。第五章项目投资估算与资金筹措分析（一）项目投资估算分析1、项目开发成本估算一个大型的地产项目，需要投入的资金很多，包括土地出让、前期准备、整体设计费、配套设施安装、设备安装等。（1）土地成交价款该地块的交易价格如下：成交总价=成交总价/计划建筑面积=41930.64万元/平方米=1270.8元/平方米。即=12.9%的溢价按三个阶段分批支付地价：第一阶段：百分之十，全部支付（包含五十万啊的定金），首次支付424.4万；第二阶段：百分之四十，在两个月内支付1697.45600元；第三阶段：百分之五十，支付2121.8200元，支付期限为3个月。（2）前期工程费项目成本主要由项目的可行性分析、总成本、水文地质勘察、测绘、“三交一平”、临时设施等组成。该工程的预算内造价约为每平米三百元。从上表中可以看出从上表中，该工程的前期费用为九千九百万元。（3）公建配套设施费公共设施成本是指建设中的独立的、不含补偿的，包括商业、社区居委会、医疗配套等项目的公共配套建筑面积2226平方米，分为物业用房、百货商店、娱乐设施、社区居委会、公共厕所、医疗配套等，经估算得到每一个项目的单位造价。本项目公建配套设施费的估算如下表所示：表5-3公建配套设施费序号项目名称单位造价（元/m2）建筑面积（m2）合计（万元）1百货商店120047356.762基础教育4300388166.843娱乐设施171933156.894社区居委会2190499109.285医疗设施2530436110.316公共厕所25209924.957汇总-2226525.03该工程的公用设施费用合计为525.0300元。（4）建筑安装工程费建筑安装工程成本是指在一个房地产项目的施工期间，为安装基础设施设备而发生的一系列成本，一般包括电力安装、电力安装、消防设备安装等。下面是对该项目三个方案中的施工和安装成本的估算。表5-4方案1建筑安装工程费面积（m2）单位建安造价（元/m2）装修标准（元/m2）总建筑安单价（元/m2）金额（万元）商品房（6F）7826738012190599146889.7地下室30900.03562356211006.5合计57896.2表5-5方案2建筑安装工程费面积（m2）单位建安造价（元/m2）装修标准（元/m2）总建筑安装费单价（元/m2）金额（万元）商品房（6F）7756238012190599146467.3地下室30900.03562356211006.5合计57473.8表5-6方案3建筑安装工程费面积（m2）单位建安造价（元/m2）装修标准（元/m2）总建筑安装费单价（元/m2）金额（万元）商品房（6F）7679438012190599146007.2地下室30900.03562356211006.5合计57013.7基于以上表中所列内容的估计项目一施工和安装费用大约为57896.2万元；工程二的施工和安装费用大约为57473.8万元；项目三的施工和安装费用大约为57013.7万元。5）基础设施建设费基建成本是指在房地产开发过程中，开发商在建设工程的过程中，会对工程的基础设施进行建设，而基础设施的建设则是包括排水系统、绿化工程等。以下表格是根据数据估计的三个项目的基础费用。表5-7方案1基础设施建设费项目单位造价(元/m2)金额(万元)地下面积地上面积地下地上合计地下室商品房商铺地下室商品房商铺30900.078267601给排水工程-55--430.5-430.52供电工程5050-154.5391.3-545.83环境卫生5050-154.5391.3-545.84供气-20--156.5-156.55燃气工程-25--195.7-195.76公共交通--30--0.1830.127绿化工程--25--0.1525.15基础设施建设费1001929.57表5-8方案2基础设施建设费项目单位造价(元/m2)金额(万元)地下面积地上面积地下地上合计地下室商品房商铺地下室商品房商铺30900.077562601给排水工程-55--426.6-426.62供电工程5050-154.5387.8-542.33环境卫生5050-154.5387.8-542.34供气-20--155.1-155.15燃气工程-25--193.9-193.96公共交通--30--0.1830.17绿化工程--25--0.1525.1基础设施建设费1001915.42表5-9方案3基础设施建设费项目单位造价(元/m2)金额(万元)地下面积地上面积地下地上合计地下室商品房商铺地下室商品房商铺30900.076794601给排水工程-55--422.4-422.42供电工程5050-154.5383.9-538.43环境卫生5050-154.5383.9-538.44供气-20--153.6-153.65燃气工程-25--191.9-191.96公共交通--30--0.1830.127绿化工程--25--0.1525.15基础设施建设费1001899.97根据以上三张表的估计结果第一项工程的基建费用为1929.5700元；项目二的基建费用为1915.4200元；项目三的基建投资约为1899.9700元。6）物业启动费在现实情况中，“启动费用”，指的是开发商在开发新的楼盘时，会聘请物业公司进行运营和维修，而初始费用通常是百分之一左右。以下表格是三个项目的去也管理费用估算据估算，第一项工程的开工成本为694.8万元；第二个住房的起始费是689.7万元；第三期的起始费为684.2万元。（7）不可预见费项目未预见费用是指在工程建设和发展过程中，因各种不确定性而引起的不确定性费用，一般情况下，不可预见费用占整个工程造价的百分之三。以下是三项计划中的预计支出工程一的预计支出为2128.3700万元；项目二的预计成本是2115.12万元；计划三的预期成本约为2100.6900万元。（8）开发间接费所谓的间接开发成本，指的是开发商在开发楼盘时，会对工程进行现场的组织与管理，由于其自身的特殊性，无法准确的估算出成本的来源，因此一般人都会认为，开发间接成本仅占总成本的百分之一左右。以下是发展管理成本的估算。第一期开发间隔费用为578.9600万元；第二项工程开发间接费为574.7400万元；第三期开发费用约570.130000万元。2、项目开发费用估计工程项目的发展成本通常是指财务、销售、管理等费用的总和。1）财务费用在项目中，财政开支是指房地产开发商为融资所需要的费用。第一个项目的财政开支约为821.7万元；第二项计划的经费开支约为9143000元；第三项经费开支约为9821000元。（2）销售费用在工程项目中，销售费用是指在工程建设和开发过程中，为了促销商品所产生的费用，一般包括广告费、代理费等。该项目的销售费用为百分之三到百分之六左右，本次评估为百分之三左右。第一期的销售费用约为5616.4800元；第二项工程的销售费用为5571.2800元；第三个方案的销售费用约为5522.0500元。（3）管理费用在工程项目中，管理费用是指业主在建设工地和运营过程中产生的管理费用，一般不超过工程总投资的百分之二左右。第一种方案的经营成本大约为1116.67万元；第二种方案的经营成本大约是1110.12万元；第三种方案的行政成本大约为1102.99万元。3、项目税费及附加估算（1）增值税增值税是指在商品生产、流通、劳务服务等过程中产生的附加价值或附加服务而产生的额外费用。本项目的增值税为百分之十左右，以下三个项目为增值税。表5-16方案1增值税序号项目名称合计（万元）2021年2022年2023年2024年2025年1销项税17746-8299.38321.11020.4-2销项税抵减3进项税101995347.11137.12088.91000.9635.84其中：土地成本预算进项5793.95793.95投资额使用计划100%3%36%31%18%12%6投资额预算进项（除土地获得价款）6899.1173.82578.32243.61157.9829.17增值税应缴（1-2-3）2321.7-5347.13687.74448.919.5-635.8表5-17方案2增值税序号项目名称合计（万元）2021年2022年2023年2024年2025年1销项税13803-6421.46499.31035.1-2销项税抵减3进项税103045347.11155.42044.8989.7622.14其中：土地成本预算进项5793.95793.95投资额使用计划100%3%36%31%18%12%6投资额预算进项（除土地获得价款）6851.9173.81895.72648.61252.2818.47增值税应缴（1-2-3）2330.2-5347.13051.1.4693.445.4-622.1表5-18方案3增值税序号项目名称合计（万元）2021年2022年2023年2024年2025年1销项税16010.308699.46287.21028.2-2销项税抵减3进项税10339.95347.11123.72077.31011.1688.74其中：土地成本预算进项5793.95793.95投资额使用计划100%3%36%31%18%12%6投资额预算进项（除土地获得价款）6811.1173.82727.22592.91195.0739.27增值税应缴（1-2-3）2328.1-5347.13850.94670.217.1-688.7方案2的增值税约为2330.2万元；方案3的增值税约为2328.1万元。（2）经营税金及附加在项目中，营业税及附加是指房地产开发商在建设、运营中所发生的各种税收，包括营业税、消费税、城镇土地使用税等。按照有关文件，征收百分之三的营业税和附加。项目1的营业税和附加费用大约394.6万元；方案二的营业税和附加费用为396.1万元；项目3的营业税和附加费用大约395.7万元。（3）土地增值税在建设工程建设中，土地增值税是指企业或个人以转让所得的收益减去法定扣除的金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，其中不包括继承、赠与等无偿出让房地产的行为。以下为土地增值税计算表5-20方案1土地增值税项目金额（万元）备注一、销售收入187215.9-二、扣除项目合计102869.5-1.取得土地使用权所支付的金额4193.64土地获得价款2.房地产开发成本69110其中直接成本66181.7去除增值税进项开发间接费578.96-3.房地产开发费用11369.1--其中利息支出968.4-其他房地产开发费用27956.3-4.与转让房地产有关的税金394.6经营税金及附加5.财政部规定的加计20％扣除数20573.6-6.财政部规定的其他扣除项目金额--三、增值额10268.5-四、增值额与扣除项目金额之比（％）0.990%三除以二（0.99%＜50%，税率=30%）五、土地增值税3018.21三×30%表5-21方案2土地增值税项目金额（万元）备注一、销售收入185709.4-二、扣除项目合计102338.8-1.取得土地使用权所支付的金额4193.64土地获得价款2.房地产开发成本69117.9其中直接成本68520去除增值税进项开发间接费574.74-3.房地产开发费用11350.7--其中利息支出818.1-其他房地产开发费用27977.9-4.与转让房地产有关的税金396.1经营税金及附加5.财政部规定的加计20％扣除数11911.5-6.财政部规定的其他扣除项目金额--三、增值额12568.2-四、增值额与扣除项目金额之比（％）097%三除以二（1.22%＜50%，税率=30%）五、土地增值税3029.26-表5-22方案3土地增值税项目金额（万元）备注一、销售收入184068.4-二、扣除项目合计102356.8-1.取得土地使用权所支付的金额4193.64土地获得价款2.房地产开发成本69114.5其中直接成本68413.3去除增值税进项开发间接费570.13-3.房地产开发费用11425.2--其中利息支出947.2-其他房地产开发费用12886.1-4.与转让房地产有关的税金395.7经营税金及附加5.财政部规定的加计20％扣除数20574.4-6.财政部规定的其他扣除项目金额--三、增值额12437.5-四、增值额与扣除项目金额之比（％）0.12%三除以二（1.22%＜50%，税率=30%）五、土地增值税3026.53-方案1的土地增值税约为3018.21万元；方案2的土地增值税约为3029.26万元；方案3的土地增值税约为3026.53万元。4、项目总投资估算表表5-23项目总投资估算表序号项目名称方案1方案2方案3金额（万元）占比（%）金额（万元）占比（%）金额（万元）占比（%）1土地获得价款4193.644.94193.644.94193.644.92前期工程费990011.5990011.5990011.53建筑安装工程费57896.267.457473.867.557013.767.54公共配套设施费525.030.6525.030.6525.030.65基础设施建设费1929.572.21915.422.21899.972.26物业启动费694.80.8689.70.8684.20.87不可预见费2128.372.42115.122.42100.692.48开发间接费578.960.6574.740.6570.130.69项目开发成本（1+2+3+4+5+6+7+8）77846.579177387.459176887.369110管理费用1116.671.31110.121.31102.991.311销售费用5616.486.55571.286.55522.056.512财务费用821.70.9914.30.9982.10.913项目开发费用（10+11+12）7554.858.87595.78.87607.148.814总投资额（9+13）85401.4210084983.1510084494.510015增值税2321.7-2330.2-2328.1-16经营税金及附加395.1-396.2-395.7-17土地增值税3018.2-3029.26-3026.53-18税费及附加（15+16+17）5735-5755.66-5750.33-19项目总成本168982.9-168126.26-167132.19-（二）项目资金筹措1、资金筹措方式在房地产项目建设过程中，企业或者开发商们需要通过多种方式来筹措资金来维持项目的建设和运营以来减轻项目对企业或者开发商们的资金链的压力。在资金取得的方式中，在不违背国家和有关部门的相关规定和文件的情况下，以最为经济的财务费用为第一原则，分析每个基金的来源。工程融资的方法多种多样，目前该工程的融资形式有两种：一是内部融资，二是外部融资。（1）内部融资：是指在项目开始之前，由开发商和公司提供的启动资金。（2）外部筹资：是指公司在项目策划、执行过程中，由开发人员和股东参与的内部筹资。融资的外部途径有三种：（1）房地产开发商、公司等，可以通过银行贷款、基金委员会、保险公司等渠道筹集资金。（2）开发商和公司向合作金融机构筹集资金，比如公司、开发商、民间金融组织、租赁公司等。（3）在项目启动之前或开发阶段，由公司或开发商向金融市场发行证券。按照相关的文件，开发商和开发商要发行有价证券，就需要持有百分之三十五的自由资本，而开发商和公司则需要利用自己的资源来购买有价证券。只有具备上述条件，才能在金融市场上发行有价证券。经过对比、分析，确定了该工程是以内部融资为主，短期贷款为主。融资渠道包括：预计资本的回投。合宏地产开发有限公司自有资金750000000元，以下三种融资渠道明细表。表5-24项目筹资表序号项目方案1方案2方案3金额（万元）占比（%）金额（万元）占比（%）金额（万元）占比（%）1短期借款2200014.42200014.42200014.42预售资金回投55610.136.455610.136.456990.636.63自有资金7500049.27500049.27500048.94项目总投资额152610.1100.00152610.1100.00153990.6100.002、资金使用计划表5-25方案1资金使用计划序号项目名称合计（万元）2021年2022年2023年2024年2025年1土地获得价款4193.644193.642前期工程费9900198024751980198014853建筑安装工程费57896.211579.2414474.0511579.2411579.248684.434公共配套设施费525.03105.0131.25105.0105.078.75基础设施建设费1929.57385.9482.3385.9385.9289.46物业启动费694.8138.96173.7138.96138.96104.227不可预见费2128.37425.6532.0425.6425.6319.28开发间接费578.96115.7144.74115.7115.786.89管理费用1116.67223.3279.1223.3223.3167.510销售费用5616.48-1684.92246.51684.9-11财务费用821.7-657.36164.34--12总投资额135918.1227183.633979.127183.627183.620387.713税费及附加5735-1720.522941720.5-14项目总成本152610.130522.0238152.530522.0230522.0222891.5表5-26方案2资金使用计划序号项目名称合计（万元）2021年2022年2023年2024年2025年1土地获得价款4193.644193.642前期工程费990019804751980198014853建筑安装工程费5789.62578.91157.9241736.81736.8578.94公共配套设施费525.0352.5105.0157.5157.552.55基础设施建设费1929.57192.9385.91578.871578.8716物业启动费694.869.48138.96208.44208.4469.487不可预见费2128.37212.8425.6638.511638.511212.88开发间接费578.9657.8115.7173.688173.68857.89管理费用1116.67111.6223.3335.001335.001111.610销售费用5616.48-561.61123.2931.511财务费用821.7-575.19246.51--12总投资额135918.1213591.813591.827183.640775.440775.413税费及附加5735-573.511474014.5-14项目总成本152610.115261.0115261.0130522.0245783.0345783.03表5-27方案3资金使用计划序号项目名称合计（万元）2021年2022年2023年2024年2025年1土地获得价款4193.644193.642前期工程费9900198024751980198014853建筑安装工程费57896.211579.2411579.2411579.2411579.2411579.244公共配套设施费525.03105.006105.006105.006105.006105.0065基础设施建设费1929.57385.914385.914385.914385.914385.9146物业启动费694.8138.96138.96138.96138.96138.967不可预见费2128.37425.674425.674425.674425.674425.6748开发间接费578.96115.792115.792115.792115.792115.7929管理费用1116.67223.334223.334223.334223.334223.33410销售费用5616.48-1123.22246.52246.5-11财务费用821.7-410.85410.85--12总投资额137298.6227459.727459.727459.727459.727459.713税费及附加5735-114757355735-14项目总成本153990.630798.1230798.1230798.1230798.1230798.12第六章财务分析与项目比选（一）盈利能力分析1、全部投资盈利能力分析根据以上对高新区金瓯路地块房地产项目项目的分析计算，我们获得了大量有关的重要资料，从而得出了该工程的投资现金流量表。按年度现值百分之十二的现金流量表。表6-1方案1总分析序号项目总计（万元）2021年2022年2023年2024年2025年1经营活动净现金流量1.1现金流入187215.9-64115.786745.28830.9-1.1.1销售收入（含税）187215.9-64115.786745.28830.9-1.1.2销售收入（不含税）168494.3-57173.479112.16113.0-1.2现金流出104517.5272339.121999.929981.51042.99899.21.2.1项目开发成本77846.5772347.522364.421189.912616.35068.41.2.2管理费用1116.6785468.2433.3162.1183.31.2.3销售费用5616.48-1309.22283.61094.7-1.2.3财务费用821.7-923.1102.5--1.2.5增值税18721.5-2075.83767.31845.2-1.2.6经营税金及附加394.6-125.9163.2106-2筹资活动净现金流量2.1资金流入152610222060.39292.1-2.1.1资本金投入75000750002.1.2资金借款2200011000110002.1.3资金回投55610.1-14100.222060.39292.1-2.2现金流出2.2.1应还利息997.5--448.8339.9228.82.2.2应还本金21420--5444.55553.45664.43税后净现金流量18313.2-72387.535063.249309.75352.1-9918.24税后累计净现金流量18313.2-72387.5-37324.311985.417337.57419.35税后净现值20219.3-72387.530550.240787.328634.1-10020.26税后累计净现值20219.3-72387.5-41837.3-1050.027584.137604.47税前净现金流量22465.9-72387.54088257279.35991-9918.28税前累计净现金流量22465.9-72387.5-31505.525773.831768.021846.69税前净现值25722.8-72387.531924.846932.327058.6-7895.410税前累计净现值25722.8-72387.5-40462.76469.633528.225632.8表6-2项目2总分析序号项目总计（万元）2021年2022年2023年2024年2025年1经营活动净现金流量1.1现金流入187215.9-64115.786745.28830.9-1.1.1销售收入（含税）185709.4-64065.888665.47027.9-1.1.2销售收入（不含税）177969.9-58187.078595.76323.5-1.2现金流出152756.972339.121999.929981.51042.99899.21.2.1项目开发成本136360.072347.522364.421189.912616.35068.41.2.2管理费用1324.884469.2433.3162.1183.31.2.3销售费用5873.1-1320.22272.61094.7-1.2.3财务费用1025.6-724.2102.10-1.2.5增值税7688.3-2075.83767.31845.2-1.2.6经营税金及附加396.2-249.1452.6221.4-2筹资活动净现金流量2.1资金流入153045.38700026100.222260.39293.8-2.1.1资本金投入75000750002.1.2资金借款2200010000100002.1.3资金回投57045.0-13100.222360.39293.8-2.2现金流出2.2.1应还利息1030.1--548.8342.9228.82.2.2应还本金20400--6444.56553.45704.43税后净现金流量17419.3-72387.535063.248209.75287.6-9918.24税后累计净现金流量17419.3-72387.5-37324.310885.4161736254.85税后净现值29635.2-72387.530594.740717.328677.1-10020.26税后累计净现值17563.2-72387.57税前净现金流量21846.6-72387.54094258279.45992-9918.28税前累计净现金流量21846.6-72387.5-31445.526833.932825.922907.79税前净现值26125.3-72297.531524.846932.327056.6-7895.410税前累计净现值25632.8-72387.5-40772.76159.633216.225320.8表6-3项目3总分析序号项目总计（万元）2021年2022年2023年2024年2025年1经营活动净现金流量1.1现金流入187215.9-64115.786745.28830.9-1.1.1销售收入（含税）184068.4-66035.887669.57031.9-1.1.2销售收入（不含税）150516.8-58987.079775.76397.4-1.2现金流出152756.972339.121999.929981.51042.99899.21.2.1项目开发成本77846.5772347.522364.421189.912616.35068.41.2.2管理费用1116.6782462.2433.3170.1183.31.2.3销售费用5616.48-1299.22298.61099.9-1.2.3财务费用821.7-854.6170.10-1.2.5增值税-2074.43767.31845.2-1.2.6经营税金及附加-249.1452.1221.4-2筹资活动净现金流量2.1资金流入152059.68700025900.222130.39292.6-2.1.1资本金投入75000750002.1.2资金借款2000010000100002.1.3资金回投56059.6-13100.221956.39272.1-2.2现金流出2.2.1应还利息1030.1--548.8342.9228.82.2.2应还本金20400--6444.56553.45704.43税后净现金流量17419.3-72387.535063.249309.75352.1-9918.24税后累计净现金流量17419.3-72387.537324.311985.417337.57419.35税后净现值17356.3-72387.530750.240807.328640.1-10021.16税后累计净现值17563.2-72387.5-41837.3-1050.027584.137604.47税前净现金流量21846.6-72387.54088257279.35991-9918.28税前累计净现金流量21846.6-72387.5-31505.525773.831768.021846.69税前净现值26023.6-72387.531624.846842.327058.6-7895.410税前累计净现值25632.8-72387.5-40762.76079.633138.225242.8盈亏平衡分析的指标有动态投资回收期，静态投资回收期等。在这三种方法中，动态投资回收期包括净现值和内部收益率，下面是三种方法的损益平衡。（1）投资回收期1）静态投资回收期静态投资回收期是指房地产开发商在投资项目中获得的现金流足以支付整个项目的总投资所需的时间。第一种方法的投资回收周期是：税前：2.414年，税后2.301年。第二种方法的静态回收周期是：税前：2.393年，税后2.479年。第三种方法的投资回收周期是：税前：2.421年，税后2.521年。2）动态投资回收期动态投资回收期是指在考虑到时间价值的情况下，对房地产项目的总收益进行估算，并以工程开工为准。动态投资回收周期的计算公式如下：根据以上公式，可以计算出：第一种方法的投资回收周期是：税前：2.900年，税后2.947年。第二种方法的投资回收周期是：税前：2.998年，税后3.007年。第三种方法的投资回收周期是：税前：2.954年，税后3.019年。（2）净现值我们可以从以上的投资现金流量表中得到该工程的净现金流量，用该项目的基准收益率将该工程的年现值系数设为非本质十二，换算后得到一个代数和，在这个时候，该代数和就是净现值。在净现值大于0的情况下，该方法是可行的；计算公式：其中：NPV(i)——净现值n——项目计算期i——基准收益率F——将来值在高科技开发区金瓯路地块房地产项目，按季度进行，按年率系数计算，按上述公式，可以得出三个方案的税前净税值和税后净现值：第一种方法1的税前净利润为25547.8万元；税后净现值：16883.4万元第二种方法税前净现值为26113.4万元；税后净现值：16443.1万元第三种方法的税前净利润为26021.7万元；税后净现值：17010.4万元（3）内部收益率内部收益率指的是在项目开发的过程中，项目的收入的资金总额与在项目上流出的资金总额相等时的利率，就是净现值等于零的时候的折现率，其计算公式为：根据上述公式可以计算出高新区金瓯路地块房地产项目项目三个方案的内部收益率方案1的税前内部收益率：22.37%＞12%税后内部收益率为：24.38%＞12%可行方案2的税前内部收益率：25.43%＞12%税后内部收益率为：20.13%＞12%可行方案3的税前内部收益率：25.67%＞12%税后内部收益率为：20.98%＞12%可行2、权益投资盈利能力分析投资盈利能力指的是一个项目在企业投资之后盈利的能力，是房地产商和企业投资项目之前重要的决策依据。表6-4方案1权益投资盈利能力序号项目总计（万元）2021年2022年2023年2024年2025年1现金流入187215.9-64115.786745.28830.9-1.1销售收入187215.9-64115.786745.28830.9-2现金流出104517.5272339.121999.929981.51042.99899.22.1项目开发成本77846.5772347.522364.421189.912616.35068.42.2管理费用1324.884469.2433.3162.1183.32.3销售费用5873.1-1320.22272.61094.7-2.4财务费用1025.6-724.2102.10-2.5增值税7688.3-2075.83767.31845.2-2.6经营税金及附加396.2-249.1452.6221.4-3债务融资活动现金流量-40010000-5147.5-5252.5--3.1建设投资借款2100010000110003.2建设投资借款本金偿还21000--7000700070004税后净现金流量18313.2-72387.535063.249309.75352.1-9918.25税后累计净现金流量18313.2-72387.5-37324.311985.417337.57419.36税后净现值20219.3-72387.530550.240787.328634.1-10020.27税后累计净现值20219.3-72387.5-41837.3-1050.027584.137604.48税前净现金流量22465.9-72387.54088257279.35991-9918.29税前累计净现金流量22465.9-72387.5-31505.525773.831768.021846.610税前净现值25722.8-72387.531924.846932.327058.6-7895.411税前累计净现值25722.8-72387.5-40462.76469.633528.225632.8表6-5方案2权益投资盈利能力序号项目总计（万元）2021年2022年2023年2024年2025年1现金流入187215.9-64115.786745.28830.9-1.1销售收入185709.4-64065.888665.47027.9-2现金流出152756.972339.121999.929981.51042.99899.22.1项目开发成本136360.072347.522364.421189.912616.35068.42.2管理费用1324.884469.2433.3162.1183.32.3销售费用5873.1-1320.22272.61094.7-2.4财务费用1025.6-724.2102.1--2.5增值税7688.3-2075.83767.31845.2-2.6经营税金及附加396.2-249.1452.6221.4-3债务融资活动现金流量-40010000-4947.5-5052.5--3.1建设投资借款2000010000100003.2建设投资借款本金偿还20400--6444.56553.45704.44税后净现金流量17419.3-72387.535063.248209.75287.6-9918.25税后累计净现金流量17419.3-72387.5-37324.310885.4161736254.86税后净现值29635.2-72387.530594.740717.328677.1-10020.27税后累计净现值17563.2-72387.58税前净现金流量21846.6-72387.54094258279.45992-9918.29税前累计净现金流量21846.6-72387.5-31445.526833.932825.922907.710税前净现值26125.3-72297.531524.846932.327056.6-7895.411税前累计净现值25632.8-72387.5-40772.76159.633216.225320.8表6-6方案3权益投资盈利能力序号项目总计（万元）2021年2022年2023年2024年2025年1现金流入187215.9-64115.786745.28830.9-1.1销售收入184068.4-66035.887669.57031.9-2现金流出152756.972339.121999.929981.51042.99899.22.1项目开发成本77846.5772347.522364.421189.912616.35068.42.2管理费用1116.6782462.2433.3170.1183.32.3销售费用5616.48-1299.22298.61099.9-2.4财务费用821.7-854.6170.10-2.5增值税-2074.43767.31845.2-2.6经营税金及附加-249.1452.1221.4-3债务融资活动现金流量-40010000-4947.5-5052.5--3.1建设投资借款2200011000110003.2建设投资借款本金偿还22400--7466.67466.67466.64税后净现金流量17419.3-72387.535063.249309.75352.1-9918.25税后累计净现金流量17419.3-72387.5-37324.311985.417337.57419.36税后净现值17356.3-72387.530750.240807.328640.1-10021.17税后累计净现值17563.2-72387.5-41837.3-1050.027584.137604.48税前净现金流量21846.6-72387.54088257279.35991-9918.29税前累计净现金流量21846.6-72387.5-31505.525773.831768.021846.610税前净现值26023.6-72387.531624.846842.327058.6-7895.411税前累计净现值25632.8-72387.5-40762.76079.633138.225242.8以下是对高新区金瓯路地块房地产项目项目三种建设方案的投资权益的计算（1）投资回收期1）静态投资回收期静态投资回收期指的是房地产开发商们在投资项目所赚取的现金流量足够来支付项目总投资所需要花费的时间，静态投资回收周期由以下公式得出：第一种方法的投资回收周期是：税前：2.413年，税后2.556年。第二种方法的静态回收周期是：税前：2.413年，税后2.525年。第三种方法的投资回收周期是：税前：2.447年，税后2.533年。2）动态投资回收期动态投资回收期是指在考虑到时间价值的情况下，对房地产项目的总收益进行估算，并以工程开工为准。动态投资回收周期由以下公式确定：由上述方程式，可得到：第一种方法的投资回收周期是：税前：2.992年，税后3.044年。第二种方法的投资回收周期是：税前：2.945年，税后3.075年。第三种方法的投资回收周期是：税前：2.988年，税后3.043年。（2）净现值我们可以从以上的投资现金流量表中得到该工程的净现金流量，用该项目的基准收益率将该工程的年现值系数设为百分之十二，换算后得到一个代数和，在这个时候，该代数和就是净现值。在净现值大于0的情况下，该计划是可行的。计算公式：其中：NPV(i)——净现值n——项目计算期i——基准收益率F——将来值在高科技开发区金瓯路地块房地产项目，按季度进行，按年率系数计算，按上述公式，可以得出三个方案的税前净税值和税后净现值：第一种方法的税前净利润为25789.8万元；税后净现值：17443.4万元第二种方法税前净现值25132.4万元；税后净现值：17453.1万元第三种方法的税前净利润为26001.4万元；税后净现值：17331.8万元（3）内部收益率内部回报率是指在项目开发期间，当该项目的收益和该项目的总的资金流出量相等时的利息，也就是当净现值为0时，其计算公式为：根据上述公式可以计算出高新区金瓯路地块房地产项目项目三个方案的内部收益率方案1的税前内部收益率：26.99%＞12%税后内部收益率为：23.17%＞12%可行方案2的税前内部收益率：25.43%＞12%税后内部收益率为：21.03%＞12%可行方案3的税前内部收益率：26.17%＞12%税后内部收益率为：23.31%＞12%可行3、方案利润分析根据上述方案中的现金流量表的数据，能够计算出高新区金瓯路地块房地产项目项目三种方案的利润。表6-7方案1方案利润序号项目名称合计（万元）2020年2021年2022年2023年2024年1销售收入187215.9-64115.786745.28830.9-2项目总投资额152610.16911023123.83038610135.99918.23税金及附加396.2-249.1452.6221.4-4项目总成本投入136360.072347.522364.421189.912616.35068.45利润总额48233.3-72437.540221.157220.1-3778-98806企业所得税8423.8-27635235.42763-7税后利润37532.2-72227.542443.3103997.853235.5-10398.1表6-8方案2方案利润序号项目名称合计（万元）2020年2021年2022年2023年2024年1销售收入185709.4-64065.888665.47027.9-2项目总投资额152610.16911023193.530286.810119.99914.23税金及附加396.2-249.1452.6221.4-4项目总成本投入136360.072347.522364.421189.912616.35068.45利润总额49330.7-72007.541216.154316.1-3949-98806企业所得税8630.5-23754676.71443.4-7税后利润40996.2-72027.543775.111031.351434.2-10222.5表6-9方案3方案利润序号项目名称合计（万元）2020年2021年2022年2023年2024年1销售收入184068.4-66035.887669.57031.9-2项目总投资额153990.66911023123.53028610115.99914.23税金及附加396.2-249.1452.6221.4-4项目总成本投入136380.072221.522434.121003.913034.35068.45利润总额48352.3-72327.540736.157112.4-3288-99136企业所得税8645.7-28054431.71630.7-7税后利润39899.2-72427.142991.2103872.151251.5-10178.4根据以上表格中的内容，可以计算高新区金瓯路地块房地产项目的经济指标，净利率，投资利润率，市场净利率（1）净利润：净利润（税后利润）=利润总额-企业所得税方案1：39809.5万元方案2：40700.2万元方案3：39706.6万元（2）投资理论率：投资利润率=利润总额÷总成本投入×100%方案1：28.33%方案2：28.47%方案3：28.14%（3）销售净利率：销售净利率=税后利润÷销售收入×100%方案1：20.79%方案2：21.99%方案3：20.87%4、方案盈利能力比选下面是关于金瓯路地块的三个项目的盈利能力的评估表6-10方案1方案盈利能力评价指标全部投资权益投资企业所得税后企业所得税前企业所得税后企业所得税前净现值NPV（万元）17563.225632.817653.525836.8静态投资回收期（年）2.5062.4982.5162.613动态投资回收期（年）3.0282.9543.0242.922内部收益率IRR21.46%26.38%22.38%28.34%净利润（万元）39832.1-投资利润率28.42%-销售净利率20.75%-表6-11方案2方案盈利能力评价指标全部投资权益投资企业所得税后企业所得税前企业所得税后企业所得税前净现值NPV（万元）1760226125.317853.226535静态投资回收期（年）2.4532.4532.5012.403动态投资回收期（年）3.0052.9153.0152.915内部收益率IRR21.53%26.42%23.22%29.15%净利润（万元）41682.2-投资利润率28.94%-销售净利率21.60%-表6-12方案3方案盈利能力评价指标全部投资权益投资企业所得税后企业所得税前企业所得税后企业所得税前净现值NPV（万元）17356.326023.517687.326033.4静态投资回收期（年）2.5172.9242.5272.436动态投资回收期（年）3.0152.9243.0452.954内部收益率IRR21.35%26.63%21.15%26.54%净利润（万元）39740.0-投资利润率27.43%-销售净利率20.81%-根据上表数据分析，三种方案的净现值都大大超过0，且内部回报率比行业基准利率要高；因此，三项计划都是可行的，并将重点放在下列几个方面：(1)净现值：2的静态和动态回收比1、3稍高，表明2号方案具有更高的还款率和更低的风险。(2)回收周期：按照方案2，在投资税前和税后，其静态和动态的回收时间比方案1和方案3要短；从这一点可以看出，第二套方案的回款速度更快，而且风险也更小。(3)内部收益率：按照方案2，在税前和税后，内部回报率要比方案1、方案3高；所以，第二个方案的投资风险相对较小。(4)利润分析：1、3的利润比2低，说明2的投资回报比较高；从投资利润率、投资净利率、销售净利率三个角度来看，两种模式均高于第一、第三种模式，这说明2的利润和利润率都很高。考虑到这一点，我们将所有的成本收益分析结合起来，确定第一个方案最适合。（二）清偿能力分析（1）利息备付利息备付率=税前利润÷当期应付利息×100%(=（利润总额-当期应付利息）÷应付利息×100%计算结果显示，上述三种方案的利率均有利于维持资金的正常运转，但方案2的准备金比率比方案1和方案3要高，故其偿债备付率也较高偿债备付率=可用于还本付息的资金/还本付息金额×100%研究发现，三种方案的利率均有利于资金的正常运转，达到了施工需要，但是，方案2的偿债准备率比方案1和方案3要高，因此，方案2的偿债能力较强。在此基础上，应根据投资所得的总收益，计算出应缴入的全部投资净现值；所得税后股权投资的利润；所得税后的全投资动态及静态回收期、所得税后的权益投资净现值、所得税后的股本资本回报率；鉴于方案2内部收益率、利息备付率、偿债备付率、净现值和内部收益率均高于方案1、方案3，故最佳方案2是最佳的。（三）财务评价与方案比选基于以上的计算结果，从企业的盈利能力和偿债能力两个角度来看，三个项目都与各项指标相对应，在财务分析上具有显著的优越性。与第一、第三种方案比较，第二种方案具有较高的利润、较高的利润和较好的偿债能力，因而，第二种方案被视为最后的投资建造计划。（四）项目不确定性分析1、盈亏平衡分析盈亏平衡法是一种运用盈亏平衡点（BEP）来分析工程项目的费用和收益之间的关系，即在损益平衡点上，如果一个公司的销售收入等于全部的销售费用（包括销售税费），那么该项目的利润为零，即收入=销售量×单价。表6-13项目总成本序号项目名称总额（万元）单位变动成本（万元/m2）1固定成本62387.6-1.1土地成本58102-1.2前期工程费用4285.5-2变动成本79966.70.8002.1建筑安装工程费68563.50.5952.2基础设置建设费3262.80.0322.3公共配套设施费4620.0042.4物业启动费835.20.0072.5不可预见费2321.80.0202.6开发间接费685.60.0052.7管理费用1324.80.0132.8销售费用5873.10.0472.9财务费用1025.60.0083销售税金6580.70.064该项目的可售面积为99862m2，总销售收入为195767.0万元，按照盈亏平衡分析公式计算盈亏平衡点则，此时的TR=TC=114010.6万元由以上可清楚的看出，当总成本与总收入相等时，两条线相交即为项目盈亏平衡点，项目在盈亏平衡时的销售面积是60132.2平方米。在总成本与总收入未交叉时，该项目是亏本的，交叉后的项目是赢利的，这个项目的可售面积是99862平方米，比盈亏平衡值高。因此本项目是可行的。按下列方法计算工程的安全性指数A：A=60132.2×100%=66.6%该工程的安全性指数为66.6%，说明了其在工程建设中的投资效益是有保证的。2、敏感性分析敏感度分析是从多个不确定因素中对投资项目进行经济评估，以确定影响项目经济效益的因素，并根据分析的结果来判定项目是否处于危险状态。本项目采用了三个不确定因素，即销售收入、建筑安装工程费和基础设施工程费，分别设置了上浮百分之十、上浮百分之五、下浮百分之十、下浮百分之十的风险系数。表6-14方